分戶驗收指導手冊

分戶驗收指導手冊第一頁，共五十四頁，2022年，8月28日前言

北京市2005年發(fā)布了《住宅工程質量管理規(guī)定》，并于2006年頒布了《關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見》。此項舉措出臺后，立即在全國引起了強烈反響，各省市相繼出臺了當?shù)氐墓芾硪?guī)定，煙臺市也于2007年率先在全省實行了住宅工程分戶驗收。第二頁，共五十四頁，2022年，8月28日2007年1月市質監(jiān)站出臺了《煙臺市住宅工程質量分戶驗收實施細則》，并于2008年下發(fā)了《關于分戶驗收工作的補充規(guī)定》。通過兩年多的實踐，應該說取得了一定效果，但也暴露出很多問題，如：分戶檢驗批檢查內容比較繁瑣、檢查表格較多、操作復雜、效果較差；真正業(yè)主關心的問題沒有突出；執(zhí)行力度不夠、態(tài)度不認真，有的光查好的地方，明顯不合格點未查，走過場的現(xiàn)象較多等。第三頁，共五十四頁，2022年，8月28日

為了規(guī)范分戶驗收的做法，做到既便于操作、又解決問題，使分戶驗收真正達到讓業(yè)主滿意的效果，本次市質監(jiān)站通過對各縣市區(qū)分戶驗收執(zhí)行情況的調研，并結合《山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》魯建發(fā)【2010】13號文件及《煙臺市住宅工程質量通病防治辦法》的要求，對原分戶驗收的內容、表格、檢查方法和分戶檢驗批的劃分等進行了調整，能否達到良好效果，還需進一步探索、提高。第四頁，共五十四頁，2022年，8月28日本次調整的主要內容如下：1、強化了施工單位的自檢評定：建設單位組織相關單位進行分戶驗收的時間，本次調整為竣前檢查之前完成。因此，施工單位在分戶驗收之前應加強對分戶檢驗批驗收內容的過程控制和自檢評定。戶內檢查時應著重檢查觀感效果較差的部位，對超出1.5倍允許偏差或觀感質量明顯不符要求的部位應及時返工處理，以便最大限度地減少分戶驗收時的返修率。第五頁，共五十四頁，2022年，8月28日2、對分戶檢驗批的劃分進行了調整：原來除了將每戶劃分為一個檢驗批外，將公共部位（走廊、樓梯間、電梯間、車庫等）也劃分一個檢驗批，本次取消了公共部位檢驗批的檢查。因為通過處理多年來的投訴來看，戶主對公共部位的質量投訴較少，大多是關于戶內的質量投訴。

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這里并不是說公共部位的質量不重要，公共部位的質量要求在分項檢驗批驗收時予以重視，并成為必檢部位。即在分項檢驗批抽檢的10%、不少于3間中，必須含有公共部位。公共部位房間的劃分應按《建筑裝飾裝修工程施工質量驗收規(guī)范》GB50210-2001中的要求，大面積房間和走廊按抹灰面積每30平米為一間進行劃分，走廊（過道）地面按10延長米為一間劃分，這樣便使公共部位的質量在分項檢驗批檢查中得到有效控制。第七頁，共五十四頁，2022年，8月28日3、對墻面刮膩子或涂飾的工程，取消室內墻面垂直度、平整度、陰陽角方正的實測實量：主要突出墻面抹灰、膩子或涂飾主控和一般項目觀感質量效果檢查；只抹灰不刮膩子的墻面要求墻面潔凈、顏色一致、紋路清晰、一次成活，實測實量項目和標識同前不變。第八頁，共五十四頁，2022年，8月28日4、取消了給排水、暖衛(wèi)、電氣部分實測實量項目。5、擴大了防水工程質量分戶驗收的范圍：防水工程質量檢查內容調整為屋面、外墻、門窗、衛(wèi)生間滲漏等。6、取消室內吊頂、門窗套制安、櫥柜制安、窗簾盒、暖氣罩等實測實量項目。7、增加了門窗對角線、門窗弦及窗臺出墻厚度一致實測實量項目；取消框側面垂直度和框與扇搭接量實測項目；將玻璃安裝分戶檢驗批合并到門窗安裝分戶檢驗批中。第九頁，共五十四頁，2022年，8月28日8、增加排氣、煙道排氣（煙）效果和防火止回閥安裝檢查項目。9、強調了參加分戶驗收的人員應具備相應的技術能力和資格。10、增加了工程標志牌的要求及使用功能檢查標識要求。11、增加了分戶驗收前對分戶驗收樣板戶的檢查，要求樣板戶必須達到分戶驗收的條件，以便對后續(xù)分戶驗收起到指導作用。第十頁，共五十四頁，2022年，8月28日12、將安全和功能分戶驗收的內容分解到相應分戶檢驗批檢查記錄中，不再單獨檢查。13、對分戶檢驗批驗收記錄中的主控項目、一般項目內容進行了調整；隱蔽的項目、不重要的項目不檢查。第十一頁，共五十四頁，2022年，8月28日

本手冊主要為培訓建設、施工、監(jiān)理單位參加分戶驗收的工作人員使用，也為工程分戶驗收工作提供參考。在培訓和使用本手冊期間，如發(fā)現(xiàn)有疏漏欠妥之處，敬請各位同行提出寶貴意見，以便修改。第十二頁，共五十四頁，2022年，8月28日目錄

前言第一章總則第二章土建部分分戶檢驗批驗收的內容及相關規(guī)定第三章安裝部分分戶檢驗批驗收的內容及相關規(guī)定第四章建筑節(jié)能分戶驗收的內容第五章標識樣表及功能性試驗檢查內容第十三頁，共五十四頁，2022年，8月28日第一章總則一、住宅工程質量分戶驗收相關的概念（一）分戶驗收的概念分戶驗收又稱一戶一驗，是指住宅工程竣前檢查前，把每戶住宅作為一個子單位工程，驗收組對分戶檢驗批進行專門的驗收，所謂專門驗收主要是指檢查觀感和使用功能的質量，不含隱蔽工程質量檢查。

第十四頁，共五十四頁，2022年，8月28日分戶驗收工作的重點應是觀感質量和使用功能的檢查。在檢查驗收中，要避免出現(xiàn)重實測實量、輕觀感和使用功能質量檢查的情況。只有所含分戶檢驗批全部合格時，該子單位工程才視為合格，并出具《住宅工程質量分戶驗收表》。第十五頁，共五十四頁，2022年，8月28日（二）分戶驗收與竣工驗收的關系1、分戶驗收是竣工驗收的前提。未經分戶驗收或分戶驗收不合格的工程不得進行竣工驗收。2、分戶驗收與竣工驗收檢查的內容不同。分戶驗收是對所含部分檢驗批的觀感和使用功能質量進行專門的驗收，而竣工驗收是在分項檢驗批、分項工程、分部工程驗收合格的基礎上對單位工程進行全面的驗收。第十六頁，共五十四頁，2022年，8月28日3、分戶驗收與竣工驗收檢查的范圍不同。分戶驗收是把每一戶住宅作為一個子單位工程，逐戶逐間地進行檢查，而竣工驗收是隨機抽查單位工程10%并不少于三個房間，進行驗收檢查。（三）分戶檢驗批與分項工程檢驗批的關系分戶檢驗批是指分戶驗收中戶內所含的檢驗批，為區(qū)分分項工程檢驗批，稱為分戶檢驗批。第十七頁，共五十四頁，2022年，8月28日1、分戶檢驗批與分項工程檢驗批劃分的空間不同。分戶檢驗批是以每一戶為單位，劃分為一個檢驗批，而分項檢驗批則是以樓層、施工段等為單位劃分一個檢驗批。2、分戶檢驗批與分項工程檢驗批檢查的內容不同。分戶檢驗批重點檢查觀感和功能質量，《檢驗批質量驗收記錄表》中主控項目和一般項目，涉及到原材料質量、操作工藝和已經隱蔽的工程原則上不作為驗收內容，而分項工程檢驗批應檢查《檢驗批質量驗收記錄表》中所有的項目。第十八頁，共五十四頁，2022年，8月28日3、分戶檢驗批與分項工程檢驗批驗收的時間不同。分戶檢驗批是在分項工程檢驗批驗收合格的基礎上進行，它是對分項工程檢驗批的補充和完善，旨在減少錯判和漏判概率。4、分戶檢驗批與分項工程檢驗批參加驗收的人員不同。分戶檢驗批驗收是由建設單位組織，建設、監(jiān)理、施工和物業(yè)等相關人員共同參加，而分項工程檢驗批驗收則是由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量或技術負責人等進行驗收。第十九頁，共五十四頁，2022年，8月28日5、由于分項工程檢驗批是采取概率的抽查方式，出現(xiàn)不超過一定比例的錯判和漏判，規(guī)范也是允許的。因此，個別分戶檢驗批不合格并不影響分項檢驗批的評定結論。第二十頁，共五十四頁，2022年，8月28日二、分戶驗收子單位工程和分戶檢驗批的劃分（一）分戶驗收子單位工程的劃分分戶驗收戶內子單位工程是以每一戶住宅作為一個子單位工程。第二十一頁，共五十四頁，2022年，8月28日（二）分戶驗收的主要內容1、門窗、護欄安裝質量；2、墻面、地面、頂棚面層質量及墻面膩子質量；3、防水工程質量；4、采暖系統(tǒng)安裝質量；5、給水排水系統(tǒng)安裝質量；6、室內電氣工程安裝質量；7、室內主要空間尺寸；8、建筑節(jié)能工程質量；9、排煙氣道安裝質量。第二十二頁，共五十四頁，2022年，8月28日（三）分戶檢驗批劃分的原則1、宜簡不宜繁。檢驗批數(shù)量設定要適中。2、控制重點。按照業(yè)主質量投訴熱點和影響工程質量的關鍵設置分戶檢驗批的項目和內容。3、盡可能合并減少紙張和表格。第二十三頁，共五十四頁，2022年，8月28日（四）粗裝修工程戶內分戶檢驗批的劃分1、土建項目可劃分為：一般抹灰工程、水泥砼（水泥砂漿）樓地面找平層、鋁合金（塑料）門窗安裝、護欄、室內主要空間尺寸、膩子、防水工程、排煙（氣）道等分戶檢驗批。2、安裝項目可劃分為：室內采暖散熱器安裝工程、室內采暖管道及配件安裝、低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)安裝、室內給排水管道及配件安裝、普通燈具安裝、開關插座、配電箱安裝、建筑物等電位連接等分戶檢驗批。第二十四頁，共五十四頁，2022年，8月28日3、建筑節(jié)能分戶驗收的內容包括：外窗的中空玻璃空氣層厚度及有無雜質和透氣現(xiàn)象；金屬外門窗及副框的隔熱斷橋措施；門窗鍍膜玻璃安裝方向；散熱氣外表面刷非金屬性涂料；散熱氣恒溫閥安裝；外窗臺周邊、飄窗及空調隔板周邊保溫措施等。第二十五頁，共五十四頁，2022年，8月28日（五）精裝修工程戶內分戶檢驗批的劃分精裝修工程戶內分戶檢驗批的劃分，可按本手冊第二、第三章相關內容進行劃分。如有超出本手冊的內容，其分戶檢驗批的劃分可參照本手冊和相關規(guī)范、標準的要求，由建設、施工和監(jiān)理單位共同選擇確定。第二十六頁，共五十四頁，2022年，8月28日三、分戶驗收的組織機構分戶驗收由建設單位牽頭，組織監(jiān)理單位，施工總包單位、分包單位共同參與，按專業(yè)劃分，根據(jù)人數(shù)和技術力量，一般可分為一個或多個土建項目和安裝項目分戶驗收組。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參與工程質量分戶驗收工作。參加分戶驗收的人員應具備相應的技術能力和資格，并經質監(jiān)站認可。第二十七頁，共五十四頁，2022年，8月28日驗收組成員應由下列人員構成：（一）建設單位：項目負責人、各專業(yè)的工程管理人員；（二）施工單位：工程項目經理、技術和質量負責人、質量檢查員、各相關專業(yè)的技術人員（含專業(yè)分包項目的項目經理和技術負責人）；（三）監(jiān)理單位：項目總監(jiān)理工程師、各專業(yè)的監(jiān)理工程師、監(jiān)理員；（四）物業(yè)管理部門：部門經理、各專業(yè)的物業(yè)管理員。第二十八頁，共五十四頁，2022年，8月28日四、分戶驗收的程序（一）編制分戶驗收方案。《分戶驗收方案》應由監(jiān)理和建設單位共同制定，內容應包括工程概況，編制依據(jù)，分戶驗收小組的組成人員，分戶驗收子單位工程的劃分，每戶住宅土建、安裝分戶檢驗批的項目，分戶檢驗批檢查的內容、標準和方法?！斗謶趄炇辗桨浮讽氃谥黧w工程驗收前10日內報建設工程質量監(jiān)督部門核準，獲準后作為驗收工作的指導文件。第二十九頁，共五十四頁，2022年，8月28日（二）分戶驗收的申請和驗收。工程完成后，施工單位應首先對分戶驗收中涉及的內容進行全面的自檢，自檢合格后向建設單位提出住宅工程分戶質量驗收書面申請，然后由建設單位組織監(jiān)理、施工等單位的有關人員按照相關規(guī)范標準的要求，在竣前檢查之前進行分戶檢驗批的檢查驗收。第三十頁，共五十四頁，2022年，8月28日（三）分戶驗收的質量評定。根據(jù)檢查的結果，對分戶檢驗批的質量進行評定。當分戶檢驗批的主控項目的質量經檢查全部合格，一般項目檢查全部合格，其中實測實量項目合格點率達到80%及以上（安裝部分合格點率應達到100%），且沒有嚴重缺陷時（不合格點實測偏差，應小于允許偏差的1.5倍），判為合格。合格后相關責任人應及時在《分戶檢驗批驗收記錄表》中簽字。第三十一頁，共五十四頁，2022年，8月28日（四）不合格分戶檢驗批的處理。當分戶檢驗批主控項目的質量經檢查不合格，或實測偏差大于允許偏差的1.5倍，或不合格點率超出20%時，由監(jiān)理公司下發(fā)整改通知書，整改通知書應以子單位工程（每一戶）為對象下達，施工單位整改后，監(jiān)理單位應對該不達標部位進行復查，并在分戶驗收資料中填寫復查記錄，確保分戶驗收與質量整改有機結合起來。第三十二頁，共五十四頁，2022年，8月28日（五）現(xiàn)場標識。對分戶驗收中實測實量的項目，在分戶驗收方案中不宜提前確定具體部位，由分戶驗收小組現(xiàn)場隨機確定，但測量內容及部位應符合規(guī)范規(guī)定，實測項目、結果、部位應在現(xiàn)場做出標識；使用功能項目也應在相應位置做出標識，以備質監(jiān)站復查。另外，凡是埋地、埋墻的水、電、暖管線都必須標識出管線的走向或區(qū)間位置；室內陰角宜用墨線彈出；外窗護欄應張貼警示標志，以防用戶擅自拆除。第三十三頁，共五十四頁，2022年，8月28日（六）填寫《住宅工程質量分戶驗收表》。當每戶住宅或公共部位子單位工程所含的檢驗批全部合格后，出具由建設單位項目負責人、總監(jiān)理工程師、施工項目經理簽字并加蓋驗收專用章的《住宅工程質量分戶驗收表》。（七）填寫《單位工程分戶驗收匯總表》。在所有分戶和公共部位子單位工程驗收合格后，填寫《單位工程分戶驗收匯總表》，作為單位工程竣工驗收的前提和依據(jù)。第三十四頁，共五十四頁，2022年，8月28日五、分戶驗收相關的資料（一）在每戶住宅子單位工程驗收合格后，將《住宅工程質量分戶驗收表》與所對應的《分戶檢驗批質量驗收記錄表》裝訂成冊。在所有子單位工程驗收合格后，填寫《單位工程分戶驗收匯總表》，與《分戶驗收方案》一并作為分戶驗收專項資料，由建設單位存檔備案。第三十五頁，共五十四頁，2022年，8月28日（二）《住宅工程質量分戶驗收表》一式三份，一份由建設單位存檔，一份置于戶內醒目位置，一份作為《質量保證書》的附件交由業(yè)主保存。（三）《單位工程分戶驗收匯總表》一式四份，由建設、監(jiān)理、施工單位各存一份，一份在工程竣工驗收前報質監(jiān)站，由質監(jiān)站存檔。第三十六頁，共五十四頁，2022年，8月28日六、分戶驗收的監(jiān)督（一）質監(jiān)站要認真審查建設單位提報的《分戶驗收方案》，審查每戶住宅檢驗批檢查的內容、標準、方法是否符合規(guī)范及相關規(guī)定的要求，并對方案中參加驗收的人員資格進行確認，審查通過后，方可進行主體驗收。第三十七頁，共五十四頁，2022年，8月28日（二）分戶驗收前，建設單位要督促總包和各分包單位首先要做好分戶驗收樣板戶，樣板戶應包含分戶驗收的所有內容。樣板戶做好后，建設單位要及時通知質監(jiān)站。質監(jiān)站要對樣板戶的驗收內容、方法、檢測儀器和標識進行認真檢查，達不到要求的必須返工重做；同時要檢查樣板戶有關分戶驗收資料是否符合要求，并對驗收人員資格按方案進行復核。第三十八頁，共五十四頁，2022年，8月28日（三）竣前檢查時，質監(jiān)站要檢查各責任主體是否按有關規(guī)定進行了分戶驗收；檢查有關單位是否按照要求對分戶驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行了整改、落實，并且應隨機抽查10%且不少于3個分戶驗收的子單位工程，逐間逐項進行檢查和復核。在檢查和復核過程中，如發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關規(guī)定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能等嚴重質量問題時，應終止檢查，并責令整改，直至符合要求后，建設單位方能組織竣工驗收。第三十九頁，共五十四頁，2022年，8月28日（四）質監(jiān)站在提交《建設工程質量監(jiān)督報告》時，要明確提出有關住宅工程分戶驗收專項監(jiān)督意見。（五）相關單位履行分戶驗收的質量行為將列入企業(yè)誠信檔案。對分戶驗收中弄虛作假、降低標準、將不合格工程按合格工程驗收的，將給予責任單位和責任人不良行為記錄；情節(jié)嚴重的，按照有關法律法規(guī)對責任單位和責任人進行行政處罰。第四十頁，共五十四頁，2022年，8月28日七、工程標志牌住宅工程竣前檢查前，建設單位應制作工程標牌，鑲嵌在建筑外墻顯著部位，規(guī)格尺寸為500mm×700mm。工程標牌應包括以下內容：

（一）工程名稱、開工日期、竣工日期；

（二）建設、勘察、設計、監(jiān)理、施工單位全稱；

（三）建設單位項目負責人，勘察、設計單位項目負責人；監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師，施工單位項目經理姓名。第四十一頁，共五十四頁，2022年，8月28日第二章土建部分分戶檢驗批驗收的內容及相關規(guī)定一、鋁合金（塑料）門窗安裝質量分戶驗收表2-1二、木門窗安裝質量分戶驗收表2-2三、護欄質量分戶驗收表2-3四、一般抹灰工程質量分戶驗收表2-4五、墻面飾面磚粘貼質量分戶驗收表2-5六、涂料涂飾（膩子）質量分戶驗收表2-6第四十二頁，共五十四頁，2022年，8月28日七、飾面板安裝質量分戶驗收表2-7八、裱糊工程質量分戶驗收表2-8九、水泥混凝土（砂漿）地面找平層質量分戶驗收表2-9十、瓷磚（理石）地面面層工程質量分戶驗收表2-10十一、復合地板面層質量分戶驗收表2-11十二、防水工程質量分戶驗收表2-12第四十三頁，共五十四頁，2022年，8月28日十三、室內空間尺寸質量分戶驗收表2-13十四、龍骨吊頂質量分戶驗收表2-14十五、門窗套制作與安裝質量分戶驗收表2-15十六、櫥柜制作與安裝質量分戶驗收表2-16十七、窗簾盒、窗臺板和暖氣罩制安質量分戶驗收表2-17十八、排煙（氣）道安裝質量分戶驗收表2-18第四十四頁，共五十四頁，2022年，8月28日第三章安裝部分分戶檢驗批驗收的內容及相關規(guī)定一、室內采暖散熱器安裝質量分戶驗收表3-1二、室內采暖管道及配件安裝質量分戶驗收表3-2三、低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)安裝質量分戶驗收表3-3四、室內給水管道及配件安裝質量分戶驗收表3-4五、室內排水管道及配件安裝質量分戶驗收表3-5第四十五頁，共五十四頁，2022年，8月28日六、衛(wèi)生器具及給水配件安裝質量分戶驗收表3-6七、衛(wèi)生器具排水管道安裝質量分戶驗收表3-7八、普通燈具安裝質量分戶驗收表3-8九、開關、插座安裝質量分戶驗收表3-9十、動力、照明配電箱（盤）安裝質量分戶驗收表3-10十一、建筑物等電位聯(lián)結質量分戶驗收表3-11第四十六頁，共五十四頁，2022年，8月28日第四章建筑節(jié)能分戶驗收的內容一、建筑節(jié)能分戶驗收包括以下內容1、外窗的中空玻璃空氣層厚度及有無雜質和透氣現(xiàn)象。2、金屬外門窗及副框的隔熱斷橋措施。3、門窗鍍膜玻璃安裝方向。4、散熱器外表面非金屬性涂料。5、散熱器恒溫閥安裝。6、外窗臺周邊、飄窗及空調隔板周邊保溫措施。第四十七頁，共五十四頁，2022年，8月28日二、相關規(guī)定1、建筑節(jié)能分戶驗收應按每戶住宅劃分為一個檢驗批。2、每戶表中所有涉及的項目應以房間、獨立空間為單位