寫(xiě)字樓招商工作思路打印

寫(xiě)字樓招商工作思路打印第1頁(yè)/共51頁(yè)制定戰(zhàn)略思想確定招商目標(biāo)三個(gè)大廈聯(lián)動(dòng)，錯(cuò)位招商整合資源，內(nèi)外兼顧（強(qiáng)勢(shì)推廣，挖掘利用集團(tuán)內(nèi)＼外的資源優(yōu)勢(shì)）協(xié)同作戰(zhàn)，成立專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)調(diào)研以及分析三大廈差異化定位招商執(zhí)行步驟執(zhí)行策略步驟

本報(bào)告結(jié)構(gòu)思路1、以傳媒大廈招租為引擎，整合集團(tuán)樓宇資源2、打造樓宇經(jīng)濟(jì)，塑造集團(tuán)又一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)3、實(shí)現(xiàn)傳媒大廈招租高價(jià)值，降低空置率4、深挖大眾報(bào)業(yè)品牌內(nèi)涵，提升集團(tuán)文化形象第2頁(yè)/共51頁(yè)定招商目標(biāo)確第3頁(yè)/共51頁(yè)我們的招商目標(biāo)是什么？目標(biāo)一：以傳媒大廈招租為引擎，整合集團(tuán)樓宇資源；目標(biāo)二：打造樓宇經(jīng)濟(jì)，塑造集團(tuán)又一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)；目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)傳媒大廈招租高價(jià)值，降低空置率;目標(biāo)四：深挖大眾報(bào)業(yè)品牌內(nèi)涵，提升集團(tuán)文化形象。第4頁(yè)/共51頁(yè)我們的目標(biāo)是什么？關(guān)鍵點(diǎn)（政治角度）：向全國(guó)一流傳媒集團(tuán)邁進(jìn)；擴(kuò)大輿論傳播力；提升山東傳媒文化產(chǎn)業(yè)在全國(guó)影響力。關(guān)鍵點(diǎn)（市場(chǎng)角度）：品牌，比肩“央視總部”；產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)打造山東樓宇經(jīng)濟(jì)第一品牌，使之成為集團(tuán)一大產(chǎn)業(yè)支柱；利潤(rùn)，在以銀座中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為代表的樓宇板塊中突圍，成為現(xiàn)代樓宇的標(biāo)志，利潤(rùn)價(jià)值最大化。第5頁(yè)/共51頁(yè)定戰(zhàn)略思想制第6頁(yè)/共51頁(yè)三廈聯(lián)動(dòng)，錯(cuò)位招商專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同作戰(zhàn)整合資源，內(nèi)外兼顧制定戰(zhàn)略思想強(qiáng)勢(shì)推廣，品牌深耕客戶(hù)資源，統(tǒng)籌配置三大指導(dǎo)思想功能互補(bǔ)，應(yīng)勢(shì)利導(dǎo)第7頁(yè)/共51頁(yè)開(kāi)創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)板塊以傳媒大廈為新起點(diǎn)，全面開(kāi)啟集團(tuán)樓宇經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)板塊；帶動(dòng)盤(pán)活山東新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈等資源，面積共達(dá)15萬(wàn)平方米；探索研究樓宇經(jīng)濟(jì)管理新模式，給今后的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供樣板，成為濟(jì)南、山東乃至北方樓宇經(jīng)濟(jì)“新坐標(biāo)”；力爭(zhēng)三年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)純收入過(guò)億元?；谝陨险J(rèn)識(shí)，在對(duì)傳媒大廈招商招租上，應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧新聞大廈和報(bào)業(yè)大廈，資源共享，合理配置，合力共贏！制定戰(zhàn)略思想第8頁(yè)/共51頁(yè)行策略步驟執(zhí)第9頁(yè)/共51頁(yè)第一部分：市場(chǎng)調(diào)研及分析濟(jì)南寫(xiě)字樓發(fā)展歷程板塊分布及演變重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析第10頁(yè)/共51頁(yè)板塊分布及演變濟(jì)南寫(xiě)字樓板塊分布?xì)v史演變呈現(xiàn)出中心聚集到向外擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳的特征。第一次：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量中小型企業(yè)興起，濼源大街板塊難以滿(mǎn)足需求特別是交通和停車(chē)硬件受限。同時(shí)城市擴(kuò)散效應(yīng)日漸顯著，新的寫(xiě)字樓熱點(diǎn)區(qū)域必將誕生。山大路片區(qū)依托科技市場(chǎng)，承接了濟(jì)南寫(xiě)字樓區(qū)域發(fā)展的使命，出現(xiàn)針對(duì)IT、電子產(chǎn)業(yè)中小型企業(yè)的寫(xiě)字樓，如銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、創(chuàng)展中心等。第二次：隨著城市不斷擴(kuò)散，特別是東部的快速發(fā)展，二環(huán)東路地處市區(qū)向東部城區(qū)過(guò)渡地帶，交通便利，出現(xiàn)了新的寫(xiě)字樓如東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)。第三次：高新區(qū)、奧體片區(qū)依靠政府的高新區(qū)發(fā)展政策和高新產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，出現(xiàn)了一系列新興寫(xiě)字樓項(xiàng)目，如齊魯軟件園、環(huán)?？萍紙@、玉蘭廣場(chǎng)、舜泰廣場(chǎng)等項(xiàng)目。奧體片區(qū)第11頁(yè)/共51頁(yè)濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程萌芽時(shí)期發(fā)育時(shí)期發(fā)展時(shí)期新興趨勢(shì)年代1995年前1996-2000年2001-2009年2010年至今特征政府或大型國(guó)企閑置辦公樓酒店類(lèi)辦公商住類(lèi)項(xiàng)目純寫(xiě)字樓大量建設(shè)，產(chǎn)品多元化優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)背景國(guó)企為主導(dǎo)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)萌芽私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展酒店辦公租金較高私營(yíng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)力增長(zhǎng)，IT、高科等三產(chǎn)迅速發(fā)展外資企業(yè)逐漸增多，壟斷性國(guó)企迅速發(fā)展代表項(xiàng)目火車(chē)站市政府周邊銀座索菲特、三慶匯文軒銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、金龍大廈、東環(huán)國(guó)際、舜泰廣場(chǎng)奧體片區(qū)各新項(xiàng)目濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展是與私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大密切相關(guān)。隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外資企業(yè)的增大，將為濟(jì)南寫(xiě)字樓發(fā)展注入新的動(dòng)力。第12頁(yè)/共51頁(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊——濼源大街第13頁(yè)/共51頁(yè)項(xiàng)目位置寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)／平米）主力戶(hù)型面積（平米）租金（元／天／平米）入住率中信廣場(chǎng)濼源大街150號(hào)2.67170—2003.5100%中銀大廈濼源大街22號(hào)1.4340-50，170，200一般600平米半層出租4.595%金龍大廈濼源大街229號(hào)8.8主樓大開(kāi)間200，東樓單元式寫(xiě)字間以40-90為主，20、110為輔2.2887％郵政大廈歷下黑虎泉路181號(hào)1.7837、65、70、902.7100%勝利大廈黑虎泉西路139號(hào)1.443002.750%齊魯國(guó)際大廈歷下區(qū)泉城路180號(hào)3.52002.580%豐利大廈泉城路318號(hào)2.070—90（50%），100—200（50%）3.2100%永安大廈泉城路268號(hào)2.11802.8150%圣凱摩登城濼源大街29號(hào)3.35150375%良友富臨濼源大街5號(hào)1.240-1002.2895%三箭銀苑民生大街22號(hào)6240-2601.570%自由城如意街13號(hào)1.8350－601.540%租金水平第14頁(yè)/共51頁(yè)項(xiàng)目樓體類(lèi)型外立面空調(diào)和電梯商務(wù)配套停車(chē)位中信廣場(chǎng)12層石材中央空調(diào)、6部奧迪斯電梯餐廳、銀行、洗衣房、美容美發(fā)、郵局、航空票務(wù)、會(huì)議室、咖啡廳地上60個(gè)，地下40個(gè)，200元/月中銀大廈36層鋁塑板中央空調(diào)、5部奧迪斯電梯銀行、會(huì)議室地上50個(gè)，地下100個(gè)，300元/月金龍大廈主樓31層?xùn)|西樓23層石材智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、LG電梯6部、立達(dá)1部銀行、咖啡地上30個(gè)，地下400個(gè)，300元/月郵政大廈12層石材三菱電梯4部，三菱扶梯2部多功能廳地上100個(gè)，地下65個(gè)勝利大廈10層石材3部蒙哥馬利電梯高檔會(huì)議室，票務(wù)中心、商務(wù)中心、銀行等地上40個(gè)免費(fèi)，地下50個(gè)200元/月齊魯國(guó)際6-10層瓷磚西子奧的斯電梯4客2貨商務(wù)中心、銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳地下100個(gè)，500元/月豐利大廈6-10層寫(xiě)字樓瓷磚特靈中央空調(diào)，4部奧的斯電梯地下100個(gè)永安大廈7-17層寫(xiě)字樓幕墻、石材約克中央空調(diào)，大連星瑪電梯3客1貨多功能廳、休閑吧、球類(lèi)棋牌區(qū)、書(shū)吧、健身房等地上30個(gè)，地下27個(gè)，480元/月圣凱摩登城3-6層寫(xiě)字樓幕墻6部三菱電梯購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等地上80個(gè)，地下220個(gè)，300元/月良友富臨19-26層寫(xiě)字間鋁塑板5部奧的斯電梯購(gòu)物中心、旅行社、商務(wù)中心、酒店、會(huì)議室、餐廳等地上60個(gè)，地下30個(gè)自由城13層玻璃4部通力電梯地下82個(gè)，14-16萬(wàn)/個(gè)商務(wù)配套第15頁(yè)/共51頁(yè)典型項(xiàng)目主要行業(yè)代表企業(yè)中信廣場(chǎng)IT、通訊電子、房地產(chǎn)咨詢(xún)、機(jī)械IBM、INTEL、中原、康橋律師事務(wù)所、通用電氣公司、中興通訊、舍弗勒、合富輝煌中銀大廈證券、房地產(chǎn)、機(jī)械、醫(yī)療設(shè)備華夏證券、中信建投、山東大地房地產(chǎn)、搜房、國(guó)科、韋萊（willis)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、銀座股份金龍大廈保險(xiǎn)、金融、裝飾、傳媒、太平洋保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、城市人家裝飾公司、龍發(fā)、業(yè)之峰、民生銀行齊魯國(guó)際大廈旅游、貿(mào)易、科技、美容、通訊山東旅游公司、上海樹(shù)誠(chéng)智能科技公司、濟(jì)南東潤(rùn)商貿(mào)有限公司、柔婷、周大生、山木培訓(xùn)機(jī)構(gòu)玉泉森信咨詢(xún)、科技、貿(mào)易、裝飾、IT中企動(dòng)力、百度、諾基亞、華夏人壽、福斯特裝飾設(shè)計(jì)有限公司、韓國(guó)（株）商事濟(jì)南辦事處郵政大廈保險(xiǎn)、電信、石油天安保險(xiǎn)、中國(guó)電信、?？当ｋU(xiǎn)、安華農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、民生人壽、中石油勝利大廈金融、媒體、房地產(chǎn)TOM、中國(guó)證券報(bào)記者站、上海證券報(bào)記者站、焦點(diǎn)房地產(chǎn)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)山東監(jiān)督局、山東上市公司協(xié)會(huì)永安大廈金融、廣告合眾人壽、首創(chuàng)期貨、天際國(guó)際傳媒良友富臨資詢(xún)、科技、律師事務(wù)所等北京同有飛驥科技駐濟(jì)辦事處、山東常春藤律師事務(wù)所、濟(jì)南安泰投資咨詢(xún)新聞大廈金融、電子等LG移動(dòng)通信濟(jì)南分公司、雅思入住行業(yè)第16頁(yè)/共51頁(yè)1、板塊租金較高：濼源大街板塊，做為濟(jì)南傳統(tǒng)CBD。（注：各寫(xiě)字樓租金、物業(yè)費(fèi)的收取方式各不相同，強(qiáng)制性的額外服務(wù)及其他附加收費(fèi)也不同，可參閱前表。）2、入住率較高：

部分高檔寫(xiě)字樓如中信廣場(chǎng)只租不售，入住率多在95%以上，像中信廣場(chǎng)、新聞大廈、中銀大廈等寫(xiě)字樓常年保持90%的高入住率。3、區(qū)域配套完善：周邊金融機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)較多，配套齊全，樓宇硬件配置和商務(wù)配套也較高，一般配有商務(wù)中心和會(huì)議室。小結(jié)（一）：第17頁(yè)/共51頁(yè)4、車(chē)位配備不足：板塊處于市中心，用地緊張，車(chē)位配置不足，車(chē)位在100-200個(gè)/項(xiàng)目為主，部分項(xiàng)目不足100個(gè)車(chē)位，租金200-400元/月。5、入住行業(yè)比較集中：通訊電子（大型外資或中資機(jī)構(gòu)駐濟(jì)辦事處）、金融保險(xiǎn)（金融機(jī)構(gòu)駐濟(jì)南分支機(jī)構(gòu)或山東總部）、機(jī)械化工、咨詢(xún)培訓(xùn)、貿(mào)易物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占據(jù)了濼源大街區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的半壁江山。而其他行業(yè)分布較為平均，多為各行業(yè)內(nèi)代表性企業(yè)。小結(jié)（二）：第18頁(yè)/共51頁(yè)啟示與機(jī)遇啟示一：在市中心核心區(qū)域，具備形象標(biāo)桿、視覺(jué)焦點(diǎn)，利于形成商務(wù)集群效應(yīng)；啟示二：從硬件來(lái)看，區(qū)域內(nèi)唯一5A甲級(jí)商務(wù)綜合體，塑造了傳媒大廈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；啟示三：從軟件來(lái)看，全省文化地標(biāo)性建筑、純粹的文化商務(wù)綜合體，兼具大眾報(bào)業(yè)品牌影

響力，對(duì)大品牌、大企業(yè)能夠形成強(qiáng)大的吸附能力；啟示四：周邊樓宇功能配套完善，確定了“新聞大廈”為傳媒大廈的配套必要性。啟示機(jī)遇機(jī)遇一：高租金、高入駐率，說(shuō)明了市場(chǎng)的潛力空間大，大大提升了招租信心；機(jī)遇二：周邊樓宇逐漸沒(méi)落，區(qū)域內(nèi)唯一5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，會(huì)成為品牌大企業(yè)入住本區(qū)域的首選；機(jī)遇三：通訊、電子、金融等國(guó)際化大品牌占了該區(qū)域承租客戶(hù)的半壁江山，這些行業(yè)客戶(hù)會(huì)成

為傳媒大廈重點(diǎn)招租對(duì)象。第19頁(yè)/共51頁(yè)第二部分：三大廈差異化定位傳媒大廈單體分析3大廈聯(lián)動(dòng)組合方式3棟大廈——價(jià)格策略第20頁(yè)/共51頁(yè)品質(zhì)：濼源大街片區(qū)，5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，檔次較高。規(guī)劃：現(xiàn)已規(guī)劃成型，需根據(jù)整體格局選定招商行業(yè)，對(duì)行業(yè)的“適應(yīng)性”有所限定。租金：根據(jù)行業(yè)及我們與各企業(yè)的“匹配度”，實(shí)現(xiàn)租金的“靈活跨度”，將空置率降到最低的前提下，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的高價(jià)格。附加值：除傳統(tǒng)意義上的樓宇內(nèi)部配套外，可將大廈底商轉(zhuǎn)化為“外部配套”優(yōu)勢(shì)。以商業(yè)部分的便利配套，提供諸如購(gòu)物、餐飲等，滿(mǎn)足“寫(xiě)字樓文化”的補(bǔ)缺。傳媒大廈9-21層出租部分簡(jiǎn)析第21頁(yè)/共51頁(yè)大眾傳媒大廈定位功能從外在屬性來(lái)講：5A甲級(jí)

寫(xiě)字樓；全省文化標(biāo)志性建筑和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地；濟(jì)南城市核心區(qū)文化商務(wù)綜合體；從內(nèi)部承載的功能意義來(lái)講：大眾傳媒大廈——集團(tuán)“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展“新引擎”！第22頁(yè)/共51頁(yè)大眾日?qǐng)?bào)社·商務(wù)中心區(qū)·寫(xiě)字樓集群以傳媒大廈為引擎形象統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一新聞大廈角色：補(bǔ)缺者吸納傳媒大廈的“淘汰客群”入駐。傳媒大廈角色：領(lǐng)導(dǎo)者以整帶零，以高品質(zhì)吸引實(shí)力雄厚的大型企業(yè)入駐。報(bào)業(yè)大廈角色：創(chuàng)新型補(bǔ)缺者方式一：整棟出租方式二：外立面改造后，以低價(jià)吸引小型企業(yè)第23頁(yè)/共51頁(yè)三個(gè)大廈聯(lián)動(dòng)策略1——雙子效應(yīng)傳媒大廈和新聞大廈聯(lián)袂出手，“雙子效應(yīng)”打造純粹的商務(wù)綜合體形象?！吧虡I(yè)+商務(wù)+酒店”=商務(wù)綜合體：高檔次的寫(xiě)字樓、豪華星級(jí)酒店和再引入金融商業(yè)服務(wù)。外部因素：

城市核心區(qū)位，配套交通優(yōu)勢(shì)絕佳；緊鄰城市交通主干道，人流、車(chē)流基礎(chǔ)性強(qiáng)；高水準(zhǔn)的外部形象：高水平高品質(zhì)的建筑形象；項(xiàng)目整體成為城市形象標(biāo)桿和視覺(jué)焦點(diǎn)；復(fù)合、互補(bǔ)的多功能關(guān)系：對(duì)外，多功能復(fù)合形成競(jìng)爭(zhēng)合力；對(duì)內(nèi)，各部分之間形成互惠優(yōu)勢(shì)。商務(wù)綜合體價(jià)值第24頁(yè)/共51頁(yè)報(bào)業(yè)大廈：三大廈聯(lián)動(dòng)中創(chuàng)新補(bǔ)缺；面向中高端客戶(hù)；體現(xiàn)性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，應(yīng)整棟承租。優(yōu)點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，停車(chē)方便；不足：設(shè)備老化，功能結(jié)構(gòu)不合理，利用率較低；出租對(duì)象：國(guó)際性、國(guó)內(nèi)知名品牌的商務(wù)連鎖酒店。三個(gè)大廈聯(lián)動(dòng)策略2——?jiǎng)?chuàng)新補(bǔ)缺第25頁(yè)/共51頁(yè)聯(lián)動(dòng)組合方式關(guān)鍵詞：功能型轉(zhuǎn)換、租金均衡補(bǔ)缺傳媒大廈新聞大廈報(bào)業(yè)大廈備注客群品質(zhì)高中低大客戶(hù)基準(zhǔn)租金價(jià)格高中低市場(chǎng)價(jià)值基準(zhǔn)招商節(jié)奏快中慢營(yíng)銷(xiāo)推出時(shí)間推廣力度前期力度大中期力度大末期力度大營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間把控營(yíng)銷(xiāo)成本中低高宣傳推廣成本第26頁(yè)/共51頁(yè)租金評(píng)測(cè)關(guān)鍵詞：租金差異化項(xiàng)目傳媒大廈新聞大廈報(bào)業(yè)大廈備注整層租金3-3.52.5-32-2.5(含物業(yè)費(fèi))半層租金3-42.5-3.52-3.5散戶(hù)租金4-53-42.5-4其他費(fèi)用水、電、空調(diào)、車(chē)位及其他附加費(fèi)另收。以上租金價(jià)格依據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀初步制定，實(shí)際租金需根據(jù)市場(chǎng)變化、客戶(hù)“需求水平”、客戶(hù)“品質(zhì)”等因素另行確定。第27頁(yè)/共51頁(yè)價(jià)格策略把這棟5A甲級(jí)寫(xiě)字樓租出去，有如下四種方式。您選擇哪一種？第28頁(yè)/共51頁(yè)價(jià)格策略1：低租金，短租期。解析：以相對(duì)低價(jià)吸引新租客戶(hù)，但只簽一年，第二年利用客戶(hù)替換成本的存在，提高續(xù)租價(jià)格。優(yōu)勢(shì)：1、短期合約避免在租金上漲階段的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有助于獲得更高的租金收益。2、短期合約的簽署可以憑借客戶(hù)替換成本的存在，而獲得更高的續(xù)租價(jià)格。風(fēng)險(xiǎn)：1、由于短期，無(wú)法避免一年內(nèi)的淡季，在淡季相對(duì)需求較少，供應(yīng)較多。業(yè)主方的討價(jià)還價(jià)能力降低，且容易受比價(jià)和瞬間供應(yīng)量的沖擊。2、短期合約降低了客戶(hù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，提高了客戶(hù)的流動(dòng)比率。高流動(dòng)比例，帶來(lái)高空置率，潛在收益期望值將存在差距。3、合約期限的縮短將增加招商部門(mén)的工作量，高傭金支出不可避免。第29頁(yè)/共51頁(yè)價(jià)格策略2：相對(duì)高價(jià)，簽訂3年以上長(zhǎng)約。優(yōu)勢(shì)：1、客戶(hù)鎖定成本，業(yè)主鎖定利潤(rùn)，雙方同時(shí)降低不確定性。2、降低空置率和傭金支出，減少業(yè)主運(yùn)營(yíng)成本。3、降低租賃部門(mén)“權(quán)力尋租”行為的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)：1、長(zhǎng)期約的簽署，業(yè)主方喪失了租金遞增的權(quán)利。2、招商難度較大，前期空置率較高，存在X因素。第30頁(yè)/共51頁(yè)價(jià)格策略3：定時(shí)免租（低租）期。解析：需明確免租期限、合約總期限。以便制定續(xù)租價(jià)格，達(dá)到最終的租金收益平衡。優(yōu)勢(shì)：1、免租（低租）期雖然降低了實(shí)際租金，但抬高了續(xù)租的談判基準(zhǔn)價(jià)。2、鉗制客戶(hù)的“轉(zhuǎn)換成本”，當(dāng)租賃期到期后，續(xù)租已是高價(jià)要約。這就是所謂的“免租期陷阱”。風(fēng)險(xiǎn)：1、若客戶(hù)到期，因經(jīng)營(yíng)策略或辦公面積預(yù)算變化要遷租時(shí)，再高的原價(jià)均于事無(wú)補(bǔ)，即損失了客源。2、若行業(yè)相同的客源”扎堆“，則租期滿(mǎn)后，被低價(jià)”挖墻腳“的風(fēng)險(xiǎn)較大。第31頁(yè)/共51頁(yè)價(jià)格策略4：高租金，高優(yōu)惠。解析：向客戶(hù)提供一些”邊際成本“，但對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)邊際價(jià)值高的額外優(yōu)惠服務(wù)，如免費(fèi)車(chē)位、”自營(yíng)企業(yè)“的會(huì)員卡等。優(yōu)勢(shì)：1、以較小的成本抬高了續(xù)租的談判基準(zhǔn)價(jià)。2、所提供的優(yōu)惠，通常轉(zhuǎn)換成客戶(hù)公司員工的福利，提高了使用者對(duì)寫(xiě)字樓的滿(mǎn)意度。即附加價(jià)值導(dǎo)向的向好輿論。風(fēng)險(xiǎn)：1、入市價(jià)格高，招商難度較大，存在X因素。第32頁(yè)/共51頁(yè)第三部分：執(zhí)行策略步驟3棟大廈——價(jià)格策略及客群定位KPI體系——推廣執(zhí)行策略工作計(jì)劃倒排表第33頁(yè)/共51頁(yè)寫(xiě)字樓招商的籌備工作如何展開(kāi)？傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓招商需涉及五大流程：1、確定招商目標(biāo)客戶(hù)2、確定目標(biāo)客戶(hù)意向3、意向客戶(hù)聯(lián)絡(luò)洽談4、客戶(hù)合作條件洽談5、審批及簽訂意向書(shū)正式合同第34頁(yè)/共51頁(yè)KPI體系·線(xiàn)上線(xiàn)下的“組合拳”KPI體系：構(gòu)建核心價(jià)值鏈，細(xì)化各項(xiàng)指標(biāo)，完整、有效的開(kāi)展各項(xiàng)工作。KPI體系線(xiàn)上推廣5A級(jí)寫(xiě)字樓，“傳媒大廈+新聞大廈”雙子星概念導(dǎo)入。泉城CBD·濼源大街的絕對(duì)地緣優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的信息點(diǎn)切入+品牌價(jià)值循環(huán)塑造并提升。大眾日?qǐng)?bào)社的歷史足跡，齊魯大地的影響力。線(xiàn)下執(zhí)行產(chǎn)品自身剖析，整合提煉產(chǎn)品價(jià)值體系。寫(xiě)字樓、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，精準(zhǔn)客戶(hù)定位及價(jià)格策略。物業(yè)、工程部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)，“軍需部”保障營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)。人文市場(chǎng)調(diào)研，厘清品牌推廣的要點(diǎn)塑造。寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)（招租）團(tuán)隊(duì)組建。營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)制訂，營(yíng)銷(xiāo)工作執(zhí)行計(jì)劃，過(guò)程中把控。宣傳推廣，制作社會(huì)輿論，塑造“百年品牌”；傳媒大廈“文化商務(wù)綜合體”的高端定位；實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、政治等角度的形象提升。營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)組建，大廈核心價(jià)值鏈構(gòu)建；“傳媒大廈+新聞大廈+報(bào)業(yè)大廈”3盤(pán)聯(lián)動(dòng)，客戶(hù)需求組合共享，價(jià)值體系梳理；后勤行政總協(xié)調(diào)，“工程+物業(yè)+營(yíng)銷(xiāo)”3方協(xié)同作戰(zhàn)，完成集團(tuán)目標(biāo)。第35頁(yè)/共51頁(yè)招商的準(zhǔn)備統(tǒng)籌工作原則：招商工作涉及面較廣，系統(tǒng)、周期較長(zhǎng)的工程，需要相關(guān)部門(mén)與各個(gè)環(huán)節(jié)做足功課，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，共同作戰(zhàn)。前期準(zhǔn)備工作尤為重要：1、市場(chǎng)調(diào)研以及相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告（心中有數(shù)，隨行就市）2、物業(yè)公司盡快介入確定，給工程、招商指導(dǎo)性合理化的建議3、招商資料準(zhǔn)備，招商百問(wèn)整理4、一線(xiàn)招商隊(duì)伍的培訓(xùn)，設(shè)立一固定形象較好的招商辦公場(chǎng)所5、建立行管、工程、物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)參與的定期會(huì)議聯(lián)系制度，便于統(tǒng)籌安排相關(guān)環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行。第36頁(yè)/共51頁(yè)時(shí)間計(jì)劃表（總表）20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎(chǔ)工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建策劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行梳理物業(yè)線(xiàn)上推廣備注第一次客戶(hù)摸底項(xiàng)目入市期項(xiàng)目第一批次預(yù)約承租2013-2014年度租約期滿(mǎn)2012-2013年度租約期滿(mǎn)元旦大廈交付使用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷(xiāo)期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+項(xiàng)目形象總協(xié)調(diào)四部門(mén)會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工項(xiàng)目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶(hù)團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶(hù)維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)接待、停車(chē)引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及服務(wù)持續(xù)簽約項(xiàng)目入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2014年元旦交付使用計(jì)劃。若否，則順延。后勤行政營(yíng)銷(xiāo)期間，線(xiàn)上與線(xiàn)下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶(hù)調(diào)劑互補(bǔ)策略。督促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)工作督促物業(yè)完善各項(xiàng)工作督促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合第37頁(yè)/共51頁(yè)20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎(chǔ)工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建策劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行梳理物業(yè)線(xiàn)上推廣備注第一次客戶(hù)摸底項(xiàng)目入市期項(xiàng)目第一批次預(yù)約承租2013-2014年度租約期滿(mǎn)2012-2013年度租約期滿(mǎn)元旦大廈交付使用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷(xiāo)期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+項(xiàng)目形象總協(xié)調(diào)四部門(mén)會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工項(xiàng)目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶(hù)團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶(hù)維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)接待、停車(chē)引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及服務(wù)持續(xù)簽約項(xiàng)目入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2014年元旦交付使用計(jì)劃。若否，則順延。后勤行政營(yíng)銷(xiāo)期間，線(xiàn)上與線(xiàn)下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶(hù)調(diào)劑互補(bǔ)策略。督促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)工作督促物業(yè)完善各項(xiàng)工作督促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合第一批次的預(yù)約承租？多數(shù)企業(yè)的承租期為3年以上，且均為年底/年初確定后階段的辦公地點(diǎn)選址；提前搶奪市場(chǎng)客群，降低大廈在選擇企業(yè)中的空置率；大廈形象的前期塑造；蓄客，為新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈積累客群。強(qiáng)勢(shì)推廣期分“強(qiáng)銷(xiāo)”和“持銷(xiāo)”？強(qiáng)勢(shì)推廣期可奠定大廈的高端形象，并帶來(lái)大量意向企業(yè)；強(qiáng)銷(xiāo)期以水平價(jià)格吸引客群，增大“整租”簽約率；持銷(xiāo)期在水平價(jià)格基礎(chǔ)上略有漲幅，增大收益；強(qiáng)勢(shì)推廣期間，加強(qiáng)“散租”的積累，在滿(mǎn)足傳媒大廈的基礎(chǔ)上，將客戶(hù)等次及需求區(qū)分后，納入新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈。時(shí)間計(jì)劃表（重點(diǎn)工作）第38頁(yè)/共51頁(yè)20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎(chǔ)工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建策劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行梳理物業(yè)線(xiàn)上推廣備注第一次客戶(hù)摸底項(xiàng)目入市期項(xiàng)目第一批次預(yù)約承租2013-2014年度租約期滿(mǎn)2012-2013年度租約期滿(mǎn)元旦大廈交付使用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷(xiāo)期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+項(xiàng)目形象總協(xié)調(diào)四部門(mén)會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工項(xiàng)目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶(hù)團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶(hù)維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)接待、停車(chē)引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及服務(wù)持續(xù)簽約項(xiàng)目入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2014年元旦交付使用計(jì)劃。若否，則順延。后勤行政營(yíng)銷(xiāo)期間，線(xiàn)上與線(xiàn)下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶(hù)調(diào)劑互補(bǔ)策略。督促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)工作督促物業(yè)完善各項(xiàng)工作督促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合7月前無(wú)宣傳推廣？項(xiàng)目核心價(jià)值是否清晰、健全？招租百問(wèn)是否出具？租金價(jià)格是否已制定？招租行業(yè)是否已限定？此時(shí)推廣，必有意向客群電話(huà)來(lái)訪(fǎng)，當(dāng)我們不能對(duì)以上問(wèn)題給出答案時(shí)，客群就流失了?，F(xiàn)場(chǎng)辦公條件？大氣、精致的現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所，配合營(yíng)銷(xiāo)人員+物業(yè)的“5A甲級(jí)服務(wù)”，是大廈形象的一個(gè)有力展示。若具備良好的現(xiàn)場(chǎng)辦公條件，可吸引客戶(hù)到訪(fǎng)，最大限度的促進(jìn)成交。具備現(xiàn)場(chǎng)辦公條件，可有效的積累客源，為新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈奠定基礎(chǔ)。時(shí)間計(jì)劃表（重點(diǎn)工作）第39頁(yè)/共51頁(yè)20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎(chǔ)工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建策劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行梳理物業(yè)線(xiàn)上推廣備注第一次客戶(hù)摸底項(xiàng)目入市期項(xiàng)目第一批次預(yù)約承租2013-2014年度租約期滿(mǎn)2012-2013年度租約期滿(mǎn)元旦大廈交付使用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷(xiāo)期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+項(xiàng)目形象總協(xié)調(diào)四部門(mén)會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工項(xiàng)目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶(hù)團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶(hù)維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)接待、停車(chē)引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及服務(wù)持續(xù)簽約項(xiàng)目入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2014年元旦交付使用計(jì)劃。若否，則順延。后勤行政營(yíng)銷(xiāo)期間，線(xiàn)上與線(xiàn)下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶(hù)調(diào)劑互補(bǔ)策略。督促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)工作督促物業(yè)完善各項(xiàng)工作督促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合外圍形象展示+看房通道？2103年度突擊工作，即招租企業(yè)入駐前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。良好的外圍形象和看房通道，能讓意向客戶(hù)產(chǎn)生更直觀的訴求。時(shí)間計(jì)劃表（重點(diǎn)工作）第40頁(yè)/共51頁(yè)20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎(chǔ)工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建策劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行梳理物業(yè)線(xiàn)上推廣備注第一次客戶(hù)摸底項(xiàng)目入市期項(xiàng)目第一批次預(yù)約承租2013-2014年度租約期滿(mǎn)2012-2013年度租約期滿(mǎn)元旦大廈交付使用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷(xiāo)期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+項(xiàng)目形象總協(xié)調(diào)四部門(mén)會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工項(xiàng)目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶(hù)團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶(hù)維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)接待、停車(chē)引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及服務(wù)持續(xù)簽約項(xiàng)目入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2014年元旦交付使用計(jì)劃。若否，則順延。后勤行政營(yíng)銷(xiāo)期間，線(xiàn)上與線(xiàn)下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶(hù)調(diào)劑互補(bǔ)策略。督促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)工作督促物業(yè)完善各項(xiàng)工作督促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合中小型意向推介會(huì)？利用集團(tuán)以及各子報(bào)在行業(yè)的影響力，將政府、金融企業(yè)、百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦事處等關(guān)系單位進(jìn)行聯(lián)誼整合，組成合作意向客群，進(jìn)行系統(tǒng)的推介說(shuō)明。旨在擴(kuò)大行業(yè)輿論，制造影響力。大客戶(hù)拜訪(fǎng)+大客戶(hù)推介會(huì)？為第一批次預(yù)約承租奠定基礎(chǔ)整理3大廈的核心價(jià)值，進(jìn)行一對(duì)一推介。時(shí)間計(jì)劃表（重點(diǎn)工作）第41頁(yè)/共51頁(yè)20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎(chǔ)工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建策劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行梳理物業(yè)線(xiàn)上推廣備注第一次客戶(hù)摸底項(xiàng)目入市期項(xiàng)目第一批次預(yù)約承租2013-2014年度租約期滿(mǎn)2012-2013年度租約期滿(mǎn)元旦大廈交付使用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷(xiāo)期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+項(xiàng)目形象總協(xié)調(diào)四部門(mén)會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工項(xiàng)目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶(hù)團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶(hù)維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)接待、停車(chē)引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)中小型推介會(huì)招租任務(wù)倒排入駐倒計(jì)時(shí)團(tuán)隊(duì)沖刺階段詳細(xì)工作計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)問(wèn)題處理及服務(wù)持續(xù)簽約項(xiàng)目入駐倒計(jì)時(shí)本表，按2014年元旦交付使用計(jì)劃。若否，則順延。后勤行政營(yíng)銷(xiāo)期間，線(xiàn)上與線(xiàn)下實(shí)行3棟大廈聯(lián)動(dòng)+客戶(hù)調(diào)劑互補(bǔ)策略。督促各部工作進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)辦公指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)工作督促物業(yè)完善各項(xiàng)工作督促工程出具詳細(xì)進(jìn)度總協(xié)調(diào)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系團(tuán)隊(duì)整合招聘信息發(fā)布以大規(guī)模的招聘信息為契點(diǎn)，奪人眼球，并以此塑造高品質(zhì)的市場(chǎng)第一印象；形象推廣主打傳媒大廈形象、品質(zhì)、核心價(jià)值點(diǎn)提煉；預(yù)約承租信息為第一批次預(yù)約承租續(xù)客，并擴(kuò)大其影響力；賀歲信息發(fā)布為新年后的推廣續(xù)力；項(xiàng)目核心價(jià)值宣傳進(jìn)行單一行業(yè)的推廣宣傳，強(qiáng)勢(shì)的宣傳推廣吸引客群；紙媒、電臺(tái)、戶(hù)外組合應(yīng)用，不濫用，追求最大效果下的節(jié)約使用；此時(shí)介入新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈的信息整合。入駐信息發(fā)布主打各大企業(yè)入駐信息，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛；新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈持續(xù)宣傳；盛大入駐宣傳各大企業(yè)入駐信息聯(lián)名，營(yíng)造火爆氣氛。余房信息；新聞大廈、報(bào)業(yè)大廈持續(xù)宣傳；時(shí)間計(jì)劃表（重點(diǎn)工作）第42頁(yè)/共51頁(yè)20125月20127月20126月20128月201210月20129月201211月20131月201212月20132月20134月20133月20135月20137月20136月20138月201310月20139月201311月20141月201312月20142月20143月基礎(chǔ)工作籌備春節(jié)團(tuán)隊(duì)組建策劃、招商系統(tǒng)培訓(xùn)第二輪市場(chǎng)調(diào)研工作節(jié)點(diǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行梳理物業(yè)線(xiàn)上推廣備注第一次客戶(hù)摸底項(xiàng)目入市期項(xiàng)目第一批次預(yù)約承租2013-2014年度租約期滿(mǎn)2012-2013年度租約期滿(mǎn)元旦大廈交付使用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣期持銷(xiāo)期企業(yè)入駐前裝修工程進(jìn)度表工程百問(wèn)物業(yè)確定物業(yè)百問(wèn)企業(yè)+項(xiàng)目形象總協(xié)調(diào)四部門(mén)會(huì)議百問(wèn)梳理外圍形象各項(xiàng)制度確定現(xiàn)場(chǎng)辦公團(tuán)隊(duì)整合分工項(xiàng)目招租信息釋放第一批次承租第一批次承租配合大規(guī)模人員招聘、培訓(xùn)大客戶(hù)團(tuán)隊(duì)組建第二次團(tuán)隊(duì)整合及節(jié)點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)信息釋放主力企業(yè)入駐信息釋放第二輪市場(chǎng)調(diào)研第一批次承租客戶(hù)維系活動(dòng)整體形象展示具備看房條件看房通道現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)接待、停車(chē)引導(dǎo)等集中式簽約招租團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦公條件無(wú)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)