2021年移民與房產(chǎn)置業(yè)熱點(diǎn)主要聚焦澳大利亞和歐洲

Word年移民與房產(chǎn)置業(yè)熱點(diǎn)主要聚焦澳大利亞和歐洲據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心了解，在澳大利亞置業(yè)有許多優(yōu)勢(shì)，但澳大利亞的稅收制度相對(duì)復(fù)雜;歐洲小國(guó)開(kāi)放購(gòu)房移民政策的目的在于吸引投資，在獲得身份的時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)成本方面需要較大的付出，要三思而后行。

根據(jù)招商銀行與貝恩公司聯(lián)合發(fā)布的《2021中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》，隨著資本全球化時(shí)代的到來(lái)，高凈值人群跨境資產(chǎn)配置的需求日益顯著。37%的高凈值人士表示希望通過(guò)跨境資產(chǎn)配置進(jìn)行財(cái)富保障和風(fēng)險(xiǎn)分散，60%的高凈值人士表示自己正在考慮或已經(jīng)完成投資移民，超高凈值人群中該比例超過(guò)70%。投資移民的主要原因涉及跨境多元化配置、子女教育、養(yǎng)老規(guī)劃、環(huán)境問(wèn)題及食品安全問(wèn)題加劇等多個(gè)方面。

移民及海外置業(yè)不是新鮮字眼，但在帶著夢(mèng)想走出國(guó)門前，請(qǐng)一定做足準(zhǔn)備。從2021年的趨勢(shì)分析，2021年的移民與置業(yè)熱點(diǎn)仍會(huì)主要聚焦在澳大利亞和歐洲。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

澳大利亞：稅務(wù)是關(guān)鍵

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場(chǎng)研究員表示在移民方面，澳大利亞風(fēng)景宜人，是全世界最適宜居住的國(guó)家之一，資源豐富福利好，是許多國(guó)人夢(mèng)想的天堂。在加拿大、新加坡、新西蘭等先后提高移民門檻后，澳大利亞卻拋出針對(duì)多種對(duì)象的移民政策，希望以此拉動(dòng)新移民對(duì)澳洲的投資，需要強(qiáng)調(diào)的是，在澳大利亞置業(yè)并不等于可以移民，在澳的物業(yè)可作為移民財(cái)產(chǎn)證明的一部分，可在申請(qǐng)轉(zhuǎn)為永久居留簽證時(shí)用于證明個(gè)人凈資產(chǎn)。

在置業(yè)方面，投資者對(duì)澳大利亞的投資熱度從2021年至今一直都處于持續(xù)升溫的狀態(tài)。尤其是2021年澳元兌人民幣的匯率一路從6.6降至5.4左右的低位，這意味著與一年前做同樣的投資相比可節(jié)省近20%的開(kāi)支。

澳大利亞房產(chǎn)的一些優(yōu)勢(shì)已經(jīng)廣為人知：除了環(huán)境一流，還擁有永久產(chǎn)權(quán)，并且無(wú)遺產(chǎn)稅，在增值方面與國(guó)內(nèi)相比較為緩慢，但從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)期持有可以平穩(wěn)升值。不過(guò)不是所有人都知道購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)可以通過(guò)運(yùn)用金融工具和稅務(wù)扣減方式，達(dá)到最大程度的節(jié)省開(kāi)支獲得收益的目的。

首先，如果投資者購(gòu)買的是期房，簽訂購(gòu)房合同時(shí)統(tǒng)一交付首期款10%到政府監(jiān)管的信托賬戶，交房時(shí)再支付除貸款金額外的余款。

其次，外國(guó)人在澳大利亞購(gòu)房可向當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)貸款，一般可以申請(qǐng)到70%左右的貸款額度，在交房前無(wú)須還貸，而且辦理銀行貸款的手續(xù)并不復(fù)雜。投資者可以選擇在一定年限內(nèi)只還利息不還本金，首付35%~40%時(shí)可基本實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)息。

再次，在同一家銀行的貸款年限最長(zhǎng)可達(dá)30年，可在物業(yè)增值后選擇再次評(píng)估，在不出售房屋的情況下將房屋增值部分通過(guò)升值再套現(xiàn)，套現(xiàn)的資金可以進(jìn)行再次投資也可存入投資者名下的對(duì)沖賬戶沖抵貸款利息。

同時(shí)，澳大利亞的房貸利率一般在5.5%~7%，租金回報(bào)率大致在4%~7%，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)本身每年大致增值7%-10%(該數(shù)據(jù)較為籠統(tǒng)，真實(shí)的增值應(yīng)視物業(yè)所在的具體地段情況和是否處于上升周期內(nèi)，有些地區(qū)近10年都沒(méi)有增長(zhǎng)，有些則增長(zhǎng)較快)，加之開(kāi)立對(duì)沖賬戶可沖抵一部分本息，投資者在無(wú)須出售房產(chǎn)的情況下，現(xiàn)金流能形成正循環(huán)，房貸對(duì)投資者的現(xiàn)金壓力較小，甚至可以實(shí)現(xiàn)盈利，供留學(xué)費(fèi)用或是養(yǎng)老費(fèi)用。澳大利亞稅法規(guī)定，如果投資者購(gòu)買自住房，當(dāng)自住房轉(zhuǎn)為投資房的時(shí)候，貸款賬戶余額所產(chǎn)生的利息可以用來(lái)抵扣稅。

最后，政府支持投資者可通過(guò)折舊或其他無(wú)形及有形支出扣減部分收入所得稅。當(dāng)投資者所購(gòu)房產(chǎn)的利息或其它費(fèi)用(以及后續(xù)業(yè)主費(fèi)用)高于收益時(shí)，可以進(jìn)行負(fù)扣稅，降低在每一財(cái)政年度需要上繳的所得稅數(shù)額。投資者還可在應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上申報(bào)扣除折舊費(fèi)(如房屋的設(shè)備及建筑修建成本折舊)。按期房形式購(gòu)買的任何房產(chǎn)，包括商用和住宅房產(chǎn)，在符合法律規(guī)定的條件下都可獲得建筑成本扣減。

雖然在澳大利亞置業(yè)有許多優(yōu)勢(shì)，但是投資都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，澳大利亞的高福利也意味著高稅收，而且澳大利亞的稅收制度相對(duì)復(fù)雜，在澳置業(yè)還需考量一些成本。

首先，外國(guó)人只能購(gòu)買澳大利亞的新房，不可購(gòu)買二手房，所以投資者在轉(zhuǎn)賣的時(shí)候只能賣給澳大利亞本地人。投資人如果不打算一直持有房產(chǎn)，就要考慮澳本地人的居住偏好，從而保證房產(chǎn)能順利出售并且獲得合理的對(duì)價(jià)。一般而言，土地在升值，房屋在貶值，購(gòu)買帶土地的房屋，例如帶前庭后院的獨(dú)棟別墅，可以獲得更大的利潤(rùn)空間，也符合澳洲人的生活習(xí)慣。當(dāng)然，這也并不絕對(duì)，澳大利亞移民來(lái)自很多國(guó)家，每個(gè)國(guó)家的人都有各自的居住偏好，所以不會(huì)僅有某一類型的房產(chǎn)更好出售。

其次，在澳大利亞置業(yè)就必須向澳大利亞政府做稅收申報(bào)。每個(gè)澳大利亞有收入的人(包括非澳大利亞居民)都必須向稅務(wù)局申報(bào)全年收入和納稅情況并多退少補(bǔ)稅金。但是，在出租物業(yè)時(shí)，同時(shí)可以享有物業(yè)的各項(xiàng)開(kāi)支抵稅的優(yōu)惠，最好雇傭當(dāng)?shù)氐淖?cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行稅收抵扣。在海外進(jìn)行投資活動(dòng)，律師、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師等專業(yè)人士的費(fèi)用是不能省的，用國(guó)內(nèi)的投資思維在海外投資容易導(dǎo)致投資決策及法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，澳大利亞法律沒(méi)有規(guī)定遺產(chǎn)稅，并不代表后代繼承遺產(chǎn)不用交稅。在滿足某些條件的情況下，繼承的祖輩資產(chǎn)會(huì)被政府視為繼承者的個(gè)人收入增加，從而需要繳納資本利得稅，并且，繼承人在買賣繼承的房產(chǎn)時(shí)應(yīng)參照有關(guān)房產(chǎn)增值稅、印花稅等相關(guān)規(guī)定繳納相應(yīng)稅務(wù)。

在澳大利亞出售房產(chǎn)時(shí)，會(huì)包括土地轉(zhuǎn)讓稅、個(gè)人所得稅和律師費(fèi)等中介費(fèi)用。由于土地轉(zhuǎn)讓稅本身就是為抑制土地流轉(zhuǎn)及增加政府稅收、調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配的目的而出現(xiàn)，稅率較高，澳國(guó)房產(chǎn)又是永久產(chǎn)權(quán)，所以一般會(huì)建議長(zhǎng)期持有澳國(guó)房產(chǎn)作為財(cái)富傳承和避險(xiǎn)工具，并不建議出售。

歐洲：買房易移民難

歐洲的許多小國(guó)不是傳統(tǒng)的移民國(guó)家，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)等因素迫切需要資本注入，也開(kāi)始開(kāi)放本國(guó)移民，更是不少國(guó)家推出“買房即可移民”的政策，但是深究這些政策，就能發(fā)現(xiàn)想要真正拿到這些國(guó)家的永久居留權(quán)或者國(guó)籍，也不是件輕松的事情。

現(xiàn)階段執(zhí)行歐洲買房送移民政策的國(guó)家主要有：意大利25萬(wàn)歐元購(gòu)房移民、葡萄牙50萬(wàn)歐元購(gòu)房移民、西班牙50萬(wàn)歐元購(gòu)房移民、希臘25萬(wàn)歐元購(gòu)房移民、塞浦路斯30萬(wàn)歐元購(gòu)房移民。

以上國(guó)家除了塞浦路斯購(gòu)房可以直接拿到永久居留權(quán)之外，其他國(guó)家都只是在投資者購(gòu)房后給予居留權(quán)。該居留權(quán)是有條件的五年期居住簽證，多數(shù)國(guó)家并非一次性將這五年給到位，只先批一年到兩年簽證，再按規(guī)定條件續(xù)簽，拿到這類居住證可以免簽通行申根各國(guó)(由26個(gè)歐洲國(guó)家組成，塞浦路斯不屬于申根國(guó))，但只能自己開(kāi)公司，不能在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)(葡萄牙除外)，自然也就不能較為完整地享受當(dāng)?shù)馗＠?，該居留簽證更類似一個(gè)長(zhǎng)期旅游簽證。這些國(guó)家不僅要求投資者買房，意大利、葡萄牙、西班牙和塞浦路斯還要求投資者必須在當(dāng)?shù)劂y行存入2萬(wàn)到3萬(wàn)歐元不等的“生活保障金”，而且要存滿一定的年限。

意大利、葡萄牙、西班牙都規(guī)定了申請(qǐng)人拿到居留權(quán)五年后，如果滿足一定的條件可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)為永久居留權(quán)，但是這些條件是很苛刻的，不是每個(gè)申請(qǐng)人都能滿足。如以上三個(gè)國(guó)家都要求申請(qǐng)人要通過(guò)語(yǔ)言測(cè)試，測(cè)試的不是英語(yǔ)，而是意大利語(yǔ)、葡萄牙語(yǔ)、西班牙語(yǔ);在西班牙申請(qǐng)永久居留權(quán)對(duì)于離境時(shí)間有嚴(yán)格的要求，投資者必須在西班牙住滿5年，且5年內(nèi)連續(xù)離開(kāi)西班牙須少于6個(gè)月，或五年內(nèi)離開(kāi)西班牙的時(shí)間累計(jì)少于10個(gè)月，才可以申請(qǐng)，而在得到長(zhǎng)期居留權(quán)后，一次不得離開(kāi)歐盟范圍超過(guò)12個(gè)月，并且按照西班牙稅務(wù)法，如果滯留在西班牙183天以上，投資者必須在西班牙進(jìn)行納稅;塞浦路斯雖然能一步到位拿到永居權(quán)，但是含金量有限，塞浦路斯不是申根國(guó)家，其綠卡無(wú)法通行申根國(guó)家，申請(qǐng)人需要每?jī)赡旮叭致匪挂淮?，永居簽證才不會(huì)被取消，由于購(gòu)房投資移民不能在當(dāng)?shù)毓ぷ?，沒(méi)有社會(huì)保險(xiǎn)(放心保)，雖然可享受到公立醫(yī)院免費(fèi)醫(yī)療和學(xué)校義務(wù)教育的福利，但塞浦路斯的公立學(xué)校是希臘語(yǔ)教學(xué)，只有自費(fèi)的私立學(xué)校才使用英語(yǔ)教學(xué)。

這些國(guó)家購(gòu)房移民的入籍條件更為苛刻，想要入籍是難上加難。葡萄牙的入籍條件是持有居住證滿6年(臨時(shí)居留證5年和永久居留證1年)可申請(qǐng)加入葡萄牙國(guó)籍，但是需要通過(guò)比申請(qǐng)永久居留權(quán)時(shí)更難的葡萄牙語(yǔ)測(cè)試;申請(qǐng)塞浦路斯國(guó)籍需要在8年內(nèi)住滿5年或者累計(jì)住滿7年，這對(duì)于不能在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐顿Y人而言幾乎是不可能的事;投資人在西班牙拿到永居身份后再過(guò)10年，才可以申請(qǐng)入籍，并且從申請(qǐng)國(guó)籍時(shí)向前推5年，每次離境時(shí)間須少于1年;按照目前希臘的移民法規(guī)規(guī)定，申請(qǐng)希臘國(guó)籍須在提出申請(qǐng)前的11年中有10年合法居住在希臘。

雖然不少中介對(duì)許多歐洲國(guó)家房產(chǎn)打出永久產(chǎn)權(quán)、無(wú)遺產(chǎn)稅的醒目招牌，但是購(gòu)買或持有這些國(guó)家的房產(chǎn)都會(huì)產(chǎn)生一定的成本。

意大利購(gòu)房時(shí)需交3%~4%的交易稅，之前的法律規(guī)定物業(yè)持有期每年交0.4%~0.7%的房產(chǎn)稅，但2021年8月政府批準(zhǔn)從2021年起廢除IMU房產(chǎn)稅，并替之以新稅種，但政府只是撤銷了針對(duì)基本住宅的房產(chǎn)稅，其對(duì)二手房和商業(yè)地產(chǎn)仍然有效。

葡萄牙買房，需要繳納6.5%的房屋交易稅以及0.8%的印花稅，此外，還需要繳納城市建設(shè)管理費(fèi)、租金收益的28%用于繳納增值稅、房產(chǎn)稅每年的繳交比例在0.4%~0.8%，還有交給移民局的費(fèi)用、律師費(fèi)、稅務(wù)法人代表費(fèi)、公證費(fèi)、登記費(fèi)以及健康保險(xiǎn)等其他相關(guān)費(fèi)用。以一套50萬(wàn)歐元的房產(chǎn)為例，除支付房款之外，另外還需要繳納約6萬(wàn)歐元的相關(guān)費(fèi)用。

在西班牙買一手房需繳納10%的交易稅，買二手房則需繳納7%的交易稅，房產(chǎn)稅每年的繳交比例在0.3%~0.4%，另外因持有不動(dòng)產(chǎn)而按不同估值以0.2%~2.5%的稅率繳交財(cái)富稅，租金的收益應(yīng)繳交法律應(yīng)納稅收。希臘房產(chǎn)稅費(fèi)較多，購(gòu)買時(shí)需交11%的房產(chǎn)稅，加上增值稅等稅種，總稅費(fèi)可達(dá)總價(jià)的20%-30%，每年繳交的房產(chǎn)稅稅率為0.1%，200平方米以下且價(jià)值30萬(wàn)歐元以下的自住房免稅。塞浦路斯購(gòu)房需要交18%的增值稅，但購(gòu)買30萬(wàn)歐元以上的房屋，可以獲得13%的退稅額，即實(shí)際只需支付5%的增值稅。持有期每年繳交的房產(chǎn)稅按房屋價(jià)值分檔收取。

多數(shù)歐洲購(gòu)房移民并不是真正意義上的移民，歐洲小國(guó)開(kāi)放此類政策的目的在于吸引