房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場(chǎng)調(diào)研

世聯(lián)地產(chǎn)版權(quán)所有2023/3/14房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場(chǎng)調(diào)研課程內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)和意義市場(chǎng)調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容2一、市場(chǎng)調(diào)研的正確出發(fā)點(diǎn)3

我們常常在一個(gè)城市展開(kāi)大范圍的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)果是事實(shí)堆積如山，卻很難從中得出有意義的結(jié)論，最后，我們將發(fā)現(xiàn)調(diào)研的70%以上的數(shù)據(jù)是沒(méi)有價(jià)值的。

如果我們想從詳盡的市場(chǎng)調(diào)研中推導(dǎo)出項(xiàng)目最適合做什么，這將是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程。這是為什么？市場(chǎng)調(diào)研的困局

4其根源在于我們分析問(wèn)題的邏輯分析問(wèn)題的標(biāo)準(zhǔn)程序：收集信息描述發(fā)現(xiàn)得出結(jié)論提出方案這是20世紀(jì)50年代咨詢(xún)業(yè)的普遍做法，由于沒(méi)有大量積累起有關(guān)各個(gè)企業(yè)和行業(yè)的知識(shí)，因此，無(wú)論客戶(hù)遇上什么問(wèn)題，都從全公司或全行業(yè)分析入手：1、確定該行業(yè)獲得成功的關(guān)鍵因素；2、根據(jù)銷(xiāo)售與市場(chǎng)地位、技術(shù)地位等評(píng)估客戶(hù)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；3、將客戶(hù)的表現(xiàn)與成功的關(guān)鍵因素進(jìn)行對(duì)比；4、提出抓住機(jī)遇和解決問(wèn)題的具體建議。5收集數(shù)據(jù)之前對(duì)問(wèn)題進(jìn)行結(jié)構(gòu)性分析，建立以假設(shè)為導(dǎo)向的診斷框架，讓市場(chǎng)調(diào)研具有目的性如果我們一開(kāi)始就從項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)、功能及客戶(hù)目標(biāo)與限制條件方面考慮，借助相關(guān)的成功案例的啟發(fā)，進(jìn)而作出幾種假設(shè)，抽出假設(shè)成立的條件，再對(duì)這些假設(shè)條件進(jìn)行市場(chǎng)求證，則這個(gè)過(guò)程將變得非常簡(jiǎn)化了。事實(shí)上，以假設(shè)為前提的市場(chǎng)調(diào)研是在畫(huà)好的路線圖上求證的過(guò)程。6案例一：呼和浩特金橋項(xiàng)目客戶(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格3000元/平方米開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)程征戰(zhàn)，需快速銷(xiāo)售限制條件啟動(dòng)資金2000萬(wàn)中小項(xiàng)目區(qū)位特征認(rèn)知高未開(kāi)發(fā)方法：以解決問(wèn)題的假設(shè)為導(dǎo)向直接尋找市場(chǎng)上均價(jià)在3000元/平方米以上、并能實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的項(xiàng)目特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研以此展開(kāi)。7二、市場(chǎng)調(diào)研在項(xiàng)目定位中的角色8市場(chǎng)調(diào)研需要解決的核心問(wèn)題基于初步假設(shè)：界定競(jìng)爭(zhēng)框架界定區(qū)域價(jià)值定義項(xiàng)目核心價(jià)值9案例二：大連億達(dá)項(xiàng)目定位背景與目標(biāo)：城市非核心區(qū)，地塊狹小，功能規(guī)劃為住宅及配套商業(yè)，要求銷(xiāo)售價(jià)格為6500元/平方米?，F(xiàn)狀：周邊的大規(guī)模住宅小區(qū)的價(jià)格為5000元/平方米。差距R1R2規(guī)模大

地塊狹小

p<5000P=6500解決問(wèn)題的假設(shè)MECE：1、是否可以自己建立新價(jià)格標(biāo)桿（創(chuàng)新產(chǎn)品）？（鋒尚）2、是否可以增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價(jià)？（烏魯木齊南門(mén)國(guó)際）3、區(qū)位的價(jià)值是否可以打破現(xiàn)有的價(jià)值參照體系？（萬(wàn)達(dá)景藏、東?；▓@）4、是否能脫離區(qū)域內(nèi)主流消費(fèi)群體，重新定義新的細(xì)分客戶(hù)？（月亮河）10初步假設(shè)下下的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研任務(wù)1、界定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)框架（房房地產(chǎn)項(xiàng)目目調(diào)研）結(jié)構(gòu)性分析：A、均價(jià)在5000元至6500元/平方米，周邊的的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)在是誰(shuí)？它們們的賣(mài)點(diǎn)是什么么？缺點(diǎn)是什么么？我們的超越越機(jī)會(huì)在哪里？？B、市域內(nèi)5000-6500元/平方米以上的項(xiàng)目關(guān)鍵的價(jià)值值是什么？是否存存在不依賴(lài)地段段價(jià)值（交通與與配套）的感性性因素？C、市域內(nèi)具有投資性的物業(yè)特性（如功能彈彈性、高性?xún)r(jià)比比）是什么？本本項(xiàng)目資源是否否有相似之處？？D、市域內(nèi)脫離區(qū)區(qū)域原有價(jià)格體體系的項(xiàng)目關(guān)鍵鍵舉措是什么？？E、商業(yè)價(jià)值在類(lèi)類(lèi)似項(xiàng)目中如何何被運(yùn)用的？112、定義項(xiàng)目區(qū)位位價(jià)值

（城市市規(guī)劃調(diào)研、消消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的的認(rèn)知價(jià)值調(diào)研研）

結(jié)構(gòu)性性分析：A、在城市規(guī)劃中中，這個(gè)區(qū)域的未來(lái)是什么？它將帶帶來(lái)怎樣的居住住或商業(yè)投資價(jià)價(jià)值？B、就區(qū)域而言，，與現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域有什么優(yōu)勢(shì)？C、什么樣的客戶(hù)群群對(duì)以上方面具有有正向性？D、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值值是依托于原有有的消費(fèi)者認(rèn)知知價(jià)值還是重新新定義價(jià)值？（（例：西山庭院院VS城市第三地或新新城）123、項(xiàng)目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值方向的的初步確定（（對(duì)于類(lèi)同的總總價(jià)或單價(jià)項(xiàng)目目）

結(jié)構(gòu)構(gòu)性分析：A、區(qū)位價(jià)值與核核心客戶(hù)群的確確定；B、規(guī)劃功能調(diào)整整的方向；C、價(jià)格標(biāo)桿的參參照系或自身定定義；D、主要競(jìng)爭(zhēng)差異異的方向選擇；；

（麗陽(yáng)天下下）關(guān)鍵：從本地案案例和其他城市市相似屬性案例例中得到啟發(fā)13關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研的的幾個(gè)基本觀點(diǎn)點(diǎn)以事實(shí)為基礎(chǔ)，，“事實(shí)是友善善的”（麥肯錫錫）海量的信息VS有限的市調(diào)時(shí)間間以假設(shè)為導(dǎo)向定性與定量的結(jié)結(jié)合不同工作模塊有有不同的市調(diào)內(nèi)內(nèi)容客戶(hù)的疑問(wèn)：市市調(diào)時(shí)間這么短短，市調(diào)質(zhì)量有有保證么？14市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃制制定1、客戶(hù)目標(biāo)與與現(xiàn)狀的差距或或問(wèn)題點(diǎn)2、假設(shè)解決差差距的可能方案案3、可選方案在在市場(chǎng)中的論證證4、通常的調(diào)研研方面房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品品調(diào)研消費(fèi)者訪談區(qū)域規(guī)劃調(diào)研城市調(diào)研地塊查勘客戶(hù)的思考15課程內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的出發(fā)發(fā)點(diǎn)和意義市場(chǎng)調(diào)研的具體體步驟和工作內(nèi)內(nèi)容16市場(chǎng)調(diào)研的具體體步驟和工作內(nèi)內(nèi)容一、市場(chǎng)調(diào)研工工作階段劃分及及其工作內(nèi)容二、市調(diào)方法及及相關(guān)工具表格格等三、市場(chǎng)調(diào)研的的資料整理、分分析四、市調(diào)可能遇遇到的問(wèn)題17市場(chǎng)調(diào)研工作階階段劃分及其工工作內(nèi)容市調(diào)前項(xiàng)目小組交底會(huì)會(huì)制訂市調(diào)計(jì)劃（（重點(diǎn)）出差前的準(zhǔn)備市調(diào)中市調(diào)計(jì)劃的執(zhí)行行根據(jù)實(shí)際情況調(diào)調(diào)整計(jì)劃市調(diào)后資料整理18市調(diào)前的工作內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目小組交底會(huì)會(huì)項(xiàng)目討論制定市調(diào)計(jì)劃收集相關(guān)資料總體時(shí)間安排、市調(diào)時(shí)間安排確定需要調(diào)查的的樓盤(pán)確定訪談資源（同事、開(kāi)發(fā)商商、老客戶(hù)）編制訪談提綱、問(wèn)卷準(zhǔn)備首次溝通ppt（加入一些對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的思考）出差前的準(zhǔn)備19市調(diào)工作內(nèi)容及及方法地塊查勘城市（區(qū)域）經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景城市（區(qū)域）規(guī)規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者20地塊查勘項(xiàng)目位置——城市位置圖、區(qū)區(qū)域位置圖調(diào)研方法：開(kāi)發(fā)發(fā)商介紹、現(xiàn)有有地塊資料項(xiàng)目四至調(diào)研方法：紅線線圖、現(xiàn)場(chǎng)查勘勘項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境——建筑物、地形、、水體、植物、、空氣質(zhì)量、噪噪音、其它（如如文物古跡等））調(diào)研方法：文字字資料、現(xiàn)場(chǎng)查查勘、訪談（開(kāi)開(kāi)發(fā)商或政府部部門(mén)）項(xiàng)目周邊環(huán)境——建筑物、道路交交通、景觀資源源、公共設(shè)施（（廣場(chǎng)、公園、、商場(chǎng)、學(xué)校、、政府機(jī)關(guān)、變變電站、垃圾站站等）、企業(yè)、、人口等調(diào)研方方法：：文字字資料料、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查查勘、、訪談?wù)劊ㄩ_(kāi)開(kāi)發(fā)商商或政政府部部門(mén)））21城市（（區(qū)域域）經(jīng)經(jīng)濟(jì)背背景經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)模、、趨勢(shì)勢(shì)、速速度——?dú)v年GDP、人均均GDP經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)——產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和和主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)投投資外商投投資情情況居民收收入水水平、、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)和消消費(fèi)水水平——人均可可支配配收入入、人人均消消費(fèi)支支出及及其構(gòu)構(gòu)成、、主流流消費(fèi)費(fèi)群體體城市中中心化化程度度——與周邊邊城市市的相相對(duì)關(guān)關(guān)系調(diào)研方方法：：查閱閱統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒、訪訪談（（統(tǒng)計(jì)計(jì)局及及相關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)）22城市（（區(qū)域域）規(guī)規(guī)劃城市總總體規(guī)規(guī)劃——了解城城市格格局、、發(fā)展展方向向，重重點(diǎn)了了解項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域在在城市市中所所承擔(dān)擔(dān)的功功能、、相對(duì)對(duì)地位位、發(fā)發(fā)展前前景、、與其其它區(qū)區(qū)域的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系系。區(qū)域規(guī)規(guī)劃——政府對(duì)對(duì)本區(qū)區(qū)域的的規(guī)劃劃設(shè)想想及建建設(shè)計(jì)計(jì)劃，，重點(diǎn)點(diǎn)了解解項(xiàng)目目周邊邊的規(guī)規(guī)劃情情況，，主要要包括括：道道路交交通、、公共共設(shè)施施、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布布局等等。重大建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目——對(duì)區(qū)域域的發(fā)發(fā)展有有重要要影響響（事事實(shí)上上的、、心理理上的的）調(diào)研方方法：：收集集規(guī)劃劃文本本、圖圖集，，訪談?wù)勔?guī)劃劃局23民間指指數(shù)車(chē)輛登登記數(shù)數(shù)量，，登記記牛肉面面指數(shù)數(shù)小區(qū)老老人指指數(shù)“牛皮皮癬””指數(shù)數(shù)．．．．．．．．24房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)三三要素素：供供給、、需求求、價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)宏觀觀數(shù)據(jù)據(jù)：（（分分區(qū)數(shù)數(shù)據(jù)；；分物物業(yè)類(lèi)類(lèi)型；；分價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間））施工面面積新開(kāi)工工面積積竣工面面積銷(xiāo)售面面積空置面面積二手房房交易易數(shù)據(jù)據(jù)市調(diào)方方法：：查閱閱（房房地產(chǎn)產(chǎn)）統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年年鑒、、房管管局（（房地地產(chǎn)交交易中中心））網(wǎng)站站、當(dāng)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)期刊刊雜志志、訪訪談房房管局局或房房地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)等部部門(mén)25房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)問(wèn)題：：是否否要把把整個(gè)個(gè)城市市的樓樓盤(pán)都都調(diào)研研完？？房地產(chǎn)產(chǎn)總體體格局局（片片區(qū)劃劃分））各片區(qū)區(qū)典型型樓盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域樓樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)市調(diào)方方法：：實(shí)地地調(diào)查查、收收集網(wǎng)網(wǎng)上資資料、、訪談?wù)剬?zhuān)業(yè)業(yè)人士士26樓盤(pán)調(diào)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容基本信信息——占地面面積、、建筑筑面積積、容容積率率、配配套設(shè)設(shè)施（（商業(yè)業(yè)、會(huì)會(huì)所、、幼兒兒園、、學(xué)校校）、、開(kāi)發(fā)發(fā)分期期等。。規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)——總體布布局、、物業(yè)業(yè)類(lèi)型型、戶(hù)戶(hù)型配配比、、總戶(hù)戶(hù)數(shù)、、車(chē)位位數(shù)、、景觀觀、創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)等。。銷(xiāo)售情情況——認(rèn)籌時(shí)時(shí)間、、開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間間、銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格（（對(duì)應(yīng)應(yīng)交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）、、銷(xiāo)售售速度度、銷(xiāo)銷(xiāo)售率率、客客戶(hù)群群、主主要賣(mài)賣(mài)點(diǎn)、、劣勢(shì)勢(shì)。營(yíng)銷(xiāo)推推廣——售樓處處、樣樣板房房、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展展示、、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)渠道道、促促銷(xiāo)措措施。。市調(diào)方方法：：實(shí)地地調(diào)研研、收收集樓樓書(shū)（（報(bào)紙紙廣告告）、、訪談?wù)勪N(xiāo)售售代表表27消費(fèi)者者調(diào)研研－目目的了解消消費(fèi)者者的需需求特特征（（購(gòu)房房目的的，關(guān)關(guān)注因因素如如地段段、物物業(yè)類(lèi)類(lèi)型、、戶(hù)型型、面面積、、配套套設(shè)施施、園園林景景觀、、價(jià)格格等，，生活活方式式AIO等）了解消消費(fèi)行行為（（購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為為、消消費(fèi)觀觀念、、習(xí)慣慣、態(tài)態(tài)度等等）了解消消費(fèi)者者對(duì)本本項(xiàng)目目（區(qū)區(qū)域））的看看法28消費(fèi)者者調(diào)研研－方方法問(wèn)卷調(diào)調(diào)查設(shè)定調(diào)調(diào)查計(jì)計(jì)劃（（調(diào)查查目的的、問(wèn)問(wèn)卷數(shù)數(shù)量、、發(fā)放放時(shí)間間、地地點(diǎn)、、途徑徑、目目標(biāo)人人群等等）問(wèn)卷設(shè)設(shè)計(jì)問(wèn)卷發(fā)發(fā)放、、回收收（渠渠道：：開(kāi)發(fā)發(fā)商協(xié)協(xié)助、、臨時(shí)時(shí)雇傭傭?qū)W生生、當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺姓{(diào)公公司））數(shù)據(jù)錄錄入與與分析析（spss軟件））29訪談人人群——政府官官員普通公公務(wù)員員企業(yè)管管理者者企業(yè)技技術(shù)人人員私營(yíng)企企業(yè)主主個(gè)體工工商戶(hù)戶(hù)律師、、醫(yī)生生、教教師房地產(chǎn)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)業(yè)人士士（開(kāi)開(kāi)發(fā)商商、銷(xiāo)銷(xiāo)售經(jīng)理理、中中介公公司））媒體記記者（（房地地產(chǎn)版版）直郵雜雜志主主編訪談提提綱討論：：如何何聯(lián)系系訪談?wù)剬?duì)象象？深度訪訪談30市調(diào)相相關(guān)工工具表表格（（見(jiàn)顧顧問(wèn)平平臺(tái)））31市調(diào)資資料整整理、、分析析項(xiàng)目地地塊分分析城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、規(guī)劃劃分析析房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)分分析目標(biāo)客客戶(hù)分分析訪談資資料整整理（（提煉煉觀點(diǎn)點(diǎn)，融融合在在以上上各個(gè)個(gè)方面面）32對(duì)調(diào)研研工作作的要要求1、每天天調(diào)研研后作作小結(jié)結(jié)、討討論，，遵循循：假假設(shè)、、論論證、、再假假設(shè)、、再論論證2、及時(shí)時(shí)整理理、錄錄入資資料3、補(bǔ)充充調(diào)研研，根根據(jù)新新假設(shè)設(shè)調(diào)整整調(diào)研研內(nèi)容容4、調(diào)研研結(jié)束束后基基本形形成大大思路路33市調(diào)可可能遇遇到的的問(wèn)題題政府部部門(mén)不不合作作怎么么辦？？開(kāi)發(fā)商商缺乏乏當(dāng)?shù)氐刭Y源源怎么么辦？？已入伙伙樓盤(pán)盤(pán)如何何調(diào)研研？銷(xiāo)售代代表的的話是是否可可信？？……34謝謝謝周邊狀狀況及及交通通條件件周邊狀狀況：：南部：：內(nèi)蒙日日?qǐng)?bào)社社大樓樓及其其員工工住宅宅區(qū)東部：：擬建住住宅用用地西北部部：毗鄰濱濱河南南路及及小黑黑河通達(dá)性性：南部：：昭烏達(dá)達(dá)大街街——大橋——世紀(jì)大大道——南側(cè)規(guī)規(guī)劃路路——進(jìn)入北部：：濱河北北路——小橋——進(jìn)入36基地資源源評(píng)價(jià)資源評(píng)價(jià)價(jià)：小黑河：：遠(yuǎn)期景觀觀資源。。目前在市市民心目目中不具具備資源源認(rèn)知；；預(yù)計(jì)2007年完成河河道蓄水水和整治治。原生樹(shù)：：現(xiàn)有景觀觀資源。。原有的行行道樹(shù)具具備較好好的密度度和形態(tài)態(tài)，有進(jìn)進(jìn)一步挖挖掘形成成本案亮亮點(diǎn)的可可能。集中園林林景觀：：潛在景觀觀資源。。呼市尚缺缺少規(guī)模模化、高高品質(zhì)的的住區(qū)園園林景觀觀，有可可能形成成產(chǎn)品特特色。37基地原生生樹(shù)的兩兩種規(guī)劃劃意向I生活感：“回家的路路”配以尺度度親切的的植栽、、鋪裝、、設(shè)施和和小品，，突出溫溫馨近人人的生活活化氛圍圍。強(qiáng)調(diào)可進(jìn)進(jìn)入性。。II身份感：：私家景觀觀大道與小橋、、入口廣廣場(chǎng)整體體設(shè)計(jì)，，強(qiáng)調(diào)進(jìn)進(jìn)入社區(qū)區(qū)的儀式式感、軸軸線感，，配合造造型相對(duì)對(duì)夸張的的植栽、、鋪裝、、設(shè)施和和雕塑等等，形成成獨(dú)享、、專(zhuān)有的的“領(lǐng)屬屬”認(rèn)知知。強(qiáng)調(diào)景觀觀性。38價(jià)值判斷斷與啟動(dòng)動(dòng)區(qū)確定定價(jià)值判斷斷：B區(qū)：沿河河區(qū)域可可同時(shí)享享有小黑黑河與中中心綠地地的景觀觀資源，，臨近主主入口，，居住價(jià)價(jià)值最高高。C區(qū)：臨近近中心景景觀區(qū)，，受城市市交通、、噪聲干干擾少，，居住價(jià)價(jià)值次之之。D區(qū)：沿城城市道路路區(qū)域，，居住價(jià)價(jià)值相對(duì)對(duì)低但可可能會(huì)有有一定潛潛在商業(yè)業(yè)價(jià)值。。A區(qū)：由基基地原生生樹(shù)自然然分隔成成為相對(duì)對(duì)獨(dú)立區(qū)區(qū)域，交交通便利利性好，，具有一一定的資資源條件件，適宜宜作為項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)區(qū)。ABDC39呼和浩特特地處內(nèi)內(nèi)蒙古自自治區(qū)城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶的核核心北京包頭鄂爾多斯呼和浩特烏蘭察布盟呼和浩特城市市地位與經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況呼和浩特市位位于內(nèi)蒙古自自治區(qū)中部，，總面積17224平方公里，城城區(qū)面積81.1平方公里；總總?cè)丝?40萬(wàn)，城區(qū)人口口140余萬(wàn)。距離離北京669公里，飛行時(shí)時(shí)間45分鐘。呼和浩特是自自治區(qū)的政治治經(jīng)濟(jì)中心。。呼和浩特、包包頭、鄂爾多多斯線是呼和和浩特核心經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶。包括了鄂爾爾多斯，包頭頭，烏蘭察布布盟的中部地地區(qū)是內(nèi)蒙古古主要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)業(yè)圈，人人口總量?jī)H占占自治區(qū)35%，GDP約占區(qū)總量的的60%。40呼和浩特東部部和南部是城城市發(fā)展重心心回民區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)賽罕區(qū)呼和浩特國(guó)航航大廈周邊狀狀況呼和浩特市區(qū)區(qū)共分為四個(gè)個(gè)行政區(qū)：新城區(qū)和塞罕罕區(qū)發(fā)展較晚晚，經(jīng)濟(jì)相對(duì)對(duì)發(fā)達(dá)，城市市面貌較新；；回民區(qū)和玉泉泉區(qū)則屬于相相對(duì)落后、發(fā)發(fā)展緩慢的老老城區(qū)。41呼和浩特東部部和南部是城城市發(fā)展重心心中心城市優(yōu)化環(huán)境提高城市品位改善人居環(huán)境大青山保護(hù)區(qū)嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)控制北面發(fā)展城市向南拓展建立南新市區(qū)黨政中心所在東部發(fā)展受機(jī)場(chǎng)制約金川金山合并建設(shè)新型大園區(qū)東部定位于政務(wù)功功能，著力打打造政務(wù)集中中區(qū)。城市發(fā)發(fā)展將基于以以機(jī)場(chǎng)路為中中心，以市、、自治區(qū)兩級(jí)級(jí)政府為基本本點(diǎn)的一個(gè)中中心兩個(gè)基本本點(diǎn)發(fā)展模式式進(jìn)行。南部依靠金橋開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，，城市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)功能逐漸南南移，南部成成為未來(lái)城市市發(fā)展的主要要方向。北部由于地形限制制發(fā)展受到制制約。西部是傳統(tǒng)老城區(qū)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展相對(duì)落后。。42通過(guò)對(duì)比認(rèn)識(shí)識(shí)呼市為更準(zhǔn)確的認(rèn)認(rèn)識(shí)呼和浩特特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的現(xiàn)狀水平，，我們根據(jù)以以下原則選取取了太原、石石家莊、濟(jì)南南、鄭州、沈沈陽(yáng)五個(gè)城市市與呼和浩特特進(jìn)行相關(guān)指指標(biāo)的對(duì)比：：屬于北京1小時(shí)飛行圈省會(huì)城市（除除濟(jì)南、沈陽(yáng)陽(yáng)外其余均為為內(nèi)陸省份的的省會(huì)）43現(xiàn)階段呼市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況良好，經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)較較高與其他幾個(gè)城城市相比，呼呼市的經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)并不落后后，人均GDP在六個(gè)對(duì)比城城市中次于濟(jì)濟(jì)南和沈陽(yáng)，，在幾個(gè)內(nèi)陸陸省份省會(huì)中中排名第一；；人均可支配配收入僅次于于濟(jì)南，排名名第二。44呼和浩特已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展階段段呼市第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅速，，傳統(tǒng)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)，如交通運(yùn)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和和郵政業(yè)，批批發(fā)和零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)等增長(zhǎng)長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。。新興服務(wù)行行業(yè)如科學(xué)研研究技術(shù)服務(wù)務(wù)和地質(zhì)勘查查業(yè)等以高于于40%速度增長(zhǎng)。呼市GDP連續(xù)高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，2002年、2003年增長(zhǎng)率已超超過(guò)20%，遠(yuǎn)高于9%的全國(guó)水平。。2004年人均GDP已超過(guò)20000元，增長(zhǎng)率連連續(xù)四年保持持在25%以上（04年全國(guó)人均GDP增長(zhǎng)率為16%）。45呼和浩特五大大支柱產(chǎn)業(yè)為為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展提供了條條件乳業(yè)集群蒙牛，伊利兩大著名品牌，很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)明顯；預(yù)計(jì)2007年乳業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)400億，成為國(guó)內(nèi)最大乳業(yè)基地電力集群呼和浩特2007年電力總裝機(jī)容量將達(dá)1000萬(wàn)千瓦；知名的有：北方電力和林電廠、華潤(rùn)清河水電廠、賽罕區(qū)白塔電廠生物制藥國(guó)家大力扶持的高科技產(chǎn)業(yè)，呼市制藥原材料豐富，相當(dāng)多企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入，比如大唐藥業(yè)、石藥集團(tuán)、華蒙金河、元和制藥等電子信息產(chǎn)業(yè)與北京的交通優(yōu)勢(shì)，是電子信息產(chǎn)業(yè)向呼和浩特轉(zhuǎn)移提供了條件。著名企業(yè)如TCL集團(tuán)。冶金化工業(yè)充足的電力以及礦產(chǎn)資源，吸引了一批冶金化工產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，如唐山勇峰集團(tuán)，中鋁集團(tuán)、三聯(lián)化工等。46秦皇島高端客客戶(hù)分析——尋找本地的獨(dú)獨(dú)棟別墅客戶(hù)戶(hù)我們?cè)L談了秦秦皇島當(dāng)?shù)?0多位高端客戶(hù)和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人士，試試圖找到本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)棟別墅墅的潛在客戶(hù)戶(hù)。我們以經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和生活狀狀態(tài)對(duì)高端客客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)類(lèi)，分析他們們的置業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)。這些高端客戶(hù)戶(hù)以民營(yíng)企業(yè)業(yè)主或者股份份公司老總為為主，資金保值以及及居住安全是他們置業(yè)的的共同需求。少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB支付高價(jià)物業(yè)的實(shí)力追求高品質(zhì)居住的意愿47A類(lèi)客戶(hù)：經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，注注重享受生活活少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)事業(yè)、生活狀態(tài)事業(yè)已取得較大成功，愿意在休閑上花時(shí)間，追求生活品質(zhì)，感性對(duì)北戴河的認(rèn)知距離適中，不覺(jué)得遠(yuǎn)；環(huán)境好，宜居；地位高尚；第一居所；認(rèn)為北戴河的房子比海港區(qū)有價(jià)值對(duì)別墅/類(lèi)別墅的認(rèn)知能感知獨(dú)棟別墅的真正價(jià)值，及其與類(lèi)別墅的本質(zhì)差別購(gòu)買(mǎi)別墅/類(lèi)別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素獨(dú)占資源（大環(huán)境、小環(huán)境）身份標(biāo)簽（產(chǎn)品形式、形象）居住舒適（尺度、功能空間）交通通達(dá)性好支付力/支付意愿大于300萬(wàn)/大于300萬(wàn)典型客戶(hù)：興龍最大的業(yè)業(yè)主李先生：：距離近，風(fēng)風(fēng)水好，住獨(dú)獨(dú)棟別墅是一一種生活狀態(tài)態(tài)和身份體現(xiàn)現(xiàn)……清馨家園聯(lián)排業(yè)業(yè)主楊先生：獨(dú)獨(dú)棟才是真正的的別墅，北戴河河能體現(xiàn)身價(jià)……本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅墅雙拼別墅的潛潛在客戶(hù)。48B類(lèi)客戶(hù)：經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力強(qiáng)，專(zhuān)注于于事業(yè)發(fā)展少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)事業(yè)、生活狀態(tài)工作重心在城市；事業(yè)處于快速發(fā)展期，主要精力投入在工作中，無(wú)暇顧及生活享受；傾向于將資金用于公司而不是純粹個(gè)人享受對(duì)北戴河的認(rèn)知距離遠(yuǎn)，不方便；環(huán)境好，宜居；認(rèn)為海港區(qū)的房子比北戴河有價(jià)值對(duì)別墅/類(lèi)別墅的認(rèn)知獨(dú)棟性?xún)r(jià)比低，認(rèn)為獨(dú)棟與類(lèi)別墅的差別只是大房子，房子只為滿(mǎn)足居住舒適性，實(shí)用主義有商務(wù)接待的需求購(gòu)買(mǎi)別墅/類(lèi)別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素居?。号c城市便捷的溝