蘇州某花園前期物業(yè)管理方案

***花園前期物業(yè)管理方案（建議）目錄物業(yè)情況專業(yè)物業(yè)管理公司經(jīng)營理念前期介入準(zhǔn)備工工作服務(wù)與管理內(nèi)容容管理目標(biāo)與質(zhì)量量保證方式擬采取的管理方方式工作流程與工作作標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)文化活動經(jīng)費測算智能一體化管理理示意圖（附附件1）***花園前期期物業(yè)管理方方案(建議)物業(yè)情況***花園別墅墅位于木瀆鎮(zhèn)鎮(zhèn)香港路，擇擇地于靈巖山山下，香溪水水濱，與江南南著名古典園園林嚴(yán)家花園園和明清旅游游購物街一步步之遙，與四四星級大酒店店-------天平大酒酒店、中華園園大酒店一墻墻之隔，跨出出家門即可享享受星級服務(wù)務(wù)與娛樂，四四周有中高檔檔住宅小區(qū)、別別墅區(qū)形成良良好的生活環(huán)環(huán)境。蘇福路路上公交游4路、金山路路上38路、各地中中巴20分鐘送您您到蘇州繁華華地帶。小區(qū)區(qū)配套服務(wù)公公建，遠(yuǎn)離鬧鬧市的喧嘩，不不必出遠(yuǎn)門就就能滿足您的的生活需要。蘇蘇福路、金山山路作為木瀆瀆古鎮(zhèn)的交通通要道，集便便利與幽靜一一身的***花園，加上上專業(yè)物業(yè)管管理的管理與與服務(wù)，是您您居家、投資資的首選。專業(yè)物業(yè)管理目前蘇州市高檔檔住宅小區(qū)、別別墅區(qū)紛紛拔拔地而起，木木瀆鎮(zhèn)上有香香榭花園、綠綠洲明月灣、天天倫花園、紫紫竹苑等別墅墅區(qū)同步建設(shè)設(shè)、同步銷售售，市場競爭爭非常激烈，***花園要在競競爭中立于不不敗之地，就就要以別墅的的高水平管理理來吸引業(yè)主主。這一切只只有通過引進(jìn)進(jìn)高素質(zhì)的專專業(yè)物業(yè)管理理公司才能實實現(xiàn)。專業(yè)物業(yè)管理的的好處有：提高別墅管理質(zhì)質(zhì)量，為各業(yè)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)、高效的管管理服務(wù)，創(chuàng)創(chuàng)造一個安全全、整潔、舒適適的生活環(huán)境境。專業(yè)物業(yè)管理公公司作為小區(qū)區(qū)的大管家可可以協(xié)調(diào)發(fā)展展商與業(yè)主、政政府各相關(guān)部部門之間的利利益和關(guān)系。通過定期有效地地收取管理費費及相關(guān)費用用，保證別墅墅各部分的正正常運作，免免除發(fā)展商與與業(yè)主的后顧顧之優(yōu)。通過有效的管理理，最終使得得別墅得以保保值、升值，這這是所有業(yè)主主所期望的目目標(biāo)。公司經(jīng)營理念“依法管理、業(yè)業(yè)主第一，服服務(wù)領(lǐng)先”是我們的服服務(wù)理念，以以達(dá)到一流的的管理、一流流的形象、一一流的效益作作為公司的奮奮斗目標(biāo)，依依據(jù)ISO90001:20000版質(zhì)量保證證國際標(biāo)準(zhǔn)及及ISO144001:11996版環(huán)境質(zhì)量量保證國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服服務(wù)行業(yè)之要要求，探索并并逐步走上物物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化之路，創(chuàng)創(chuàng)建物業(yè)管理理新品牌。提提供優(yōu)質(zhì)、高高效、經(jīng)濟(jì)、便便捷的專業(yè)服服務(wù)，為業(yè)主主創(chuàng)造美好的的家園。前期介入準(zhǔn)備工工作俗話說：三分建建設(shè)、七分管管理。經(jīng)驗告告訴我們，小小區(qū)的物業(yè)管管理最好在業(yè)業(yè)主入住前介介入，愈早愈愈好。因在業(yè)業(yè)主入住前，管管理公司可以以站在今后管管理的角度上上對工程提出出建議，可以以參與工程驗驗收，編制遺遺漏工程，可可以了解設(shè)備備管線的安裝裝等。本公司司已在天平花花園、香港花花園、香溪花花園（萃坊易易居）、馨樂樂花園前期介介入物業(yè)管理理工作，得到到廣大業(yè)主及及木瀆政府的的好評。根據(jù)據(jù)***花園目前的的現(xiàn)狀，建議議超前介入物物業(yè)管理。一．前期顧問工工作結(jié)合物業(yè)管理的的需要及用戶戶的需求，利利用已有的管管理經(jīng)驗和技技術(shù)，就物業(yè)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計計、結(jié)構(gòu)、功功能、公共配配套設(shè)施、管管網(wǎng)、環(huán)境、道道路等諸多方方面，向開發(fā)發(fā)商提出合理理化建議。檢檢驗設(shè)備設(shè)施施運轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟跟蹤了解工程程狀況，為隨隨后的物業(yè)管管理打下堅實實的基礎(chǔ)；根據(jù)開發(fā)商的開開發(fā)戰(zhàn)略以及及物業(yè)的設(shè)計計理念、建筑筑特色、地理理環(huán)境、用戶戶群體的共性性等制定物業(yè)業(yè)品牌計劃。全面了解物業(yè)的的性能、功用用及構(gòu)造，初初步擬定物業(yè)業(yè)管理附件。從物業(yè)管理的角角度，為房地地產(chǎn)銷售工作作提供意見。在物業(yè)正式入伙伙前制定物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的各種業(yè)主守守則，包括購購房合同等有關(guān)條款、管管理公約、用用戶手冊、裝裝修守則、收收費項目和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及繳款辦辦法等。提供售樓人員物物業(yè)管理知識識培訓(xùn)、咨詢詢服務(wù)，協(xié)助助開發(fā)商售房房。協(xié)助建立、完善善物業(yè)檔案系系統(tǒng)。研究特別用戶提提出的特殊要要求。協(xié)助開發(fā)商與承承建商交接物物業(yè)。其它約定的顧問問事宜。為避免物業(yè)的工工程質(zhì)量問題題對將來的物物業(yè)管理產(chǎn)生生不良影響，配配合開發(fā)商依依據(jù)工程合約約，對承建商商交付使用的的工程項目進(jìn)進(jìn)行驗收；大大到管線是否否暢通、結(jié)構(gòu)構(gòu)是否合格，小小到導(dǎo)線截面面是否達(dá)標(biāo)、預(yù)預(yù)留孔道是否否齊全等等；；細(xì)致入微，一一絲不茍。驗驗收不合格的的設(shè)備設(shè)施項項目，協(xié)同開開發(fā)商依照規(guī)規(guī)程與承建商商進(jìn)行交接。前期管理工作編制物業(yè)管理服服務(wù)預(yù)算及物物業(yè)管理附件件。擬定管理組織架架構(gòu)和人事招招聘、行政管管理制度并予予以實施。計劃并購置辦公公、生活家具具、文具、通通訊、工程維維修等基本工工具。物業(yè)接管驗收將所有缺漏設(shè)施施、出現(xiàn)問題題的地方及影影響日后管理理工作的地方方如實記錄，通通過適當(dāng)途徑徑通知開發(fā)商商盡快解決、改改善。接收物業(yè)的公共共設(shè)施及公共共部位、隱蔽蔽管網(wǎng)，管理理處專業(yè)技術(shù)術(shù)人員核驗其其是否與工程程圖紙相符合合，并核對備備用材料、零零部件的保養(yǎng)養(yǎng)及保修文件件。將已售的物業(yè)交交付用戶，留留意交付單位位的設(shè)備設(shè)施施及狀況是否否與出售合約約內(nèi)容相符合合，并協(xié)助用用戶清楚記錄錄在事先準(zhǔn)備備好的驗房表表格內(nèi)，以免免日后責(zé)任混混亂。其他驗收事項。擬定工程整改、維維修、保養(yǎng)計計劃和檢查制制度并予以實實施。交付使用管理用戶入伙后，在在裝修前，審審核裝修設(shè)計計圖，并經(jīng)常常檢察有否非非法接駁水、電電或改變物業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)等情況況?？刂蒲b修、運輸輸工作人員進(jìn)進(jìn)入物業(yè)范圍圍，監(jiān)督其遵遵守秩序，登登記用戶、商商戶及裝修商商的聯(lián)系人、聯(lián)聯(lián)系電話、地地址。妥善回答用戶、租租戶有關(guān)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的查詢，協(xié)調(diào)調(diào)用戶、租戶戶搬遷進(jìn)出時時間。建筑工程竣工后后，建筑商離離場，對于交交付期和交付付后出現(xiàn)的建建筑質(zhì)量方面面的問題，物物業(yè)管理公司司擔(dān)當(dāng)監(jiān)察、溝溝通和協(xié)調(diào)的的角色，并將將問題轉(zhuǎn)達(dá)開開發(fā)商，由開開發(fā)商依據(jù)合合約通知承建建商做出整改改完善。負(fù)責(zé)交付期間的的環(huán)境維護(hù)、安安全保障等各各項相關(guān)工作作。入伙工作計劃入伙手續(xù)辦理：：按土建、工程設(shè)設(shè)備、檔案資資料分三組組組建入伙交接接小組準(zhǔn)備好入伙資料料辦理入伙手續(xù)舉辦入伙儀式裝修管理：入住前期裝修工工作的宣傳裝修知識培訓(xùn)現(xiàn)場指導(dǎo)若干裝裝修重點裝修申報審批裝修施工過程監(jiān)監(jiān)管裝修的驗收檔案的建立和管管理收集檔案資料科學(xué)分類（用戶戶資料、土建建設(shè)備資料、發(fā)發(fā)展商資料）建檔檔案資料科學(xué)、合合理運用四．日常工作（見見下文）服務(wù)與管理內(nèi)容容一、常規(guī)性的公公共服務(wù)(一)房屋建筑筑主體管理房屋基本情況的的掌握，包括括房屋的數(shù)量量、建筑形式式、產(chǎn)權(quán)情況況、完好程度度、使用狀況況等。房屋修繕及其管管理，包括房房屋的日常保保養(yǎng)、維修等等各項工作。房屋裝修管理。(二)房屋設(shè)備備、設(shè)施的管管理了解各類設(shè)備、設(shè)設(shè)施的種類分分布、管線走走向、變動情情況、完好率率與使用情況況。各類設(shè)備、設(shè)施施的日常運營營、保養(yǎng)、維維修與更新管管理。(三)環(huán)境衛(wèi)生生的管理：這這是為凈化物物業(yè)環(huán)境而進(jìn)進(jìn)行的管理與與服務(wù)工作，包包括樓宇內(nèi)外外物業(yè)環(huán)境的的日常清理、清清潔。隨著社社會的發(fā)展和和進(jìn)步，環(huán)保保問題越來越越突出，我們們計劃在接管管***花園后實行行垃圾的分類類投放和處理理，小區(qū)內(nèi)部部不設(shè)垃圾筒筒，采取每天天早晚兩次上上門收取袋裝裝垃圾的方式式，營造“保護(hù)社區(qū)環(huán)環(huán)境，創(chuàng)建綠綠色家園”濃厚氣氛。重重點放在提高高環(huán)保意識，增增加環(huán)保知識識方面，通過過環(huán)保講座、每每年六月的世世界環(huán)保日系系列活動等，引引導(dǎo)住戶關(guān)心心社區(qū)環(huán)境。本本公司在天平平花園已有成成功經(jīng)驗證明明小區(qū)內(nèi)不設(shè)設(shè)垃圾筒有利利于環(huán)保，將將蚊蠅滋生拒拒之門外。(四)綠化管理理：這是為美美化物業(yè)環(huán)境境而進(jìn)行的管管理與服務(wù)工工作，包括園園林綠地的營營造與保養(yǎng)、物物業(yè)整體環(huán)境境的美化。本本公司全面接接管***花園后將安安排專業(yè)的綠綠化工進(jìn)行養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和管理，做做到花草樹木木長勢良好，無無枯花、無破破壞、無蟲害害，修剪及時時整齊美觀。我我們還將對***花園內(nèi)各種種植物進(jìn)行標(biāo)標(biāo)識、歸類，竭竭力營造一種種清潔、安靜靜、舒適、優(yōu)優(yōu)美的小區(qū)環(huán)環(huán)境，讓花更更美、草更青青。業(yè)主院內(nèi)內(nèi)綠化也可委委托我公司定定期養(yǎng)護(hù)，收收取少量人工工費。(五)治安管理理：為維護(hù)物物業(yè)正常的工工作、生活秩秩序而進(jìn)行的的一項專門性性的管理與服服務(wù)工作，包包括物業(yè)內(nèi)的的安全、保衛(wèi)衛(wèi)、警戒等，以以及對各種突突發(fā)事件的預(yù)預(yù)防與處理，還還可延伸為排排除各種干擾擾，保持物業(yè)業(yè)區(qū)域的安靜靜。確立治安安重點-----加大對入住住期人流、物物流、車流的的有效監(jiān)控。***花園設(shè)有電電腦保安控制制中心，小區(qū)區(qū)周圍及內(nèi)部部采用紅外線線結(jié)合閉路電電視監(jiān)控，保保安人員24小時值班，巡巡邏人員配有有對講系統(tǒng)，每每戶裝有可視視對講系統(tǒng)，保保證了小區(qū)業(yè)業(yè)主的人身、財財產(chǎn)安全。人流控制-----對本小區(qū)區(qū)內(nèi)業(yè)主采取?。簶I(yè)主交房房時交給物業(yè)業(yè)公司常住人人口的照片兩兩份，物業(yè)公公司將照片整整理后放在保保安值班室內(nèi)內(nèi)，并發(fā)給業(yè)業(yè)主“業(yè)主卡”，業(yè)主憑證證進(jìn)出,若業(yè)主證未未帶時,保安對照照照片后無誤也也給予放行，經(jīng)經(jīng)過一段時間間后保安將熟熟悉小區(qū)內(nèi)的的全部業(yè)主，有有利于今后的的管理。對來來訪人員須進(jìn)進(jìn)行訪問登記記和離去注銷銷手續(xù)，在使使用可視對講講系統(tǒng)征得業(yè)業(yè)主同意后方方可放行。對對外來裝修、搬搬運人員采取取辦理出入證證管理，并交交管理保證金金，對他們的的活動范圍、活活動時間進(jìn)行行一定限制，嚴(yán)嚴(yán)禁互相亂竄竄。物流控制-----對裝修材材料流動實施施申報制、盤盤查制和登記記制。尤其是是裝修物品的的搬出須提出出申報，保安安員有責(zé)任和和義務(wù)對物資資的出入進(jìn)行行禮貌盤查；；所有的物資資流動實行登登記放行手續(xù)續(xù)。車流控制-----外來車輛輛進(jìn)入小區(qū)要要進(jìn)行登記，并并記錄車主身身份、車牌號號、車型等信信息，人車分分道，指引車車輛進(jìn)出停放放，對車輛離離開，實行登登記放行手續(xù)續(xù)。(六)消防管理理：這是為維維護(hù)物業(yè)正常常的工作，生生活秩序而進(jìn)進(jìn)行的一項專專門性的管理理與服務(wù)工作作，包括火災(zāi)災(zāi)的預(yù)防及發(fā)發(fā)生火災(zāi)時的的救護(hù)與處理理。消防管理理是住宅管理理的一項極為為重要的內(nèi)容容。我公司十十分重視此項項工作，我們們將在***花園實行全全員義務(wù)消防防員制，在員員工中牢固樹樹立“防患險于明明火，防范勝勝于救災(zāi)，責(zé)責(zé)任重于泰山山”的意識，加加強巡邏，加加強監(jiān)控，同同時做好消防防設(shè)施的維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工作，保保證設(shè)備可隨隨時啟用。另另外我們制訂訂了《小區(qū)突突發(fā)火警火災(zāi)災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》，增增強員工對火火警、火災(zāi)突突發(fā)事件的反反應(yīng)能力，以以確保小區(qū)的的財產(chǎn)及業(yè)主主的人身安全全，保證我公公司對消防安安全管理承諾諾指標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)。(七)車輛交通通的管理：同同樣也是為物物業(yè)正常工作作，生活秩序序而進(jìn)行的一一項專門性管管理與服務(wù)工工作，包括車車輛的保管，道道路的管理，交交通秩序的維維護(hù)等。（八）智能化管管理：智能化化管理的核心心是它的一體體化集成系統(tǒng)統(tǒng)，即通過先先進(jìn)的電腦技技術(shù)、現(xiàn)代控控制技術(shù)、現(xiàn)現(xiàn)代通信技術(shù)術(shù)、現(xiàn)代圖形形顯示技術(shù)將將各類智能子子系統(tǒng)高度集集成，形成一一個互相補充充、互相協(xié)調(diào)調(diào)的整體。智智能化管理系系統(tǒng)主要包括括以下內(nèi)容：：安全（紅外外線探頭、可可視對講系統(tǒng)統(tǒng)）、消防自自動化（防火火、防燃?xì)庑剐孤﹫缶⒈１０脖O(jiān)視報擎擎、周邊防護(hù)護(hù)、巡更、緊緊急求助報擎擎等），通訊訊、信息自動動化（信息管管理、網(wǎng)絡(luò)服服務(wù)、金融電電子等），設(shè)設(shè)備自控、辦辦公自動化等等等。(九)公眾代辦辦性質(zhì)的服務(wù)務(wù)。(見下文)二、針對性的專專項服務(wù)(一)日常生活活類衣著方面：為住住用人代收洗洗衣服、被褥褥、補衣、制制衣服務(wù)等。飲食方面：為住住用人代購食食品、糧食、燃燃料、菜蔬副副食及日常用用品等。居住方面：代住住戶進(jìn)行室內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生清掃、室室內(nèi)裝修、搬搬家等。出行方面：代購購代訂車船票票、飛機(jī)票，接接送小孩上學(xué)學(xué)、入托，接接送病人看病病，代住戶保保管小件物品品，機(jī)動車輛輛的保養(yǎng)、清清洗與維修。(二)商業(yè)服務(wù)務(wù)類：各商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的開設(shè)設(shè)與管理，如如開辦小型商商場、飲食店店、美發(fā)廳、維修店等;安裝、維護(hù)和修理各種家用電器私生活用品等。(三)文化、教教育、衛(wèi)生、體體育類文化：開辦閱覽覽室、錄像室室、舉辦各種種小型展覽如如書畫、集郵郵等教育：開辦托兒兒所(或臨時)、幼兒園、假假期中小學(xué)生生補習(xí)提高班班及學(xué)前班。衛(wèi)生：聯(lián)系衛(wèi)生生站，提供出出診、打針、小小孩疫苗接種種，提供家庭庭病房服務(wù)。體育：有償借用用酒店內(nèi)各種種健身場所，如如游泳池、健健身房、桌球球房、網(wǎng)球場場，舉辦小型型體育活動和和比賽。通過過于天平大酒酒店、中華園園大酒店聯(lián)營營，為業(yè)主辦辦理上述四星星級酒店的優(yōu)優(yōu)惠卡，使業(yè)業(yè)主普通消費費、高檔享受受。文藝：不定期地地舉辦文藝娛娛樂活動，比比如卡拉ok比賽、跳舞舞、健美操、老老年太極拳等等。金融服務(wù)類：辦辦理各種財產(chǎn)產(chǎn)、人壽保險險等業(yè)務(wù)。經(jīng)紀(jì)代理中介服服務(wù)：物業(yè)市市場營銷與租租賃、房產(chǎn)評評估等其它中中介代理。社會福利類：照照顧孤寡老人人、擁軍優(yōu)屬屬等社會福利利性質(zhì)的各項項服務(wù)工作。(見具體服務(wù)務(wù)項目)三、特別服務(wù)類類：針對少數(shù)住戶提提供特約的服服務(wù)：比如：：家庭保姆、家家庭綠化、定定期保潔等。本公司每月提供供兩小時的免免費家政服務(wù)務(wù)，如庭院綠綠化、室內(nèi)保保潔、看護(hù)兒兒童等家政服服務(wù)。四、特別策劃項項目樹木領(lǐng)養(yǎng)活動：：將小區(qū)的成成樹編號，由由住戶對號領(lǐng)領(lǐng)養(yǎng)，如同心心樹、尊老樹樹、尊師樹、友友誼樹、常青青樹等。希望工程：資助助貧困地區(qū)失失學(xué)兒童，建建立幫困對象象。旅游：小區(qū)成立立旅游興趣組組，節(jié)假日組組織旅游觀光光活動。五、實施社區(qū)全全方位服務(wù)我們在接管****花園后，將將迅速推出“溫馨家園計計劃”，充分利用***花園及周邊邊地區(qū)的各類類設(shè)施和場所所，為廣大業(yè)業(yè)主提供全面面周到的24小時溫馨服服務(wù)。如:1.定期舉舉辦棋牌賽、書書畫展、音樂樂會等，豐富富住戶的業(yè)余余生活。2.設(shè)立業(yè)主接接待日和業(yè)主主接待電話，向向業(yè)主提供24小時全天候候的保安、保保潔和維修服服務(wù)。我們的口號是::“***花園，您停停泊的港灣”。使每一位位入住***花園的業(yè)主主都能享受到到我們溫馨的的服務(wù)和現(xiàn)代代生活的便利利。在物業(yè)管管理工作中，我我們應(yīng)以高文文化品味取勝勝，通過住宅宅區(qū)軟、硬件件的配套服務(wù)務(wù)，創(chuàng)造出優(yōu)優(yōu)美舒適、安安全文明、環(huán)環(huán)境潔凈的住住宅小區(qū)。六、社區(qū)文化活活動的總體構(gòu)構(gòu)想社區(qū)文化三項主主題：營造全全新的工作理理念;熱愛地球，保保護(hù)環(huán)境;做新世紀(jì)文文明使者。社社區(qū)文化三項項特征：人性性化的管理理理念;超前性的文文化視角;寧靜、祥和和的文化氣氛氛。社區(qū)文化化的總體目標(biāo)標(biāo)：使***花園成為木木瀆別墅的典典范。***花園將在在我們的管理理下大力開展展社區(qū)文化建建設(shè)。***花園的文化化定位是中西西方文化與現(xiàn)現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)術(shù)的有機(jī)結(jié)合合。我們將在在環(huán)境文化、行行為文化、制制度文化、精精神文化等四四個方面全方方位展開，通通過循序漸進(jìn)進(jìn)、潛移默化化、寓教于樂樂的社區(qū)文化化建設(shè)，提高高業(yè)主素質(zhì)，培培養(yǎng)互助互愛愛精神，增強強社區(qū)凝聚力力，發(fā)揮社區(qū)區(qū)文化的凝聚聚功能、激勵勵功能和約束束功能。管理目標(biāo)與質(zhì)量量保證方式本公司本著“依依法管理、業(yè)業(yè)主第一、服服務(wù)領(lǐng)先”的服務(wù)理念念，以達(dá)到一一流的管理、一一流的形象、一一流的效益為為公司發(fā)展目目標(biāo)，提供一一流的服務(wù)，以以促進(jìn)樓房的的銷售，給業(yè)業(yè)主創(chuàng)造一個個美好的家園園。我們的承諾普通住宅的收費費，高檔別墅墅的管理。這這既是我們的的承諾，也是是我們追求的的目標(biāo)。我們的收費最終終報價1.50元/平方/月。盡管這這是別墅住宅宅中檔的報價價，但我們將將以智慧勤勞勞的服務(wù)，力力求做到高檔檔的管理，享享受型的服務(wù)務(wù)。本公司特意推出出“五心”級服務(wù)、五五項超標(biāo)準(zhǔn)承承諾和十八項項無償家政服服務(wù)。“五心”服務(wù)。即：：用竭誠真心服務(wù)務(wù)換取維修保保養(yǎng)放心、庭庭院治安安心心、社區(qū)文化化舒心、無償償服務(wù)貼心。“五項超標(biāo)準(zhǔn)承承諾”即:招標(biāo)要求投標(biāo)承承諾房屋完好率:998%1000%。房屋零修急修及及時率:955%99%房屋零修合格率率:98%999%路燈完成率:995%99%%人行道路完好率率使用率:995%99%%“十八項無償家家政服務(wù)”即代訂報刊雜志;;代訂牛奶;電話留言服務(wù);;提供保姆信息;;代請家教;代租汽車;代寄、代領(lǐng)郵件件;臨時代管小件物物品;代訂酒店客房;;代辦銀行開戶、代代交水電、電電話費;代辦電話開戶代辦煤氣開戶;;代送洗衣物;代購生活用品；；代辦有線電視開開通;辦理各類保險業(yè)業(yè)務(wù);代辦旅游手續(xù)、活活動;代購車、船、飛飛機(jī)票。我們的措施與手手段1、嚴(yán)嚴(yán)明完善的規(guī)規(guī)章制度。本本司在過去制制度基礎(chǔ)上為為***花園制定了了各項崗位職職責(zé)19項、各項項制度規(guī)定222項、各項項考核標(biāo)準(zhǔn)88項及工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)15項，使物物業(yè)管理工作作制度化、規(guī)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，充分保保證工作的效效率與質(zhì)量。本本公司已經(jīng)開開始實行ISO90000：2000標(biāo)準(zhǔn)，在7月底即可拿拿到資格認(rèn)證證，蘇州同行行業(yè)中名列前前茅。2、靈靈活，有效的的激勵辦法。本本公司員工從從總經(jīng)理到普普通員工，均均為合同聘用用制，一年制制聘用，任何何人都不是鐵鐵飯碗，這種種用人的優(yōu)勝勝劣汰機(jī)制保保證了每個員員工都必須盡盡心盡力，忠忠于職守。同同時，公司董董事會每年均均與經(jīng)理管理理層簽訂責(zé)任任承包獎罰協(xié)協(xié)議，以不封封頂?shù)莫剟?，極極大地激勵了了全體員工的的工作。3、高高效靈敏的指指揮手段。本本公司現(xiàn)場配配置1部電話、1部移動電話話、4部對講機(jī)，任任何一個部分分發(fā)生情況，都都將及時報到到本公司設(shè)在在香港花園的的木瀆值班中中心總臺(665118231))，并通過總總部進(jìn)行迅速速靈活的調(diào)度度，給予及時時處理。同時時本公司專設(shè)設(shè)報修電話（665188231-22），任何用用戶可通過電電話及時報修修，并留有記記錄，及時給給予答復(fù)。為為督導(dǎo)工作的的高效率進(jìn)行行，本公司總總經(jīng)理專設(shè)業(yè)業(yè)主投訴電話話，任何意見見均可直接向向總經(jīng)理投訴訴并得到及時時處理。我們的宗旨與理理念：依法管理，業(yè)主主第一，服務(wù)務(wù)領(lǐng)先，是我我們的宗旨。業(yè)業(yè)主的需要就就是我們的天天職，是我們們?nèi)w員工的的理念。我公司堅信有實實力、有信心心向小區(qū)的住住戶們交一份份滿意的答卷卷。擬采取的管理方方式選擇怎樣的管理理模式才能達(dá)達(dá)到最佳的管管理效果，這這是我們確定定管理方式的的重要課題，我我們在深入調(diào)調(diào)查研究的基基礎(chǔ)上確定了了我們的基本本思路。管理思路：蘇州州工業(yè)園區(qū)宏宏基物業(yè)管理理有限公司自自成立起，堅堅持“業(yè)主第一，服服務(wù)領(lǐng)先，依依法管理”的宗旨，創(chuàng)創(chuàng)造了具有良良好口碑的:“宏基物業(yè)管管理模式”。業(yè)主的需需要是我們的的天職是宏基基物業(yè)公司的的管理理念，也也是對業(yè)主質(zhì)質(zhì)量承諾和信信心的保證。本本公司所推行行的是一種富富有人情味的的住宅文化，一一種富有人文文情調(diào)的生活活方式，從社社區(qū)意識的角角度上說，最最終要轉(zhuǎn)化為為社區(qū)居民的的歸宿感，這這種歸宿感很很大程度上源源自管理處與與居民感情上上聯(lián)系的投入入。管理處盡盡心竭力，肝肝膽相照，極極富人情味的的經(jīng)營作風(fēng)，將將使廣大業(yè)主主感到最大便便利和無限溫溫馨。實施住住宅區(qū)人性化化管理:崇尚人性，是是我們管理工工作的精髓。在***花園，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，關(guān)注業(yè)主的生活質(zhì)量，關(guān)注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、認(rèn)可和支持。也使公司的經(jīng)營管理理念得到管理員工的普通認(rèn)可，在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié)，要體現(xiàn)出對人的珍愛和關(guān)懷。管理人員是我們們最寶貴的資資產(chǎn)，我們強強調(diào)人力資本本增值目標(biāo)優(yōu)優(yōu)先于財務(wù)資資本增值的目目標(biāo)。公司現(xiàn)現(xiàn)有員工具有有三年以上物物業(yè)管理經(jīng)驗驗的管理人員員占80%，已形成了了一支具有豐豐富物業(yè)管理理經(jīng)驗的專業(yè)業(yè)隊伍。本公司已在木瀆瀆擁有天平花花園、香港花花園、香溪花花園、馨樂花花園四個新開開發(fā)小區(qū)和花花苑新村成規(guī)規(guī)模小區(qū)，如如果加上***花園，我公公司將包攬幾幾乎整個木瀆瀆新開樓盤，這這就可發(fā)揮規(guī)規(guī)模效應(yīng)，已已經(jīng)在木瀆設(shè)設(shè)立中央值班班室，24小時接受受業(yè)主業(yè)務(wù)受受理、投拆、求求助，提供全全天候服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，公公司將在木瀆瀆設(shè)家政服務(wù)務(wù)分公司，提提供家政、房房屋租賃、房房屋買賣、鐘鐘點工、保姆姆登記等全套套家政一條龍龍服務(wù)。極大大的方便了本本公司管理范范圍內(nèi)業(yè)主的的各項需要。工作流程與工作作標(biāo)準(zhǔn)：1、工作流程包包括：（1）***花花園管理處整整體工作流程程；（2）***花花園物業(yè)驗收收接管理程序序；（3）***花花園辦理入住住程序；（4）***花花園住宅裝修修管理程序；；（5）***花花園檔案建立立程序；（6）***花花園住戶投拆拆處理程序；；（7）***花花園房屋室內(nèi)內(nèi)維修程序；；（8）***花花園公共設(shè)施施維修、保養(yǎng)養(yǎng)程序；（9）***花花園社區(qū)文體體活動開展程程序；（10）****花園治安管管理運作程序序；（11）****花園消防應(yīng)應(yīng)急程序；（12）****花園園林綠綠化管理程序序；（13）****花園保潔管管理程序。物業(yè)接收與管理理程序接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖；電梯及機(jī)電設(shè)備說明書、合同、保險合同、保修辦理；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計表會同監(jiān)理公司、施工隊、進(jìn)行質(zhì)量驗收、如實填報質(zhì)量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知，明確復(fù)檢日期、罰則編制遺留工程備忘錄，會同有關(guān)部門商洽完善物業(yè)使用功能抄水、電、煤氣表數(shù)，輸入電腦備案抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案歸類整理保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料及重大保修項目附細(xì)則與圖紙接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖；電梯及機(jī)電設(shè)備說明書、合同、保險合同、保修辦理；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計表會同監(jiān)理公司、施工隊、進(jìn)行質(zhì)量驗收、如實填報質(zhì)量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知，明確復(fù)檢日期、罰則編制遺留工程備忘錄，會同有關(guān)部門商洽完善物業(yè)使用功能抄水、電、煤氣表數(shù)，輸入電腦備案抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案歸類整理保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料及重大保修項目附細(xì)則與圖紙?zhí)顖髸嬉平皇掷m(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住填報書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住辦理入住程序業(yè)主接到入住通知填寫業(yè)主與物業(yè)公司的管理公約，填寫住戶檔案（住戶自然情況登記表）預(yù)繳物業(yè)管理費及其它公共分?jǐn)偟馁M用領(lǐng)取鑰匙，管理處協(xié)同住戶驗收房屋1、抄水表2業(yè)主接到入住通知填寫業(yè)主與物業(yè)公司的管理公約，填寫住戶檔案（住戶自然情況登記表）預(yù)繳物業(yè)管理費及其它公共分?jǐn)偟馁M用領(lǐng)取鑰匙，管理處協(xié)同住戶驗收房屋1、抄水表2、填寫驗收交房表，記錄住戶維修要求約定維修時間3、填寫住戶約定裝修時間的登記表4、雙方在驗收交房表上簽字，各執(zhí)一份5、住戶在入住登記表上簽字匯總:入住文件匯總,分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙住宅裝修管理程程序1、住戶向小區(qū)管理處提出裝修申請6、裝修人員進(jìn)場前須到管理處辦理人場裝出入證后方可進(jìn)場2、住戶按管理處要求認(rèn)真填寫裝修申請，簽訂裝修責(zé)任書3、管理處向業(yè)主提供該房平面圖紙，并指明承重墻的布置4、由管理處代用戶向公司提交裝修申請表進(jìn)行審批5、審批后管理處通知住戶憑裝修申請表到管理處財務(wù)部交納裝修保證金7、小區(qū)管理處定期按責(zé)任書和裝修申請表的內(nèi)容，要求進(jìn)行安全衛(wèi)生、作業(yè)時間等項目檢查8、住戶、裝修人員對管理處檢查出的問題要積極整改，如有違反規(guī)定的按章處罰9、裝修結(jié)束時由管理處辦公室與住戶共同按責(zé)任書和裝修申請表內(nèi)容及要求進(jìn)行驗收10、經(jīng)驗收合格后退還保證金1、住戶向小區(qū)管理處提出裝修申請6、裝修人員進(jìn)場前須到管理處辦理人場裝出入證后方可進(jìn)場2、住戶按管理處要求認(rèn)真填寫裝修申請，簽訂裝修責(zé)任書3、管理處向業(yè)主提供該房平面圖紙，并指明承重墻的布置4、由管理處代用戶向公司提交裝修申請表進(jìn)行審批5、審批后管理處通知住戶憑裝修申請表到管理處財務(wù)部交納裝修保證金7、小區(qū)管理處定期按責(zé)任書和裝修申請表的內(nèi)容，要求進(jìn)行安全衛(wèi)生、作業(yè)時間等項目檢查8、住戶、裝修人員對管理處檢查出的問題要積極整改，如有違反規(guī)定的按章處罰9、裝修結(jié)束時由管理處辦公室與住戶共同按責(zé)任書和裝修申請表內(nèi)容及要求進(jìn)行驗收10、經(jīng)驗收合格后退還保證金11、裝修申請表等有關(guān)資料存檔檔案建立程序收集：1、工程技術(shù)、維修、改造資料；2、住戶資料、證件、購、租合同、裝修資料；3、歷次管理活動的書畫、音像記錄。收集：1、工程技術(shù)、維修、改造資料；2、住戶資料、證件、購、租合同、裝修資料；3、歷次管理活動的書畫、音像記錄。整理分類：1、產(chǎn)權(quán)材料；2、技術(shù)資料；3、住戶資料、按棟分房，包括電腦磁盤、登記表、登記冊、購（租）房合同、證件、裝修審批表；4、管理工作資料記錄；5、管理處文件、通知、資料、歷次活動記錄；6、管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度；7、財務(wù)帳表及其分布方案。歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計算機(jī)管理。利用：按規(guī)定借閱、利用。住戶投訴處理程程序管理人員接待住戶來訪投訴管理人員接待住戶來訪投訴住戶來信投訴住戶電話投訴管理人員根據(jù)反映內(nèi)容填寫投訴處理單責(zé)任人采取正確方法處理投訴處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任人簽收住戶來信投訴住戶電話投訴管理人員根據(jù)反映內(nèi)容填寫投訴處理單責(zé)任人采取正確方法處理投訴處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任人簽收處理完畢交值班室簽收并轉(zhuǎn)交辦公室辦事員辦公室管理人員回訪，并填寫投訴回訪表信息反饋，主任采取有關(guān)措施，加強有關(guān)部門工作，減少投訴每年整理、匯總所有投訴，填寫投拆統(tǒng)計表，分析投訴重點、類別、涉及部門等信息投訴處理單第二聯(lián)辦公室管理員保存?zhèn)洳檗k公室管理員統(tǒng)一號裝訂投訴處理單、回訪表處理完畢交值班室簽收并轉(zhuǎn)交辦公室辦事員辦公室管理人員回訪，并填寫投訴回訪表信息反饋，主任采取有關(guān)措施，加強有關(guān)部門工作，減少投訴每年整理、匯總所有投訴，填寫投拆統(tǒng)計表，分析投訴重點、類別、涉及部門等信息投訴處理單第二聯(lián)辦公室管理員保存?zhèn)洳檗k公室管理員統(tǒng)一號裝訂投訴處理單、回訪表房屋室內(nèi)維修程程序在派工板上登記工人去向維修申報、填寫維修申報表工人準(zhǔn)備工具材料持單至現(xiàn)場維修班長據(jù)申報填派工單維修完畢，請住戶在派工單上簽認(rèn)交回派工單并交已收維修費在派工板上登記工人去向維修申報、填寫維修申報表工人準(zhǔn)備工具材料持單至現(xiàn)場維修班長據(jù)申報填派工單維修完畢，請住戶在派工單上簽認(rèn)交回派工單并交已收維修費部長、工程師至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修回訪結(jié)果反饋管理處主任處理維修內(nèi)務(wù)員匯總派工單輸入每星期將匯總派工單交工程部回訪+部長、工程師至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修回訪結(jié)果反饋管理處主任處理維修內(nèi)務(wù)員匯總派工單輸入每星期將匯總派工單交工程部回訪公共設(shè)施維修、保保養(yǎng)程序日常巡視檢查出現(xiàn)運行故障，申報維修填寫設(shè)備維修申報表主任審批后交維修班安排組織維修人員至現(xiàn)場維修本單位無法維修，視維修費用大小報管委會審批后實施維修完畢檢查，試運行合格做好修理記錄記錄歸檔保存日常巡視檢查出現(xiàn)運行故障，申報維修填寫設(shè)備維修申報表主任審批后交維修班安排組織維修人員至現(xiàn)場維修本單位無法維修，視維修費用大小報管委會審批后實施維修完畢檢查，試運行合格做好修理記錄記錄歸檔保存社區(qū)文體活動開開展程序制訂年度社區(qū)文化工作計劃+++++++++++++++-制訂社區(qū)文化月工作計劃+++++++++++++++-活動方案策劃+++++++++++++++-實施組織、準(zhǔn)備工作+++++++++++++++-邀請新聞單位宣傳報道+++++++++++++++-發(fā)動住戶參與，小區(qū)有關(guān)單位參加+++++++++++++++-根據(jù)住戶調(diào)查、形勢變化情況修正計劃+++++++++++++++-臨時性活動管理處各部門協(xié)作配合邀請嘉賓出席爭取上級部門、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)支持活動總結(jié)建立活動檔案+++++++++++++++-制訂年度社區(qū)文化工作計劃+++++++++++++++-制訂社區(qū)文化月工作計劃+++++++++++++++-活動方案策劃+++++++++++++++-實施組織、準(zhǔn)備工作+++++++++++++++-邀請新聞單位宣傳報道+++++++++++++++-發(fā)動住戶參與，小區(qū)有關(guān)單位參加+++++++++++++++-根據(jù)住戶調(diào)查、形勢變化情況修正計劃+++++++++++++++-臨時性活動管理處各部門協(xié)作配合邀請嘉賓出席爭取上級部門、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)支持活動總結(jié)建立活動檔案+++++++++++++++-實施組織、準(zhǔn)備工作+++++++++++++++-治安管理運作程程序定崗值勤+++++++++++++++-及時處理作好記錄+++++++++++++++-流動巡邏機(jī)動分隊緊急處理流動巡邏+++++++++++++++-報警檢查、登記+++++++++++++++-發(fā)現(xiàn)問題緊急情況通知值班記錄+++++++++++++++-交由值班室閱后，編號存檔定崗值勤+++++++++++++++-及時處理作好記錄+++++++++++++++-流動巡邏機(jī)動分隊緊急處理流動巡邏+++++++++++++++-報警檢查、登記+++++++++++++++-發(fā)現(xiàn)問題緊急情況通知值班記錄+++++++++++++++-交由值班室閱后，編號存檔消防應(yīng)急處理程程序接到報警誤報：查明原因記錄在案災(zāi)情嚴(yán)重：打火警119，通知消防主管，管理處主任災(zāi)情輕：通知保安人員自行處理判斷地點，立即派人到報警點組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)組織保安人員趕到現(xiàn)場組織滅火檢查已經(jīng)自動啟動的消防設(shè)備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設(shè)施切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源清理火災(zāi)現(xiàn)場，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門匯報監(jiān)測火災(zāi)情況，堅守消防中心崗位接到報警誤報：查明原因記錄在案災(zāi)情嚴(yán)重：打火警119，通知消防主管，管理處主任災(zāi)情輕：通知保安人員自行處理判斷地點，立即派人到報警點組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)組織保安人員趕到現(xiàn)場組織滅火檢查已經(jīng)自動啟動的消防設(shè)備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設(shè)施切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源清理火災(zāi)現(xiàn)場，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門匯報監(jiān)測火災(zāi)情況，堅守消防中心崗位園林綠化管理程程序部長、班長巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化問題統(tǒng)計表，班長提出施工方案，部長安排人員施工修剪組部長復(fù)查填寫統(tǒng)計表植保組草坪組木木剪形灌喬修整苗治蟲害補防病保水肥草雜澆施剪除草部長、班長巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化問題統(tǒng)計表，班長提出施工方案，部長安排人員施工修剪組部長復(fù)查填寫統(tǒng)計表植保組草坪組木木剪形灌喬修整苗治蟲害補防病保水肥草雜澆施剪除草保潔管理程序部長復(fù)查填寫統(tǒng)計表實施整改發(fā)現(xiàn)問題，填寫衛(wèi)生保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，部長安排人員迅速解決保潔班部長巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo)部長復(fù)查填寫統(tǒng)計表實施整改發(fā)現(xiàn)問題，填寫衛(wèi)生保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，部長安排人員迅速解決保潔班部長巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo)2、工作標(biāo)準(zhǔn)目目錄如下：（1）總值班室室工作標(biāo)準(zhǔn)；；（2）辦公室工工作標(biāo)準(zhǔn)；（3）房屋及公公用設(shè)施維修修、養(yǎng)護(hù)工作作標(biāo)準(zhǔn)；（4）機(jī)電設(shè)備備管理工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（5）治安管理理工作標(biāo)準(zhǔn)；；（6）交通管理理工作標(biāo)準(zhǔn)；；（7）綠化園藝藝管理工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（8）清潔衛(wèi)生生管理工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（9）消防管理理工作標(biāo)準(zhǔn)；；（10）車輛管管理工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（11）室內(nèi)電電器、照明分分項工作安裝裝及維修質(zhì)量量檢驗評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（12）塑鋼門門窗分項工程程安裝及維修修質(zhì)量檢驗評評定標(biāo)準(zhǔn)；（13）房屋及及公共設(shè)計維維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量量檢驗標(biāo)準(zhǔn)；；（14）消防工工作標(biāo)準(zhǔn)；（15）給排水水工作標(biāo)準(zhǔn)。一、工程部管理理措施及承諾諾維修工程部是管管理處承擔(dān)住住宅物業(yè)專業(yè)業(yè)維修的業(yè)務(wù)務(wù)部門，下設(shè)設(shè)電氣維修和和機(jī)械管理維維修班。接受受管理處主任任的領(lǐng)導(dǎo)，接接受業(yè)主委員員會和業(yè)主、住住戶對服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的監(jiān)督。（一）房屋及公公用部位維修修，養(yǎng)護(hù)的措措施及承諾序號指標(biāo)名稱招標(biāo)指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)管理標(biāo)實施措施施1房屋完好率98%99%指定維修技術(shù)人人員負(fù)責(zé)責(zé)任任區(qū)域內(nèi)的房房屋巡查，建建檔記錄，確確保房屋完好好、整潔，無無違章搭建及及損壞公共設(shè)設(shè)施現(xiàn)象2房屋零修急修及及時率95%99%接到維修通知330分鐘內(nèi)到到達(dá)現(xiàn)場，零零修及時完成成，急修不過過夜，并按《維維修回訪制度度》進(jìn)行回訪訪及記錄3房屋零修工程合合格率98%99%分項檢查，一步步到位并按照照《維修回訪訪制度》進(jìn)行行回訪，以確確保維修質(zhì)量量，滿足住戶戶需要4房屋外觀完好整潔無損完好整潔無損外觀完好，無破破損處整潔，無涂污處處無違反規(guī)定私搭搭亂建損壞現(xiàn)現(xiàn)象5陽臺使用空調(diào)安安裝整潔美觀整潔美觀陽臺統(tǒng)一封閉，不不堆放易燃易易爆物品陽臺使用不得有有礙觀瞻空調(diào)室外主機(jī)一一律裝在預(yù)留留的位置上（二）公共設(shè)施施、設(shè)備及場場所的使用、維維修、養(yǎng)護(hù)、管管理和收費序號項目（內(nèi)容）招標(biāo)指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實施措措施1消防設(shè)施設(shè)備完完好率100%100%指定內(nèi)電設(shè)備及及公用設(shè)施管管理員維護(hù)，實實行巡查制度度，建檔記錄錄，并由維修修主管監(jiān)督執(zhí)執(zhí)行，以確保保消防設(shè)施、設(shè)設(shè)備完好無損損，隨時可以以正常使用2供水正常正常協(xié)助自來水公司司進(jìn)行表前管管理維修，對對表前管道進(jìn)進(jìn)行定期檢修修和大、中、小小型修理；對對表后管道進(jìn)進(jìn)行日常維修修，保證正常常供應(yīng)3供電A、變配電房正常正常設(shè)備編號、安全全標(biāo)志清楚醒醒目室內(nèi)通風(fēng)風(fēng)良好，不潮潮濕，無積水水，絕緣板（層層）配置符合合要求無亂改改建，有檢查查記錄，安全全、維修責(zé)任任明確B、樓層配電系統(tǒng)正常正常配電箱、電表箱箱插接箱體完完好，關(guān)鎖良良好，管線無無亂牽亂掛，無無裸露4供氣100%100%協(xié)助煤氣公司對對煤氣管道等等設(shè)施進(jìn)行定定期檢修保養(yǎng)養(yǎng)，煤氣總閥閥門完好，關(guān)關(guān)閉靈活，箱箱體完好，玻玻璃明亮5路燈完好率國家標(biāo)準(zhǔn)95%%投標(biāo)指標(biāo)99%%指定機(jī)電設(shè)備及及公用設(shè)施管管理員負(fù)責(zé)維維護(hù)，實行巡巡查制度，建建檔記錄，由由維修主管監(jiān)監(jiān)督，以確保保路燈完好無無損正常使用用6道路完好率及使使用率90%98%指定機(jī)電設(shè)備及及公用設(shè)施管管理員負(fù)責(zé)維維護(hù)，實行巡巡查制度，建建檔記錄，確確保道路完好好，暢通7排水管明暗溝完完好率100%指定機(jī)電設(shè)備及及公用設(shè)施管管理員負(fù)責(zé)維維護(hù)，實行巡巡查制度，建建檔記錄，由由維修主管監(jiān)監(jiān)督，以確保保排水暢通無無阻，無積水水，無塌陷8化糞池、雨水井井、污水井完完好率100%以確保溝、渠、池池、井完好，排排放通暢9消報警系統(tǒng)100%100%指定機(jī)電設(shè)備及及公用設(shè)施管管理員，負(fù)責(zé)責(zé)維護(hù)，實行行巡查制度并并定期試驗煙煙感報警的靈靈敏度和準(zhǔn)確確度，建檔記記錄，以確保保報警系統(tǒng)完完好10消防連動系統(tǒng)100%100%指定機(jī)電設(shè)備及及公用設(shè)施管管理員負(fù)責(zé)維維護(hù)，實行定定期試驗，建建檔記錄，確確保消防水泵泵隨時可以啟啟動運行，抽抽排煙正壓送送風(fēng)設(shè)備完好好，隨時可以以啟動運行（三）消防管理理措施及承諾諾我們的做法是，首首先熟悉和掌掌握本小區(qū)的的地形地貌，樓樓層和消防設(shè)設(shè)施平面布置置，加強和貫貫徹國家及省省市消防部門門有關(guān)的消防防法規(guī)，加強強維護(hù)保養(yǎng)小小區(qū)的消防設(shè)設(shè)施和設(shè)備，確確保臨警狀態(tài)態(tài)下能及時發(fā)發(fā)揮作用，確確保小區(qū)的公公共財產(chǎn)和廣廣大住戶和生生命財產(chǎn)安全全，從而達(dá)到到安居樂業(yè)。我們的具體做法法：1、貫貫徹落實國家家消防法和省省、市消防部部門有關(guān)消防防法規(guī)法令，做做到以預(yù)防為為主，防消結(jié)結(jié)合。在小區(qū)區(qū)內(nèi)開展消防防法的宣傳，做做好消防知識識普及宣傳工工作。2、保保安部門負(fù)責(zé)責(zé)控制室監(jiān)控控火災(zāi)報警控控制主機(jī)，工工程部門維修修人員負(fù)責(zé)火火災(zāi)報警主機(jī)機(jī)的維修保養(yǎng)養(yǎng)工作。3、消消防設(shè)備故障障維修應(yīng)及時時，一般不超超過8小時，如確確實因故障在在8小時內(nèi)排除除不了必須及及時將特殊情情況上報管理理部門處理。4、值值班人員必須須熟悉火災(zāi)報報警信號和住住宅小區(qū)各火火災(zāi)監(jiān)測點（各各探測器）之之間對應(yīng)信號號和安排。5、維維修人員應(yīng)每每日檢查火災(zāi)災(zāi)報警控制主主機(jī)的各項功功能（如火警警報警功能、故故障功能）是是否正常，各各指示燈有無無損壞或異常常，對主、備備用電源自動動轉(zhuǎn)換是否正正常。6、每日對火災(zāi)災(zāi)報警控制柜柜進(jìn)行清掃除除塵，對聯(lián)接接線路進(jìn)行檢檢查，松動的的應(yīng)予緊固，保保證運行正常常。7、每年對所有有火災(zāi)報警探探測器進(jìn)行實實效模擬試驗驗，對失效的的探測器應(yīng)及及時清洗或更更換，地各接接線盒進(jìn)行直直觀檢查并清清掃灰塵。8、任任何人未經(jīng)消消防部門批準(zhǔn)準(zhǔn)不得擅自拆拆改、移動消消防設(shè)施，更更不得在消防防設(shè)施前堆物物品或設(shè)置障障礙而影響臨臨警狀態(tài)下的的使用。9、小小區(qū)內(nèi)設(shè)置的的滅火器一年年檢查一次滅滅火器的藥效效，過期失效效的應(yīng)及時更更換。10、經(jīng)經(jīng)常深入小區(qū)區(qū)巡視消防設(shè)設(shè)施的完好和和防火安全情情況，隨時發(fā)發(fā)現(xiàn)糾正火災(zāi)災(zāi)隱患。11、制制訂消防的防防范措施，確確保小區(qū)人員員財產(chǎn)安全：：1．確保消防通通道暢通,不堆放雜物物和停放車輛輛,一旦發(fā)現(xiàn)立立即清除。2．經(jīng)常宣傳傳貫徹以預(yù)防防為主，防消消結(jié)合的方針針，加強住戶戶防火意識。3．嚴(yán)禁住戶亂亂拉亂接臨時時用電線路。4．嚴(yán)禁在樓內(nèi)內(nèi)燒廢紙或亂亂丟煙頭、點點蠟燭等。5．臨警狀態(tài)時時做好人員疏疏散組織工作作。6．使用電爐、電電水壺電飯鍋鍋等電熱器具具的住戶要注注意安全，在在使用時必須須有人看護(hù)。12、值值班人員在得得到火災(zāi)報警警信號后，應(yīng)應(yīng)即通過對講講電話與住戶戶聯(lián)系，落實實火情真實情情況，如確有有火情，立即即用電話向1119消防部部門通報火情情并即刻趕到到現(xiàn)場，組織織人員疏散和和正確使用滅滅火器材進(jìn)行行滅火。13、對對出現(xiàn)火災(zāi)的的樓層要維持持好秩序，保保護(hù)現(xiàn)場并向向物業(yè)管理領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)報告火情情。14、對對住戶的裝修修工作應(yīng)嚴(yán)格格審查和控制制外來裝修人人員的資質(zhì)和和素質(zhì)，如需需報消防部門門審批的必須須等特批復(fù)后后方可施工。（四）給排水供供氣措施物業(yè)管理必須是是文明禮貌高高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的，搞維修保保養(yǎng)工作要做做到用戶滿意意我滿意。我們的做法是：：1、各各業(yè)主（戶）的的水表、煤氣氣灶具應(yīng)分別別按自來水公公司、煤氣公公司、物業(yè)管管理部門有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行，而而業(yè)主（戶）不不得自行拆裝裝，否則有關(guān)關(guān)水煤計量按按追計方式進(jìn)進(jìn)行計算并處處以罰款。2、各各業(yè)主（戶）室室內(nèi)裝修時不不得擅自改動動水表，煤氣氣表、灶、管管道，包括下下水管道，如如確因裝修需需要必須改動動的，應(yīng)事先先向自來水公公司、煤氣公公司、物業(yè)管管理部門申報報，待批準(zhǔn)后后方可動工，竣竣工后必須經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門驗驗收合格方可可使用。3、業(yè)業(yè)主（戶）不不得在下水管管道傾便器內(nèi)內(nèi)亂倒雜物以以免堵塞便器器和下水管道道。4、為為確保各業(yè)主主（戶）的上上下水暢通，特特定管理部門門每年清理外外化糞池一次次，每季清理理陰井一次，室室內(nèi)排水管道道保持暢通。5、維護(hù)保養(yǎng)好好消防泵、供供水泵，及時時檢查泵的運運轉(zhuǎn)和及時加加漆、加油。對對閥門經(jīng)常檢檢查密封填料料，杜絕滴漏漏。6、每每年清洗保養(yǎng)養(yǎng)消防泵給水水泵體，檢查查磨損件更換換，外觀有無無脫、損。7、每每季清掃控制制拒一次，檢檢查接線堅固固是否松動，線線路有無老化化，應(yīng)及時修修、換。8、各各業(yè)主（戶）衛(wèi)衛(wèi)生器具和給給水部分堵塞塞做到隨叫隨隨到，維修工工作完畢清理理現(xiàn)場保證業(yè)業(yè)主（戶）室室內(nèi)衛(wèi)生達(dá)到到用戶滿意。9、經(jīng)經(jīng)常深入樓層層檢查維修消消火栓有無滴滴漏，一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)及時維修修。二、保安部管理理措施及承諾諾（一）管理措施施經(jīng)我公司對****花園的考查查及分析，根根據(jù)其獨特的的地理環(huán)境，我我們將制定相相應(yīng)的治安防防范措施及警警力配備，以以確保管轄的的區(qū)域內(nèi)安全全，使住戶的的安心。（二）保安的承承諾我公司從事物業(yè)業(yè)管理工作多多年來，從未未發(fā)生過任何何治安事件，這這是我們歷來來重視安全的的結(jié)果。多年年來我們積累累了大量的治治安防治防范范經(jīng)驗、安居居樂業(yè)，安是是首位，沒有有安全哪談得得上樂業(yè)呢？？我們把小區(qū)區(qū)的安全工作作放在首位，努努力做到別墅墅內(nèi)無偷盜、無無治安事件。我們的措施是：：為了保證各各崗位人員能能嚴(yán)于職守，班班長負(fù)責(zé)對各各崗位的督查查，做好巡查查記錄，要求求各崗人員細(xì)細(xì)心聽住戶的的意見，建議議，集中改進(jìn)進(jìn)。1、安安排入口處224小時值班班，對裝修施施工人員一律律憑出入證放放行，對無證證者一律不得得進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)嚴(yán)禁各類修理理、收舊買賣賣人員進(jìn)入?yún)^(qū)區(qū)內(nèi)。2、小小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁私私設(shè)攤點及廣廣告牌、廣告告字畫亂畫現(xiàn)現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)發(fā)現(xiàn)立即清除除。3、安安全巡視人員員除做好小區(qū)區(qū)內(nèi)24小時不定定時巡視外，不不得讓小商小小販進(jìn)入院內(nèi)內(nèi)高聲喊叫。4、在在巡視區(qū)域內(nèi)內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)有有危及住戶安安全的地方，要要有防范措施施，并設(shè)置明明顯標(biāo)志。5、遇遇有緊急情況況時。要保持持鎮(zhèn)靜，斗智智斗勇，能制制服的要立即即制服，立即即呼叫隊友，并并及時報案，號號召群眾支援援。6、對對犯罪分子逃逃跑時，要掌掌握罪證，要要人證物證齊齊全，記清地地點、人數(shù)、相相貌特征，采采取充足力量量快速追逐，協(xié)協(xié)助公安機(jī)關(guān)關(guān)及時破案。7、對對已作案留下下跡像的，要要保護(hù)好現(xiàn)場場。找到遺留留物品，不得得讓無關(guān)人員員進(jìn)入現(xiàn)場，更更不能去摸各各種物品，對對受害人及時時救治，對知知情人要錄取取旁證，記清清姓名單位聯(lián)聯(lián)系方法。8、要要樹立維護(hù)治治安人人有責(zé)責(zé)的思想，對對犯罪人員要要敢管敢抓，決決不讓犯罪分分子有逃走余余地。9、對對住戶及來訪訪人員要禮貌貌相待，熱情情友好，要任任何情況下不不準(zhǔn)與住戶吵吵嘴，發(fā)生糾糾紛及時處理理。10、嚴(yán)嚴(yán)格遵守上下下班時間、做做好值班記錄錄、做到警容容嚴(yán)整，文明明執(zhí)勤。上班班時間不得與與他人閑談，不不準(zhǔn)看書看報報做與值班無無關(guān)的事情。11、執(zhí)執(zhí)勤人員要嚴(yán)嚴(yán)守本職崗位位，不得擅離離職守，要與與隊友團(tuán)結(jié)協(xié)協(xié)助好，緊密密配合好，共共同完成值班班任務(wù)好，吃吃飯時要輪流流進(jìn)行，不得得同時離開，留留守人員要加加倍提高警惕惕。12、當(dāng)當(dāng)班同志要認(rèn)認(rèn)真做好記錄錄，交班時認(rèn)認(rèn)真介紹本班班情況，對所所配備警器物物品如數(shù)向下下班交清楚。對對住戶搬家及及搬出大件貴貴重物品，要要主動詢問清清楚，以防偷偷盜。（三）消防管理理規(guī)定為保證人民生命命財產(chǎn)的安全全，保證本別別墅管理工作作的順利進(jìn)行行，根據(jù)中華華人民共和國國消防法，蘇蘇州市消防管管理規(guī)定，特特制定本規(guī)定定。全員皆兵，預(yù)防防為主，是我我們開展消防防管理工作的的方式和原則則，全員皆兵兵是指物業(yè)管管理的每個員員工都是義務(wù)務(wù)消防員和宣宣傳員，義務(wù)務(wù)消防救護(hù)員員，他們平時時在各崗位上上工作，一旦旦發(fā)生火情時時，則迅速進(jìn)進(jìn)入火情狀態(tài)態(tài)下的相應(yīng)崗崗位，并迅速速報警履行該該崗位職責(zé)，預(yù)預(yù)防為主是天天天講天天抓抓的日常工作作，包括宣傳傳教育檢查?；馂?zāi)突發(fā)事件的的處理：發(fā)生火災(zāi)時，要要保持清醒的的頭腦，不要要慌亂，要有有秩序，及時時向119報警，報報警時要說清清地點、單位位、電話、著著火性質(zhì)并及及時向住戶報報告，以便按按應(yīng)急方案處處理，現(xiàn)場人人員一是斷電電斷氣，轉(zhuǎn)移移易燃易爆物物品；二是科科學(xué)方法處理理：如消防電電梯不能斷電電；三是及時時引導(dǎo)消防車車進(jìn)入；四是是疏散人員；；五是防止壞壞人乘機(jī)破壞壞。三、環(huán)保的管理理措施及承諾諾（一）管理措施施為了保證****花園的住戶戶享有一個清清潔、安全、文文明、舒適、優(yōu)優(yōu)雅的生活環(huán)環(huán)境。加強對對保潔員的管管理，便于住住戶監(jiān)督，特特采取如下措措施：保潔員負(fù)責(zé)****花園紅線圖圖內(nèi)的清潔、保保潔工作：（1）每天清掃掃路面，并保保特綠化內(nèi)無無紙皮、煙頭頭、污跡、異異味。（2）每天清運運垃圾兩次，徹徹底清潔各戶戶門前袋裝垃垃圾，保持無無異味、無積積水、無污垢垢。（3）信箱、消消防栓箱，每每周清擦兩次次。（4）當(dāng)班時間間遇到區(qū)內(nèi)有有任何垃圾、臟臟物、廢物、雜雜物等不衛(wèi)生生現(xiàn)象，隨產(chǎn)產(chǎn)隨清保持小小區(qū)外環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生。（5）定期用藥藥噴殺蚊、蠅蠅、蟲、鼠等等，主要在垃垃圾堆放處、溝溝、排水池、排排污井等周圍圍施放藥物，保保持院內(nèi)無蚊蚊蠅滋生地。（6）水箱、水水池一年清洗洗、消毒一次次。保證供水水水質(zhì)無污染染及隱患，符符合國家飲用用水的衛(wèi)生標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（7）對亂倒垃垃圾（包括建建筑裝修垃圾圾）等違章行行為及時報告告、及時處理理。對衛(wèi)生方方面的臨時突突發(fā)性任務(wù)要要及時、認(rèn)真真的完成。（8）注意發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和查問可疑疑人員，確保保別墅區(qū)域的的安全。（9）工作時間間：每天上午午：6：00—10：30下午午：2：00—5：30（10）向住戶戶提供有償室室內(nèi)清潔服務(wù)務(wù)。（11）完成主主管交待的其其他任務(wù)。（二）清潔、保保潔考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及承諾：1、考考核內(nèi)容：項目考核標(biāo)準(zhǔn)清潔、保潔率地面清潔地面無雜物，垃垃圾，道路無無泥沙、無雜雜草、無積水水、無堆積物物清潔率98%以以上保潔院內(nèi)無雜物、垃垃圾、果皮、紙紙張、煙頭、堆堆積物保潔率98%以以上道路道路無雜物，無無亂張貼，無無亂堆亂放，清潔98%以上上垃圾清運院內(nèi)生活垃圾日日產(chǎn)日清，整整潔、無味、無無污跡99%平臺清潔保持清潔，綠化化整潔、無雜雜物，無亂張張貼，無積水水。99%消殺定期用藥噴殺、無無蠅、少蚊、少少蟲2、考考核標(biāo)準(zhǔn)：（1）每天由環(huán)環(huán)保部部長（領(lǐng)領(lǐng)班）巡視抽抽查、記錄11~2次。（2）每周由環(huán)環(huán)保部部長抽抽查、記錄11~2次。（3）每月環(huán)保保部評比一次次，每半年管管理處考評一一次。3、獎獎懲：（1）考核內(nèi)容容扣分在5分以下的，由由管理處扣發(fā)發(fā)全額獎金。（2）考核內(nèi)容容扣分在100分以下的，扣扣發(fā)工資的220%（3）考核內(nèi)容容扣分在200分以下的，扣扣發(fā)工資的550%（4）連續(xù)兩個個月不合格者者給予辭退。四、突發(fā)事件處處理程序及方方案（一）突發(fā)事件件處理程序1、目目地：確保發(fā)發(fā)生突發(fā)事件件或異常時，能能迅速、果斷斷進(jìn)行處理，保保護(hù)業(yè)主的人人身及其生命命財產(chǎn)安全。2、適適用范圍：適適用于管理處處管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生的盜竊竊、匪警、爭爭吵斗毆、設(shè)設(shè)備設(shè)施故障障、住戶水、電電、煤氣發(fā)生生故障、水浸浸、居民發(fā)生生急癥，防盜盜報警系統(tǒng)誤誤報，自然災(zāi)災(zāi)害等異常情情況。3、職職責(zé)：（1）管理處主主任負(fù)責(zé)組織織員工進(jìn)行突突發(fā)事件及異異常情況處理理等的培訓(xùn)，并并負(fù)責(zé)搶險現(xiàn)現(xiàn)場指揮及督督導(dǎo)。（2）當(dāng)值班人人員應(yīng)嚴(yán)守崗崗位。（3）保安員負(fù)負(fù)責(zé)安全防范范，機(jī)電人員員負(fù)責(zé)水、電電供應(yīng)及搶修修。4、工工作程序盜竊、匪警應(yīng)急急處理程序：：（1）隊員在執(zhí)執(zhí)勤中遇有（或或接報）公開開使用暴力或或其他手段（如如打、砸、搶搶、偷等）強強行索取或毀毀壞管理處和和住戶財物或或威脅住戶人人身安全的犯犯罪為時，要要切實履行保保安員職責(zé)，迅迅速制止犯罪罪。（2）當(dāng)發(fā)生突突發(fā)案件時，要要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)設(shè)法制服罪犯犯，同時立即即通過通訊設(shè)設(shè)備呼叫求援援。（3）受調(diào)遣的的保安員在聽聽到求援信號號后，要立即即趕到現(xiàn)場，監(jiān)監(jiān)控中心/保安通知路崗崗封鎖出口，然然后視情況向向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯匯報。（4）若犯罪分分子逃跑，一一時又追捕不不上時，要看看清人數(shù)、衣衣著、相貌、身身體特征，所所用交通工具具及特征等，并并及時報告管管理處，重大大案件要立即即撥“110”電話報警。（5）有案發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場的（包括括偷盜、搶動動現(xiàn)場）要保保護(hù)現(xiàn)場，任任何人不得擅擅自移動任何何東西，包括括罪犯留下一一切手痕、腳腳印、煙頭等等，不得讓外外人進(jìn)入現(xiàn)場場；在公安機(jī)機(jī)關(guān)人員未勘勘查現(xiàn)場或現(xiàn)現(xiàn)場勘查完畢畢之前，不能能離開。（6）記錄用戶戶所提供的所所有情況，記記錄被搶（盜盜）物品及價價值，詢問住住戶是否有任任何線索、懷懷疑對象等情情況。（7）若是運行行過程作案，沒沒固定現(xiàn)場地地，對犯罪分分子遺留下的的各種物品、作作案工具等，應(yīng)應(yīng)用鉗子或其其他工具提取取，然后放進(jìn)進(jìn)塑料袋內(nèi)妥妥善保存交公公安機(jī)關(guān)處理理，切不可將將保安人員或或其他人員的的指紋等不良良痕跡留在物物品上。（8）事主或現(xiàn)現(xiàn)場如有人員員受傷，要立立即設(shè)法送醫(yī)醫(yī)院搶救并報報告公安機(jī)關(guān)關(guān)。（9）保安班長長做好現(xiàn)場記記錄，并寫出出書面報告報報監(jiān)控中心。發(fā)現(xiàn)斗毆的處理理：（1）執(zhí)勤中（或或住戶投訴）或或監(jiān)控中心通通知，發(fā)現(xiàn)有有人爭吵、斗斗毆的現(xiàn)象時時，要及時制制止。（2）制止原則則：A．勸勸阻雙方住手手、住口；B．將將爭吵或斗毆毆的雙方或一一方住戶勸離離現(xiàn)場；C．持持有器械斗毆毆則應(yīng)先制止止持械一方；；D．有有傷員則先送送傷員去醫(yī)院院救治。（3）迅速報告告管理處領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，由管理處處出面調(diào)解，如如個人力量單單薄，應(yīng)請求求增援。（4）在制止?fàn)帬幊场⒍窔p雙方時，切記記不能動粗，不不允許惡言相相向。執(zhí)勤中發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑分子子的處理：（1）門崗執(zhí)勤勤中或接監(jiān)中中心報發(fā)現(xiàn)可可疑分子時，要要審查其證件件，對持無效效證件或說不不出正當(dāng)理由由的人員禁止止進(jìn)入小區(qū)。（2）巡邏執(zhí)勤勤如發(fā)現(xiàn)可疑疑分子時，要要查驗其證件件，必要時帶帶到保安部進(jìn)進(jìn)一步審查。（3）發(fā)現(xiàn)有做做案嫌疑人要要嚴(yán)格審查，必必要時可送到到派出所審查查。（4）在處理各各類可疑人員員時，不允許許自己處理放放人，更不允允許敲詐、勒勒索、私自罰罰款。（5）對于必須須罰款的人由由管理處決定定。發(fā)現(xiàn)住戶醉酒鬧鬧事或精神病病人等處理：：（1）醉酒者或或精神病人失失去正常理智智，處于不能能自控的狀態(tài)態(tài)下，易對自自身或其他人人員造成傷害害，保安員應(yīng)應(yīng)及時對其采采取控制和監(jiān)監(jiān)督措施。（2）及時通知知醉酒者、精精神病人的家家屬，讓他們們派人領(lǐng)回。（3）若醉酒者者或精神病人人有危害社會會公共秩序的的行為，可上上報主管將其其強制送到公公安部門處理理。（4）值班人員員在執(zhí)勤中。若若遇到執(zhí)意在在不準(zhǔn)停車的的地方停車、在在不該堆放垃垃圾的地方堆堆放垃圾等，可可采取以下處處置方法：A．糾糾正違章時，要要使用禮貌規(guī)規(guī)范服務(wù)用語語，以理服人人。B．對對不聽勸阻者者，要查清姓姓名、單位，如如實記錄并向向管理處或保保安主管匯報報。發(fā)生糾紛紛時，要沉著著冷靜，注意意掌握政策和和工作原則，若若遇到蠻橫無無理，打罵值值班人員的，可可報告管理處處，由管理處處出面妥善、處處理。C．若若社會上的人人來本轄區(qū)故故意擾亂，不不聽勸告，自自行其事，情情節(jié)嚴(yán)重的，報報公安機(jī)關(guān)依依法處理。遇急癥病人的處處理：（1）第一時間間趕到病人所所在現(xiàn)場。（2）立即通知知主管領(lǐng)導(dǎo)。（3）在有可能能的情況下，通通知住戶的單單位及家屬，并并將病人送往往附近的醫(yī)院院。（4）如情況危危急，速打急急救電話（電電話號碼1220）突發(fā)性水浸事故故處理程序：：（1）當(dāng)接到住住戶投訴或監(jiān)監(jiān)控中心報告告后，立即前前往現(xiàn)場觀查查。（2）抵達(dá)現(xiàn)場場后，立即查查找出水的來來源，檢查水水閥位，并立立即關(guān)閉有關(guān)關(guān)的水閥。如如屬下水道堵堵塞，應(yīng)立即即疏通。（3）查看現(xiàn)場場附近的電掣掣。如有浸水水應(yīng)立即切斷斷電源，以防防止水浸漏電電傷人。臺風(fēng)襲擊或強烈烈大風(fēng)的預(yù)防防措施：（1）檢查緊急急應(yīng)用工具并并確定其性能能良好。（2）檢查緊急急救箱，確定定各項基本藥藥物齊備。（3）將緊急應(yīng)應(yīng)用電話表張張貼于小區(qū)明明顯的地方。（4）提醒住戶戶搬離放在窗窗臺及花架上上的花盆及各各類雜物。（5）天臺溝渠渠、地漏的清清掃工作，要要落實到人。（6）緊閉所有有門窗、電機(jī)機(jī)房及垃圾房房等之門窗，還還必須做好防防火措施。（7）加固所有有樹木或用繩繩索捆好，將將盆栽之花卉卉移至低處或或隱蔽角落。（8）留意電臺臺播放有關(guān)風(fēng)風(fēng)暴進(jìn)展消息息，及時將最最新臺內(nèi)訊號號張貼小區(qū)宣宣傳欄或適當(dāng)當(dāng)?shù)胤?，以便便向住戶告示示臺風(fēng)的進(jìn)展展。（9）刮臺風(fēng)時時，非當(dāng)班員員工須與監(jiān)控控中心或本部部門主管聯(lián)絡(luò)絡(luò)，聽候指示示。（10）員工參參加搶險工作作時，要注意意自身安全，采采取適應(yīng)的安安全措施，并并通知其他員員工。同時，避避免逗留在空空曠地方。（11）如風(fēng)暴暴持續(xù)晝夜不不停，員工需需輪流當(dāng)值，無無論任何時刻刻管理處應(yīng)有有值班員工接接聽電話。臺風(fēng)來臨后的措措施：（1）當(dāng)值、當(dāng)當(dāng)班人員要認(rèn)認(rèn)真負(fù)起責(zé)任任，勤巡查，善善于發(fā)現(xiàn)問題題，及時做好好現(xiàn)場督導(dǎo)工工作，真正做做到“三個關(guān)鍵”即：在關(guān)鍵鍵的時候，出出現(xiàn)在關(guān)鍵的的地方，解決決關(guān)鍵的問題題。加強與各各部門的聯(lián)系系和溝通，做做好協(xié)調(diào)配合合工作。（2）當(dāng)臺風(fēng)訊訊號減低時，管管理處應(yīng)及時時進(jìn)行檢查及及填報臺風(fēng)損損毀報告，清清潔衛(wèi)生人員員迅速清理臺臺風(fēng)所造成之之垃圾淤塞的的渠道。防盜報警系統(tǒng)誤誤報、誤操作作：（1）監(jiān)控中心心接到報警信信號，迅速通通知離報警點點最近的巡邏邏保安前往確確認(rèn)。（2）受調(diào)遣的的保安一方面面速往報警住住戶家查詢情情況，一方面面用對講機(jī)與與片區(qū)值班長長聯(lián)系。（3）經(jīng)查實為為誤報、誤操操作造成報警警，由片區(qū)值值班長向住戶戶解釋設(shè)施的的正確使用方方法，以防止止今后再發(fā)生生類似事件。（二）火警、火火災(zāi)應(yīng)急處理理程序1、目目的：迅速撲撲滅火災(zāi)，保保證住戶生命命安全。2、適適用范圍：小小區(qū)消防應(yīng)急急處理。3、職職責(zé)（1）監(jiān)控中心心人員負(fù)責(zé)消消防監(jiān)控、報報警工作。（2）工程部人人員負(fù)責(zé)消防防設(shè)備運行。（3）義務(wù)消防防隊員負(fù)責(zé)火火場滅火。（4）保安部負(fù)負(fù)責(zé)現(xiàn)場維護(hù)護(hù)警戒和全體體人員負(fù)責(zé)人人員物資疏散散搶救工作。4、工工作程序。管理人員工作程程序：（1）監(jiān)控中心心：A．自自動報警系統(tǒng)統(tǒng)顯示火警信信號，接到火火情報告后，應(yīng)應(yīng)立即通知義義務(wù)消防員前前往火警現(xiàn)場場觀察。B．火火情確認(rèn)后，向向各部門負(fù)責(zé)責(zé)人報告。C．向向消防部門報報警，向公司司領(lǐng)導(dǎo)、保安安部長報告。D．啟啟動相應(yīng)的消消防栓系統(tǒng)、噴噴淋、防排煙煙系統(tǒng)的設(shè)備備（設(shè)施）。E.通過叫喊疏疏散住戶。F．做做好火警記錄錄。（2）工程部人人員：A．在在工程部部長長領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)負(fù)責(zé)所轄設(shè)備備的正常運作作。C．保保證消防設(shè)備備的正常運行行。（3）義務(wù)消防防隊隊員：A．在在保安部部長長領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)負(fù)責(zé)火場滅火火。B．接接到火警信號號后，消防隊隊隊員立即到到達(dá)現(xiàn)場觀察察，如確認(rèn)火火情，按下報報警器并及時時組織滅火。C．保保安各班長確確定人員分配配，確定鋪設(shè)設(shè)水帶線和使使用的滅火劑劑、滅火器材材。（4）片區(qū)管理理處：A．在在主任的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)現(xiàn)現(xiàn)場維護(hù)警戒戒。B．維維護(hù)公共秩序序，保障通道道暢通并協(xié)助助消防隊。（5）管理處主主任：A．管管理處主任擔(dān)擔(dān)任小區(qū)滅火火救人工作總總指揮。B．組組織火情偵察察，掌握火勢勢發(fā)展情況，確確定火場的主主要方向，及及時集中力量量。C．向向管理處以下下各級部長明明確布置救人人、疏散物資資和滅火、檢檢查執(zhí)行情況況。D．消消防隊到達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場時，及時時向消防隊領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)報告火情情，服從統(tǒng)一一，服從領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，按照統(tǒng)一一部署，帶領(lǐng)領(lǐng)員工執(zhí)行。E．撲撲滅火災(zāi)后，向向公司提交火火災(zāi)報告，分分析著火原因因，懲罰當(dāng)事事人，教育群群眾。（6）滅火器的的選用：A．因因電器故障引引起著火，用用1211滅火火器或其他阻阻燃材料進(jìn)行行撲救。B．汽汽油、柴油等等著火，用11211滅火火器進(jìn)行撲救救。C．液液化石油氣燃燃?xì)庵?，用用干粉滅火器器進(jìn)行撲救。（7）人員疏散散方案：妥善善組織群眾撤撤離危險地帶帶。人員疏散散應(yīng)徒步從消消防樓梯疏散散。（8）滅火器材材使用：A．11211滅火火器應(yīng)對準(zhǔn)著著火部位根部部噴射。B．使使用水槍時，要要利用掩蔽物物體，盡量接接近火源，充充分發(fā)揮水槍槍作用，提高高滅火效果。（三）重點部位位防火管理規(guī)規(guī)定1、重重點部位主要要包括住宅及及機(jī)房、倉庫庫等。2、重重點部位的防防火必須專人人負(fù)責(zé)，根據(jù)據(jù)“誰主管，誰誰負(fù)責(zé)”的消防原則則，重點部位位的防火責(zé)任任人由單位負(fù)負(fù)責(zé)人任命。3、機(jī)機(jī)房重地非工工作人員嚴(yán)禁禁入內(nèi)，不準(zhǔn)準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)會會客，值班人人員遵守操作作規(guī)程，經(jīng)常常對設(shè)備進(jìn)行行檢查保養(yǎng)，保保證生產(chǎn)安全全。4、機(jī)機(jī)房內(nèi)外要衛(wèi)衛(wèi)生清潔，嚴(yán)嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)內(nèi)吸咽，嚴(yán)禁禁堆放雜物、衣衣物和化學(xué)危危險品，消除除一切火災(zāi)隱隱患。5、防防火負(fù)責(zé)人要要履行防火負(fù)負(fù)責(zé)人的職責(zé)責(zé)，落實防火火措施，熟悉悉消防的器材材配備，位置置及操作，妥妥善保養(yǎng)消防防器材。6、重重點部位動火火作業(yè)時，必必須向管理處處寫出申請報報告，經(jīng)審批批后，方可動動火。（四）滅火方案案1、為為提高和強化化小區(qū)自救體體系的滅火搶搶險能力，特特制定本方案案。2、本本方案屬基本本規(guī)范，有關(guān)關(guān)人員要根據(jù)據(jù)火災(zāi)發(fā)生的的樓層、方位位、被燃物質(zhì)質(zhì)的屬性，天天氣狀況、起起火時間及人人員的分布情情況，靈活掌掌握，機(jī)動處處理。3、一一旦發(fā)生火災(zāi)災(zāi),必須做到:報警準(zhǔn)確、通通訊暢通，滅滅火方案無誤誤、實施迅捷捷有效，把損損失減少到最最低限度。4、報報警程序：監(jiān)監(jiān)控中心值班班員發(fā)現(xiàn)消防防系統(tǒng)報警信信號或接到火火警報告后（尤其是消火栓報警），立即通報相關(guān)方位的固定崗和巡邏崗，保安員迅速趕往報警樓層或火險地，查證報警原由。同時報告保安部部長。查證人員在確認(rèn)火災(zāi)后立即報告監(jiān)控中心，同時就地采取滅火措施：（1）利用就地地的滅火器材材進(jìn)行撲救；；（2）與該片區(qū)區(qū)管理處管理理人員起組織織撲救。5、監(jiān)監(jiān)控中心根據(jù)據(jù)火災(zāi)情況，緊緊急傳呼有關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，報告告災(zāi)情。必要要時立即向“119”報警。報警警述語：“我們是***花園，位置置在蘇州×××路,×××號,×××幢,×××樓，發(fā)生火火災(zāi)請求滅火火”并記錄報警警時間。6、滅滅火指揮系統(tǒng)統(tǒng)各主要指揮揮員到位后，以以總指揮為核核心組成救火火指揮（指揮揮部設(shè)在消防防中心），并并根據(jù)火情迅迅速制定救火火方案，調(diào)配配人員，組織織實施。7、在在滅火自救期期間，總指揮揮有絕對的指指揮權(quán)。公安安消防隊到場場后，向消防防隊報告情況況，移交指揮揮權(quán)，協(xié)同公公安消防隊組組織滅火。8、火火災(zāi)撲滅后必必須由公安監(jiān)監(jiān)督機(jī)關(guān)基本本查清起火原原因后，方可可清理火災(zāi)現(xiàn)現(xiàn)場。在此期期間，義務(wù)消消防隊員必須須保護(hù)好現(xiàn)場場；工程維修修人員迅速檢檢修、恢復(fù)各各系統(tǒng)設(shè)備的的正常運行。9、各各級指揮員的的職責(zé)：總指揮的職責(zé)：：（1）向監(jiān)控中中心值班人員員、保安部部部長及有關(guān)人人員查詢起火火的具體方位位、燃燒物質(zhì)質(zhì)、人員分布布及疏散情況況、消防設(shè)備備的運行狀況況及滅火人員員的到位情況況。（2）命令監(jiān)控控中心值班員員起動相應(yīng)的的消防系統(tǒng)，監(jiān)監(jiān)視報警運行行信號，打開開應(yīng)急廣播，根根據(jù)失火方位位、火勢大小小，通知小區(qū)區(qū)有關(guān)人員緊緊急疏散。（3）命令各級級指揮員根據(jù)據(jù)各自的分工工，各就各位位，若有指揮揮員缺崗，緊緊急任命臨時時負(fù)責(zé)人，代代行其職。（4）掌握火場場救情況，命命令火場滅火火指揮人員：：A．采采取或改變撲撲救方式；B．決決定滅火人員員放棄搶救，撤撤離現(xiàn)場。（5）掌握火場場搶救情況，指指揮員命令搶搶救：A．采采取有效措施施指揮人員疏疏散、救護(hù)傷傷員和搶救物物資；B．運運送消防器材材；C．維維護(hù)外圍秩序序，引導(dǎo)消防防車到位。（6）掌握消防防相關(guān)系統(tǒng)運運行情況，根根據(jù)火場需要要，命令有關(guān)關(guān)部門：A．確確保應(yīng)急供電電；B．確確保消防供水水；C．確確保通訊暢通通；（7）協(xié)助公安安機(jī)關(guān)查明火火災(zāi)原因，處處理火災(zāi)后的的有關(guān)事宜。火場滅火指揮員員的職責(zé)：（1）根據(jù)總指指揮的命令，帶帶領(lǐng)義務(wù)消防防隊員，在第第一時間內(nèi)到到達(dá)現(xiàn)場。（2）確切判斷斷燃燒的性質(zhì)質(zhì)，決定和指指揮義務(wù)消防防員使用滅火火器材和消防防設(shè)備。（3）迅速向總總指揮報告火火場情況。（4）向總指揮揮建議采取和和改變某種撲撲救方式。（5）向總指揮揮請求增援。（6）根據(jù)現(xiàn)場場需要命令消消防中心值班班人員操作相相應(yīng)的消防設(shè)設(shè)備。（7）向總指揮揮建議放棄搶搶救，義務(wù)消消防隊人員撤撤離現(xiàn)場?；饒鰮尵戎笓]員員的職責(zé)：（1）指揮搶救救組火速趕赴赴現(xiàn)場，本著著先救人后救救物的原則，救救護(hù)物資。（2）指揮人員員安全疏散。（3）指揮運輸輸組救護(hù)重傷傷員到附近醫(yī)醫(yī)院進(jìn)行搶救救。（4）指揮運送送火場急需滅滅火用品。（5）指揮看護(hù)護(hù)組看護(hù)好貴貴重物品。（6）指揮保安安人員維護(hù)好好小區(qū)外圍秩秩序，保障外外圍消防通道道暢通，防止止不法分子趁趁機(jī)盜竊、破破壞，嚴(yán)禁非非救護(hù)人員進(jìn)進(jìn)入和靠近小小區(qū)。（7）安排人員員在主要路等等候消防車。消防相關(guān)系統(tǒng)指指揮員的職責(zé)責(zé)：（1）立即組織織設(shè)備運行人人員及調(diào)動搶搶修人員各就就各位，保護(hù)護(hù)好機(jī)房。（2）指揮變配配電人員確保保應(yīng)急供電，切切斷非消防供供電。（3）指揮相關(guān)關(guān)管理處確保保消防電話暢暢通和應(yīng)急廣廣播暢通。住宅區(qū)檔案資料料管理隨著建筑設(shè)計高高科技專業(yè)化化的發(fā)展，信信息成為管理理資源中的重重要因素，為為此***花園物業(yè)管管理的檔案建建立與管理，必必須采用先進(jìn)進(jìn)的管理技術(shù)術(shù)，通過檔案案的集中化、有有序化、信息息化的科學(xué)程程序，對小區(qū)區(qū)內(nèi)所有物業(yè)業(yè)管理與服務(wù)務(wù)項目，從主主體到配套，從從建筑到環(huán)境境，從硬件到到軟件等，都都建立相應(yīng)的的管理檔案，并并牢固樹立檔檔案管理財務(wù)務(wù)觀、資源觀觀和服務(wù)觀，使使檔案材料的的管理真正為為管理服務(wù)。檔案資料管理，設(shè)設(shè)兼職檔案管管理員一人，有有一定檔案資資料管理經(jīng)驗驗，精通電腦腦操作，工作作責(zé)任心強。一、檔案資料管管理運作流程程：利用歸檔整理收集利用歸檔整理收集1、檔檔案資料的收收集：（1）設(shè)立檔案案資料室，采采取系統(tǒng)化、科科學(xué)化、電腦腦化的先進(jìn)手手段，有專職職檔案管理員員，建立相應(yīng)應(yīng)的管理制度度，對所有的的檔案資料進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格管理理。（2）資料的收收集，堅持內(nèi)內(nèi)容豐富的原原則，根據(jù)實實體資料和信信息資料的內(nèi)內(nèi)容，以實際際工作需要出出發(fā)。信息資資料的來源渠渠道：規(guī)劃設(shè)設(shè)計到工程竣竣工驗收的全全部工程技術(shù)術(shù)，維修資料料；物業(yè)構(gòu)成成的方面，到到房屋主體，公公共設(shè)施，小小到一草一木木全有詳細(xì)的的資料。2、資資料的分類整整理：收集的的所有信息資資料，統(tǒng)一由由檔案管理員員集中整理，分分類，整理的的重點是去偽偽存真，根據(jù)據(jù)資料信息的的來源，內(nèi)容容，表現(xiàn)形式式的特點，做做到條理清晰晰，分類合理理。3、資資料的歸檔管管理：（1）檔案就是是根據(jù)信息資資料本身的內(nèi)內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)學(xué)的分類與保保存。根據(jù)實實際需要，***花園的資料料歸檔管理采采用原始檔案案和電腦檔案案的雙軌管理理制，采用多多種形式的文文檔儲存方式式，便于原始始資料信息的的保存，如：：錄像帶、膠膠卷、照片、圖圖景等檔案卷卷宗按不同的的業(yè)務(wù)性質(zhì)，編編號，造冊，編編輯并分類保保存，運用計計算機(jī)的先進(jìn)進(jìn)管理手段，盡盡可能把其他他形式的檔案案資料轉(zhuǎn)化為為電腦儲存，便便于查找和調(diào)調(diào)用。（2）檔案的出出室、入室都都嚴(yán)格的規(guī)定定，出室必須須具備資格的的人員經(jīng)登記記后方可借出出，入室時，須須由專人檢查查，如有破損損，立即修復(fù)復(fù)，并視情況況追究有關(guān)人人員的責(zé)任。檔檔案管理員需需及時收回在在外的文件資資料，嚴(yán)防丟丟失。（3）檔案管理理環(huán)境必須做做好三防工作作，即防火、防防潮、防霉。（4）檔案資料料的運用：充充分發(fā)揮檔案案資料的儲存存和使用價值值，所有的管管理信息資料料如：住戶資資料、裝修資資料、財務(wù)狀狀況等，隨時時可以查閱調(diào)調(diào)用，便于工工作監(jiān)督和檢檢查。二、檔案資料的的分類：檔案資料外來檔案內(nèi)部檔案規(guī)劃檔案驗收竣工檔案其他檔案配套維修工程檔案機(jī)電設(shè)備檔案裝修管理檔案房屋維修檔案業(yè)主入住檔案業(yè)主意見調(diào)查分析檔案業(yè)主投訴回訪記錄檔案消防管理檔案車輛管理記錄檔案保安服務(wù)管理檔案日常服務(wù)管理檔案日常維修檔案衛(wèi)生保潔管理檔案檔案資料外來檔案內(nèi)部檔案規(guī)劃檔案驗收竣工檔案其他檔案配套維修工程檔案機(jī)電設(shè)備檔案裝修管理檔案房屋維修檔案業(yè)主入住檔案業(yè)主意見調(diào)查分析檔案業(yè)主投訴回訪記錄檔案消防管理檔案車輛管理記錄檔案保安服務(wù)管理檔案日常服務(wù)管理檔案日常維修檔案衛(wèi)生保潔管理檔案服務(wù)質(zhì)量與效果果：為了給住戶提供供優(yōu)質(zhì)文明的的服務(wù)，在各各崗位工作流流程中，充分分體現(xiàn)我公司司“業(yè)主至上，服服務(wù)第一，依依法管理”的宗旨，維維護(hù)良好的信信譽，提高服服務(wù)質(zhì)量，為為此，特制定定公司員工文文明服務(wù)細(xì)則則：（一）儀表儀容容1、儀儀表儀容整潔潔、端正、規(guī)規(guī)范，精神狀狀態(tài)飽滿。2、上上班時間著裝裝統(tǒng)一，一律律穿工作服，制制服，佩戴工工作卡。3、制制服保持清潔潔、挺刮，工工作卡涂改破破損及時更換換。4