江蘇昆山龍樂(lè)陽(yáng)澄湖致達(dá)別墅地塊營(yíng)銷策劃的報(bào)告

江蘇昆山龍樂(lè)陽(yáng)澄湖致達(dá)別墅地塊營(yíng)銷策劃的報(bào)告宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位銷售節(jié)奏印象昆山——外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)——全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第一位——“上海向西第一站”開(kāi)放度高經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域優(yōu)勢(shì)“昆山，上海后花園，江蘇東大門(mén)”昆山與上海的關(guān)系上海昆山蘇州從地理位置來(lái)看，目前這一都市圈可以劃分為三個(gè)層次：第一層次也是核心層，包括上海及其周邊的昆山、太倉(cāng)、嘉興；第二層次，向西延伸到江蘇的蘇、錫、常三市，向南包括浙江的杭州、湖州等地。而其他地區(qū)可歸入第三層次。世界第六大都市圈正在形成——大上海都市圈昆山位于第一都市圈層，是大上海都市圈的核心昆山的機(jī)會(huì)昆山進(jìn)入高鐵元年，滬昆同城效應(yīng)顯現(xiàn)中國(guó)第一條具有世界先進(jìn)水平的高速鐵路——京滬高鐵2008年加緊建設(shè)，將于2010年投入運(yùn)營(yíng)。全程運(yùn)行時(shí)間：5小時(shí)年單方向輸送旅客：8000余萬(wàn)人正線全長(zhǎng)：約1318公里預(yù)計(jì)時(shí)速：350公里初期運(yùn)營(yíng)時(shí)速：300公里共設(shè)置：21個(gè)客運(yùn)車站宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位銷售節(jié)奏中觀市場(chǎng)分析上海別墅市場(chǎng)掃描1、上海別墅市場(chǎng)供求分析上海別墅市場(chǎng)成交量成倍數(shù)遞增，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面2、供求市場(chǎng)環(huán)比分析09年扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，恢復(fù)至07年上半年水平。3、上海別墅市場(chǎng)單價(jià)分析單價(jià)13000元/平方米以下成交套數(shù)比重為44.8%。3、上海別墅市場(chǎng)面積分析300平方米以下的別墅成交比重高達(dá)89.1%。4、上海別墅市場(chǎng)總價(jià)分析

成交套總價(jià)主要集中在300萬(wàn)元以下，占市場(chǎng)成交總套數(shù)的55.1%。300萬(wàn)以下經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)需求大上海熱銷別墅以經(jīng)濟(jì)型別墅為主。5、上海別墅市場(chǎng)樓盤(pán)銷售分析樓盤(pán)名稱套數(shù)面積（㎡）金額（萬(wàn)元）平均套面積（㎡）平均套均價(jià)（萬(wàn)元）山水四季城1623260637876201234合生朗庭園1232350625546191208達(dá)安圣芭芭花園1201985327359165228雷丁小城1132358828980209256文翔名苑1011943517677192175南郊別墅992731765373276660沿海麗水馨庭981930721162197216泗涇頤景園951936423287204245合生國(guó)際花園932197135290236379上雋嘉苑8818536245192112792009年1-5月上海別墅銷售套數(shù)排行榜上半年別墅市場(chǎng)熱銷解析：

地方政府救市

投資客戶通脹預(yù)期

中央政府托市

市場(chǎng)低迷時(shí)開(kāi)發(fā)商的控制開(kāi)發(fā)導(dǎo)致供應(yīng)減小

二套貸款優(yōu)惠停止逼出需求

消費(fèi)者心理預(yù)期扭轉(zhuǎn)

剛性需求積壓釋放政府救市開(kāi)發(fā)商捂地消費(fèi)者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變各方合力作多的結(jié)果別墅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期：

利好出盡

捂地開(kāi)發(fā)商見(jiàn)形勢(shì)轉(zhuǎn)好大規(guī)模推盤(pán)

樓市過(guò)火，政策可能轉(zhuǎn)向

通脹預(yù)期透支

造成市場(chǎng)供應(yīng)的激增，競(jìng)爭(zhēng)加劇

二套貸款優(yōu)惠停止后逼退部分需求市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積，未來(lái)受政策影響昆山別墅市場(chǎng)分析昆山別墅市場(chǎng)板塊分析陽(yáng)澄湖板塊淀山湖板塊投資度假型陽(yáng)澄湖別墅版塊淀山湖別墅版塊主力客源：上?？蛻舾纳谱宰⌒统俏魃止珗@版塊中心城區(qū)板塊主力客源：昆山本地客戶城西板塊中心城區(qū)板塊按消費(fèi)需求劃分：花橋板塊千燈板塊雙洋湖板塊錦溪周莊板塊獨(dú)棟別墅價(jià)格集中在9000－12000元/㎡之間，雙拼別墅保持在7000元/㎡陽(yáng)澄湖度假區(qū)雖然具有優(yōu)美的景觀，但是基本配套設(shè)施建設(shè)緩慢，該區(qū)域別墅的供應(yīng)量越來(lái)越大。07年整體價(jià)格有所上漲。區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品嚴(yán)重依賴自然資源，缺乏自身塑造。在昆山各別墅版塊之中，無(wú)論是環(huán)境還是產(chǎn)品處于中檔偏上。1、陽(yáng)澄湖度假區(qū)：淀山湖的獨(dú)棟別墅價(jià)格集中在10000－15000元/㎡之間。雙拼別墅價(jià)格為9000元/㎡。離上海最近,是昆山轄區(qū)內(nèi)最具有地緣優(yōu)勢(shì)的湖景度假區(qū).06年開(kāi)發(fā)初期別墅的價(jià)格就成為了昆山市場(chǎng)的最高點(diǎn)，優(yōu)美的自然資源，及地理優(yōu)勢(shì),使得其在產(chǎn)品整體塑造和價(jià)格上都高于昆山的其他別墅。2、淀山湖：來(lái)自區(qū)域別墅名稱（獨(dú)棟）成交套數(shù)（套）報(bào)價(jià)（元/平米）月均去化淀山湖納帕·爾灣961500024套耀江淀湖桃源1951100024套富力灣811050010套陽(yáng)澄湖中大易墅4095005套豐澤園30100003.75套天使灣1598002.1套鼎園美墅15105002套荷塘月色580000.6套檀香園1140000.1套淀山湖、陽(yáng)澄湖板塊成交量比較1-8月21日成交列表淀山湖板塊“量?jī)r(jià)”全面超越陽(yáng)澄湖板塊淀山湖、陽(yáng)澄湖板塊成交量比較?同樣賣湖景，陽(yáng)澄湖與淀山湖的差距為何迅速拉大？陽(yáng)澄湖上海人發(fā)現(xiàn)了最早：陽(yáng)澄湖別墅區(qū)客源的變化那時(shí)昆山只有一個(gè)別墅區(qū)：陽(yáng)澄湖陽(yáng)澄湖的別墅只賣給上海人?，F(xiàn)在：陽(yáng)澄湖別墅客戶比例80%昆山蘇州客戶淀山湖、千燈、雙洋湖、周莊……陽(yáng)澄湖項(xiàng)目不再首選上?？驮礌?zhēng)奪上?？蛻粜麄魅趸砩胶e墅分析納帕·爾灣項(xiàng)目名稱納帕爾灣位置淀山湖鎮(zhèn)新樂(lè)路1666號(hào)開(kāi)發(fā)商納帕房產(chǎn)物業(yè)形態(tài)精裝修6圍合院規(guī)?？偨娣e14.7萬(wàn)平方米容積率0.49綠化率45%風(fēng)格地中海賣點(diǎn)精裝修，精致小戶型客源上海為主裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米建筑面積200-293㎡總價(jià)330---500萬(wàn)/套,(均價(jià)15000元/㎡)客源上海銷售狀況在售中（銷售96戶）核心優(yōu)勢(shì)——4000元/平米的精裝修

納帕爾灣首批產(chǎn)品面積段200-293平米，走的是聯(lián)排合院，以4圍和6圍為主，景觀與建筑立面對(duì)本案有一定的借鑒意義；裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米，項(xiàng)目5月份開(kāi)盤(pán)后，一直旺銷，說(shuō)明精裝修產(chǎn)品存在著很大的市場(chǎng)。鳥(niǎo)瞰圖合院合院景觀&外立面景觀&外立面裝修實(shí)景餐廳廚房衛(wèi)生間客廳客廳裝修實(shí)景富力灣項(xiàng)目名稱富力灣位置淀山湖鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商富力地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)模占地面積100萬(wàn)平方米容積率0.35綠化率41%客源上海為主交通新樂(lè)路風(fēng)格東南亞賣點(diǎn)室外游泳池，超大地下室面積218-450㎡客源上?？們r(jià)185----382萬(wàn)/套,(毛坯均價(jià)8500元/㎡)走規(guī)模開(kāi)發(fā)之路東南亞風(fēng)情建筑

富力灣首批產(chǎn)品面積段250-280平米，走的是小獨(dú)棟道路，容積率較高，意在試探淀山湖板塊市場(chǎng)接受能力，市場(chǎng)反應(yīng)不佳，后期將調(diào)低容積率，做大面積段，走高端路線；該案秉承富力地產(chǎn)一貫的裝修房模式，裝修成本在2000元/平米以上，裝修后單價(jià)在1-1.3萬(wàn)元/平米左右。核心優(yōu)勢(shì)——大規(guī)模，小獨(dú)棟，全裝修淀湖桃源項(xiàng)目名稱耀江淀湖桃源位置淀山湖鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)K2、K3號(hào)地塊開(kāi)發(fā)商世界名人城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟，雙拼別墅規(guī)模占地面積300萬(wàn)平方米容積率0.3綠化率77%車位配有室內(nèi)雙車位,總戶數(shù)72幢客源上海為主風(fēng)格PLANNINGANDDESIGN賣點(diǎn)國(guó)際5S標(biāo)準(zhǔn)，精致小戶型建筑面積193-225㎡總價(jià)270----315萬(wàn)/套,(均價(jià)11000元/㎡)客源上海銷售狀況在售中（銷售459戶）淀山湖個(gè)案分析核心優(yōu)勢(shì)——沿湖第一線，低價(jià)小面積

淀湖桃源05年10月開(kāi)盤(pán)，共去化459套，但這種銷售率是建立在06年大幅調(diào)低售價(jià)基礎(chǔ)之上的，當(dāng)時(shí)該案由1萬(wàn)元/平米降至7500元/平米,打開(kāi)銷售局面后又再逐步調(diào)高單價(jià).項(xiàng)目最吸引客戶的是低總價(jià)加上臨湖的地段優(yōu)勢(shì)(其他臨湖別墅多為趙田湖,淀山湖支湖)。淀山湖別墅06年開(kāi)始全面超越陽(yáng)澄湖的原因：溶入上海主抓上海客戶產(chǎn)品突破，差異化競(jìng)爭(zhēng)大開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念淀山湖別墅市場(chǎng)啟示瞄準(zhǔn)上?？驮催x客戶抓機(jī)遇突破區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)突穎而出產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位銷售節(jié)奏微觀市場(chǎng)分析陽(yáng)澄湖別墅市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目11個(gè)新增項(xiàng)目11個(gè)蘇園金湖銀灘蘭庭園玉山勝境荷塘月色天倫隨園豐澤園泰泓花園天使灣檀香園錦繡藍(lán)灣鼎園美墅克拉水城中大易墅陽(yáng)澄溢金苑湖濱御花園英郡紫怡花苑東方云頂二期華府莊園萬(wàn)科地塊本案未來(lái)土地供應(yīng)分析22城北路別墅地塊占地12萬(wàn)平米13451深圳萬(wàn)科占地56萬(wàn),獨(dú)棟3金絲利集團(tuán)250畝66香溢地塊(湖濱御花園321畝,獨(dú)棟\雙拼4軟件園5萬(wàn)平米,獨(dú)棟\聯(lián)體5景發(fā)地塊187畝,獨(dú)棟\雙拼供應(yīng)分析項(xiàng)目總建面積

（萬(wàn)㎡）容積率剩余供應(yīng)量（㎡）獨(dú)棟雙拼聯(lián)排檀香園3.70.3810000天使灣60.595000泰泓花園10.50.3535000克拉水城9.570.296000鼎園美墅5.50.3280004000中大易墅6.50.364000010000湖濱御花園100.47101595陽(yáng)澄溢金苑9.50.680000荷塘月色2.50.461000010000蘇園111.16500060000萬(wàn)科330.5833英郡5.10.4320000800023000合計(jì)96.3757萬(wàn)3.2萬(wàn)16.3萬(wàn)新盤(pán)77萬(wàn)平米的別墅供應(yīng)，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2010年四季度三季度二季度一季度四季度三季度區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2009年一季度二季度天使灣/剩余0.5萬(wàn)㎡/街區(qū)式小獨(dú)獨(dú)棟豐澤園／剩余1萬(wàn)平米／疊加、雙拼、獨(dú)棟泰泓花園／剩余3.5萬(wàn)㎡／雙拼/獨(dú)棟北美風(fēng)情檀香園／剩余1萬(wàn)㎡／獨(dú)棟、西班牙風(fēng)情蘇園／剩余11萬(wàn)平米／雙拼、聯(lián)排中式庭院荷塘月色／剩余2萬(wàn)平米／雙拼、獨(dú)棟中式庭院中大易墅／剩余5萬(wàn)平米／雙拼、獨(dú)棟西班牙鼎園美墅／剩余1.2萬(wàn)平米／雙拼、獨(dú)棟克拉水城4期／剩余0.6萬(wàn)平米／獨(dú)棟陽(yáng)澄溢金苑／9.5萬(wàn)平米／聯(lián)排天倫隨園/1.9萬(wàn)平米/中式庭院玉山勝景/2.6萬(wàn)平米/中式庭院/聯(lián)體湖濱御花園/10萬(wàn)平米/獨(dú)棟本案入市期存在密集同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。供應(yīng)分析個(gè)案解析檀香園天使灣錦繡藍(lán)灣泰泓花園鼎園美墅克拉水城前進(jìn)路馬鞍山路陽(yáng)澄湖傀儡湖本案京滬高鐵陽(yáng)澄溢金苑

本板塊別墅項(xiàng)目聚集板塊，目前在售的項(xiàng)目就達(dá)7個(gè)，如天使灣、檀香園、錦繡藍(lán)灣、泰弘花園、華府莊園和鼎園美墅；板塊為新興板塊，各種配套不完善，區(qū)域成熟還需要一定的時(shí)間；項(xiàng)目以獨(dú)立別墅和雙拼別墅為主，獨(dú)立別墅的面積適中，產(chǎn)品形態(tài)屬于中高端；其中區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目為檀香園，獨(dú)立別墅銷售均價(jià)為14000元/㎡；區(qū)域內(nèi)購(gòu)房人群主要來(lái)自蘇州和昆山本地人，約占總購(gòu)房者的80%，購(gòu)房者多以投資度假為主要目的。地塊周邊市場(chǎng)華府莊園檀香園二期項(xiàng)目名稱檀香園物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)?？傉嫉孛娣e110000平方米容積率0.38綠化率60%交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑樓層地下一層，地上二層總戶數(shù)95戶賣點(diǎn)大花園，高品質(zhì)建筑面積占地1-1.5畝，花園200-400平米左右總價(jià)460----800萬(wàn)/套,(均價(jià)14000元/㎡地下3000-5000元/㎡)銷售狀況銷售（95戶銷售66戶，銷售率70%）檀香園獨(dú)棟面積范圍總套數(shù)已售銷售率330-3997571%440-469262181%470-499171482%500-52917635%530-5493133%550-5694375%570-59910990%630-6998563%700以上3267%總計(jì)956669%產(chǎn)品采用地中海式的建筑風(fēng)格，二期項(xiàng)目品質(zhì)明顯高于檀香園一期，也高于周邊的其他項(xiàng)目。房型較大，相應(yīng)的花園從兩畝到四畝不等項(xiàng)目的材質(zhì)選用品質(zhì)較高，媒體投放了力度也很大，價(jià)格也較一起高出4000-5000元/平米，物業(yè)管理費(fèi)也高出周邊項(xiàng)目，相應(yīng)的物業(yè)管理也會(huì)要求更高。大花園和優(yōu)質(zhì)建材成就小區(qū)的高品質(zhì)和知名度。高的品質(zhì)成就高的價(jià)格。借鑒啟示：檀香園二期天使灣項(xiàng)目名稱天使灣物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)模占地面積11萬(wàn)平米，總建6萬(wàn)平米容積率0.59綠化率45%交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑樓層地下一層，地上二層總戶數(shù)230戶賣點(diǎn)小獨(dú)棟，建筑風(fēng)格建筑面積230-280，330平米，花園200平米總價(jià)230----320萬(wàn)/套,(均價(jià)9800元/㎡)銷售狀況銷售（84戶銷售65戶，銷售率77%）天使灣獨(dú)棟面積范圍總套數(shù)已售銷售率230-240242083%240.1-250201050%250-260252184%300-31011100%310.1-32044100%320.1-3303267%330.1-34066100%820-83011100%總計(jì)846577%作為純獨(dú)棟產(chǎn)品，項(xiàng)目的容積率較高，產(chǎn)品比較緊促。主力產(chǎn)品面積238、254、277三個(gè)面積段，以及極少量的330m2的產(chǎn)品。都為兩層產(chǎn)品，無(wú)地下室。匯集了維多利亞、西班牙、法式、英格蘭、美國(guó)鄉(xiāng)村等八種經(jīng)典別墅風(fēng)格，又42種外立面?zhèn)溥x。多種產(chǎn)品的組合，考慮各類客戶的需求愛(ài)好適中的面積段，保證總價(jià)范圍借鑒啟示：鼎園美墅項(xiàng)目名稱鼎園美墅物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、雙拼別墅規(guī)模占地面積132800平方米容積率0.43綠化率60%風(fēng)格北美簡(jiǎn)約賣點(diǎn)雙車庫(kù)、花園露臺(tái)、挑空大廳、多套間等奢華設(shè)計(jì)。賣點(diǎn)無(wú)特色。建筑面積占地300-520平米，花園200平米左右總價(jià)315----546萬(wàn)/套,(均價(jià)10500元/㎡)生活配套大上海高爾夫球場(chǎng)，陽(yáng)澄湖公園銷售狀況在售中（51戶銷售17戶，銷售率33.33%）鼎園美墅獨(dú)棟戶型配比面積范圍套數(shù)已售銷售率300-3105480%340-35029828%370-38012542%500-509400%510-520100%總計(jì)511733%克拉水城項(xiàng)目名稱克拉水城位置巴城鎮(zhèn)民權(quán)路18號(hào)開(kāi)發(fā)商海之舟房產(chǎn)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)?？傉嫉孛娣e64000平方米容積率0.29綠化率71%車位配有室內(nèi)單車位,總戶數(shù)70幢交通設(shè)施湖濱路，312國(guó)道風(fēng)格美式風(fēng)格賣點(diǎn)大戶型奢華別墅，部分別墅享有湖景資源建筑面積占地250-460平米，花園300平米左右總價(jià)300----552萬(wàn)/套,(均價(jià)12000元/㎡)生活配套大上海高爾夫球場(chǎng)銷售狀況尾盤(pán)銷售（70戶銷售45戶，銷售率64.2%）克拉水城面積范圍總戶數(shù)已售銷售率250－2605480%270-280131185%310－3209778%370－380251352%450－460181056%總計(jì)704564%泰泓花園項(xiàng)目名稱泰泓花園位置巴城鎮(zhèn)馬鞍山路與環(huán)城西路交叉處開(kāi)發(fā)商蘇州泰泓房產(chǎn)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)模總占地面積300000平方米容積率0.35綠化率60%車位配有室內(nèi)單車位,三期戶數(shù)58幢交通設(shè)施湖濱路，312國(guó)道風(fēng)格美式風(fēng)格賣點(diǎn)大規(guī)模別墅社區(qū)建筑面積210-310平米總價(jià)170----263萬(wàn)/套,(均價(jià)10000元/㎡)生活配套大上海高爾夫球場(chǎng)銷售狀況在售（58戶銷售12戶，銷售率20.6%）泰泓花園戶型配比面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)銷售率210-2201318%220.1-2301300%230.1-24014750%240.1-25014321%250-259100%260-26911100%280-289100%310-319100%總計(jì)581221%中大易墅項(xiàng)目名稱中大易墅位置巴城鎮(zhèn)城北西路4500號(hào)開(kāi)發(fā)商中大地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟，雙拼別墅規(guī)?？傉嫉孛娣e180000平方米容積率0.36綠化率40.2%車位配有室內(nèi)單車位,戶數(shù)226幢交通設(shè)施湖濱路，城北路風(fēng)格西班牙風(fēng)格賣點(diǎn)展示西班牙代表性建筑造型的藝術(shù)元素建筑面積220-320平米，花園280-550平米總價(jià)209----304萬(wàn)/套,(均價(jià)9500元/㎡)生活配套大上海高爾夫球場(chǎng)，各式蟹坊銷售狀況在售（一期107戶獨(dú)棟銷售68戶，銷售率63.55%）一期獨(dú)棟戶型配比面積范圍戶數(shù)已售220-229148230-2393631250-259137260-269105320-3293417總計(jì)10768豐澤園項(xiàng)目名稱豐澤園位置巴城鎮(zhèn)湖濱路路與城北路交叉口開(kāi)發(fā)商龍宇置業(yè)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟（二期）別墅規(guī)模總占地面積170000平方米容積率0.45綠化率50%車位配有室內(nèi)單車位,總戶數(shù)73幢交通設(shè)施湖濱路，環(huán)城北路風(fēng)格中式風(fēng)格賣點(diǎn)陽(yáng)澄湖上、島居別墅、戶戶臨水、伴水而居、星級(jí)酒店會(huì)所建筑面積占地1畝，花園200-400平米左右總價(jià)253----429萬(wàn)/套,(均價(jià)10000元/㎡)生活配套大上海高爾夫球場(chǎng)銷售狀況尾盤(pán)銷售（75戶銷售68戶，銷售率90%）豐澤園戶型介紹A型230平米G型269.82平米豐澤園二期獨(dú)棟面積范圍總套數(shù)已售銷售率230141286%240-2491212100%260-269161594%270-279131185%280-2891414100%310-3194375%390-3992150%總計(jì)756891%項(xiàng)目名稱蘇園位置巴城鎮(zhèn)湖濱北路開(kāi)發(fā)商昆山通島置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)雙拼,聯(lián)排別墅,公寓規(guī)?？偨娣e11萬(wàn)平方米容積率1.16綠化率36%風(fēng)格中式江南園林，湖景別墅賣點(diǎn)全景中式別墅，戶戶臨水建筑面積253-313㎡總價(jià)150-200萬(wàn)/套,均價(jià)6500元/㎡銷售狀況09年10月開(kāi)盤(pán)蘇園項(xiàng)目名稱蘇園位置巴城鎮(zhèn)錦繡路開(kāi)發(fā)商江蘇美樂(lè)地房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、疊加、雙拼別墅，老年公寓、酒店規(guī)模總建面積165000平方米容積率0.95綠化率46%風(fēng)格中式，湖景別墅賣點(diǎn)金湖銀灘賣點(diǎn)：半島格局，親水戶型陽(yáng)澄湖度假區(qū)區(qū)位湖畔養(yǎng)生社區(qū)古典中式建筑多種產(chǎn)品組合，滿足不同人群金湖銀灘項(xiàng)目名稱玉山勝境位置巴城臨湖路88號(hào)開(kāi)發(fā)商天沅置業(yè)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)模占地面積64255平方米容積率0.38綠化率69%車位配有室內(nèi)雙車位,總戶數(shù)43幢交通設(shè)施臨湖路，湖濱路風(fēng)格中式江南園林，湖景別墅賣點(diǎn)全景中式別墅，戶戶臨水建筑面積地上780-1500㎡；花園580-1200㎡總價(jià)1700-3300萬(wàn)/套,均價(jià)22000元/㎡生活配套大上海高爾夫球場(chǎng)，陽(yáng)澄湖公園銷售狀況在售中（43戶銷售17戶，銷售率39.5%）——中式庭院，0.38低容積率玉山勝境玉山勝境戶型介紹玉山勝境戶型配比面積總套數(shù)已售套數(shù)所占比例360-37018642%370-380409%390-40011426%440-4507516%460-470327%總計(jì)4317

100%項(xiàng)目名稱天倫隨園位置昆山市巴城鎮(zhèn)環(huán)湖路2388號(hào)開(kāi)發(fā)商昆山景康房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟別墅規(guī)模占地面積62000平方米容積率0.32綠化率65%車位配有室內(nèi)外單車位,總戶數(shù)74幢交通設(shè)施臨湖路，湖濱路風(fēng)格中式江南園林，湖景別墅賣點(diǎn)五湖環(huán)抱，坐擁三大生態(tài)公園建筑面積地上250-288㎡；花園200-400㎡總價(jià)450----520萬(wàn)/套生活配套大上海高爾夫球場(chǎng)，陽(yáng)澄碧玉公園銷售狀況在售中（40戶銷售31戶，銷售率77.5%）——中式庭院，景觀營(yíng)造天倫隨園天倫隨園戶型介紹慧心苑碧水軒百步庭依草堂風(fēng)雅閣天倫隨園戶型配比面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)所占比例250-260161441%260-270151041%280-2909718%小計(jì)4031100%

天倫隨園戶型配比陽(yáng)澄湖別墅市場(chǎng)借鑒總結(jié)提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高客戶對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)知度和認(rèn)同度極為重要。適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品創(chuàng)新，較高的附加值，有利于提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力多樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)合理的面積段，控制產(chǎn)品總價(jià)，保證足夠的客戶范圍和客戶數(shù)量積極營(yíng)造和利用小區(qū)的內(nèi)外部環(huán)境，有助于加深客戶的印象宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位銷售節(jié)奏項(xiàng)目解讀主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位總用地面積140030平方米總建筑面積92765平方米其中地上建筑面積70013平方米地下建筑面積22752平方米綠地面積56012平方米建筑密度25%綠地率40%容積率0.5

總戶數(shù)236戶其中低層住宅I116戶低層住宅II120戶機(jī)動(dòng)車停車數(shù)483輛其中低層住宅I232輛低層住宅II240輛公建配套11輛市中心蘇州太倉(cāng)上海本案位置蘇州繞城高速滬寧高速滬寧輕軌區(qū)域認(rèn)知“大上?！钡貐^(qū)度假型居住板塊受上海影響大，可歸為“大上?！本幼“鍓K位置屬性本案昆山20公里蘇州25公里上海65公里

項(xiàng)目距離蘇州25公里，距離昆山20公里，距離上海人民廣場(chǎng)65公里；項(xiàng)目直線距離上雖遠(yuǎn)于淀山湖，但在交通可達(dá)性及到達(dá)上海的車程上要略優(yōu)于淀山湖，屬于上海1小時(shí)遠(yuǎn)郊度假版塊，可歸為“大上?！卑鍓K。三箭其發(fā)，擁有昆山通達(dá)上海最便捷交通通道交通屬性本案人民廣場(chǎng)外環(huán)滬寧高速312國(guó)道京滬高鐵

本案到達(dá)上海有3條主要通道，一是滬寧高速，一是312國(guó)道，還有一條對(duì)本案最大利好的京滬高鐵站點(diǎn)將設(shè)在項(xiàng)目附近。由于上述原因，本案未來(lái)在路邊廣告設(shè)置上也應(yīng)兼顧滬寧和312國(guó)道?？偨Y(jié)位置屬性可歸為“大上海”居住板塊交通屬性三大快捷通道通達(dá)人民廣場(chǎng)板塊環(huán)境陽(yáng)澄湖，陽(yáng)澄湖公園，一流的景觀環(huán)境、一流的度假型資源周邊配套缺乏符合客戶需求的大型商業(yè)配套板塊比較陽(yáng)澄湖板塊起步早，在售樓盤(pán)最多，競(jìng)爭(zhēng)激烈規(guī)劃屬性低密度居住區(qū)，未來(lái)富人區(qū)SWOT分析宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位銷售節(jié)奏項(xiàng)目SWOT分析——推導(dǎo)戰(zhàn)略工具SWOT分析優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak最具價(jià)值的陽(yáng)澄湖第一排景觀區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃利好，輕軌、高鐵地塊西側(cè)和北側(cè)為陽(yáng)澄湖公園和國(guó)賓館地塊區(qū)域在整個(gè)大上海板塊不可超越的居住環(huán)境地塊方正，大規(guī)模別墅區(qū)周邊生活配套相對(duì)不完善0.5的容積率偏高，影響社區(qū)檔次和品質(zhì)，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不合理機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略——利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)昆山在長(zhǎng)三角上海核心圈戰(zhàn)略中的位置優(yōu)勢(shì)昆山相比上海蘇州的房?jī)r(jià)盆地優(yōu)勢(shì)明年輕規(guī)的通車帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升板塊缺乏名片區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目有突破的機(jī)會(huì)以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造環(huán)境稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以克服項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心手段；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì)威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略——減少劣勢(shì)，避免威脅區(qū)域樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈其它高端項(xiàng)目對(duì)客戶的分流未來(lái)周邊高端項(xiàng)目供應(yīng)體量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈未來(lái)房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)加大以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象；以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶對(duì)樓盤(pán)既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)

SO戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)

塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象，快速樹(shù)立項(xiàng)目知名度。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷模式:無(wú)戰(zhàn)略方向，區(qū)域定位模糊,誰(shuí)來(lái)了賣給誰(shuí)，對(duì)不同區(qū)域客戶采取雷同營(yíng)銷方式。本項(xiàng)目建議營(yíng)銷模式：先定戰(zhàn)略，再定策略。將上?？蛻糇鰹橹饕蛻簦⒅鲃?dòng)細(xì)分市場(chǎng)，將營(yíng)銷策略對(duì)準(zhǔn)目標(biāo)客戶。昆山市場(chǎng)做為補(bǔ)充市場(chǎng)，主要依靠現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的力量征服本土客戶。積極消極

藍(lán)海戰(zhàn)略錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，在控制面積、總價(jià)的前提下，塑造產(chǎn)品品質(zhì)，吸引購(gòu)買力和文化品位都高一層級(jí)的購(gòu)買客戶

紅海戰(zhàn)略在經(jīng)濟(jì)別墅中硬拼，靠常規(guī)營(yíng)銷，在別墅平民中尋找漏網(wǎng)之魚(yú)VS選擇上海市場(chǎng),主動(dòng)細(xì)分客戶群體,一舉與陽(yáng)澄湖其他項(xiàng)目區(qū)隔創(chuàng)造一個(gè)市場(chǎng)——這就是藍(lán)海宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位客戶定位上海各級(jí)別墅置業(yè)人群代表描畫(huà)※個(gè)人特征：○企業(yè)第一代創(chuàng)始人，往往經(jīng)歷過(guò)歷史變革時(shí)期，目前事業(yè)仍處活躍狀態(tài)，交際廣泛，與政府關(guān)系密切，偏好尊貴，但往往選擇低調(diào)奢華?！鹩凶约禾厥獾臉I(yè)余愛(ài)好及文化傾向，講究生活品質(zhì)※置業(yè)傾向○最注重私密性和安全性○強(qiáng)調(diào)稀缺資源的占有，以顯示身份尊貴○對(duì)高端配套有要求，如游艇俱樂(lè)部、高爾夫等頂級(jí)別墅：集團(tuán)董事長(zhǎng)某老總稀缺資源、私密安全、低調(diào)尊貴上海各級(jí)別墅置業(yè)人群描畫(huà)※個(gè)人特征：○經(jīng)歷豐富，往往有國(guó)外長(zhǎng)期生活體驗(yàn)○能夠接受新鮮事物○有自己特定的交往圈層，并引以為傲※置業(yè)傾向○自然資源的占有○對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住舒適度有較高要求○看重物業(yè)內(nèi)涵的文化品位及其所帶來(lái)的歸屬感高端別墅：演藝圈明星資源占有，產(chǎn)品品質(zhì)，文化追求上海各級(jí)別墅置業(yè)人群描畫(huà)※個(gè)人特征：○經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)有限○已有兩到三次的置業(yè)經(jīng)歷，市區(qū)有房產(chǎn)，并有私家車○重視節(jié)假日生活方式的改變，偏愛(ài)自駕游※置業(yè)傾向○注重開(kāi)發(fā)商品牌○喜歡跟風(fēng)，圈層效應(yīng)明顯○總價(jià)承受力相對(duì)偏中等，追求性價(jià)比中端別墅：高校教師總價(jià)控制，經(jīng)濟(jì)適用，改變生活基于客戶群體及置業(yè)層級(jí)進(jìn)行分類所謂上?？蛻羧涸缫巡皇仟M義的上海本土人。就別墅而言——上?？蛻羧后w主要包括：上海人：籍貫上海新上海人：長(zhǎng)期在上海的外地人，事業(yè)移民上海外籍：長(zhǎng)期在上海的港、澳、臺(tái)及外籍人士置業(yè)層級(jí)：按頂級(jí)、高端、中端區(qū)分

上海人新上海人上海外籍人

頂級(jí)高端中端GDAHEBIFC置業(yè)層級(jí)客戶群體項(xiàng)目可能吸引的客戶

上海人新上海人上海外籍人

頂級(jí)高端中端GDAHEBIFC置業(yè)層級(jí)客戶群體項(xiàng)目可能吸引的客戶：為上海的中、高端別墅置業(yè)客群D\E\F\G\H\I各級(jí)客戶特點(diǎn)GDAHEBIFC頂級(jí)上海人代表人群生活特征興趣置業(yè)觀念關(guān)鍵詞D政府官員中等企業(yè)主事業(yè)有成，有錢有閑注重家庭消費(fèi)自然資源占有及私密性身份感、稀缺資源、家庭E高端生意人It等新興行業(yè)企業(yè)主多為海歸，有國(guó)際化傾向?qū)π迈r事物感興趣及接受能力強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及生活舒適度要求很高國(guó)際化、產(chǎn)品及生活舒適F外籍企業(yè)金領(lǐng)在上海有長(zhǎng)期的以家庭為單位的生活，收入客觀，有良好的教育背景注重高端消費(fèi)圈層消費(fèi)、及海派文化包容性的生活方式融合性的生活方式、同背景的圈層各級(jí)客戶特點(diǎn)GDAHEBIFC頂級(jí)上海人代表人群生活特征興趣置業(yè)觀念關(guān)鍵詞G高校教師、企業(yè)中層官員事業(yè)成長(zhǎng)、交際頻繁、關(guān)心父母及子女注重家庭消費(fèi)注重產(chǎn)品價(jià)值及升值潛力產(chǎn)品性價(jià)比、升值潛力H創(chuàng)業(yè)初期者金融、IT新興行業(yè)精英多為海歸，工作壓力大，對(duì)節(jié)假日生活很珍視對(duì)新鮮事物感興趣及接受能力強(qiáng)，注重產(chǎn)品品質(zhì)及文化品位產(chǎn)品、文化、生活方式的改變I在上海有小投資規(guī)模的外籍人士圈子交往注重享受性消費(fèi)圈層消費(fèi)、交往圈層攻占客戶群中的橋頭堡用近鏡頭尋找核心客戶,將訴求瞄準(zhǔn)核心客戶,再利用他們的圈層影響力,帶動(dòng)到其他群體富——他們并非富豪，但年薪穩(wěn)定在兩百萬(wàn)以上他們?cè)谏虾Ｊ袇^(qū)擁有常住住宅，擁有私家車兩輛以上他們已有兩到三次置業(yè)經(jīng)歷貴——他們通常有旅居國(guó)外的經(jīng)歷,有著國(guó)際化的生活理念他們?cè)谧约旱娜幽酥料嚓P(guān)圈層都有強(qiáng)大的吸引力和說(shuō)服力他們引領(lǐng)著時(shí)尚生活方式及文化品位他們是物質(zhì)世界中的精神領(lǐng)袖,我們稱為“富貴階層”

娛樂(lè)圈周立波

年過(guò)四十,海派清口掌門(mén)人，娛樂(lè)文化界活躍人物,對(duì)海派文化了解甚深,并有特殊優(yōu)越感。對(duì)生活品質(zhì)要求高。每每開(kāi)場(chǎng)表演票房爆滿，但由于其最近才開(kāi)始躥紅，所以有一定購(gòu)買力但并非富豪。代表人物預(yù)想IT

界陳曦

80后新一帶財(cái)富掌門(mén)人，原籍天津，在上海創(chuàng)業(yè)?，F(xiàn)為暢網(wǎng)科技首席執(zhí)行官。成功吸引香港VC注資后，其身家已達(dá)千萬(wàn)。事業(yè)仍屬上升時(shí)期，喜歡享受生活，對(duì)外交際，經(jīng)常出席業(yè)界party，媒體暴光率也比較頻繁。

文化界曉雪

著名時(shí)尚雜志《ELLE》編輯總監(jiān)。時(shí)尚界上流人物之一。曾涉及過(guò)電視、電影制作等行業(yè)，享受浪漫，懂得生活。所到之處必留攝影作品及心情文字。作為時(shí)尚圣經(jīng)《elle》高層，收入不菲。1、功能性需求2、情感性需求3、財(cái)富面需求財(cái)富的保值由于稀缺資源的不可再生性，實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富的保值與升值身心的放松:通過(guò)離開(kāi)喧鬧的城市，放松自身的壓力，從復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系的束縛中擺脫，實(shí)現(xiàn)心靈上的一次凈化尋找身份標(biāo)簽:擁有一套品質(zhì)感別墅，從而實(shí)現(xiàn)心理上的一次成就與滿足，并在朋友圈中建立一種優(yōu)越感享受自然山水:暫離城市在度假區(qū)尋找到一塊能夠修養(yǎng)身心的世外桃源

社交的平臺(tái):與朋友分享一種與眾不同的生活經(jīng)歷；增加自己在圈子里的影響力；近一步推動(dòng)自身的事業(yè)尊享奢侈空間：由于價(jià)格落差，可以享受上海市區(qū)不可想象的奢侈大度空間，實(shí)現(xiàn)個(gè)人對(duì)品質(zhì)生活的夢(mèng)想核心客戶別墅置業(yè)需求宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位銷售節(jié)奏項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域先行者業(yè)界美譽(yù)者精工細(xì)作者人文關(guān)懷者利用高鐵輕軌利好塑造“同城”優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目整體品質(zhì)高于陽(yáng)澄湖現(xiàn)有水準(zhǔn)，在景觀、戶型空間、附加設(shè)備、會(huì)所等方面使其成為區(qū)域別墅標(biāo)桿別墅精裝修，解決客戶跨區(qū)域裝修煩惱；整體采購(gòu)節(jié)約客戶成本，專業(yè)設(shè)計(jì)使空間更添精彩開(kāi)辟業(yè)內(nèi)同行及媒體的專用看房及接觸渠道，歡迎學(xué)習(xí)，歡迎追捧。塑造項(xiàng)目獨(dú)特文化，在滿足客戶物質(zhì)需要的同時(shí)，導(dǎo)入文化理念，使之成為客戶的身份標(biāo)簽我們給的不單是一幢別墅更是一種全新的海派生活中西交融的城市與自然融合的品位和個(gè)性彰顯的項(xiàng)目自身的自然區(qū)位環(huán)境和真水資源已有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合在客戶心中根深蒂固的海派文化。我們希望項(xiàng)目形象是異國(guó)風(fēng)情的、融合的、混搭的、有文化溯源的、珍稀的，當(dāng)然還有真水資源形象關(guān)鍵詞上海生活另一集！高貴的一集——外灘3號(hào)繁華的一集——新天地藝術(shù)的一集——莫干山路閑逸的一集——ME核心主題上海的湖，世界的海案名推薦宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位銷售節(jié)奏產(chǎn)品定位我們的客戶并非富豪所以要控制總價(jià)我們的客戶在乎品質(zhì)所以要精工細(xì)作我們的客戶標(biāo)榜品位所以要海派文化我們的客戶倡導(dǎo)生活集約所以最好離塵不離城陽(yáng)澄湖邊的海派生活，個(gè)性化精致別墅品質(zhì)塑造四重奏，奠定稀有、高端、精致！第一章前排堆坡俯瞰大湖

○本案沿湖一排無(wú)疑是本案自然景觀最好的組團(tuán)，建議此組堆坡3—4米，抬高地勢(shì)，使其視野和景觀更佳，有直接臨湖感受將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品賦予更高價(jià)值，以便將明星產(chǎn)品做為本案的直接標(biāo)桿，并做為壓軸產(chǎn)品創(chuàng)造更多利潤(rùn)空間?！鹩捎诟哞F噪音影響，小區(qū)南采用2米高密植綠化，達(dá)到隔音降噪音第二章合理空間精工細(xì)做1、一期C、D、E、F戶型放大中庭、縮小面積二期將聯(lián)苑別墅的面積改到200㎡（地上）2、建議加精裝修，裝修成本3000元/㎡3、花園塑造C戶型調(diào)整建議1層2層餐廳挑空取消露臺(tái)可移動(dòng)透明遮陽(yáng)板挑空后效果C戶型調(diào)整建議餐廳挑空后效果C1戶型調(diào)整建議1層2層設(shè)置門(mén)廊取消露臺(tái)挑空挑空后與庭院合并面寬增加到2米面寬減小到2.2米D戶型調(diào)整建議1層2層挑空餐廳挑空取消衛(wèi)生間取消露臺(tái)取消衣帽間增加過(guò)道可移動(dòng)透明遮陽(yáng)板E戶型調(diào)整建議1層2層挑空取消露臺(tái)增加露臺(tái)F戶型調(diào)整建議F1F1F2F2戶型分割戶型分割花園分割增加戶與戶之間的私密性精裝修標(biāo)準(zhǔn)成本建議：3000元/㎡夢(mèng)幻地中海夢(mèng)幻地中海浪漫法蘭西浪漫法蘭西歐式經(jīng)典時(shí)尚簡(jiǎn)約時(shí)尚簡(jiǎn)約配置原則植物層次搭配示例：高：法桐樹(shù)，冠高大、枝葉茂密、長(zhǎng)勢(shì)快。多年后茂盛的法桐樹(shù)冠將逐漸相互交錯(cuò)，讓出入口的主路成為一條林蔭大道。中：櫻花，比法桐稍矮。櫻花在每年的春季會(huì)開(kāi)出滿樹(shù)的爛漫的花朵。展現(xiàn)絢爛、醉人的風(fēng)情。低：木槿。櫻花之下是木槿，夏季開(kāi)花，接替櫻花的花期。燃放盛夏的激情和火熱。矮：小葉黃楊，四季常綠灌木類，冬季豐富園區(qū)色彩。為單調(diào)的冬季注入生命的活力?；▓@塑造前庭峰回路轉(zhuǎn)，隱約隔離中庭別有洞天內(nèi)庭私家珍藏的風(fēng)景選修動(dòng)作功能附加：6/凈水系統(tǒng)—體現(xiàn)健康養(yǎng)生理念5/地緣熱泵系統(tǒng)—迎合舒適型居住需求第三章附加價(jià)值身份認(rèn)證必選動(dòng)作2/主門(mén)、臥室配置指紋門(mén)鎖—迎合私人空間需求1/基本智能化設(shè)備—迎合居住、安全需要3/外墻保溫設(shè)備—體現(xiàn)高尚住家環(huán)保理念4/雙層百葉窗—隔音降噪，保證靜謐環(huán)境墻體；專用粘結(jié)膠；阻燃型聚苯硬質(zhì)泡沫板；無(wú)水泥，纖維增強(qiáng)抹灰膏；高強(qiáng)度玻璃纖維網(wǎng)格布飾面層；外墻保溫的三大優(yōu)越性：冬暖夏涼，有效改善建筑物的室內(nèi)環(huán)境；保護(hù)主體結(jié)構(gòu)，減少質(zhì)量通病；保溫層設(shè)在墻體外側(cè)，不影響室內(nèi)使用面積和裝修；外墻保溫作用：增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性及安全性適用范圍：入戶大門(mén)、主臥室、書(shū)房、私人藏品陳列室等重要私人空間臥室配置指紋門(mén)鎖中空玻璃/木質(zhì)百葉窗中空玻璃是一種良好的隔熱、隔音、美觀適用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料，它是用兩片（或三片）玻璃，使用高強(qiáng)度高氣密性復(fù)合粘結(jié)劑，將玻璃片與內(nèi)含干燥劑的鋁合金框粘結(jié)，制成的高效能隔音隔熱玻璃

電供暖地板采暖系統(tǒng)是一種利用電能，通過(guò)在室內(nèi)地板下鋪設(shè)采暖發(fā)熱體，把電能轉(zhuǎn)換為熱能達(dá)到采暖效果，是一種安全、健康、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保的取暖方法。因其安全性高、自然、不污染、節(jié)能被稱為綠色環(huán)保新型建筑內(nèi)裝修材料，是近年高檔裝修的趨勢(shì)地暖設(shè)備

性能卓越

采用先進(jìn)的高精度分篩凈化技術(shù)，高效分離原水中的大分子物質(zhì)，有效濾除水中的細(xì)菌、病毒、膠體、鐵銹、泥沙等各種雜質(zhì)，保留對(duì)人體有益的礦物質(zhì)和微量元素。

健康美容

能保留水中對(duì)人體有益的微量元素，解決了管道、水池的二次污染。濾后水無(wú)菌，富含礦物質(zhì)與氧氣，溶解及滲透性強(qiáng)，長(zhǎng)期飲用、食用、美容、沐浴，有利于身體健康，呵護(hù)肌膚。

環(huán)保節(jié)能

采用先進(jìn)的純物理過(guò)濾方式，無(wú)化學(xué)藥品凈化帶來(lái)的副作用。凈水器利用自來(lái)水壓力提供過(guò)濾動(dòng)力，不用電能。即制即用，水質(zhì)新鮮凈水設(shè)備第四章貴賓會(huì)所專屬服務(wù)會(huì)所是社區(qū)的身份標(biāo)簽，是滿足業(yè)主專屬需求的場(chǎng)所。對(duì)于個(gè)性化別墅社區(qū)來(lái)說(shuō)，更是支撐業(yè)主特定生活模式的必備設(shè)施。會(huì)所應(yīng)有功能銷售時(shí)吸引客戶使用時(shí)滿足客戶幫助小區(qū)形象建設(shè)我們的會(huì)所具有以下特點(diǎn)——養(yǎng)生露天結(jié)合室內(nèi)文化導(dǎo)向位置:地塊西南角面積:約2141㎡,規(guī)模較大,可容納綜合類經(jīng)營(yíng)模式建議：1、抬高會(huì)所的建筑部分，與小區(qū)西北退后綠化帶融為一體，做露天與室內(nèi)結(jié)合的會(huì)所。并將項(xiàng)目與湖聯(lián)系得更加緊密2、以休閑養(yǎng)生為主題，引進(jìn)可結(jié)合自然環(huán)境的SPA會(huì)館，借勢(shì)專業(yè)品牌，達(dá)到三贏局面?！駮?huì)所室內(nèi)結(jié)合娛樂(lè)健身項(xiàng)目，瑜伽、器械健身等●輔助配套咖啡吧、簡(jiǎn)餐吧建議品牌：悅榕莊迷你高爾夫泥漿浴無(wú)邊界泳池網(wǎng)球場(chǎng)休憩小亭景觀小品童趣秋千特色照明以重點(diǎn)項(xiàng)目為盈利點(diǎn),以特色項(xiàng)目為吸引點(diǎn),帶動(dòng)輔助消費(fèi)無(wú)邊界泳池器械健身帶動(dòng)免費(fèi)Spa會(huì)館泥漿浴促進(jìn)咖啡吧簡(jiǎn)餐吧球類運(yùn)動(dòng)收費(fèi)推廣策略宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位上海接待點(diǎn)選擇:徐家匯商圈陽(yáng)澄湖接待點(diǎn)1:寶曼酒店陽(yáng)澄湖接待點(diǎn)2:工地現(xiàn)場(chǎng)樣板帶接待處A終端體驗(yàn)法,置入式營(yíng)銷視覺(jué)動(dòng)起來(lái)在會(huì)所、售樓處或樣板房?jī)?nèi)放入手工藝術(shù)作品，讓客戶體驗(yàn)一場(chǎng)藝術(shù)大餐聽(tīng)覺(jué)動(dòng)起來(lái)在接待中心和樣板房中設(shè)置水療音樂(lè)或輕音樂(lè)，讓客戶全程放松嗅覺(jué)動(dòng)起來(lái)在接待中心或樣板帶廚房，浴室等空間設(shè)置嗅覺(jué)體驗(yàn)點(diǎn)，如咖啡豆的味道與香水香薰精油等味道觸覺(jué)動(dòng)起來(lái)在樣板房的地下室設(shè)置影音室，放置wii游戲，讓客戶親身感受影音效果1動(dòng)起來(lái)，海派味更濃2玩起來(lái)，海派更有趣1、充分利用客戶對(duì)動(dòng)物的喜愛(ài)，設(shè)置真狗道具2、在花園中進(jìn)行一些有特色的細(xì)節(jié)裝飾，增加情趣4、在植物選擇上，選擇價(jià)格較便宜，但感覺(jué)年齡較長(zhǎng)的植物，如竹、樹(shù)籬與夾竹桃等、，加強(qiáng)社區(qū)的成熟感3、在樣板房中增加一些常用的生活工具，尤其是孩子的，如旱冰鞋，自行車、籃球等，增加客戶的親切感3加進(jìn)來(lái)，湖色更怡人1、在巴城果園采摘時(shí)令水果，體驗(yàn)農(nóng)家樂(lè)趣2、湖邊晚宴品嘗當(dāng)季湖鮮4、新年音樂(lè)會(huì)將高雅注入自然的力量3、組織湖畔瑜伽課程，面對(duì)自然達(dá)到身心靈的徹底放松田趣湖鮮湖景酒店在這里沒(méi)有緊張的節(jié)奏，只有悠閑的步調(diào)。沒(méi)有戒備感，只有身份感。沒(méi)有強(qiáng)烈的售賣，只有真切的體驗(yàn)西班牙淘來(lái)的中古裝飾，楓丹白露的香草制成的香薰蠟燭，用小故事不時(shí)上演創(chuàng)意時(shí)尚秀音樂(lè)、油畫(huà)、紅酒、花草茶，一切都值得你

慢下來(lái)感受和體驗(yàn)B

深度營(yíng)銷清晰目標(biāo)大眾媒體為輔，重點(diǎn)放在特殊渠道，接觸有效客戶滬寧高速必經(jīng)之路展示戶外大牌昆山馬鞍山路、市中心及金秋招商會(huì)戶外廣告布點(diǎn)渠道，在外灘及莫干山路等俱樂(lè)部、會(huì)所、特色吧布點(diǎn)行業(yè)雜志廣告企業(yè)家俱樂(lè)部圈層推介昆山、上海兩地房展C讓業(yè)內(nèi)人士更愛(ài)海派“得業(yè)內(nèi)者得天下”,爭(zhēng)取到業(yè)內(nèi)人士的上佳口碑在樣板段正式開(kāi)放接待后，設(shè)立專門(mén)的業(yè)界媒體接待日，向同行全面開(kāi)放，安排業(yè)務(wù)骨干專門(mén)接待，樹(shù)立本案在業(yè)界和媒體中的良好口碑和形象。設(shè)置每周業(yè)界、媒體接待日D讓客戶更鐘情海派以服務(wù)打動(dòng)客戶，贏得品牌忠誠(chéng)度客戶管理策略一定制服務(wù)類似于服裝、珠寶、藝術(shù)品的高級(jí)定制，就是根據(jù)客戶不同的愛(ài)好及個(gè)性需求，給予獨(dú)一無(wú)二的作品。于工業(yè)化的無(wú)限復(fù)制不同，定制服務(wù)強(qiáng)調(diào)的根據(jù)客戶特質(zhì)進(jìn)行的一對(duì)一的，專有的服務(wù)。在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異化的時(shí)代，提供更為個(gè)性化、細(xì)節(jié)化的服務(wù)也是體現(xiàn)尊崇感的手段之一客戶管理策略一定制服務(wù)建立客戶檔案◎個(gè)人資料信息收集整理（家庭成員，興趣愛(ài)好，閱讀習(xí)慣等）◎生日賀卡及禮品贈(zèng)送◎記錄客戶對(duì)項(xiàng)目sp活動(dòng)的參與情況并進(jìn)行回訪搭建互動(dòng)溝通平臺(tái)◎發(fā)放客戶內(nèi)刊◎定期回訪◎定期投遞工程信息客戶信◎不定期舉辦客戶聯(lián)誼活動(dòng)◎設(shè)立客戶投訴郵箱地址客戶管理策略二圈層滲透

通過(guò)舉辦符合客戶實(shí)際需求的sp活動(dòng)，邀請(qǐng)客戶及其家人、友人共同出席，擴(kuò)大項(xiàng)目在圈層中的影響力和吸引力。養(yǎng)生排毒之旅

運(yùn)用了整體自然療法及淡食排毒療法的精華，將飲食、運(yùn)動(dòng)、精油泡浴、心靈釋放、親近大自然結(jié)合一體，暫離電腦、電視、手機(jī)輻射，從身到心、從里到外地進(jìn)行排毒，從而調(diào)節(jié)身體機(jī)能，促成體內(nèi)細(xì)胞的更新，促進(jìn)新陳代謝，讓身體逐步恢復(fù)健康。健康關(guān)懷經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生講座請(qǐng)老中醫(yī)舉辦穴位保健講座，通過(guò)自我按摩緩解亞健康狀態(tài)健康關(guān)懷投資理財(cái)講座事業(yè)關(guān)懷冠名贊助創(chuàng)業(yè)類節(jié)目事業(yè)關(guān)懷親子教育捐助汶川家庭關(guān)懷心靈修課程心靈關(guān)懷價(jià)格定位宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀總體定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析銷售策略客戶分析產(chǎn)品定位形象定位推廣策略分區(qū)銷售計(jì)劃價(jià)格定位區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平市場(chǎng)比較價(jià)格定位法區(qū)域價(jià)格漲幅判定，確定本項(xiàng)目最終均價(jià)定價(jià)思路價(jià)格定位陽(yáng)澄湖傀儡湖本案檀香園獨(dú)立別墅：14000元/㎡雙拼別墅：9000元/㎡錦繡藍(lán)灣雙拼別墅：8000元/㎡聯(lián)排別墅：7000元/㎡泰泓花園獨(dú)立別墅：10000元/㎡雙拼別墅：8500元/㎡天使灣獨(dú)立別墅：9800元/㎡鼎園美墅獨(dú)立別墅：10500元/㎡克拉水城獨(dú)立別墅：12000元/㎡雙拼別墅：8000元/㎡豐澤園獨(dú)立別墅：10000元/㎡雙拼別墅：8000元/㎡獨(dú)立別墅價(jià)格

9500-14000元/㎡雙拼別墅價(jià)格

8000-9000元/㎡板塊價(jià)格分布聯(lián)排別墅價(jià)格

7000元/㎡品院聯(lián)排別墅：7000元/㎡獨(dú)立別墅市場(chǎng)定價(jià)法我們通過(guò)市場(chǎng)比較法，項(xiàng)目獨(dú)棟的靜態(tài)價(jià)格11284.75元/㎡影響因素權(quán)重檀香園天使灣豐澤園優(yōu)劣程度比較系數(shù)優(yōu)劣程度比較系數(shù)優(yōu)劣程度比較系數(shù)土地屬性區(qū)域位置0.1510.151.10.1650.90.135交通條件0.02510.02510.0250.90.0225基礎(chǔ)設(shè)施0.02510.02510.0250.950.02375生活配套0.02510.02510.0250.90.0225區(qū)域規(guī)劃0.02510.02510.0250.80.025景觀條件0.0750.950.071250.80.060.90.07875市場(chǎng)屬性市場(chǎng)環(huán)境0.0250.90.02250.90.02250.90.0225項(xiàng)目屬性品牌效應(yīng)0.02510.02510.02510.025項(xiàng)目規(guī)劃0.251.20.40.90.2510.2875產(chǎn)品附加值0.251.20.350.90.23750.90.275項(xiàng)目配套0.02510.02510.02510.02625房型面積0.10.950.09510.110.1

合計(jì)11.088750.94750.93875

成交均價(jià)—

14000980010000

對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格

12858.781034310652.46區(qū)域獨(dú)棟價(jià)格漲幅天使灣豐澤園鼎園美墅克拉水城2006-665007500700075002007-983002007-11900090009500100002008-39500110002008-4935095002008-69500130002008-8980011000120002009-89800100001050012000漲幅1100元/㎡/年833元/㎡/年1167元/㎡/年1500元/㎡/年區(qū)域獨(dú)棟別墅年均增長(zhǎng)1150元/㎡/年大獨(dú)棟別墅動(dòng)態(tài)價(jià)格評(píng)估公式：+11284.75元/㎡靜態(tài)價(jià)格1150元/㎡動(dòng)態(tài)價(jià)格增加本項(xiàng)目大獨(dú)棟別墅動(dòng)態(tài)毛坯價(jià)約為：12434.75元/平米通過(guò)價(jià)值提升和產(chǎn)品提升，我司有能力將項(xiàng)目操作至13000—14000元/平米小獨(dú)棟別墅市場(chǎng)定價(jià)法影響因素權(quán)重檀香園錦繡藍(lán)灣泰泓花園優(yōu)劣程度比較系數(shù)優(yōu)劣程度比較系數(shù)優(yōu)劣程度比較系數(shù)土地屬性區(qū)域位置0.1510.150.90.1350.90.135交通條件0.02510.02510.02510.025基礎(chǔ)設(shè)施0.02510.02510.02510.025生活配套0.02510.02510.02510.025區(qū)域規(guī)劃0.02510.02510.02510.025景觀條件0.0750.90.06750.80.060.80.06市場(chǎng)屬性市場(chǎng)環(huán)境0.0250.90.02250.90.02250.90.0225項(xiàng)目屬性品牌效應(yīng)0.0251.10.027510.050.90.0225項(xiàng)目規(guī)劃0.2510250.90.2250.90.225產(chǎn)品附加值0.2510.250.9