房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與土地一級(jí)開發(fā)操作要點(diǎn)

2023/3/14房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作2目錄第一部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理一、房地產(chǎn)開發(fā)操作基本流程二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理機(jī)制優(yōu)化三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與戰(zhàn)略管理第二部分土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作一、土地一級(jí)開發(fā)的基本概念與流程二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的操作要點(diǎn)三、土地一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目融資與投資管理四、房地產(chǎn)企業(yè)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)踐3第一部分房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理4房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個(gè)程序包括四個(gè)階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段注：房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。一、房地產(chǎn)開發(fā)操作基本流程5?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段此階段是具體落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地、籌集資金、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建。申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建必須按一定的程序進(jìn)行，而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行。?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段在此階段，開發(fā)商的主要工作有（1）通過招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè)；（2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制；（3）竣工驗(yàn)收。?房屋銷售與出租階段房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，營(yíng)銷策劃、銷售計(jì)劃。一、房地產(chǎn)開發(fā)操作基本流程6企業(yè)練好內(nèi)功是項(xiàng)目開發(fā)成功的前提企業(yè)內(nèi)控管理的優(yōu)化

企業(yè)組織架構(gòu)

績(jī)效管理

人員激勵(lì)

資產(chǎn)優(yōu)化

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理機(jī)制優(yōu)化71、房地產(chǎn)投資的基本涵義：是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于房地產(chǎn)投資。

主要方式：開發(fā)建設(shè)式、合作開發(fā)式、收購(gòu)項(xiàng)目式、收購(gòu)股權(quán)式三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與戰(zhàn)略管理8三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與戰(zhàn)略管理2、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：

（1）投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性（2）高成本性（3）長(zhǎng)周期性（4）高風(fēng)險(xiǎn)性（5）強(qiáng)環(huán)境約束性（6）低流動(dòng)性9三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與戰(zhàn)略管理3、房地產(chǎn)投資的基本過程：投資房地產(chǎn)投資過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，概括而言，房地產(chǎn)投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。（1）投資分析

a.市場(chǎng)分析b.財(cái)務(wù)分析c.可行性分析。（2）土地開發(fā)權(quán)的獲得土地成本支付巨大，大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，要詳細(xì)評(píng)估投資計(jì)劃與各種融資機(jī)會(huì)，以選擇最有利的融資方式。（3）房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)在此階段，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會(huì)與融資條件，以保證建設(shè)開發(fā)進(jìn)度及按時(shí)竣工完成，成為此時(shí)融資活動(dòng)的主要目標(biāo)。（4）房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)10三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與戰(zhàn)略管理4、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制（1）風(fēng)險(xiǎn)分散——組合投資，多種經(jīng)營(yíng)（2）風(fēng)險(xiǎn)控制——資產(chǎn)管理，成本控制（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移——合理改變經(jīng)營(yíng)形式將風(fēng)險(xiǎn)由另一方承擔(dān)

5、房地產(chǎn)投資收益的提升途徑（1）投資規(guī)模和速度的合理控制（2）投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置（3）投資空間分布的合理配置（4）投資決策過程的科學(xué)化11三、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資與戰(zhàn)戰(zhàn)略管理6、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略管理的的基本過程基本過程由戰(zhàn)戰(zhàn)略分析、戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇、戰(zhàn)戰(zhàn)略實(shí)施、戰(zhàn)戰(zhàn)略控制等環(huán)環(huán)節(jié)構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的核心要要素——財(cái)務(wù)戰(zhàn)略（1）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的的確立籌資來源：內(nèi)內(nèi)部融資、股股權(quán)融資、債債券融資、銷銷售自產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)：融融資成本、權(quán)權(quán)益資本與債債務(wù)資本的比比例股利分配：盈盈余分配與留留存政策（2）新行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展背景下下，房地產(chǎn)企企業(yè)的融資規(guī)規(guī)劃和財(cái)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略將成為關(guān)關(guān)乎企業(yè)發(fā)展展成敗的關(guān)鍵鍵因素。12第二部分土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作13一、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的基本本概念與流程程一級(jí)開發(fā)基本本概念經(jīng)營(yíng)性土地上上市交易（招招拍掛）前，，要將生地開開發(fā)整理成熟熟地，從而達(dá)達(dá)到土地出讓讓標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市市主要是由政政府來操作，，也有政府委委托企業(yè)來做做，政府負(fù)責(zé)責(zé)管理和監(jiān)督督，或者由國(guó)國(guó)有企業(yè)或事事業(yè)單位性質(zhì)質(zhì)的土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)來做，，現(xiàn)在也有一一些房地產(chǎn)私私募基金熱衷衷于分享土地地整理過程中中的溢價(jià)。關(guān)鍵詞：土地出讓（招招拍掛）之前前、使土地達(dá)達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的開發(fā)平整整過程、政府府主導(dǎo)14一、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的基本本概念與流程程一級(jí)開發(fā)流程程生地規(guī)劃調(diào)查分析詳細(xì)規(guī)劃選擇地塊出讓手續(xù)拆遷安置土地平整熟地轉(zhuǎn)讓15一、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的基本本概念與流程程一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)點(diǎn)資金密集型，，少則上億，，多則數(shù)十億億。某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)容易產(chǎn)生糾糾紛，例如拆拆遷安置。土地需求受經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政政策影響大。。從長(zhǎng)期來看，，土地出讓會(huì)會(huì)產(chǎn)生較大增增值，經(jīng)濟(jì)效效益較好，對(duì)對(duì)投資人有較較高的吸引力力。越來越多的主主流開發(fā)商主主動(dòng)參與到一一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)中，主要是是意圖在土地地招牌掛過程程中得到拿地地的實(shí)惠和優(yōu)優(yōu)勢(shì)。16二、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的的操作要點(diǎn)一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)要點(diǎn)一：土地地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的獲取要點(diǎn)二：項(xiàng)目目主體的融資資要點(diǎn)三：土地地招拍掛中的的技巧17二、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的的操作要點(diǎn)開發(fā)權(quán)的獲取取。一些熱點(diǎn)點(diǎn)城市有較明明顯趨勢(shì)逐步步收緊土地開開發(fā)權(quán)。但在在二三線城市市，房地產(chǎn)企企業(yè)通常聯(lián)姻姻城投、建投投、港務(wù)等土土地一級(jí)整理理單位開展合合作。開發(fā)主體融資資。一級(jí)開發(fā)發(fā)資金需求量量大，征地拆拆遷一般占總總投資的50%以上，且占用用時(shí)間長(zhǎng)，流流動(dòng)性差，減減少融資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、保證融資資渠道暢通和和多元化是土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)成功的關(guān)鍵鍵。招拍掛?，F(xiàn)行行招拍掛制度度仍將堅(jiān)持，，但將完善和和明確商業(yè)規(guī)規(guī)則，防止““一級(jí)開發(fā)的的企業(yè)更容易易獲取該地塊塊的土地使用用權(quán)”等關(guān)聯(lián)聯(lián)交易和不公公平競(jìng)爭(zhēng)。18二、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的的操作要點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)發(fā)的成本構(gòu)成成項(xiàng)目前期費(fèi)用用征地、拆遷費(fèi)費(fèi)用公共區(qū)域市政政基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)公共環(huán)環(huán)境景觀建設(shè)設(shè)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)公共配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)其他他費(fèi)用管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用應(yīng)納稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)發(fā)投融資分析析1、資金使用計(jì)計(jì)劃2、融資額度及及融資成本3、融資渠道及及模式4、貸款本息償償還19三、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目目融資與投資資管理政府的傳統(tǒng)融融資模式資金來源：財(cái)財(cái)政資金、金金融機(jī)構(gòu)貸款款和其他資金金。缺陷：地方政政府財(cái)政資金金捉襟見肘，，土地一級(jí)開開發(fā)資金不足足。客觀上鼓勵(lì)了了土地一級(jí)開開發(fā)市場(chǎng)化、、公司化的發(fā)發(fā)展。20三、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目目融資與投資資管理城投公司模式式一些地方政府府在實(shí)踐中將將土地儲(chǔ)備開開發(fā)業(yè)務(wù)交給給政府下屬的的地方城投、、建投類公司司執(zhí)行。利用地方融資資平臺(tái)，土地地一級(jí)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的融資可可以拓展到發(fā)發(fā)行中期票據(jù)據(jù)、企業(yè)債、、股票、信托托計(jì)劃，進(jìn)行行直接融資，，是對(duì)土地出出讓收益證券券化的一種嘗嘗試。城投公司作為為政府企業(yè)，，能夠控制土土地出讓節(jié)奏奏，實(shí)現(xiàn)土地地出讓收益的的最大化。21三、土地一級(jí)開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目融資與投投資管理城投公司模式存在在的問題：第一，作為政府企企業(yè)，城投公司所所融到的資金投向向和收益的實(shí)現(xiàn)容容易受到政府的影影響。第二，金金融監(jiān)管管部門對(duì)對(duì)于土地地一級(jí)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的政策策還存在在模糊之之處，沒沒有將土土地儲(chǔ)備備中心融融資和土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)商商融資分分開對(duì)待待。這兩兩類主體體的融資資行為、、屬性是是完全不不相同的的，將這這兩類行行為混為為一談，，導(dǎo)致政政策指向向模糊，，從而不不利于土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)融資資渠道的的拓展。。第三，無無論是土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)還還是受托托的土地地一級(jí)開開發(fā)商，，取得土土地并未未實(shí)際繳繳納土地地出讓金金，僅僅僅是為了了取得貸貸款而辦辦理了土土地過戶戶手續(xù)和和變更了了土地性性質(zhì)，由由此導(dǎo)致致處置土土地在現(xiàn)現(xiàn)行法律律框架下下存在較較大的法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，即儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地作為抵抵押物，，其實(shí)并并不具備備抵押的的合法性性；另外外，儲(chǔ)備備土地的的價(jià)值具具有不確確定性。。22三、土地地一級(jí)開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目融資資與投資資管理資產(chǎn)證券券化模式式從屬于資資產(chǎn)證券券化的土土地出讓讓收益證證券化，，就是將將歸屬土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)商商的土地地出讓收收益部分分設(shè)計(jì)成成證券在在資本市市場(chǎng)出售售，將未未來的土土地出讓讓收益現(xiàn)現(xiàn)值用于于今天的的土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)。。需要政府府給予相相應(yīng)的財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼貼，或者者保證土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)上上的保底底收益。。通過證券券化，可可以籌集集大規(guī)模模土地開開發(fā)資金金，降低低銀行信信貸等債債權(quán)融資資比例，，加大股股權(quán)融資資，使得得土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)商的資資本結(jié)構(gòu)構(gòu)更加合合理，保保證融資資的持續(xù)續(xù)性。土地一級(jí)級(jí)開發(fā)商商使用歸歸屬自己己的土地地出讓收收益進(jìn)行行市場(chǎng)化化融資運(yùn)運(yùn)作，隔隔離政府府部門和和風(fēng)險(xiǎn)之之間的聯(lián)聯(lián)系。更多融資資方式：：財(cái)政撥撥款、銀銀行貸款款、土地地信托、、土地基基金、土土地債券券、利用用住房公公積金、社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)基金、、保險(xiǎn)資資金、離離退休基基金、養(yǎng)養(yǎng)老基金金、企業(yè)業(yè)或企業(yè)業(yè)聯(lián)合體體融資、、招商引資資、項(xiàng)目目融資、、海外融融資等。。23四、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)實(shí)踐土地一級(jí)級(jí)開發(fā)宏宏觀背景景十二五期期間，我我國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率將將超過50%，且未來來10-15年趨勢(shì)不不會(huì)發(fā)生生改變，，住房供供地的緊緊張趨勢(shì)勢(shì)還會(huì)繼繼續(xù)。2010年1-6月，31個(gè)大中城城市累計(jì)計(jì)購(gòu)置土土地面積積1.85億平方米米，而累累積開發(fā)發(fā)面積只只有1.05億平方米米。一級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的整理儲(chǔ)儲(chǔ)備活動(dòng)動(dòng)性要強(qiáng)強(qiáng)于二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的開發(fā)銷銷售。從土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)商的年年報(bào)來看看，各上上市公司司用于開開發(fā)土地地的現(xiàn)金金流充裕裕，且主主要利潤(rùn)潤(rùn)來源于于一級(jí)開開發(fā)，利利潤(rùn)豐厚厚。上市公司開發(fā)區(qū)域凈利潤(rùn)*（萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流*（萬(wàn)元）云南城投昆明4,54322,482中天城投貴陽(yáng)23,184370,928綿世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建設(shè)海門、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房發(fā)展天津16,074337,009漳州發(fā)展漳州7,484123,823*：數(shù)據(jù)截截止到2010年9月30日24四、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)實(shí)踐利益鏈條條房地產(chǎn)企企業(yè)積極極參與土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)，是動(dòng)機(jī)機(jī)、機(jī)會(huì)會(huì)和態(tài)度度三方面面共同作作用的結(jié)果。。動(dòng)機(jī)：一一二級(jí)土土地市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，，創(chuàng)造更大利潤(rùn)潤(rùn)空間。。機(jī)會(huì)：中中央清理理地方融融資平臺(tái)臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商有機(jī)機(jī)會(huì)成為為地方政政府一級(jí)級(jí)土地開發(fā)商商。態(tài)度：中中央對(duì)一一級(jí)土地地市場(chǎng)的的態(tài)度已已經(jīng)明確，，倡導(dǎo)退退出直接接開發(fā)過過程，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁融資風(fēng)險(xiǎn)。。房地產(chǎn)企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)會(huì)態(tài)度25四、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)實(shí)踐一級(jí)開發(fā)發(fā)收益一級(jí)土地地開發(fā)收收益率不不俗。以2009年的一支支土地天天津土地地整理基基金為例例，若以以接近起起拍價(jià)出出讓土地地，基金金年回報(bào)報(bào)率將超超過16%，而今年年億城股股份和首首創(chuàng)股份份參與的的唐山和和海南土土地整理理項(xiàng)目中中，稅后后投資收收益將不不低于11%。政府與公公司分成成。一級(jí)開開發(fā)的利利潤(rùn)率沒沒有二級(jí)級(jí)開發(fā)那那么高，，一般與與政府約約定的利利潤(rùn)率水水平在8%到10%之間。通通常在土土地出讓讓后，還還會(huì)和政政府按照照約定比比例進(jìn)行行分成，，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)土地地增值收收益。政府保底底收益。例如云云南城投投與昆明明市