西安某住宅項(xiàng)目定位報告

項(xiàng)目定位（**策劃）目錄第一部分市場研研究第二部分分土地價值的的研判第三部部分市場定位位第四部分項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)理念念第五部分主主題定位思考考第六部分產(chǎn)產(chǎn)品定位第七七部分項(xiàng)目案案名確立第一部分市場研研究西安市房房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r繼去年西西安商品房銷銷售面積首次次突破300萬平方米后后。2004年商品房銷銷售量增幅將將在20%左右，銷售售量面積將達(dá)達(dá)到360萬平米左右右特點(diǎn)：?普通住宅房房價平穩(wěn)上漲漲國內(nèi)地產(chǎn)大大鱷血戰(zhàn)西安安2003年西安安商品房無論論在銷售或開開發(fā)方面均是是大幅邁進(jìn)的的一年，商品品房竣工面積積接近300萬平米，而而與此同時銷銷售量首次突突破300萬平方米的的銷售線，較較2002年增幅達(dá)到30%以上；價格格也呈現(xiàn)出穩(wěn)穩(wěn)中有升的走走勢特征，商商品房總體平平均銷售成交交價格為3632元/平方米，較較去年同比增增長0.97個百分點(diǎn)。2004年，西安房房地產(chǎn)市場呈呈現(xiàn)以下幾個個主要趨勢：：西安近年來來城市化進(jìn)程程加快，購房房郊區(qū)化趨勢勢也逐漸顯化化，房地產(chǎn)開開發(fā)也逐漸向向郊區(qū)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊偏移，因因此市場可開開發(fā)空間仍然然較高，預(yù)計(jì)計(jì)2004年商品房市市場開發(fā)量將將突破300萬平方米；；從市場銷售售狀況來看，近近幾年來西安安商品房市場場銷售量連年年增長，按照照連續(xù)幾年的的市場銷售增增長幅度預(yù)測測，2004年的商品房房銷售量增幅幅將在20%左右，據(jù)此此測算商品房房將達(dá)到360萬平方米左左右；由于房房屋建設(shè)成本本的提升，商商品房總體價價格趨于穩(wěn)中中有升的發(fā)展展態(tài)勢，開發(fā)發(fā)利潤將進(jìn)一一步減少。西西安樓市火熱熱的現(xiàn)狀并不不意味著市場場的過度發(fā)展展，反而更顯顯現(xiàn)出巨大的的增長潛力。政政府外遷、舊舊城改造及大大量道路建設(shè)設(shè)也將為樓市市助力；作為為歷史名城，與與旅游配套的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目卻少之又少少，西安的旅旅游地產(chǎn)還有有巨大潛力，吸吸引外來置業(yè)業(yè)投資的魅力力尚未充分體體現(xiàn)。普通住住宅房價平穩(wěn)穩(wěn)上漲2003年的西西安住宅市場場可以說是積積累量變的一一年，市場銷銷售量大幅增增長。2004年西安普通通住宅市場表表現(xiàn)為以下六六大趨勢：1、房價平穩(wěn)上上漲近年來，西西安房價一直直呈現(xiàn)較為強(qiáng)強(qiáng)勁的上升趨趨勢。大多數(shù)數(shù)開發(fā)商認(rèn)為為，開發(fā)成本本過高造成商商品房降價空空間很少，但但對于城區(qū)附附近1平米動輒3千多元的房房價，投資者者看不到升值值空間，購房房者更是望房房興嘆。很多多購房者甚至至業(yè)內(nèi)人士都都對西安房價價保持了一個個觀望的態(tài)度度。2004年，西安市市場房價的剛剛性特征依然然存在，但對對于一些高價價入市的商品品房而言，市市場風(fēng)險卻逐逐步加大，房房價升降兩難難成為市場一一個尷尬的現(xiàn)現(xiàn)象。西安交交大房地產(chǎn)研研究所所長楊楊東朗教授認(rèn)認(rèn)為，20004年西安房價價的走勢，不不能簡單地用用“漲”或“跌”來概括。根根據(jù)以往的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)判斷，西西安的房價將將是有升有降降，走勢平穩(wěn)穩(wěn)，不會出現(xiàn)現(xiàn)大漲大跌的的情況。2、大盤格局局風(fēng)云爭霸西西安大盤風(fēng)云云之爭在本年年度凸現(xiàn)，紫紫薇田園都市市、楓林綠洲洲、世家星城城等項(xiàng)目對市市場的影響沒沒有預(yù)期那么么大，但預(yù)計(jì)計(jì)下半年，這這一切都將改改變。**集團(tuán)?陜西**置業(yè)強(qiáng)勢推推出的上千畝畝的**?水岸東方已已經(jīng)樹立起西西安城東大盤盤的地位；珠珠江投資在西西安北郊的2200畝的項(xiàng)目也也運(yùn)作之中，另另外，中體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也欲在北北郊打造奧林林匹克花園，相相信這些大盤盤將對市場造造成巨大影響響力。3、開發(fā)商搶搶占三環(huán)沿線線西安城市的的外延發(fā)展和和交通路網(wǎng)的的大力建設(shè)，一一方面城區(qū)內(nèi)內(nèi)已經(jīng)寸土寸寸金、甚至無無地可開發(fā)，另另一方面更多多的人選擇在在城郊置業(yè)安安居。二環(huán)路路周邊土地現(xiàn)現(xiàn)在炙手可熱熱，而且也成成為西安城區(qū)區(qū)的居住、商商務(wù)、娛樂、餐餐飲的成熟熱熱土。隨著西西安房地產(chǎn)開開發(fā)力度的加加強(qiáng)和城市規(guī)規(guī)劃的完善，更更多的開發(fā)商商已將目光和和資金投向了了未來西安的的開發(fā)熱土，“搶占三環(huán)線”必將成為明明年最為火爆爆的運(yùn)動。44、戶型的市市場理性回歸歸2003年的小戶型型銷售大奏凱凱歌，市場供供求兩旺，但但小戶型的“小”也是有度的的，這個度就就是居住的舒舒適度。目前前市場上許多多40平方米以下下的戶型銷售售已經(jīng)開始降降溫。一個值值得關(guān)注的趨趨勢是：越來來越多的小戶戶型項(xiàng)目在設(shè)設(shè)計(jì)上放棄了了越來越不被被市場認(rèn)可的的“小”而向“大”的方向發(fā)展展，有的項(xiàng)目目從單一的無無廳小戶型回回歸成一室一一廳，甚至一一室兩廳的格格局。有的小小戶型項(xiàng)目通通過依托整個個社區(qū)環(huán)境及及高檔配套設(shè)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)物物業(yè)服務(wù)來彌彌補(bǔ)小戶型不不足，提高附附加舒適度。小小戶型向“大”逐漸回歸的的趨勢在20004年終將顯現(xiàn)現(xiàn)。5、130萬平方方米經(jīng)濟(jì)適用用房登場西安安市今年將建建成130萬平方米的的經(jīng)濟(jì)適用房房，約60%為單位集資資建房，其他他40%由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)投資資興建。來自自市建委的信信息表明，今今年起西安市市的經(jīng)濟(jì)適用用房銷售將嚴(yán)嚴(yán)把銷售對象象關(guān)，戶均面面積不得超出出80平方米。為為徹底杜絕高高收入階層將將其作為投資資盈利手段，有有關(guān)部門要求求5年內(nèi)不得將將經(jīng)濟(jì)適用住住房上市交易易。6、國內(nèi)大型型地產(chǎn)搶占西西安市場2004年，更多的的外來資本和和開發(fā)商進(jìn)入入西安樓市，**集團(tuán)進(jìn)軍西西安地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，中海外、**集團(tuán)、中體體產(chǎn)業(yè)等國內(nèi)內(nèi)實(shí)力級的開開發(fā)集團(tuán)也將將浮出水面，他他們進(jìn)入西安安樓市采取兩兩種措施，一一是直接買地地自己開發(fā)，二二是通過資金金注入合作開開發(fā)，這將對對市場形成強(qiáng)強(qiáng)大資本沖擊擊波。說明：以上部分分內(nèi)容摘自**公司《西安安房地產(chǎn)信息息剪報》第二部分土地價價值的研判一、土地價值研研判1、

城南地域域優(yōu)勢簡述城城南板塊占盡盡了這座古老老城市天、地地、人杰的風(fēng)風(fēng)華。城南板板塊是西安樓樓市的“寶貝”，房地產(chǎn)的的城市趨向性性在西安以城城南為風(fēng)向標(biāo)標(biāo)。這里有上上千年的名勝勝古跡、幾十十所高等教育育學(xué)府、數(shù)十十家以上科研研機(jī)構(gòu)，文化化的底蘊(yùn)、知知識的人脈、生生活的豐富性性在漫長的歲歲月里，早已已洗練出這一一城市板塊獨(dú)獨(dú)具的氣質(zhì)，這這種氣質(zhì)說魅魅力太輕，說說力量不重，應(yīng)應(yīng)該說西安人人因?yàn)橛辛顺浅悄习鎴D上的的種種表現(xiàn)，至至今保持住了了自己作為歷歷史文化名城城的某種驕傲傲。二十年的的經(jīng)濟(jì)復(fù)興，十十年的房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)云，使得得城南板塊成成為商業(yè)氛圍圍，與文化氣氣息交融的黃黃金之地。長長安撤縣劃區(qū)區(qū)城南板塊似似乎得以天助助，聯(lián)接住秦秦地的山水精精華，承應(yīng)了了政府的科學(xué)學(xué)規(guī)劃，長安安區(qū)讓城南板板塊的空間陡陡然擴(kuò)大并升升華，一種新新生命的氣流流在這一區(qū)域域奔騰與涌動動，長安讓西西安的城南從從此豁然開朗朗。2、

地段區(qū)域域研究1）地段價值2）地段剖析：：項(xiàng)目地塊處處于西安高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)二期范范圍之內(nèi)，近近鄰規(guī)劃中的的CBD板塊（中央央商務(wù)區(qū)）已已經(jīng)啟動，周周邊各種產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)也加大大了強(qiáng)力開發(fā)發(fā)步伐，城市市功能配套與與交通體系的的日趨完善，這這里的土地價價值相對其他他區(qū)域，日漸漸攀升。3）地段上的的物業(yè)：本地地塊處于城市市用地與郊區(qū)區(qū)土地的接壤壤處，通過對對土地現(xiàn)階段段屬性的把控控和未來城市市發(fā)展規(guī)劃的的研究，根據(jù)據(jù)市場狀況，在在合適的土地地上建造合時時的物業(yè)類型型，能有效實(shí)實(shí)現(xiàn)土地的最最大價值化。土土地是物業(yè)的的載體，物業(yè)業(yè)是土地價值值最大體現(xiàn)，根根據(jù)城市化進(jìn)進(jìn)程的研究思思考，低密度度、低容積率率的規(guī)劃很受受市場的青睞睞。4）產(chǎn)品區(qū)域性性補(bǔ)缺策略城城市土地區(qū)域域性優(yōu)勢必然然會吸引諸多多企業(yè)前去開開發(fā)。同樣，本本地塊周邊雄雄居著眾多實(shí)實(shí)力強(qiáng)勁的地地產(chǎn)高手，加加之，本項(xiàng)目目啟動相對較較晚，因此，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品力開開發(fā)應(yīng)該采取取區(qū)域性補(bǔ)缺缺策略，即在在規(guī)劃設(shè)計(jì)與與產(chǎn)品形態(tài)方方面與眾不同同又受市場的的歡迎，既可可降低入市成成本，又可減減小經(jīng)營風(fēng)險險。二、項(xiàng)目目開發(fā)分析1、

開發(fā)商背背景分析隨著著房地產(chǎn)市場場競爭日趨激激烈，消費(fèi)市市場日益成熟熟，品牌的樹樹立在一定意意義上決定著著項(xiàng)目的成功功與否?！?*建通”這一品牌作作為建筑施工工企業(yè)具有較較高的聲譽(yù)，但但是作為地產(chǎn)產(chǎn)新秀在西安安業(yè)內(nèi)外還較較陌生，不具具有美譽(yù)度和和影響力。對對策：在項(xiàng)目目開發(fā)初期及及早導(dǎo)入品牌牌概念，通過過媒體包裝與與社會公益事事業(yè)等方式的的積極參與，擴(kuò)擴(kuò)大市場知名名度與認(rèn)知度度。2、

項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：1）

西部通訊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地占地地2200畝，其中355畝地用作住住宅，體量適適中，地塊單單純，容易把把控又能做出出品質(zhì)。2）

城市區(qū)域規(guī)規(guī)劃先進(jìn)，功功能布局合理理，隨著城市市基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的不斷完完善，地塊價價值升值潛力力巨大。3）

地域開闊，地地形方正，地地貌平坦，便便于規(guī)劃與開開發(fā)建造，利利于成本降低低；4）

自然條件優(yōu)優(yōu)越，南邊秦秦嶺山脈清晰晰可見，離都都市不遠(yuǎn)，距距青山很近。5）

開發(fā)商控股股多家上市公公司，實(shí)力雄雄厚，同時，具具有建筑與通通訊兩大產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢。6）

周邊其他樓樓盤的先期開開發(fā)已經(jīng)聚集集大量的人氣氣、商氣與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在市民民心中本地域域?yàn)橹欢嗵崽嵘?，對于?xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)具具有積極作用用。劣勢：1）

開發(fā)商企業(yè)業(yè)知名度較低低與操盤運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)有待積積累；2）

項(xiàng)目位于城城鄉(xiāng)接壤部，城城市基礎(chǔ)設(shè)施施與生活配套套不完善，各各種配套建設(shè)設(shè)成本費(fèi)用較較大；3）

社會治安與與交通成本成成為郊區(qū)置業(yè)業(yè)兩大抗性；；4）

周邊科研單單位與產(chǎn)業(yè)用用地的城市功功能定位，對對于地塊住宅宅社區(qū)的建設(shè)設(shè)具有一定的的負(fù)面影響。威脅：1）

大盤不斷涌現(xiàn)，具有實(shí)力的外埠開發(fā)商不斷涌入西安市場，市場競爭空前激烈，如上海綠地、中海外、鴻基產(chǎn)業(yè)、珠江投資、中體等；2）

房地產(chǎn)市場新概念、新產(chǎn)品不斷涌出，因此，市場的競爭更多表現(xiàn)在開發(fā)商的市場意識與開發(fā)理念的競爭，沒有準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位與先進(jìn)理念，就意味著失?。?）

房地產(chǎn)的競爭在一定意義上是產(chǎn)品力的競爭，是綜合實(shí)力的競爭，前期規(guī)劃與各種資源的有效整合決定著項(xiàng)目的成敗，結(jié)合土地價值迎合市場消費(fèi)，這樣的產(chǎn)品的具有生命力。4）

項(xiàng)目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，項(xiàng)目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都會影響到最終目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。如產(chǎn)品的研發(fā)、建造、銷售、傳播、資金、管理、物業(yè)服務(wù)等。機(jī)會：1）

本地塊是一塊綜合性產(chǎn)業(yè)用地，目前市場與本地塊雷同的項(xiàng)目不多，因此，在項(xiàng)目的前期開發(fā)研究階段，就應(yīng)該注意將本地快的產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、住宅、商業(yè)等各種資源優(yōu)勢進(jìn)行整合，成為西安市第一個綜合性地產(chǎn)公司。2）

通過對市場的研究發(fā)現(xiàn)，目前西安的房地產(chǎn)商運(yùn)作大盤還不很成熟，因此，本案可以借鑒外埠城市先進(jìn)的經(jīng)營理念，整合各方面優(yōu)勢資源，使得本案一舉成功。3）

雄厚的資金實(shí)力，良好的政府關(guān)系，借助新聞媒體宣傳推介，對樹立企業(yè)形象、構(gòu)筑品牌知名度都具有積極的作用?？偨Y(jié)：這里是一片熱土，但目前并非是個理想的居住區(qū)，因此必須樹立先進(jìn)的開發(fā)理念與經(jīng)營思想，通過區(qū)域補(bǔ)缺定位與差異性的產(chǎn)品導(dǎo)入，把控好項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從前期規(guī)劃至后期物業(yè)服務(wù)，以精細(xì)見功夫，真正做到一人為本的開發(fā)理念，為目標(biāo)客戶群族創(chuàng)造一個全新的生活模式，努力把本項(xiàng)目打造成為西安市高品質(zhì)的住宅社區(qū)。第三部分市場定位郊居生活是一種必然的趨勢，在郊區(qū)居住不僅是為了住宅的寬敞，更主要的是為了追求高素質(zhì)的人居環(huán)境，他包括生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境和心理環(huán)境三個方面，較外所擁有的世外桃源般的自然環(huán)境，可營造深刻的生態(tài)主題和令人向往的居住空間，實(shí)現(xiàn)人們對“采菊東籬下，悠然見**”生活的神往。1、市場研究表表明消費(fèi)者在在郊區(qū)購房的的動機(jī)有以下下幾種：

實(shí)用性型，較低的價格對于消費(fèi)者具有很大的誘惑力；

郊區(qū)度假型，作為生活方式的提升與補(bǔ)充；

居住文化消費(fèi)型，對郊區(qū)的環(huán)境、景觀、休閑方式感興趣；

看好郊區(qū)的發(fā)展趨勢，以購房作為投資。2、目標(biāo)客戶戶的發(fā)現(xiàn)自然然環(huán)境好和價價格便宜是近近郊住宅吸引引消費(fèi)者的兩兩大因素，居居住郊區(qū)已成成為社會各界界肯定的一種種未來居住的的模式，及早早啟動、確定定第一批消費(fèi)費(fèi)對象，是項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)前首要要的任務(wù)。同同過分析各階階層的消費(fèi)特特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)的的需求變化，居居住郊區(qū)化的的第一批消費(fèi)費(fèi)對象首推工工薪階層及首首次置業(yè)的青青年白領(lǐng)階層層，因?yàn)樗麄儌冏顬辇嫶?，也也是最饑渴的的一族。而其其徘徊不前，持持幣待購的主主要原因還是是較高的房價價，以目前的的價位及價格格趨勢，以目目前的工薪水水平即可預(yù)見見的漲薪幅度度，可以說，購購買市區(qū)及近近城區(qū)域的住住宅對于他們們當(dāng)中大多數(shù)數(shù)而言，仍是是心有余而力力不足，除了了購買小面積積房型外，小小二房、小三三房已經(jīng)難以以應(yīng)付。第四部分項(xiàng)目開開發(fā)理念一、開開發(fā)理念確定定從置業(yè)者的的居住心理思思考，本項(xiàng)目目是西安市場場目前性價比比最好的社區(qū)區(qū)，不僅能買買得起，更能能居住的起，同同時項(xiàng)目綜合合社區(qū)各種資資源，為消費(fèi)費(fèi)者營造一種種全新的生活活方式，即買買房子就是買買生活。二、支支撐理念的七七大要素：11、定位：以市市場為向?qū)?,加強(qiáng)市場調(diào)調(diào)研，建立全全方位的市場場調(diào)研體系，(從宏觀到微微觀，它包括括宏觀經(jīng)濟(jì)形形勢的研究、市市場發(fā)展趨勢勢的研究、樓樓盤供應(yīng)量的的研究、競爭爭對手的研究究、客戶研究究（一般客戶戶、目標(biāo)客戶戶、老客戶）五五個方面)。確保產(chǎn)品品定位的準(zhǔn)確確,使項(xiàng)目獲得得圓滿成功。2、品質(zhì)擯棄花花哨的包裝，煽煽情的炒作，以以提升產(chǎn)品品品質(zhì)為制勝法法寶，品質(zhì)是是產(chǎn)品的根基基與命脈，應(yīng)應(yīng)該扎實(shí)精心心打造產(chǎn)品，從從項(xiàng)目策劃到到規(guī)劃設(shè)計(jì)、施施工、銷售、售售后服務(wù)等房房地產(chǎn)開發(fā)的的每一個環(huán)節(jié)節(jié)，都應(yīng)得到到有效控制。規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)是保保證高品質(zhì)樓樓盤的第一關(guān)關(guān)，起著決定定性的作用。結(jié)結(jié)合市場調(diào)研研的基礎(chǔ)，準(zhǔn)準(zhǔn)確把握客戶戶需求，確保保生產(chǎn)精品樓樓盤.3、品牌企業(yè)實(shí)實(shí)力是品牌的的保證,信譽(yù)是市場場的通行證，內(nèi)內(nèi)在特質(zhì)是品品牌的標(biāo)志,服務(wù)質(zhì)量是是提升品牌的的附加值。44、營銷樹立”賣樓先賣環(huán)環(huán)境”的營銷理念念,在項(xiàng)目施工工前期,通過社區(qū)部部分景觀園林林的氛圍營造造,使消費(fèi)者真真正感覺到社社區(qū)良好的人人居環(huán)境，塑塑造良好形象象,培養(yǎng)目標(biāo)客客戶。5、整合推廣廣借助多種行行業(yè)手段有效效傳播產(chǎn)品價價值，同時也也需要傳播企企業(yè)的形象與與文化，使企企業(yè)的品牌更更具有內(nèi)涵。本本項(xiàng)目在推廣廣時，力爭不不做廣告則以以，要做就做做得一鳴驚人人，不盡可以以減少營銷推推廣推費(fèi)用，同同時可便于售售價格，降低低市場抗性。6、服務(wù)上乘的服務(wù)，是提高品牌附加值，增強(qiáng)品牌吸引力不可缺少的手段，服務(wù)不僅限于售后服務(wù)的概念，更是貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過程。7、配套建立良好的社區(qū)配套，不倡導(dǎo)最貴的，只尋求最科學(xué)、合理的，提高居住的便利性與舒適性，不僅是生存的空間，更應(yīng)該是生活的空間，住得起還得用的起，這是企業(yè)開發(fā)的指導(dǎo)思想。第五部分主題定定位思考一、主題策劃的的原則從情境境營造的角度度指導(dǎo)項(xiàng)目開開發(fā)，并貫穿穿項(xiàng)目開發(fā)的的整個環(huán)節(jié)，打打破目前市場場上流行的概概念地產(chǎn)模式式。房子不僅僅是生存的空空間，更是生生活的空間。決決定這些空間間的品質(zhì)和意意境是靠實(shí)實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品品去體現(xiàn)，而而非概念的包包裝與煽情，以“景”生“境”，以“境”生“情”，處景生情。境是人所能觸及到的，是內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的總和，以及個人的精神體驗(yàn)。二、項(xiàng)目主題確確立背景1、背景：現(xiàn)代代城市文明發(fā)發(fā)展使人們住住進(jìn)了高樓大大廈，卻又夢夢尋往日那種種宅院式理想想家園。因此此，住宅社區(qū)區(qū)的情境營造造不僅是空間間場景的布置置，更需要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)人與自然然和諧相處，從從心靈深處尋尋找現(xiàn)代人精精神的依托。中中國古代城市市文明的載體體是古建筑與與園林了，如如蘇州古典園園林作為宅園園合一的第宅宅園林，其建建筑規(guī)制又反反映了中國古古代江南民間間起居休親的的生活方式和和禮儀習(xí)俗，通通過園林廳堂堂的命名、匾匾額、楹取、書書條石、雕刻刻、裝飾，以以及花木寓意意、疊石寄情情等，不僅是是點(diǎn)綴園林的的精美藝術(shù)品品，同時，使使人于棲息游游賞中，化景景物為情思，產(chǎn)產(chǎn)生意境美，獲獲得精神滿足足的。2、確立主題從從以下三個方方面入手：3、情境社區(qū)營營造的方式從從埠內(nèi)外房地地產(chǎn)市場分析析，凡是樹立立以人為本的的開發(fā)理念，努努力營造社區(qū)區(qū)情境氛圍的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目都取得較大大的成就，現(xiàn)現(xiàn)代社區(qū)的營營造方式一般般分為：本土的、外域的的、古代的、現(xiàn)現(xiàn)代的東方的的、西方的自自然的、人造造的房地產(chǎn)發(fā)展到今今天，不可能能再有“一個概念賣賣掉一個樓盤盤”的奇跡，但但在“注意力經(jīng)濟(jì)”的召喚下，每每個項(xiàng)目都想想突出個性卻卻又大多陷于于同質(zhì)化的現(xiàn)現(xiàn)狀里，為項(xiàng)項(xiàng)目確定一個個主題，一個個能引起目標(biāo)標(biāo)客戶群體認(rèn)認(rèn)同感和歸屬屬感的主題，無無疑是“突出個性”的一條路。4、情境營造的的三條進(jìn)路及及本案主體的的確立

東方的-----本土的------古典的------自然的---------山水文化

西方的------外域的-----現(xiàn)代的------人造的---------歐式文化

兩中文化的有機(jī)結(jié)合，洋為中用，中西互補(bǔ)，一種文化為主，另一種文化補(bǔ)充。根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目地域特點(diǎn)點(diǎn)與項(xiàng)目地塊塊周邊的開發(fā)發(fā)狀況，本案案建議采用山山水文化作為為項(xiàng)目的主要要情境營造，本本建議采用**文化作為主主題定位。5、**文化主主題確立1）**文化引用的的原則：利用**的“形”，營造“意境”中的**；要的不是“實(shí)山”，而是“借山”所營造的情情趣。從而深深層次的挖掘掘與延伸主題題概念的深刻刻內(nèi)涵。2）支持主題題的幾大元素素：

唐詩宋詞：從古人對**留下的文墨中尋找**的蹤跡，可以深度挖掘，為社區(qū)的山水氛圍的營造服務(wù)。如可在社區(qū)個別組團(tuán)內(nèi)打造“山水唐詩”這樣的主題；

古建與園林：**自古就是皇家花園所在地，目前仍灑落在山脈之中的各個時期的寺院建設(shè)就可見一斑，如南午臺、樓觀臺等，但這些資源的利用需要近一步研究，可取部分有利于社區(qū)建設(shè)的元素，如樓觀臺的竹子，可在社區(qū)建設(shè)“百竹雅苑”；

人文：**是古代文人墨客常常游玩的地方，許多地方至今還流傳著古人風(fēng)流軼事，對現(xiàn)在人具有很好的教育說服力。如：老子樓觀臺傳道說經(jīng)…….因此，可在社區(qū)建造諸多文化名人的雕塑。

**的自然風(fēng)景與社區(qū)人造景觀巧妙結(jié)合，渾然天成。

結(jié)合項(xiàng)目周邊的地域優(yōu)勢，深度延展**文化的精髓。3）情境氛圍的的營造與生活活方式的關(guān)系系矛盾？沒有文化的社區(qū)區(qū)難以保證品品質(zhì)，沒有靚靚麗扮裝的建建筑風(fēng)格與色色彩，同樣社社區(qū)缺乏持久久的魅力。中中國山水文化化的社區(qū)情境境氛圍營造與與德國現(xiàn)代簡簡約式建筑風(fēng)風(fēng)格看似矛盾盾，可運(yùn)用辯辯證的思維方方式看待，其其實(shí)，這是兩兩個地域、兩兩種優(yōu)勢文化化的結(jié)合，本本社區(qū)將樹立立洋為中用，古古為今用現(xiàn)代代化郊居社區(qū)區(qū)的成功典范范。第六部分產(chǎn)品定定位1、

規(guī)劃：理念：：保留公共的的庭院空間質(zhì)質(zhì)量，利于主主題空間的提提升與營造，賦賦予特色的生生活場景，特特定的生活氛氛圍。1）圍繞“**文化”的主題概念念，對于天然然景觀與人造造景觀形成有有機(jī)的結(jié)合，營營造良好的居居住情境；2）以園林、建建筑為核心的的塑造院落式式布局；3）注意社區(qū)區(qū)三維空間的的處理和社區(qū)區(qū)外圍建筑天天際線的處理理；4）利用空間間的圍合營造造心理的領(lǐng)域域感和歸屬感感。5）以中央景景觀帶連接空空間與人群，尋尋求人與自然然、人與人的的融洽相處。即即構(gòu)成生活的的主題，又成成為精神的載載體。實(shí)施措措施：

生活空間的情境營造均圍繞著“**文化”這一主題展開，如根據(jù)社區(qū)的中央水系景觀帶打造“玉蘭溪”，以“雅”突出社區(qū)高尚品質(zhì)。再將溪水延伸到每個組團(tuán)之中，每個組團(tuán)又分別擁有自己的組團(tuán)主題定位和情境氛圍的營造如：“山水唐詩”、“百竹雅苑”、“銀杏苑”等；

大組團(tuán)與小組團(tuán)向結(jié)合的三級院落式空間圍合布局，整個項(xiàng)目分為四個大組團(tuán)，每個組團(tuán)又在局部根據(jù)空間場合的需要又分為若干的小的組團(tuán)，景觀園林層層遞進(jìn)，豐富而多彩；

強(qiáng)調(diào)建筑物是社區(qū)情境的組成部分，建筑物被綠色植被團(tuán)團(tuán)簇?fù)恚恳惶幗ㄖ际蔷坝^環(huán)境塑造不可缺少的部分；

在沿城市干線周邊及社區(qū)內(nèi)的架空層，運(yùn)用泛會所的布置及其社區(qū)內(nèi)生活配套的需要，以確保各組團(tuán)的在使用功能上分別獨(dú)立；

“一溪四院十景”規(guī)劃構(gòu)圖，將通過中心廣場和中央景觀帶將各組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，人隨景移，步隨景遷的花園社區(qū)。2、

建筑：理理念：圍繞“**文化”的情境營造造，把情境延延伸到建筑里里，將建筑設(shè)設(shè)計(jì)深入到最最小的公共空空間。實(shí)施措施：

建筑立面顏色、風(fēng)格、性質(zhì)等方面，應(yīng)與社區(qū)的情境氛圍營造相符，與景觀園林融為一體，達(dá)到渾然天成的境界；

建議采用暖灰色為主要基調(diào)，局部采用鮮麗、明快的構(gòu)建、線條搭配為主，凸現(xiàn)個案風(fēng)格，與周邊樓盤形成鮮明的對比；

一層架空層、電梯廳要與院落的環(huán)境相融，同時注重高質(zhì)量的通風(fēng)、采光。

原則上每戶都有景觀，每個房間都能見到光線；

戶型設(shè)計(jì)立足于經(jīng)濟(jì)實(shí)用，戶型組合不應(yīng)拘泥于經(jīng)典形式，與室內(nèi)外空間相結(jié)合，敢于創(chuàng)新；

立體庭院的空間營造與部分戶型結(jié)合，多層跌式及退臺形成露臺花園；

室內(nèi)入戶景觀花園是室外景觀的延伸；3、景景觀園林：理理念：有山的的美景，有水水的靈性，加加之建筑小品品樓臺亭閣的的布置，古人人的造園手法法用作社區(qū)的的情境氛圍營營造，仍然非非常有效。充充分利用地形形地貌、結(jié)合合建筑規(guī)劃，運(yùn)運(yùn)用綠色植被被的扮裝，社社區(qū)處處充滿滿了古韻**的風(fēng)情，意意境融融。實(shí)實(shí)施措施：

整個社區(qū)的景觀園林都圍繞

“**文化”這一主題展展開；

每個組團(tuán)都具有自己的景觀園林主題，如如：“山水唐詩”、“百竹雅苑”、“銀杏苑”

“綠籬菊苑”等

努力營造社區(qū)內(nèi)外動靜分離，通過園林景觀的綠化建造，在視覺上形成自然的院落空間營造；

盡量利用樓群的高低差，修建空間垂直式“平臺花園”，增加視覺的享受，豐富綠化體系；

在室內(nèi)修建入戶花園，將室內(nèi)與室外景觀環(huán)境空間相連，令住戶不出戶就能切身感觸到大自然的氣息；

園林平面綠化，利用植被的高低相互搭配，參差有致、將平面綠化立體化，在植被的選擇上，盡量采用灌木和喬木，形成社區(qū)四季常綠，三季有花，組團(tuán)主題分