縣農(nóng)村土地整治土地收儲整理開發(fā)項目可行性研究報告

XX縣農(nóng)村土地整治（土地收儲整理開發(fā)）項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u\h第一章總論 第九章項目管理與工程招標9.1項目管理為了保證工程的順利實施，將由XX縣城市發(fā)展投資有限公司設(shè)立專門的項目管理機構(gòu)。該公司負責招標、施工組織、監(jiān)理、等建設(shè)全過程的管理。項目建設(shè)過程監(jiān)督控制為確保項目建設(shè)期按期完成，并實現(xiàn)較高的質(zhì)量，本項目將按照國家要求聘請有國家資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司進行全過程的監(jiān)理。施工單位的選擇按照公開、公平、公正的市場競爭原則，本工程施工單位具有資信好、實力強、經(jīng)驗豐富等特色，同時施工過程要實行項目經(jīng)理負責制。9.2招標工作依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》；《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》；國家發(fā)展計劃委員會《招標公告發(fā)布暫行辦法》；七部委聯(lián)合發(fā)布《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》。9.3招標工作原則嚴格按照《中華人民共和國招標投標法》及XX縣的相關(guān)法律、法規(guī)、條例：本著公開、公平、公正的原則，開展招投標工作。公開原則要求項目招投標具有高度的透明度，實行招標信息，招標程序公開，即開發(fā)招標通知，公開招標，公開中標結(jié)果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。公平原則要求給予所有投標人平等的機會，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。公正原則要求評標時按事先公開的標準對待所有的投標人。誠實信用原則招標投標當事人應(yīng)以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。獨立原則招標人都應(yīng)該是獨立的法人單位，在招標過程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。接受行政監(jiān)督原則招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標投標的全過程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。9.4招標程序1、招標方式按照江西省發(fā)展計劃委員會有關(guān)要求，結(jié)合本項目特點，擬采用以下招標方式：全部工程施工采用省內(nèi)公開招標，進行資格預審；工程施工監(jiān)理采取公開招標，進行資格后審。2、招標范圍本項目全部工程施工實施公開招標，招標內(nèi)容包括土建工程、綠化、構(gòu)筑物，工程監(jiān)理，主要設(shè)備材料采用公開招標形式。公告發(fā)布根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會《招標公告發(fā)布暫行辦法》，本項目將在國家公開發(fā)行的網(wǎng)站、報刊上刊登招標公告。資格審查按照有關(guān)規(guī)定對施工合同段潛在投標人進行資格預審；對公開招標的監(jiān)理潛在投標人進行資格后審。潛在投標人的要求①邀請招標在我省范圍內(nèi)邀請3家具有乙級以上監(jiān)理資質(zhì)的單位參加投標。②公開招標通過媒介發(fā)布公告，凡具有市政公用工程三級施工資質(zhì)，具有良好的社會信譽和足夠的類似工程施工經(jīng)驗的施工單位，均可參與本項目的資格預審。9.5組織形式招標機構(gòu)：委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標機構(gòu)，實施招標組織工作。評標委員會：招標代理機構(gòu)按國家和省政府有關(guān)規(guī)定隨機抽樣組建由多名專家和建設(shè)單位代表組成的評標委員會。9.6招投標招標基本情況表項目項目內(nèi)容招標范圍招標方式不采用招標方式備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設(shè)計√√√土地出讓√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√其它√√√第十章投資估算與資金籌措10.1編制依據(jù)國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南（試用版）》；國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；《城市基礎(chǔ)設(shè)施投資估算指標》、《全國市政工程投資估算指標定額》、《給水排水工程投資估算及經(jīng)濟評價手冊》、《江西省建筑工程投資估算指標》等；項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料10.2土地收儲成本費用分析根據(jù)XX縣人民政府印發(fā)《征地補償費管理辦法》的通知及其它相關(guān)規(guī)定，本項目土地收儲整理開發(fā)成本費用包括：征地成本、土地開發(fā)成本、土地儲備成本等。1、征地成本是指收購國有土地、征用集體土地、依法收回土地過程中發(fā)生的各項成本費用。國有土地收購成本包括：可行性研究費用；規(guī)劃設(shè)計費；征地補償費；拆遷還建費用；拆遷管理費；勘查測量費；土地變更登記費；其它費用及間接費用。征用集體土地成本包括：可行性研究費用；規(guī)劃設(shè)計費；土地補償費；勞動力安置補償費；地上建筑物、附著物補償費和青苗補償費；新增建設(shè)用地土地有償使用費；耕地開墾費；新菜田開發(fā)建設(shè)基金；耕地占用稅；征地管理費；勘查測量費；防洪基金；土地變更登記費；其它費用及間接費用。（3）依法收回土地成本包括：勘查測量費；規(guī)劃設(shè)計費；拆遷還建費；土地變更登記費；其它費用及間接費用。土地開發(fā)成本是指對收購、征用、收回的土地進行開發(fā)平整過程中發(fā)生的各項成本費用。包括：可行性研究費用；規(guī)劃設(shè)計費；勘查測量費；土地開發(fā)招標標底審查費；七通一平費用；樹木砍伐賠償費；占用綠地補償費；道路挖掘賠償費；宗地外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；其它費用及間接費用。土地儲備成本是指對儲備的土地進行管理而發(fā)生的各項費用，包括臨時建筑建設(shè)費；儲備期間現(xiàn)場管理費；其它費用及間接費用。土地供應(yīng)費用是指把儲備的宗地通過招標、拍賣、協(xié)議、掛牌方式進行出讓過程中發(fā)生的各項支出，包括：文件編制印刷費，公告費，公證費，拍賣會費用，委托拍賣傭金等。本項目收購土地全部為國有、集體土地，其出讓成本主要為征地成本、儲備成本和供應(yīng)費，其中征地成本包括：拆遷補償費、拆遷管理費、拆遷委托費、土地變更費、土地測繪費、土地評估費和其它費用。10.3土地收儲價格的確定10.3.1收儲價格確定依據(jù)江西相關(guān)規(guī)定；XX縣土地收儲以往類似土地價格；XX縣同類別土地收儲價格。10.3.2土地價格本項目中XX區(qū)域征地費用確定為5萬元/畝,房屋拆遷費用確定為2500元/m2，土地開發(fā)整理費用為2萬元/畝。XX產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域征地費用確定為3萬元/畝,房屋拆遷費用確定為2000元/m2，土地開發(fā)整理費用為2萬元/畝。10.4編制基數(shù)建筑工程費根據(jù)《江西省建筑工程投資估算指標》、《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》及同類工程指標計算。設(shè)備購置費按項目建設(shè)單位提供的設(shè)備價格確定。安裝工程費設(shè)備安裝費根據(jù)設(shè)備類別按一定比例計取，排水管道、供水管道、供電線路、通訊工程的安裝工程費按定額計取。其他費用（1)建設(shè)單位管理費根據(jù)財政部財經(jīng)(2002)394號文規(guī)定計取。（2)前期工作咨詢費根據(jù)國家計委《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》計價格［1999］1283號計取。（3)工程監(jiān)理費根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號文）計取。（4)工程勘察設(shè)計費根據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費標準》(2002年修訂本)規(guī)定，按建筑工程費2.5%計取。（5)工程招投標費根據(jù)招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法標準，按建筑工程費的0.2％計取。（6)預備費按工程費用和其他費用之和的8%計取。項目漲價預備費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，不再計取。10.5投資估算1、投資估算項目總投資為49860萬元，其中XX區(qū)域一期開發(fā)投資為26500萬元（征地費用10000萬元，房屋拆遷補償費用7500萬元，土地開發(fā)整理費用4000萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程5000萬元）；XXXX產(chǎn)業(yè)基地一期開發(fā)投資18500萬元（征地費用9000萬元，房屋拆遷補償費用1500萬元，土地開發(fā)整理費用6000萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程2000萬元）。工程其他費用1167萬元，預備費3693萬元。具體詳見總投資估算表。投資估算表10.6資金籌措項目總投資為49860萬元，資金來源為銀行貸款3億元，其余資金由建設(shè)單位自籌。第十一章經(jīng)濟效益分析11.1編制依據(jù)及說明國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；根據(jù)融資成本并考慮一定的風險系數(shù)，項目基準收益率確定為20％；有關(guān)現(xiàn)行土地管理制度、法規(guī)、政策；本項目計算期8年，其中：建設(shè)期3年，經(jīng)營期5年；根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地出讓收入免繳營業(yè)稅及所得稅。11.2收入預測及效益分析11.2.1土地收儲整理開發(fā)成本征地成本主要指土地出讓權(quán)和征地拆遷所發(fā)生的一系列補償安置和管理費用。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：指建筑物2米以外和項目用地紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、通訊工程、燃氣工程的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。開發(fā)間接費：指開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。管理費：指企業(yè)的管理部門組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。預備費（不可預見費）：按工程費用和其他費用之和的8%計取。財務(wù)費用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要有資金利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費等。本項目所發(fā)生的財務(wù)費用主要為銀行貸款利息，本項目貸款3億元，年利率為5.94%，用等額還本利息照付的方式，還貸期限為8年。還本付息總和為38019萬元，即借貸期內(nèi)利息綜合為8019萬元。還本付息表單位：萬元序年份 1 2 3 4 5 6 7 8號內(nèi)容年初貸款余額30000 26250 22500 18750 15000 11250 7500 3750當年還本付息5532.05309.35086.54863.84641.04418.34195.53972.8其中：還本37503750375037503750375037503750 付息 1782.01559.31336.51113.8891.0668.3445.5222.83年末貸款余額2625022500187501500011250 7500 3750 07、總成本費用主要包括土地收儲整理開發(fā)成本及財務(wù)成本，通過分析，項目的土地收儲整理開發(fā)成本（即1～5項之和）為49860萬元，主要發(fā)生在計算期內(nèi)的前3年(建設(shè)期)，建設(shè)費用采取平均值；計算期內(nèi)利息總和為8019萬元（詳見還本付息表）即計算期內(nèi)總成本費用為57879萬元，各年情況詳見下表：序序號項目計算期123456781土地整理開發(fā)成本166201662016620000002利息支出1782.01559.31336.51113.8891.0668.3445.5222.83總成本費用1840218179.317956.51113.8891668.3445.5222.811.2.2本項目收入分析項目產(chǎn)生的效益主要主要為土地出讓所得的收入，項目一期開發(fā)土地共5000畝，其中XX區(qū)域2000畝，XX產(chǎn)業(yè)基地3000畝。由于地理位置的不同，根據(jù)目前市場可知，XX區(qū)域土地整治后每畝土地出讓價約為60萬元，XX產(chǎn)業(yè)基地土地整治后每畝土地出讓價約為30萬元。即項目的收入為210000萬元。11.2.3本項目效益分析本項目總成本費用57879萬元，收入總額210000萬元，根據(jù)XX縣城市投資有限公司與XX縣政府簽訂的《土地一級開發(fā)協(xié)議書》，土地凈收益由縣財政和XX縣城市投資有限公司按8:2分成，即XX縣城市投資有限公所得的利潤為30424.2萬元。投資利潤率61.02％，貸款償還期8年，財務(wù)凈現(xiàn)值4272.4萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率42％。具備土地增值的能力,可用于開展儲備征用整治。11.3不確定性分析11.3.1成本的不確定性政策變動造成的不確定性當前正處于我國征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能為本項目在實施征地拆遷補償過程中帶來不確定性。國家將保護農(nóng)民利益作為征地拆遷的重要原則，加大了本項目的征地拆遷風險性和不確定性。雙方協(xié)商的不確定性與被征地用戶的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項目的一大不確定因素。11.3.2收益不確定性出讓價格的不確定性由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。規(guī)劃的不確定由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。財務(wù)費用的不確定性本次可行性研究的財務(wù)費用是按照XX縣城市投資有限公司與中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行之間關(guān)于土地整治信托貸款的協(xié)定估算的，由于本項目周期長，土地售出后收款時間和方式不確定，將受到利率波動的影響，從而導致財務(wù)費用的不確定性。11.4綜合評價通過以上分析和計算，本項目有較好的經(jīng)濟效益。該項目經(jīng)過上述各項指標分析，本項目的財務(wù)基準收益率和投資利潤率均高于評價參數(shù)指標，項目是可行的。項目的實施，將對XX縣經(jīng)濟起到積極的推動作用。第十二章風險分析12.1項目主要存在的風險項目的啟動得到XX縣政府的大力支持，XX縣城市投資有限公司的經(jīng)營模式是通過政府壟斷土地一級市場，再授權(quán)給公司進行市場化經(jīng)營。資金風險本項目資金由縣政府劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)、總注冊資金30%的現(xiàn)金和銀行貸款構(gòu)成，如建設(shè)單位或?qū)椖刻峁┵J款的銀行出現(xiàn)特殊情況，中斷或延誤資金供應(yīng)，將影響項目建設(shè)。不可抗風險戰(zhàn)爭、洪水、地震、國家相關(guān)政策的調(diào)整等不可抗拒的災難將對本項目構(gòu)成威脅。12.2防范和降低風險措施根據(jù)對各種風險因素及風險程度的分析，項目面臨的主要風險已經(jīng)明確，針