廣州高端物業(yè)調(diào)研

廣州高端物業(yè)調(diào)研2011年3月16日晚，歷時(shí)六個(gè)月完成的廣州電視臺(tái)40集大型紀(jì)錄片《珍藏廣州》的慶功宴在代表廣州歷史與人文形象的長(zhǎng)堤舉行，《珍藏廣州》通過(guò)探尋廣州特色的景點(diǎn)、建筑、街道等，講述廣府文化與嶺南歷史的情懷。值得一提的是，該節(jié)目的制片合作方之一景興地產(chǎn)，在繼嶺南會(huì)、凱旋會(huì)之后的新項(xiàng)目愛(ài)群薈景灣正是坐落于長(zhǎng)堤這條廣州歷史人文走廊之上，成為建國(guó)以來(lái)長(zhǎng)堤唯一一座新建的住宅物業(yè)。文?今日地產(chǎn)劉冬冬高端物業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈了。盡管樓市調(diào)控不斷，但北上廣深等一線城市的豪宅市場(chǎng)依然保持熱銷(xiāo)之勢(shì)，平均每天有近億資金進(jìn)入，豪宅逐漸進(jìn)入干萬(wàn)級(jí)時(shí)代。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年，單上海一地就有60個(gè)均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元以上的樓盤(pán)，總成交量為2342套房源共計(jì)53.78萬(wàn)平方米，總成交金額360.45億元，均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的新盤(pán)數(shù)量比2009年翻一番。盡管如此，一線城市豪宅市場(chǎng)仍然是挑剔和較為理性的，畢竟對(duì)動(dòng)輒干萬(wàn)的買(mǎi)賣(mài)，誰(shuí)也不會(huì)掉以輕心，何況對(duì)象是見(jiàn)多識(shí)廣的主流社會(huì)人群。高端物業(yè)同樣需要拿出渾身解數(shù)來(lái)打動(dòng)買(mǎi)家。但高端物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡并不完全等同于普通住宅，營(yíng)銷(xiāo)方式是其次，本身的價(jià)值才是影響買(mǎi)家判斷的主導(dǎo)因素。無(wú)論是通過(guò)占據(jù)優(yōu)質(zhì)地段、稀缺景觀還是其他的極致資源，又或者是通過(guò)不同的物業(yè)形態(tài)，豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越傾向于這樣一個(gè)法則，從"差異化"向"唯一性"發(fā)展，誰(shuí)的價(jià)值更扎實(shí)，誰(shuí)就掌握話語(yǔ)權(quán)。城市高端物業(yè)品類(lèi)之鑒住宅和城市的發(fā)展密不可分，往往城市最極致的位置都留給了高端物業(yè)。當(dāng)然，高端物業(yè)作為主流人群自我需求不斷提高的產(chǎn)物，其本質(zhì)代表著高質(zhì)量的生活水平。干萬(wàn)級(jí)的城市高端物業(yè)可能出現(xiàn)在這些地方:高檔次的商圈周邊，老城區(qū)成熟地段，CBD，毗鄰江山湖海的景觀帶......高端物業(yè)市場(chǎng)也在逐漸分化，每個(gè)品類(lèi)都可能滿足著不同種類(lèi)人群的置業(yè)需求。在北京，豪宅集中于長(zhǎng)安街中軸地帶、燕莎、奧北等區(qū)域；上海則集中于黃浦江、陸家嘴、余山等區(qū)域；而在廣州的珠江新城、二沙島、天河北、長(zhǎng)堤都不同程度地具備著這樣的屬性。但是，每一類(lèi)的單一屬性高端物業(yè)都面臨著尷尬。隨著城市極致資源的日益減少，加之中心城區(qū)用地的緊張，資源豪宅的需求釋放只能舍棄城市中心，向外圍流動(dòng)；而在繁華的商業(yè)地帶或辦公區(qū)氛圍過(guò)濃的商務(wù)區(qū)，盡管區(qū)域的規(guī)格較高，但大部分的區(qū)域價(jià)值都往往與居住無(wú)關(guān)。事實(shí)上，城市高端置業(yè)的需求除了區(qū)域偏重外，還有對(duì)住宅功能的偏重。目前城市住宅功能主要分成兩類(lèi)，一類(lèi)為以居住為主要功能的偏居住類(lèi)項(xiàng)目，該類(lèi)住宅通常以低密度低容積率、位于環(huán)境靜謐的商圈外圍、注重自身的園林打造為典型特點(diǎn)；與偏居住類(lèi)住宅的特點(diǎn)相反，另一類(lèi)住宅以社交、私人會(huì)所為主要功能，兼具自住用途的高容積率的單體建筑，這類(lèi)住宅往往位于城市核心地段，有著標(biāo)志性強(qiáng)的外觀，較為注重商務(wù)、城市配套的便利性，充分滿足城市精英的社交需求。此外，居住者的身份、地位也能通過(guò)占有這些稀缺資源而形成外化表現(xiàn)。懂得享受生活的主流社會(huì)人群，他們對(duì)居住的追求除了考慮到區(qū)位、資源的含金量外，同樣也關(guān)注到生活本身一一即使是投資性需求于此也并不矛盾，住宅的最終目的是居住。在市場(chǎng)的實(shí)際情況下，往往是擁有復(fù)合型品類(lèi)的高端物業(yè)能夠最先勝出，即在景觀、地段、商務(wù)等城市區(qū)位因素及物業(yè)形態(tài)之間尋找到平衡點(diǎn)，甚至兼具。全球最昂貴的公寓"海德公園一號(hào)"就是這樣一個(gè)例子。位于英國(guó)倫敦中心海德公園旁的騎士橋附近的"海德公園一號(hào)"，一墻之隔是海德公園，另一側(cè)的一米外就是騎士橋地鐵口，地鐵口對(duì)面是倫敦最繁華的商業(yè)區(qū)之一——肯辛頓商業(yè)區(qū)的中心地帶，相鄰不遠(yuǎn)是英國(guó)女王的官邸白金漢宮、大不列顛自然史博物館、泰晤士河。無(wú)論是在居住還是與居者身份的匹配上，"海德公園一號(hào)"都無(wú)疑是多種價(jià)值的極致復(fù)合。有厚度的人居價(jià)值人居價(jià)值的呈現(xiàn)形式上除了地段與業(yè)態(tài)這些硬性的指標(biāo)外，軟性因素也起到了至關(guān)重要的作用。假如"海德公園一號(hào)"沒(méi)有白金漢宮、大不列顛自然史博物館、泰晤士河這些代表倫敦城市底蘊(yùn)的因素作為支撐，其地位很難像現(xiàn)在一樣舉世聞名。在這個(gè)信息爆炸的時(shí)代，任何事物都可能呈現(xiàn)快餐式的發(fā)展，讓價(jià)值的呈現(xiàn)顯得單薄而沒(méi)有沉淀。當(dāng)人性開(kāi)始向價(jià)值的厚度開(kāi)始回歸時(shí)，建筑、地段、景觀以上的附加值越來(lái)越被被獲得認(rèn)可。就當(dāng)代中國(guó)城市的發(fā)展而言，從第一步是生產(chǎn)力的高速發(fā)展，物質(zhì)的極大豐富，到第二步是城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，環(huán)境的極大改善，接下來(lái)說(shuō)面臨的第三步則必然是每個(gè)城市人文特質(zhì)的宣揚(yáng)。人居的價(jià)值厚度即是如此，它是一座城市的底蘊(yùn)。當(dāng)這種底蘊(yùn)與住宅關(guān)聯(lián)的時(shí)候，人居被賦予了另外一層含義。當(dāng)每一座城市都"被"國(guó)際化的時(shí)候，真正能烘托其人文精神的不是高樓林立的商務(wù)區(qū)，而是干百年來(lái)蘊(yùn)藏城市歷史、與所在城市有著無(wú)數(shù)故事的地域。一個(gè)沒(méi)有精神和文化的城市是沒(méi)有靈魂的，也是沒(méi)有魅力的。最終決定一個(gè)城市凝聚力、影響力和輻射力的，就在于它的人文精神，這是城市的根與魂，是城市文明的核心。每一座城市都有著這樣的地方，積淀了厚實(shí)歷史文化遺產(chǎn)，見(jiàn)證著若干個(gè)時(shí)代的輝煌，在人文意義上城市核心，而在這種地段上衍生出的代言城市人文精神的高端物業(yè)越來(lái)越被具備眼光的買(mǎi)家所推崇。在北京飯店背后的霞公府，即是一個(gè)典型。霞公府素以"國(guó)宅”的姿態(tài)自居，憑借"鄰紫禁城，居王府井"而成為人文物業(yè)的焦點(diǎn)。北京飯店百年人文底蘊(yùn)的基礎(chǔ)，讓該項(xiàng)目除了地段資源的固有價(jià)值外，還恰到好處地與其所處的其他社會(huì)高端資源進(jìn)行對(duì)接，形成了特有的主流圈層文化。霞公府矗立在歷史、人文和商業(yè)的交匯點(diǎn)，東接王府井商圈，匯聚高端國(guó)際品牌與興旺的人氣，西毗紫禁城，也為項(xiàng)目的人文環(huán)境帶來(lái)了京城買(mǎi)家比較看重的正統(tǒng)皇族文脈。霞公府如同一個(gè)價(jià)值銜接空間，將北京城區(qū)的一線資源進(jìn)行整合、挖掘與提升。而重慶的協(xié)信公館或多或少也具備該類(lèi)物業(yè)的特質(zhì)。與協(xié)信公館隔江相望的是北嘴CBD和解放碑CBD交界，而其所處的位置正是陳誠(chéng)公館的舊址，承載陪都時(shí)期重慶城市底蘊(yùn)下的厚重歷史。據(jù)資料記載，陳誠(chéng)公館是陪都時(shí)期民國(guó)上將陳誠(chéng)會(huì)晤同僚、名流、商賈的主要場(chǎng)所，許多影響近代歷史的重要會(huì)議、決策以及重要的事件都在此發(fā)生，對(duì)重慶而言，陳誠(chéng)公館不僅是城市名片，更是重慶的歷史活印記。協(xié)信公館在建造的過(guò)程中，原汁原味地修復(fù)保留了陳誠(chéng)公館的外觀，更將其打造成為重慶頂級(jí)的私人會(huì)所，作為渝中貴族文化的精魄的當(dāng)代延伸，這一層關(guān)系讓協(xié)信公館的人居價(jià)值也上升到城市人文的高度。上海的外卜灘、南京的古城墻邊諸如此類(lèi)的元素都擁有著城市人文代言的屬性，然而這些位置由于對(duì)歷史的保護(hù)，通常已經(jīng)不再有新樓盤(pán)興建，如在上海離外灘最近的新盤(pán)也至少有一江之隔，這使此類(lèi)物業(yè)的出現(xiàn)更顯得彌足珍貴。城市人文精神厚度進(jìn)一步被市場(chǎng)認(rèn)可背后體現(xiàn)的是：一個(gè)城市在國(guó)際化的同時(shí)，其人文特質(zhì)也在復(fù)興。這不失為中國(guó)社會(huì)一味追求城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一種觀念進(jìn)步。誰(shuí)在代言廣州？對(duì)于廣州而言，西塔、小蠻腰是新廣州的名片，而廣州的人文名片，則是長(zhǎng)堤。長(zhǎng)堤坐擁珠江一線江景、廣府雙中軸交匯、緊銜老城區(qū)商業(yè)空間，同時(shí)成為承載老廣州的人文記憶，它與上海的外灘、北京的長(zhǎng)安街、南京的古城墻具有同等的地位。作為貫穿廣州歷史的人文地標(biāo)中心，長(zhǎng)堤不僅是海上絲綢之路的起點(diǎn)，而且這里有廣州曾經(jīng)最高建筑愛(ài)群大廈、海關(guān)、國(guó)外銀行、解放橋等包含文化價(jià)值和人文內(nèi)涵的歷史符號(hào)。一百年前，大量的商品從長(zhǎng)堤上船，源源不斷地輸往國(guó)外。長(zhǎng)堤為廣州發(fā)展成為第一代金融中心奠定了基礎(chǔ)，隨著十三行、南方大廈、海珠大戲院、一德路等商業(yè)市場(chǎng)的不斷出現(xiàn)，長(zhǎng)堤商圈逐漸形成了舊廣州的繁華商業(yè)中心地帶，隨之而來(lái)的便是日益旺盛的人流，形成了當(dāng)時(shí)最具規(guī)模的城區(qū)居住圈。這些，都成為長(zhǎng)堤與老廣州的故事與淵源。能在上海外灘建樓幾乎是不可想象，然而這在廣州長(zhǎng)堤卻成為現(xiàn)實(shí)。2011年年初，愛(ài)群薈景灣的開(kāi)盤(pán)，讓50年都沒(méi)有新建樓盤(pán)的長(zhǎng)堤成為了廣州高端住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，并掀起了一股老城區(qū)高端置業(yè)需求抗^JCBD的高潮。這其中的一部分原因是由于隨著城市化快速發(fā)展，中心城區(qū)的土地資源日益稀缺，老城區(qū)核心文化區(qū)和珠江沿線地塊顯得越發(fā)顯得珍貴，城區(qū)中任何一個(gè)臨江樓盤(pán)本身就已經(jīng)具有的極強(qiáng)的價(jià)值潛力。而在景觀之上還承載著城市人文代言的意味，使得買(mǎi)家對(duì)愛(ài)群薈景灣的價(jià)值認(rèn)同度再次提高。2011年3月16日，廣州電視臺(tái)40集大型紀(jì)錄片《珍藏廣州》完播，《珍藏廣州》通過(guò)探尋廣州特色的景點(diǎn)、建筑、街道等，講述廣府文化與嶺南歷史的情懷，這無(wú)異于是一部廣州的形象片，其慶功宴必然選擇在最能代表廣州人文情懷的地方舉行，這個(gè)地方不是CBD，不是小蠻腰，而是長(zhǎng)堤。時(shí)至今日，廣州長(zhǎng)堤水岸不但擁有老廣州傳統(tǒng)中軸的歷史價(jià)值，更承載著厚重的廣府人文，它還延續(xù)著廣州開(kāi)埠以來(lái)形成的商業(yè)、金融、飲食、娛樂(lè)等氛圍，現(xiàn)在富庶依然，老城區(qū)核心文化區(qū)和珠江沿線地塊顯得越發(fā)寸金寸土，周邊的商貿(mào)氣息非常濃郁，加之與多家銀行總部為鄰，成為