A城中村改造可行性研究報(bào)告

南陽市臥龍區(qū)臥龍崗辦事處彭營社區(qū)唐灣自然村進(jìn)行“城中村”改造開發(fā)（項(xiàng)目名稱：萬?！に缎鲁牵┛尚行匝芯繄?bào)告南陽市萬裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二OO九年六月十八日目錄一、項(xiàng)目總論 11.1項(xiàng)目背景 11.1.1項(xiàng)目名稱及概況 11.1.2開發(fā)公司 11.1.3承擔(dān)可行性研究的單位 21.1.4研究工作依據(jù) 21.1.5項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 21.2可行性研究結(jié)論 21.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 21.2.2項(xiàng)目建設(shè)速度 31.2.3投資估算和資金籌措 31.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 3二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 42.1市場(chǎng)宏觀背景 42.1.1全國投資環(huán)境 42.1.2南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 102.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 122.1.4宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 122.2區(qū)域市場(chǎng)分析 132.2.1區(qū)域市場(chǎng)界定 132.2.2供給分析 13三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 143.1地塊解析 143.1.1交通條件 143.1.2地形地勢(shì) 153.1.3規(guī)劃限制條件 153.2項(xiàng)目SWOT分析 153.2.1項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 15四、項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 154.1項(xiàng)目定位 154.2方案評(píng)估意見 16五、投資估算與資金籌措 165.1項(xiàng)目總投資估算 165.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 17六、可行性研究結(jié)論 176.1項(xiàng)目的意義及利潤預(yù)測(cè) 176.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 176.3項(xiàng)目收入及支出 18一、項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱及概況彭營社區(qū)位于臥龍崗東側(cè)，有四個(gè)自然村15596人組成，該項(xiàng)目為彭營社區(qū)的一個(gè)自然村，項(xiàng)目名稱為“萬裕·水岸新城”，東臨車站南路，39號(hào)路從村西穿村而過，南臨雪楓路，北臨區(qū)間路，總占地面積為342615.9㎡（合513.23畝），實(shí)際使用面積256604.8㎡（合384.907畝），城市道路占地面積86011.1㎡（合129.016畝），總面積分四個(gè)小區(qū)，其中：A區(qū)面積：39015.6㎡（合58.524畝），其中實(shí)用面積30176㎡（合45.264畝），占道路面積為8839.6㎡（合13.26畝）；B區(qū)面積：91022.6㎡（合136.533畝），實(shí)際面積68290.3㎡（合102.435畝），占城市道路22732.3㎡,（合34.098畝）；C區(qū)面積：135930.2㎡（合203.895畝），實(shí)際用地面積104325.2㎡（合156.488畝），占城市道路31605.0㎡（合47.407畝）；D區(qū)面積：76647.5㎡（合114.971畝），實(shí)際用地53813.3㎡（合80.720畝），占城市道路22834.2㎡（合34.251畝）；總戶數(shù)1596戶，其中村民1466戶，居民130戶，總計(jì)居住人口5596人，其中村民5226人，居民360人。1.1.2開發(fā)公司“萬?！に缎鲁恰睂⒂扇f裕（集團(tuán)）的股東南陽市萬裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。萬裕房產(chǎn)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了“萬裕·中央花園”、“萬?！に募敬夯▓@”、“萬?！ろ嶟堬L(fēng)情園”、“興隆小區(qū)”等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。經(jīng)過近兩年的努力，為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，先后組建了機(jī)電、物業(yè)、勞務(wù)、木業(yè)生產(chǎn)、防水、門窗制作、白酒釀造等子公司，已成為一個(gè)集團(tuán)化經(jīng)營公司。公司現(xiàn)有職工547人，注冊(cè)資金4000萬元。1.1.3承擔(dān)可行性研究的單位由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，總投資額可達(dá)22億元人民幣，因而由萬裕房產(chǎn)有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。由于萬裕有限公司加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開發(fā)管理隊(duì)伍。1.1.4研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究依據(jù)為：南陽市中心城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、南陽市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值及房價(jià)信息。1.1.5項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容“水岸新城”規(guī)劃建筑總面積110.95萬㎡，容積率為4.2，其中住宅80.16萬㎡，商業(yè)26.6萬㎡，公建面積4.67萬㎡。1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況：住宅售價(jià)2200—3100元/㎡；一層臨街商鋪售價(jià)在10000元—15000元/㎡，二層—三層售價(jià)在3000元—6000元/㎡。根據(jù)本項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)2680元/㎡,臨街鋪面1—3層綜合售價(jià)可達(dá)6800元/㎡。保守估計(jì),本項(xiàng)目的利潤12個(gè)億。況且，隨著新雪楓大橋的建成，臥龍區(qū)行政中心的形成，該項(xiàng)目市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)大于南陽市的平均水平，而且房價(jià)的增幅也大于全市平均水平?？傊?，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤客觀，前景看好。1.2.2項(xiàng)目建設(shè)速度本項(xiàng)目已在2007年即開始進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近三年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計(jì)劃本項(xiàng)目于2010年10月動(dòng)工，2014年12月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。1.2.3投資估算和資金籌措本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全由開發(fā)商萬裕有限公司籌措資金。1.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)水岸新城本身具有地處未來臥龍區(qū)行政中心地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)。又處在升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說，這是一個(gè)“短、平、快”的精品項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤可觀、前景樂觀！二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1市場(chǎng)宏觀背景2.1.1全國投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況：2008年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢(shì)，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因?yàn)閿?shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個(gè)比較突出的亮點(diǎn)：第一個(gè)亮點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時(shí)，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時(shí)實(shí)施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實(shí)實(shí)在在的。第二個(gè)亮點(diǎn)：通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束。在1998年～2006年多的時(shí)間里，６年物價(jià)指數(shù)都很低。國家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策，都是為了解決通貨緊縮問題，在2006年，生產(chǎn)制造價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。應(yīng)該說物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在的需求動(dòng)力開始增長，市場(chǎng)的活力也逐漸增長。第三個(gè)亮點(diǎn)：消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的，各個(gè)行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。未來中國人均GDP將達(dá)到3000美元以上（上海已經(jīng)超過5000美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。第四個(gè)亮點(diǎn)：我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。2008年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)。（1）現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，GDP有望增長8.5％。（2）社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升。（3）經(jīng)濟(jì)增長對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加。（4）外匯儲(chǔ)備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定。（5）消費(fèi)需求明顯回升。消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)。（6）投資增速高位回落，市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍。（7）進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少。（8）稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型。（9）貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長。（10）堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展。2008年以來全國三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻，經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2007年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為19664億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年年增長9.1%，是2003年以來增長最快的年份。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度GDP增長9.9%，二季度增長6.7%，三季度由原先發(fā)布的9.1%修訂為增長9.6%，四季度增長9.9%。這表明連續(xù)6個(gè)的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長引起了很大的促進(jìn)作用。中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善、世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn)2008年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。2008年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，2008年以來我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)，作為我國近年來消費(fèi)主要增長點(diǎn)的住房消費(fèi)，2008年以來房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn)。2008年以來是我國房地產(chǎn)業(yè)自2003年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù)5年年均增長近20%的基礎(chǔ)上，2008年前11個(gè)月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到10285億元，同比增長了32.5%。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年，中國房屋銷售價(jià)格比上年上漲4.8%。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財(cái)政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)；居民住房需求的上升以及地方政府對(duì)土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個(gè)重要組成部分。2008年以來政府在肯定和保持房地產(chǎn)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。2004年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看，主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說，我們要更多的來提供一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場(chǎng)，來滿足中低收入家庭的需求?！狈康禺a(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)理念。二手房的大量入市，為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間。2004年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將受到更多消費(fèi)者的推崇?！爸脴I(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式，不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。被稱為一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)，將因政策及市場(chǎng)等因素而大幅度放量，“空置房”因其具備價(jià)格便宜、無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象得到有效改善?！翱罩梅俊钡拇罅可鲜?，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資者有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資者趨之若鶩。2004年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報(bào)率的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革，2003年出臺(tái)的一系列政策，使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過大，對(duì)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要是通過債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來自行籌資，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。2003年，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2003年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新需要。在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，處于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。2008年以來，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革，我國近3個(gè)月以來，房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá)500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，銀行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)，尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段的措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下，2008年南陽房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2006年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來看，2008年南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。2.1.2南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2006年后，南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的兩年，隨著城中村項(xiàng)目的實(shí)施和原有項(xiàng)目的快速承建，加快城市建設(shè)等等有利或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。但是從整體來看，外部因素對(duì)南陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)且穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，需求增長勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長。根據(jù)市規(guī)劃局與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，今年與去年相比增加了9.7%，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長勢(shì)頭已從去年高增長回復(fù)到平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長勢(shì)頭已開始趨于平穩(wěn)。從2008年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。近年來，我市住宅市場(chǎng)一直保持著“一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲”的銷售規(guī)律。住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面。2008年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期下降10.27%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期下降17.77%，供給下降幅度較大?？傮w來看，剛剛過去的2008年是我市房地產(chǎn)供求關(guān)系大調(diào)整的一年。針對(duì)2006年以來，商品房供給增長過快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。2007年，政府采取了市區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)，將存量土地納入計(jì)劃、取消市區(qū)外“購房入戶”、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長過快的勢(shì)頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)該項(xiàng)目未改造前，為二層民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狹窄，衛(wèi)生狀況極差，居住環(huán)境害，既影響城市景觀，又損害了群眾的身心健康，改造后總體規(guī)劃67棟小高層和超高層建筑，樓與樓之間空間大，采光面大，綠化率達(dá)40%，小區(qū)還建有小學(xué)、幼兒園、老年保健中心等公用設(shè)施。該小區(qū)的建設(shè)大大提高了我市西南區(qū)域的城市品位。該項(xiàng)目所處位置在市中心區(qū)域西南角，北臨智圣諸葛亮隱居地臥龍崗，西側(cè)為我市大學(xué)園區(qū)，東側(cè)為臥龍區(qū)新建設(shè)的行政中心，南臨新建成的312國道（雪楓路）。交通四通八達(dá)，是我市未來的黃金地段，房產(chǎn)價(jià)格具有很大的上升空間。2.1.4宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒近年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有“泡沫”，是否過熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大，房價(jià)仍在穩(wěn)步上升。除我國個(gè)別一線城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說是健康良性地發(fā)展。國家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開發(fā)的。我市房地產(chǎn)相比全國更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的“豪宅大比拼”、“海灣大決戰(zhàn)”、“小戶型大塞車”，看似刀光劍影，全都安全著陸。這說明，關(guān)鍵是你得適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對(duì)何種目標(biāo)市場(chǎng)。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目先開發(fā)值得借鑒的財(cái)富。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.2.1區(qū)域市場(chǎng)界定本項(xiàng)目屬于臥龍區(qū)市場(chǎng)，而目標(biāo)客戶群是我市城市規(guī)劃區(qū)轄區(qū)人口。2.2.2供給分析就發(fā)展形式而言，臥龍區(qū)是當(dāng)前南陽市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，北京大道延伸，車站南路擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，臥龍區(qū)新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套，成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使臥龍區(qū)一天比一天好。應(yīng)該說，隨著該區(qū)域居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心，人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來。目前該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。隨著這些工作的逐步完善，隨著市區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來越來越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高。對(duì)小區(qū)的配套需求，調(diào)查顯示：在置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。會(huì)所、泳池為置業(yè)者最重視的設(shè)施。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。對(duì)戶型的需求,置業(yè)者對(duì)三房兩廳的戶型需求占85%。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大，一房一廳面積需求在50—60㎡，二房二廳面積需求在65—95㎡，三房兩廳的面積需求在95—135㎡。對(duì)價(jià)格的承受力：價(jià)格方面2300－2600元/㎡，是消費(fèi)者普遍能接受的價(jià)格。但考慮到地價(jià)，建材上漲因素，及消費(fèi)者的實(shí)恵心理，超出10%即2500-2800元/㎡就是理性價(jià)格。調(diào)查客戶中，55%的客戶選擇銀行按揭付款方式。三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1交通條件本項(xiàng)目緊臨車站南路和雪楓路的交通干道，與臥龍區(qū)行政中心和白河公園隔路相望，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分方便。3.1.2地形地勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米白河濕地公園，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開闊，滿眼翠綠。本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”,具備良好的形式條件。3.1.3規(guī)劃限制條件本項(xiàng)目地塊較好，總用地342615.9㎡，容積率<4.2，綠化率<40%，商業(yè)面積占總?cè)莘e率面積不超過2.5%，停車位不少于總戶數(shù)的50%。3.2項(xiàng)目SWOT分析3.2.1項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處南陽市西南角，屬新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，項(xiàng)目緊鄰市車站南路交通大動(dòng)脈，并緊臨北京路，交通優(yōu)勢(shì)明顯。四、項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估4.1項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：高品質(zhì)精致住宅小區(qū)形象定位：首席景觀住宅目標(biāo)客定位：以南陽市規(guī)劃區(qū)內(nèi)客戶為主4.2方案評(píng)估意見在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)，做出了以下特色：總體布局采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為22層，北側(cè)一排為28層－33層，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個(gè)中心庭院。北側(cè)一排中小戶型可將車站路的噪音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。沿車站路與北京大道臨街三層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。單體設(shè)計(jì)，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)有率高。建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為主要特征，以簡潔的色彩和景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果,從而形成本建筑典雅、精致的特征。交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離?？傊?jīng)過近半年的時(shí)間，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值，又貼近市場(chǎng)，符合目標(biāo)客戶的需求。五、投資估算與資金籌措5.1項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為22億元，按可銷售面積計(jì)算，開發(fā)成本為2000