蘇州房地產(chǎn)情況說明

蘇州房地產(chǎn)情況說明

十四五時期是江蘇開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化新征程、奮力譜寫強富美高新篇章的關(guān)鍵階段，面對國內(nèi)外發(fā)展環(huán)境的深刻復(fù)雜變化，全省城鎮(zhèn)住房工作要善于在危機中育先機、于變局中開新局，抓住機遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)，趨利避害，奮勇前進，更好肩負起為全國發(fā)展探路的使命。深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，破除制約高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的體制機制障礙，提高資源配置效率，持續(xù)增強城鎮(zhèn)住房發(fā)展的動力和活力。完善城鎮(zhèn)住房保障體系持續(xù)完善住房保障制度。處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，堅持以政府為主提供基本保障，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，加快推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，有效增加保障性住房供給?？茖W(xué)設(shè)置、穩(wěn)步降低保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭實現(xiàn)應(yīng)保盡保，加大對新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)行業(yè)人員住房困難群體的支持力度，促進住房保障對象從以戶籍家庭為主逐步轉(zhuǎn)向覆蓋城鎮(zhèn)常住人口。抓好南京、蘇州完善住房保障體系試點工作，以制度創(chuàng)新為核心，在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、支持政策和運行機制等方面進行大膽探索。繼續(xù)執(zhí)行和完善保障性安居工程現(xiàn)有土地、財政、信貸、稅費減免等支持政策。規(guī)范發(fā)展公租房。通過集中建設(shè)、配建、收購、租賃等方式多渠道籌集公租房房源，加大公租房供給。堅持實物保障與租賃補貼并舉，對低保、低收入住房困難家庭和分散供養(yǎng)特困人員，可以實物配租為主、租賃補貼為輔；對中等偏下收入住房困難家庭，可以租賃補貼為主、實物配租為輔。完善部門聯(lián)動審核機制和保障對象失信懲戒制度，嚴格準(zhǔn)入退出，持續(xù)提升公租房運營管理專業(yè)化、規(guī)范化水平。擴大保障性租賃住房供給。以人口凈流入多、房價高的大城市為重點發(fā)展保障性租賃住房，以小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。保障性租賃住房由政府給予政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持誰投資、誰所有，主要利用存量閑置土地和閑置房屋建設(shè)和改造，包括利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)用地和適當(dāng)利用新供應(yīng)國有用地建設(shè)，以及閑置房屋改造，切實增加保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房堅持政府主導(dǎo)、市場運作、產(chǎn)權(quán)清晰、收益共享、風(fēng)險共擔(dān)、進退有序的原則，鼓勵社會力量參與建設(shè)和管理，通過多元方式擴大房源籌集渠道。共有產(chǎn)權(quán)住房以中小戶型為主，各地應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平和住房困難群體住房消費能力，統(tǒng)籌研究確定共有產(chǎn)權(quán)住房的實施計劃、范圍和供應(yīng)規(guī)模。持續(xù)推進棚戶區(qū)改造。嚴格把握棚戶區(qū)改造范圍和標(biāo)準(zhǔn)，原則上應(yīng)控制在市、縣中心城區(qū)和全國重點鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)，優(yōu)先安排城市危舊房，重點改造老城區(qū)臟亂差棚戶區(qū)?？茖W(xué)安排棚改任務(wù)，因地制宜調(diào)整棚改貨幣化安置政策，十四五時期基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。加強棚戶區(qū)改造項目工程質(zhì)量安全管理，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升社區(qū)便利度，讓群眾住得放心、舒心、暖心。加大對棚戶區(qū)改造資金投入，充分發(fā)展省級保障性住房專項引導(dǎo)資金的作用。支持各地在省下達的新增專項債券額度內(nèi)，將符合條件的棚戶區(qū)改造項目納入專項債券支持范圍，并依法合規(guī)拓展融資渠道和方式。將棚戶區(qū)改造整體納入全省重大項目計劃，予以重點推進和調(diào)度。改革完善住房公積金制度。通過多證合一等措施推進住房公積金數(shù)據(jù)共享，加快實現(xiàn)住房公積金應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，讓更多職工享受應(yīng)有權(quán)利。開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點，擴大住房公積金覆蓋面和使用面。優(yōu)先滿足繳存人提取住房公積金用于租房，重點支持繳存人貸款購買保障性住房和首套普通自住住房，加大對中低收入繳存人的貸款支持力度。支持居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。以智慧公積金品牌建設(shè)為平臺，全面加強住房公積金信息化能力建設(shè)，推進住房公積金服務(wù)跨省通辦，推動長三角住房公積金、淮海經(jīng)濟區(qū)住房公積金一體化發(fā)展。培育規(guī)范住房租賃市場培育扶持規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，重點發(fā)展自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)。支持國有企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，參與租賃住房建設(shè)運營。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。加大政策支持力度，落實降低或減輕住房租賃企業(yè)稅費政策；鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供長期低息貸款，推動住房租賃企業(yè)發(fā)行租賃住房建設(shè)債券，穩(wěn)步發(fā)展租賃住房投資基金；推動商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房后享受民用水電氣價格政策。增加租賃住房有效供應(yīng)。支持人口凈流入、住房租賃需求大的城市建立和完善租賃住房供應(yīng)體系，通過新建、改建、購買、租賃等方式多渠道籌集房源，滿足不斷增長的住房租賃需求，促進職住平衡。鼓勵個人依法出租自有住房。明確非居住存量房屋改造為租賃住房的審批流程。支持租賃住房供需矛盾突出的城市專門建設(shè)租賃住房，加大新建商品住房項目配建租賃住房力度，增加租賃住房用地供應(yīng)、單列用地計劃，持續(xù)深化推動利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵有條件的用工單位，探索利用自有閑置土地建設(shè)租賃住房，或通過統(tǒng)租形式籌集長租房，解決本單位職工的住房問題。規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。堅持規(guī)范與培育發(fā)展相結(jié)合，根據(jù)市場發(fā)展情況，出臺相關(guān)法規(guī)規(guī)章，完善長租房政策，保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，建立穩(wěn)定租期和租金等制度。規(guī)范輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)管理，嚴禁高進低出長收短付、違規(guī)建立資金池等經(jīng)營行為。嚴格落實從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺登記備案制度，保障房源信息真實性，推動住房租賃合同即時網(wǎng)簽備案。完善政府主導(dǎo)的住房租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺，加快實現(xiàn)全省數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，部門數(shù)據(jù)共享應(yīng)用，擴大平臺的市場覆蓋面，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員、租賃房源和租金進行數(shù)字化監(jiān)管。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展夯實城市主體責(zé)任制。城市人民政府對本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展負主體責(zé)任，根據(jù)地方經(jīng)濟社會發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化、住房供求關(guān)系等因素，穩(wěn)妥制定并實施一城一策工作方案，因地制宜、多策并舉，穩(wěn)定地價、房價和預(yù)期。堅持以居住為主，促進住房健康消費，完善住房市場體系，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟增長的工具和手段。健全城市群、都市圈住房供應(yīng)體系，加強城市之間住房政策聯(lián)動和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)?？茖W(xué)編制十四五時期城鎮(zhèn)住房年度建設(shè)計劃，合理安排住房建設(shè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。構(gòu)建房地聯(lián)動發(fā)展機制。建立以住房需求為導(dǎo)向的住宅用地供應(yīng)機制，促進住房市場供需長期平衡。完善人地掛鉤政策，將新增建設(shè)用地指標(biāo)向人口流入多的城市傾斜，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。按照十四五城鎮(zhèn)住房發(fā)展目標(biāo)合理安排住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市適時增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。建立房價和地價聯(lián)動機制，靈活確定住宅用地競買方式，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期。加強土地出讓后跟蹤管理，及時掌握已供住宅用地的開發(fā)進度。推動房地產(chǎn)金融審慎管理。建立健全銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對房地產(chǎn)市場過熱的城市，強化房地產(chǎn)貸款規(guī)模管控，防范房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險。落實重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，增強房企融資的市場化、規(guī)則化和透明度，合理約束高杠桿企業(yè)負債行為，引導(dǎo)企業(yè)加快開發(fā)，減少企業(yè)囤房囤地、非理性拿地，推動企業(yè)穩(wěn)妥有序逐步降低杠桿水平。嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴防消費貸款、經(jīng)營性用途貸款等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。加強商品房開發(fā)全過程監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控機制，防范化解住房領(lǐng)域矛盾糾紛。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，?guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等行為，凈化市場環(huán)境。推進房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評價，根據(jù)信用評價情況對房地產(chǎn)企業(yè)實施差別化管理。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警機制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評價、年度考核工作。及時發(fā)布房地產(chǎn)市場形勢和政策信息，積極釋放正面信號，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展工作要求（一）統(tǒng)一思想，切實履職盡責(zé)各地要高度重視整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作。要各自成立整治專班，細化工作任務(wù)，明確整治措施，落實工作責(zé)任，確保專項整治工作取得實效；要切實履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管的主體責(zé)任，建立聯(lián)合查處機制，發(fā)揮部門合力，全面排查、依法整治。整治行動期間，各地要明確專人負責(zé)報送信息，要認真總結(jié)本地區(qū)專項整治工作開展情況，按月度、季度報送整治工作進展、解決的突出問題、典型案例以及整治成效等情況。（二）加強宣傳，營造良好氛圍通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等加強政策解讀，正面引導(dǎo)輿論，通過定期集中曝光違法違規(guī)典型案例，形成震懾，為我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)I造良好輿論環(huán)境。（三）從嚴查處，強化監(jiān)督問責(zé)對專項整治工作過程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)查處。對整治工作得力、成效明顯得區(qū)域予以表揚；對房地產(chǎn)市場秩序問題突出、未履行監(jiān)管責(zé)任及時妥善處置得區(qū)域，約談問責(zé)。（四）標(biāo)本兼治，落實長效管理要堅持整頓規(guī)范與制度建設(shè)并重、專項整治與日常監(jiān)督并重、加強管理與改善服務(wù)并重、投訴受理與主動監(jiān)管并重、建立制度化常態(tài)化整治機制。（五）加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管各地要進一步加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確主管部門、開發(fā)企業(yè)和相關(guān)銀行的責(zé)任和措施。住房信息化平臺建設(shè)工程建設(shè)智慧住房信息平臺，整合住房保障、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、房屋安全、住房公積金等業(yè)務(wù)領(lǐng)域信息，綜合土地、金融、財稅、統(tǒng)計等相關(guān)信息，實現(xiàn)實時共享、統(tǒng)計分析、監(jiān)測預(yù)警、多維展示，為住房發(fā)展提供完備支撐。建設(shè)完善江蘇省保障性住房管理一體化平臺，運用GIS、BIM、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)各類保障性住房規(guī)劃建設(shè)、分配使用和各類保障對象準(zhǔn)入、退出的智慧監(jiān)管，全面提升住房保障科學(xué)化管理水平。提高住房交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)質(zhì)量，加強住房交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的共享利用，做好橫向部門相關(guān)住房業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享，提升社會服務(wù)能力。整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管、房屋租賃、房屋中介服務(wù)、住宅專項維修資金管理、智慧物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)進行全面整合，實現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)、房屋交易、物業(yè)服務(wù)到房屋征收的全生命周期閉環(huán)管理。建立房地產(chǎn)企業(yè)信用信息監(jiān)管系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)市場主體的監(jiān)管。運用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)，加強住房公積金行業(yè)監(jiān)管，持續(xù)優(yōu)化住房公積金綜合服務(wù)平臺功能。規(guī)范房地產(chǎn)市場指導(dǎo)思想堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，充分運用法治思維和法治方式，科學(xué)謀劃、精心組織，加強市場監(jiān)管、凈化市場環(huán)境、增進民生福祉，確保整治工作取得實效，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。住房發(fā)展目標(biāo)到2025年，基本建成符合省情特點的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度體系，推動住房發(fā)展由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，由粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，人民群眾居住條件和宜居水平得到改善提升。展望2035年，全省城鎮(zhèn)住房發(fā)展與基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化相適應(yīng)，住房制度體系更加完善，實現(xiàn)基本住房保障均等化，人民群眾有更舒適的居住條件，在住房方面的獲得感、幸福感、安全感達到新的高度，房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)健康，與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展取得實質(zhì)性進展。住房保障能力顯著增強?；就瓿沙擎?zhèn)棚戶區(qū)（危舊房）改造，有效增加公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，以新市民為重點進一步提高城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率，提升住房公積金管理服務(wù)效能。房地產(chǎn)市場運行保持穩(wěn)定。落實房地產(chǎn)長效機制，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，實現(xiàn)住房市場供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理，有效防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，有效增加租賃住房供應(yīng)，完善長租房政策，多層次、多品種、多渠道發(fā)展住房租賃市場。百姓居住水平持續(xù)提升。2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)基本完成，建成一批美麗宜居住區(qū)，住房綠色化、智能化水平和物業(yè)管理服務(wù)水平顯著提高。房地產(chǎn)市場整治重點（一）房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無資質(zhì)或超等級開發(fā)；強制交付未達到竣工交付條件的房屋；違法違規(guī)開工建設(shè)；未按施工圖設(shè)計文件開發(fā)建設(shè)；未按房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等質(zhì)量問題突出；未按完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施。（二）房屋買賣發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監(jiān)管資金；套取或協(xié)助套取經(jīng)營貸消費貸等非個人住房貸款用于購房；協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費；違規(guī)收取預(yù)付款、茶水費等費用，變相漲價；利用不公平格式條款侵害消費者權(quán)益；捆綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序；新建商品房分銷機構(gòu)哄抬傭金、小蜜蜂式堵門拉客、惡意返傭撬客；網(wǎng)絡(luò)平臺和自媒體等發(fā)布虛假房源和價格信息，渲染成交案例、炒作局部區(qū)域市場行情；通過各種方式制造購房恐慌情緒；臆測調(diào)控政策走向或趨勢誤導(dǎo)市場走勢；夸大負面報道進行有償新聞。（三）住房租賃未提交開業(yè)報告即開展經(jīng)營；未按規(guī)定如實完整報送相關(guān)租賃信息；網(wǎng)絡(luò)信息平臺未履行信息發(fā)布主體資格核驗責(zé)任；克扣租金押金；采取暴力、威脅等手段強制驅(qū)趕租戶；違規(guī)開展住房租賃消費貸款業(yè)務(wù)；存在高進低出長收短付等高風(fēng)險經(jīng)營行為；未按規(guī)定辦理租金監(jiān)管。（四）物業(yè)服務(wù)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費項目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；超出合同約定或公示收費項目標(biāo)準(zhǔn)收取費用；擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目。蘇州土地市場情況（一）蘇州土拍現(xiàn)狀與變化1、蘇州土拍情況蘇州2020年以來土拍呈現(xiàn)推出地塊面積減少、均價上升的情況，從集中供地來看，蘇州2022年對集中供地進行調(diào)整，增加供地次數(shù)，減少單詞供地數(shù)量，隨著土地市場轉(zhuǎn)冷，自2021年第2批集中供地發(fā)生流拍后，蘇州對于較少或者無競價房企的地塊采取延遲拍賣的策略，使其流拍率降低，但這也導(dǎo)致其成交土地數(shù)量與面積不斷減少、成交樓面單價不斷上升，土拍市場呈現(xiàn)兩極分化的局面，成交地塊集中在園區(qū)、新區(qū)傳統(tǒng)強勢板塊以及四大新城板塊，其中，工業(yè)園區(qū)地塊參拍熱情更高且能夠溢價成交，而次核心地塊則表現(xiàn)平靜，多為底價成交。2、蘇州土拍競企結(jié)構(gòu)從競企結(jié)構(gòu)來看，蘇州2021年來集中供地土拍冷熱不均愈發(fā)顯著