《房地產(chǎn)籌資方式探討【案例分析】10000字（論文）》

III一、引言隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長和市場競爭的加劇，生產(chǎn)和經(jīng)營資產(chǎn)的籌集已成為企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和健康發(fā)展的決定性因素。由于財務(wù)問題，企業(yè)可能會陷入危機。如果無法及時找到并解決，公司可能會遇到更嚴(yán)重的問題。研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資問題的原因如下：一方面，房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟與國民經(jīng)濟和人民生活息息相關(guān)的支柱之一，與國民經(jīng)濟和人民的生活息息相關(guān)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的特點是高投資，高風(fēng)險和回報期長的特點，資金對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。充足合理的籌資是房地產(chǎn)公司健康和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資問題研究較晚，沒有就一些實際問題提出具體措施和建議。歐美等發(fā)達國家已經(jīng)進行了相對成熟的房地產(chǎn)籌資研究，從而形成更為成熟的籌資模式。但是，由于國情不同，國外理論體系和籌資模式不能直接復(fù)制，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體籌資問題需要根據(jù)我國的情況進行探討。因此，研究以星海房地產(chǎn)有限公司為代表的房地產(chǎn)開發(fā)公司的籌資問題具有重要的理論意義。我國的經(jīng)濟和社會發(fā)展正在發(fā)生重大變化。工業(yè)改善和新型城鎮(zhèn)化已成為未來經(jīng)濟和社會發(fā)展的兩股力量，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的增長機會。根據(jù)建設(shè)部2011-2030年發(fā)展規(guī)劃，到2020年我國城市化率將達到55%。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛力巨大，前景廣闊。本文根據(jù)星海房地產(chǎn)有限公司的實際情況和特殊的籌資問題，提出加強星海房地產(chǎn)的籌資管理，并提出合理的建議，星海房地產(chǎn)有限公司優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)的分配，可為整個房地產(chǎn)行業(yè)籌資提供借鑒。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資問題具有現(xiàn)實意義。二、企業(yè)籌資方式概述（一）企業(yè)籌資方式類型1.內(nèi)源籌資內(nèi)源籌資意味著公司籌集的資金由公司籌集。企業(yè)籌資是利用生產(chǎn)和運營流程產(chǎn)生的資本促進增長的一種方式。換句話說，公司不斷將籌集用于生產(chǎn)和使用的資金轉(zhuǎn)換為投資流程。通常，它指的是公司正常業(yè)務(wù)流程中的累計折舊或累計利潤。2.外源籌資外源籌資是指公司的外部籌資活動。外源籌資主要包括貸款籌資和外部股票籌資。此外，商業(yè)信貸和租賃是外源籌資的一部分。隨著公司資產(chǎn)和規(guī)模的擴大，資本要求也在增長。內(nèi)源籌資的規(guī)模和有效性難以滿足公司的資本需求。公司籌集資金的主要方式是通過外源籌資。外源籌資資可分為直接籌資和間接籌資，具體取決于通過中介機構(gòu)（即金融機構(gòu)）提供資金的需求。（二）企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)的要求公司的籌資安排不僅影響公司戰(zhàn)略實施的結(jié)果，還影響公司的財務(wù)風(fēng)險和償付能力?；I資成本與公司價值之間的關(guān)系非常重要。因此，公司必須根據(jù)需要定義籌資目標(biāo)和方向?；I資旨在確保資金的合理性和有效性。特別是，應(yīng)考慮以下方面：1.根據(jù)公司實際情況選擇籌資方式目前，我國的籌資方式主要包括股票，債務(wù)，銀行貸款，賬戶和貿(mào)易信貸。每種籌資方式都有自己的特點。在籌資過程中，企業(yè)必須首先確定各種籌資方式的優(yōu)缺點，然后分析實際情況并選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式和組合。2.籌資規(guī)模和籌資時機的合理選取籌資規(guī)模是指公司在一段時間內(nèi)籌集資金所需的總額。它是確定可用于分配和使用的資源總量以及籌資方法選擇的基礎(chǔ)?；I資金額必須考慮到政策和法規(guī)以及投資的預(yù)期規(guī)模。常用的方法是銷售增加法，回歸分析法和真實預(yù)算法?；I資不足可能導(dǎo)致資金不足，公司不滿意的資本需求以及公司的投資和生產(chǎn)力活動。因此，公司會考慮其他因素，例如外部環(huán)境，經(jīng)濟規(guī)模，并根據(jù)其戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展需求確定當(dāng)前所需資金總額和每個階段的要求。應(yīng)根據(jù)投資計劃考慮籌資時機。一方面，籌資時機取決于公司的實際情況。另一方面，籌資時機取決于內(nèi)部和外部環(huán)境變化帶來的投資機會。當(dāng)有利的內(nèi)外環(huán)境發(fā)生變化時，必須評估適當(dāng)?shù)幕I資時機，避免籌資的弊端，利用有利的籌資機會，提高資金成本，達到最小化財務(wù)風(fēng)險目的。3.資金來源與籌資期限的合理選擇必須協(xié)調(diào)資金來源的組成和資金周期的選擇，并將其與公司的發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來。一般而言，結(jié)構(gòu)過度投資的公司面臨高風(fēng)險，甚至在經(jīng)濟衰退期間破產(chǎn)。因此，企業(yè)需要關(guān)注外部環(huán)境的變化，根據(jù)行業(yè)需求找到最佳的籌資來源組合，平衡短期和長期資本，確保戰(zhàn)略的有效實施，公司的資本需求和可持續(xù)發(fā)展得到合理保障。（三）企業(yè)籌資的影響因素公司的籌資計劃受到許多因素的影響，這些因素可以在外部和內(nèi)部進行分析。1.外部因素影響公司籌資行為的外部因素主要是宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素，如經(jīng)濟環(huán)境，商業(yè)環(huán)境和行業(yè)特征。從經(jīng)濟環(huán)境的角度來看，經(jīng)濟條件和商業(yè)周期會影響企業(yè)的生產(chǎn)，經(jīng)營和投資。經(jīng)濟衰退正在擾亂實體經(jīng)濟和資本市場，影響投資者的心理預(yù)期，現(xiàn)階段的籌資更加困難。如果宏觀經(jīng)濟好，在資本市場上籌集資金更容易。關(guān)于政治環(huán)境，我國資本市場委員會的再籌資政策和法規(guī)對企業(yè)財務(wù)行為有重大影響。在籌集資金的過程中，公司不得忽視，強化政策或注意遵守法律。從行業(yè)環(huán)境的角度來看，一個行業(yè)的特征及其生命周期也會影響該行業(yè)公司的籌資安排。不同的行業(yè)和生命周期需要不同的籌資機會，規(guī)模，資本結(jié)構(gòu)，風(fēng)險和資本成本。2.內(nèi)部因素影響公司籌資的內(nèi)部因素主要是公司的情況，如公司規(guī)模，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，盈利能力，資本，增長，管理偏好等因素。一方面，根據(jù)公司的規(guī)模和所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，公司的籌資貢獻不同于所收集資金的大小，方法和持續(xù)時間。另一方面，公司的盈利能力，償付能力也會影響籌資。一般而言，具有良好財務(wù)指標(biāo)和良好業(yè)績的公司可能會籌集到所需資金，而過高的債務(wù)償還壓力和糟糕的業(yè)績會對公司未來的籌資產(chǎn)生不利影響。三、企業(yè)籌資方式現(xiàn)狀——以星海房地產(chǎn)有限公司為例（一）星海房地產(chǎn)有限公司簡介星海房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，開發(fā)的項目有：江南水鄉(xiāng)，天域國際，錦繡龍城，中南銀座等。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)，股權(quán)轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)規(guī)劃，酒店管理等業(yè)務(wù)。在21世紀(jì)初，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢良好，政府對房地產(chǎn)公司也表現(xiàn)為支持態(tài)度，銀行貸款政策也較為寬松，利率也較低，因此，這段時間我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，這也包括本文研究的星海房地產(chǎn)有限公司，在經(jīng)歷了10多年的迅速發(fā)展之后，星海房地產(chǎn)有限公司已經(jīng)從一個小型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展為中型房地產(chǎn)企業(yè)，從最開始的勞務(wù)外包代理模式到自主項目的開發(fā)管理，從十幾人的團隊發(fā)展成了幾百人的規(guī)模企業(yè)，說明了公司過去10多年的進步。由于近兩年我國的房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控，銀行利率的上浮，實體經(jīng)濟的下滑，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了危機。面對著越來越嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場，資金的缺乏，星海房地產(chǎn)有限公司一直在尋找解決的辦法和出路。當(dāng)前公司運營情況不景氣，財務(wù)壓力比較大，對于目前公司的業(yè)務(wù)和人員需求出現(xiàn)供給矛盾，公司人員比較松散，規(guī)章制度實施不到位，公司資金流缺乏，經(jīng)營壓力巨大。面對著如此困境，公司經(jīng)過董事長大會的討論研究，于2017年公司實行了重組計劃，將原先300多人的規(guī)?？s減至150人左右，同時加強了人員管理，規(guī)章制度的實施，統(tǒng)一財政管理，提高公司的工作效率和資金利用率，借此走出困境。（二）星海房地產(chǎn)有限公司財務(wù)狀況分析1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)星海房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)主要是短期資產(chǎn)，主要是股權(quán)和金籌資金，占流動資產(chǎn)的94.90%。2018年底，星海房地產(chǎn)有限公司庫存為326.27億元，比去年同期增長147.21%。星海房地產(chǎn)有限公司持有80.34%的固定資產(chǎn)，存在價格下跌的風(fēng)險。開發(fā)成本為2285.17億元，占庫存的87.40%，產(chǎn)品開發(fā)成本為41.08億元，占庫存的12.59%。星海房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)金資產(chǎn)59.09億元，占固定資產(chǎn)的14.55%，比上年增長86.39%，增長的主要原因是預(yù)付房屋和貸款的增長。星海房地產(chǎn)有限公司占據(jù)非流動資產(chǎn)總額的85.86%，包括長期股權(quán)投資，非流動應(yīng)收賬款和商譽等。星海房地產(chǎn)有限公司2018年底，主要投資于合資和聯(lián)營企業(yè)，長期股權(quán)1.88億元。表3-1星海房地產(chǎn)有限公司2018年資產(chǎn)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計情況（單位：萬元）資產(chǎn)類型金額貨幣資金590908應(yīng)收賬款61421預(yù)付款項81770其他應(yīng)收款64044存貨3262690流動資產(chǎn)合計4060903長期股權(quán)投資18803固定資產(chǎn)5961在建工程1865無形資產(chǎn)241非流動資產(chǎn)合計149232總資產(chǎn)4210134綜上，星海房地產(chǎn)有限公司的資產(chǎn)由于持續(xù)的土地征用和綜合區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，表現(xiàn)為繼續(xù)上升，但由于存貨高的原因，存在價格下降的風(fēng)險。2.負債結(jié)構(gòu)隨著星海房地產(chǎn)有限公司的擴張，債務(wù)額繼續(xù)增長。2016-2018年債務(wù)總額持續(xù)增長。公司債務(wù)主要是短期債務(wù)，資產(chǎn)負債率仍居高不下。星海房地產(chǎn)有限公司的短期債務(wù)包括預(yù)付款，一年內(nèi)的長期債務(wù)，其他債務(wù)和短期貸款。截至2018年底，星海房地產(chǎn)有限公司預(yù)收款為人民幣40.10億元，比上年增長88.12%。預(yù)付款在不到一年的時間內(nèi)占98.31%；星海房地產(chǎn)有限公司其他負債136.83億元，比去年同期增長96.10%，主要用于貸款和股東交易；星海房地產(chǎn)有限公司的長期債務(wù)為22.85億元，同比增長70.50%；星海房地產(chǎn)有限公司貿(mào)易應(yīng)付款額為20.03億元，比上年增長132.97％。其中：一年期債務(wù)占89.98%，星海房地產(chǎn)短期貸款有限公司9.6億元，其中質(zhì)押貸款2.84億元，保證貸款4.65億元。星海房地產(chǎn)有限公司非流動債務(wù)為長期借款。2018年底，星海房地產(chǎn)有限公司的長期借款為92.88億元，比去年同期增長217.54%。其中，抵押品為1.35億元，主要用于債券。抵押貸款主要是土地使用抵押貸款51.02億元。2016到2018年，星海房地產(chǎn)有限公司預(yù)先產(chǎn)生的短期債務(wù)份額分別為26.51%，18.15%和16.94%，占比相對較低。表3-2星海房地產(chǎn)有限公司2016-2018年資產(chǎn)負債情況（單位：萬元）負債類型2016年2017年2018年短期借款0095950應(yīng)付賬款5350985976200297預(yù)收賬款140999213172401023其他應(yīng)付款2738206977301368257一年內(nèi)到期的非流動負債19000134000228464流動負債合計53184011744702367138長期借款308500292493928787非流動負債合計308500292493928787負債合計84034014669633295925總之，星海房地產(chǎn)有限公司的負債率繼續(xù)上升，主要是由于短期債務(wù)。公司的長期資本需求很高，有息債務(wù)的數(shù)量迅速增長。3.財務(wù)指標(biāo)（1）盈利能力2018年，星海房地產(chǎn)整體利率上升主要是由于公司重組。星海房地產(chǎn)有限公司的經(jīng)營利潤率基本上是穩(wěn)定和波動的。2017年，星海房地產(chǎn)的整體回報率急劇下降，2018年，使用凈資產(chǎn)和凈負債的能力下降，2018年有所增加。2016年至2018年，凈資產(chǎn)收益率從8.30%下降至5.29%，然后上升至8.94%。因此，近年來，星海房地產(chǎn)有限公司的債務(wù)逐漸增加。表3-3星海房地產(chǎn)有限公司2016-2018年盈利能力情況2016年2017年2018年毛利率（%）28.7619.4623.56營業(yè)利潤率（%）14.1611.7613.65總資產(chǎn)報酬率（%）3.801.792.43凈資產(chǎn)收益率（%）8.305.298.94綜上，星海房地產(chǎn)有限公司的整體利潤率較低，公司獲利能力較弱，盈利能力一般。（2）償債能力2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)負債率在70-80%左右，遠高于行業(yè)60%的警戒線。與去年相比，該公司有太多的債務(wù)來抵御外部影響。2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司速動比率小于0.8，而2018年則為0.34，存在風(fēng)險。2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)比率分別為2.5、3.4和3.6。資本規(guī)模小，長期資本指數(shù)低。2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司股權(quán)比例（總資產(chǎn)/股東權(quán)益）分別為3.47、4.37和4.61。公司對外部籌資和高風(fēng)險的杠桿比率相對較高。從2016年到2018年，星海房地產(chǎn)有限公司的長期債務(wù)分別為26.09%，15.38%和22.06%，該公司的長期負債率為20%，星海房地產(chǎn)有限公司有很高的債務(wù)資本和長期債務(wù)償還壓力。表3-4星海房地產(chǎn)有限公司2016-2018年償債能力情況2016年2017年2018年資產(chǎn)負債率（%）71.0677.1378.29流動比率（倍）2.161.551.72速動比率（倍）0.750.430.34產(chǎn)權(quán)比率2.503.403.60權(quán)益乘數(shù)3.464.374.61長期負債比率（%）26.0915.3822.06綜上所述，星海房地產(chǎn)有限公司償付能力低。債務(wù)太高，長期償債能力弱。外部籌資率高，財務(wù)影響相對較大。由于星海房地產(chǎn)項目的持續(xù)發(fā)展，未來的資金需求仍然很高，公司的償債能力可能會繼續(xù)下降。（3）營運能力2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)為4.99天、6.01天和17.14天。主要原因是星海房地產(chǎn)有限公司近年來房地產(chǎn)交易量下降，信貸政策放松所致。2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司庫存變更日期相對較長，表明公司存貨很難作為商品出售，存貨周轉(zhuǎn)一次需要3-5年的時間。如果我國仍然有宏觀經(jīng)濟法規(guī)，預(yù)計庫存的年銷售額將減少，銷售天數(shù)將繼續(xù)增加。表3-5星海房地產(chǎn)有限公司2016-2018年營運能力情況2016年2017年2018年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1125.381681.181478.48應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）4.996.0117.14綜上，星海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)收賬款結(jié)算率逐年下降，資金交換時間不斷增加。星海房地產(chǎn)有限公司庫存積壓嚴(yán)重，缺乏流動性。4.企業(yè)現(xiàn)金流2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司的現(xiàn)金流量凈額分別為-16.45億元，-39.66億元和-37.10億元。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-1.25億元，-5.80和-4.05萬元?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為32.70億元，52.49億元，65.05億元。星海房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)金流量低，難以確保債務(wù)和利息。表3-6星海房地產(chǎn)有限公司2016-2018年現(xiàn)金流情況（單位：萬元）2016年2017年2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-164513-396603-1371008投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-12474-57989-40509籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額326997524927650544綜上，星海房地產(chǎn)有限公司在債務(wù)和利率保護方面，土地使用和房屋還款的凈現(xiàn)金流量水平較低。（三）星海房地產(chǎn)有限公司籌資情況1.資金籌集渠道資金籌集渠道，也稱為籌資渠道，是企業(yè)資產(chǎn)的來源。不同的公司所有權(quán)和不同時期的不同資本管理政策和制度決定了公司籌資的不同來源。公司籌資來源變得越來越多樣化。從單一渠道到多個通道，發(fā)展為從垂直到水平渠道。星海房地產(chǎn)有限公司籌資主要來源于股東和銀行貸款，其中股東投資123680萬元，向銀行借款185000萬元。2.資金籌集方式多渠道資金來源需要籌資方法的多樣化，籌資是一種獲得資金的方式，公司可以通過不同方式籌集資金。短期和長期資金可分為股權(quán)和貸款基金，具體取決于業(yè)務(wù)來源的性質(zhì)。目前，星海房地產(chǎn)有限公司有如下三種籌資方式。（1）短期資金的籌措方式。如何籌集短期資金，星海房地產(chǎn)有限公司有三種籌資方式：短期籌資，商業(yè)信貸和支付。1）短期貸款是星海房地產(chǎn)有限公司籌集短期資金的最常見方式之一。收購相對簡單，但資本成本高于其他短期籌資方式。2）在商業(yè)交易中，在公司預(yù)先建立或推算的貸款關(guān)系中考慮提供商業(yè)信貸。3）通常先支付費用，后支付，結(jié)算期限固定，金額相對固定，通常稱為固定負債。（2）長期貸款資本的籌集方式。星海房地產(chǎn)有限公司主要以長期貸款為基礎(chǔ)，但借款利率高，籌資成本高。（3）權(quán)益資本的籌資方式。星海房地產(chǎn)有限公司的股權(quán)籌資方式是由三名股東的表現(xiàn)所致。四、星海房地產(chǎn)有限公司籌資方式存在的問題（一）籌資方式單一籌資的目的不僅是為業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金，還以資本供求形式提供資源。星海房地產(chǎn)有限公司財務(wù)狀況分析表明該公司約50%的資金來自其總部和關(guān)聯(lián)公司，約30%的貸款使用有效的多種籌資方式。星海房地產(chǎn)有限公司涵蓋范圍廣泛的產(chǎn)品，各種房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨各種籌資問題。規(guī)劃和研究別墅和豪華住宅區(qū)的成本相對較高，在早期階段對資金的需求相對較高。商業(yè)住宅正面臨建筑和消費市場，對資本的需求更加現(xiàn)代化。然而，消費者相對存在違約的風(fēng)險，并且對辦公樓和停車場等商業(yè)房地產(chǎn)的需求高。因此，星海房地產(chǎn)有限公司在籌資過程中可以面對各種問題，企業(yè)將做出正確的財務(wù)選擇，為時間管理分配科學(xué)資金，降低債務(wù)風(fēng)險。（二）籌資成本高星海房地產(chǎn)有限公司籌資主要是外部籌資，利率特別高。2016年至2018年期間，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目對長期資金的高需求以及股東以短期債務(wù)發(fā)放大額貸款，公司的債務(wù)債務(wù)迅速增加。星海房地產(chǎn)有限公司有息債務(wù)表如4-1所示。表4-1星海房地產(chǎn)有限公司2016-2018年有息債務(wù)情況（單位：億元）2016年2017年2018年短期有息債務(wù)10.6148.2794.79長期有息債務(wù)30.8529.2592.88總有息債務(wù)41.4677.52187.67總有息債務(wù)占總負債比重（%）49.3452.8456.942016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司的欠債總額比上一年大幅增加。這種籌資結(jié)構(gòu)具有較高的財務(wù)成本和較高的還款風(fēng)險，并不會對公司的穩(wěn)健增長做出貢獻。房地產(chǎn)開發(fā)公司的三個階段（土地收購，建設(shè)和開發(fā)，銷售）在任何階段都與財政支持密不可分。內(nèi)源籌資不需要真正的外部利益或股息支付，籌資成本比外源籌資低得多且更可取。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。換句話說，公司不可能擁有完整的土地收購資金和房地產(chǎn)開發(fā)以及共同資金。房地產(chǎn)開發(fā)商的巨大缺口和長期投資回收期決定了內(nèi)源籌資的缺乏。對外源籌資的信任能滿足業(yè)務(wù)增長的巨大資本需求。但是，星海房地產(chǎn)有限公司存在尚未充分利用內(nèi)源資金的問題。（三）負債籌資規(guī)模大星海房地產(chǎn)有限公司目前在建項目很多，正處于擴張和發(fā)展階段。未來，投資壓力將更大。貸款資金的利息在公司稅之前支付，債權(quán)人要求的還款率通常很低。因此，貸款籌資可以降低風(fēng)險資本成本，增加企業(yè)收入。如果債務(wù)過高，利息支付將很高，但收入減少將導(dǎo)致償付能力減少甚至喪失。2018年星海房地產(chǎn)債務(wù)總額為3295925億元，比2017年大幅增加。所有權(quán)增長迅速，表明星海房地產(chǎn)債務(wù)高，財政負擔(dān)加重，籌資風(fēng)險加大。2016年至2018年，星海房地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)負債率分別為71.06%，77.13%和78.29%，連續(xù)三年超過70%，遠高于房地產(chǎn)開發(fā)商的平均水平。資產(chǎn)負債率越高，風(fēng)險和資本成本越高。綜上所述，星海房地產(chǎn)有限公司有很多籌資問題。公司需要加強財務(wù)管理，改變現(xiàn)有財務(wù)狀況，合理化資金來源，提高抵御風(fēng)險和可持續(xù)性的能力。五、完善星海房地產(chǎn)有限公司籌資方式的對策（一）推進籌資多元化發(fā)展在國家對房地產(chǎn)頻繁的宏觀調(diào)控形勢下，星海房地產(chǎn)有限公司籌資方式單一，已經(jīng)不適合企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。企業(yè)拓展籌資方式，能規(guī)避采用單一籌資方式導(dǎo)致的風(fēng)險，星海房地產(chǎn)有限公司可以根據(jù)內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟環(huán)境的變化以及企業(yè)自身的需要在多種籌資方式之間靈活轉(zhuǎn)換，有效降低企業(yè)資金成本，也使企業(yè)在籌資方面中更主動、靈活。建立起多元化的籌資方式，對星海房地產(chǎn)有限公司具有較為深遠的意義。星海房地產(chǎn)有限公司宏觀經(jīng)濟管理中往往只有一種籌資模式，不適合業(yè)務(wù)發(fā)展。星海房地產(chǎn)有限公司可以根據(jù)內(nèi)部因素，外部金融環(huán)境的變化以及業(yè)務(wù)本身的需求，靈活地在不同的籌資方式之間切換。有效計算公司的資本成本，為公司帶來更多經(jīng)濟利益。因此，星海房地產(chǎn)有限公司采取多元化的籌資方式非常重要。1.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券與直接債券相比，可轉(zhuǎn)換債券具有某些特征。這意味著債權(quán)人可以在一段時間內(nèi)將證券轉(zhuǎn)換為債券，具體取決于期權(quán)的性質(zhì)和條款。其好處如下：第一，資金很高；第二，財務(wù)成本相對較低。可轉(zhuǎn)換債券的比例通常只有1-2%。例如，大型房地產(chǎn)開發(fā)公司萬科通過可轉(zhuǎn)換債券籌集了14.72億元資金，這比銀行貸款利息少了約5000萬元，并且資金一次性到賬。此外，一次性付款比與多家銀行談判貸款更容易。最重要的是，可轉(zhuǎn)換貸款的特殊性使得公司不用在到期時支付其資產(chǎn)和利息，而是以商定的條款將其轉(zhuǎn)換為股權(quán)，這減輕了償還的壓力。因此，可以通過發(fā)行星海房地產(chǎn)有限公司可轉(zhuǎn)換債券來進行籌資。由于發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，公司資產(chǎn)將增加，財務(wù)壓力將增加。如果公司的盈利能力不足，投資者將不再交換股票，發(fā)行人將不得不支付資本和利息，從而失去了發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的目的和意義。因此，需要合理管控星海房地產(chǎn)公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的規(guī)模。2.合作開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商的第一種發(fā)展合作形式是房地產(chǎn)的聯(lián)合建設(shè)。如果公司擁有土地，它將為公司提供足夠的建筑技術(shù)和勞動力資源。具有長期流動性的公司應(yīng)該提供人力和技術(shù)人員，并與資源充足的公司合作，所有權(quán)必須透明。這些公司正在共同開發(fā)土地權(quán)。期間，在各種審批手續(xù)和許可證的合作進程應(yīng)在雙方合作的名義提交給政府機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)和其他相關(guān)服務(wù)。兩家公司都可以根據(jù)協(xié)議中約定的分配來分擔(dān)風(fēng)險和收益。合作開發(fā)的另一種形式是代表合作社直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和開發(fā)銷售。第三種合作形式是建立一個主要用于開發(fā)和銷售商品房的項目開發(fā)公司。這兩家合作伙伴公司是項目公司的股東。合作開發(fā)的第四種形式是房屋參建。如果資金不足，公司可能會考慮尋找參與者來幫助開展房地產(chǎn)開發(fā)項目。參與者通過投資或參與建設(shè)，投資前或收購房地產(chǎn)開發(fā)項目來擁有房產(chǎn)。星海房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，于2017年重組，起步較晚。與國內(nèi)大型專業(yè)房地產(chǎn)集團相比，星海房地產(chǎn)有限公司的專業(yè)性較低，產(chǎn)品創(chuàng)新不足。為了實現(xiàn)快速增長，獲得經(jīng)驗并提高專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，公司應(yīng)積極與房地產(chǎn)開發(fā)商或領(lǐng)先開發(fā)商合作開發(fā)，投資和分享利潤。3.房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托是委托信托機構(gòu)，管理和處理房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)的操作。信托機構(gòu)通過房地產(chǎn)信譽籌集未使用的資金，并為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供財政支持。這有效地減少了房地產(chǎn)公司的財務(wù)困難。房地產(chǎn)信托是高盈利能力和稅收優(yōu)惠。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中提供金融服務(wù)，國家收集20%的利息稅。信托產(chǎn)品沒有相應(yīng)的稅收，房地產(chǎn)信托可以減少稅收和成本。房地產(chǎn)信托具有分銷靈活的優(yōu)勢，節(jié)省大量“時間成本”，如果房地產(chǎn)開發(fā)商在征地后沒有足夠的資金，房地產(chǎn)信托可以迅速籌集資金進行拆解和投資其他公司。星海房地產(chǎn)有限公司可以考慮如何委托房地產(chǎn)籌資，建議星海房地產(chǎn)有限公司與大型專業(yè)信托公司合作，將房地產(chǎn)信托模式作為傳統(tǒng)籌資模式的補充，使公司獲得充足的資金。4.房地產(chǎn)預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)售是一種銷售方法，預(yù)先將建造中的房屋出售給客戶，并且客戶支付房屋的保證金或價格。預(yù)售房地產(chǎn)是一種相對普遍的做法，是資助開發(fā)商的重要方式。預(yù)售房間可以使用客戶資金建造或提前出售。這不僅可以籌集資金，還可以出售住宅。2016-2018年，星海房地產(chǎn)有限公司預(yù)售賬款比重分別為12.17%，16.78%和14.53%。預(yù)售房地產(chǎn)有巨大的籌資機會。雖然房地產(chǎn)預(yù)售價格普遍低于現(xiàn)房，但未來住房與現(xiàn)有住房之間的差異也是出售房產(chǎn)前的主要籌資成本。由于房地產(chǎn)開發(fā)商和生產(chǎn)商通常可以更詳細地估算價格，因此損失通常很小。在開發(fā)新項目的過程中，星海房地產(chǎn)有限公司可以通過房地產(chǎn)預(yù)售籌集資金，出售房屋以滿足籌資目標(biāo)，并為項目開發(fā)提供籌資。（二）加大內(nèi)源籌資比重內(nèi)源籌資是指企業(yè)將從股票或業(yè)務(wù)流程中收集的部分資金轉(zhuǎn)換為投資基金，這主要是內(nèi)部股權(quán)籌資。內(nèi)源籌資可以從啟動資金中受益，并具有投資成本低的優(yōu)勢。一般而言，企業(yè)籌資涵蓋內(nèi)源籌資，貸款和股權(quán)問題。內(nèi)源籌資成本低，通過有效利用，它可以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，他們可以通過內(nèi)源籌資，年度企業(yè)收入，預(yù)售房地產(chǎn)存款和預(yù)售房屋來投資和簡化邊際利潤項目。使用這些資金可以減輕企業(yè)的財務(wù)壓力并促進業(yè)務(wù)增長和可持續(xù)發(fā)展。內(nèi)源籌資無需支付利息，節(jié)省部分利息成本并避免現(xiàn)金支付風(fēng)險。內(nèi)源籌資不會影響業(yè)務(wù)管理。特別是，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，其使用房地產(chǎn)和資金預(yù)付款，可以提前收集一些共同資金和收入，并將房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險轉(zhuǎn)移到需求方，這降低了投資房地產(chǎn)的風(fēng)險。2016和2017年，星海房地產(chǎn)有限公司實現(xiàn)收入5102萬元和9534萬元，2018年實現(xiàn)收入21626萬元?？偠灾?，2018年的未分配利潤比2016年高出四倍以上。如果能合理地利用這部分資金來擴大內(nèi)源籌資并投資于房地產(chǎn)，原材料和建筑工程的翻新和開發(fā)成本，能夠降低股權(quán)和貸款籌資風(fēng)險。鼓勵星海房地產(chǎn)積極合理地擴大內(nèi)源籌資，為經(jīng)營的財務(wù)成本和星海房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展提供資金支持。（三）積極調(diào)整企業(yè)負債規(guī)模星海房地產(chǎn)有限公司主要為房地產(chǎn)開發(fā)項目募集資金。因此，資本只能通過出售完好的房地產(chǎn)，資本發(fā)生了轉(zhuǎn)移。在星海房地產(chǎn)