學(xué)士關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的

摘要本文對房地產(chǎn)投投資風(fēng)險的特特征進行分析析，并總結(jié)了了目前房地產(chǎn)產(chǎn)投資中存在在的風(fēng)險，提提出了房地產(chǎn)產(chǎn)投資中應(yīng)該該如何規(guī)避風(fēng)風(fēng)險的相關(guān)對對策，在房地地產(chǎn)投資活動動過程中收益益與風(fēng)險是同同時存在的，特特別是處在經(jīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)折時期期的房地產(chǎn)投投資風(fēng)險，更更是在所難免免的。房地產(chǎn)產(chǎn)投資面臨的的風(fēng)險因素比比較多，主要要有市場風(fēng)險險、經(jīng)營風(fēng)險險、財務(wù)風(fēng)險險、社會風(fēng)險險、政策風(fēng)險險及自然風(fēng)險險和意外風(fēng)險險等。因此，對對房地產(chǎn)投資資項目進行可可行性評價時時在用確定性性評價指標(biāo)評評價之后，還還要進行風(fēng)險險分析。風(fēng)險險分析的兩種種主要方法有有風(fēng)險調(diào)整系系數(shù)法和肯定定量法。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)，投資，風(fēng)險目錄引言.........................................................................11房地產(chǎn)投資資風(fēng)險的現(xiàn)狀狀...................................................21.1外部風(fēng)險險...............................................................21.2內(nèi)部風(fēng)險險...............................................................22房地產(chǎn)風(fēng)險投投資存在的問問題..............................................333房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的識別...................................................33.1采用國國際房地產(chǎn)投投資業(yè)常用的的三個指標(biāo)來來識別.........................33.2概率與與數(shù)率統(tǒng)計的的方法.................................................44控制風(fēng)險的基基本解決措施施..................................................45結(jié)論........................................................................5參考文獻......................................................................6致謝..........................................................................7引言房地產(chǎn)投資的風(fēng)風(fēng)險,是指投資的的實際收益與與期望收益的的偏差。當(dāng)實實際收益超出出預(yù)期收益時時，我們就稱稱投資有增殖殖潛力；反之之，我們就稱稱投資面臨著著風(fēng)險損失。變變現(xiàn)能力風(fēng)險險：房地產(chǎn)是是一種比較特特殊的商品，由由于房地產(chǎn)的的實體性，所所以投資與房房地產(chǎn)中的資資金流動性差差，變現(xiàn)性差差，不象其他他商品那樣容容易脫手，容容易收回資金金。由于房地地產(chǎn)存在這種種不動產(chǎn)及買買賣具有區(qū)域域性的特性，作作為房地產(chǎn)投投資者必須注注意流動性差差、變現(xiàn)性差差所帶來的風(fēng)風(fēng)險。我國市場經(jīng)濟的的逐步完善，房房地產(chǎn)業(yè)逐步步成為國民經(jīng)經(jīng)濟一大支柱柱。從事房地地產(chǎn)投資是一一向綜合性、專專業(yè)性、技術(shù)術(shù)性及強的投投資活動，同同時也是一向向高投資、高高收益、高風(fēng)風(fēng)險的投資。房房地產(chǎn)投資中中存在著政治治風(fēng)險、經(jīng)濟濟風(fēng)險等諸多多風(fēng)險因素，直直接影響著投投資者收益和和發(fā)展。1房地產(chǎn)風(fēng)險險投資的現(xiàn)狀狀1.1外部風(fēng)險險宏觀經(jīng)濟風(fēng)險對對于每個房地地產(chǎn)投資企業(yè)業(yè)都是不可幸幸免的。譬如如說,當(dāng)經(jīng)濟衰退,處于低速消消沉?xí)r,社會對消費費的需求也會會大幅度減縮縮,這其中當(dāng)然然包括房地產(chǎn)產(chǎn)。更有甚者者,每當(dāng)經(jīng)濟陷陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大大的往往是如如汽車、房地地產(chǎn)之類的長長線耐用消費費品,這時人們會會修正在經(jīng)濟濟景氣時制訂訂的消費計劃劃,推遲或干脆脆取消對耐用用消費品的購購買。社會風(fēng)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)產(chǎn)市場一時供供大于求,房屋價格亦亦連連下跌。財政利率風(fēng)險多多來自于利率率波動的影響響,因為很多人人買房并不是是全額付款,一般都會利利用杠桿原則則向金融機構(gòu)構(gòu)申請抵押貸貸敖以解決一一部分資金。假假如貸款利率率上升,投資人所需需要負(fù)擔(dān)的貸貸款利息就可可能是樓價本本身的價值,此種情形對對于一些財力力有限的投資資人來說,無疑是雪上上加霜,加息有可能能迫使他們放放棄房地產(chǎn)。當(dāng)當(dāng)然如銀行收收回抵押房地地產(chǎn)可以得到到貸出款項的的話,則投資人無無須再負(fù)擔(dān)任任何責(zé)任。然然而,假如房地產(chǎn)產(chǎn)市場正處于于低潮,銀行在拍賣賣房地產(chǎn)時仍仍得不列足夠夠的款項償還還抵押貸款時時,則投資人仍仍需負(fù)一定責(zé)責(zé)任。所以,投資者在策策劃置業(yè)計劃劃和議價房地地產(chǎn)時,必須把利率率波動因素考考慮進去。由于供求形勢變變化,引起市場競競爭范圍、競競爭程度、競競爭方式以及及房地產(chǎn)市場場性質(zhì)、市場場結(jié)構(gòu)、市場場發(fā)育等變化化而導(dǎo)致的風(fēng)風(fēng)險。市場風(fēng)風(fēng)險是房地產(chǎn)產(chǎn)市場價值跌跌落的一種可可能性,主要來源于于房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)的時間誤差差。譬如當(dāng)房房價因供應(yīng)短短缺而上升時時,開發(fā)公司便便會紛紛興建建樓宇,但由于建筑筑需要一定時時間,故此雖然待待建樓的總體體規(guī)模已經(jīng)超超出供應(yīng)需要要,但短期內(nèi)樓樓價仍然會持持續(xù)上揚。近近年來,建筑業(yè)技術(shù)術(shù)日漸先進,所以造成房房地產(chǎn)能迅速速供應(yīng)市場,直接縮短了了地產(chǎn)循環(huán)的的時間,也使得樓價價波動變得更更為頻繁。1.2內(nèi)部風(fēng)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是由于于房地產(chǎn)投資資經(jīng)營上的失失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)經(jīng)營結(jié)果偏離離預(yù)期望值的的可能性;經(jīng)營風(fēng)險起起源于投資內(nèi)內(nèi)部問題和項項目的經(jīng)濟環(huán)環(huán)境情況,如管理水平平、管理效率率低,使用經(jīng)營費費用超過預(yù)計計值,房屋空置率率高,租金回籠等等問題,都將使企業(yè)業(yè)的營業(yè)收入入小于預(yù)期值值。經(jīng)濟環(huán)境境可能不理想想,對房地產(chǎn)的的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)預(yù)期高的空置置率。財務(wù)風(fēng)險是指房房地產(chǎn)投資者者運用財務(wù)杠杠桿,在使用貸款款的條件下,既擴大了投投資的利潤范范圍,同時也增加加了不確定性性、增加的營營業(yè)收入不足足以償還債務(wù)務(wù)的可能性。2房地產(chǎn)風(fēng)險險投資存在的的問題所掌握信息不全全、不準(zhǔn),投資決策草草率。所依據(jù)據(jù)的信息不夠夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研研不細(xì),對購買力及及項目的銷售售前景預(yù)期過過于樂觀,都會導(dǎo)致在在運用中出現(xiàn)現(xiàn)與當(dāng)初的估估計有較大偏偏差。宏觀形形勢出現(xiàn)意想想不到的不利利變化,由此引發(fā)多多種風(fēng)險。這這在近年的經(jīng)經(jīng)濟生活中也也經(jīng)常遇到。表表現(xiàn)為:一是前些年年嚴(yán)重的通貨貨膨脹、物價價上漲,誘發(fā)建材價價格上漲,工程造價跟跟著上漲;二是貨幣發(fā)發(fā)行政策和銀銀行信貸政策策。如銀行緊緊縮銀根對房房地產(chǎn)商就意意味著籌資或或變現(xiàn)風(fēng)險。三三是房地產(chǎn)供供求形勢的變變化。房地產(chǎn)產(chǎn)供給嚴(yán)重不不足的狀況已已成歷史,現(xiàn)在的情況況是供過于求求,房價自然就就要下降,銷售難度增增加,促銷成本加加大,期房銷售幾幾乎成為不可可能。四是房房地產(chǎn)政策及及由此形成的的大氣候。如如當(dāng)前銀行對對房地產(chǎn)業(yè)的的支持重點從從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛剛開發(fā)并需持持續(xù)投入的房房地產(chǎn)項目的的開展。發(fā)展商主觀觀上對房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求形形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的的理解、判斷斷或把握上出出現(xiàn)偏差。具具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分分相信自己的的“感覺”,而實際上“感覺”錯了或反了了。如有的發(fā)發(fā)展商過分地地相信自己會會容易地找到到“下家”,將項目脫手,而實際并未未如愿;有的發(fā)展商商在決策上項項目時只考慮慮、分析了一一時的市場供供求形勢,而沒把開發(fā)發(fā)的周期因素素考慮進去,結(jié)果供求關(guān)關(guān)系“此一時彼一一時”,或者對市場場的估計及項項目自身的優(yōu)優(yōu)勢的判斷過過于樂觀,最終導(dǎo)致銷銷售困難;還有的發(fā)展展商過分相信信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力),而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管管理能力、行行銷能力)不足或較弱,項目運作中中難于實現(xiàn)預(yù)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)業(yè)績。此外,自然災(zāi)害和和意外事故的的發(fā)生也是引引發(fā)房地產(chǎn)開開發(fā)中的工程程建設(shè)風(fēng)險的的原因。3房地產(chǎn)投資資風(fēng)險的識別別如何正確估計和和評價一宗房房地產(chǎn)投資的的風(fēng)險呢?通常的辦法法是計算投資資風(fēng)險率,其計算方法法有以下幾種種。3.1采用國際際房地產(chǎn)投資資業(yè)常用的三三個指標(biāo)來識識別3.1.1投資資房地產(chǎn)的營營業(yè)率一切能夠帶來收收入的房地產(chǎn)產(chǎn)都必然發(fā)生生經(jīng)營費用。以以利潤來維持持其賺錢的能能力。營業(yè)率率被用來判定定投資報告的的凈營業(yè)收入入是否具有現(xiàn)現(xiàn)實性。計算算公式為:營業(yè)率=年營業(yè)總費費用/年計劃總收收入據(jù)有關(guān)調(diào)查查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營營業(yè)率在38%—40%之間是可行行的。辦公樓樓、商業(yè)樓有有不同的營業(yè)業(yè)率。營業(yè)率率太低說明投投資方案中有有些成本費用用沒有考慮。太太高則說明管管理不善。太太低或太高都都說明風(fēng)險太太大。3.1.2償債債收益比營業(yè)凈收入是扣扣除所有成本本費后的收入入,是償還債務(wù)務(wù)資金的基本本來源。它和和償債責(zé)任的的比率反映了了借款人償還還貸款的能力力。償債收益比=營營業(yè)凈收入/要求的年償償債額償債收益比比數(shù)值越小,該項借款投投資的風(fēng)險越越大;反之,則風(fēng)險越小小。住宅資產(chǎn)產(chǎn)的償債收益益比一般要求求超過1:2才被認(rèn)為是是安全的。3.1.3保本本占用率保本占用率是計計算房地產(chǎn)安安全性的另一一重要指標(biāo)。其其計算公式為為:保本占用率=(年營業(yè)總費費用+要求的年償償債額)/年計劃總收收入保本占用率率越高,投資風(fēng)險越越大?？梢越咏邮艿淖≌Y資產(chǎn)的保本占占用率一般為為85%-990%。3.2概率與數(shù)數(shù)理統(tǒng)計的方方法由于風(fēng)險度量涉涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)投資項目可可能結(jié)果的概概率分布,因而可以采采用概率論和和數(shù)理統(tǒng)計作作為房地產(chǎn)投投資風(fēng)險的識識別方法。這這里的投資結(jié)結(jié)果主要是指指房地產(chǎn)投資資的報酬回報報率。而報酬酬回報率的概概率分布的取取得很不容易易。雖然可以以作市場調(diào)查查,有已開發(fā)項項目的資料,可以使用數(shù)數(shù)理統(tǒng)計的方方法得出分布布或其估計,甚至通過統(tǒng)統(tǒng)計檢驗,但其結(jié)果只只能在相對意意義上代表擬擬開發(fā)項目的的概率分布。這這是因為各個個房地產(chǎn)項目目之間的差異異較大,有時相距十十幾米的位置置,即使其它條條件都相同,投資的報酬酬回報也存在在很大的差別別。將抽樣調(diào)調(diào)查的方法與與主觀概率判判斷結(jié)合而確確定出房地產(chǎn)產(chǎn)項目投資的的報酬回報率率的概率分布布是實際工作作者常用的方方法。但如果某一房地地產(chǎn)項目投資資的報酬回報報率的可能結(jié)結(jié)果有幾種,每一種可能能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期期望為:如果投資者者將投資報酬酬率的預(yù)期結(jié)結(jié)果取為數(shù)學(xué)學(xué)期望是合符符情理的。因因為在統(tǒng)計的的意義上真實實的投資報酬酬率出現(xiàn)在數(shù)數(shù)學(xué)期望左右右的概率最大大。那么此標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差就描述述了預(yù)期結(jié)果果與實際結(jié)果果的“平均”變動程度,因此可作為為一種風(fēng)險的的度量。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險越大,標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險越小。用用標(biāo)準(zhǔn)差度量量投資風(fēng)險的的優(yōu)點是概念念比較清楚直直觀,可以借用成成熟的數(shù)理統(tǒng)統(tǒng)計一整套理理論和方法。在在降低投資風(fēng)風(fēng)險的投資組組合理論中,這一度量有有出色的表現(xiàn)現(xiàn)。其缺點是是準(zhǔn)確的概率率分市Pi不易找出。考考慮到相同的的標(biāo)準(zhǔn)差,對于期望值值不同的投資資項目,它所表達的的影響程度或或?qū)ν顿Y者的的損害程度,也即風(fēng)險大大小,應(yīng)該是不同同的。期望值值大時,風(fēng)險應(yīng)小些,期望值小時,風(fēng)險應(yīng)大些些。所以人們們更喜歡用變變異系數(shù)來度度量風(fēng)險。在在房地產(chǎn)投資資活動中.投資的風(fēng)險險是客觀存在在的,這對于所有有的房地產(chǎn)投投資者都是一一樣的。投資資風(fēng)險的控制制即在于能及及時的發(fā)現(xiàn)或或預(yù)測到這種種風(fēng)險并能及及時采取有效效的措施?；狻⒕徍?、減減輕、控制這這種風(fēng)險,減少投資者者預(yù)期收益的的損失可能性性。4控制風(fēng)險的的解決措施4.1進行充分分的市場調(diào)查查分析以作出出科學(xué)的項目目決策風(fēng)險是指在投資資經(jīng)營過程中中各種不確定定因素,使實際收益益偏離預(yù)期收收益的可能性性。減少這種種不確定性,從而減少這這種偏離的最最好方法,就是通過市市場調(diào)查,獲得盡可能能詳盡的信息息,把不確定性性降低到最低低限度,從而較好地地控制房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程中中的風(fēng)險。通通過房地產(chǎn)市市場的供求狀狀況和趨勢進進行全面的調(diào)調(diào)查分析,從中選擇社社會最需要的的并能夠取得得較大收益的的投資項目,這部分工作作可以由投資資者自己對房房地產(chǎn)市場進進行調(diào)查,也可委托咨咨詢公司等中中介機構(gòu)進行行。4.2在預(yù)期收收益相同的情情況下投資風(fēng)風(fēng)險較小的房房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)投資項目目種類較多,它們的風(fēng)險險度大小不一一。有的風(fēng)險險度較大,可能遭遇的的不確定性也也較高,而有些投資資項目的風(fēng)險險度較小,選擇風(fēng)險小小的投資項目目可以使投資資收益能得到到有效的保證證。4.3以合理組組織融資形式式進行滾動開開發(fā)房地產(chǎn)投資需要要量大,必須以一定定的形式籌措措資金,以滿足需要要。房地產(chǎn)融融資的形式主主要有以下幾幾種:通過發(fā)行金金融債券,籌集開發(fā)資資金。通過預(yù)預(yù)售開發(fā)的商商品房和賣樓樓花,從客戶那里里籌集房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)所需資資金。利用已已取得的土地地使用權(quán)到銀銀行獲得抵押押貸款。組建建股份公司,申請成為上上市公司。從從股票市場上上融資。各房房地產(chǎn)開發(fā)公公司應(yīng)根據(jù)自自身的實際情情況,選用最適合合的融資形式式,以便迅速、大大量、低成本本地融入資金金,投入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。房地地產(chǎn)開發(fā)公司司不但要掌握握融資技巧;而且還要采采取切實可行行措施提高資資金使用的效效益。比如在在投資項目管管理中,引入競爭機機制,運用多種手手段,促使施工單單位降低工程程造價,提高工程質(zhì)質(zhì)量,縮短建設(shè)周周期。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)還要增增收節(jié)支、提提高勞動效率率,減少經(jīng)營管管理費用,以保證所投投入的資金獲獲得最大的經(jīng)經(jīng)濟效益。4.4通過多項項投資組合及及多種經(jīng)營分分散風(fēng)險不同投資項目的的風(fēng)險、收益益等因素也是是不同的,所以,實行多項目目投資組合可可以獲得比所所有投資集中中于一個項目目上更穩(wěn)定的的收益。當(dāng)然然,各項目之間間的相關(guān)性不不能太強,否則就無法法起到降低風(fēng)風(fēng)險的作用。4.5通過加強強資產(chǎn)管理來來控制風(fēng)險一個投資項目能能否達到預(yù)期期的收益水平平,管理人員是是最為重要的的關(guān)鍵因素。提提高管理人員員的素質(zhì)進而而提高管理水水平,可以提高對對市場的可預(yù)預(yù)測性,降低不確定定性,可以更有效效地使用資產(chǎn)產(chǎn),減少經(jīng)營費費用,降低空置率,提高收益水水平,進而降低和和控制風(fēng)險。5結(jié)論當(dāng)風(fēng)險不能