習(xí)題第八章房地產(chǎn)估價

2015年全國經(jīng)濟(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試（中級）《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》習(xí)題精講班第八章房地產(chǎn)估價

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意）【習(xí)題】市場法估價時，因可比實(shí)例成交價格不正常而對其進(jìn)行的處理，屬于（）。（2011年真題）A.建立比較基準(zhǔn)B.交易情況修正C.市場狀況調(diào)整D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整【答案】B【解析】本題考查交易情況修正的概念。如果可比實(shí)例的成交價格不是正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易情況修正。參見教材P189?！玖?xí)題】建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價值損失，屬于（）折舊。（2011年真題）A.功能B.經(jīng)濟(jì)C.物質(zhì)D.快速【答案】B【解析】本題考查經(jīng)濟(jì)折舊。經(jīng)濟(jì)折舊也稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失，不利因素包括經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、政府政策等其它因素。房地產(chǎn)市場不景氣也是一種經(jīng)濟(jì)折舊?！玖?xí)題】李某以3000元/平方米的價格購買了某住宅小區(qū)的一套住房，交易稅費(fèi)全部由李某負(fù)擔(dān)；同日，程某以3100元/平方米的價格在該小區(qū)購買了一套幾乎相同的住房，交易稅費(fèi)由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)住房買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為成交價格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為成交價格的4%。李某與程某的實(shí)際購買價格相比，（）。（2011年真題）A.李某的實(shí)際購買價格高B.程某的實(shí)際購買價格高C.兩人的實(shí)際購買價格相同D.不能判斷誰的實(shí)際購買價格高【答案】A【解析】本題考查實(shí)際購買價格的計(jì)算。買方實(shí)付金額＝正常成交價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，李某的實(shí)付金額＝3000＋3000×（6%＋4%）＝3300，程某的實(shí)付金額＝3100＋3100×4%＝3224，3300＞3224，所以李某的實(shí)際購買價格高。參見教材P189?！玖?xí)題】基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益＝（）－運(yùn)營費(fèi)用。（2011年真題）A.總收入B.有效毛收入C.潛在毛收入D.毛利潤【答案】B【解析】本題考查凈收益的計(jì)算?；谧赓U收入的凈收益＝潛在毛收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用，所以選擇B。參見教材P197。

【習(xí)題】某套住宅的成交價格為5000元/m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價格的6%，應(yīng)由買方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價格的2%。該套住宅的正常價格為（）元/m2。（2010年真題）A.5200.00B.5300.00

C.5319.15D.5400.00

【答案】C

【解析】本題考查房地產(chǎn)正常成交價格的計(jì)算。正常成交價格＝賣方實(shí)際得到的價格÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），正常成交價格＝買方實(shí)際付出的價格÷（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）。因?yàn)榻灰字械臓I業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，所以賣方實(shí)際得到的價格為5000元/m2。運(yùn)用公式得到5000÷（1－6%）＝5319.15。參見教材P190。

【習(xí)題】某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的用地是2年前以樓面地價1500元/m2取得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元/m2，管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝工程費(fèi)之和的50%。目前重新取得該用地的樓面地價為3000元/m2，若建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為（）元/m2。（2010年真題）A.3500.00B.5000.00

C.5250.00D.7500.00

【答案】D

【解析】本題考查房地產(chǎn)估價的成本法。該商品住宅的價值＝取得該用地的樓面地價＋建筑安裝工程費(fèi)＋管理費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤，即3000＋2000＋（3000＋2000）×50%＝7500。本題中未告訴投資利息的算法，所以這一項(xiàng)不計(jì)。參見教材P201。

【習(xí)題】利用假設(shè)開發(fā)法估價，下列情形中會使評估價格高的是（）。（2010年真題）

A.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出大

B.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的應(yīng)得利潤大

C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值大

D.開發(fā)期長

【答案】C

【解析】本題考查房地產(chǎn)估價的假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。AB兩項(xiàng)都會使評估價格偏低，D如要精確考慮時間，則時間長，管理費(fèi)用和投資利息一般會大，所以算出來的待開發(fā)房地產(chǎn)價值也會偏低。參見教材P206。

【習(xí)題】某舊住房因沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于（）。（2010年真題）

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.外部性折舊

【答案】B

【解析】本題考查建筑物功能折舊。建筑物功能折舊也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。參見教材P204。

【習(xí)題】某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用率為20%，該住宅的年凈收益是（）萬元。（2009年真題）

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

【答案】B

【解析】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用＝2－2×10%－（2－2×10%）×20%＝1.44。注意運(yùn)營費(fèi)用是以有效租金收入的一定比例，不是潛在租金收入的比例算出的。參見教材P197。

【習(xí)題】凈收益＝潛在毛租金收入－（）＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。（2009年真題）

A.空置和收租損失

B.還本付息額

C.折舊額

D.所得稅

【答案】A

【解析】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P197。

【習(xí)題】某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。（2009年真題）

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

【答案】B

【解析】本題考查成新率的計(jì)算方法。方法一：成新率＝[1－（1－R）t/Ｎ]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N＝1440，C＝600×120＝72000，可知（1－R）/N＝0.02。成新率＝[1－0.02×8]×100%＝84%。參見教材P206。方法二：

【習(xí)題】某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0.3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3500元/㎡。如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（）元/㎡。（2009年真題）

A.3552.82

B.3563.00

C.3563.47

D.3574.16

【答案】C

【解析】本題考查逐期變動率的計(jì)算。調(diào)整后的價格＝3500×（1＋0.3%）6＝3563.47。參見教材P190?！玖?xí)題】待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－（

）。（2008年真題）A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

B.轉(zhuǎn)讓待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)C.銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的稅費(fèi)

D.取得待開發(fā)土地的費(fèi)用【答案】A【解析】本題考查假設(shè)開發(fā)法的基本公式。待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。參見教材P206?！玖?xí)題】在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－（

）。（2008年真題）A.房地產(chǎn)價格

B.建筑物開發(fā)成本C.土地價值

D.建筑物市場價值【答案】D【解析】本題考查成本法的公式。房地產(chǎn)價值＝重新購建價格－建筑物折舊則建筑物折舊＝重新購建價格－房地產(chǎn)價值本題注意是房地產(chǎn)價值而非房地產(chǎn)價格。且主體只提建筑物，所以要選建筑物。參見教材P200。【習(xí)題】凈收益＝有效毛收入－（

）。（2008年真題）A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)

B.運(yùn)營費(fèi)用C.經(jīng)營成本

D.開發(fā)建設(shè)成本【答案】B【解析】本題考查收益法中凈收益計(jì)算的基本公式。凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P197?！玖?xí)題】可比實(shí)例成交價格×（

）＝可比實(shí)例正常市場價格。（2008年真題）A.交易情況修正系數(shù)

B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.交易日期調(diào)整系數(shù)

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)【答案】A【解析】采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常市場價格。參見教材P191?！玖?xí)題】市場法是選取一定數(shù)量的（

）并將它們與被估價房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。（2007年真題）A.買賣實(shí)例B.成交案例C.交易實(shí)例D.可比實(shí)例【答案】D【解析】參見教材P187?！玖?xí)題】在市場法估價中，因成交日期與估價時點(diǎn)不同而對成交價格進(jìn)行的處理，屬于（

）。（2007年真題修改）A.建立價格可比基礎(chǔ)B.交易情況修正C.市場狀況調(diào)整D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整【答案】C【解析】參見教材P190?！玖?xí)題】某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，買賣雙方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)共計(jì)為成交價格的10%，交易稅費(fèi)均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價格（）。A.高于3000元/平方米B.低于3000元/平方米C.為2700元/平方米D.為3300元/平方米【答案】A【解析】交易稅費(fèi)由買方繳納，意味著3000元/平方米是賣方的實(shí)得，正常價格＝賣方實(shí)際得到的價格＋應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)，所以本題中正常價格一定比3000元高。參見教材P189。【習(xí)題】建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失，屬于（

）。（2007年真題）A.功能折舊B.經(jīng)濟(jì)折舊C.物質(zhì)折舊D.外部性折舊【答案】C【解析】參見教材P203?！玖?xí)題】報(bào)酬率等于（

）、投資風(fēng)險補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動性補(bǔ)償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。（2007年真題）A.低風(fēng)險報(bào)酬率B.銀行存款利率C.銀行貸款利率D.無風(fēng)險報(bào)酬率【答案】D【解析】報(bào)酬率＝無風(fēng)險報(bào)酬率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率。參見教材P199?！玖?xí)題】采用比較法估價時，要求選取的可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與（

）接近。（2006年真題）A.估價時點(diǎn)B.委托估價日期C.實(shí)地查勘日期D.估價作業(yè)日期【答案】A【解析】參見教材P188?！玖?xí)題】某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的6%和2%。某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（

）元/平方米。（2006年真題）A.2830.19

B.2941.18C.3061.22

D.3191.49【答案】D【解析】應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則3000元為賣方實(shí)得。參見教材P2189?！玖?xí)題】某宗房地產(chǎn)2006年3月的價格為3000元/平方米。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2006年4月至7月的價格指數(shù)分別為103.0，105.0，108.0，105.0（均以上個月為100），則將該價格調(diào)整到2006年7月的價格為（

）元/平方米。（2006年真題）A.3058.3B.3150.0C.3240.0D.3679.3【答案】D【解析】參見教材P190。環(huán)比指數(shù)價格＝3000×103%×105%×108%×105%

＝3679.26?！玖?xí)題】建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的關(guān)系為（

）。（2006年真題）A.經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命≥自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命＝自然壽命D.經(jīng)濟(jì)壽命＞自然壽命【答案】A【解析】參見教材P204?！玖?xí)題】經(jīng)實(shí)地勘察，某建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)估計(jì)為20年，無殘值。該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物的成新率為（

）。（2006年真題）A.40%B.50%C.60%D.67%【答案】C【解析】參見教材P206。【習(xí)題】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)其未來年凈收益為100萬元，收益年限為35年，資本化率為10%。該宗房地產(chǎn)的價值為（

）萬元。（2006年真題）A.964.4B.977.9C.1000.0D.3500.0【答案】A【解析】參見教材P195?！玖?xí)題】假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（

）的時間。（2006年真題）A.土地開始開發(fā)B.房屋開始施工C.開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)D.取得估價對象【答案】D【解析】假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得被估價房地產(chǎn)的日期，即估價時點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。參見教材P208。【習(xí)題】某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（

）萬元。（2006年真題）A.14.58B.15.43C.16.67D.17.32【答案】C【解析】參見教材P194?！玖?xí)題】有一宗房地產(chǎn)交易，成交價格為3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為5‰，其一次性支付的實(shí)際成交價格為（

）元/平方米A.3000B.2700C.2919D.2500【答案】C【解析】本質(zhì)是年值換算為現(xiàn)值。3000（1－10%）/12＝225（元）【習(xí)題】某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元＝7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元＝7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為（）元人民幣/m2。A.3697

B.3772C.3769

D.3758【答案】D【解析】不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點(diǎn)的市場匯價。參見教材P188。500×（1－0.7%）8×7.95＝3757.78元。【習(xí)題】某宗房地產(chǎn)2003年6月的價格為2300元/平方米。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2003年4月至12月的價格指數(shù)分別為78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4（以2002年12月為基期）。則該房地產(chǎn)2003年11月的價格為（）元/平方米。A.2443

B.2394C.2376

D.2582【答案】A【解析】此題是定基價格指數(shù)，所以11月的價格是：2300×83.5÷78.6＝2443。參見教材P190?！玖?xí)題】在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。A.0.95

B.0.99C.1.01

D.1.05【答案】A【解析】（100/102）×（97/100）＝97/102＝0.95。參見教材P191?！玖?xí)題】某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占前兩項(xiàng)（稱為直接成本）的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/m2。A.1840

B.2840C.2966

D.3000【答案】D【解析】本題考查用成本法計(jì)算新開發(fā)土地價值。題中告知直接成本為包括土地取得成本和土地開發(fā)成本之和。參見教材P200。開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000元/平方米【習(xí)題】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120㎡，單位建筑面積的重置價格為800元/㎡，建筑物殘值率為6%，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。A.70880B.71936C.77952D.81562【答案】B【解析】參見教材P205。建筑物現(xiàn)值＝C[1－（1－R）t/N]＝800×120[1－（1－6%）×8/30]＝71936?！玖?xí)題】某寫字樓預(yù)計(jì)持有2年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264【答案】B【解析】預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式。參見教材P197。二、多項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）?！玖?xí)題】對近幾年建成的一幢寫字樓進(jìn)行估價，適用的估價方法有（）。（2011年真題）A.市場法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法E.基準(zhǔn)地價修正法【答案】ABC【解析】本題考查房地產(chǎn)的估價方法。假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，基準(zhǔn)地價修正法適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地，所以排除DE。【習(xí)題】對寫字樓在建工程進(jìn)行估價，適用的估價方法有（）。（2011年真題）A.市場法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法E.基準(zhǔn)地價修正法【答案】BD【解析】本題考查房地產(chǎn)的估價方法。在建工程的評價，可以采用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

【習(xí)題】某宗收益性房地產(chǎn)的估價價值偏高，其原因有（）。（2010年真題）

A.收入估計(jì)過高

B.空置率估計(jì)過低

C.選取的報(bào)酬率過小

D.運(yùn)營費(fèi)用估計(jì)過大

E.收益期限估計(jì)過長

【答案】ABCE

【解析】AB會使凈收益變大，則價值增高；C會使Y變小，分母小，則折現(xiàn)后的值大；E會使收益變大。根據(jù)收益法的公式，等于有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用，所以運(yùn)營費(fèi)用估計(jì)過大會導(dǎo)致房地產(chǎn)的估價價值偏低，故不選D。參見教材P194。

【習(xí)題】一份房地產(chǎn)估價報(bào)告的組成部分應(yīng)包括（）。（2010年真題）

A.注冊房地產(chǎn)估價師聲明

B.估價的假設(shè)和限制條件

C.被估價房地產(chǎn)的市場競爭力分析

D.估價結(jié)果報(bào)告

E.估價技術(shù)報(bào)告

【答案】ABDE

【解析】本題考查房地產(chǎn)估價報(bào)告的組成。房地產(chǎn)估價報(bào)告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報(bào)告、估價技術(shù)報(bào)告和附件。參見教材P211－213。

【習(xí)題】房地產(chǎn)估價報(bào)告通常由（）等組成。（2009年真題）

A.估價委托書

B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明

C.估價委托合同

D.估價結(jié)果報(bào)告

E.估價技術(shù)報(bào)告

【答案】BDE

【解析】本題考查房地產(chǎn)估價報(bào)告的組成。房地產(chǎn)估價報(bào)告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報(bào)告、估價技術(shù)報(bào)告、附件。參見教材P211－213。

【習(xí)題】采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（）。（2009年真題）

A.選取的報(bào)酬率偏低

B.預(yù)測的未來凈收益偏大

C.估計(jì)的使用期限偏短

D.估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大

E.估計(jì)的空置率偏高

【答案】AB

【解析】本題考查房地產(chǎn)估價的收益法?？梢岳檬找嫫谙抻邢弈甑墓絹韼椭斫獗绢}。V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]，預(yù)測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報(bào)酬率低，即Y小，則V大。估計(jì)的使用期限偏短，即n小，則V小。另外根據(jù)凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用，DE會導(dǎo)致結(jié)果偏小。參見教材P194?！玖?xí)題】建立價格可比基礎(chǔ)是市場法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容包括（

）。（2008年真題）A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一付款進(jìn)度C.統(tǒng)一成交日期

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E.統(tǒng)一面積單位【答案】ADE【解析】建立價格可比基礎(chǔ)主要包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價格單位和統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。其中統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位五種。參見教材P188?！玖?xí)題】采用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，可比實(shí)例的實(shí)際成交價格只有經(jīng)過了（

）等處理后能可視為估價對象的價值。（2007年真題修改）A.交易情況修正B.調(diào)查核實(shí)C.公開披露D.市場狀況調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整【答案】ADE【解析】參見教材P189－191?！玖?xí)題】房地產(chǎn)估價中采用收益法，導(dǎo)致估價結(jié)果高的因素有（

）。（2007年真題）A.確定的收益期限長B.預(yù)測的凈收益大C.選取的報(bào)酬率高D.預(yù)測的運(yùn)營費(fèi)用高E.考慮了凈收益增長【答案】ABE【解析】參見教材P194?！玖?xí)題】假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（

）。（2006年真題）A.開發(fā)經(jīng)營期B.前期C.建造期D.租售期E.保修期【答案】BC【解析】開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期，開發(fā)期可分為前期和建造期，經(jīng)營期可分為銷售期和運(yùn)營期。參見教材P208?！玖?xí)題】下列屬于市場法估價步驟的有（）。A.搜集交易實(shí)例

B.核算交易成本

C.選取可比實(shí)例

D.求取估價對象價值

E.進(jìn)行交易情況修正【答案】ACDE【解析】在市場法的估價過程中不涉及成本的核算。參見教材P188。【習(xí)題】一般情況下，搜集交易實(shí)例時，應(yīng)搜集以下內(nèi)容（）。A.交易雙方的基本情況和交易目的

B.交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況

C.選取可比實(shí)例

D.成交價格

E.付款方式【答案】ABDE【解析】參見教材P188?！玖?xí)題】市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括（）。A.區(qū)域因素狀況修正

B.權(quán)益狀況修正

C.實(shí)物狀況修正

D.區(qū)位狀況修正

E.個別因素狀況修正【答案】BCD【解析】參見教材191?！玖?xí)題】下列關(guān)于成本法的說法錯誤的是（）。A.成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求得被估價房地產(chǎn)價值的方法

B.成本法中的“成本”，即通常意義上的成本（不含利潤）C.成本法中的“成本”是價格（包含利潤）

D.成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法

E.從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入【答案】BE【解析】參見教材200?！玖?xí)題】建筑物的重新購建價格的求取方法有（）。A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

E.基價比較法【答案】ABCD【解析】重新購建價格的求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法四種。參見教材202?！玖?xí)題】累加法中，報(bào)酬率的計(jì)算要涉及以下幾個方面（）。A.投資風(fēng)險補(bǔ)償率

B.管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率

C.缺乏流動性補(bǔ)償率

D.風(fēng)險報(bào)酬率

E.投資帶來的優(yōu)惠率【答案】ABCE【解析】參見教材199?！玖?xí)題】估價的假設(shè)和限制條件主要包括（）。A.對估價對象有關(guān)狀況的假定

B.對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定

C.對估價方法選用分析的說明

D.對估價方法使用前提的說明

E.對評估的價值前提的說明【答案】ABDE【解析】本題考查估價的假設(shè)和限制條件的主要內(nèi)容。C項(xiàng)屬于估價技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容。參見教材212。【習(xí)題】下列關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率的說法正確的是（）。A.等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率

B.包含安全收益部分（資金的利息）和風(fēng)險收益部分（開發(fā)利潤）兩部分

C.等同于傳統(tǒng)法中的投資利息率

D.等同于傳統(tǒng)法中的開發(fā)利潤率

E.以上答案均正確【答案】AB【解析】參見教材210。三、案例分析題（由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）案例分析題（一）某門面房建筑面積100平方米，預(yù)測其未來每年的潛在毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用為潛在毛租金收入的20%，報(bào)酬率為8%，收益期限為30年。（2011年真題）1.下列情形中，能使該門面房價值提高的為（）。A.潛在毛租金收入提高B.運(yùn)營費(fèi)用增大C.報(bào)酬率減小D.收益期限延長【答案】ACD【解析】本題考查房地產(chǎn)估價的收益法。根據(jù)收益法的公式，與房地產(chǎn)價格有關(guān)的因素是年凈收益、報(bào)酬率和收益期限，而凈收益等于毛收入減運(yùn)營費(fèi)用，所以本題選ACD。2.該門面房的年凈收益為（）萬元。A.7

B.8C.9

D.10【答案】A【解析】本題考查年凈收益的求取。凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用＝10－10×10%－10×20%＝7（萬元）。本題中運(yùn)營費(fèi)用以潛在毛收入為基數(shù)，比較特殊。參見教材P197。3.下列參數(shù)中，與報(bào)酬率的含義相同或同性質(zhì)的為（）。A.回報(bào)率B.折現(xiàn)率C.利息率D.折舊率【答案】ABC【解析】本題考查報(bào)酬率的定義。報(bào)酬率也稱為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率。參見教材P198。4.該門面房的價值為（）萬元。A.78.8

B.87.50C.125.00

D.210.00【答案】A【解析】本題考查房地產(chǎn)估價的收益法。根據(jù)收益法的公式得出V（萬元）。案例分析題（二）采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價格為5000元/m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年9月至10月的市場價格月環(huán)比分別下降2%和5%。住宅所處樓層每高一層，價格高1%。（2010年真題）

1.選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有（）。

A.與被估價住宅的面積相同

B.與被估價住宅的年齡相同

C.成交日期應(yīng)接近估價時點(diǎn)

D.成交價格應(yīng)盡量為正常價格

【答案】CD

【解析】本題考查選取可比實(shí)例應(yīng)符合的條件。除CD選項(xiàng)所列應(yīng)符合的條件外，還包括可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。參見教材P188。

2.對該可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括（）。

A.交易情況修正

B.建立價格可比基礎(chǔ)

C.交易日期調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

【答案】CD

【解析】本題考查對可比實(shí)例成交價格的處理。本題中可比實(shí)例成交日期為2010年8月1日，而被估房地產(chǎn)為2010年10月1日的市場價值，所以要進(jìn)行交易日期的調(diào)整；被估房地產(chǎn)為8層，而可比實(shí)例為11層，所以要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。A本題未表明需要進(jìn)行交易情況修正。參見教材P188－190。

3.該可比實(shí)例成交價格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價格為（

）元/m2。

A.4655.00

B.4750.00

C.4900.00

D.5000.00

【答案】A

【解析】用房地產(chǎn)價格變動率來進(jìn)行交易日期修正。5000×（1－2%）×（1－5%）＝4655元/m2。參見教材P190。

4.該可比實(shí)例成交價格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價格為（

）元/m2。

A.4851.50

B.4852.95

C.5100.50

D.5151.51

【答案】B

【解析】本題考查比準(zhǔn)價格的計(jì)算。5000÷（1＋0.01）3＝4852.95元/m2。8層調(diào)整為11層，需調(diào)整3次。案例分析題（三）某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價格為4000元/㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。（2009年真題）

1.該建筑物單位建筑面積的重置價格為（）元/㎡。

A.3200

B.4000

C.4100

D.5000

【答案】A

【解析】本題考查按建筑面積計(jì)價與按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的換算關(guān)系。建筑面積下的單價＝套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積÷建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價格為4000×80÷100＝3200元/㎡。

2.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為（）。

A.20%

B.50%

C.81%

D.95%

【答案】C

【解析】本題考查成新率的計(jì)算。成新率＝[1－（1－R）t/N]×100%＝[1－（1－5%）×10/50]×100%＝81%。參見教材P206。

3.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（）元。

A.4000B.6080

C.6400D.7600

【答案】B

【解析】本題考查年折舊額的計(jì)算。年折舊額D＝C（1－R）/N＝3200×100×（1－5%）÷50＝6080（元）。參見教材P205。

4.計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為（）。

A.建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格一年折舊額

B.建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格×成新率

C.建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置總價一折舊總額

D.建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置總價×（1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟(jì)壽命）

【答案】BC

【解析】本題考查建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式。計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值＝建筑物重新購建價格×成新率，建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置總價－折舊總額。參見教材P206。案例分析題（四）評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標(biāo)方式取得的40年土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用為毛租金的40%。（2008年真題）1.評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有（

）。A.成本法

B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價修正法【答案】B【解析】在建工程的評價，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設(shè)開發(fā)法。但是本題中已知的數(shù)據(jù)只適合采用收益法，而沒有提供采用成本法或假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。2.該酒店式公寓建成后的年凈收益為（

）元/平方米。A.300B.360C.540D.600【答案】A【解析】本題考查收益法中年凈收益的計(jì)算。月凈收益＝潛在毛收入－空置損失－運(yùn)營費(fèi)用＝50－50×10%－50×40%＝25（元/平方米），則年凈收益＝25×12＝300（元/平方米）。參見教材197。3.已知報(bào)酬率為8%，該酒店式公寓建成后的價值為（

）元/平方米。A.3000B.3533C.3577D.3750【答案】B【解析】本題考查收益法中有限年期的計(jì)算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。參見教材197。4.該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為（）年。A.37B.38C.39D.40【答案】A【解析】土地使用期一共為40年，土地使用權(quán)是1年前通過招標(biāo)方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時間，因此建成后的剩余土地使用期限為40－1－2＝37（年）。案例分析題（五）

某寫字樓在建工程的用地是3年前通過出讓方式取得的，土地使用權(quán)年期為50年，預(yù)計(jì)該寫字樓2年后建成出租，月毛租金為50元/平方米，出租率為90%，運(yùn)營費(fèi)用為毛租金的40%。（2007年真題）1.采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的價值，應(yīng)從該寫字樓建成后的價值中減去（）。A.土地取得成本B.已投入的開發(fā)建設(shè)成本C.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出D.后續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)獲得的正常利潤【答案】CD【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。參見教材P206。2.該寫字樓建成后的年凈收益為（）元/平方米。A.300B.360C.540D.600【答案】A【解析】對未來價值的預(yù)測運(yùn)用了收益法。參見教材P197。凈收益＝潛在毛收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用＝50－50×（1－90%）－50×40%＝25（元/㎡）25×12＝300（元/㎡）3.求取該寫字樓建成后的價值，需要先求取報(bào)酬率。求取報(bào)酬率的方法有（）。A.累加法B.成本法C.市場提取法D.直線法【答案】AC【解析】參見教材P198。4.假設(shè)報(bào)酬率為8%，該寫字樓建成后的價值為（）元/平方米。A.3000B.3633C.3750D.4500【答案】B【解析】有限年期，凈收益不變的收益法公式。參見教材P196。注意收益期＝50－3－2＝45年排除法假設(shè)是無限年期，則價格＝300/8%＝3750有限年期的一定比無限年期的價格小。案例分析題（六）某建筑物建筑面積為100m2，已經(jīng)過10年，重置價格為500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。1.用直線法計(jì)提該建筑物年折舊額為（

）元。A.1853 B.1583C.5000 D.以上均不對【答案】B【解析】本題考查直線法中年折舊額的計(jì)算。D＝（C－S）/N＝C（1－R）/N＝[100×500×（1－5%）]/30＝1583.33（元）。參見教材P205。2.用直線法計(jì)算其折舊總額為（

）元。A.15841B.14833C.15833D.以上均不對【答案】C【解析】折舊總額＝年折舊額×有效年齡＝1583.33×10＝15833.3（元）。參見教材P205。3.估計(jì)其現(xiàn)值為（

）元。A.34167 B.43122C.23147D.以上均不對【答案】A【解析】用成本法計(jì)算的現(xiàn)值＝重置總成本－折舊總額＝100×500－15833.3＝34166.7（元）。參見教材P205。4.由此可得該建筑物成新率為（

）。A.67.4% B.68.3%C.無法計(jì)算 D.47.432%【答案】B【解析】本題考查成新率的計(jì)算。參見教材P206。成新率＝[1－（1－R）·t/N]×100%＝[1－（1－5%）·10/30]×100%＝68.3%。5.本案中建筑物折舊的計(jì)算方法歸納為（

）。A.年限法B.實(shí)際觀察法C.成新折舊法D.綜合法【答案】AC【解析】本題中運(yùn)到了兩種計(jì)算折舊的方法，直接法是年限法的一種，另一種是成新法。參見教材P205。案例分析題（七）A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)收益年限為50年，單價為2000元/m2，B房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為1800元/m2，資本化平均為6%。1.若要比較兩宗房地產(chǎn)價格高低應(yīng)（

）。A.統(tǒng)一單價B.統(tǒng)一面積內(nèi)涵C.統(tǒng)一收益對象D.都轉(zhuǎn)換為無限年下的價格【答案】D【解析】由于兩宗房地產(chǎn)的收益年限不同，所以不能直接進(jìn)行比較，只能將其都折算為無限年下的價格，然后再進(jìn)行比較。參見教材P195。2.A房無限年價格為（

）元/m2。A.2422.8 B.2432.1C.2114.8 D.以上均不對【答案】C【解析】本題考查期限不同的房地產(chǎn)價格比較時的換算。參見教材P195。V∞＝V50×1/K50＝V50÷[1－1/（1＋r）50]＝2000÷[1－1/（1＋6%）50]＝2114.8（元/m2）。3.上述中收益年限有限年公式的前提假設(shè)是（

）。A.凈收益每年不變?yōu)锳B.資本化率不等于零為rC.收益年限為有限年nD.資本化率大于零為r【答案】ABC【解析】收益年限有限年公式的前提假設(shè)有三：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報(bào)酬率不等于零為Y；（3）收益年限為有限年n。參見教材P195。4.從上述案例可知（

）。