房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性三

第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述一、可行性研究的含義房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究就是在投資決策前，運用技術(shù)、經(jīng)濟、管理、社會學(xué)等多學(xué)科相關(guān)知識，對擬開發(fā)項目進行技術(shù)經(jīng)濟分析和綜合比較論證的科學(xué)。可行性研究的根本任務(wù)是通過對工程、技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等有關(guān)方面進行深入細致的調(diào)查研究、綜合論證開發(fā)項目技術(shù)上是否先進適用、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可行、是否促進社會和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。按對象現(xiàn)狀條件按項目未來獲取收益的方式投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究出售型房地產(chǎn)項目可行性研究出租型房地產(chǎn)項目可行性研究混合型房地產(chǎn)項目可行性研究土地以及開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項目可行性研究娛樂用途的房地產(chǎn)項目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項目可行性研究土地開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項目用途二、房地產(chǎn)開發(fā)項目

可行性研究的作用和依據(jù)作用：…是投資決策的重要依據(jù)…是項目審批的依據(jù)

…是項目資金籌措的依據(jù)

…是指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)

依據(jù)1.國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策及長遠規(guī)劃；2.批準的項目建議書或同等效力文件；3.城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；4.可靠的自然、地理、氣象、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會、人文等資料；5.工程技術(shù)方面的標準、操作規(guī)范、指標、要求等；6.國家經(jīng)濟參數(shù)和指標。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目

可行性研究的作用和依據(jù)三、可行性研究的工作程序編制可行性研究報告并提交設(shè)計研究項目投資方案資料收集及市場調(diào)查第四步第三步第二步第一步接受委托與建立組織結(jié)構(gòu)（一）接受委托與建立研究組織1、開發(fā)商委托，專業(yè)咨詢機構(gòu)接受委托；2、研究組織成員一般包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、規(guī)劃設(shè)計、施工技術(shù)、工程造價、房地產(chǎn)估價、技術(shù)經(jīng)濟、營銷策劃等相關(guān)人員。（二）收集資料，進行市場調(diào)查1、對房地產(chǎn)項目的地理區(qū)位、周邊環(huán)境、開發(fā)條件、市場環(huán)境以及項目開發(fā)的前景等進行調(diào)查分析；2、對房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)成本數(shù)據(jù)和預(yù)計租售價格作出估計和預(yù)測。（三）設(shè)計計研究項目目投資方案案設(shè)計各種方方案，各方方案主要包包括財務(wù)評評價、國民民經(jīng)濟評價價、社會效效益評價等等內(nèi)容，并并在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對不不同方案進進行比較和和選擇，制制定相應(yīng)的的工程建設(shè)設(shè)全過程的的實施計劃劃。（四）編制制可行性研研究報告并并提交在可行性研研究報告提提交的同時時，應(yīng)做好好相應(yīng)的技技術(shù)解釋和和說明工作作，同時做做好研究費費用的結(jié)算算工作。委托方與受托方前期接洽委托方提出調(diào)研需求受托方依據(jù)需求制作投資建議書客戶審核建議書是否需要調(diào)整修改并調(diào)整建議書YN合作意向確立，簽署合作協(xié)議委托方支付首付款，項目啟動項目執(zhí)行階段客戶審核、評估報告是否需要調(diào)整YN撰寫過程頻繁溝通資料收集實地調(diào)研深度訪談撰寫報告委托方提供相關(guān)文件提交報告提交正式報告支付余款項目結(jié)束四、可行性性研究報告告的編制單單位可行性研究究報告可以以由開發(fā)商自行行編制，作為企業(yè)業(yè)內(nèi)部投資資決策之用用；開發(fā)商委托托具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的工程咨咨詢機機構(gòu)來編制制完成成。資資質(zhì)名名稱為為“工程資資質(zhì)資資格證證書”，分分為甲甲級、、乙級級，由由中國國工程程咨詢詢協(xié)會會審核核頒發(fā)發(fā)。房地產(chǎn)產(chǎn)可行行性研研究報報告的的內(nèi)容容研究報告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目可行行性研研究內(nèi)內(nèi)容第一部部分項項目目概況況第二部部分市市場場研究究第三部部分項項目目開發(fā)發(fā)方案案第四部部分項項目目經(jīng)濟濟評價價第五部部分社社會會影響響分析析第六部部分結(jié)結(jié)論論及建建議第一部部分項項目目概況況一、項項目概概況1、項目目名稱稱、開開發(fā)建建設(shè)單單位；；2、項目目的地地理位位置，，如項項目所所在城城市、、區(qū)和和街道道，項項目周周圍主主要建建筑物物等；；3、項目所在在地周圍的的環(huán)境狀況況，主要從從工業(yè)、商商業(yè)及相關(guān)關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀狀及發(fā)展?jié)摑摿Α㈨椖磕拷ㄔO(shè)的時時機和自然然環(huán)境等方方面說明項項目建設(shè)的的必要性和和可行性；；4、項目的性性質(zhì)及主要要特點；5、項目開發(fā)發(fā)建設(shè)的社社會、經(jīng)濟濟意義；6、可行性研研究工作的的目的、依依據(jù)和范圍圍二、開發(fā)項項目用地的的現(xiàn)狀調(diào)查查及拆遷安安置方案的的制定1、土地調(diào)查查。包括項項目用地范范圍內(nèi)的各各類土地面面積及使用用單位等。。2、人口調(diào)查查。包括項項目用地范范圍內(nèi)的總總?cè)丝跀?shù)、、總戶數(shù)及及需拆遷的的人口數(shù)、、戶數(shù)等。。3、調(diào)查項目目用地范圍圍內(nèi)建筑物物的種類、、各類建筑筑物的數(shù)量量及面積，，需要拆遷遷的建筑物物種類、數(shù)數(shù)量和面積積等。第一部分項項目概況況4、調(diào)查生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營企企業(yè)以及個個體經(jīng)營者者的經(jīng)營范范圍、占地地面積、建建筑面積、、營業(yè)面積積、職工人人數(shù)、年營營業(yè)額、年年利潤額等等。5、調(diào)查各種種管線。主主要應(yīng)調(diào)查查上水管線線、雨水管管線、污水水管線、熱熱力管線、、燃氣管線線、電力和和電訊管線線的現(xiàn)狀及及規(guī)劃目標標和其可能能實現(xiàn)的時時間。6、調(diào)查其他他地上、地地下物。項項目用地范范圍內(nèi)地下下物調(diào)查了了解的內(nèi)容容，包括水水井、人防防工程、菜菜窖、各種種管線等；；地上物包包括各種樹樹木、植物物等。項目目用地的現(xiàn)現(xiàn)狀一般要要附平面示示意圖。7、制定拆拆遷計劃劃。8、制定安安置方案案。包括括需要安安置的總總?cè)藬?shù)和和戶數(shù)，，需要安安置的各各種房屋屋的套數(shù)數(shù)及建筑筑面積，，需要安安置的勞勞動力人人數(shù)等。。第一部分分項目目概況第二部分分：市場場研究第三部分分：項目目開發(fā)方方案一、規(guī)劃劃設(shè)計方方案的選選擇1、市政規(guī)規(guī)劃方案案的選擇擇。2、項目構(gòu)構(gòu)成及平平面布置置。3、建筑規(guī)規(guī)劃方案案選擇。。二、資源源供給條條件分析析。主要包括括：建筑筑材料的的需要量量、采購購方式和和供應(yīng)計計劃，施施工力量量的組織織計劃，，項目施施工期間間的動力力、水等等供應(yīng)方方案，項項目建成成投入生生產(chǎn)或使使用后水水、電、、熱力、、煤氣、、交通、、通訊等等供應(yīng)條條件。第三部分分：項目目開發(fā)方方案三、環(huán)境境影響評評價。主要包括括：建設(shè)設(shè)地區(qū)的的環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀，主主要污染染物和污污染源，，項目可可能引起起的周圍圍生態(tài)變變化，設(shè)設(shè)計采用用的環(huán)境境保護標標準，控控制污染染與生態(tài)態(tài)變化的的初步方方案，環(huán)環(huán)境保護護投資估估算，環(huán)環(huán)境影響響的評價價結(jié)論和和環(huán)境影影響分析析，存在在問題及及建議。。第三部分分：項目目開發(fā)方方案四、項目目開發(fā)組組織機構(gòu)構(gòu)和管理理費用的的研究。。主要包括括：擬定定項目的的管理體體制、機機構(gòu)設(shè)置置及管理理人員的的配備方方案，擬擬定人員員培訓(xùn)計計劃，估估算年管管理費用用支出情情況。第三部分分：項目目開發(fā)方方案五、開發(fā)發(fā)建設(shè)計計劃的編編制。1、前期開開發(fā)計劃劃。包括括從項目目創(chuàng)意、、可行性性研究、、下達規(guī)規(guī)劃任務(wù)務(wù)、征地地拆遷、、委托規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、取得得開工許許可證直直至完成成開工前前準備等等一系列列工作計計劃。2、工程建建設(shè)計劃劃。包括括各個單單項工程程的開、、竣工時時間，進進度安排排，市政政工程的的配套建建設(shè)計劃劃等。3、建設(shè)場場地的布布置。4、施工隊隊伍的選選擇。第三部分分：項目目開發(fā)方方案第四部分分：項目目經(jīng)濟評評價是房地產(chǎn)產(chǎn)可行性性研究中中的重要要組成部部分；是項目投投資決策策分析的的重要依依據(jù)之一一。1、投資與與成本估估算：包括投資資總投資資估算（（開發(fā)建建設(shè)投資資和經(jīng)營營資金））、開發(fā)發(fā)成本估估算、銷銷售成本本與經(jīng)營營成本估估算、銷銷售收入入與租金金收入、、經(jīng)營收收入和其其他營業(yè)業(yè)收入估估算。2、資金安安排：項目資資金來源源與籌措措方式確確定。3、經(jīng)濟參數(shù)的的確定第四部分：項項目經(jīng)濟評價價4、財務(wù)評價：：主要運用靜態(tài)態(tài)和動態(tài)分析析方法計算項項目投資回收收期、凈現(xiàn)值值、內(nèi)部收益益率、投資利利潤率、借款款償還期等經(jīng)經(jīng)濟指標，考考核項目的盈盈利水平、清清償能力等。。5、風(fēng)險分析與與不確定分析析：一方面是結(jié)合合政治形勢、、國家方針政政策、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展趨勢、市市場周期、自自然等方面因因素的可能變變化，進行定性分析；另一方面采采用盈虧平衡衡分析、敏感感分析、概率率分析等分析析方法進行定量風(fēng)險分析。6、國民經(jīng)濟評價：：對于一般性競爭性性房地產(chǎn)開發(fā)項目目一般不做國民經(jīng)經(jīng)濟評價第四部分：項目經(jīng)經(jīng)濟評價第五部分：社會影影響分析主要是項目環(huán)境效效益、社會效益及及綜合效益評價。。第六部分：結(jié)論及及建議1、運用各種數(shù)據(jù)從從技術(shù)、經(jīng)濟、財財務(wù)等諸方面論述述項目的可行性，，并推薦最佳方案案；2、存在的問題及相相應(yīng)的建議。房地產(chǎn)開發(fā)項目投投資決策分析投資決策是在綜合合分析項目建設(shè)的的可行性基礎(chǔ)上，，做出的是否可以以投資的決定和安安排。投資決策是由開發(fā)商做出的，一般參考考項目的可行性研研究報告，但是要要注意可行性研究究報告并不能代替替投資決策。在房地產(chǎn)開發(fā)項目目可行性研究過程程中市場調(diào)查和財務(wù)評評價是核心內(nèi)容，同樣樣也是投資決策分分析的重要依據(jù)之之一。第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目投資資與收入估算一、投資估算二、收入估算與與資金籌措三、土地價格測測算—假設(shè)開發(fā)法一、投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項目目投資估算的范范圍，包括土地地費用、勘察設(shè)設(shè)計和前期工程程費、房屋開發(fā)發(fā)費、其他工程程費、開發(fā)期間間稅費、管理費費用、銷售費用用、財務(wù)費用、、不可預(yù)見費用用。（一）土地費用用土地費用是指取取得開發(fā)項目用用地所發(fā)生的費費用。包括以下幾種：：劃撥或征收土土地的征地拆遷遷費、出讓土地地的出讓地價款款、轉(zhuǎn)讓土地的的土地轉(zhuǎn)讓費、、租用土地的土土地租用費、股股東投資入股土土地的投資折價價。1、征地拆遷費主要包括集體土土地征收費用和和城市房屋拆遷遷費用。集體土地征收費費用包括：土地地補償費、安置置補助費、地上上附著物和青苗苗補償費、安排排被征地農(nóng)民的的社會保障費用用、征地管理費費、耕地占用稅稅、耕地開墾費費、新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金。城市房屋拆遷費費用主要包括：：被拆遷房屋的的房地產(chǎn)市場價價格、被拆遷房房屋室內(nèi)自行裝裝飾裝修補償金金額、搬遷補助助費、安置補助助費、拆遷非住住宅房屋造成停停產(chǎn)停業(yè)的補償償費、拆遷管理理費和拆遷服務(wù)務(wù)費等。2、出讓地價款是國家以土地所所有者的身份，，將土地使用權(quán)權(quán)在一定年限內(nèi)內(nèi)讓與土地使用用者，并由土地地使用者向國家家支付的土地使使用權(quán)出讓地價價款。生地：是指不具具有城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的土地，例例如荒地、農(nóng)地地。毛地：是指具有有一定的城市基基礎(chǔ)設(shè)施，有待待拆遷的房屋，，尚未完成房屋屋拆遷補償安置置的土地。熟地：是指具有有較完善的城市市基礎(chǔ)設(shè)施且場場地平整，能直直接在其上建造造建筑物的土地地。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施完完備程度，熟地地又可分為“三三通一平”、““五通一平”、、“七通一平””等的土地?！叭ㄒ黄健币灰话闶侵竿?、、通水、通電和和場地平整；“五通一平”是是指具有了道路路、供水、排水水、電力、電信信等基礎(chǔ)設(shè)施條條件以及場地平平整；“七通通一平平”一一般是是指具具有了了道路路、供供水、、排水水、電電力、、電信信、燃燃氣、、熱力力等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條條件以以及場場地平平整。。以出讓讓方式式取得得熟地地土地地使用用權(quán)時時，土土地出出讓地地價款款由土地出出讓金金、征征地拆拆遷費費和基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費構(gòu)成；；以出讓方式獲得城城市毛地土地使用用權(quán)時，土地出讓讓地價款由土地出讓金和城市市基礎(chǔ)設(shè)施配套費費構(gòu)成，獲得毛地的的開發(fā)商需要進行行房屋拆遷和土地地開發(fā)活動，并相相應(yīng)的支付城市房房屋拆遷費用。3、土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向向土地轉(zhuǎn)讓方支付付的土地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓費。依法通通過土地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得的土土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給其他合法使使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時時，地上建筑物及其他他附著物的所有權(quán)權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。4、合作用地的土地地費用主要通過土地作價價入股來合作開發(fā)發(fā)，其土地費用的的估算要通過土地地估價所進行評估估。（二）前期工程費費主要包括開發(fā)項目目前期規(guī)劃、設(shè)計計、可行性研究、、水文地質(zhì)勘測及及“三通一平”等等土地開發(fā)工程費費支出。（三）基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費指室外工程費，是是指建筑物2米以外和項目用地地規(guī)劃紅線以內(nèi)的的工程管線建設(shè)費費用、與市政設(shè)施施的接口費用以及及其他室外工程費費用等。主要包括自來水、、雨水、污水、煤煤氣、熱力、供電電、電信、道路、、綠化、環(huán)衛(wèi)、室室外照明燈設(shè)施的的建設(shè)費用，各項項設(shè)施與市政設(shè)施施干線、主管、干干道等的接口費用用。一般按實際工程量估算。（四）建筑安裝工工程費是指建造房屋建筑筑物所發(fā)生的建筑筑工程費用、設(shè)備備購置費用和安裝裝工程費用?？尚行匝芯窟^程中中，建筑安裝工程程費可以采用單元估算法、單位位指標估算法、工工程量近似匡算法法、概算指標估算算法、概預(yù)算定額額法，也可以根據(jù)類似似工程經(jīng)驗進行估估算。1、單元估算法是指以基本建設(shè)單單元的綜合投資乘乘以單元數(shù)得到項項目或單項工程總總投資的估算方法法。如以每間客房的綜綜合投資乘以客房房數(shù)估算一座酒店店的總投資，以每每張病房的綜合投投資乘以病床數(shù)估估算一座醫(yī)院的總總投資等。2、單位指標估算法法是以單位工程量投投資乘以工程量得得到單位工程投資資的估算方法。土建工程、給排水水工程、照明工程程可按建筑平方米米造價計算，采暖暖工程按耗熱量（（千卡每小時）指指標計算，變配電電安裝按設(shè)備容量量（千伏安）指標標計算，集中空調(diào)調(diào)安裝按冷負荷量量（千卡每小時））指標計算，供熱熱鍋爐安裝按每小小時產(chǎn)生蒸汽量（（立方米每小時））指標計算，各類類圍墻、室外管線線工程按長度（米米）指標計算，室室外道路按道路面面積（平方米）指指標計算等。3、工程量近似匡算算法采用與工程概預(yù)算算類似的方法，先先近似匡算工程量量，配上相應(yīng)的概概預(yù)算定額單價和和取費標準，近似似計算項目投資。。4、概算指標法采用綜合的單位建建筑面積和建筑體體積等建筑工程概概算指標計算整個個工程費用。直接費=每平方米造價指標標×建筑面積；主要材料消耗量=每平方米材料消耗耗量指標×建筑面積（五）公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為為居民服務(wù)配套建建設(shè)的各種非營利利性的公共配套設(shè)設(shè)施的建設(shè)費用。。主要包括居委會會、派出所、托兒兒所、幼兒園、停停車場等。一般按照規(guī)劃指標標和實際工程量計計算。（六）管理費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的管理部部門為組組織和管管理房地地產(chǎn)項目目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營活活動而產(chǎn)產(chǎn)生的各各項費用用。主要包括括，管理理人員工工資、職職工福利利費、辦辦公費、、差旅費費、折舊費、、修理費費、工會經(jīng)經(jīng)費、職職工教育育經(jīng)費、、勞動保保險費、、待業(yè)保保險費、、董事會會費、咨詢費、、審計費費、訴訟費費、排污污費、房地產(chǎn)稅稅、土地地使用稅稅、技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費、、技術(shù)開開發(fā)費、、無形資資產(chǎn)攤銷銷、開辦辦費攤銷銷、業(yè)務(wù)務(wù)招待費費、壞賬賬損失、、存貨盤盤虧、毀毀損和報報廢損失失以及其其他管理理費用。。管理費可可按項目目總投資資的3%~5%估算。如如果房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)同同時開發(fā)發(fā)若干個個項目，，管理費費用要分分攤。（七）銷銷售費用用是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在銷售房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過程程中發(fā)生生的各項項費用，，以及專專設(shè)銷售售機構(gòu)或或委托銷銷售代理理的各項項費用。。包括銷售售人員工工資、獎獎金、福福利費、、差旅費費，銷售機構(gòu)構(gòu)的折舊舊費、修修理費、、物料消耗耗費、廣廣告宣傳傳費、代代理費、、銷售服服務(wù)費及及銷售許許可證申申領(lǐng)費等等。（八）不可預(yù)預(yù)見費不可預(yù)見費用用根據(jù)項目的的復(fù)雜程度和和前述各項費費用估算的準準確程度，以以上述各項費費用之和的2%~5%核算。（九）開發(fā)期期間稅費房地產(chǎn)開發(fā)項項目投資估算算中應(yīng)考慮項項目開發(fā)期間間所負擔(dān)的各各種稅金和地地方政府或有有關(guān)部門征收收的費用。主要包括：固固定資產(chǎn)投資資方向調(diào)節(jié)稅稅（現(xiàn)暫停征征收）、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅、契稅、土土地增值稅等等。各項稅費都按按照國家的有有關(guān)規(guī)定進行行估算。財務(wù)評價時，，土地購置契契稅一般計入入土地費用中中。土地增值值稅可在銷售售收入和銷售售稅金及附加加表予以考慮慮。（十）其他費費用主要包括施工工圖設(shè)計審查查費、工程交交易服務(wù)費、、各項檢測費費用、施工噪噪聲及排污費費、工程保險險費、施工執(zhí)執(zhí)照申領(lǐng)費等等。（十一）財務(wù)務(wù)費用指企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項費用用，主要為借借款或債券的的利息，還包包括金融機構(gòu)構(gòu)手續(xù)費、融融資代理費、、承諾費、外外匯匯兌凈損損失以及企業(yè)業(yè)籌資發(fā)生的的其他財務(wù)費費用。利息計算可以以參照金融市市場利率和資資金分期收入入的情況按復(fù)利計算；利息以以外的其他融融資費用一般般占利息的10%左右。投資估算土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費建筑安裝工程程費公共配套設(shè)施施建設(shè)費開發(fā)管理費用用租售費用不可預(yù)見費用用財務(wù)費用其他費用二、收入估算算與資金籌措措收入估算資金籌措（一）收入估估算估算房地產(chǎn)開開發(fā)項目的收收入，首先要要制定切實可可行的租售計計劃。租售計劃的內(nèi)內(nèi)容主要包括括：擬租售物物業(yè)的類型、、時間和相應(yīng)應(yīng)的數(shù)量，租租售價格，租租售收入及收收款方式。1、租售方案（1）確定項目是是對外出租、、銷售還是租租售并舉的方方式；（2）確定可租售售的面積；（3）根據(jù)項目狀狀況進行租售售進度安排。。2、租售價格租售價格應(yīng)在在房地產(chǎn)市場場分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定；；一般采用市場場比較法來確確定租售項目目的價格。3、租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項項目的租售收收入等于可租租售面積數(shù)量量乘以單位租租售價格。同同時也要考慮慮空置率的問問題。潛在毛租金收收入—空置和收租損損失+其他收入=有效毛收入有效毛收入—經(jīng)營費用=凈經(jīng)營收入經(jīng)營費用一般般考慮人員費費用、物業(yè)共共用部位共用用設(shè)施設(shè)備日日常運行和維維護費用，綠綠化養(yǎng)護費用用、清潔衛(wèi)生生費用、秩序序維護費用、、物業(yè)共用部部位共用設(shè)施施設(shè)備及公眾眾責(zé)任的保險險費用、辦公公費用以及房房產(chǎn)稅和法律律費用等。4、收款方式收款方式的確確定，應(yīng)考慮慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)交易的付款款習(xí)慣，確定定分期付款的期期數(shù)及各期付付款的比例。（二）資金籌籌措資金籌措計劃劃要以房地產(chǎn)開開發(fā)項目資金金使用計劃和和銷售收入計計劃為基礎(chǔ)，，確定資金的的來源和相應(yīng)應(yīng)的數(shù)量。項目的資金來來源通常有資本金、預(yù)租租售收入及借借貸資金三種渠道。為了滿足資金金需求，可優(yōu)優(yōu)先選用資本本金，之后考考慮使用可投投入的預(yù)租售售收入，最后后仍然不滿足足資金需求時時，可安排借借貸資金。投資計劃與資資金籌措表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123…n1項目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸資金2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其他收入三、運用假設(shè)設(shè)開發(fā)法對對土地價格進進行測算假設(shè)開發(fā)法，，也稱剩余法法、預(yù)期開發(fā)發(fā)法、開發(fā)法法，是預(yù)測估估價對象開發(fā)發(fā)完成后的價價值和后續(xù)開開發(fā)建設(shè)的必必要支出及應(yīng)應(yīng)得利潤，然然后將開發(fā)完成后的的價值減去后后續(xù)開發(fā)建設(shè)設(shè)的必要支出出及應(yīng)得利潤潤來求取估價對對象價值的方方法。1、假設(shè)開發(fā)法法估價的操作作步驟（1）調(diào)查、了解解待開發(fā)房地地產(chǎn)的狀況；；（2）選擇最佳的的開發(fā)利用方方式，確定開開發(fā)完成后的的房地產(chǎn)狀況況；（3）估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期；（4）預(yù)測開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值；；（5）預(yù)測后續(xù)開發(fā)建建設(shè)的必要支出和和應(yīng)得利潤；（6）進行具體計算，，求出待開發(fā)房地地產(chǎn)的價值。2、假設(shè)開發(fā)法的基基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本本的公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值值=開發(fā)完成后的價值值—后續(xù)必要支出及應(yīng)應(yīng)得利潤后續(xù)必要支出及應(yīng)應(yīng)得利潤=取得稅費+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤待開發(fā)房地產(chǎn)價值值=開發(fā)完成后的房地地產(chǎn)價值—取得待開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的稅費—后續(xù)開發(fā)成本—后續(xù)管理費用—后續(xù)銷售費用—后續(xù)投資利息—后續(xù)銷售稅費—后續(xù)開發(fā)利潤用假設(shè)開發(fā)法來計計算土地價格可以以用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和和傳統(tǒng)方法。回憶關(guān)于資金等值值的概念：時值與時點現(xiàn)值折現(xiàn)1、時值（timevalue）與時點資金的數(shù)值由于計計算利息和隨著時時間的延長而增值值，在每個計息期期期末的數(shù)值是不不同的。在某個資金時間節(jié)節(jié)點上的數(shù)值稱為為時值。現(xiàn)金流量圖上，，時間軸上的某一一點稱為時點。012345678A2A3A4A5A6A7A8A0A12．現(xiàn)值（P：presentvalue）又稱期初值，是指發(fā)生在（折折算為）時間序列列起點處的資金值。時間間序列的起點通常常是評價時刻的點點，即現(xiàn)金流量圖圖的零點處。3．終值（F：futurevalue）即資金發(fā)生在（或或折算為）某一特特定時間序列終點的價值。。4．折現(xiàn)將時點處處資金的的時值折算為現(xiàn)值的過程稱稱為折現(xiàn)現(xiàn)。實際際上，折折現(xiàn)是求求資金等等值的一一種方法法。3、現(xiàn)金金流量量法和和傳統(tǒng)統(tǒng)方法法的區(qū)區(qū)別課本P146例7-1：某2000畝的成片荒荒地，適宜宜進行“五五通一平””的土地開開發(fā)后分塊塊有償轉(zhuǎn)讓讓；可轉(zhuǎn)讓讓土地面積積的比率為為75%；附近地區(qū)區(qū)與之位置置相當(dāng)?shù)男⌒K“五通通一平”熟熟地的單價價為260萬元/畝；項目開開發(fā)期為3年；該成片片荒地開發(fā)發(fā)成“五通通一平”熟熟地的開發(fā)發(fā)成本、管管理費用等等費用為30萬元/畝；貸款年年利率為8%；土地開發(fā)發(fā)的年利潤潤率為10%；當(dāng)?shù)赝恋氐剞D(zhuǎn)讓中賣賣方需要繳繳納的營業(yè)業(yè)稅等稅費費為轉(zhuǎn)讓價價格的6%；買房需要要繳納的契契稅等稅費費為轉(zhuǎn)讓價價格的4%。請采用傳傳統(tǒng)方法測測算該成片片荒地的總總價和單價價。待開發(fā)房地地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)價值—取得待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)的的稅費—后續(xù)開發(fā)成成本—后續(xù)管理費費用—后續(xù)銷售費費用—后續(xù)投資利利息—后續(xù)銷售稅稅費—后續(xù)開發(fā)利利潤對開發(fā)完成成后的價值值以及后續(xù)續(xù)的開發(fā)成成本、管理理費用、銷銷售費用、、銷售稅費費的測算，，在傳統(tǒng)方方法中主要要是根據(jù)估估價時點（（通常為現(xiàn)現(xiàn)在）的房房地產(chǎn)市場場狀況作出出的，即它它們基本上上是靜止在在估價時點點的金額。。傳統(tǒng)方法不不考慮各項項收入、支支出發(fā)生的的時間不同同，而是直直接相加減減，要計算算投資利息息，計息期期通常到開開發(fā)完成之之時，即不不考慮預(yù)售售，也不考考慮延遲銷銷售。在傳統(tǒng)方法法中投資利利息和開發(fā)發(fā)利潤都單單獨體現(xiàn)出出來。待開發(fā)土地地價格=開發(fā)完成后后的熟地價價值—取得待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)的的稅費—后續(xù)開發(fā)成成本—后續(xù)管理費費用—后續(xù)銷售費費用—后續(xù)投資利利息—后續(xù)銷售稅稅費—后續(xù)開發(fā)利利潤解：設(shè)該成成片荒地的的總價為V開發(fā)完成后后的熟地總總價值=260××2000×75%=39000(萬元)開發(fā)成本及及管理費用用等費用總總額=30×2000=60000（萬元）投資利息=（V+V×4%）×[(1+8%)3-1]+60000×[(1+8%)1.5-1]=0.27+7342(萬元)轉(zhuǎn)讓開發(fā)完完成后的熟熟地的稅費費總額=390000×6%=23400（萬元）土地開發(fā)利利潤總額=（V+V×4%）×3×10%+60000××1.5××10%=0.312+9000(萬元)購買該成片片荒地的稅稅費總額=V×4%=0.04V（萬元）V=390000-60000-（0.27V+7342）-23400-（0.312V+9000）-0.04VV=178951（萬元）該片荒地總總價=178951（萬元）該片荒地單單價=178951/2000=89.48(萬元/畝)例7-2：某宗10畝的“七通通一平”熟熟地，最佳佳開發(fā)用途途為寫字樓樓，容積率率為2.5；土地使用用權(quán)年限為為50年，從2007年11月起計。取取得該宗土土地后即動動工開發(fā)，，預(yù)計開發(fā)發(fā)期為2年。各項開開發(fā)費用為為：建筑安安裝工程費費為每平方方米建筑面面積2000元，勘察設(shè)設(shè)計、前期期工程費以以及其他工工程費按建建安工程費費的10%計算，管理理費用為以以上費用的的3%。以上費用用在第一年年需投入45%,第二年需投投入55%。在第一年年末需投入入廣告宣傳傳等銷售費費用，銷售售費用取售售價的2%，假設(shè)各年的的投入集中中在年中。預(yù)計項目目建成時即即可全部售售出，售出出時的平均均價格為每每平方米建建筑面積4500元。房地產(chǎn)產(chǎn)交易中賣賣方應(yīng)繳納納的營業(yè)稅稅等稅費為為交易價格格的6%，買方應(yīng)繳繳納的契稅稅等稅費為為交易價格格的4%。請采用現(xiàn)現(xiàn)金流量折折現(xiàn)法測算算該宗地土土地在2007年11月的總價及單單價（折現(xiàn)現(xiàn)率為12%）對開發(fā)完完成后的的價值以以及后續(xù)續(xù)的開發(fā)發(fā)成本、、管理費費用、銷銷售費用用、銷售售稅費的的測算，，要考慮慮資金的的時間價價值。現(xiàn)金流量量折現(xiàn)法法要考慮慮各項收收入、支支出發(fā)生生的時間間不同，，即首先先要把它它們折算算到同一一時間上上的價值值（直接接或最終終折算到到估價時時點上）），然后后再相加加減。現(xiàn)金流量量折現(xiàn)法法中投資資利息和和開發(fā)利利潤都不不單獨顯顯現(xiàn)出來來，而是是隱含在在折現(xiàn)過過程中。。解：該寫寫字樓的的總建筑筑面積=10××666.67×2.5=16666.75（平方米米）開發(fā)完成成后的總總價值=4500×16666.75/(1+12%)2=5978.98(萬元)建筑安裝裝工程費費、勘察察設(shè)計費費、前期期工程費費、其他他工程費費和管理理費=2000×16666.75×(1+10%)×(1+3%)×[45%/(1+12%)0.5+55%/(1+12%)1.5]=3358.33(萬元)銷售費用總額額=（4500×16666.75×2%）/(1+12%)1.5=126.55(萬元)銷售稅費總額額=5978.98×6%=358.74（萬元）設(shè)該宗土地總總價為V，購買該宗土土地的稅費總總額=0.04V則：V=5978.98-3358.33-126.55-358.74-0.04VV=2053.23(萬元)所以該宗土地地在2007年11月的價格為：：土地總價=2053.23(萬元)，土地單價=2053.23/10=205.32(萬元/畝)第四節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)項目目財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)投投資項目經(jīng)濟濟評價的目的的，是考察項項目的盈利能力和清清償能力。盈利能力指標標是用來考察察項目盈利水水平的指標，，包括靜態(tài)指指標和動態(tài)指指標兩類。清償能力指標標是指考察項項目計算期內(nèi)內(nèi)償債能力的的指標。除了了投資者重視視項目的償債債能力外，為為項目提供融融資的金融機機構(gòu)更加重視視項目償債能能力的評價結(jié)結(jié)果。房地產(chǎn)投資項項目經(jīng)濟評價價指標體系項目類型盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期利息備付率資產(chǎn)負債率銷售利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV投資利潤率動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期償債備付率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資本金利潤率、資本金凈利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV現(xiàn)金回報率、投資回報率動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期一、靜態(tài)經(jīng)濟濟指標評價及及其計算（一）成本利利潤率和銷售售利潤率成本利潤率(RPC)，指開發(fā)利潤潤占總開發(fā)成成本的比率，是初步判斷斷房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財務(wù)可可行性的一個個經(jīng)濟評價指指標。成本利潤率=（項目總開發(fā)發(fā)價值-項目總開發(fā)成成本）/項目總開發(fā)成成本×100％=（開發(fā)商利潤潤/項目總開發(fā)成成本）×100％項目總開發(fā)價價值時，如果果項目全部銷銷售，則等于于總銷售收入入扣除銷售稅稅費后的凈銷銷售收入；當(dāng)當(dāng)項目用于出出租時,為項目在整個個持有期內(nèi)所所有凈經(jīng)營收收入的現(xiàn)值累累積之和；項目總開發(fā)成成本，是房地地產(chǎn)開發(fā)項目目在開發(fā)經(jīng)營營期內(nèi)實際支支出的成本，，一般包括項項目總投資與與建設(shè)期之外外的財務(wù)費用用。項目總開發(fā)成成本是開發(fā)項項目在開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)實際際支出的成本本，包括土地地費用、勘察察設(shè)計和前期期工程費、建建筑安裝工程程費、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費、、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費、、其他工程費費、開發(fā)期間間稅費、管理理費用、銷售售費用、財務(wù)務(wù)費用、不可可預(yù)見費用等等。（參照投資估估算）成本利潤率一一般與目標利利潤率進行比比較，超過目目標利潤率，，則該項目在在經(jīng)濟上是可可接受的。目標利潤率水水平的高低，，與項目所在在地區(qū)的市場場競爭狀況、、項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期長度、、開發(fā)項目的的物業(yè)類型以以及貸款利率率水平等相關(guān)關(guān)。一般來說，對對于一個開發(fā)發(fā)期為2年的商品住宅宅開發(fā)項目，，其目標成本本利潤率大體體應(yīng)為35%~45%。銷售利潤率：：是衡量房地地產(chǎn)開發(fā)項目目單位銷售收收入盈利水平平的指標。計算公式為：：銷售利潤率率=（銷售利潤/銷售收入）×100％。銷售收入為銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品過程中取得得的全部價款款，包括現(xiàn)金金、現(xiàn)金等價價物及其他經(jīng)經(jīng)濟利益；銷售利潤等于于開發(fā)項目銷銷售收入扣除除總開發(fā)成本本和銷售稅費費，其數(shù)值上上等于計算成成本利潤率時時的開發(fā)商利利潤。（一）成本利潤率率和銷售利潤率例7-4：某房地產(chǎn)開發(fā)商商以330萬元/畝的價格獲得了一一宗占地面積為4.5畝的土地，擬建一一棟商住混合樓，，容積率為3.5，建筑覆蓋率為為55%，樓高16層，1至3層為商鋪（建筑筑面積均相等）），4至16層為住宅（均為為標準層），建建造成本為2000元/平方米，專業(yè)人人員費用為建造造成本的5%，行政性收費等等其他費用為300萬元，管理費按按土地成本、建建造成本、專業(yè)業(yè)人員費用和其其他費用之和的的3%計取，市場推廣廣費、銷售代理理費和銷售稅費費分別為銷售收收入的1%、2%和6.5%，預(yù)計建成后銷銷售均價6800元/平方米。項目開開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價于開始始時一次性投入入，建造成本、、專業(yè)人員費用用、其他費用和和管理費用在建建造期內(nèi)均勻投投入；年貸款率率為8%，按季度計息，，融資費用為貸貸款利息的10%。試計算項目的的總建筑面積、、標準層每層建建筑面積和開發(fā)發(fā)商成本利潤率率、銷售利潤率率分別為多少？？解：項目總建筑筑面積=4.5×666.67×3.5=10500.05(平方米)標準層每層建筑筑面積=（10500.05-4.5××666.67×55%×3）/13=426.96（平方方米））1、項目目總開開發(fā)價價值項目總總銷售售收入入=10500.05×6800=7140.04（萬元元）銷售稅稅費=7140.04××6.5%=464.10(萬元)項目總總開發(fā)發(fā)價值值=7140.04-464.1=6675.93(萬元)2、項目目總開開發(fā)成成本（1）土地地成本本=330××4.5=1485（萬元）（2）建造成本=10500.04×2000=2100.01（萬元）（3）專業(yè)人員費費用（建造師師、結(jié)構(gòu)、造造價、機電、、監(jiān)理工程師師等費用）2100.01×5%=105（萬元）（4）其他費用：：300萬元（5）管理費：（（1485+2100.01+105+300）×3%=119.7（萬元）（6）財務(wù)費用：：土地費用利息息=1485××[(1+8%/4)3×4-1]=398.34(萬元)建造費用、專專業(yè)人員費用用、其他費用用、管理費用用利息=（2100.01+105+300+119.7）×[(1+8%/4)（2/2）×4-1]=216.36（萬元）融資費用：（（398.34+216.36）×10%=61.47（萬元）財務(wù)費用總計計：398.34+216.36+61.47=676.17（萬元）（7）市場推廣及及銷售代理費費用：7140.04×(1%+2%)=214.2(萬元)（8）項目總開發(fā)發(fā)成本：1485+2100.01+105+300+119.7+676.17+214.2=5000.08（萬元）3、開發(fā)商利利潤：6675.93-5000.08=1675.85（萬元）4、開發(fā)商成成本利潤率率：（1675.85/5000.08）×100%=33.52%5、開發(fā)商銷銷售利潤率率：（1675.85/7140.04）×100%=23.47%練習(xí)：課本本P173-9（二）投資資利潤率分為開發(fā)投投資的投資資利潤率和和置業(yè)投資資的投資利利潤率。。開發(fā)投資的的投資利潤潤率是指開開發(fā)項目年年平均利潤潤額占開發(fā)發(fā)項目總投投資的比率率。開發(fā)項目總總投資與項項目總開發(fā)發(fā)成本的差差異在于前前者不含財財務(wù)費用。。置業(yè)投資的投資資利潤率是指項項目經(jīng)營期內(nèi)一一個正常年份的的年利潤總額或或項目經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)年平均利潤總總額與項目總投投資的比率。投資利潤率=（年利潤總額或或年平均利潤總總額/項目總投資））×100%利潤總額=經(jīng)營收入（含含銷售、出租租、自營）-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)設(shè)稅+教育費附加項目總投資=項目總開發(fā)成成本+經(jīng)營資金在財務(wù)評價時時，將投資利利潤率與行業(yè)業(yè)平均利潤率率對比，以判判別項目平均均投資盈利能能力是否達到到本行業(yè)的平平均水平。(三)資本金利潤率率和資本金凈凈利潤率1、資本金利潤潤率：是指項項目經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)一個正常年年份的年利潤潤總額或項目目經(jīng)營期內(nèi)年年平均利潤總總額與資本金金的比率，它它反映投入項項目的資本金金的盈利能力力。資本金是投資資者為房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目投投入的資本金金或權(quán)益資本本。資本金利潤率率=（年利潤總額額或年平均利利潤總額/資本金）×100%2、資本金凈利利潤率：是指指項目經(jīng)營期期內(nèi)一個正常常年份的年稅稅后利潤總額額或項目經(jīng)營營期內(nèi)年平均均稅后總額與與資本金的比比率，它反映映投入項目的的資本金的盈盈利能力。資本金凈利潤潤率=（年稅后利潤潤總額或年平平均稅后利潤潤總額/資本金）×100%例：已知某房房地產(chǎn)投資項項目的購買投投資為4500萬元，流動資金為為500萬元。如果投資者者投入的資本金為為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年年平均利潤總額為為650萬元、年平均稅后后利潤總額為500萬元。試計算該投投資項目的投資利利潤率、資本金利利潤率、資本金凈凈利潤率。投資利潤潤率=（年平均均利潤總總額/項目總投投資）×100%=650/(4500+500)××100%=13%資本金利利潤率=（年平均均利潤總總額/資本金））×100%=650/1500××100%=43.3%資本金凈凈利潤率率=（年平均均稅后平平均總額額/資本金））×100%=500/1500××100%=33.3%（四）靜靜態(tài)投資資回收期期課本P151例7-3（五）現(xiàn)現(xiàn)金回報報率和投投資回報報率是房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投投資過程程中，投投資者量量測投資資績效的的指標，，反映了了置業(yè)投投資項目目的盈利利能力。。1、現(xiàn)金回回報率是是指房地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資中中，每年年所獲得得的現(xiàn)金金報酬與與投資者者初始投投入的權(quán)權(quán)益資本本的比率率。反映映了初始始現(xiàn)金投投資或首首付款與與年現(xiàn)金金收入之之間的關(guān)關(guān)系。2、投資回回報率是是指房地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資中中，每年年所獲得得的凈收收益與投投資者初初始投入入的權(quán)益益資本的的比率。。相對于于現(xiàn)金回回報率來來說，投投資回報報率中的的收益包包括了還還本付息息中投資資者所獲獲得的物物業(yè)權(quán)益益增加的的價值，，還可以以考慮將將物業(yè)升升值所帶帶來的收收益計入入投資收收益。二、動態(tài)盈利利能力指標及及其計算1、財務(wù)內(nèi)部收收益率2、財務(wù)凈現(xiàn)值值3、動態(tài)投資回回收期三、清償能力力分析利息借款償還期利息備付率償債備付率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率（一）利息按年計息時，，為簡化計算算，假定借款款發(fā)生當(dāng)年均均在年中支用用，按半年計計息，其后年年份按全年計計息；還款當(dāng)當(dāng)年按年末償償還，按全年年計息。每年應(yīng)計利息息=（年初借款本本息累計+本年借款額/2）×貸款利息例7-8某房地產(chǎn)項目目，建設(shè)期為為3年，在建設(shè)期期第一年貸款款3000萬元，第二年年貸款4000萬元，第三年年貸款3000萬元，年利率率為7%，計算該項目目建設(shè)期貸款款利息。每年應(yīng)計利息息=（年初借款本本息累計+本年借款額/2）×貸款利息第一年借款額額：3000萬元第一年貸款利利息：（3000/2）×7%=105萬元第二年貸款利利息：（3000+105+4000/2）×7%=357.35萬元第三年貸款利利息：（3000+105+357.35+4000+3000/2）×7%=627.36萬元建設(shè)期末累積積貸款利息為為105+357.35+627.36=1089.71（二）借款償償還期借款償還期是是指在國家規(guī)規(guī)定及房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目具具體財務(wù)條件件下，項目開開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)使用可用作作還款的利潤、折舊、攤銷銷及其他還款資金金償還項目借款本本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項項目和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)之后進行出租經(jīng)經(jīng)營或自營的項目目，需要計算借款款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用用于銷售時，不計算借款償還期。借款償還期可用資資金來源與運用表表或借款還本付息息計算表直接計算算。借款償還期=借款償還后開始出出現(xiàn)盈余年份數(shù)-開始借款年份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款金金額借款還本付息計算算表序號項目計算期合計123n-1n1借款還本付息1.1年初本息余額1.2本年借款1.3本年應(yīng)付利息1.4本年還本利息1.4.1本年本金償還1.4.2本年利息支付2還本付息資金來源2.1未分配利潤3償還本金后余額例7-9：某房地產(chǎn)開發(fā)項項目在第2年投資時開始運用用銀行貸款，第8年時開始出現(xiàn)借款款償還盈余，貸款款利息為8%，各年還款情況如如下表所示，假設(shè)設(shè)銀行要求的還款款期限為8年，試計算項目的的借款償還期并判判斷其清償能力。。序號項目計算期12345678

1借款還本付息

1.1年初本息余額052011861904288923201506

1.2本年借款500600600800000

1.3本年應(yīng)付利息2066119184231186120

1.4本年還本利息80010001626

1.4.1本年本金償還1808141506

1.4.2本年利息支付620186120

2還本資金來源80010002000

2.1利潤80010002000

3償還本金后余額374

借款償還期=借款償還后開始出出現(xiàn)盈余年份數(shù)-開始借款年份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款金金額=8-2+1626/2000=6.81(年)因為6.81<8年，故就該指標看看來，項目清償能能力滿足要求。（三）利息備付率率指項目在借款償還還期內(nèi)各年用于支支付利息的稅息前前利潤，與當(dāng)期應(yīng)應(yīng)付利息費用的比比率。利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用用對于一般房地產(chǎn)投投資項目，該指標值應(yīng)該大于于2，表示項項目付息息能力保保障程度度不足。。（四）償償債備付付率指項目在在借款償償還期內(nèi)內(nèi)各年用用于還本本付息的的資金與與當(dāng)期應(yīng)應(yīng)還本付付息金額額的比率率。償債備付付率=可用于還還本付息息資金/當(dāng)期應(yīng)還還本付息息資金對于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目，該指標值值應(yīng)該大大于等于于1.2。當(dāng)指標標小于1.2時，表示示當(dāng)期資資金來源源不足以以償付當(dāng)當(dāng)期債務(wù)務(wù)，需要要通過短短期借款款來償還還已到期期的債務(wù)務(wù)。該指指標的計計算對出出租經(jīng)營營或自營營的房地地產(chǎn)投資資項目非非常重要要。（五）資資產(chǎn)負債債率是反映項項目各年年所面臨臨的財務(wù)務(wù)風(fēng)險程程度及償償債能力力的指標標，屬長長期償債債能力指指標。反映債權(quán)權(quán)人所提提供的資資金占全全部資產(chǎn)產(chǎn)的比例例，即總總資產(chǎn)中中有多大大比例是是通過借借債來籌籌集的，，它可以以用來衡衡量客戶戶在清算算時包括括債權(quán)人人利益的的程度。。資產(chǎn)負債債率=（負債合合計/資產(chǎn)合計計）×100%房地產(chǎn)開開發(fā)屬于于資金密密集型經(jīng)經(jīng)濟活動動，所以房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的的資產(chǎn)負負債率一一般較高高。（六）流流動比率率是反映項項目各年年償付流流動負債債能力的的指標。。流動比率率=（流動資資產(chǎn)總額額/流動負債債總額））×100%房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的流動動負債數(shù)數(shù)額較大大，流動動比率相相對較低低。（七）速速動比率率是反映項項目快速速償付流流動負債債能力的的指標。。速動比率率=（流動資資產(chǎn)總額額-存貨/流動負債債總額））×100%房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的存貨貨占流動動資產(chǎn)的的大部分分，其速速動比率率較低，，不會達達到100%。例：從某某房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目的資資產(chǎn)負債債表上，，我們可可以得到到如下項項目信息息：負債債合計為為3000萬元，資資產(chǎn)合計計為5000萬元，流流動資產(chǎn)產(chǎn)和流動動負債分分別為2500萬元和1250萬元，存存貨為1500萬元。試試計算該該房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目的資資產(chǎn)負債債率、流流動比率率和速動動比率。。解：資產(chǎn)產(chǎn)負債率率=（負債合合計/資產(chǎn)合計計）×100%=（3000/5000）×100%=60%流動比率率=（流動資資產(chǎn)總額額/流動負債債總額））×100%=（2500/1250）×100%=200%速動比率率=（流動資資產(chǎn)總額額-存貨/流動負債債總額））×100%=（2500-1500/1250）×100%=80%課本P173-91、項目總總開發(fā)價價值項目總建建筑面積積=50000××1.6=80000平方米項目總銷銷售收入入=4000×80000=32000（萬元））銷售稅費費=32000××5.5%=1760（萬元