江蘇某大型商業(yè)綜合體建筑方案文本

2012.12UDG綜合體項目概念規(guī)劃設(shè)計01效果表現(xiàn)篇目錄05規(guī)劃設(shè)計篇02現(xiàn)狀分析篇03案例分析篇04設(shè)計理念06方案設(shè)計篇101效果表現(xiàn)篇AerialView鳥瞰圖AerialView鳥瞰圖PerspectiveView透視圖PerspectiveView透視圖PerspectiveView透視圖202現(xiàn)狀分析篇SiteAnalysis場地分析南通為中國歷史文化名城，中國首批對外開放的14個沿海城市之一，位于江蘇省東南部，東抵黃海，南望長江.通州區(qū)為南通市轄區(qū)，位于江蘇省東南部，長江下游北岸，東臨黃海。西南與南通市崇川區(qū)、港閘區(qū)相接，東南與海門市為鄰，北與如東縣毗連，西北與如皋市接壤?？偯娣e1351平方千米?？?cè)丝?24.89萬人（2007年底）。SiteAnalysis場地分析2000m通州區(qū)體育館通州區(qū)政府site新通掘公路至如東外通掘公路至如東通掘公路朝霞路335省道至南通335省道至呂四港鎮(zhèn)世紀大道主城區(qū)項目位于江蘇省省南通市通通州區(qū)主城城區(qū)東南邊邊，屬于通通州新城區(qū)區(qū)。與通州州區(qū)政府、、通州區(qū)體體育館相隔隔2公里。SiteAnalysis場地分析通州區(qū)體育館通州區(qū)政府1000msite新通掘公路朝霞東路太湖路瀾滄江路湘江北路珠江路碧華東路雙霞路主要人流方向主要車流方向車流方向人流方向人流方向基地位于通州新新城區(qū)，南南側(cè)為朝霞霞東路，為為城市主要要景觀道路路，設(shè)計20米的綠化帶帶，西側(cè)為為湘江北路路，北側(cè)為為太湖路，，東側(cè)為瀾瀾滄江路。。SiteAnalysis場地分析基地東側(cè)及南側(cè)側(cè)規(guī)劃為生生態(tài)公園。。北側(cè)為居居住區(qū)。西西側(cè)地塊用用地性質(zhì)為為商業(yè)用地地。siteSiteAnalysis場地分析項目基地Projectsite用地范圍規(guī)劃要求總用地面積68364.0㎡總?cè)莘e率≤3.5新通掘公路路通州老城區(qū)區(qū)site朝霞路SiteAnalysis場地分析1.人流居住區(qū)人流方向主要人流方向休閑游覽人流方向3.商業(yè)界面價值商業(yè)用地商業(yè)用地居住用地居住用地生態(tài)公園最優(yōu)界面次優(yōu)界面次優(yōu)界面4.景觀生態(tài)公園城市綠帶住宅優(yōu)先2.城市界面城市快速路主干道城市次干道城市次干道城市重要界面公寓優(yōu)先0000MarketAnalysis市場分析江海陽光城site朝霞路國盛義烏城世紀財富中心江?；识己闵鷱V場基地周邊商業(yè)分分布MarketAnalysis市場分析項目名稱國盛義烏城江海陽光城世紀財富廣場江?；识己闵鷧R金廣場總建筑面積9W11W7W32W6W項目構(gòu)成商業(yè)辦公樓購物中心商務(wù)酒店商業(yè)街住宅公寓辦公樓商業(yè)住宅27W餐飲廣場3.3W寫字樓1.7W公寓住宅商鋪辦公經(jīng)營方式租售、租賃租售、租賃先租后售銷售情況商鋪售罄辦公樓售罄銷售率39％，招商率不到10％商鋪售罄公寓銷售良好辦公樓有剩余項目特點小商品市場人氣不足，位置不佳定位高端引入餐飲品牌路段好人氣旺通州區(qū)商業(yè)業(yè)綜合體構(gòu)構(gòu)成通州主要綜綜合體項目目均包括商業(yè)，辦公公、住宅、、酒店與一一體的綜合合業(yè)態(tài)。規(guī)模均為為10W左右。營銷方式大大都為租售結(jié)合或或者先租后后售。商業(yè)銷售情況除除江海陽光光城銷售不不佳外，其其他項目都都具有較明確的商商業(yè)定位及及銷售賣點點，銷售情況況較好。辦公樓客戶多以租租賃需求的的中小企業(yè)為主，需求求面積為80-120平米左右。大多多數(shù)寫字樓樓出租率在85％以上。公寓銷售情況較較好。酒店入住率為60％到70％，市場供過于于求。MarketAnalysis市場分析11公里項目概況華融和生國國際商業(yè)廣廣場為通州第一高高樓，位于川疊路路與南海路路的交叉口口，南鄰南南海路，東東靠川疊路路，西為華華欣路，北北側(cè)則是世世界知名的的南通國際際家紡城和和志浩布料料市場，其其中南海路路規(guī)劃為50米寬城市主主干道連接接南通市區(qū)區(qū)。距本項目距距離為1.1公里。華融和生國國際商業(yè)廣廣場總占地面積積51554平方米，總總建筑面積積約30萬平方米。。業(yè)態(tài)類型為為整體打造造的是集義烏國際商商貿(mào)城、loft辦公區(qū)、商商業(yè)步行街街、高檔商商業(yè)辦公區(qū)區(qū)以及五星星級酒店區(qū)區(qū)為一體的大大型的商業(yè)業(yè)綜合體。。該樓主體高高150米共33層，為目前前通州區(qū)最高樓，預計2015年3月竣工。MarketAnalysis市場分析商業(yè)業(yè)態(tài)通州區(qū)缺乏乏外來人口口，中青年年人口流出出較多，城城市消費老老中少年為為主的消費費結(jié)構(gòu)，消消費總體上上表現(xiàn)為水平低，消消費規(guī)模小小，構(gòu)成單單一。生活基本消消費支出是是通州區(qū)居居民的主要要支出?？煽梢耘卸ǔ?、穿、教教育等基本本生活消費費構(gòu)成通州主主要商業(yè)形形態(tài)。本案商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)選擇上上應以生活基本消消費為主，同時時根據(jù)區(qū)域域環(huán)境做市場空白業(yè)態(tài)。商業(yè)甲方可消化化10W商業(yè)面積,銷售5W共計15W?；匚挥谛滦鲁且?guī)劃商業(yè)中心地地段，商業(yè)氛圍圍較好；周邊住宅區(qū)區(qū)較多，人人氣足。商商業(yè)發(fā)展前前景可觀。。銷售以及經(jīng)經(jīng)營模式宜宜精心策劃劃。公寓公寓銷售基基本無壓力力，面積建建議6.4W.通州區(qū)新城城住宅市場場發(fā)展成熟，住宅均價價為6000-8000元。東側(cè)為城市市生態(tài)公園園，環(huán)境優(yōu)越，公寓市場場發(fā)展前景景佳。辦公樓設(shè)計一棟辦辦公樓，面面積為2.5W.辦公樓集中中在老城區(qū)區(qū)，沿世紀紀大道往南南發(fā)展，基基地所處位位置處于新新城區(qū)，辦辦公樓業(yè)態(tài)態(tài)較少?；啬线厼闉槌寄下仿窞槌鞘锌炜焖俾?，西西側(cè)湘江北北路為城市市主干道，，交通便捷，可達性高。可發(fā)展辦公公建筑，打打造城市天際線線，對城市發(fā)發(fā)展具有積積極意義。結(jié)論通過對通州州區(qū)房產(chǎn)市市場的分析析結(jié)論，本本項目可開開發(fā)產(chǎn)品類類型為商業(yè)、公寓寓及辦公樓樓項目。建筑筑總面積24W。303案例分析篇篇Caseanalysis案例分析-SHOPPINGMALL內(nèi)街芬蘭赫爾爾辛基isoomenaCaseanalysis案例分析-SHOPPINGMALL內(nèi)街荷蘭海牙牙HaaglandenMegastoresCaseanalysis案例分析-商業(yè)步行街街美國拉斯斯維加斯弗弗里蒙蒙特步行街街Caseanalysis案例分析-商業(yè)步行街街日本SAPPOROFACTORY404設(shè)計理念Designconcept設(shè)計理念淮安蘇寧睿睿城明日印印象【自由·個性】的商業(yè)開放放活動空間間——“開放式的社交環(huán)境境”融合【購吃喝玩樂樂】功能為一體體——“一站式消費商業(yè)綜綜合體”Designconcept設(shè)計理念【主題性】的活動廣場場及特色商商業(yè)街——“多元化的商業(yè)環(huán)境境”【自然·生態(tài)】，充滿田園園氣息和人人文氛圍——“舒適的購物體驗驗”Designconcept設(shè)計理念連結(jié)基地東東側(cè)與南側(cè)側(cè)，打造城城市最長綠綠帶，營造造高品質(zhì)城城市開放空空間。開放空間主題性商業(yè)業(yè)打造一站式商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和主主題型、游游憩型商業(yè)業(yè)，成為城市市商業(yè)新亮亮點。界面創(chuàng)造符合城市未未來發(fā)展走走向的交通通組織，既保證各各不同屬性性區(qū)域交通可達性性和易達性性，又保證證集聚的交交通不會影影響商業(yè)氛氛圍和流線線順暢。Designconcept設(shè)計理念樹立地區(qū)的的門戶形象象。門戶地標打造具有地地標尊榮的的商業(yè)形象象。地產(chǎn)價值創(chuàng)造活力和和價值的高高密度，塑塑造城市形形象的同時時，充分考考慮商業(yè)運運作的可行行性。Styleintention風格意向中心廣場Styleintention風格意向商業(yè)街Styleintention風格意向下沉廣場Styleintention風格意向主入口505規(guī)劃設(shè)計篇PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計總平面圖PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指指標PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計功能布局規(guī)規(guī)劃辦公公寓商業(yè)PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計空間結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃入口廣場主要街道中央廣場出入口PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計商業(yè)車行流流線主要街道商業(yè)車行流流線貨流車型流流線地庫出入口口港灣式候車車區(qū)PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人行流流線商業(yè)人流辦公人流公寓人流周邊人流公交換乘人人流PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計景觀分析景觀視野周邊景觀滲滲透中央景觀PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計商業(yè)人行流流線主要街道消防環(huán)路消防登高面面606建筑設(shè)計篇Schemedesign方案設(shè)計負一層平面步行商業(yè)街Schemedesign方案設(shè)計負二層平面Schemedesign方案設(shè)計一層平面百貨中庭百貨步行商業(yè)街家電酒店特色商業(yè)街特色商業(yè)街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案設(shè)計二層平面百貨中庭百貨步行商業(yè)街家電酒店特色商業(yè)街特色商業(yè)街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案設(shè)計三層平面百貨中庭百貨步行商業(yè)街家電酒店特色商業(yè)街特色商業(yè)街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案設(shè)計四層平面百貨中庭百貨家電酒店特色商業(yè)街特色商業(yè)街S