甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理實(shí)施方案

......物業(yè)說(shuō)明會(huì)關(guān)于物業(yè)概念物業(yè)公司的管理服務(wù)理念、要求，服務(wù)內(nèi)容（分無(wú)償服務(wù)、有償服務(wù)、特色服務(wù)），服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相比傳統(tǒng)物管不足之處的改進(jìn)等。例如：甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案物業(yè)管理可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗(yàn)收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開(kāi)奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。（一）、管理內(nèi)容：了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開(kāi)發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。（二）管理措施：組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。二、業(yè)主入駐管理方案在辦理業(yè)主入駐手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內(nèi)容：準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；布置業(yè)主入駐現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：憑業(yè)主所持的入駐通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫(xiě)《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。（二）管理措施：制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；策劃業(yè)主入駐現(xiàn)場(chǎng)布置方案；熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)；按規(guī)定辦理業(yè)主入駐手續(xù)。三、保安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容：常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門(mén)崗的任務(wù)：禮儀服務(wù)；維護(hù)出入口的交通秩序；對(duì)外來(lái)車(chē)輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)和登記；嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；遇到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；為業(yè)主提供便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車(chē)輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車(chē)輛安全，做好安全防范工作；對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；裝修戶的安全檢查；?防范和協(xié)助公安部門(mén)處理各類治安案件；?防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。（二）、管理措施：實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)；嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。管理內(nèi)容：做好消防監(jiān)控中心的管理；做好消防設(shè)施、器材的管理；保持消防通道的暢通；加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。管理措施：制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水；根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害；及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；做到大廈周?chē)G地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無(wú)異味；樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無(wú)煙蒂堆積；大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門(mén)窗保持光亮，無(wú)明顯印漬；大廈各公共區(qū)域保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水；每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；定期進(jìn)行外墻清洗；各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；告示牌、指示牌等每天保潔一次；電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門(mén)槽進(jìn)行一次清潔；春夏秋季每周在害蟲(chóng)滋生地用藥滅蟲(chóng)一次（冬季每月一次）；對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施：建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（1）業(yè)主已領(lǐng)房：房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書(shū)面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理；裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。（3）公共用房?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。（二）管理措施：加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、水系使用管理方案通過(guò)有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。管理內(nèi)容定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；專人管理蓄水池，定時(shí)開(kāi)放。管理措施測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。八、財(cái)務(wù)管理方案：通過(guò)財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。管理內(nèi)容：加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；搞好財(cái)務(wù)核算；及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）做好年度預(yù)算和決算工作；認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。管理措施：根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；加強(qiáng)成本控制；加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。九、檔案資料管理方案：加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。管理內(nèi)容：工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等；財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車(chē)輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。管理措施：制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。十、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。管理內(nèi)容：按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；任人唯賢，量材錄用；開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。管理措施：制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合；全面考核，做到公開(kāi)、公平、公正。智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損建立設(shè)備技術(shù)檔案對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技