前期物業(yè)工作流程及管理制度手冊(cè)

目錄一、前言二、術(shù)語(yǔ)解釋三、物業(yè)管理早期介入程序（P5-20）1、TOC\o"1-2"\n目的2、適用范圍3、職責(zé)3、方法和流程控制4、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入5、施工建設(shè)階段介入四、新建物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（P21-50）1、TOC\o"1-2"\n目的1、適用范圍2、職責(zé)3、方法和流程控制4、物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求5、相關(guān)表格五、新建物業(yè)交付工作程序（P51-56）1、目的2、適用范圍3、職責(zé)3.1項(xiàng)目公司職責(zé)3.2物業(yè)管理公司職責(zé)4、程序要點(diǎn)4.1物業(yè)交付的條件4.2交付前的準(zhǔn)備4.3物業(yè)交付工作流程4.4交付期間收費(fèi)管理.24.4.3六、物業(yè)質(zhì)量保修處理操作標(biāo)準(zhǔn)（P57-60）1、目的2、適用范圍3、職責(zé)4、方法和流程控制5、報(bào)修工作流程七、營(yíng)銷階段委托物業(yè)服務(wù)工作流程（P61-63）1、TOC\o"1-2"\n目的2、適用范圍3、營(yíng)銷配合工作方案3.1早期營(yíng)銷階段介入3.2《物業(yè)服務(wù)方案》策劃階段3.3開盤階段介入八附則注：“XX物業(yè)管理有限公司”以下簡(jiǎn)稱“XX物業(yè)”前言為充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)促進(jìn)物業(yè)保值增值的作用，明確在物業(yè)企業(yè)介入期間各項(xiàng)工作的內(nèi)外部責(zé)權(quán)關(guān)系，提高工作效率及服務(wù)品質(zhì)，打造XX物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。二、術(shù)語(yǔ)解釋物業(yè)：已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施設(shè)備與場(chǎng)地。物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。選自《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)早期介入：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)商或建設(shè)單位的邀請(qǐng)，在物業(yè)接管、用戶入住之前的各個(gè)階段，提出多方面的建設(shè)性意見,以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造條件。開辦費(fèi)：是指在項(xiàng)目集中入住前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期介入及新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等費(fèi)用。物業(yè)承接查驗(yàn)：主要是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。引自建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》物業(yè)承接查驗(yàn)：主要是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。引自建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》物業(yè)交付：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗(yàn)并接受房屋的過(guò)程中買賣雙方所實(shí)施的行為。建設(shè)工程質(zhì)量保修期（質(zhì)保期）：建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。承包單位對(duì)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的建設(shè)工程或者竣工驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)返修。質(zhì)保期限自項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。引自《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》商品房銷售質(zhì)量保修期（質(zhì)保期）：買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。引自《新商品房買賣合同范本》建設(shè)工程質(zhì)量保證金（質(zhì)保金）：是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。引自《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》物業(yè)服務(wù)早期介入程序1、目的規(guī)范XX物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱XX物業(yè)）對(duì)新建項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)早期介入的程序和內(nèi)容，區(qū)分相關(guān)部門工作權(quán)利義務(wù)，指導(dǎo)新建項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的開展，減少接管后的返修工作量，并在此階段制定出物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。2、范圍適用于XX物業(yè)承接開發(fā)商的新建物業(yè)項(xiàng)目早期介入工作。3.職責(zé)3.1XX物業(yè)前期部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2XX物業(yè)前期部負(fù)責(zé)擬定并與項(xiàng)目公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)階段各項(xiàng)會(huì)議，對(duì)項(xiàng)目工程招投標(biāo)、廠家考察提出合理化建議。3.3XX物業(yè)受開發(fā)商委托積極參與早期規(guī)劃，憑借物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及其資源，從維護(hù)業(yè)主（開發(fā)商與未來(lái)業(yè)主）利益的立場(chǎng)出發(fā)，為開發(fā)商在物業(yè)各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗(yàn)收到前期物業(yè)管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業(yè)的開發(fā)建設(shè)在滿足物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的同時(shí)努力做到盡善盡美，以減少未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)功能與質(zhì)量的抱怨。3.4XX物業(yè)協(xié)調(diào)開發(fā)商無(wú)償為XX物業(yè)提供辦公場(chǎng)所，開發(fā)商根據(jù)約定支付早期介入開辦費(fèi)用并與XX物業(yè)保持良好的溝通，對(duì)于XX物業(yè)公司提出意見應(yīng)給予工作回復(fù)配合完善，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造條件。4、方法和流程控制4.1前期介入的一般程序.2XX物業(yè)組成工作領(lǐng)導(dǎo)小組；前期介入領(lǐng)導(dǎo)小組前期介入領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)估人員介入人員驗(yàn)收人員以上所有相關(guān)費(fèi)用由早期項(xiàng)目開辦費(fèi)中開支。.4計(jì)劃實(shí)施，XX物業(yè)4.1.5XX物業(yè)與開發(fā)商雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。4.1.6項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案、說(shuō)辭、承諾等內(nèi)容均由XX物業(yè)提供，包括但不限于：物業(yè)管理服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)服務(wù)合同、提供的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容、專項(xiàng)/4.2物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧?改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求；更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)“先天不足”4.2.2設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修成本方面建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用。日常管理方面中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺(tái)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；人流通道、車輛進(jìn)出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實(shí)；垃圾箱及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。日后管理服務(wù)方面從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象來(lái)決定這些設(shè)施配備。物業(yè)自身方面綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用、公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán)系統(tǒng)、房型功能構(gòu)想與匹配比例、內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等以提升物業(yè)內(nèi)在價(jià)值和環(huán)境效果。4.2.監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實(shí)。4.3早期介入主要分兩個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工建設(shè)階段。4.3.1主要是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等：如總體設(shè)計(jì)、電氣工程、給排水工程、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2此階段物業(yè)管理企業(yè)受開發(fā)商委托介入工程監(jiān)理，通過(guò)參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多一份保障；對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全面了解，尤其是對(duì)基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等，對(duì)保證后續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。5、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入5.1XX物業(yè)應(yīng)該對(duì)欲開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專業(yè)意見，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報(bào)告，以便開發(fā)商在決策時(shí)能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見，減少?zèng)Q策的盲目性和隨意性，這就要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估。5.1.1《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.2市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.3總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書、設(shè)計(jì)施工圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。5.1.4開發(fā)商組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)（所屬項(xiàng)目管理中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、發(fā)展部、營(yíng)銷策劃部、XX物業(yè)5.1.5XX物業(yè)組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察，形成可行性調(diào)研報(bào)告。5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：5.2.1XX物業(yè)參與開發(fā)商具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告需開發(fā)商提前1個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì)。5.2.2XX物業(yè)接到書面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組，并向開發(fā)商提交評(píng)估所需的開發(fā)資料目錄。5.2.3開發(fā)商接到資料目錄后3日內(nèi)向XX物業(yè)5.2.4XX物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。5.2.5XX物業(yè)組織的評(píng)估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。5.2.6XX物業(yè)相關(guān)部門在XX物業(yè)組織的評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。5.2.7評(píng)估小組根據(jù)XX物業(yè)5.2.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由XX物業(yè)相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交XX物業(yè)5.2.9XX物業(yè)總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交開發(fā)商。5.3此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿足開發(fā)商的要求為目的，是屬于開發(fā)商委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型。若開發(fā)商沒有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，XX物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見。5.4項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。.....25.4.2便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速。5.4.2消防設(shè)備、設(shè)施配置（消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)淋等）充分合理，使用可靠。消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。5.4.2各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車地。機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。5.4.2根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如住宅底層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開。如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓球、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。5.4.2水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。5.4.2安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。5.4.2屋面應(yīng)充分考慮到防水及保溫效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊求。墻體應(yīng)充分考慮到防水、保溫、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，爐灶宜避開口設(shè)置。衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便檢修。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔設(shè)置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.4.2室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施?？照{(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾10度左右。當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電配出回路設(shè)計(jì)分配合理。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜行設(shè)置。聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5.4.2景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.4.2應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。就開發(fā)商的建安內(nèi)容需委托XX物業(yè)立項(xiàng)辦理的事宜（樓棟號(hào)、垃圾箱、示欄、園林座椅、路燈、車場(chǎng)配套設(shè)施及地標(biāo)線、弱電安防系統(tǒng)等），要求開發(fā)商以書面委托XX物業(yè)主持牽頭處理，最后由項(xiàng)目公司發(fā)起付款流程。樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置應(yīng)保護(hù)措施。樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。5.4.2住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技處理。垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量影響住戶及環(huán)境。宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.4.2物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)用房功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置，按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房；位置：宜住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。業(yè)委會(huì)、居委會(huì)功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室面積：業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處5.4.2應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)并預(yù)留充足備品備件,考慮后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。6.施工建設(shè)階段介入6.1XX物業(yè)在開發(fā)商已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開始介入主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。6.2XX物業(yè)介入工程監(jiān)理，尤其是對(duì)基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會(huì)有所了解，對(duì)保證后續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。6.3施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容6.3.1XX物業(yè)成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。開發(fā)商應(yīng)設(shè)定專人與XX物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)XX物業(yè)的建議，如項(xiàng)目公司對(duì)建議產(chǎn)生異議情況，XX物業(yè)將文件抄送項(xiàng)目管理中心處理。.36.3.4XX物業(yè)定期參加地產(chǎn)項(xiàng)目部組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。6.3.5XX物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。6.4XX物業(yè)要從以下幾個(gè)方面提出建議：....26.5XX物業(yè)在開發(fā)商施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn).2地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶或泥漿進(jìn)行防水工程施工。防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重檢查：砼攪拌時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。6.5.3回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。6.5.4鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注：除地產(chǎn)的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼導(dǎo)致不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。6.5.5建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。6.5.6外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。6.5.7木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。6.5.8給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。新建物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.目的為了規(guī)范新建住宅小區(qū)物業(yè)管理接管驗(yàn)收活動(dòng)，明確開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理責(zé)任，新建住宅物業(yè)竣工后，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位本著明確責(zé)任、各負(fù)其責(zé)、嚴(yán)格驗(yàn)收、保證質(zhì)量的原則，切實(shí)維護(hù)廣大物業(yè)買受人的利益，做好物業(yè)接管驗(yàn)收工作。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本標(biāo)準(zhǔn)。2.適用范圍適用于XX物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX物業(yè)）與開發(fā)商的承接驗(yàn)收。3.職責(zé)4.1XX物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理部負(fù)責(zé)本指引的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；4.2XX物業(yè)下屬各物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格按有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)，并建立書面驗(yàn)收檔案，對(duì)不合格項(xiàng)目向開發(fā)商提出整改要求；4.3物業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)工程移交前，開發(fā)商應(yīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后達(dá)到“五通一平”方可進(jìn)行移交查驗(yàn)，每期建設(shè)應(yīng)當(dāng)包括與交通干道相連的道路以及與下一期建設(shè)項(xiàng)目做有效臨時(shí)隔離措施；如房屋及公共配套設(shè)施不具備承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)做臨時(shí)處理措施，力爭(zhēng)滿足業(yè)主/使用人入住要求。各開發(fā)商須積極配合物業(yè)服務(wù)中心做好查驗(yàn)工作，質(zhì)量整改工作，確保物業(yè)完好、完整移交。接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，開發(fā)商應(yīng)立即聯(lián)系施工方進(jìn)行整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，開發(fā)商應(yīng)按約返修時(shí)間，組織復(fù)驗(yàn)，最終達(dá)到承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4.方法和流程控制4.1承接方法控制4.1.1開發(fā)商應(yīng)按承接驗(yàn)收達(dá)到的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，在售房合同約定入伙日期之前2個(gè)月左右以《承接驗(yàn)收邀請(qǐng)函》形式通知XX物業(yè)4.1.2依據(jù)新建房屋竣工后開發(fā)商提出的承接驗(yàn)收邀請(qǐng)XX物業(yè)于5～10個(gè)工作日內(nèi)對(duì)該工程是否已具備承接驗(yàn)收條件予以預(yù)驗(yàn)收并記錄《新建房屋具備承接驗(yàn)收條件審核單4.1.3如同意承接驗(yàn)收XX物業(yè)驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的竣工圖紙和相關(guān)資料,按設(shè)計(jì)及施工要求編制《新建物業(yè)承接驗(yàn)收工作安排》，同時(shí)XX物業(yè)與開發(fā)商簽訂《新建房屋承接責(zé)任書.5樓宇的實(shí)物驗(yàn)收,應(yīng)注意對(duì)每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查。設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合和主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。對(duì)物業(yè)的其它公共配套系統(tǒng)、要考慮業(yè)主住用的安全和正常的使用功能4.1.6為在承接初期設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保期內(nèi)對(duì)施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控，開發(fā)商應(yīng)確保移交時(shí)，提供設(shè)備設(shè)施采購(gòu)及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計(jì)劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復(fù)印件，設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料，便于解決業(yè)主提出的合理缺欠及誤差，同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)積極配合XX物業(yè)4.2承接流程實(shí)施4.2.1XX物業(yè)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行驗(yàn)收。4.2.2在承接預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面《新建房屋具備承接驗(yàn)收條件審核單4.2.3達(dá)到驗(yàn)收要求標(biāo)準(zhǔn)后XX物業(yè)簽發(fā)《驗(yàn)收通知》約定時(shí)間驗(yàn)收，XX物業(yè)驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如驗(yàn)收有不合格的項(xiàng)目，XX物業(yè)4.2.4當(dāng)移交驗(yàn)收時(shí)房屋、設(shè)備、設(shè)施整改復(fù)驗(yàn)仍不合格，同時(shí)入伙時(shí)間已至，物業(yè)公司應(yīng)將承接驗(yàn)收不合格問(wèn)題編制報(bào)告，向開發(fā)商項(xiàng)目管理中心報(bào)請(qǐng)書面意見，由開發(fā)商項(xiàng)目管理中心領(lǐng)導(dǎo)決定是否承接，并和XX物業(yè)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，由開發(fā)商在限時(shí)內(nèi)完成維修或開發(fā)商支付相關(guān)費(fèi)用由XX物業(yè)4.2.5根據(jù)驗(yàn)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中，承接驗(yàn)收全部合格后，XX物業(yè)附：《新建物業(yè)承接驗(yàn)收流程圖》、《新建物業(yè)承接驗(yàn)收操作指引》1.新建物業(yè)承接驗(yàn)收流程圖 2.新建物業(yè)承接驗(yàn)收操作指引5.物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求（部分內(nèi)容可根據(jù)項(xiàng)目具體情況增減）5.1資料：.............房屋本體驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)......4.25.5房屋分戶驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn).1.1衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米..水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。6.5.2棚面、墻面、樓地面頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷、無(wú)脫皮、無(wú)裂紋、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬。墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬，無(wú)空鼓開裂現(xiàn)象。墻面塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。墻面油漆、刷漿色澤一致、無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。地面面層與基層粘結(jié)牢固、無(wú)空鼓、無(wú)裂縫、無(wú)脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平，陰角平直。地面木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。6.5.3門、窗塑鋼門窗開啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)無(wú)透氣現(xiàn)象，無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷，排水孔通暢、窗框與墻體連接防水到位。門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整，零配件齊全、位置準(zhǔn)確。電子防盜門通話清晰、完好、無(wú)銹跡。不銹鋼防盜門表面光亮，無(wú)刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。6.5.4電氣系統(tǒng)照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常。電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于IMΩ/KV。6.5.5智能化系統(tǒng)窗磁、門磁報(bào)警靈敏。緊急按鈕靈活。可視對(duì)講圖像、聲音清晰。6.5.6配套系統(tǒng)有線電視、電話線路暢通，設(shè)施完好。門鈴、對(duì)講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防護(hù)網(wǎng)安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡、無(wú)裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符、工作正常。6.5.7供暖系統(tǒng)供熱閥門位置準(zhǔn)確，開關(guān)嚴(yán)密靈活，壓力表平整，無(wú)滴漏。自動(dòng)排氣閥安裝規(guī)范，排氣靈敏。散熱片安裝平整，無(wú)銹漬，無(wú)灰塵，無(wú)滴漏。戶內(nèi)供熱管線均低于地面，無(wú)凸起，無(wú)滴漏。地?zé)峁芫€分布合理，散熱均勻，無(wú)堵塞，達(dá)到供熱規(guī)范要求。分水器安裝平整，無(wú)滴漏。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。設(shè)備管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固,無(wú)雜物。6.6.公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)6.6.1給排水系統(tǒng)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)清楚、設(shè)備表面油漆完好無(wú)損、安裝牢固、無(wú)滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。明溝、暗溝排水暢通、無(wú)積水、無(wú)斷裂、無(wú)雜物，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。下水、雨水通暢無(wú)滲漏，屋面排水通暢無(wú)積水。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無(wú)滲漏。地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和地漏的排水管，不應(yīng)與上部排水管連接，應(yīng)設(shè)置集水坑用污水泵排出。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無(wú)裂縫、池內(nèi)無(wú)雜物，管道井操作空間便于維修。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟動(dòng)關(guān)閉靈活，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫，防腐措施必須符合GBJ242的要求。6.6.2供配電系統(tǒng).變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。供配電系統(tǒng)無(wú)超負(fù)荷現(xiàn)象，接頭連接牢固，有足夠的接觸面積，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。電氣聯(lián)動(dòng)正確。.配電箱、柜、橋架的接地應(yīng)良好，并符合規(guī)范。強(qiáng)、弱電豎井應(yīng)獨(dú)立，強(qiáng)電、弱電線路設(shè)施應(yīng)走分設(shè)的豎井，過(guò)線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固。電纜穿墻孔封堵良好，無(wú)滲漏現(xiàn)象。電纜溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整，無(wú)積水和雜物。6.6.3暖通系統(tǒng)各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈活.排煙閥、送風(fēng)閥、風(fēng)檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密。管道的管架、支架、吊架應(yīng)牢固。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6.6.4中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷，設(shè)備的振動(dòng)防護(hù)和消音措施齊全。冷卻塔的水平衡，冷卻水排放正常。6.6.5電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。電梯能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行，選層、平層、停層準(zhǔn)確。機(jī)房?jī)?nèi)有承重吊環(huán)和限重標(biāo)識(shí)，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤車板手，手輪齊全，機(jī)房標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮。鋼絲繩干凈、無(wú)死彎和松股斷絲現(xiàn)象。電梯電源專用并與機(jī)房照明電源分開，每臺(tái)電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。梯門開啟順暢，無(wú)刮阻現(xiàn)象。電梯的各種安全保護(hù)開關(guān)動(dòng)作靈敏可靠。6.6.6消防系統(tǒng)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好、無(wú)滲漏水，水壓充足。消防用電設(shè)備主、備電源的自動(dòng)轉(zhuǎn)換裝置試驗(yàn)正常?；馂?zāi)報(bào)警控制器和消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備聯(lián)動(dòng)功能正確。對(duì)火災(zāi)探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障信號(hào)檢驗(yàn)，功能均正常。室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號(hào)均正常。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，應(yīng)在符合《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵，水流批示器、信號(hào)閥、壓力開關(guān)、電動(dòng)閥、電磁閥的控制功能、信號(hào)均正常。0氣體、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對(duì)其進(jìn)行手動(dòng)啟動(dòng)和緊急切斷聯(lián)動(dòng)，試驗(yàn)控制功能、信號(hào)均正常。1對(duì)與固定滅火設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制的其它設(shè)備動(dòng)作（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風(fēng)機(jī)、關(guān)閉防火閥等）進(jìn)行聯(lián)動(dòng)抽驗(yàn)。其控制功能、信號(hào)均正常。2防煙排煙風(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備的閥門的聯(lián)動(dòng)測(cè)試，報(bào)警聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)、消防控制室的直接啟停、現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)防煙排煙風(fēng)機(jī)；報(bào)警聯(lián)動(dòng)停、消防控制室遠(yuǎn)程停通風(fēng)空調(diào)送風(fēng)；報(bào)警聯(lián)動(dòng)開啟、消防控制室開啟、現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)開啟防排煙門；上述控制功能、信號(hào)均正常。3消防電梯的手動(dòng)控制和聯(lián)動(dòng)控制功能檢驗(yàn)，非消防電梯的聯(lián)動(dòng)返回首層功能檢驗(yàn)，其控制功能、信號(hào)均正常。4火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的檢驗(yàn)：在消防控制室的選層廣播；共用的揚(yáng)聲器強(qiáng)行切換試驗(yàn)；備用擴(kuò)音機(jī)控制功能試驗(yàn)。上述控制功能正常，語(yǔ)音清晰。5消防專用電話的檢驗(yàn)：消防控制室與所設(shè)的對(duì)講電話分機(jī)的通話試驗(yàn)；消防控制室的外線電話與"119"的通話試驗(yàn)。上述功能正常，語(yǔ)音清晰。6應(yīng)急照明、可燃?xì)怏w、切斷非消防電源及其他消防控制設(shè)備的檢驗(yàn)：功能、信號(hào)均正常。6.6.7道路系統(tǒng)路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無(wú)損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱安裝牢固、油漆完好。路面平整無(wú)積水，無(wú)水泥塊、無(wú)起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無(wú)缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。踏步砌筑平實(shí)、牢固、無(wú)裂縫。6.6.8停車場(chǎng)系統(tǒng)停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。車場(chǎng)道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無(wú)損。6.6.9保安、清潔、綠化設(shè)施保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識(shí)清晰、完好無(wú)損。保安監(jiān)控設(shè)備：監(jiān)控?cái)z錄資料保存期限至少15天，探頭分布合理具有紅外功能，周界報(bào)警反映靈敏，刷卡系統(tǒng)無(wú)死機(jī)現(xiàn)象，刷卡距離達(dá)到使用要求。其它同消防監(jiān)控設(shè)備。綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株、無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。6.6.10其它配套設(shè)施樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。信報(bào)箱安裝牢固、完好無(wú)損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。公告欄、告示牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。6.相關(guān)表格：《承接驗(yàn)收邀請(qǐng)函》《新建房屋一覽表》《新建房屋具備承接驗(yàn)收條件審核單》《新建房屋承接責(zé)任書》《驗(yàn)收通知》《新建物業(yè)承接驗(yàn)收工作安排》《小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗(yàn)收單》《小區(qū)公共綠化驗(yàn)收單》《新建房屋驗(yàn)收表》《質(zhì)量問(wèn)題整改通知單》《驗(yàn)收通過(guò)證明》

承接驗(yàn)收邀請(qǐng)函NO.物業(yè)公司：我公司位于市區(qū)路號(hào)幢新建工程業(yè)已竣工，并經(jīng)過(guò)了的建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收，現(xiàn)已驗(yàn)收合格，各項(xiàng)（技術(shù)）資料齊全。根據(jù)與你公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，特提請(qǐng)你公司于年月日前來(lái)接洽有關(guān)承接驗(yàn)收事宜。此致XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目部二零年月日簽收人：二零年月日――――――――――――――――――――――――――――――承接驗(yàn)收邀請(qǐng)函NO.物業(yè)公司：我公司位于市區(qū)路號(hào)幢新建工程業(yè)已竣工，并經(jīng)過(guò)了的建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收，現(xiàn)已驗(yàn)收合格，各項(xiàng)（技術(shù)）資料齊全。根據(jù)與你公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，特提請(qǐng)你公司于年月日前來(lái)接洽有關(guān)承接驗(yàn)收事宜。此致XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目部二零年月日新建房屋一覽表建設(shè)單位：承接單位：工程名稱開工日期竣工日期竣工驗(yàn)收日期建筑面積（M2）結(jié)構(gòu)類型總戶數(shù)備注新建房屋具備承接驗(yàn)收條件審核單工程名稱：建設(shè)單位：竣工日期：竣工驗(yàn)收日期：建筑面積：結(jié)構(gòu)類型：項(xiàng)次項(xiàng)目核查情況1竣工驗(yàn)收合格證明文件2此次所列設(shè)備能否正常運(yùn)行A供電設(shè)備B給排水設(shè)備C消防設(shè)備D監(jiān)控設(shè)備E衛(wèi)生設(shè)施/道路設(shè)施其他3本幢房屋幢、戶編號(hào)是否已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)（提供相關(guān)文件）4應(yīng)交驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料A項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B用地批準(zhǔn)文件C建筑執(zhí)照其他5應(yīng)交驗(yàn)技術(shù)資料A竣工圖（包括總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備，附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）B地質(zhì)勘察報(bào)告C工程合同及開、竣工報(bào)告D工程預(yù)決算E圖紙會(huì)審記錄F工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)G隱蔽工程驗(yàn)收簽證H沉降觀察記錄I竣工驗(yàn)收證明書J鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書K水、電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書L新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書M砂漿、混凝土試壓報(bào)告N供水試壓報(bào)告其他審驗(yàn)結(jié)論

新建房屋承接責(zé)任書建設(shè)單位：承接單位：工程名稱：工程地址：開工日期：竣工日期：竣工驗(yàn)收日期：建筑面積：結(jié)構(gòu)類型：主旨為確保房屋的住用安全性和正常使用，明確雙方在房屋承接驗(yàn)收中和承接后應(yīng)遵守的事項(xiàng)，承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，特制定本責(zé)任書。適用范圍本責(zé)任書適用于本公司關(guān)于新建房屋的驗(yàn)收承接。承接驗(yàn)收依據(jù)本公司制定承接驗(yàn)收程序、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)以參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（1991年7月1日）、房屋銷售合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理行業(yè)一般要求為依據(jù)。驗(yàn)收程序依據(jù)新建房屋竣工后建設(shè)方提出的承接驗(yàn)收申請(qǐng)，承接驗(yàn)收方于10日內(nèi)對(duì)該工程是否已具備承接驗(yàn)收條件予以審核，認(rèn)為合格，即簽發(fā)驗(yàn)收通知書。于約定的時(shí)間開始按《新建房屋驗(yàn)收表》所列項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格于5日內(nèi)承接方簽署驗(yàn)收通過(guò)證明，如驗(yàn)收有不合格的項(xiàng)目，承接方簽發(fā)《質(zhì)量問(wèn)題整改通知單》，對(duì)所列返修項(xiàng)目，建設(shè)方應(yīng)于規(guī)定的日期內(nèi)返修完畢交與復(fù)驗(yàn)直至合格。對(duì)于已簽署驗(yàn)收通過(guò)證明的新建房屋雙方應(yīng)于規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理承接手續(xù)。承接后雙方責(zé)任承接雙方在承接驗(yàn)收的過(guò)程中，應(yīng)相互支持，密切配合，信守諾言，如由于發(fā)生一方工作的疏忽、怠慢、不配合，而給另一方帶來(lái)工作不便或經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)。新建房屋承接交付使用后，根據(jù)房屋工程質(zhì)量保修相關(guān)規(guī)定要求，在保修期內(nèi)如屬設(shè)計(jì)、施工、材料等原因發(fā)生隱蔽性的質(zhì)量事故，應(yīng)由承接單位協(xié)調(diào)建設(shè)單位，由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料等原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，直至符合相關(guān)質(zhì)量要求；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則由承接單位負(fù)責(zé)處理。新建房屋自驗(yàn)收承接之日，除因使用不當(dāng)、管理不善外，工程保修期按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，所發(fā)生的費(fèi)用由主管單位按相關(guān)規(guī)定在建筑施工單位保證金或尾款中支付。本責(zé)任書一經(jīng)雙方簽字即予生效。建設(shè)單位代表（簽字）：承接單位代表（簽字）：二零年月日二零年月日

驗(yàn)收通知NO.項(xiàng)目部：依據(jù)對(duì)（工程名稱）的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)質(zhì)料及其它方面查核的結(jié)果，我們認(rèn)為已具備承接驗(yàn)收的條件，現(xiàn)定于年月日開始對(duì)（工程名稱）進(jìn)行驗(yàn)收。請(qǐng)予接洽配合為感。XX物業(yè)管理有限公司（章）二零年月日簽收人：二零年月日―――――――――――――（騎縫加蓋公章）――――――――――――驗(yàn)收通知NO.項(xiàng)目部：依據(jù)對(duì)（工程名稱）的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)質(zhì)料及其它方面查核的結(jié)果，我們認(rèn)為已具備承接驗(yàn)收的條件，現(xiàn)定于年月日開始對(duì)（工程名稱）進(jìn)行驗(yàn)收。請(qǐng)予接洽配合為感。XX物業(yè)管理有限公司（章）二零年月日

新建物業(yè)承接驗(yàn)收工作指引（列明相關(guān)注意事項(xiàng)，具體計(jì)劃可按現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)定）一、確定標(biāo)準(zhǔn)。二、對(duì)參檢人員進(jìn)行培訓(xùn)。三、挑選一個(gè)單元作為承接檢查的標(biāo)準(zhǔn)樣板，確定總體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)樣板。四、按承接檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)樣板，對(duì)項(xiàng)目每套房間及外墻屋面、室外小品、道路等進(jìn)行承接檢查，對(duì)檢查中達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，以書面整改單形式交施工單位限期整改.整改后及時(shí)復(fù)檢，直至完全符合承接檢查標(biāo)準(zhǔn)為止。五、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)應(yīng)注意事項(xiàng)。六、檢查人員安排：分組情況，幾個(gè)組，每組幾個(gè)人，共多少人，誰(shuí)負(fù)責(zé)等。是個(gè)人按套操作還以組按項(xiàng)操作。七、工作量：每組每天各檢查幾套房，幾天完成檢查任務(wù)。八、驗(yàn)收時(shí)間：初驗(yàn)：天，月日至月日初驗(yàn)整改：天，月日至月日終驗(yàn)：天，月日至月日終驗(yàn)整改：天，月日至月日終驗(yàn)整改驗(yàn)收：天，月日至月日XX物業(yè)管理有限公司二零年月新建房屋驗(yàn)收表工程名稱：建設(shè)單位：驗(yàn)收單位：驗(yàn)收日期：建筑面積：幢號(hào)：項(xiàng)次項(xiàng)目質(zhì)量要求檢查結(jié)果處理要求責(zé)任人1地面2頂棚3管道井設(shè)施4樓梯間5外墻6屋面7樓地面面層與基層8衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面9窗10進(jìn)戶門11單元門12管井門13抹灰14飾面磚15油漆刷漿16樓道扶手17樓道大白18電氣線路安裝線路安裝導(dǎo)管導(dǎo)線連接鉛導(dǎo)線接法管子配線接地線回路導(dǎo)線19電表安裝20照明器具等安裝支架21避雷針、帶22電梯23有線電視、寬帶網(wǎng)24雨漏管25地漏26排污管道27水龍頭28空調(diào)基架、冷凝水管29消防設(shè)備30監(jiān)控設(shè)施31附屬工程32其他

小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗(yàn)收單區(qū)：面積項(xiàng)數(shù)項(xiàng)目驗(yàn)查情況結(jié)論責(zé)任人1配電間2水泵房3雨水窨井4鐵蓋窨井5路旁柵欄6進(jìn)戶水閥7主干水閥8消防龍頭9室外照明10湖區(qū)水處理系統(tǒng)11安防系統(tǒng)12一卡通系統(tǒng)道路其他總負(fù)責(zé)人：XX物業(yè)管理有限公司（章）二零年月小區(qū)公共綠化驗(yàn)收單區(qū)面積項(xiàng)數(shù)項(xiàng)目驗(yàn)查情況結(jié)論責(zé)任人1地形2草坪3地被4苗木苗木苗木苗木其他總負(fù)責(zé)人：XX物業(yè)管理有限公司(章)二零年月日

質(zhì)量問(wèn)題整改通知單NO.地產(chǎn)項(xiàng)目部：填寫時(shí)間：要求完成時(shí)間：實(shí)際完成時(shí)間：需整改內(nèi)容：以下由項(xiàng)目部確認(rèn)：施工單位：簽收人：二零年月日――――――――――――――――――――――――――――――――質(zhì)量問(wèn)題整改通知單NO.項(xiàng)目部：經(jīng)檢查，貴方在施工方面存在質(zhì)量問(wèn)題（見下欄），望接到本通知后，于年月日前完成整改并報(bào)復(fù)驗(yàn)。該工程應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)處理。XX物業(yè)管理有限公司年月日需整改內(nèi)容：驗(yàn)收通過(guò)證明工程名稱：建設(shè)單位：竣工驗(yàn)收日期：承接驗(yàn)收日期：建筑面積：結(jié)構(gòu)類型：項(xiàng)次項(xiàng)目結(jié)論責(zé)任人1主體結(jié)構(gòu)2外墻不滲水3層面4樓地面5裝修6電氣7水、氣、暖、衛(wèi)、消防8附屬工程等其他以上各項(xiàng)目均通過(guò)驗(yàn)收，可以承接。總責(zé)任人：XX物業(yè)管理有限公司（章）二零年月日新建物業(yè)交付工作程序1目的為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中開發(fā)單位（即項(xiàng)目公司）向購(gòu)買人（即業(yè)主）進(jìn)行的物業(yè)交付工作，確保公司依法履約順利向客戶交付物業(yè)。2適用范圍本操作流程適用于房地產(chǎn)開發(fā)中的物業(yè)交付工作。3職責(zé)3.1項(xiàng)目公司職責(zé)：..43.2物業(yè)管理公司職責(zé)：..程序要點(diǎn)4.1物業(yè)交付條件..房屋單體戶內(nèi)的暗埋水管、電管線應(yīng)做好地面標(biāo)示。預(yù)交付的物業(yè)區(qū)域已完成開荒保潔工作，區(qū)域應(yīng)包括：預(yù)計(jì)交付的房屋單體戶內(nèi)：窗子潔凈、地面干凈無(wú)明顯塵埃、天花/墻面無(wú)污物懸掛；預(yù)計(jì)交付的單元內(nèi)：地面潔凈，已拋光，無(wú)污漬；墻面潔凈，無(wú)污物；門窗潔凈；預(yù)計(jì)交付的樓宇外立面：無(wú)懸掛，無(wú)明顯污漬，無(wú)裸露；小區(qū)道路：路面已鋪裝完成，路面無(wú)污漬，已沖洗潔凈；公共園林：無(wú)雜物，無(wú)垃圾，綠植覆蓋達(dá)標(biāo)。應(yīng)具備的文件與資料《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》；...2.5房屋預(yù)計(jì)交付的房屋單體戶內(nèi)：窗子潔凈、地面干凈無(wú)明顯塵埃、天花/墻面無(wú)污物懸掛；預(yù)計(jì)交付的單元內(nèi)：地面潔凈，已拋光，無(wú)污漬；墻面潔凈，無(wú)污物；門窗潔凈；預(yù)計(jì)交付的樓宇外立面：無(wú)懸掛，無(wú)明顯污漬，無(wú)裸露；小區(qū)道路：路面平整，無(wú)垃圾/雜物，無(wú)明顯揚(yáng)塵；公共園林：無(wú)雜物，無(wú)垃圾。5.2物業(yè)交付工作流程流程圖項(xiàng)目公司確定接管驗(yàn)收日期項(xiàng)目公司確定接管驗(yàn)收日期項(xiàng)目公司組織各相關(guān)部門和單位召開交房籌備會(huì)項(xiàng)目公司組織各相關(guān)部門和單位召開交房籌備會(huì)確定確定保潔開荒物業(yè)公司協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)交付的物業(yè)預(yù)驗(yàn)收物業(yè)公司協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)交付的物業(yè)預(yù)驗(yàn)收項(xiàng)目公司整改未完善的問(wèn)題項(xiàng)目公司整改未完善的問(wèn)題項(xiàng)目公司組織各部門和單位準(zhǔn)備交付資料項(xiàng)目公司組織各部門和單位準(zhǔn)備交付資料項(xiàng)目公司組織相關(guān)部門郵寄《入住通知書》項(xiàng)目公司組織相關(guān)部門郵寄《入住通知書》項(xiàng)目公司根據(jù)職能分工，安排各部門工作項(xiàng)目公司根據(jù)職能分工，安排各部門工作項(xiàng)目公司組織人員布置交付場(chǎng)地項(xiàng)目公司組織人員布置交付場(chǎng)地交付工作開始項(xiàng)目公司安排相關(guān)人員確認(rèn)業(yè)主身份交付工作開始項(xiàng)目公司安排相關(guān)人員確認(rèn)業(yè)主身份業(yè)主簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用、驗(yàn)收房屋、領(lǐng)取鑰匙業(yè)主簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用、驗(yàn)收房屋、領(lǐng)取鑰匙交付手續(xù)完成交付手續(xù)完成5.2.1項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度和銷售合同的約定，確定交付日期。5.2.2項(xiàng)目公司在確定的交付日期前60天，組織召開物業(yè)交付籌備會(huì)。5.2.3物業(yè)交付籌備會(huì)由項(xiàng)目公司主持召開，組織參與單位有物業(yè)公司、銷售公司等相關(guān)單位/部門參加。5.2.4籌備會(huì)中應(yīng)確定的內(nèi)容，包括但不限于：開荒保潔工作安排：對(duì)預(yù)計(jì)交付的房屋單體戶內(nèi)、公共區(qū)域進(jìn)行開荒保潔，以使完善、潔凈的物業(yè)呈現(xiàn)在業(yè)主面前；交付前的驗(yàn)收工作的確定：確定驗(yàn)收參與人、驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收項(xiàng)目等內(nèi)容，對(duì)不完善的內(nèi)容及時(shí)整改，物業(yè)公司對(duì)整改內(nèi)容及時(shí)復(fù)驗(yàn)；物業(yè)公司準(zhǔn)備業(yè)主入住所需相關(guān)資料：《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》、《住戶手冊(cè)》、《交房流程表》、《業(yè)主資料登記表》等。在交付前30天報(bào)項(xiàng)目公司印制；項(xiàng)目公司準(zhǔn)備業(yè)主入住所需相關(guān)資料：《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《入住通知書》等，在交付前30天內(nèi)準(zhǔn)備完成；項(xiàng)目公司確定《入住通知書》的發(fā)出時(shí)間，即時(shí)由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)完成。建議根據(jù)《商品房買賣合同》及附件的相關(guān)約定來(lái)確定完成時(shí)間；確定交付工作的組織部門（建議由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)），根據(jù)交付房屋量來(lái)確定交付現(xiàn)場(chǎng)的位置及現(xiàn)場(chǎng)布置、物料準(zhǔn)備、人員配置等事項(xiàng)，并確定相關(guān)任務(wù)的責(zé)任人。5.2.6XX物業(yè)將代表項(xiàng)目公司對(duì)房屋單體戶內(nèi)進(jìn)行逐一驗(yàn)收，將驗(yàn)收結(jié)果于交付前3天報(bào)到項(xiàng)目公司，由其安排整改。5.2.7在交付前15天，由交付現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任部門牽頭組織相關(guān)部門進(jìn)行交付預(yù)演，并確定最終交付流程及方案、提醒注意事項(xiàng)等。5.2.8為保證交付工作的順利完成，項(xiàng)目公司應(yīng)充分考慮交付工作現(xiàn)場(chǎng)布置，滿足交付工作以“一條龍”方式完成，減少各環(huán)節(jié)的等候時(shí)間。5.2.9物業(yè)交付的通知：項(xiàng)目公司營(yíng)銷部根據(jù)《商品房銷售合同》及其他銷售約定或承諾，確定允許接房的業(yè)主明細(xì)，負(fù)責(zé)擬定《業(yè)主入住通知書》，并發(fā)出通知書；（也可以委托銷售代理公司代其完成）摘自《商品房買賣管理辦法》《XX....175.3交付期間收費(fèi)管理：5.3.1物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)原則應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。已售房屋物業(yè)管理費(fèi)，自業(yè)主收到入伙通知書后，按照入伙通知書約定交付時(shí)間，由業(yè)主足額繳納物業(yè)管理費(fèi)。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)商繳納。摘選自《物業(yè)管理?xiàng)l例》由于銷售合同承諾或者其它原因?qū)I(yè)主物業(yè)費(fèi)進(jìn)行減免的，項(xiàng)目公司應(yīng)以書面形式通知物業(yè)公司及集團(tuán)財(cái)務(wù)備案，以方便物業(yè)費(fèi)用的核算工作。對(duì)逾期未繳納物業(yè)費(fèi)或者延期繳納物業(yè)費(fèi)的行為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，按照每日千分之三的比例收取滯納金。5.3.2水、電、燃?xì)?、供熱費(fèi)物業(yè)公司受項(xiàng)目公司委托，按照項(xiàng)目公司與水、電、燃?xì)?、供熱等單位協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)代為收取各項(xiàng)費(fèi)用。5.3.3其他費(fèi)用項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況擬定的其他費(fèi)用。物業(yè)公司按照其委托內(nèi)容，代為收取。6.0支持文件6.1《住宅使用說(shuō)明書樣板》6.2《住宅質(zhì)量保證書樣板》6.3《入住通知書樣板》6.4《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》6.5《業(yè)主（住戶）消防責(zé)任書》房屋售后質(zhì)量保修處理操作標(biāo)準(zhǔn)1.目的規(guī)范XX物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱XX物業(yè)）和開發(fā)商各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)，明確責(zé)任，在質(zhì)保金移交、管理階段保障物業(yè)及附屬設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)有效處理，達(dá)到使用要求。2.適用范圍本標(biāo)準(zhǔn)適用于XX物業(yè)房屋建筑工程質(zhì)量保修處理工作。3.職責(zé)4.1XX物業(yè)受開發(fā)商的委托負(fù)責(zé)對(duì)建筑工程售后質(zhì)量保修工作的主持與實(shí)施工作，并代表開發(fā)商向客戶（即業(yè)主）履行售后質(zhì)保工作；4.2物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)所在項(xiàng)目的建筑工程售后質(zhì)量保修的具體工作實(shí)施。負(fù)責(zé)維修信息的收集、匯總、分析、記錄，回訪跟蹤，承接驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理與協(xié)調(diào)。對(duì)質(zhì)保期的審核，維修、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，質(zhì)保金款項(xiàng)的扣付款等。4.3開發(fā)商負(fù)責(zé)在項(xiàng)目承接驗(yàn)收后，組織XX物業(yè)、各施工單位/有售后維保責(zé)任的單位以現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議形式確定本項(xiàng)目物業(yè)售后質(zhì)量保修工作實(shí)施辦法；；各項(xiàng)手續(xù)移交工作。4.方法和流程控制4.1在房屋售后質(zhì)量保修工作移交前，XX物業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)開發(fā)商并召開由開發(fā)商、XX物業(yè)及相應(yīng)施工單位共同參加的項(xiàng)目質(zhì)量保修工作專題會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容應(yīng)對(duì)質(zhì)保金的管理辦法、質(zhì)保責(zé)任的履行要求、違約處理辦法等內(nèi)容進(jìn)行明確；4.2XX物業(yè)應(yīng)就會(huì)議確定的具體內(nèi)容形成書面紀(jì)要，交由項(xiàng)目公司，由其負(fù)責(zé)請(qǐng)參加會(huì)議的各方代表簽字確認(rèn)、生效，并將簽字確認(rèn)稿。4.3在項(xiàng)目工程完工后，物業(yè)交付開始前，XX物業(yè)應(yīng)協(xié)調(diào)開發(fā)商簽署書面的《質(zhì)量保修工作委托管理書》，其主要內(nèi)容為開發(fā)商授權(quán)給XX物業(yè)，由XX物業(yè)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目交付物業(yè)的質(zhì)量保修管理工作，并代表開發(fā)商受理業(yè)主（住戶）關(guān)于相應(yīng)房屋售后服務(wù)的工作，行使開發(fā)商做為項(xiàng)目甲方關(guān)于房屋質(zhì)量保修方面的權(quán)利；4.4項(xiàng)目質(zhì)量保修工作做出授權(quán)后，質(zhì)保金正式移交給XX物業(yè)管理，進(jìn)入嘉瑪流程管理系統(tǒng)；4.5物業(yè)服務(wù)中心受理和收集物業(yè)售后保修工作的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)以書面《工作聯(lián)系單》的方式送達(dá)相關(guān)保修責(zé)任單位；5.6物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主（使用人）與相應(yīng)質(zhì)保責(zé)任單位之間的時(shí)間預(yù)約工作，并協(xié)調(diào)、跟進(jìn)、督促相應(yīng)質(zhì)保責(zé)任單位履行質(zhì)保責(zé)任；5.7物業(yè)服務(wù)中心通知質(zhì)保責(zé)任單位履行質(zhì)保維修責(zé)任及未履行責(zé)任的處理方法5.報(bào)修作業(yè)工作流程6.1報(bào)修接待管理內(nèi)容6.1.1物業(yè)服務(wù)中心通過(guò)業(yè)主電話、本人來(lái)訪等方式接到報(bào)修后，應(yīng)當(dāng)立即將報(bào)修時(shí)間、事項(xiàng)、房號(hào)、聯(lián)系方式等內(nèi)容詳細(xì)記錄在報(bào)修記錄本上，并將當(dāng)日的報(bào)修信息錄入軟件系統(tǒng)，且報(bào)修內(nèi)容劃分專業(yè)類別（如土建類、電氣類、水暖類等）。6.1.2內(nèi)容記錄后，物業(yè)服務(wù)中心工作人員應(yīng)當(dāng)在5分鐘內(nèi)，聯(lián)系服務(wù)中心相關(guān)工作人員查看現(xiàn)場(chǎng)，重要問(wèn)題同時(shí)上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心客服主管，嚴(yán)重問(wèn)題需同時(shí)上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理。6.1.3物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為現(xiàn)場(chǎng)客戶接待及處理第一責(zé)任人。6.2報(bào)修處理管理內(nèi)容6.2.1物業(yè)服務(wù)中心工作人員（嚴(yán)重報(bào)修要求物業(yè)服務(wù)中心客服主管、理到場(chǎng)）在接到質(zhì)量報(bào)修后30內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際情況，鑒定業(yè)主保修內(nèi)容是否屬實(shí)。物業(yè)服務(wù)中心客服主管會(huì)同物業(yè)服務(wù)中心工程主管共同確認(rèn)是否確屬房屋質(zhì)量問(wèn)題。6.2.2確認(rèn)屬房屋質(zhì)量問(wèn)題后，物業(yè)服務(wù)中心工作人員應(yīng)當(dāng)首先以電話方式通知相關(guān)質(zhì)保責(zé)任單位，約定好質(zhì)保責(zé)任單位現(xiàn)場(chǎng)查看及維修時(shí)間，并及時(shí)與業(yè)主溝通，確認(rèn)查看現(xiàn)場(chǎng)或維修時(shí)間。6.2.3物業(yè)服務(wù)中心當(dāng)日兩次電話通知后，如質(zhì)保責(zé)任單位出現(xiàn)“責(zé)任單位未履行質(zhì)量保修責(zé)任的處理辦法”中的違約情況，物業(yè)服務(wù)中心工作人員應(yīng)當(dāng)在1個(gè)工作日內(nèi)以快遞的形式送達(dá)給質(zhì)保責(zé)任單位履行維修義務(wù)通知函并做好履行義務(wù)通知函及郵遞證明的留存工作。如質(zhì)量責(zé)任單位沒有按“保修工作的時(shí)限要求”處理，應(yīng)當(dāng)視為質(zhì)保責(zé)任單位放棄履行質(zhì)保責(zé)任。XX物業(yè)有權(quán)安排其它施工單位進(jìn)行處理，所發(fā)生的一切費(fèi)用（按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用加收50%的管理費(fèi)）由質(zhì)保責(zé)任承擔(dān)，且本工程的整體保修責(zé)任繼續(xù)由質(zhì)保責(zé)任單位承擔(dān)6.2.4在維修過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)中心工作人員應(yīng)當(dāng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主和質(zhì)保責(zé)任單位之間各項(xiàng)事宜，同時(shí)監(jiān)督質(zhì)保責(zé)任單位維修各項(xiàng)環(huán)節(jié)；如業(yè)主與質(zhì)保責(zé)任單位雙方對(duì)維修事項(xiàng)產(chǎn)生分歧，物業(yè)服務(wù)中心工作人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出解決方案或上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心客服主管。6.2.5施工單位維修后，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)維修后的房屋進(jìn)行回訪，檢查施工單位是否按約定維修，業(yè)主是否滿意，如已按約定維修，且已達(dá)到業(yè)主要求，在相應(yīng)的報(bào)修記錄表和軟件中做好記錄。6.2.6如維修項(xiàng)目屬公共設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按業(yè)主的保修作業(yè)流程處理，物業(yè)服務(wù)中心行使業(yè)主的權(quán)利。6.3對(duì)外委托維修的處理方案6.3.1質(zhì)保責(zé)任單位未按期維修的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)中心工程主管協(xié)調(diào)具備維修資質(zhì)的單位進(jìn)行維修，費(fèi)用從質(zhì)保金中扣除，維修前要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況拍照留