養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位及經(jīng)營模式解

養(yǎng)老地產(chǎn)解析(1.0版）2012年6月30日提綱1、養(yǎng)老地產(chǎn)概念2、養(yǎng)老地產(chǎn)分類3、經(jīng)營模式4、國內(nèi)案例5、核心問題6、客戶特征7、產(chǎn)品定位模型養(yǎng)老地產(chǎn)概念目前，由于開發(fā)、經(jīng)營模式有多種類型，相關(guān)政策法規(guī)尚不完善，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念尚不統(tǒng)一。這里以目標客戶或目標市場作為定義的標準，即

養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標客戶群體并進行針對性設(shè)計、配套和服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)。

根據(jù)國際標準，65歲以上的人為老年人，中國內(nèi)地的標準為60歲。養(yǎng)老地產(chǎn)分類1、養(yǎng)老院2、老年公寓按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅，專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小區(qū)中，規(guī)劃部分比例按老年住宅設(shè)計，并配套相關(guān)護理服務(wù)，3、養(yǎng)老社區(qū)以老年人為主的的住宅小區(qū)，通過醫(yī)療、看護等配套，為老年人提供從健康階段到護理階段全過程的養(yǎng)老服務(wù)。以美國CCRC社區(qū)為模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。專門的養(yǎng)老院或護養(yǎng)院，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)負責(zé)運營。大部分經(jīng)營模式為公辦民營，采取出租或會員制形式。分析：按照國內(nèi)“居家養(yǎng)老”為主的需要，根據(jù)區(qū)域老年人口，規(guī)劃養(yǎng)老院或護理中心，設(shè)置在社區(qū)或作為新出讓用地配套，可能會成為未來公辦民營型社會福利設(shè)施主要方式。養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)社會福利設(shè)施用地住宅用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主題銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)政府劃撥或作為商品住宅用地配套代建按用地性質(zhì)劃分：隨著老齡化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低價出讓住宅用地，開發(fā)商按老年住宅要求進行設(shè)計，并定向出讓給符合條件的老年人。經(jīng)營模式“全部出售”模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施“只租不售”模式——醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理”模式——銷售會籍“銷售+持有”模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉典型案例：北京東方太陽城“銷售+持有運營”的方式運作，“銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金典型案例：北京燕達國際健康城經(jīng)營模式“會員制管理”模式案例——上海親和源項目位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)占地面積84000平方米建筑面積100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住土地性質(zhì)：公共建筑用地經(jīng)營模式“會員制管理”模式案例——上海親和源A卡：——銷售概念的長租性質(zhì)需一次性支付一筆89萬元入會費，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會費（根據(jù)房型不同）B卡：——租賃概念的短租性質(zhì)該卡對應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。不能轉(zhuǎn)讓。有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費由開盤時的小產(chǎn)權(quán)銷售向會員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費者的心理抗性經(jīng)營模式“會員制”客戶心理抗性分析1、價值屬性房產(chǎn)具有保值增值的價值屬性，更是國內(nèi)主要的投資渠道，具有可繼承、可交易、可評估等特性，與銷售產(chǎn)權(quán)型的養(yǎng)老產(chǎn)品比較，“會員制”的產(chǎn)品需克服其價值屬性的心理抗性，一種選擇是在同一評價體系內(nèi)比較，一種選擇是跳出傳統(tǒng)的評價體系。2、產(chǎn)品信用養(yǎng)老產(chǎn)品核心元素之一是相關(guān)的醫(yī)、護、養(yǎng)等服務(wù)，建設(shè)投資主體和服務(wù)主體的信用是“會員制”客戶心理抗性之一。解決辦法：配套先行3、生活模式“會員制”產(chǎn)品客戶單一，以老人為主，缺乏活力，健康老人易產(chǎn)生心理抗性。解決途徑：保險背書發(fā)展創(chuàng)新房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債創(chuàng)新手段發(fā)展創(chuàng)新“以租換租”的形式社區(qū)區(qū)幫助老年年人將原有有住房出租租，所得租租金來支付付老年人租租住獨立型型老年公寓寓的費用；；“以舊換新”的形式即老老年人的現(xiàn)現(xiàn)有住房與與老年公寓寓的住房進進行交換，，如果老年年人去世之之后，收回回公寓住宅宅再將原置置換房折舊舊返還其子子女。利用用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老老年人不僅僅可以實現(xiàn)現(xiàn)人住，還還能為自己己或后代提提供了一定定的社會保保障，可謂謂一舉兩得得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達國家家中是一種普遍遍的做法。。退休后的的老年夫妻妻買下或者者用原有住住宅交換老老年公寓中中的住宅后后，與銀行行與保險公公司簽訂一一份合同，，在相關(guān)機機構(gòu)評估公公寓價值和和測算人均均壽命之后后，銀行與與保險公司司每月支付付老年夫妻妻一定的生生活費，直直到其故世世，屆時，，該住宅歸歸銀行等處處置。這種“倒按揭”的做法實際際上還含有有人壽保險險的意義。。國內(nèi)案例養(yǎng)老地產(chǎn)城市進進入主要判斷參參數(shù)指標模型：：市場規(guī)模指標：：老年人口狀況況判斷城市是否進進入老齡社會的的標準世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進入老齡社會的標準支付能力指標：：人均可支配收收入判斷城市人口購購買力是否具備備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的標準國際標準為人均均可支配收入達達到3000美美元（約20000人民幣））以上具備發(fā)展展養(yǎng)老地產(chǎn)的條條件國內(nèi)案例注：65歲人口口占常住人口比比例數(shù)據(jù)來源為為2010年第第六次全國人口口普查結(jié)果；人人均可支配收入入為各城市2009年度統(tǒng)計計年鑒數(shù)據(jù)。根據(jù)各區(qū)域的人人口老齡化程度度和經(jīng)濟狀況，，可將全國主要要城市群分為四四類。成熟區(qū)：華東、華北、西西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西西南城市群潛力區(qū)：華南移民城市群群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水品及及老齡化程度均均不高的其它城城市群國內(nèi)案例主要模式：大都市郊外模式式：以上海、北京、、深圳、成都為為代表的大城市市，近郊開發(fā)模模式成熟，市場場潛力巨大。古鎮(zhèn)開發(fā)模式以周莊、同里等等江南古鎮(zhèn)及麗麗江等西南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)為代表。山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山山、廬山為代表表。熱帶、亞熱帶避避寒模式：三亞獨特的模式式。國內(nèi)案例案例一——北京東方太陽城城項目區(qū)位：北京順義區(qū)潮白白河畔定位：“世界級的高尚尚退休社區(qū)”、、“全新退休生生活的領(lǐng)跑者””規(guī)模：總建筑面積70萬平方米物業(yè)類型：獨棟別墅、聯(lián)排排別墅、中式四四合院、公寓客戶來源：主要來源北京國內(nèi)案例項目亮點一物業(yè)業(yè)形態(tài)豐富，覆覆蓋不同層次的的客戶群體四合院公寓公寓別墅別墅國內(nèi)案例項目亮點二———配套完善①東方太陽城醫(yī)醫(yī)院（一級綜合合性醫(yī)院）②東方嘉賓國際際酒店，五星級級標準③大型超市進駐駐，商業(yè)一條街街④康體中心，各各類球館、溫泉泉游泳池⑤5萬平米太太陽會所，商務(wù)務(wù)會議，餐飲休休閑⑥匯佳幼兒園國內(nèi)案例項目亮點三———自然環(huán)境優(yōu)美美①約2000畝潮白河②近10萬株原原生樹③近20萬平米米社區(qū)生態(tài)湖④75萬平米米運動休閑綠地地⑤節(jié)能環(huán)保的水水源／地源熱泵泵系統(tǒng)⑥高達4000個/立方厘米米負離子含量，，綠色生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)，可比海濱、、森林開放國內(nèi)案例項目亮點四———針對老年人需求求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)醫(yī)院、康體中心心、老年大學(xué)、、自助農(nóng)莊等太陽城醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備備、由北京市老老人病研究中心心選派、定期體體檢，提出保健健計劃、專業(yè)急急救中心、全覆覆蓋的應(yīng)急呼叫叫系統(tǒng)。社區(qū)農(nóng)莊：在社社區(qū)內(nèi)開辟可以以耕種的農(nóng)莊，，每塊地管理費費低廉，一年中中可以在地塊中中耕作，很多老老人非常喜歡這這種農(nóng)家樂的感感覺。老年大學(xué)：北京第一家社區(qū)區(qū)申辦的老年大大學(xué)，開設(shè)多重重課程，如芭蕾蕾、陶藝、書法法、雕刻等，部部份課程由社區(qū)區(qū)老人擔(dān)任教師師。國內(nèi)案例項目亮點五———多彩的精神文化化生活音樂會合唱團太極俱樂部活動動棋牌俱樂部國際風(fēng)箏文化節(jié)節(jié)舉辦過3屆國際際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年年音樂會社區(qū)組織的俱樂樂部乒乓球俱樂部、、太極俱樂部、、棋牌俱樂部、釣釣魚俱樂部業(yè)主自發(fā)的俱樂樂部太極俱樂部、音音樂沙龍、健身俱樂部等國內(nèi)案例項目亮點六———運營模式借鑒國外老年住住宅的先進經(jīng)驗驗提出“第三養(yǎng)養(yǎng)老模式”，即即家庭養(yǎng)老與社社會養(yǎng)老相結(jié)合合，其運作思路路：老年家庭買買房的方式按揭揭或付清房款，，一經(jīng)交付即可可入住；開發(fā)商商從次年起，逐逐年向業(yè)主回購購部分產(chǎn)權(quán)，以以解決老年家庭庭的養(yǎng)老金、醫(yī)醫(yī)療保健費。如如果業(yè)主較早過過世，而開發(fā)商商還沒完全回購購產(chǎn)權(quán)，子女可可繼承住宅的部部分產(chǎn)權(quán)；如果果業(yè)主身體健康康長壽，而開發(fā)發(fā)商已經(jīng)全部購購回了產(chǎn)權(quán)，開開發(fā)商承諾無限限期免費居住下下去。國內(nèi)案例案例二——三亞海棠灣國際際養(yǎng)生社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集集群，構(gòu)筑復(fù)合型社社區(qū)。整體功能設(shè)計包包括：CCRC社區(qū)、、養(yǎng)生（酒店））公寓、主題酒酒店（會所）、、養(yǎng)生運動中心心；主題養(yǎng)生谷谷；養(yǎng)生文化學(xué)學(xué)院、養(yǎng)生博物物館等。經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會會員卡通過返本銷售入入住、反向抵押押貸款、房屋置置換、出租原有有房屋租住社區(qū)區(qū)等方式。國內(nèi)案例生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)功能包括國際酒店養(yǎng)生公寓、老年養(yǎng)生酒店公寓、中青年亞健康酒店養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生運動中心、文化養(yǎng)生學(xué)院等濱水養(yǎng)生公寓組團圍繞大龍江塘周邊布局濱水旅游度假一類居住用地，星城濱水的內(nèi)層低密度高檔休閑養(yǎng)生度假區(qū)和一類居住區(qū)泰康CCRC社區(qū)組團在規(guī)劃區(qū)靠近國道和外圍道路地塊，布局二類居住用地，結(jié)合自然養(yǎng)生理念，形成外圍中密度高檔居住區(qū)生態(tài)文化主題公園走廊結(jié)合地形、溝谷、水系安排各種休閑娛樂設(shè)施和主題公園，形成獨具特色的生態(tài)文化公園走廊。養(yǎng)生主題酒店及養(yǎng)生主題會所在這四個功能分區(qū)中規(guī)劃建設(shè)十個養(yǎng)生主題酒店以及養(yǎng)生主題會所。海棠灣國際養(yǎng)生生社區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成為：以ＣＣＣＲＣ社區(qū)為龍龍頭，集合房地地產(chǎn)＋旅游＋商商業(yè)服務(wù)＋保健?。】倒芾恚ｋU＋教育＋＋文化＋傳媒＋＋等業(yè)態(tài)規(guī)劃主題：海棠棠灣國際養(yǎng)生社社區(qū)的主要功能能以養(yǎng)生休閑為為主題，提供居居住養(yǎng)生、文化化體驗養(yǎng)生、游游樂養(yǎng)生、運動動養(yǎng)生、醫(yī)療護護理養(yǎng)生等內(nèi)容容。國內(nèi)案例分析：（1）、從國內(nèi)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展展的現(xiàn)狀來看，，北京和上海是是養(yǎng)老地產(chǎn)項目目較為集中的城城市，與依據(jù)市市場規(guī)模指標和和支付能力指標標進行的判斷較較為一致，另外外，與其城市人人口的素質(zhì)和消消費觀念也有較較大的關(guān)系。（2）、有著獨獨特自然資源條條件的城市如三三亞，亦是養(yǎng)老老地產(chǎn)項目主要要選址區(qū)域，由由于氣候原因，，海南是異地養(yǎng)養(yǎng)老模式中候鳥鳥式度假養(yǎng)老的的主要區(qū)域。（3）、養(yǎng)老地地產(chǎn)的外延擴大大，多為復(fù)合型型產(chǎn)品，養(yǎng)老與與養(yǎng)生的結(jié)合，，養(yǎng)老與度假的的結(jié)合，擴大產(chǎn)產(chǎn)品覆蓋的客戶戶群體，增加產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)的寬度度和深度。（4）、項目選選址對自然資源源條件如溫泉、、水系（海洋、、江、湖等）、、森林、山體等等要求較高。（5）、國內(nèi)的的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處處于養(yǎng)老地產(chǎn)的的初級階段，產(chǎn)產(chǎn)品模式處于試試水階段，消費費心理抗性較大大。（6）、產(chǎn)品金金融化，與銀行行、保險產(chǎn)品的的結(jié)合，如倒按按揭。國內(nèi)案例賣什么？住宅？？配套？服務(wù)？？養(yǎng)老產(chǎn)品提供供的是一種老年年健康生活模式式。觀點一觀點二養(yǎng)老產(chǎn)品的核心心價值在于根據(jù)據(jù)老年人的需求求，聚集相關(guān)資資源如醫(yī)療、養(yǎng)養(yǎng)生等，提供相相應(yīng)的產(chǎn)品和服服務(wù)。國內(nèi)案例不僅老有所居，老有所養(yǎng)，還要老有所為，老有所樂。持續(xù)就業(yè)自主自理安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極樂觀延長社會責(zé)任職能延續(xù)獨立行為能力延緩身體機能衰退自主健康老有所為老有所樂老有所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設(shè)區(qū)建設(shè)理念根據(jù)老年人需求求打造的功能服服務(wù)體系和設(shè)施施模型需求設(shè)施功能居住功能醫(yī)療護理功能生活休閑功能文化溝通功能志愿者服務(wù)計劃劃，滿足自我價價值的實現(xiàn)，帶帶來年輕感覺完整的、可應(yīng)對對緊急情況醫(yī)療療服務(wù)系統(tǒng)多元化、現(xiàn)代的的住宅，關(guān)注人人性化的細節(jié)精神與價值訴求求豐富的、滿足不不同需求的運動動娛樂配套方便學(xué)習(xí)交流的的、跟上時代節(jié)節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)設(shè)施方便和安全健康和獨立運動和娛樂學(xué)習(xí)和交流年輕和自我價值值國內(nèi)案例核心問題階段階段：絕大大多數(shù)的老年人人在退休后就成成為純消費者。。時限特征：老齡齡純消費人口比比低齡純消費人人口有著更加漫漫長的純消費年年數(shù)。行為特征：自主主消費思想特征：消費費觀較為成熟，，沖動型熱情消消費和目的不明明的盲目消費少少。質(zhì)量特征：老年年消費對商品質(zhì)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量量的要求高于一一般消費。內(nèi)在特征：休閑閑性消費與服務(wù)務(wù)性消費所占比比例大。老年客戶的消費費特征核心問題養(yǎng)老地產(chǎn)核心問問題適老化產(chǎn)品設(shè)計養(yǎng)老配套和服務(wù)務(wù)運作模式和成本本平衡土地開發(fā)模式客戶渠道和營銷銷推廣資源整合核心問題產(chǎn)品設(shè)計規(guī)定動動作私密性：老年人需要一個個屬于自己，不不被干擾的空間間。社會交往：應(yīng)為老年人提供供一個進行社會會交往的公共空空間?？蛇x擇性：應(yīng)為老年人提供供多種可選擇性性，并有控制的的能力。標志系統(tǒng)：它為記憶力減退退的老年人提供供活動上上的方便。安全感和安全性性：為活動能力減退退的老年人提供供活動的安全性性，使他們有安安全感?？蛇_性和易操作作：供老年人活動的的空間應(yīng)有很好好的可達性（即即無障礙）。常常用設(shè)施（如門門、窗、家電））應(yīng)易于操作。。適度刺激性和挑挑戰(zhàn)性：一個有適度挑戰(zhàn)戰(zhàn)性的環(huán)境將促促進老年人的經(jīng)經(jīng)?；顒?。適度的聲光環(huán)境境：它將大大方便視視力和聽力已經(jīng)經(jīng)減退的老年人人的活動。環(huán)境的熟悉性和和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計應(yīng)有有一定的地方傳傳統(tǒng)，并成為往往日生活的延續(xù)續(xù)，使老年人不不感到陌生。尺度適宜的細部部：它可以使老年人人處處感到方便便和愉快。設(shè)置斜坡引道有臺階時應(yīng)應(yīng)設(shè)置斜坡，斜斜坡的寬度應(yīng)為為輪椅可通行的的寬度，斜面坡坡度應(yīng)平緩。設(shè)置扶手樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)設(shè)置連續(xù)式扶手手，扶手應(yīng)安裝裝牢固，同時還還應(yīng)注意扶手的的手感和耐久性性。坡度平緩的臺階階踏步踢面高不宜宜大于120mm，踏面寬不不應(yīng)小于380mm。設(shè)置房檐出入口及斜坡上上方宜設(shè)置房檐檐。鋪設(shè)防滑地面材材料地面鋪設(shè)應(yīng)平坦坦，不應(yīng)出現(xiàn)積積水現(xiàn)象，使用用浸水也防滑的的地面材料。設(shè)設(shè)置排水溝時，，應(yīng)配水溝蓋，，水溝蓋不應(yīng)妨妨礙輪椅乘坐人人的通行。樓廳和電梯的設(shè)設(shè)計要點留足輪椅可轉(zhuǎn)身身的空間地面鋪設(shè)防滑材材料地面鋪設(shè)浸水后后也防滑的材料料，地磚之間的的縫隙不應(yīng)過寬寬。方便的出入口寬度要確保輪椅椅可以通過，門門寬大于等于800mm，出出入口不設(shè)置臺臺階，宜選用推推拉門、自動門門。設(shè)置信箱和留言言板設(shè)置位置不應(yīng)妨妨礙通行，使用用高度要方便所所有用戶。設(shè)置電梯超過3層要配備備電梯。電梯尺寸要適應(yīng)應(yīng)擔(dān)架的長度。。電梯與樓面無高高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設(shè)置休息椅可設(shè)置椅子，方方便等候電梯時時，可以坐下休休息或放置行李李。電梯內(nèi)部設(shè)置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶扶手設(shè)置；正對對電梯轎廂門的的壁上懸掛傾斜斜的鏡面。電梯按鈕操作盤盤設(shè)在適合乘輪輪椅者使用的高高度，且兩側(cè)都都可進行操作。。電梯開門時間較較長，且門口裝裝有光電管裝置置，防止夾傷。。公用走廊設(shè)計要要點設(shè)置連續(xù)扶手在0.9m和0.75m高處處宜設(shè)圓桿橫向向扶手，扶手離離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能能防滑的地面材材料。窗門不應(yīng)妨礙通通行門、窗的開啟扇扇不應(yīng)妨礙走廊廊的通行。無突出的墻壁滅火器、留言板板等應(yīng)設(shè)置在不不妨礙走廊通行行的位置上。無臺階地面取消電梯到電梯梯廳的出入口以以及門廳部分的的臺階，地面存存在高差的時候候，應(yīng)設(shè)置斜坡坡。走廊寬度設(shè)置考慮輪椅和行人人并行通過，因因此寬度不應(yīng)小小于1.2m。。公用樓梯設(shè)計要要點易識別的臺階面面為避免臺階面產(chǎn)產(chǎn)生陰影，應(yīng)考考慮采光與照明明的情況，改變變臺階的顏色和和材質(zhì)，可便于于識別。設(shè)置扶手樓梯的扶手應(yīng)安安裝牢固。采用用近似圓形的扶扶手，沿樓梯兩兩側(cè)連續(xù)安裝。。端部向下方或或墻壁彎曲。如如果有可能最好好與走廊連接在在一起。坡度平緩的樓梯梯為盡可能縮短萬萬一跌落下來的的距離，可采用用帶平臺的折跑跑樓梯。踏面高高度不應(yīng)大于150mm，踏踏面寬度不應(yīng)小小于300mm。樓梯的寬度充足足考慮樓梯可并行行通過使用拐杖杖的老人和攙扶扶人，寬度約1200mm。。踏步的防滑措施施臺階面使用防滑滑材料，臺階面面邊沿設(shè)置防滑滑條，要和臺階階面保持在同一一平面。院落設(shè)計要點防滑地面材料的的鋪設(shè)引道和臺階斜面面的地面鋪設(shè)應(yīng)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)生積水情況。。注意鋪地材料選選用浸水后仍防防滑的材料。路中央設(shè)置井蓋蓋時，不應(yīng)突出出地面，注意井井蓋不要突出。。設(shè)置車庫車庫應(yīng)設(shè)計在戶戶門附近，從車車棚到大門處不不被雨淋到。房檐的設(shè)置在戶門處可設(shè)置置寬大的房檐。。充足的照明門廊要保持充足足的照明，為了防止樓梯上上產(chǎn)生濃重的陰陰影，注意照明明的位置和角度度，可設(shè)置低位位燈。設(shè)置對講話筒設(shè)置扶手臺階邊應(yīng)設(shè)置連連續(xù)式扶手。坡度平緩的臺階階存在地面高差時時，應(yīng)在臺階附附近設(shè)置斜坡。。室內(nèi)走廊的設(shè)計計要點連續(xù)扶手使用近圓形的扶扶手。扶手端部向下方方或墻壁方向彎彎曲。光線充足的照明明設(shè)計不應(yīng)和其他房間間產(chǎn)生亮度差。。洗手間入口和有有臺階的地方應(yīng)應(yīng)設(shè)置位置低的的壁燈。使用方便的開光光裝置應(yīng)設(shè)置帶指示功功能的大面板開開關(guān)。走廊長的房間，，應(yīng)在多處設(shè)置置控制開關(guān)。便于使用的扶手手高度和材料設(shè)置扶手高度約約700～800mm，注意材料的手感感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材材料?？紤]跌到的可能能性，避免采用用堅硬的材料。。寬敞的走廊方便老年人依靠靠拐杖或與攙扶扶人共同通過，，寬度不應(yīng)小于于1m。進房間的入口的的寬度不得小于于800mm。。無階差地面地面應(yīng)無階差，，各房間地面的的高差應(yīng)控制在在3mm以內(nèi)。。浴室設(shè)計要點開關(guān)方便且安全全的門最好采用拉門或或折疊門。門上應(yīng)安裝安全全玻璃等不易破破碎的玻璃。看護用空間浴室應(yīng)保證看護護時必要的空間間。防滑地面材料應(yīng)選用防水防滑滑地面鋪設(shè)材料料。設(shè)置扶手浴室出入口附近近、浴缸邊以及及水龍頭一側(cè)的的墻壁上應(yīng)設(shè)置置水平和垂直扶扶手。操作性好的水龍龍頭噴頭安裝在觸手可及及的位置，選擇擇使用方便且可可調(diào)節(jié)水溫的水水龍頭。設(shè)置緊急告警裝裝置為了便于安裝緊緊急告警裝置，，應(yīng)事先設(shè)置備備用配置管線。。盡量少設(shè)置臺階階不得以設(shè)置臺階階時，應(yīng)設(shè)置扶扶手高度適當(dāng)?shù)脑「赘自∈业孛娴皆「赘走叺母叨缺苊饷膺^高，應(yīng)為30cm～50cm。廚房設(shè)計要點使用方便的操作作臺設(shè)計合理的操作流線線設(shè)計。操作臺高度適合合老人坐著操作作。安全操作裝置煤氣灶上方應(yīng)安安裝安全裝置，，以應(yīng)付煤氣中中途熄滅或者忘忘記關(guān)煤氣的情情況發(fā)生。盡量使用沒有明明火的電磁等廚廚房器具。安裝告警裝置安裝防火告警裝裝置或預(yù)留安裝裝告警裝置的配配管配線。光線充足的照明明在考慮廚房整體體照明的同時，，還應(yīng)考慮操作作臺局部的照明明。使用方便的雜物物柜雜物柜使用頻率率高，應(yīng)設(shè)置在在使用方便的位位置。方便使用的開關(guān)關(guān)安裝便于操作的的大面板開關(guān)操作性好的水龍龍頭應(yīng)操作簡單并且且容易調(diào)節(jié)。防滑防污地面使用浸水后仍能能夠防滑的地面面材料。廚房面積要求使用面積不宜小小于6m2。最小短邊凈尺尺寸不應(yīng)小于2.1m。居室設(shè)計要點冷暖空調(diào)的設(shè)置置為了方便安裝裝，事先設(shè)置置配管孔和專專用電源。避免使用燃油油、燃氣式取取暖器。安全并且使用用方便的窗飾飾框窗戶直接對外外采光；在玻玻璃門上加裝裝橫條，以便便視力下降時時方便識別；；選用易于操操作的門鎖。。與各房間的連連接處的臺階階設(shè)置盡量少設(shè)置臺臺階，如需設(shè)設(shè)置，注意高高差控制在3mm以內(nèi)。。防滑地面材料料地面應(yīng)鋪設(shè)防防滑材料。使用方便的開開關(guān)、電源插插座大面板開關(guān)的的設(shè)置以及電電源插座應(yīng)安安裝在便于使使用的位置。。光線充足的亮亮度充分獲取自然然光，注意適適當(dāng)?shù)牧炼仍O(shè)設(shè)計。開關(guān)方便的門門最好采用平開開門形式，采采用平開門時時，選用便于于使用的握柄柄式把手。核心問題產(chǎn)品設(shè)計加分分動作建筑智能化綠色環(huán)保應(yīng)用用核心問題運作模式發(fā)展展趨勢1、金融產(chǎn)品品化，與保險險結(jié)