甲級寫字樓物業(yè)管理實施方案

......物業(yè)說明會關于物業(yè)概念物業(yè)公司的管理服務理念、要求，服務內容（分無償服務、有償服務、特色服務），服務標準，相比傳統(tǒng)物管不足之處的改進等。例如：甲級寫字樓物業(yè)管理方案物業(yè)管理可分為接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、水系使用管理、財務管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。（一）、管理內容：了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：核對、接收各類房屋和鑰匙；核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；核對、接收各類設施設備；核對、接收各類標識。（二）管理措施：組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；掌握物業(yè)驗收的標準和程序；制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入駐管理方案在辦理業(yè)主入駐手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內容：準備業(yè)主領房所需資料；布置業(yè)主入駐現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務；按領房流程辦理領房手續(xù)：憑業(yè)主所持的入駐通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)；收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用；對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。（二）管理措施：制定《業(yè)主領房程序》，準備各有關所需資料；按照業(yè)主領房程序，安排工作流程；策劃業(yè)主入駐現(xiàn)場布置方案；熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；按規(guī)定辦理業(yè)主入駐手續(xù)。三、保安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注，特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。（一）管理內容：常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務：禮儀服務；維護出入口的交通秩序；對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；夜間對外來人員進行詢問和登記；嚴禁攜帶危險物品進入大廈；遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；為業(yè)主提供便利性服務。巡邏崗的任務：按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范；對大廈及樓宇安全、防火檢查；裝修戶的安全檢查；?防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；?防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。值班保安接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。（二）、管理措施：實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；強化保安人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業(yè)務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。管理內容：做好消防監(jiān)控中心的管理；做好消防設施、器材的管理；保持消防通道的暢通；加強裝修期間的消防安全管理；嚴禁違章燃放煙花爆竹；嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；防止電器短路等引發(fā)火災因素。管理措施：制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；制訂消防事故處理預案，防患于未然；建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標。（一）管理內容：1、綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水；根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；制定預防措施，防治病蟲害；及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；對大廈內部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；定期對建筑小品進行修飾；做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。根據(jù)材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；定期進行外墻清洗；各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；定期對下水道等排污管道清理一次；告示牌、指示牌等每天保潔一次；電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。（二）管理措施：建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案：房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。（1）業(yè)主已領房：房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業(yè)主托管房）：管理處應每月通風打掃一次；對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。2、設備設施維護：公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。七、水系使用管理方案通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。管理內容定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；專人管理蓄水池，定時開放。管理措施測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。八、財務管理方案：通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。管理內容：加強現(xiàn)金收支管理；搞好財務核算；及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）做好年度預算和決算工作；認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據(jù)。管理措施：根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；財務人員持證上崗，規(guī)范操作；抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質；加強成本控制；加強財務監(jiān)督和財務檢查。九、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。管理內容：工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。管理措施：制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。十、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。管理內容：按照合理的人才結構，配置各類人才；任人唯賢，量材錄用；開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質；進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。管理措施：制定崗位責任制，做到責、權、利分明；建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統(tǒng)的管理和維護建立一支設備運行及維護人才隊伍將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統(tǒng)設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。管理人員的業(yè)務素質培訓對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損建立設備技術檔案對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技