三亞鳳凰國(guó)際水城概念規(guī)劃

SanyaPhoenixInternationalWaterZoneConceptPlanningProject三亞鳳凰國(guó)際水城概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)提綱 Summary原址分析

Thesiteanalysis我們的設(shè)計(jì)目標(biāo)

Ourdesignobjective設(shè)計(jì)進(jìn)程

Thedesignprogress設(shè)計(jì)理念

Theconcept設(shè)計(jì)角度

Thedesignvision世界

TheWorlds 建筑形式及風(fēng)格 ArchitectureStyles建筑高度 Buildingheight交通組織和人行流線規(guī)劃 Trafficsystem&PedestriannetworkPlanning區(qū)內(nèi)交通 Transportationinsidethezone停車(chē)規(guī)劃 Parkingplanning綠地與開(kāi)放空間系統(tǒng) Green&OpenSpaceSystem夜間照明設(shè)計(jì) LightingDesign水文構(gòu)造 Hydrologymanagement規(guī)劃理念 StrategicPlanningConcept分期開(kāi)發(fā)構(gòu)想 PhasingConcept分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理

Managementofconstructionphases財(cái)務(wù)計(jì)劃模式――分析思路 FinancialSimulation:AnalysisConcept項(xiàng)目發(fā)展

:通往大海 Thefuturedevelopmentoftheproject結(jié)論

ConclusionTheanalysis項(xiàng)目分析原址分析

Thesiteanalysis

本項(xiàng)目的原址位于三亞市西，占地約

2.2公頃。要求建筑容積率在

0.5～

0.7之間。主要制約因素

現(xiàn)有的水域和防洪治理設(shè)施主干道規(guī)劃將會(huì)影響三亞的空間布局現(xiàn)有的出海通道無(wú)法使大船通行ThesiteislocatedwestoftheSanyaprecinct.Thesiteareaisapproximately2,2hectares.Theaskingconstructionratioisbetween0,5and0,7.MainConstraintsTheexistingwaterareasandthefloodmanagementThemainsroadsplanningwillhaveaninfluenceonthespecialpatteringoftheprecinctThelinkwiththeseadoesn’tallowlargesboatstoenterthesite設(shè)計(jì)進(jìn)程Thedesignprogress設(shè)計(jì)進(jìn)程Thedesignprogress起初我們?yōu)樵撛擁?xiàng)目提出了了幾個(gè)規(guī)劃解解決方案，并最終在所有有方案中選擇擇了現(xiàn)在的這這一個(gè)。該方方案集中體現(xiàn)現(xiàn)了都市化與與大型住宅區(qū)區(qū)的便利化的的完美結(jié)合。。首先，我們選選擇了從城市市的多元空間間角度定義的的“都市化””這一特點(diǎn)：：相當(dāng)規(guī)模的的步行街區(qū)、、對(duì)所有三亞亞人開(kāi)放的露露天公共空間間、以及文明明鄰舍和生活活社區(qū)，這些些都是刻畫(huà)都都市氣氛必不不可少的元素素。像三亞鳳凰國(guó)國(guó)際水城這樣樣的新社區(qū)不不僅應(yīng)突出社社區(qū)休閑的主主題精神同時(shí)時(shí)還應(yīng)為三亞亞市樹(shù)立起新新的社區(qū)典范范和城市印象象.這就是我們?cè)谠趧?chuàng)建一個(gè)生生機(jī)昂然的生生活社區(qū)所面面臨的主要挑挑戰(zhàn)方案1-方案2–首選-方案3-方案4Severalsolutionshavebeenstudiedforthisplanningproject–wehaveselectedtheproposalwhowillofferthestrongcombinationofastrongurbanismcharactersaswellwiththeeffectivenessofalargehousingdevelopmentzone.Firstwehavechosenanurbanismdefinedbyit’sdiversityofspacescreated,withapedestrianscale,withopenpublicspacestoallSanyapeopleandwithastructureofboundedneighbourhoods.AnewdistrictliketheSanyaPhoenixWaterZoneshouldemphasizethecommunityvacationspiritbutshouldalsodevelopanewidentityfortheSanyaCity.Thisisforusthemainchallengetoovercomeinordertocreatealivingcity.Option1-Option2–preferred-Option3-Option4Theconcept設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)理念Theconcept4個(gè)典型空間定義義獨(dú)特而巧妙的的結(jié)合一個(gè)真正開(kāi)闊的的水岸：內(nèi)內(nèi)湖一個(gè)極具親和力力的城市印象：： 島嶼一個(gè)以自然生態(tài)態(tài)為導(dǎo)向的住宅宅： 綠色的指指環(huán)一個(gè)以運(yùn)動(dòng)休閑閑為主題的社區(qū)區(qū)： 高爾夫花花園Theuniquecombinationof4strongspacesdefinitionArealopenwaterarea:TheLakeAfriendlycityfeeling:TheIslandAnatureorientedhousing:ThegreenRingAsportandleisurearea:TheGolfGarden世界TheWorlds30個(gè)不同的戶型既既營(yíng)造出建筑的的多樣性也為市市場(chǎng)提供更多的的選擇30differenttypesofbuildingstocreatediversityinbotharchitectureandmarketingoffer真正的體驗(yàn)Thetrueexperience住戶和訪客進(jìn)入入這個(gè)新的社區(qū)區(qū)，每天都會(huì)發(fā)發(fā)現(xiàn)它“日新月月易”的另一面面。這是真正的“城城市生活的體驗(yàn)驗(yàn)”。Enteringthisnewareathevisitoraswellastheresidentshoulddiscovereachdayanewfaceofhiscityorcommunitydistrict.Thiswillbethereal“cityexperience”.建筑形式及風(fēng)格格ArchitectureStyles綠地與開(kāi)放空間間系統(tǒng)Green&OpenSpaceSystem區(qū)內(nèi)交通Transportationsysteminsidethezone為了便于交通，，我們考慮了若若干種途徑，以以最大限度滿足足個(gè)性化的生活活方式：一個(gè)完全由步行行街組成的交通通網(wǎng)一條自行車(chē)專(zhuān)用用道開(kāi)設(shè)通往該規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)主次干道道上公共汽車(chē)站站點(diǎn)的直接通道道-建議在湖上開(kāi)設(shè)設(shè)通往新區(qū)主要要站點(diǎn)的“水上上汽車(chē)”。Inordertofacilitatethetransportationseveralwayshavebeendesigntomatchthepeople’swayoflivingacompletenetworkofpedestrianroadsaprotectednetworkofbicycleroadsadirectaccesstothebuslinesonthemainaxisandontheroadsacrossthesiteaproposedlineofwaterbusestolinkedthemainaccesspointsonthelake停車(chē)場(chǎng)Parkings即使該區(qū)域?qū)⒃谠谝欢ǔ潭壬峡乜刂扑饺似?chē)的的使用，我們?nèi)匀匀徽J(rèn)為現(xiàn)在就就要很好地考慮慮這個(gè)問(wèn)題，以以免將來(lái)面對(duì)一一個(gè)真正的難題題。我們確定3種類(lèi)型的停車(chē)場(chǎng)場(chǎng):面向公眾的公共共停車(chē)場(chǎng)區(qū)內(nèi)公共停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)私人停車(chē)場(chǎng)Evenifthiszoneintendtobeusedwithfewindividualcars,itseemstousthat’simportanttotakecareabouttheparkingprobleminordernottofacearealprobleminthenearfuture.3typesofparkingsaresetup:Thepublicparking(accessibleforeverybody)Thepublicparkings(insidethezone)Theprivateparkings夜間照明設(shè)計(jì)LightingDesign設(shè)計(jì)構(gòu)想-以中央主軸線及及湖濱空間為夜夜間照明的主景景，并強(qiáng)調(diào)重要要公共空間領(lǐng)域域；-指認(rèn)本區(qū)夜間照照明之光點(diǎn)、光光軸等元素，以以建立可辨識(shí)的的都市空間架構(gòu)構(gòu)，提升夜間環(huán)環(huán)境品質(zhì)與活動(dòng)動(dòng)效率；-配合不同街區(qū)主主題，塑造夜間間建筑及街道景景觀之戲劇性效效果，傳達(dá)現(xiàn)代代文化、活潑與與休閑的意象；；夜間照明配置計(jì)計(jì)劃光點(diǎn)：門(mén)戶空空間,空間節(jié)點(diǎn),地標(biāo)建筑,主要開(kāi)放空間光軸：交通動(dòng)動(dòng)線,中央主軸線,河畔和湖岸DesignConceptPlanthemaincentralaxisandtheriverfrontasthemainpartofzonelighting;Designatesuchelementsaslightpointorlightaxistobuildthecognizableurbanspatialstructure;EmphasizethedramaticeffectstomatchthedifferentthemesindifferentzonesTheAssignmentofNightLightDesignLightsPointsGatewayspace,Spacenodes,LandmarkArchitecture,MainopenspaceLightAxesTransportationnetwork,Themaincentralaxis,Theriver-sideandthelakeshore水文構(gòu)造Hydrologymanagement為了建造一個(gè)和和諧的區(qū)域環(huán)境境，房屋應(yīng)該建建造在盡可能臨臨近水的地方。。因此，中心湖湖的水位必須保保持較少的變化化。為解決這一問(wèn)題題，我們?cè)O(shè)計(jì)了了一個(gè)能夠把水水疏導(dǎo)至若干個(gè)個(gè)分區(qū)的水資源源管理體系。在洪水來(lái)臨的情情況下，容量為為600000M3的中心湖能夠調(diào)調(diào)節(jié)水位，使水水位高差被有效效地控制在1.2米之內(nèi)。同時(shí)，上漲的大大部分水將被引引入內(nèi)運(yùn)河。這這些內(nèi)運(yùn)河的構(gòu)構(gòu)造使其能夠接接納4米高差的洪水。。設(shè)在地塊東部的的一座與橋相接接的水壩能夠蓄蓄水并有效阻止止洪水和控制潮潮差。Inordertoestablishaharmoniousdistrict,buildingsshouldbeclosetothewaterareas.Thelevelofthelakeshouldbekeptwithfewvariations.Byconsideringthefloodproblemweimagineasystemabletodistributewaterinseveralplaces.Incaseoffloodtheinteriorlakeisabletoregulatethewaterlevelwithacapacityofmorethan600

000M3byincreasingthelevelof1,20mInthesametimemainwaterflowswillbedivertedtothecanals.Theshapeofthesecanalscouldaccepta4mhighflood.Adamcreatewiththenewbridgeontheeastsideofthesitewillblockthewaterandthetideincaseofflood水質(zhì)Waterquality水質(zhì)狀況是極其其重要的，以保保證項(xiàng)目場(chǎng)地水水上運(yùn)動(dòng)的成功功。兩條流經(jīng)項(xiàng)目場(chǎng)場(chǎng)地的河流為湖湖供水。一個(gè)由特殊植物物組成的過(guò)濾池池系統(tǒng)設(shè)在上游游，這樣能夠?yàn)闉楹峁┳匀粌魞艋乃?。種植在湖畔周?chē)鷩退械乃参飳⒀a(bǔ)充充水的自然凈化化設(shè)置。ThisisamajoraimtodevelopwithsuccessallthewateractivitiesThelaketakewaterformthe2rivers.Thenaturalfiltrationsystemisinstalledatthejunction.Thisfiltrationsystembasedonwaterplantspurificationwillallowapurewatertoenterthelake.Morespecialwaterplantslikereedsareinstalledinthelakeandriversinordertoincreasethenaturalfiltrationsystem生態(tài)管理Ecologicalmanagement“取之于地,用之于地”的土土地管理原則在景觀設(shè)計(jì)中引引入改良和凈化化環(huán)境的植被1to1earthmanagementIntroducesmallplantspurificationsystemsaslandscape建筑高度Buildingheight建筑高度是以陸陸地使用規(guī)劃、、景觀和天空背背景輪廓為設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)的。我們的主要目標(biāo)標(biāo)是:-為景觀設(shè)計(jì)或水水面增加開(kāi)闊的的空間-突出主要軸線并并進(jìn)行光照分析析處理-沿運(yùn)河、湖岸及及該規(guī)劃地塊邊邊緣布局高層公公寓樓Thebuildingheightdecisionisbasedonthelanduseplanning,landscapeandskylineThemainobjectivesare:-Increasetheopenspacesforlandscapingorwaterareas-Strengthensomemainaxisanddealwiththesunanalysis-Arrangethehighriseapartmentsalongthecanals,lakefrontandontheborderofthesite財(cái)務(wù)計(jì)劃模式――分析思路FinancialSimulation:AnalysisConcept為了測(cè)算出該塊塊區(qū)域土地可能能的批租/拍賣(mài)價(jià)格，我們采用倒算法法，通過(guò)對(duì)各功能地地塊進(jìn)行具體的的分析，計(jì)算出在各功能能地塊的IRR達(dá)到合理水平，能夠滿足二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的投資獲獲利前提下，相對(duì)應(yīng)的二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商支付的土土地成本。二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)商支付的的土地成本，也也正是本項(xiàng)目投投資商通過(guò)批租租/拍賣(mài)形式獲取的的土地銷(xiāo)售收入入；為了保證開(kāi)發(fā)模模式的合理性，，我們采用了比比較通行的測(cè)算算模式：即則對(duì)對(duì)功能塊中可能能出租的物業(yè)，，假設(shè)50％的出租，50％的出售比例，，來(lái)測(cè)算在一定定成本下IRR值是否能夠達(dá)到到市場(chǎng)的平均水水平。在實(shí)際運(yùn)運(yùn)作過(guò)程中，投投資商可以根據(jù)據(jù)需求對(duì)租售比比例進(jìn)行調(diào)整。。由于住宅地塊塊自身的性質(zhì)，，我們假設(shè)100％出售；采用針對(duì)不同類(lèi)類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，，開(kāi)發(fā)商期望的的合理稅后凈投投資回報(bào)大致如如下：住宅物業(yè)：6－10％，本案我們以以10％為測(cè)算值；商業(yè)金融：8－15％，本案我們以以12％為測(cè)算值；文化娛樂(lè)：8－15％，本案我們以以10％為測(cè)算值；Togetapossibleleasing/sellingprice,thereasonableIRRnumbercomparingisnecessary.Thesamewayisusedtocalculatethesecondarydevelops’needs.Asaresult,thecostforsecondarydevelopersissomehowequaltotheincomegotfromleasing/sellingoftheland.Toensurethecorrectdevelopment,theplanusedtheuniversalcalculatingmodel.Fortheresidentialprogramallthepropertyissoldout,forotherprograms50%propertyissoldoutand50%propertyisleased.Underthevariousdevelopingmodelswithdifferentprograms,thereasonableIRRaftertaxisasfollowing:Residential:6-10%(10%inthiscase)Commercial:8-15%(12%inthiscase)RecreationalandEntertainment:8-15%(10%inthiscase)

SiteArea(Sqm)BuildingArea(Sqm)BasicConstructionCostMiddleConstructionCostHighQualityConstructionCost

用地面積(平方米）建筑面積(平方米）最低要求建筑成本普通要求建筑成本高檔要求建筑成本

SingleCostTotalCostSingleCostTotalCostSingleCostTotalCost

單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)HousingVilla

別墅住宅2124441977￥800￥33581416￥1500￥62965155￥2000￥83953540Townhouse

低層住宅1563946917￥1000￥46916670￥1800￥84450006￥2500￥1172916754-6FloorApartment

4-6層公寓132005633107￥1000￥633107180￥1800￥1139592924￥2500￥158276795010-20FloorApartment

10-20層公寓632789577￥1500￥134366055￥2400￥214985688￥3500￥313520795Commercial&Entertainment

商業(yè)娛樂(lè)

192155￥2000￥384310000￥3000￥576465000￥4000￥768620000Sports

運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所19342

￥200￥3868400￥200￥3868400￥200￥3868400Golf

高爾夫球場(chǎng)159553

￥250￥39888250￥250￥39888250￥250￥39888250GreenSpace

綠化370295

￥100￥37029500￥100￥37029500￥100￥37029500WaterArea

水域515597

￥50￥25779850￥50￥25779850￥50￥25779850Roads&Squares

道路廣場(chǎng)設(shè)施344692

￥200￥68938400￥200￥68938400￥200￥68938400

總建筑成本

￥1407785721￥2253963173￥3041658360分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的的管理Managementofconstructionphases目標(biāo)-從工程建設(shè)伊始始就創(chuàng)造出強(qiáng)烈烈的社區(qū)風(fēng)格-防止水土流失-避免分期開(kāi)發(fā)建建設(shè)的干擾Objectives:CreateastrongfeelingfromtheearlybeginningoftheconstructionReducetheerosionandearthdrainagetotheseaReducedisturbanceduringtheconstructionprocess分期開(kāi)發(fā)構(gòu)想PhasingConcept兩種分期開(kāi)發(fā)的的模式可以作為為參考：第一種模式：一期完成中心湖湖及湖濱建設(shè)；；同時(shí)為使一期期的開(kāi)發(fā)形成合合理的規(guī)模，島島嶼上的建筑與與公共商業(yè)區(qū)的的建筑可以同時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)。隨著中央島嶼及及景觀帶河等區(qū)區(qū)域的開(kāi)發(fā)，二二期建設(shè)不僅完完善中心商務(wù)及及住宅區(qū)，而且且塑造不同風(fēng)格格的社區(qū)面貌。。第二種模式：該模式在第一期期建設(shè)時(shí)盡量縮縮減開(kāi)發(fā)資金，，即只建起中心心島嶼的一半并并完成主干道的的建設(shè)。Wepropose2versionsofthephasingstageVersion1:Tocompletetheconceptofthelakeandtobuildarudimentoflakeshore,theplanistostarttheriverdivertion,theislandandthepublicbuildingsinthefirstphase.Toachieveareasonablescaleinthefirstdevelopmentstage,residentialareaintheislandistobedevelopedalongwiththecommercialandpublicbuildings.FollowingbytheconstructionoftheIslandthepartiallandscapeofthelakeshore，anintegrateddistrictwillcomplete.Amodernurbancharacterwithvariousstyleswillbeformed.Version2:Thisversionwillbelessexpensivetodevelopforthefirst