房地產(chǎn)交易管理制度與政策

房地產(chǎn)交易管理制度與政策

——全市房管系統(tǒng)行政執(zhí)法培訓(xùn)教案房地產(chǎn)交易管理概概述房地產(chǎn)交易管理的的概念房地產(chǎn)交易管理是是指政府房地產(chǎn)管管理部門及其他相相關(guān)部門以法律的的、行政的、經(jīng)濟濟的手段，對房地地產(chǎn)交易活動行使使指導(dǎo)、監(jiān)督等管管理職能。房地產(chǎn)交易管理是是房地產(chǎn)市場管理理的重要內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理理法》規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵抵押和房屋租賃三三種形式。房地產(chǎn)交易中的基基本制度《城市房地產(chǎn)管理理法》規(guī)定了三項項房地產(chǎn)交易基本本制度：房地產(chǎn)價格評估制制度房地產(chǎn)成交價格申申報制度房地產(chǎn)價格評估人人員資格認證制度度房地產(chǎn)交易管理機機構(gòu)是指由國家設(shè)設(shè)立的從事房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理的職能能部門及其授權(quán)的的機構(gòu)。房地產(chǎn)交易的管理理機構(gòu)及其職責房地產(chǎn)交易機構(gòu)的的主要任務(wù)：對房地產(chǎn)交易、經(jīng)經(jīng)營等活動進行指指導(dǎo)和監(jiān)督，查處處違法行為，維護護當事人的合法權(quán)權(quán)益。辦理房地產(chǎn)交易登登記、鑒證等手續(xù)續(xù)；協(xié)助財政、稅務(wù)部部門征收與房地產(chǎn)產(chǎn)交易有關(guān)的稅費費；為房地產(chǎn)交易提供供洽談協(xié)議，交流流信息，展示行情情等各種服務(wù)；為建立房地產(chǎn)市場場預(yù)警預(yù)報體系，，為政府或其授權(quán)權(quán)的部門公布各類類房屋的房地產(chǎn)市市場價格，為宏觀觀決策和正確引導(dǎo)導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。。重點學(xué)習(xí)以下幾方方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)抵押管理房屋租賃管理商品房銷售管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念《城市房地產(chǎn)管管理法》中規(guī)定房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指指房地產(chǎn)權(quán)利人通通過買賣、贈與或或者其他合法方式式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人的行為。?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（（建設(shè)部令第96號）對其他合法法方式作了進一步步細化，其主要包包括下列行為：以房地產(chǎn)作價價入股、與他他人成立企業(yè)業(yè)法人，房地地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生生變更的；一方提供土地地使用權(quán)，另另一方或者多多方提供資金金，合資、合合作開發(fā)經(jīng)營營房地產(chǎn)，而而使房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更更的；因企業(yè)被收購購、兼并或合合并，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債債的；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他情情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對對象，房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為為地面上有建建筑物的轉(zhuǎn)讓讓和地面上無無建筑物的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)土地使用用權(quán)的獲得方方式，房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為為以出讓方式式取得土地使使用權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以以劃撥方式取取得土地使用用權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方方式，房地產(chǎn)產(chǎn)可分為有償償和無償兩種種方式，有償償轉(zhuǎn)讓主要包包括房地產(chǎn)買買賣﹑房地產(chǎn)產(chǎn)入股等行為為；無償轉(zhuǎn)讓讓主要包括房房地產(chǎn)贈與﹑﹑繼承等行為為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最最主要的特征征是發(fā)生權(quán)屬屬變化，即房房屋所有權(quán)與與房屋所占用用的土地使用用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移移?！冻鞘蟹糠康禺a(chǎn)管理法法》和《轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)定》》都明確規(guī)定定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當符合合的條件，采采取排除法規(guī)規(guī)定了下列房房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：達不到下列條條件的房地產(chǎn)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。。①以出讓讓方式取得土土地使用權(quán)用用于投資開發(fā)發(fā)的，按照土土地使用權(quán)出出讓合同約定定進行投資開開發(fā)，屬于房房屋建設(shè)工程程的，應(yīng)完成成開發(fā)投資總總額的25%以上；②屬屬于成片開發(fā)發(fā)的，形成工工業(yè)用地或者者其他建設(shè)用用地條件。③③同時規(guī)定應(yīng)應(yīng)按照出讓合合同約定已經(jīng)經(jīng)支付全部土土地使用權(quán)出出讓金，并取取得土地使用用權(quán)證書。司法機關(guān)和行行政機關(guān)依法法裁定﹑決定定查封或以其其他形式限制制房地產(chǎn)權(quán)利利的；依法收回土地地使用權(quán)的；；共有房地產(chǎn)，，未經(jīng)其他共共有人書面同同意的；權(quán)屬有爭議的的；未依法登記領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)屬證書書的；法律和行政法法規(guī)規(guī)定禁止止轉(zhuǎn)讓的其他他情況。辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的程序2000年10月份實行行產(chǎn)權(quán)市場““一體化”辦辦公以來，辦辦理交易手續(xù)續(xù)一個窗口收收件、一個窗窗口收費、一一個窗口發(fā)證證，內(nèi)部封閉閉運作。具體體程序為：受受理——初審審——復(fù)審———審批———繕證——交交費、發(fā)證———歸檔。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當當事人持相關(guān)關(guān)手續(xù)到我處處交易科進行行申請，進行行查檔、取圖圖、繳納契稅稅等工作。證證件齊全，符符合轉(zhuǎn)移登記記條件的，予予以受理。目目前，整個轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓程序需要要10個工作作日。我處工工作占用受理理——初審2個環(huán)節(jié)，共共4個工作日日。產(chǎn)權(quán)處復(fù)復(fù)審——審批批——繕證———交費、發(fā)發(fā)證，共6個個工作日。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收收取的證件建設(shè)部關(guān)于印印發(fā)《簡化房房地產(chǎn)交易房房屋權(quán)屬登記記程序指導(dǎo)意意見》的通知知中提到轉(zhuǎn)移移登記的必收收要件：房屋權(quán)屬證書書房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證證明材料（房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同或協(xié)議、、法院司法文文書、房地產(chǎn)產(chǎn)贈與、房地地產(chǎn)繼承公證證書等）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同以出讓方式取取得土地使用用權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取取得土地使用用權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押的的概念《城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理辦辦法》（建設(shè)設(shè)部令第98號）中規(guī)定定：房地產(chǎn)抵押，，是指抵押人人以其合法的的房地產(chǎn)以不不轉(zhuǎn)移占有的的方式向抵押押權(quán)人提供債債務(wù)履行擔保保的行為。債債務(wù)人不履行行債務(wù)時，債債權(quán)人有權(quán)依依法以抵押的的房地產(chǎn)拍賣賣所得的價款款優(yōu)先受償。。抵押人，是指指將依法取得得的房地產(chǎn)提提供給抵押權(quán)權(quán)人，作為本本人或者第三三人履行債務(wù)務(wù)擔保的公民民、法人或者者其他組織。。抵押權(quán)人，是是指接受房地地產(chǎn)抵押作為為債務(wù)人履行行債務(wù)擔保的的公民、法人人或者其他組組織。國家實行房地地產(chǎn)抵押登記記制度。房地地產(chǎn)抵押合同同自抵押登記記之日起生效效。房地產(chǎn)抵押條條件《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》規(guī)規(guī)定：依法取得的房房屋所有權(quán)連連同該房屋占占用范圍內(nèi)的的土地使使用權(quán)，，可以設(shè)定抵抵押權(quán)。以出讓方式取取得的土地使使用權(quán)，可以以設(shè)定抵押。。下列房地產(chǎn)不不得設(shè)定抵押押：權(quán)屬有爭議的的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)醫(yī)療、市政等等公共福利事事業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)；列入文物保護護的建筑物和和有重要紀念念意義的其他他建筑物；已依法公告列列入拆遷范圍圍的房地產(chǎn)；；被依法查封、、扣押、監(jiān)管管或者以其他他形式限制的的房地產(chǎn)；依法不得抵押押的其他房地地產(chǎn)。辦理房地產(chǎn)抵抵押登記，應(yīng)應(yīng)當向登記機機關(guān)交驗下列列文件：抵押當事人的的身份證明或或法人資格證證明；抵押登記申請請書；抵押合同；《國有土地使使用權(quán)證》、、《房屋所有有權(quán)證》或《《房地產(chǎn)權(quán)證證》，共有的的房屋還必須須提交《房屋屋共有權(quán)證》》和其他共有有人同意抵押押的證明?？梢宰C明抵押押人有權(quán)設(shè)定定抵押權(quán)的文文件與證明材材料；可以證明抵押押房地產(chǎn)價值值的資料；登記機關(guān)認為為必要的其他他文件。房地產(chǎn)抵押的的一般規(guī)定房地產(chǎn)抵押人人可將幾宗房房地產(chǎn)一并抵抵押，也可將將一宗房地產(chǎn)產(chǎn)分割抵押。。以兩宗以上上房地產(chǎn)設(shè)定定同一抵押權(quán)權(quán)的，視為同同一抵押物，，在抵押關(guān)系系存續(xù)期間，，其承擔的共共同擔保義務(wù)務(wù)不可分割，，但抵押當事事人另有約定定的，從其約約定。以一宗宗房地產(chǎn)分割割抵押的，首首次抵押后，，該財產(chǎn)的價價值大于所擔擔保債權(quán)的余余額部分可以以再次抵押，，但不得超出出其余額部分分。房地產(chǎn)已已抵押的，再再次抵押前，，抵押人應(yīng)將將抵押事實明明示擬接受抵抵押者。依法取得的國國有土地上的的房屋抵押的的，該房屋占占用范圍內(nèi)的的國有土地使使用權(quán)同時抵抵押。以出讓讓方式取得的的國有土地使使用權(quán)抵押的的，應(yīng)當將該該國有土地上上的房屋同時時抵押。以在在建工程已完完工部分抵押押的，其土地地使用權(quán)隨之之抵押。鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)）﹑村企企業(yè)的土地使使用權(quán)不得單單獨抵押。以以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）﹑﹑村企業(yè)的廠廠房等建筑物物抵押的，其其占用范圍內(nèi)內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)同時抵押。。以享受國家優(yōu)優(yōu)惠政策購買買的房地產(chǎn)抵抵押的，其抵抵押額以房地地產(chǎn)權(quán)利人可可以處分和收收益的份額為為限。以國有企業(yè)、、事業(yè)單位法法人以國家授授予其經(jīng)營管管理的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的，應(yīng)應(yīng)當符合國有有資產(chǎn)管理的的有關(guān)規(guī)定。。以集體所有制制企業(yè)的房地地產(chǎn)抵押的，，必須經(jīng)集體體所有企業(yè)職職工（代表））大會通過，，并報其上級級主管機關(guān)備備案。以中外合資企業(yè)業(yè)﹑合作經(jīng)營企企業(yè)和外商獨資資企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的，必須須經(jīng)董事會通過過，但企業(yè)章程程另有約定的除除外。以股份有限公司司﹑有限責任公公司的房地產(chǎn)抵抵押的，必須經(jīng)經(jīng)董事會通過或或股東大會通過過，但企業(yè)章程程另有約定的除除外。有經(jīng)營期限的企企業(yè)以其所有的的房地產(chǎn)抵押的的，所擔保債務(wù)務(wù)的履行期限不不應(yīng)當超過該企企業(yè)的經(jīng)營期限限。以具有土地使使用年限的房房地產(chǎn)抵押的的，其抵押期期限不得超過過土地使用權(quán)權(quán)出讓合同規(guī)規(guī)定的使用年年限減去已經(jīng)經(jīng)使用年限后后的剩余年限限。以共有的房地地產(chǎn)抵押的，，抵押人應(yīng)當當事先征得其其他共有人的的書面同意。。預(yù)購商品房貸貸款抵押的，，商品房開發(fā)發(fā)項目必須符符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證。。以已出租的房房地產(chǎn)抵押的的，抵押人應(yīng)應(yīng)當將租賃情情況告知債權(quán)權(quán)人，并將抵抵押情況告知知承租人。原原租賃合同繼繼續(xù)有效。企﹑事業(yè)單位位法人分立或或合并后，原原抵押合同繼繼續(xù)有效。其其權(quán)利與義務(wù)務(wù)由擁有抵押押物的企業(yè)享享有和承擔。。抵押人死亡﹑﹑依法被宣告告死亡或者被被宣告失蹤時時，其房地產(chǎn)產(chǎn)合法繼承人人或者代管人人應(yīng)當繼續(xù)履履行原抵押合合同。訂立抵押合同同時，不得在在合同中約定定在債務(wù)履行行期間屆滿抵抵押權(quán)人尚未未受清償時，，抵押物的所所有權(quán)轉(zhuǎn)移為為抵押權(quán)人所所有的內(nèi)容。。抵押當事人約約定對抵押房房地產(chǎn)保險的的，由抵押人人為抵押的房房地產(chǎn)投保，，保險費由抵抵押人負擔。。抵押房地產(chǎn)產(chǎn)投保的，抵抵押人應(yīng)當將將保險單移送送抵押權(quán)人保保管。在抵押押期間，抵押押權(quán)人為保險險賠償?shù)牡谝灰皇芤嫒?。學(xué)校、幼兒園園、醫(yī)院等以以公益為目的的的事業(yè)單位位、社會團體體，可以其教教育設(shè)施、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施施和其他社會會公益設(shè)施以以外的房地產(chǎn)產(chǎn)為自身債務(wù)務(wù)設(shè)定抵押。。抵押物登記記記載的內(nèi)容與與抵押合同約約定的內(nèi)容不不一致的，以以登記記載的的內(nèi)容為準。。抵押人將已出出租的房屋抵抵押的，抵押押權(quán)實現(xiàn)后，，租賃合同在在有效期內(nèi)對對抵押物的受受讓人繼續(xù)有有效。抵押人將已抵抵押的房屋出出租的，抵押押權(quán)實現(xiàn)后，，租賃合同對對受讓人不具具有約束力。。抵押人將已已抵押的房屋屋出租時，如如果抵押人未未書面告知承承租人該房屋屋已抵押的，，抵押人對出出租抵押物造造成承租人的的損失承擔賠賠償責任；如如果抵押人已已書面告知承承租人該房屋屋已抵押的，，抵押權(quán)實現(xiàn)現(xiàn)造成承租人人的損失，由由承租人自己己承擔。房地產(chǎn)抵押合合同房地產(chǎn)抵押的的效力房地產(chǎn)抵押的的受償房屋租賃房屋租賃的概概念《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》規(guī)規(guī)定，房屋租租賃是指房屋屋所有權(quán)人作作為出租人將將其房屋出租租給承租人用用，由承租人人向出租人支支付租金的行行為。房屋租賃的分分類按房屋所有權(quán)權(quán)性質(zhì)，房屋屋租賃分為公公有房屋的租租賃和私有房房屋的租賃。。按房屋的使用用用途，房屋屋租賃分為住住宅用房的租租賃和非住宅宅用房的租賃賃。房屋租賃的政政策對于住宅用房房的租賃，《《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》規(guī)規(guī)定：“住宅宅用房的租賃賃，應(yīng)當執(zhí)行行國家和房屋屋所在地城市市人民政府規(guī)規(guī)定的租賃政政策?！睂τ谧庥梅课菸輳氖律a(chǎn)﹑﹑經(jīng)營活動的的，《城市房房地產(chǎn)管理法法》規(guī)定：““租用房屋從從事生產(chǎn)﹑經(jīng)經(jīng)營活動的，，由租賃雙方方協(xié)商議定租租金和其他租租賃條款?！薄狈课葑赓U的有有關(guān)政策公有房屋租賃賃，出租人必必須持有《房房屋所有權(quán)證證》和政府規(guī)規(guī)定的其他證證明文件。私有房屋出租租人必須持有有《房屋所有有權(quán)證》,承承租人必須持持有身份證明明。承租人在租賃賃期內(nèi)死亡，，租賃房屋的的共同居住人人要求繼承原原租賃關(guān)系的的，出租人應(yīng)應(yīng)當繼續(xù)履行行原租賃合同同。共有房屋出租租時，在同等等條件下，其其他共有人有有優(yōu)先承租權(quán)權(quán)。租賃期限內(nèi)，，房屋所有權(quán)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋屋所有權(quán)，原原租賃協(xié)議繼繼續(xù)履行。房屋租賃的條條件公民﹑法人或或其他組織對對享有所有權(quán)權(quán)的房屋和國國家授權(quán)管理理和經(jīng)營的房房屋可以依法法出租。但有有以下情形之之一的房屋不不得出租：未依法取得房房屋所有權(quán)證證的；司法機關(guān)和行行政機關(guān)依法法裁定、決定定查封或者以以其他形式限限制房地權(quán)利利的；共有房屋未取取得共有人同同意的；權(quán)屬有爭議的的；屬于違法建筑筑的；不符合安全標標準的；已抵押，未經(jīng)經(jīng)抵押權(quán)人同同意的；不符合公安、、環(huán)保、衛(wèi)生生等主管部門門有關(guān)規(guī)定的的；有關(guān)法律、法法規(guī)規(guī)定禁止止出租的其他他情形。房屋租賃登記記備案簽訂﹑變更﹑﹑終止租賃合合同的，房屋屋租賃當事人人應(yīng)當在租賃賃合同簽訂后后30日內(nèi)，，持有關(guān)部門門證明文件到到房地產(chǎn)管理理部門辦理登登記備案手續(xù)續(xù)。申請應(yīng)提交的文件件包括：書面租賃合同同；房屋所有權(quán)證證書；當事人的合法法身份證件；；市﹑縣人民政政府規(guī)定的其其他文件。出租共有房屋屋，還須提交交其他共有權(quán)權(quán)人同意出租租的證明。出出租委托帶管管房屋，還須須提交代管人人授權(quán)出租的的書面證明。。登記備案審查合同的主主體是否合格格，即出租人人與承租人是是否具備相應(yīng)應(yīng)的條件。審查租賃的客客體是否允許許出租，即出出租的房屋是是否是法律﹑﹑法規(guī)允許出出租的房屋。。審查租賃行為為是否符合國國家及房屋所所在地人民政政府規(guī)定的租租賃政策。主管部門審查查合格后，核核發(fā)房屋租賃賃證。租用房房屋從事生產(chǎn)產(chǎn)﹑經(jīng)營活動動的，房屋租租賃證作為經(jīng)經(jīng)營場所的有有效憑證。租租用房屋用于于居住的，房房屋租賃證作作為公安部門門辦理登記的的憑證之一。。商品房銷售管管理商品房銷售管理理包括：商品房預(yù)售管理商品房現(xiàn)售管理商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售的概念念《城市商品房預(yù)售售管理辦法》（建建設(shè)部令第131號）中規(guī)定，商商品房預(yù)售是指房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將將正在建設(shè)中的房房屋預(yù)先出售給承承購人，由承購人人支付定金或房價價款的行為。商品房預(yù)售的條件件已交付全部土地使使用權(quán)出讓金，取取得土地使用權(quán)證證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證和施工許許可證；按提供預(yù)售的商品品房計算，投入開開發(fā)建設(shè)的資金達達到工程建設(shè)總投投資的25％以上上，并已經(jīng)確定施施工進度和竣工交交付日期；開發(fā)企業(yè)向城市、、縣人民政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部門辦理預(yù)預(yù)售登記，取得《《商品房預(yù)售許可可證》。商品房預(yù)售許可商品房預(yù)售實行許許可制度。開發(fā)企企業(yè)進行商品房預(yù)預(yù)售，應(yīng)當向房地地產(chǎn)管理部門申請請預(yù)售許可，取得得《商品房預(yù)售許許可證》。未取得《商品房預(yù)預(yù)售許可證》的，，不得進行商品房房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)業(yè)申請預(yù)售許可，，應(yīng)當提交下列證證件（復(fù)印件）及及資料：商品房預(yù)售許可申申請表；開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證證書；土地使用權(quán)證、建建設(shè)工程規(guī)劃許可可證、施工許可證證；投入開發(fā)建設(shè)的資資金占工程建設(shè)總總投資的比例符合合規(guī)定條件的證明明；工程施工合同及關(guān)關(guān)于施工進度的說說明；商品房預(yù)售方案。。預(yù)售方案應(yīng)當說說明預(yù)售商品房的的位置、面積、竣竣工交付日