紅星物業(yè)地產項目前期物業(yè)合同(服務協(xié)議)

前期物業(yè)管理服務協(xié)議

本協(xié)議當事人甲方：尉氏縣紅星物業(yè)有限公司乙方（購房人）：

前期物業(yè)管理指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》生效時止的物業(yè)管理服務。本物業(yè)名稱：福景鴻城小區(qū)乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：

乙方所購房屋基本情況類

型：

住宅+商鋪

座落位置：尉氏縣南環(huán)路中段北側單元號：

建筑面積：______________________

平方米根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲、乙雙方就前期物業(yè)管理服務達成如下協(xié)議，本協(xié)議適用于自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》生效時止的物業(yè)管理。第一條雙方的權利和義務一、甲方的權利義務1、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；2、根據(jù)有關法規(guī)和政策，結合本物業(yè)實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）》并書面告知乙方；3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；4、甲方可以采取規(guī)勸、發(fā)出書面整改通知、報告政府相關部門、訴訟等必要的措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度和《臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）》的行為；5、物業(yè)服務企業(yè)可委托專業(yè)公司或專業(yè)機構承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方；6、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用、專項維修基金、停車費和代收代繳水電費等相關費用；7、結合本物業(yè)的實際情況，編制物業(yè)管理服務及財務年度計劃。8、及時向業(yè)主公告本物業(yè)管理區(qū)域內重大物業(yè)服務事項，每3個月向業(yè)主公布一次物業(yè)服務費用收支帳目；9、入伙前將裝飾裝修房屋的注意事項和禁止行為書面告知乙方，并與乙方訂立《裝修管理協(xié)議書》；10、不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者提前告知相關業(yè)主并取得同意。臨時占用、挖掘道路、場地項目等，在約定期限內必須恢復原狀；11、應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，甲方在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作；12、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務；13、自本協(xié)議終止，甲方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會或與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認；14、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他權利義務。二、乙方的權利義務1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權；2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理的有關問題向甲方提出意見和建議；3、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）》；4、依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)服務費、停車費、專項維修基金和水電代收代繳等相關費用；5、裝飾裝修房屋時，遵守《裝修管理協(xié)議書》之相關條款；6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報有關部門批準并告知甲方后實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；7、轉讓或出租房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）》等造成的損失、損害，應承擔民事賠償責任；9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；10、做好單元內消防安全防范工作，對單元內用水、用電安全負責；11、不得擅自占用場地，損害業(yè)主的共同利益；因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用場地的，應當征得建設單位和甲方的同意，臨時占用場地，須在約定期限內必須恢復原狀；12、不干涉甲方依法或依本協(xié)議約定所進行的物業(yè)管理服務和經(jīng)營活動；13、管理用房產權歸屬全體業(yè)主所有，由甲方在物業(yè)管理服務期內無償使用；14、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他權利義務。第二條物業(yè)管理服務內容一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理1、房屋外觀定期檢查；

2、根據(jù)房屋使用年限，編制年度維修計劃；

3、外墻及外墻懸掛物品的安全檢查。二、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理1、建立設備房巡查制度和設備管理臺賬；

2、停水、停電提前通知（市政突發(fā)停水、停電除外）；3、電梯困人15分鐘到達現(xiàn)場處理；4、二次供水水箱清洗及檢測：1次/年，檢測結果合格；5、設備故障及重大事件有完善的應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。三、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾收集、清運及雨、污水井管理的疏通1、服務時間：每天06:30—18:00；2、樓道清潔：清掃2次/天，拖洗1次/天；公共場所、綠地、道路：每天循環(huán)保潔；溝渠池井、標識牌、信報箱：隨時保潔；垃圾清運：2次/天；公共雨水、污水管道疏通：1次/2天（檢查）；發(fā)現(xiàn)堵塞，隨時清理疏通；3、四害消殺：蚊蟲消殺4次/月。四、公共綠化的養(yǎng)護與管理1、防治病蟲害；2、喬木修剪：2次/年；草坪修剪：8次/年；灌木修剪：8次/年。五、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理1、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩序；2、安全部門建立24小時值班制度；3、對火災等突發(fā)事件有相應的預案；4、定期開展消防與安全宣傳，消防演習：1次/年。六、交通秩序與車輛停放1、經(jīng)營性停車場有合法手續(xù)，有交通標識和進出憑據(jù)；2、引導車輛有序停放，對亂停車輛進行提醒；3、經(jīng)營性停車場有巡視，發(fā)現(xiàn)問題按照車主留下的聯(lián)系方式盡快與車主取得聯(lián)系。七、物業(yè)裝飾裝修管理服務1、業(yè)主在辦理裝修裝飾時，告知其裝修裝飾中的禁止行為和注意事項；2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關部門依法處理；3、配備專業(yè)的裝修管理人員指導業(yè)主，使業(yè)主能正確使用房屋，保證裝修質量。八、

物業(yè)檔案資料管理1、建立物業(yè)檔案資料管理制度；2、檔案資料有專人管理，借閱有記錄。九、其他服務1、報修服務時間：提供24小時維修服務，急修：10分鐘到達或者按約定時間到達；2、向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務電話和公司的投訴電話；3、社區(qū)文化活動：每季度開展一次。第三條物業(yè)管理服務質量一、房屋外觀：1、小區(qū)外觀完好、整潔，玻璃幕墻清潔明亮無破損；標識明顯，無任何搭建物；2、空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集、支架無銹蝕。二、設備運行：1、設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠蟲害發(fā)生；2、各種設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故發(fā)生；3、保證正常供電供水，備用應急發(fā)電機可以隨時起用。三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：1、道路、樓道等公共照明完好；無事故隱患，記錄完整；2、大廈范圍內道路通暢、路面平坦及各種共用設施完好。四、環(huán)境衛(wèi)生：1、垃圾日產日清，定期進行清潔衛(wèi)生和四害消殺；2、房屋共用部位保持潔凈，無亂貼、亂畫及無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，無紙屑、煙頭等廢棄物；3、小區(qū)內排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染。五、綠化：1、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損無斑禿；2、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。六、交通秩序與車輛停放：1、進出大廈車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；2、停車場專人疏導，管理嚴格，停放整齊，場地整潔，出入有登記。七、保安：1、小區(qū)基本實行封閉式管理；2、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班與巡邏制度，保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責。八、消防：1、消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時起用，無火災隱患；2、訂有突發(fā)火災應急方案，在明顯處設立消防疏散圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：1、零星養(yǎng)護維修項目，做到“小中修不過夜，小項目不過一天，一般項目不過三天”；2、計劃養(yǎng)護訂立科學的大、中、小修三級修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。第四條物業(yè)服務費用（不包括房屋共用部位共用設備設施大中修、更新、改造的費用）一、物業(yè)服務費，業(yè)主或物業(yè)使用人應于每年月日前向甲方交納。因業(yè)主自身原因未能在按期交納各項費用的，物業(yè)服務企業(yè)（管理處）將按照法規(guī)規(guī)定收取從日起物業(yè)服務費（每日千分之五）的滯納金。連續(xù)三個月未交納物業(yè)服務費等費用的，物業(yè)服務企業(yè)（管理處）有權拒絕為該業(yè)主提供保安、保潔、水、電維修等服務。二、物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇酬金方式：物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積按月交納，具體標準如下：（一）多層住宅物業(yè)服務費：0.5元/平方米·月；（二）高層住宅物業(yè)服務費：0.82元/平方米.月（三）商業(yè)用物業(yè)服務費：0.82元/平方米·月；以上物業(yè)服務收費標準均不含公共水、電費；電梯維護保養(yǎng)費用。

三、物業(yè)服務費于本物業(yè)交付使用之日起計收。物業(yè)交付使用后，因乙方原因空置房屋，乙方按物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定全額交納物業(yè)服務費；四、乙方出租物業(yè)的，物業(yè)服務費用由乙方交納；乙方與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，乙方負連帶交納責任。乙方與物業(yè)使用人之間的交費約定，乙方應及時書面告知甲方。五、乙方轉讓物業(yè)時，須交清轉讓之前的物業(yè)服務費用和物業(yè)代收費用。第五條其他有償服務費用停車場服務費用物業(yè)內車位所有權屬依照法定或業(yè)主與開發(fā)商簽訂的相關合同與協(xié)議。甲方不承擔車輛保險及車內物品的保管責任。

1、屬于開發(fā)商所有的停車場車位，使用人須交納車位場地使用費及服務費用，收費標準按；。2、小區(qū)配套停車位，應按照下列標準向甲方交納車位服務費：機動車位服務費標準（1）、地下停車場車位：包月停車每車位每月100元；地面固定停車位每車每月50元。（2）商業(yè)區(qū)內車輛臨時停放或按月存放，按照開封市社會公共類停車場的市場調節(jié)價執(zhí)行。第六條預收代收代繳收費服務一、開戶費用的收繳甲方將按照相關部門要求代收供水、供電等費用，具體繳費標準按相關部門的收費標準收取。二、日常費用的收繳受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費等代收、代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業(yè)服務收入），收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。必要可增加損耗費用。

乙方在辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)（管理處）預收第一年物業(yè)服務費。第七條住宅專項維修資金根據(jù)《開封市住宅專項維修資金管理辦法》，（開封市人民政府辦2011第30號令）按無電梯房每平方米40元，電梯房每平方米60元，非住宅每平方米120元收取。第八條保險一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由甲方代行辦理；二、乙方的私人自有財產、人身安全、車輛等的保險由乙方自行辦理。第九條其它約定事項一、業(yè)主自用部位的維修、養(yǎng)護及提供其他特約服務，服務報酬由甲方與乙方業(yè)主或物業(yè)使用人另行約定；二、本物業(yè)管理區(qū)域內，屬于全體業(yè)主所有的其他物業(yè)共用部位、公用設備設施統(tǒng)一委托甲方經(jīng)營，經(jīng)營收入納入物業(yè)服務費收入。第十條違約責任一、甲方違反協(xié)議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方應按國家或地方行業(yè)主管部門規(guī)定的標準向乙方、其他業(yè)主支付違約金；二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，由乙方賠償由此給其他業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失并承擔相應違約責任；三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；甲方已經(jīng)收取的，乙方和物業(yè)使用人有權要求甲方雙倍返還；四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，并承擔從逾期之日起，物業(yè)服務費按每天千分之五、水、電費按每天百分之一計算的違約金，連續(xù)三個月未交納物業(yè)服務費等費用的，甲方有權拒絕為乙方業(yè)主及使用人提供保安、保潔、水電維修等各項服務或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟；五、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接還是間接，均構成對甲方的免責事由，即甲方均不負賠償之責：1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；2、甲方已履行本協(xié)議約定的義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成的損失的；4、在本物業(yè)內發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災、盜竊等事由所致之損害，但非因甲方故意或過失所致。5、因非甲方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其共用設施設備運行障礙造成損失的；6、乙方或物業(yè)使用人未經(jīng)甲方同意，擅自委托甲方工作人員提供服務所致之任何傷害；7、因乙方業(yè)主或第三者之故意或過失所致，或業(yè)主、使用人違反本協(xié)議、《臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）》和其他物業(yè)管理規(guī)定所致的一切