信義御城營銷執(zhí)行報告

信義御城營銷執(zhí)行報告XinYiRoyalCity—世聯(lián)地產(chǎn)2012.8目標解讀核心價值項目定位營銷策略市場分析競爭分析項目分析客戶分析市場占位屬性定位形象定位附加值提升渠道策略活動策略推售策略報告大綱推廣策略目標解讀核心價值營銷策略項目定位銷售實現(xiàn)：確保較高的開盤銷售率及階段銷售目標；市場形象：將項目打造成區(qū)域具有影響力的項目，樹立良好市場口碑；打造橫崗區(qū)域首個大型城市綜合體，成為橫崗的絕對標桿項目/城市聚焦點。社會效應：憑借本項目的成功操作，建立信義品牌深圳范圍內(nèi)的影響力，以城市更新運營商的面貌面向全市。完成品牌飛躍！目標

本項目對于信義地產(chǎn)的意義——經(jīng)濟效益+社會效益并行項目目標核心價值目標解讀營銷策略項目定位競爭分析客戶分析項目分析市場分析市場分析宏觀政策近期市場動態(tài)上半年全國多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，但中央要求堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。未來市場政策需保持謹慎樂觀。宏觀政策新華社7月31日報道：中共中央政治局7月31日召開會議，分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作中會議要求，堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求國務院從7月下旬開始，派出8個督察組，對16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦赵悍康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督察。此次督察的重點是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。房產(chǎn)稅試點可能年內(nèi)擴容，試點將在部分省會城市展開，內(nèi)容可能較目前的上海、重慶版本有所不同，但市場影響力度可能加大。市場動態(tài)剛需市場是成交量整體上升的主要拉動力開年以來花半里、綠景香頌、星河盛世、中洲中央公園等持續(xù)的熱銷給整個市場注入了強心針TOP10成交比例依然加大，市場表現(xiàn)兩級分化明顯深圳市7月份成交量最大的前10名樓盤共成交約14.27萬平方米/1466套，占全市總成交量近45%；上半年龍崗新增供應有限，市場表現(xiàn)一般開年以后，龍崗區(qū)新增供應有限，市場未呈現(xiàn)太多熱點，成交量價振蕩回升。近期市場簡述：2012年1-6月，深圳新房量價齊升，但龍崗區(qū)上半年新盤供應有限，成交振蕩回升。市場動態(tài)進入7月份，全市新房成交3296套，環(huán)比減少21.3%。另一方面，成交均價環(huán)比上漲6.4%，10個月以來首次突破2萬。但成交量支撐仍然以剛需為主。競爭分析競爭區(qū)域分析競爭項目分析項目本體分析項目SWOT分析地鐵三號線沿線，布吉、橫崗、龍崗中心城形成了三個相對獨立的區(qū)域，成相互競爭關系。第一區(qū)域——布吉非深圳主流供應區(qū)，2012年下半年預計新入市項目為一半山項目、佳兆業(yè)新都匯。片區(qū)供應多為城市更新項目，開發(fā)進度緩慢。第二區(qū)域——橫崗橫崗片區(qū)一直供應量稀少，但自2012年起，大量舊改項目入市，未來本片區(qū)會成為深圳主流熱點片區(qū)之一。本片區(qū)主要競爭對手為麟恒城上城和金海港荷康城項目。第三區(qū)域——龍崗中心城2011年大運會舉辦、深惠路升級、三號線開通，使得該片區(qū)迅速成為深圳目前住宅主流供應區(qū)，大盤云集，未來更多項目集中供應，競爭激烈，是本項目最主要競爭區(qū)域。2012年下半年新入市項目主要為滿京華喜悅里及遠洋新干線。競爭區(qū)域分析布吉龍坂橫崗

龍崗中心城地鐵三號線橫崗布吉布吉、橫崗供應量分析2012年下半年，布吉片區(qū)幾無新盤推出，預計僅有一半山項目及佳兆業(yè)新都匯面世。而橫崗片區(qū)主要為麟恒城上城及荷康城項目。橫崗片區(qū)布吉片區(qū)2013年2012年四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度荔山公館/25.6萬/2011年10入市/69-88/剩余6套，售罄大都匯/9.6萬/2011年5月入市/73-122/售罄萬科紅二期/19萬/2012年3月入市/51-126高層/剩余227套2011年四季度四季度三季度和諧家園/8.1萬/2011年1月入市/66-109/高層/剩570套紫瑞花園/15.8萬/高層、別墅、商業(yè)萬科公園里/47萬/一期2011年9月入市/88-160/高層/一期剩4套；暫時封盤，未來開發(fā)二、三、四期萬科水徑/45.5萬/90-160/高層、商業(yè)華泰舊改/11.1萬/88-130/高層、商業(yè)南門墩舊改/約30萬/高層、商業(yè)信義松柏路/30萬/高層麟恒城上城/42萬/高層、小高層、商業(yè)/預計2012年10月入市地鐵3號線一期/45萬/高層圣力花園/約10萬/高層、商業(yè)佳兆業(yè)御峰/約13萬/高層注：紅色方框為在售項目，藍色方框為未售項目，黃色為基本售罄項目。來座山/10萬/2011年1月入市/88-160/高層/剩86套陽基春天里/10萬/高層/預計2012年8月入市佳兆業(yè)·新都會花園/約14萬/高層、公寓一半山（南嶺華業(yè)）/13萬/預計8月入市/61-154/高層宇宏石芽嶺/44.8萬/高層、幼兒園合正丹竹頭/16.8萬/39-159/高層金稻田舊改/77萬/70-180/高層、商業(yè)上百間/1萬9/2011年6月入市/86-91信義湛寶廣場/7萬/2010年9月入市/56-143振業(yè)城/54萬/2010年9月入市/236-260六、七期2012年年中入市瑞澤佳園/12萬/2012年1月入市/84-142荷康城一期/45萬/高層2011年2012年2013年數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)資源平臺及其他渠道龍崗中心城供應量分析2012年下半年，龍崗中心城片區(qū)主要新入市項目為滿京華喜悅里及遠洋新干線。承翰五聯(lián)項目：建面14.6萬平米，容積率3一季度二季度三季度二季度三季度四季度2011年2012年一季度二季度2013年一季度四季度三季度四季度遠洋新干線：占地10萬平米，建面44.6萬平米，容積率4，預計11月開盤諸多不確定性舊改項目，如合正、宇宏、利聯(lián)等地塊公園大地：約60萬建面，剩余304套陽光天健城：23萬建面，剩余444套（含350套公寓）深業(yè)紫麟山：19萬平米，剩余64套御府名筑：8.5萬建面，剩余236套世紀新城：9萬建面，剩余0.9萬平、147套怡龍楓景園：18萬建面，剩余4.8萬平、282套中海康城國際：50萬建面，剩余225套萬科清林徑：36萬建面，剩余110套星河時代：17萬建面，剩余107余套（含25套別墅）大運城邦：10萬建面，剩余609套閱山華府：11萬建面，剩余75套尚?！ぐ艘飧?7萬平建面，一期70平2房，88平復式125-168平3房4房，250平復式高層，一期余198套，后續(xù)四期余32萬平美域藍灣：18萬平米，以110-160平3房、4房為主，容積率4.0小戶型為主項目中大戶型為主項目戶型尚不確定項目百合盛世：占地6.6萬平米，建面26萬平米，容積率3，預計2012年7月開盤閱山公館：建面4.9萬平米，容積率3.15，預計2012年11月開盤國香五聯(lián)項目：建面4.8萬平米，容積率3，預計2012年10月開盤萬科天譽：占地23.6萬平米，建面58.72萬平米，容積率2.8，小高層保利上城：占地7萬平米，建面26.96萬平米，容積率3.85滿京華喜悅里：占地6.8萬平米，建面22萬平米，容積率4,

預計2013年入市

海航港臺：占地21萬平米，建面：82萬平米，容積率4.3奧林華府3期學府道10.6萬建面容積率3.0，剩余184套

頤和園建面6.2萬容積率3.09，剩余134套錦繡華天：建面8萬平米，容積率4，2012年9月現(xiàn)售備注：以上數(shù)據(jù)采集自世聯(lián)龍崗監(jiān)控數(shù)據(jù)統(tǒng)計。鴻威朱古石舊改項目：占地18.35萬平米，建面54.9萬平米，容積率2.5。預計2013年入市布吉區(qū)域佳兆業(yè)新都匯佳兆業(yè)新都會：地鐵物業(yè)，11萬住宅建面，中小戶型為主高容積率項目，對本項目有一定競爭。項目位置龍崗布吉鎮(zhèn)政府對面（木棉灣站）建設用地面積20281平方米總建筑面積137914平方米住宅建面112600平方米容積率6.80產(chǎn)權(quán)70年佳兆業(yè)新都匯（天時花園）麟恒城上城分四期開發(fā)，物業(yè)類型包括商業(yè)、住宅、酒店、公寓等項目一、二期商業(yè)為4層的大型商業(yè)廣場，入駐的主力商家有：沃爾瑪、保利影院等，將有效的補充該片區(qū)缺乏高端生活配套的不足，未來可能拉動該片區(qū)的發(fā)展。建設用地面積100703平方米總建筑面積413791平方米商業(yè)建筑面積70381平方米住宅建筑面積274346平方米商務公寓62514平方米限高100米容積率4.12麟恒城上城：地鐵物業(yè)，42萬㎡超大型都市綜合體，自帶沃爾瑪及保利影院，預計2012年下半年入市，戶型受90/70政策影響，將對本項目造成強勢直面競爭。橫崗區(qū)域麟恒城上城荷康城項目分三期開發(fā)，一期占地面積5.1萬㎡，建筑面積約30萬㎡，容積率4.14，綠地率約25%，總戶數(shù)為2176多戶，戶型面積約為31-169㎡全非合拼單位，其中主要包含31-55㎡的精裝公寓、78-88㎡的二、三房，120-169㎡的四、五房等。以78-88㎡二、三房為主力戶型。目前推廣名為TheTown樂城，預計9月樣板房開放，10月左右銷售。建設用地面積約19萬平方米總建筑面積68.6萬平方米商業(yè)建筑面積4.5萬平方米一期占地面積5.1萬平方米一期建筑面積30.3萬平方米商務公寓62514平方米容積率4.14THETOWN樂城：地鐵口物業(yè)，69萬㎡超大型都市綜合體，預計2012年下半年入市，將對本項目造成直面競爭。橫崗區(qū)域THETOWN樂城（即荷康城）建設用地面積108452.9平方米總建筑面積446400萬平方米商業(yè)建筑面積71352萬平方米住宅建筑面積231251萬平方米辦公建筑面積9萬平方米商務公寓22700平方米容積率4.0遠洋新干線物業(yè)類型包括商業(yè)、住宅、寫字樓、商務公寓等一期推售900余套140-278㎡左右戶型，主要產(chǎn)品為住宅及裙樓底商，主力戶型為三-五房。龍崗中心城區(qū)域遠洋新干線遠洋新干線：雙地鐵口物業(yè)，44萬㎡大型都市綜合體，預計2012年下半年入市，將對本項目造成一定競爭。建設用地面積51314.69平方米總建筑面積286840.71萬平方米寫字樓面積20000平方米商業(yè)面積12997.53平方米總戶數(shù)1863套車位數(shù)1540容積率4.0滿京華喜悅里項目主要分二期開發(fā)，產(chǎn)品包括住宅、商業(yè)及寫字樓。一期預計2012年11月面市，總戶數(shù)778戶，含保障房需返還的116套。一期重點完成各項服務配套設施，其中包括保障性用房、幼兒園等龍崗中心城區(qū)域滿京華喜悅里滿京華喜悅里：龍崗老鎮(zhèn)物業(yè)，28萬㎡綜合體，預計2012年下半年入市，將與本項目存在一定競爭。2012年下半年，本項目主要面臨的競爭來自于橫崗本片區(qū)及龍崗中心城片區(qū)三號線地鐵沿線大盤的同質(zhì)競爭。競爭格局小結(jié)2012年下半年布吉片區(qū)新盤供應量較少，片區(qū)在三號線沿線競爭力強，但整體價格偏高，未來供應以舊改為主，進度較為緩慢。布吉2012年下半年開始橫崗片區(qū)供應量大增，且皆為舊改大盤，主要項目為麟恒城上城及TheTown樂城。橫崗龍崗中心城一直為傳統(tǒng)熱點片區(qū)，2012年下半年主要入市項目為滿京華喜悅里及遠洋新干線。但皆處于龍崗老鎮(zhèn)片區(qū)，距離關內(nèi)距離稍遠。龍中對項目啟示：做好“基本功”，挖掘放大本項目優(yōu)勢資源，規(guī)避和弱化不利因素，增強核心競爭力，主動創(chuàng)造客戶認可的價值和利益點。項目自身信義品牌自帶四層天虹商場首置首改產(chǎn)品深圳地理中心，中部物流組團橫崗中心商貿(mào)區(qū)商業(yè)旺地區(qū)域價值幼兒園地鐵、公交無縫對接配套價值中大規(guī)模社區(qū)品質(zhì)服務信義玻璃世界前三布吉、橫崗標桿項目自身物業(yè)管理公司核心價值樹周邊餐飲、醫(yī)療、商業(yè)等配套信義御城東南亞園林湛寶“金鑰匙”顧問價值點具體演繹點區(qū)域價值深圳地理中心、橫崗中心商貿(mào)區(qū)項目自身首置首改產(chǎn)品、中大規(guī)模社區(qū)配套價值便捷交通、醇熟生活配套信義品牌信義品牌實業(yè)、布吉橫崗標桿項目品質(zhì)服務成熟物業(yè)項目本體分析項目交通便利、周邊生活配套齊全、項目自身30萬體量大社區(qū)區(qū)位分析：地塊緊鄰第二條深南大道—深惠路橫崗段沿線，駕車到達羅湖地王僅需30分鐘左右；屬地鐵站點上蓋物業(yè)，距軌道三號線橫崗站步行100米以內(nèi)；地塊所處片區(qū)為橫崗老牌商圈—橫崗中心商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但片區(qū)形象較為雜亂。橫崗站地鐵三號線惠鹽高速深惠公路橫崗中心商圈銀信中心龍崗人民公園項目本體分析本項目PK競爭項目本項目在片區(qū)交通、生活配套、社區(qū)規(guī)模方面有較強優(yōu)勢。與競爭對手比較地段規(guī)模產(chǎn)品景觀展示交通社區(qū)配套開發(fā)商品牌項目名稱佳兆業(yè)新都匯陽基春天里麟恒城上城金海港Theone樂城保利上城滿京華喜悅里遠洋新干線本項目入市時間2012年年底2012年下半年2013年2012年8月2011年11月2012年下半年2012年10月2012年12月區(qū)位地鐵三號線木棉灣站出口龍崗丹竹頭立交橫崗街道六約社區(qū)埔廈路地鐵三號線荷坳站出口龍崗區(qū)深惠大道與怡翠路交匯地鐵三號線南聯(lián)站地鐵三號線南聯(lián)站地鐵三號線橫崗站規(guī)模占地2萬建面12.6萬住宅7.6萬商業(yè)1.8萬94%為90平以下戶型占地0.9萬平建面4.9萬住宅2.9萬商業(yè)0.25萬93％為90平以下戶型占地10萬建面41萬住宅27萬商業(yè)7萬商務公寓6萬嚴格9070占地19萬建面68萬商業(yè)4.5萬一期占地5萬建面21萬商務公寓6.2萬占地6.9萬,建面35萬平住宅20萬商業(yè)1.5萬酒店公寓3.7萬占地5萬建面28萬寫字樓2萬商業(yè)1.2萬占地13萬

建面52萬

住宅32萬

商業(yè)7.9萬

辦公9萬

公寓2.2萬占地7萬

建面37萬

住宅29萬

商業(yè)4萬

公寓2萬景觀無明顯景觀資源無明顯景觀資源對面六約公園遠看梧桐山景靠山，擁一線山景景觀無明顯景觀資源無明顯景觀資源無明顯景觀資源毗鄰龍崗區(qū)人民公園，遠眺梧桐山景交通深惠路沿線，地鐵三號線木棉灣站出口，交通十分便利丹竹頭立交，離地鐵較遠，交通不便深惠路沿線，臨近地鐵三號線六約站，交通便捷深惠路沿線，地鐵三號線荷坳站出口，交通十分方便，深惠路沿線，地鐵三號線吉祥站與龍城廣場站之間，交通一般臨近深惠路、地鐵三號線南聯(lián)站，公交總站，交通一般深惠路沿線，臨近地鐵三號線南聯(lián)站，交通一般深惠路沿線，地鐵三號線橫崗站出口，交通十分便利社區(qū)配套周邊舊式農(nóng)民房，配套不便利周邊舊式農(nóng)民房、廠房，配套極為不便周邊為居住區(qū)、舊式民房廠房，自帶沃爾瑪、保利影院，未來片區(qū)商業(yè)配套便利周邊為工業(yè)園舊民房，自帶商業(yè)，未來商業(yè)配套較方便周邊舊民房，自帶底商，臨近萬科商業(yè)廣場，商業(yè)配套一般周邊舊民房，集住宅、商業(yè)、寫字樓，商業(yè)配套較好周邊舊民房，集住宅、商業(yè)，未來還具有500米商業(yè)街，商業(yè)配套教好周邊為舊民房、舊社區(qū)，自帶天虹，與H-ONE、金沙摩爾共組片區(qū)商業(yè)核心。商業(yè)配套較好品牌品牌開發(fā)商品牌影響力較強新興開發(fā)商品牌影響力較弱新興開發(fā)商品牌影響力較弱新興開發(fā)商品牌影響力較弱一線開發(fā)商品牌影響力巨大新興開發(fā)商品牌影響力較弱品牌開發(fā)商品牌影響力一般新興開發(fā)商片區(qū)品牌影響力較強SWOT分析優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅充分發(fā)揮項目30萬平米地鐵大社區(qū)的形象優(yōu)勢，拉動關內(nèi)客戶利用區(qū)域形象的提升拉動市區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶置業(yè)片區(qū)和形象先行，加強項目與地鐵及關聯(lián)加強區(qū)域客戶引導，以成熟的高品質(zhì)形象打動客戶強調(diào)片區(qū)未來價值，以軌道交通牽引關內(nèi)客戶高規(guī)格展示先行，建立良好的項目形象認知抓住主流客群，最大化的降低風險弱化片區(qū)概念，強調(diào)軌道交通下的便利生活形象高度建立，以項目帶動片區(qū)影響力項目規(guī)模較大、居住氛圍好；項目所處位置為橫崗傳統(tǒng)商業(yè)中心，為本地客戶所認同；交通便利，緊鄰地鐵口，出行方便；商業(yè)配套齊全；信義品牌具有一定區(qū)域號召力；交通改善將改變片區(qū)客戶結(jié)構(gòu)，引入關內(nèi)客戶群體；本地居民購買力強，有較強的置業(yè)需求；片區(qū)大量舊改入市，未來片區(qū)形象，市政配套將進一步完善。所處區(qū)域受關注度不高，關內(nèi)客戶印象差；項目周邊以自然村為主；相比同片區(qū)及龍崗中心城項目，教育配套不夠齊全；機會（O）：威脅（T）：國家整體政策不明，十八大召開后，穩(wěn)定壓到一起，政策放松可能性不高；本項目入市時，直接面對麟恒項目競爭；區(qū)域知名度較低，主要面臨龍崗中心城的競爭；根據(jù)SWOT分析，本項目需發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會本項目要在競爭激烈的地鐵三號線沿線脫穎而出，并實現(xiàn)初期制定的快速回現(xiàn)及打響信義品牌的目標，必須樹立片區(qū)領導者的地位，打造片區(qū)絕對標桿項目。領導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大次/非主流市場敏銳的機會主義者非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場項目占位客戶分析橫崗本地客戶分析龍崗中心城客戶分析客戶策略計劃首期推售的1、2、6棟共778套房源中，76%的產(chǎn)品是在90平以下（594套），90平以上產(chǎn)品占比僅24%，決定了我們的客戶基本上是以首置剛需客戶為主流。產(chǎn)品決定客戶什么樣的產(chǎn)品決定什么樣的客戶根據(jù)2010年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒，橫崗街道總?cè)丝跀?shù)為54.05萬，其中戶籍人口2.66萬，外來人口51.39；戶籍人口主要集中在前三類客戶中，非戶籍人口主要為潮汕、客家及閩南人及少量港澳臺。

收入特點中高層Ⅱ中層Ⅲ年齡35-40歲

25-35歲職業(yè)范圍當?shù)鼐用瘢綘I業(yè)主，高級公務員，企事業(yè)單位等中高層管理人員，私營老板當?shù)鼐用?，個體戶、，私營小老板、年輕公務員及事業(yè)單位，周邊白領人口總量6萬18萬收入水平家庭年收入30-50萬，目前為市場重要客戶家庭年收入20-30萬，市場可挖掘客戶置業(yè)能力180-300萬100-180萬購房需求高高戶型需求舒適型3房、4房2房、小3房橫崗本地客群經(jīng)濟實力較強，但客群一定程度上受限購影響。中高端投資兼自住的本地客戶購買名額有限本地客戶物理屬性研究龍崗中心城客戶分析龍崗中心城主力項目客戶構(gòu)成項目龍崗中心城市區(qū)龍崗周邊其他閱山華府55%20%16%9%奧林華府38%38%10%23%公園大地24%35%24%8%綠景大公館26%59%5%10%陽光天健城33%62%15%11%龍崗中心城置業(yè)客戶表現(xiàn)出來的特點為離市區(qū)越近的樓盤，市區(qū)客戶占比越高。但即使是離市區(qū)最遠的閱山華府項目，市區(qū)客占比也達到了20%。因此，攔截前往龍崗中心城購房的關內(nèi)客戶是本項目的重要客戶任務之一。龍崗中心城項目90平以下消化速度較快，90平以下消化速度相對緩慢；龍崗中心城項目客戶以自住為主,70%以上為自住;龍崗中心城主力客戶以龍城和市區(qū)中等收入階層為主，輻射部分周邊鎮(zhèn)區(qū)。戶型90-140平，總價130-180萬的自住型產(chǎn)品為主力消化區(qū)段。龍崗中心城客戶分析25-35歲在關內(nèi)上班大多擁有本科以上學歷事業(yè)穩(wěn)定上升階段家庭年收入15萬—30萬兩口或三口之家即將或者已經(jīng)面臨結(jié)婚、生子追求城市生活，追求個性，對城市高度依賴積累較少，經(jīng)濟實力相對有限，對產(chǎn)品總價較為敏感、對地段、配套、產(chǎn)品品質(zhì)要求較高以首次和二次置業(yè)居多，二次置業(yè)則屬于功能性換房，改善性居住和投資。關內(nèi)剛需客戶物理屬性研究沒有存款的80后，買房買車的經(jīng)濟源頭——從小就沒吃過苦年邁父母唯一的寶父母節(jié)儉了一輩子多少也攢了點錢孩子結(jié)婚沒房怎么行首付父母出孩子自己供已是80后通用的購房模式

游離客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶其他城市的客戶☆外來港臺商人☆

與橫崗有重要關聯(lián)的客戶★★周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)中高管★投資客

★布吉其他客戶★★★前往龍崗中心城的關內(nèi)客戶★★★關內(nèi)青年菁英★★★★★羅湖、布吉個體戶★★★★橫崗企業(yè)主及個體戶★★★★本項目客戶策略：抓住片區(qū)最主流的客戶群體。主打關內(nèi)青年自住客戶，拉動羅湖，布吉的客戶，截留前往龍崗中心城的客戶。本項目核心客戶群體構(gòu)成：關內(nèi)青年菁英+羅湖布吉個體戶+本地客群客戶定位目標客戶分級篩選居住形態(tài)消費形態(tài)工作形態(tài)居住區(qū)域關外區(qū)域：橫崗、布吉、平湖關內(nèi)區(qū)域：羅湖、福田形態(tài)進行分析社區(qū)舉例（關外）：大世紀水山園、錦繡花園等片區(qū)舉例（關內(nèi)）：水庫新村、黃貝嶺等消費場所購物中心：萬象城、金光華、國貿(mào)百貨商場：茂業(yè)百貨、天虹商場所開車品牌：本田、豐田、別克、大眾的中低系價格：總價10-20萬元為主工作區(qū)域工作行業(yè)：羅湖、華強北、車公廟：公務員、企事業(yè)單位中層以上管理者、證券、金融業(yè)、電子行業(yè)等高薪行業(yè)員工；個體戶，小私企業(yè)主1、離開都市外溢至橫崗的都市首置剛需客：交通、性價比、大社區(qū)及配套、區(qū)域前景2、本地企業(yè)中首置的向上階層：產(chǎn)品品質(zhì)、性價比、配套、區(qū)域前景3、追求生活品質(zhì)的本地客戶：產(chǎn)品品質(zhì)、大社區(qū)、完善配套、升值潛力只有知道客戶想要什么，我們才能和他們順暢地交流本項目客戶置業(yè)因素總結(jié)價值點聚焦，直達客戶地段、交通、配套、產(chǎn)品、社區(qū)、品牌……我們有太多可說的價值我們只說客戶最感興趣的價值點交通

配套

區(qū)域高度

性價比

我們只說客戶最喜歡聽的精神層面

最熟悉的都市味項目定位目標解讀營銷策略核心價值基于目標客戶需求的項目定位項目定位。方向一：低調(diào)奢華、高調(diào)生活、都市新貴、精英生活典范低調(diào)奢華，一種具有高貴品質(zhì)的優(yōu)越品位的生活方式，一種格調(diào)與品位的象征，同時也是一種風格的追求。奢華的生活方式源于積極的處世態(tài)度，通過自己的不懈努力，取得輝煌成就，同時也對社會起到了推進作用，其追求個人生活品質(zhì)的提高也是理所應當?shù)?。案例借鑒：星河盛世面臨問題：1.關外，周邊環(huán)境較雜亂；2.臨主干道、高速，噪音較大；3.容積率4.4，舒適度較差；4.近1/3產(chǎn)品為雙拼單位；5.星河產(chǎn)品，價格要做區(qū)域標桿。1.硬件方面，注入更多配套，增加項目含金量。2.形象方面，拔升項目價值，打造強者領地。1.硬件方面，注入更多配套，增加項目含金量。COCOcity、深圳博納影城、永輝精致超市、深圳實驗幼兒園2.形象方面，拔升項目價值，打造強者領地。星河盛世——強者的盛世中心區(qū)9號作品不談家庭、不談愛情、不談品調(diào)談事業(yè)、談成功的欲望方向二：熟悉都市味、360度都心生活每天出入在CBD寫字樓，出行習慣地鐵、公交的便捷，繁華的商業(yè)是都市生活最必須的色彩；必勝客、麥當勞自不必說，滿記甜品、星巴克是與朋友最好的休憩場所。高度都市化的動物，自然離不開最熟悉的都市標準生活。案例借鑒：萬科紅面臨問題：1.近關口，周邊環(huán)境較雜亂；2.項目自身配套較弱；3.收購爛尾項目，客戶不認可；4.面臨萬科回款壓力，需快速出貨。1.建立紅價值體系，打造都市白領最熟悉的都市生活。2.事件營銷，全城尋找紅人高調(diào)引爆，對味白領小資、都市追求。1.建立紅價值體系，打造都市白領最熟悉的都市生活。2.事件營銷，全城尋找紅人高調(diào)引爆，對味白領小資、都市追求。全城尋找紅人對味小資、都市感結(jié)合本項目城市向上的精英階層客戶定位客戶形象定位都市新貴我有我姿態(tài)/精彩結(jié)合目標客戶，本項目城市中心低調(diào)奢華都市樣板生活屬性定位形象定位城市都心地鐵上蓋新貴旗艦官邸都市繁華、生活配套、便利、高檔客戶感知附加值提升公共空間·智能化·物管·教育資源公共空間—主入口強烈的標識感

社區(qū)入口前廣場建議布置代表樓盤形象的標志性建筑或雕塑，成為項目景觀的組成部分，同時可提高項目及商業(yè)的昭示性。公共空間—入戶大堂的尊貴、精致感

入戶大堂的尊貴和精致體現(xiàn)出整個社區(qū)的品質(zhì)感。公共空間—精致綠色園林＋人性化貼心呵護

園林在符合東南亞風格的基礎上，增加精致感和設計感，通過設置精致小品提高園林生動性、趣味性。在園林中設置休閑座椅、按摩石子路、涼亭、運動空間等局部功能，增加園林的人文關懷。公共空間—人文、健康、互動、溫暖的泛會所兒童樂園：突出親子互動和高科技體驗青少年活動中心：突出青少年活動特點，配置不同活動功能；老年人活動區(qū)；提供豐富互動空間，豐富老年人生活專屬休閑區(qū)：僅對業(yè)主提供的開放式下午茶、讀書等休閑服務。智能化—安全、便捷、先進的智能化系統(tǒng)建議采用設備系統(tǒng)制冷系統(tǒng)新風及除塵系統(tǒng)保溫隔熱系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)電梯設備停車系統(tǒng)市場平臺要素制冷方式：進口中央空調(diào)新風+加濕+加溫+消毒戶門：實木飾面三防子母門外窗系統(tǒng)：雙層鋁合金中空斷橋戶門保安系統(tǒng)，可視對講、閉路監(jiān)控、自動監(jiān)查系統(tǒng)，電子巡更設備精裝修進口電梯，超高層梯速3米/秒以上，高層2.5米/秒以下藍牙停車系統(tǒng)本項目建議分戶制冷新風系統(tǒng)實木飾面門＋特制雙層鋼化LOW-E玻璃市場追隨高檔裝修進口電梯，梯速2.5米/秒左右市場追隨智能化—全社區(qū)覆蓋WIFI，領先E時代生活物管—尊貴、貼心、周到的物管服務——小跑上前，前傾15度敬禮問候；——定期上門檢查安全隱患，并隨時為業(yè)主檢修各種故障；——設立樓棟管家，提供專屬、一對一、面對面的服務；——協(xié)調(diào)停車位實用情況，并定期為業(yè)主提供車保養(yǎng)、清潔維護與名車租售；——24小時社區(qū)巡邏并維護公共衛(wèi)生；陌生人進入嚴格登記，做好安全管理；每天早晚不影響業(yè)主情況下整理園林；——在不影響業(yè)主休息的情況下回收垃圾與雜物…社區(qū)管理服務借鑒國內(nèi)外住宅通用的物管服務細則加以實施：教育資源—引進深圳實驗幼兒園等名校項目學校規(guī)模、密度合作形式投資額學校形式深圳桃源居（180萬平米）清華實驗學校占地20萬平米，建面12萬平米，R=0.6桃源居與清華聯(lián)合興辦3.5億國有民辦深圳鼎太風華（42萬平米）南山試驗小學占地1萬平米,建面7880平米.R=0.79開發(fā)商投資建校,引進名校3000萬國有民辦深圳萬科城（44萬平米）萬科城實驗學校占地3.56萬平米，建面1.5萬平米，R=0.42萬科承建,交由政府,政府委托深圳實驗學校校長管理日常事務公辦蔚藍海岸（51萬平米）北師大附中附小占地4.6萬平方米，建筑面積3.8萬平方米卓越承建,交由政府,教育局委托給北師大管理投資過億公辦星河時代(46萬平米)深圳實驗學校小學分校占地１.5萬平方米，建面約7500平方米,學校規(guī)劃為24班星河承建,引入名校上千萬國有民辦深圳各大項目學校案例借鑒教育資源—引進深圳實驗幼兒園等名校若按照投入1億的費用，平均到27萬建面的單位成本為：370元/平注：開發(fā)商引進名校成本較高，多為發(fā)展商推動政府，為提高片區(qū)教育水平和配套引進名校。營銷策略目標解讀項目定位核心價值堅持一個中心兩個基本點四大方針不動搖信義御城營銷綱領一個中心兩個基本點四大方針片區(qū)標桿快速走量一個中心兩個基本點四大方針線上美名揚！線下廣積糧！一個中心兩個基本點四大方針大賣場：售樓處＋展場＋巡展多點布局，滿城盡是售樓處高調(diào)性：樹立高檔項目形象，多媒體渠道廣泛傳播總動員：整合信義資源，整合社會諸多可利用資源開門紅：首批制造影響力話題，引爆市場推廣策略。售樓處展場巡展樣板房開放臨時接待形象出街首批入市引爆市場騷擾預熱開篇矚目爆破8月9月10月11月12月釋放項目信息，騷擾競爭對手前期形象導入，拔高項目調(diào)性釋放節(jié)點信息，迅速聚集人氣釋放開盤信息，熱銷火爆全城高調(diào)入市，樹立片區(qū)標桿形象；一夜傾城，短期集中爆破推廣主題。8月9月10月11月12月9月15日臨時接待中心開放10月27日售樓處開放11月17日樣板房開放12月1日開盤階段二：概念導入期階段三：價值滲透期階段四：開盤熱銷期8月-進場：“信義御城，20年精工鉅獻”進場－售樓處：“都心大城，新貴旗艦官邸”售樓處－樣板房：“新貴官邸，開啟都市樣板生活”樣板房-開盤：“千萬置業(yè)基金，鼎立入住新貴官邸”階段一：市場騷擾期推廣鋪排。8月9月10月11月12月9月15日臨時接待中心開放10月27日售樓處開放11月17日樣板房開放12月1日開盤銷售階段線上推廣渠道信義御城，20年精工鉅獻線下推廣渠道圍墻、塔吊、房網(wǎng)論壇、官方微博推廣主題信義自有戶外客戶拓展活動攔截騷擾競爭對手客戶強勢蓄客期開盤持銷期客戶升級期市場騷擾期推廣鋪排。8月9月10月11月12月9月15日臨時接待中心開放10月27日售樓處開放11月17日樣板房開放12月1日開盤銷售階段線上推廣渠道都心大城，新貴旗艦官邸線下推廣渠道樓體、短信、信義社區(qū)電梯框架、圍墻、塔吊、房網(wǎng)論壇、官方微博推廣主題信義自有戶外、深惠路路旗、網(wǎng)絡條幅客戶拓展活動大客戶、信義相關合作公司資源、現(xiàn)場接待強勢蓄客期開盤持銷期客戶升級期市場騷擾期推廣鋪排。8月9月10月11月12月9月15日臨時接待中心開放10月27日售樓處開放11月17日樣板房開放12月1日開盤銷售階段線上推廣渠道新貴官邸，開啟都市樣板生活線下推廣渠道推廣主題報廣、水官/丹平/戶外、(大劇院、老街、會展中心、購物公園、福田)地鐵包站、深惠路路旗、網(wǎng)絡條幅客戶拓展活動巡展、展場、大客戶、相關合作公司資源、現(xiàn)場接待強勢蓄客期開盤持銷期客戶升級期市場騷擾期巡展、展場、派單、樓體、短信、信義社區(qū)電梯框架、圍墻、塔吊、房網(wǎng)論壇、官方微博推廣鋪排。8月9月10月11月12月9月15日臨時接待中心開放10月27日售樓處開放11月17日樣板房開放12月1日開盤銷售階段線上推廣渠道千萬置業(yè)基金，鼎立入住新貴官邸線下推廣渠道推廣主題報廣、水官/丹平/戶外、(大劇院、老街、會展中心、購物公園、福田)地鐵包站、深惠路路旗、網(wǎng)絡條幅客戶拓展活動巡展、大客戶、相關合作公司資源、現(xiàn)場接待強勢蓄客期開盤持銷期客戶升級期市場騷擾期樓體、派單、短信、信義社區(qū)電梯框架、圍墻、房網(wǎng)論壇、官方微博渠道策略。走出去，引進來，截客戶，大整合走出去：展場＋巡展＋派單，以點帶面覆蓋布吉、羅湖、福田引進來：通過有效推廣渠道組合，吸引目標客戶上門截客戶：途中設卡，攔截關內(nèi)前往龍崗看房客戶大整合：整合大客戶、合作單位、信義自有資源走出去：開設金光華展場，作為關內(nèi)根據(jù)地目的：項目售樓處開放同時開放關內(nèi)分展場，作為信義御城的“前期根據(jù)地”，接待關內(nèi)意向客戶。物料配合：樓體模型、客戶登記本、調(diào)查問卷、戶型單張、折頁、信義會等。備注：可通過贈送小禮品（銀信中心簽約商家體驗券）的方式在此抽選一部分誠意客戶做深度訪談，提前摸清客戶。開放時間：2012年10月27日起人員配備：6名銷售代表，2名物業(yè)人員分展場承接關內(nèi)前期意向客戶建立信義會，發(fā)放信義護照，建立信義自己的客戶資源庫。信義會1、信義會會員可享受信義旗下所有樓盤的優(yōu)惠購房資格，具體優(yōu)惠方式見各樓盤；2、信義護照中包含“信義御城一章抵10000元”信息，凡售樓處開放、樣板房開放，客戶上門加蓋樓盤有效印章，開盤時可享受相應購房金額減免優(yōu)惠；3、信義護照可附有銀信中心、天虹簽約商家免費體驗券、代金券等優(yōu)惠券，讓客戶體驗到信義御城豐富的商業(yè)配套；4、信義護照可作為信義御城后期老帶新、領取禮品的憑證。信義護照在售樓處與關內(nèi)分展場同步辦理。羅湖其他展點：喜薈城京基KKmall福田展點：華強北茂業(yè)/怡景中心城走出去：寫字樓、商超巡展，直擊目標客戶形式：羅湖商場、超市、中心區(qū)及華強北寫字樓外展點；物料配合：洽談座椅、背景板、展板帳篷、項目宣傳資料時間：10月27日起，持續(xù)至開盤前人員配備：每個展點1名銷售代表+8名兼職人員激勵方式：將兼職人員介紹客戶上門與成交情況相掛鉤，刺激兼職人員積極性車公廟中心區(qū)華強北園嶺上步八卦嶺蔡屋圍東門翠竹布心洪湖草埔布吉木棉灣大芬福田羅湖布吉走出去：充分挖掘信義老業(yè)主、舊改資源信義錦繡花園信義假日名城（1-6期）信義荔山公館信義湛寶廣場銀信中心形式：樓體條幅、社區(qū)巡展、社區(qū)路旗、電梯框架、平臺短信時間：9月15日起引進來：線上線下有效媒體組合，一夜傾城戶外廣告報紙廣告電視廣告網(wǎng)絡硬廣微博短信電影院線引進來截客戶：途中設卡，攔截前往中心城客戶工地圍墻中心地標鉅獻信義御城施工塔吊下一站，信義御城信義御城新貴旗艦住區(qū)樓體字/樓體條幅截客戶：途中設卡，攔截前往中心城客戶立柱貼+天花掛畫+玻璃貼+樓體貼出站走廊頂截客戶：途中設卡，攔截前往中心城客戶關口/水官/丹平廣告牌加油站包站水官/深惠路/丹平藍牌路旗大整合：整合大客戶、相關合作單位團購目的：通過組織大型企業(yè)團購的方式，來提高項目第一批單位的銷售率。方式：主動上門拜訪周邊大型企業(yè)及科技園片區(qū)大型企業(yè)的關鍵人、組織企業(yè)上門看房，并組織團購的方式，來提高項目的首次開盤銷售率。對象：大型企業(yè)員工（富士康、華為、核電、華大基因、中興通訊、騰訊等）時間：9月15日起

每天，售樓處夜間接待模式考慮到市區(qū)上班族下班時間普遍為18-19點，為保證最大程度利用目標客戶群空閑時間看房，全面延長看房時間，銷售員、保安保潔、樣板房講解員全員為客戶服務至21點信義御城夜間看樓計劃都市白領“下班在6點，看樓到9點”信義御城售樓處營業(yè)時間10：00am-9:00pm

每天，8輛看樓車駛向售樓處本項目所處地點為橫崗片區(qū)，關內(nèi)客戶較為陌生，可選擇目標客戶群最為集中的焦點區(qū)域安排專車接客戶至信義御城售樓處，最大程度方便客戶看樓。信義御城專車看樓路線信義御城核電華大基因老街華強北福田中心區(qū)騰訊中興華為富士康車公廟福田中心區(qū)洪湖★大整合：整合大客戶、相關合作單位團購全方位信義相關合作資源，發(fā)動整體性團購邀約，“單個合作方成交超過10套再打99折”展示策略。強展示，顯示主場霸氣聚人氣，增加互動趣味性強展示：全方位地盤包裝，主場氣勢壓倒一切；故事性樣板房讓客戶耳目一新聚人氣：售樓處留住孩子的心，家長的人強展示：全方位包裝，主場氣勢壓倒一切全方位包裝樓盤，修整項目周邊道路，上交通藍牌、上路旗，掛滿樓體條幅；來了，就讓你滿眼“御城”！主場氣勢！無處不在！信義御城信義御城信義御城強展示：故事性樣板房，讓客戶耳目一新根據(jù)產(chǎn)品，分主題演繹新貴生活，用故事性增強感染力，打動客戶主題：購物狂之家戶型：60平小兩房內(nèi)容：80后年輕小夫妻，寫字樓白領精英，女主人超級購物狂，最大愛好商場“血拼”！愛名牌，更愛打折！發(fā)了獎金總會獎勵自己一件心儀已久的衣服或包包！身份標識：大鞋柜、大衣柜、大穿衣鏡強展示：故事性樣板房，讓客戶耳目一新根據(jù)產(chǎn)品，分主題演繹新貴生活，用故事性增強感染力，打動客戶主題：超級車迷之家戶型：70平小兩房內(nèi)容：80后年輕小夫妻，CBD白骨精。男人愛車就像女人愛衣服一樣瘋狂！他說喜歡收集各種車模型，當然最喜歡的還是賽車模型！他說收集到1000個車模型時，要買人生中的第一輛車！身份標識：書房各式精致車模型強展示：故事性樣板房，讓客戶耳目一新根據(jù)產(chǎn)品，分主題演繹新貴生活，用故事性增強感染力，打動客戶主題：小可愛成長之家戶型：89平小三房內(nèi)容：30歲年輕夫婦，剛滿一歲的小寶貝及愛孫心切的老人。沒有小孩時最大的心愿是周游世界。有了小孩，她便是整個世界！希望她健康，希望她快樂，希望她快快長大！小寶貝每一點成長都記錄在心！身份標識：兒童房、嬰兒車、貼滿寶貝照片的成長記錄墻聚人氣：趣味售樓處，讓兒童家長流連忘返在售樓處設置3D互動區(qū)、兒童區(qū)，最大限度聚集人氣3D互動區(qū)兒童娛樂區(qū)活動策略。節(jié)點活動，人氣造勢暖場活動，周周引爆三大戰(zhàn)役，節(jié)點造勢：營銷中心開放、樣板房開放、開盤三大節(jié)點，配合節(jié)點，活動造勢；周周活動，引爆現(xiàn)場：售樓處聚集人氣，營造出“人滿為患”場景臨時接待中心開放：尋人起勢，話題先行我的主角我來選——信義御城微電影主角全城投票——“信義御城微電影主角投票”

——我積極向上

——我努力不斷——我渴望成功

——我熱愛生活

……

你希望誰來代言你的快樂、憂愁？你認為誰能詮釋你的生活態(tài)度？你的微電影，主角由你來選！快快投出你寶貴的一票！

投票活動在信義御城官網(wǎng)、微博、論壇、

臨時接待中心同步開展！?營銷中心開放：起勢活動，高調(diào)亮相營銷中心開放暨銀信中心/天虹商場入駐簽約儀式——“萬元天虹購物卡贈送感恩回饋行動”

凡購買本項目贈送萬元天虹購物卡1張/套（可在總房價中返萬元，同時可限制在項目天虹開業(yè)后啟用。制造新聞爆點，通過“天虹卡”強勢植入項目的商業(yè)優(yōu)勢！時間：售樓處開放目的：通過項目產(chǎn)品發(fā)布會暨天虹商場入駐簽約儀式，銀信品牌商家入駐儀式，傳遞項目優(yōu)勢，凸顯商業(yè)配套資源優(yōu)勢，體現(xiàn)項目都市生活的屬性，增加客戶認同感。參與人員：信義領導、天虹領導、銀信、天虹品牌商家代表、媒體代表、項目誠意客戶以及其他目標客戶營銷中心開放：起勢活動，高調(diào)亮相我的主角我來定——信義御城微電影明星見面會——“信義御城微電影主角落定”經(jīng)過前期歷時一個月，售樓處、微博、論壇、信義御城官方主頁投票，最終根據(jù)投票確定御城微電影主角人選，并進行發(fā)布。參與人員：信義領導、微電影主演、媒體代表、項目誠意客戶以及其他目標客戶樣板房開放：火上澆油，延續(xù)熱情——“信義三盤聯(lián)合產(chǎn)品發(fā)布會”建房子，更是筑家。作為深圳知名地產(chǎn)商，信義一直低調(diào)、務實地推動深圳城市發(fā)展。在布吉、橫崗、坂田的土地上，都有他們的腳印。2012，信義來了，帶著城市一同前進的步伐。參與人員：信義領導、政府領導、媒體代表、項目誠意客戶以及其他目標客戶信義三盤橫空出世產(chǎn)品發(fā)布會樣板房開放：火上澆油，延續(xù)熱情信義御城系列微電影《我有我精彩》首映及明星見面會——“信義御城系列微電影首映儀式”成長、愛情、成熟、領悟貫穿在城市精英生活的一點一滴。信義御城的系列微電影帶領深圳都市年輕精英找尋他們的精神家園——愛的歸屬、家的領悟。參與人員：信義領導、微電影演職人員、媒體代表、項目誠意客戶以及其他目標客戶開盤前：臨門一腳，徹底瘋狂“2500萬”青年菁英置業(yè)計劃不抵房價！真金白銀給現(xiàn)金！計劃要點：資金用途：首批前250位購買信義御城客戶，在首付款中減免10萬（需客戶自行提供裝修發(fā)票）；資金來源：2500萬資金返算進房價.配合置業(yè)計劃的宣布，以此為噱頭再次制造熱點帶動全市范圍客戶熱情，于開盤前夕再造高潮配合動作：

推廣配合計劃的宣布進行同步宣傳炒作；邀約客戶前往售樓處填寫“青年菁英置業(yè)計劃申請書”，進一步擴大客戶儲備量的同時，驗證前期儲備客戶誠意度。信義御城2500萬青年菁英置業(yè)計劃信義御城2500萬青年菁英置業(yè)計劃暖場活動：天天抽小獎，周周抽大獎每天上門客戶均可抽取電影票、星巴克咖啡券等小獎，每周所有客戶均可在周末抽取家電、Ipad、購房金等大獎！讓客戶每一次上門都有所收獲！讓每周客戶在周末集中嗨翻天！客戶購房優(yōu)惠一覽菁英房價獎勵2500萬元青年菁英置業(yè)計劃特等獎：5萬元，共2個名額一等獎：2萬元，共5個名額二等獎：1萬元，共50個名額三等獎：5000元，共100個名額全部費用均可返算至房價首批前250位購買信義御城的客戶，在首付款中減免10萬其中2500萬可返算至房價推售策略。首批開門紅，高銷售率制造熱點產(chǎn)品大小配，小步快跑持續(xù)熱銷首批開門紅：首批以開盤當天高銷售率制造深圳市場熱點，做好大盤首批銷售的開門紅小步快跑持續(xù)熱銷：產(chǎn)品推售，大小搭配，滿足多種需求；短期蓄客，小步快跑，不斷制造加推小高潮推售策略。10月29日片區(qū)巡展開始9月15日臨時接待中心開放10月27日售樓處開放11月17日樣板房開放12月1日開盤11月12日怡景中心城分展場開放片區(qū)巡展持續(xù)信義護照辦理客戶初步升級凍結(jié)資金前期儲客，利用臨時接待中心和信義自由資源儲備意向客戶，攪動市場。利用售樓處、樣板房制造市場熱點，開始關內(nèi)分展場、巡展，鞏固前期儲備客戶，并不斷增加新客儲備，客戶升級甄別意向，為開盤做準備。開盤合理制定推售貨量、搭配推售單位，保證首批旺銷10月29日金光華分展場開放11月05日華強北分展場開放推售策略。信義御城產(chǎn)品統(tǒng)計戶型面積戶型組成戶數(shù)面積65-73㎡1+2+1改2+284㎡2+2+1改3+2+11281070387-90㎡2+2+2改3+2+280778986107-116㎡3+2+2改4+2+2360+952424126-133㎡3+2+2改4+2+290+3141㎡3+2+3改4+2+330+1423688㎡復式3+2+21282663合計2045+13186915備注：不包括公寓及保障房

每棟合計1棟A座1861棟B座2棟A座280+42棟B座3棟A座314+33棟B座4棟B座1285棟A座440+45棟B座5棟C座6棟A座306+26棟B座8棟A座3918棟B座8棟C座合計2045+13推售策略。由于一期部分為1、2、5、6、8，根據(jù)開盤時的展示要求，建議推售一期推售順序為1-2-6-8-5。另，可根據(jù)產(chǎn)品搭配銷售。一期一期推售策略。100批×6開盤12月1日9月15日10月27日臨時接待中心展場、巡展開啟售樓處開放6周3周200批×35周200批×5通過不同渠道上門的客戶，總計達5200批，按照15%的認籌量，認籌客戶780批，按50%的解籌率，首批推售單位成交約390套；建議首推單位在480-550套之間。其他渠道（如團購、合作資源）5周100批×5臨時接待中心關內(nèi)展場片區(qū)巡展售樓處