土地增值稅本質(zhì)上仍是資本利得稅 后期或被并入房地產(chǎn)稅

Word土地增值稅本質(zhì)上仍是資本利得稅后期或被并入房地產(chǎn)稅據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：有專家指出，與其說是開發(fā)商不愿意及時清算土增稅，還不如說是當?shù)刎斦⒍悇?wù)部門為了不沖高當年的基數(shù)，默許甚至希望開發(fā)商延遲清算，藏“稅”于企。

一周以來，央視曝光房企拖欠土地增值稅一事，持續(xù)發(fā)酵。

“央視報道有誤差，但‘任志強們’也未必都對?！倍辔粫?、稅法專業(yè)人士指出，雖然央視在稅收統(tǒng)計上有瑕疵，但不可否認，土地增值稅確實存在“先天不足”，稅制設(shè)計不合理、房企通過會計操作手法避稅等問題，普遍存在。

一位稅法專家對記者介紹，1994年出臺的土地增值稅相關(guān)法規(guī)面臨調(diào)整。而在未來房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建中，建立統(tǒng)一的持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅也將是一大趨勢，包括土增稅在內(nèi)的多個稅種，都有可能調(diào)整和并入該稅。

中共十八屆三中全會《決定》明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。在稅法專家看來，未來的稅制改革設(shè)計中，最好將包括土地增值稅在內(nèi)的繁雜稅種，合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，減少交易、流通環(huán)節(jié)稅費，增加持有環(huán)節(jié)稅費。

事實上的欠繳

央視對房企欠繳土增稅的報道，激起開發(fā)商和稅務(wù)部門極大的反彈。

任志強等開發(fā)商“不淡定”的背后，是房企采取多種會計手法規(guī)避土地增值稅清算，從而導(dǎo)致事實上的欠繳、一拖再拖普遍存在。

以華遠地產(chǎn)為例，根據(jù)華遠地產(chǎn)2021年年報，2021年末華遠地產(chǎn)應(yīng)交稅費項下土地增值稅約5.50億元，占其當年銷售額近10%。

但這筆錢并不需要在當年度繳納，因為正如任志強所說，這筆錢是按照土增稅相關(guān)規(guī)定預(yù)提出的，在未到清算時間不用繳納。

然而，“任何一個會計都清楚，不交按預(yù)征率計算出來的應(yīng)交土增稅，都屬于拖欠稅款?！痹趹浲蓭熓聞?wù)所律師李勁松看來，這筆錢已經(jīng)構(gòu)成了事實上的欠繳。

熟悉內(nèi)情的房地產(chǎn)稅務(wù)人士透露，對于預(yù)提的土地增值稅，相當于企業(yè)預(yù)提的撥備，在會計核算上，目前在“應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅”科目中核算，開發(fā)商為了少交企業(yè)所得稅，一般都會主動、積極地在當期計提與項目竣工結(jié)算進度相配比的土地增值稅，在利潤表“營業(yè)稅金及附加”項目中反映，減少了當期利潤，這樣，企業(yè)所得稅就少交了。而在資產(chǎn)負債表中，它則體現(xiàn)在“應(yīng)交稅費”項目中，如果清算時間往后拖上個好幾年，這個應(yīng)繳未繳的土地增值稅就像滾雪球一樣越滾越大，看起來，確實好像欠下大量的稅款。

資深會計專家馬靖昊認為，按照目前的制度，大量未交的土地增值稅稅款，說是欠稅，卻還沒有最終清算;說不是欠稅，它又遲遲不清算，這就是問題的癥結(jié)所在。而由于房地產(chǎn)“清算時點”存在不確定性，達到還是未達到稅法規(guī)定的清算條件，開發(fā)商可以按照自己的目的通過各種手段，去操控清算條件。

業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，開發(fā)商合法規(guī)避土地增值稅有好幾種辦法。首先，是盡量避免觸發(fā)剛性的主動申報清算義務(wù)。比如，在項目規(guī)劃時即預(yù)設(shè)超過15%的可售建面用于自留運營，或在銷售環(huán)節(jié)采用多種多樣的非直接銷售方式，處置高于15%總可售建面的物業(yè)的所有權(quán)等。

其次，是在“項目全部完成銷售”前至少保留一套房屋不銷售，進而適用“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土增稅清算”的游戲規(guī)則。

再次，對同一清算項目分塊、分層、分期多次申辦預(yù)售許可證，使相關(guān)項目“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年”的起算時點大大延后。

經(jīng)過上述“稅務(wù)籌劃”后，大量土增稅被延遲清算。一位稅法專家直言，盡管眾多開發(fā)商否認此前預(yù)提的土地增值稅“應(yīng)交未交”違法，但是從任志強“可以不交”的話語中，可以看出未按照法律要求，如數(shù)繳納土地增值稅的情況，基本屬實。

根據(jù)國泰君安證券披露的分析師報告顯示，目前土地增值稅的缺口大約在7000億左右。但業(yè)內(nèi)人士也指出，這是根據(jù)開發(fā)商5%的計提率得出的，并未按照一個個項目來實際核算，真實的土地增值稅如果要清繳，其額度難以估計。

至于國家稅務(wù)總局以及地方稅務(wù)部門為什么也要站出來說話?馬靖昊認為，其中有一個很重要原因就是，央視報道的3.8萬億元欠稅如果真的成立，稅務(wù)局收不上來，出現(xiàn)大量的壞賬，稅務(wù)部門就會非常難看。

土增稅的“先天缺陷”

馬靖昊指出，一個稅種，如果納稅人可以通過制度漏洞規(guī)避掉，使得這部分稅收在賬面上處于合法的“應(yīng)繳未繳”狀態(tài)，那么可以說這個稅種是一個存在先天缺陷的“低能兒”。土地增值稅正是這樣一個“低能兒”，由于先天設(shè)計缺陷，留下了大量可供操控的彈性空間。

“如果稅務(wù)機關(guān)不向房企下發(fā)清繳通知，只要開發(fā)商不辦理竣工驗收手續(xù)，或者不把房子賣完，就可以一直合理、合法地不去進行土地增值稅清算，也就構(gòu)不成‘拖欠’?！币晃粠投嗉议_發(fā)商做稅務(wù)籌劃的專業(yè)人士透露，企業(yè)都是逐利的，只要不違法，都會選擇避稅?，F(xiàn)實中，開發(fā)商規(guī)避土地增值稅清算普遍存在。

追溯土地增值稅及其計征方式數(shù)年來的出臺歷程，記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，該稅種由于采取累進稅率，對開發(fā)商影響極大，曾引發(fā)開發(fā)商集體游說有關(guān)部門。一位當年參與此事的香港開發(fā)商透露，當時找了很多專家和學(xué)者研討，一開始試圖降低累進稅率的征收辦法，后來又提出了預(yù)征的措施。

在該稅出臺一年后，1995年1月出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》，規(guī)定可以對納稅人預(yù)征土地增值稅，預(yù)征的比例數(shù)次調(diào)整，目前為1%-5%。

在此過程中，多家開發(fā)商參與細則建議、制定，導(dǎo)致該制度最后傾向于其利益，在實踐中也可以使得開發(fā)商利用規(guī)則避稅。

多位稅法專業(yè)人士表示，十多年過去，開發(fā)商已形成一整套應(yīng)對土增稅的方法和機制，以實現(xiàn)企業(yè)最終的利潤最大化。

首先，從清算結(jié)果來看，清算工作實際稅負率不高，以廣州市為例，在近年來已經(jīng)清算的項目中，實際稅負率最高為9%，最低為1%。

并且，按照土地增值稅的計算公式倒推，實際稅負率低于5%時，意味著該項目的普通住宅的增值額不超過20%，清算稅款主要來自其它類型的房產(chǎn)。房地產(chǎn)項目的增值額偏低除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受開發(fā)成本20%加計扣除的因素外，企業(yè)申報資料不能反映其實際情況也是一個重要因素。

另一值得注意的現(xiàn)象是，企業(yè)所得稅退稅的案例增多，并且金額屢創(chuàng)新高。這是因為清算的實際稅負率雖然不高，但卻仍比預(yù)征率大，對于實行查帳征收企業(yè)所得稅的房企，由于繳納的土地增值稅可以稅前扣除，清算實際繳納的稅款分攤至各年，就意味著當年的企業(yè)所得稅繳多了，因此出現(xiàn)了所得稅退稅的問題。

此外，清算后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷案例明顯增多，以避免稅務(wù)機關(guān)稽查。只要注銷申請一通過，企業(yè)的經(jīng)營者就等于安全著陸，稅收的風險基本上轉(zhuǎn)嫁給了稅務(wù)機關(guān)。

CRIC研究中心分析師朱一鳴指出，我國土地增值稅存在征管不力的現(xiàn)象。2021年，全國房地產(chǎn)銷售額達6.44萬億，其中住宅5.35萬億。但2021年我國土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元，不僅遠少于土地出讓收入2.69萬億，甚至少于契稅2874億元。土地增值稅的測算方法不科學(xué)，具體操作較困難，是最大的原因。

重建房地產(chǎn)稅制

對于土增稅存在的問題，國家稅務(wù)總局曾公開回應(yīng)稱，下一步稅務(wù)總局將完善制度措施，加強土地增值稅征管。

但在很多專業(yè)人士看來，這并不能解決根本問題。解決問題的方法也許需要房地產(chǎn)稅制的重建。

中山大學(xué)財稅系主任林江向記者表示，土地增值稅之爭的深層次原因也是央地事權(quán)、財權(quán)的矛盾，地方政府希望在稅收收入上留有回旋余地，土地增值稅成為在現(xiàn)行稅制下可以被“操控”的稅種。

林江說，2021年設(shè)立的開發(fā)企業(yè)所得稅、土增稅分屬國稅、地稅征管。國稅負責的企業(yè)所得稅匯算與地稅負責的土增稅清算，難以很好地協(xié)同;而在現(xiàn)行中央與地方財政分成體制下，地方政府難以做到土增稅“應(yīng)收盡收”。土地增值稅屬于100%的地方稅種，某些情況下，與其說是開發(fā)商不愿意及時清算土增稅，還不如說是當?shù)刎斦?、稅?wù)部門為了不沖高當年的基數(shù)，默許甚至希望開發(fā)商延遲清算，藏“稅”于企。

針對土地增值稅“欠繳”之辯，有專家稱，土地增值稅本質(zhì)上仍是資本利得稅。從長期看，可能會被并入房地產(chǎn)稅。

中國財稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文認為，應(yīng)按照三中全會要求加大房地產(chǎn)稅改革試點力度，并以此為契機將備受爭議的土地增值稅最終并入房地產(chǎn)稅中，達到降低房價或者減緩房價增長等長期目標。同時，可以減少執(zhí)法部門因自由裁量權(quán)較大而導(dǎo)致選擇性執(zhí)法的空間。

林江也認為，在稅制改革設(shè)計中，要把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅等不同