開發(fā)商購房合同

開發(fā)商購房合同開發(fā)商購房合同范本篇一：購房合同的主要內容一、購房合同的主要內容包括以下幾方面：1甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；2房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；3付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；4交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;5質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；6產權登記和物業(yè)管理的約定；7保修責任；8乙方使用權限；9雙方認定的爭議仲裁機構；10違約賠償責任；11其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等注意在簽定上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權的主要負責人2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入標明項目位置時，一定要具體、明確，如XX市XX區(qū)XX街XX號XX花園XX號樓XX層XX房房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以說明水、暖、電、通訊等設施，要說明安裝到什么程度4、其它如付款方式、產權保證等都應詳細、具體地加以說明并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是購房者在購房合同中，一般承擔違約責任的違約事項包括：簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過約定幅度；房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位；產權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理看完房子以后，就要簽合同了，現在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同二、常見購房陷阱陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩同時，開發(fā)商是沒有權利沒收定金的，這本身是沒有法律依據的陷阱二：合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產土地擁有者，這些都有可能產生問題另外，也有可能該項目是人公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩對策：在簽約前您可以找律師幫助查證主體資格最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權委托書”否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責任陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚現在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙陷阱四：“最短時間”與“最好”合同是雙方意思一致的表達但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾最短是多長時間，什么樣的才算最好的？不知道合同里出現這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里陷阱五：約定提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這就是對消費者的侵害對策一一購房者應請律師調查費用收取是否合理陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款”這顯然是不公平條款，假如買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權利來沒收他人的財物對策：依據《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據法律的規(guī)定來更好地維護自己的權益陷阱七：處理結果不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應于XX日前如何如何"，但是并沒有約定如果沒有在“XX日前如何如何”后該怎樣處理這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念有時會出現這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好不給開發(fā)商一點空隙當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識如果需要可以請建筑房地產專業(yè)律師參與購房陷阱九：拒簽補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩舉個簡單的例子，你買的塔樓里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權拒付部分電梯費呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議這種現象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權益實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了三、使用示范文本，購房人注意事項目前，商品房買賣合同一般都使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》由于《示范文本》是*機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益但購房人切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房人也應注意以下幾個問題1、認購書問題在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的但最高人民法院于XX年x月x日公布，將于XX年x月x日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高法院解釋》）第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效根據該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購篇二：購房合同范本合同中有藍色下劃線部分可點擊察看詳解合同中有紅色下劃線部分為核心內容，請務必詳查購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況購房人認為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當受騙的感覺實踐中，這類爭議不在少數從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力盡管〈〈最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定〃出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任〃但為了避免未來可能產生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關的重要內容寫在補充協(xié)議中二、房屋質量的約定房屋質量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商最容易產生爭議的地方因此，在《合同》或《補充》中約定房屋質量的內容是十分重要的購房人應當與開發(fā)商約定的內容包括：墻體平直的標準；防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水；表面裂縫的標準:即開發(fā)商承諾商品房內部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內表面的平整標準：即開發(fā)商承諾不在商品房內通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整采用的建筑材料應達到國家強制性標準等三、商品房交付的約定房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條開發(fā)商應向購房人提交的資料有：《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（該兩書內容不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等四、違約責任與解除合同的約定雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權拒收房屋并約定開發(fā)商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復，如在規(guī)定的時間內達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法五、產權證取得期限的約定產權證是認定房屋權屬的法律依據，實踐中，常會出現購房人在完全支付房款后的幾年內，都拿不到產權證，至使產權處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產權證取得的最后期限十分篇三：開發(fā)商房屋賣買合同買賣合同書出售方：住址：身份證號：聯系電話：購買方:住址或單位：身份證號：聯系電話：所購住房位于單元樓號車庫位于號煤屋位于號簽訂日期：年月日購房合同依據《中華人民共和國合同法》、《城市房地產管理法》及其它有關法律、法規(guī)之規(guī)定，雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的原則下，訂立本合同出售人：購房人：第一條建設依據及標準一、甲方在住宅一棟，改建七層住宅樓，其中一層為車庫、煤屋，共建筑面積約 m2二、設計標準、結構見設計圖紙三、房屋配備標準： 1、房屋結構為磚混結構 2、內地面為水泥砂漿找平 3、內墻、廚、衛(wèi)粗砂灰抹平4、所有外窗戶安裝品牌鋁合金5、前陽臺封閉，門連窗的推拉門不安裝6、外衛(wèi)設蹲式大便器，內衛(wèi)設坐式大便器，但不安裝7、進戶門安裝優(yōu)質門一張，其它留空洞8、電到戶，室內線路不安裝9、水到戶，進廚、衛(wèi)10、所有外墻貼瓷磚或墻漆11、梯級間、踏步設花崗巖，不銹鋼管扶手12、梯級入口設對講不銹鋼門，并具照明用電13、數碼電視、寬帶、入暗入戶，但乙方交開戶費14、六樓帶戶外花園第二條乙方所購住房、車庫、煤屋的核算與付款方式及費用