2023年青島即墨市房地產(chǎn)市場調研報告

第一章總論一、項目背景 在全球一體化的情形下，地區(qū)性，小范圍的商品市場早已不能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，而超大型、國際化的成衣、面料輔料、皮革紡織品、鞋帽箱包批發(fā)市場是市場經(jīng)濟發(fā)展到這一時期的必然趨勢。青島作為全國五大外貿口岸之一，內外貿服裝加工貿易占全省80%以上，形成了一批國內名牌服裝企業(yè)。市場需要一座服裝展示中心為大流通服務；城市發(fā)展需要城市功能日臻完善；商家消費者需要大平臺，滿足需求、引領消費并提高消費者品位。因此建設一座以涵蓋成衣、面料輔料、皮革紡織品、鞋帽、箱包等全系列產(chǎn)品，集展示、交易、物流、旅游休閑、信息、檢測、金融等功能于一體的規(guī)?；?、專業(yè)化、信息化的商品博覽中心便可彌補過去我們城市經(jīng)濟發(fā)展中的一大極為遺憾的“短缺”項目，使我們的城市愈加美麗。中國·輕紡輔料精品城——傲立于黃海之濱，一個東北亞地區(qū)規(guī)模最大、最具特色的商業(yè)城應時而出，將真正成為東北亞經(jīng)濟區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域內具有產(chǎn)業(yè)帶動能力的大型精品博覽交易中心。1、項目名稱：中國·輕紡輔料精品城2、投資單位：京申投資發(fā)展3、項目位置：即墨市鶴山路西端，與即墨服裝批發(fā)市場隔街相望。4、項目概況：項目計劃用地556.3畝，擬建面積66萬平方米，預計總投資20億元人民幣。項目地塊為A-16，A-17，A-18，A-19，A-22。5、項目定位：項目推導“時尚化、精品化、國際化”的經(jīng)營理念，主營服裝服飾、輔料面料、鞋帽箱包、建材五金、燈具玩具等。6、社會效益：項目建成后可吸納近2.2萬家經(jīng)銷商、代理商或廠商入住，吸收約6.6萬個勞動力。項目順利運營后，年營業(yè)額約為100億元人民幣。依照國家相關稅收制度，本項目每年至少上繳稅收6億元人民幣，為即墨其他經(jīng)濟規(guī)模的發(fā)展提供了有利的資金保障。7、項目主要經(jīng)濟技術指標名稱用地面積（ha）建筑面積（萬㎡）容積率停車泊位密度綠地率建筑高度（m）數(shù)量37.09661.8199550%15%18.9二、項目編制依據(jù)本項目可行性報告結合有關的政策法規(guī)和即墨市有關規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的規(guī)劃、開發(fā)提供科學的決策依據(jù)。此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有：即墨政府相關招商宣傳手冊；即墨市相關官方網(wǎng)站對外公開內容。第二章項目前景及發(fā)展概況一、項目前景 項目地處即墨市中心商貿街鶴山路，地段優(yōu)勢明顯，交通便利，距離青島國際機場15公里，青島港口40公里，膠濟、藍煙鐵路，濟青高速，青煙一級公路等縱貫境內。項目充分利用當?shù)刭Y源優(yōu)勢，在現(xiàn)有服裝市場的基礎和高度上，彌補產(chǎn)業(yè)鏈空白，延長產(chǎn)業(yè)鏈，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，打造輻射整個膠東半島、環(huán)渤海乃至東北亞經(jīng)濟圈的超大型、國際化的成衣、面料輔料、皮革紡織品、鞋帽箱包等的精品博覽交易中心。項目定位于以國內優(yōu)秀服裝品牌為基石，以歐美、日韓、港臺知名服裝品牌為引領的精品交易市場。引進10000多家國內外一線及二線品牌，尤其是要做到接軌國際市場。其中知名品牌有望達到50%以上。同時引進國際中小品牌與國際服裝設計師，設計自身服裝和品牌，打造全新的山東國際服裝城品牌，推導“時尚化、精品化、國際化”的經(jīng)營理念，帶動整個區(qū)域內的服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其規(guī)模大，配套齊全，功能定位理念先進，運作標準國際化等優(yōu)勢條件，必將迅速形成集群效應彌補即墨的商業(yè)服務缺陷，提升商業(yè)投資環(huán)境，推動產(chǎn)業(yè)結構的調整和發(fā)展，大大提高即墨市商品交易的產(chǎn)業(yè)高度和核心競爭力。項目運營后，“中國·輕紡輔料精品城”將作為中國輕紡輔料批發(fā)業(yè)的旗艦，攜同小商品、家居建材等市場共同構筑鶴山商業(yè)圈，總規(guī)模近150萬平方米。不言而喻，商業(yè)圈的建成，對帶動即墨市第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟結構調整，促進經(jīng)濟發(fā)展，提升城市地位所產(chǎn)生的作用是深遠的。同時作為青島對外的宣傳平臺，提高城市品位和知名度美譽度，帶動許多的相關產(chǎn)業(yè)，特別是加工業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，更能給政府帶來豐厚的財政稅收和解決城市人口的就業(yè)問題?；谇鄭u作為國家紡織工業(yè)基地的背景環(huán)境，加上國際貿易的港口便利，更能吸引全國各地乃至國外的業(yè)戶加盟本項目，市場前景十分看好。二、發(fā)展概況“中國·輕紡輔料精品城”項目的總投資額預計為20億元人民幣，建筑面積約66萬平方米。項目的開發(fā)與建設，順應了即墨市政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的導向，帶動了即墨地方經(jīng)濟發(fā)展，為優(yōu)化地方經(jīng)濟秩序、活躍地方經(jīng)濟、創(chuàng)造外匯、維護地方穩(wěn)定等起到有力的促進作用?！裉峁┲赂黄脚_，緩解就業(yè)壓力。項目投入運行后，將吸引大批客商進城開展其相關產(chǎn)品貿易活動，按10平方米的建筑面積吸納一個勞動力計算，“即墨國際服裝城”約能夠吸納6.6萬個勞動力。●活躍地方經(jīng)濟，促進經(jīng)濟發(fā)展。項目建成后，按平均每間營業(yè)面積30平方米計算，可吸納近2.2萬家經(jīng)銷商、代理商或廠商入住，從而帶動即墨的物流、人流、資金流，促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，增強即墨在區(qū)域中的經(jīng)濟地位以及在環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟影響帶動能力?！駭U大地方財政收入，為地方經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展提供保障。預測整個項目順利運營后，年營業(yè)額約為100億元人民幣。依照國家相關稅收制度，本項目每年至少上繳稅收6億元人民幣，為即墨其他經(jīng)濟規(guī)模的發(fā)展提供了有利的資金保障?！駝?chuàng)造外匯。預計本項目建成后，進出口額將達到2億美元，極大促進中國服裝的出口，增加外匯收入，也是增強了國際聯(lián)系能力，從而吸引更多的國際投資?！駧悠渌a(chǎn)業(yè)發(fā)展。本項目建成后，首先將帶動即墨服裝加工、生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。其次，市場周邊配套產(chǎn)業(yè)，如餐飲娛樂、物流、商業(yè)租賃等也將隨本市場共同發(fā)展。第三章商業(yè)環(huán)境分析一、地理及交通分析 青島地處膠東半島東南部，坐擁天然的海陸地勢，是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地，也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。即墨則是膠東半島重要的交通樞紐，扼守青島通往全國的陸上咽喉，膠濟、藍煙鐵路，濟青高速、青銀、青威、青煙等5條國家和省級公路縱貫境內。市區(qū)距離青島國際機場15公里，距青島港40公里。交通發(fā)達，地段優(yōu)勢明顯。二、商業(yè)環(huán)境自中國加入世界貿易組織以來，國際間和區(qū)域間的交流與合作不斷加強，更多外商的眼光注意到了中國市場，青島作為中國沿海開放城市和經(jīng)濟中心城市之一，是全國為數(shù)不多的同時擁有國家級高新區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、和出口加工區(qū)的城市，孕育發(fā)展了海爾、海信、澳柯瑪、青島啤酒、雙星等眾多知名品牌。而即墨位于東北亞和渤海經(jīng)濟區(qū)的中心地帶，戰(zhàn)略位置非常有利，區(qū)域優(yōu)勢突出，具有接受韓、日、港、臺灣等地的經(jīng)濟輻射、產(chǎn)業(yè)轉移的“地利”優(yōu)勢；從產(chǎn)業(yè)上看在某些領域內的產(chǎn)業(yè)基礎較為雄厚，如紡織服裝業(yè)、電器機械業(yè)、制鞋業(yè)等產(chǎn)業(yè)在東北亞、渤海灣以及膠東半島制造業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)分工上占據(jù)一席之地。而區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，區(qū)域合作的增強，政府政策的開放靈活，不僅有利于擴大即墨商貿業(yè)的國際發(fā)展空間，降低了市場流動成本，從而更有利于市場資源得到更有效配置，帶來流動的大發(fā)展。三、人口調研人口是區(qū)域經(jīng)濟增長的勞動力和推動力，同時又是一個龐大的消費存在體。2007年青島全市年末總人口為757.99萬人，比上年增長1.15%。其中，即墨市戶籍人口111.19萬人，增長1.1%。四、經(jīng)濟狀況2007年，青島地區(qū)(含中央、省公司)實現(xiàn)外貿進出口總額457.25億美元，增長16.9%。據(jù)青島海關統(tǒng)計，青島口岸對外貿易進出口總額925.71億美元，增長15.4%，其中出口額526.35億美元，進口額399.36億美元，分別增長17.1%和13.3%。即墨市市經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，經(jīng)初步核算，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值433.8億元人民幣，按可比價計算同比增長17.6%，總量和增幅穩(wěn)居青島五市首位。伴隨著經(jīng)濟增速持續(xù)平穩(wěn)，經(jīng)濟運行進一步由高速擴張向協(xié)調穩(wěn)健轉變。人均生產(chǎn)總值39014元，按現(xiàn)行匯率折算達5441美元。實現(xiàn)社會消費品零售總額124.8億元，同比增長18.3%，比上年加快2個百分點。五、產(chǎn)業(yè)結構三大產(chǎn)業(yè)的結構合理與否很大程度上決定了一個區(qū)域內的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿σ约鞍l(fā)展實力。在一系列政府出臺措施調整產(chǎn)業(yè)結構過程中，即墨市已初步呈現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，且趨于平穩(wěn)發(fā)展，為未來經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展打下基礎。第四章服裝面料行業(yè)分析一、中國服裝面料行業(yè)現(xiàn)狀 1、行業(yè)概況中國是亞洲區(qū)內第二大的成衣市場，市場規(guī)模僅次于日本，中國2005年實際完成服裝總產(chǎn)量465億件，零售總額為5000億元人民幣，出口451億美元?！駨南M市場看，隨著整體經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活進入小康型，城鄉(xiāng)居民對服裝的需求進一步增長，消費結構將發(fā)生較大變化：A、名牌服裝消費層：包括外企工作人員、著名演藝界人士、個體經(jīng)營者、企業(yè)家、涉外機構高級人員、金融界人士等，約占總人數(shù)的0.61%，而消費量即占到3%。B、中檔服裝消費層：主要是城市中的工薪階層和農村的富裕戶，約占城市人口的60%，農村人口的20%；C、低檔服裝消費層：低收入者和待業(yè)人員，約占城鎮(zhèn)人口的25%，在農村約占60%?！駨南M量看，目前，華北及華東地區(qū)的年人均服裝消費額分別為920元及790元，高于全國的521元水平。北京、上海和廣州的人均服裝消費能力最高，上海的人均服裝消費額更達到1587元，北京則達1387元；中國城鎮(zhèn)居民家庭人均衣著類支出占總支出約10%左右，而農村居民家庭人均衣著類支出占總支出約6%左右。2、銷售渠道分析目前主要分銷渠道有：●批發(fā)市場：是服裝廠家和經(jīng)銷商專門經(jīng)營服裝的場地。由大型批發(fā)市場所支援的各種個體服裝零售店，占據(jù)中國服裝銷售的最大份額。就服裝批發(fā)市場規(guī)模來說，年成交額十億元以上的服裝批發(fā)市場不下10家，廣大農村地區(qū)和城鎮(zhèn)的低收入人群是批發(fā)市場的忠實客戶。●大型百貨商店：以經(jīng)營中、高檔知名品牌服裝為主。購買服裝的消費者約占30%。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管各地服裝批發(fā)市場發(fā)展速度很快，但大型百貨商店仍是服裝服飾類商品銷售的主要渠道，特別是中、高檔服裝和品牌服裝的銷售?！襁B鎖專賣的品牌經(jīng)營店：在眾多的服裝品牌銷售中最具親和力，以新穎的款式、統(tǒng)一的門戶設計、賞心悅目的購物環(huán)境贏得現(xiàn)代人的認可?！窬W(wǎng)上購物：中國現(xiàn)在有上億的網(wǎng)民，網(wǎng)絡普及速度越來越快，目前在美國，網(wǎng)上購物最大的是食品，其次是服飾。●倉儲商場、超市：采取開架式銷售，價格低廉，所售服裝以中、低檔為主，主要銷售非時裝風格的產(chǎn)品如內衣、襯衫、牛仔褲等。●展會銷售：隨著服裝產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，不少服裝品牌把展會作為業(yè)務拓展的渠道之一。其影響力不可小視。除此之外，不少展會也吸引了普通消費者。3、主要產(chǎn)銷區(qū)域上海、北京、大連和廣州是全國中、高檔服裝重要分銷中心。而廣東虎門和福建石獅由于鄰近地區(qū)有大量服裝工廠，近年來也已冒升成為全國知名的服裝分銷中心。此外，內地生產(chǎn)基地包括浙江、寧波、武漢等亦設有服裝批發(fā)市場，為附近省市的重要服裝采購渠道。4、服裝紡織專業(yè)市場概況據(jù)中國紡織服裝專業(yè)市場聯(lián)盟不完全統(tǒng)計，2007年所調查采集的億元以上紡織服裝專業(yè)市場，市場經(jīng)營面積已超過4400萬平方米，比2005年增加了34.9%；店面/鋪位數(shù)量超過70萬個，比2005年增加了32.4%；經(jīng)營業(yè)戶數(shù)達到55萬戶以上，比2005年增長了60%；2006年市場年交易額超過8500億元，比2004年增長了45.7%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，在紡織服裝業(yè)整體大環(huán)境發(fā)展的形勢下，專業(yè)市場和經(jīng)營用戶人數(shù)逐年增加，服裝紡織專業(yè)市場欣欣向榮。附《中國五大服裝一級批發(fā)市場》一覽表。中國五大服裝一級批發(fā)市場市場名稱位置規(guī)模年經(jīng)營額檔次、種類輻射范圍廣州白馬服飾城廣州百馬商貿大廈建筑面積40萬平方米年交易額在20億以上中、高檔女裝、男裝、晚裝、套裝、休閑裝等等黑龍江、新疆、內蒙古、西藏、全國30個省市、自治區(qū)，近年來越過國界直達五大洲沈陽五愛市場沈陽五愛市場東側總建筑面積30萬平方米年交易額約80億元人民幣中、高檔主要經(jīng)營經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子，時裝、針織、毛衫、運動服、睡衣、皮衣，各種類和品牌的精品服裝銷售輻射東三省、河北、內蒙東部地區(qū)杭州四季青服裝城解放東路建筑面積30萬平方米2003年交易額達55億元一、二層為大眾檔次，三層經(jīng)營中、高檔服裝長三角地區(qū)福建石獅服裝城遍布全市，18條批發(fā)街，6座商業(yè)城，8個不同類別成衣專業(yè)市場年銷售額約為20億中、低檔主要經(jīng)營西服、童裝、牛仔服裝、T恤廈門、泉州、晉江，以及中西部、沿海二線城市江蘇常熟招商城常熟市古城南端總面積達112萬平方米1996年—2002年市場商品成交額連續(xù)七年超過100億中、高檔，服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金電器等等東臨上海、南倚蘇州、西連無錫等二、中國紡織服裝行業(yè)發(fā)展趨勢1、紡織服裝專業(yè)市場管理服務進入新階段由于紡織服裝產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、新型營銷渠道的不斷滲透、品牌意識的覺醒，紡織服裝專業(yè)市場經(jīng)營開始重新定位。提供差異化服務，打造市場特色，紡織服裝的多樣化流通，個性化消費，電子商務的興起，都改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營觀念，挖掘了新的經(jīng)銷渠道。各方面因素的共同作用，使我國部分傳統(tǒng)的紡織服裝專業(yè)市場紛紛開始升級改造，新建市場的硬件檔次越來越高，服務功能越發(fā)完善。過去那種“建市場，收租金，無經(jīng)營”的管理方式已逐漸被淘汰。面對激烈的競爭，紡織服裝專業(yè)市場正從“物業(yè)管理者”向“綜合服務提供者”轉變。品牌孵化、金融服務、電子商務等現(xiàn)代服務手段成為市場的服務特色，成為市場核心競爭力的重要組成部分，科學地引導專業(yè)市場健康發(fā)展。2、紡織服裝專業(yè)市場硬件設施水平大幅提升紡織服裝專業(yè)市場服務管理水平不斷提升的同時，市場硬件設施也取得了大幅提升。市場規(guī)劃布局更加合理；商鋪產(chǎn)品陳列更加美觀；過道、樓梯等公共區(qū)域更加整潔。計算機入戶，局域網(wǎng)建設為信息化打下基礎。客梯與貨梯分離，使貨物流轉更加通暢，購物更加便捷。標識系統(tǒng)、問訊臺配備日益完善。消防設施擺放醒目。紡織服裝專業(yè)市場的硬件水平不斷向大型商城的水平靠近。3、紡織服裝專業(yè)市場銷售的產(chǎn)品正逐步向中高檔發(fā)展。紡織服裝產(chǎn)業(yè)的自主創(chuàng)新能力不斷增強，產(chǎn)品質量不斷提升，從而帶動紡織服裝專業(yè)市場銷售產(chǎn)品向品牌化發(fā)展。紡織服裝專業(yè)市場正逐步擺脫產(chǎn)品低檔的形象，商家紛紛創(chuàng)建自己的品牌。商家從單純貿易型發(fā)展到委托加工、自己加工，再到創(chuàng)建品牌階段。紡織服裝專業(yè)市場在品牌提升上變化十分明顯，進一步凸顯了在市場經(jīng)濟環(huán)境下，品牌效應的重要性。4、未來服裝批發(fā)銷售渠道走向為了降低分銷和物流成本，未來中國服裝批發(fā)將集中在廣東、浙江、江蘇、山東四大主要服裝產(chǎn)區(qū)。將形成以這四大產(chǎn)區(qū)中服裝一級批發(fā)市場為核心的全國分銷網(wǎng)絡，其中廣州白馬，杭州四季青，常熟招商城，即墨服裝批發(fā)市場的地位將極大提高。橫向對比其他三地市場，即墨在各方面均有差距，在現(xiàn)有市場中還不足以承擔分銷網(wǎng)絡核心的地位，因此，在即墨地區(qū)新市場的建設和發(fā)展有其必然性和及時性。三、即墨服裝批發(fā)市場存在的問題●缺乏同一經(jīng)營管理，商業(yè)包裝，尚未形成市場品牌效應即墨服裝批發(fā)市場，實力雖強，但在同類型市場中，遠沒有廣州白馬、杭州四季青、沈陽五愛市場知名度高。市場品牌概念并未真正提煉形成?！裆型Ａ粼趥鹘y(tǒng)市場階段，經(jīng)營發(fā)展跟不上時代要求目前批發(fā)市場停留在“建市場，收租金，無經(jīng)營”的傳統(tǒng)管理方式。面對激烈的競爭，紡織服裝專業(yè)市場需要與時俱進，從“物業(yè)管理者”向“綜合服務提供者”轉變。采用品牌孵化、金融服務、電子商務等現(xiàn)代服務手段成為市場的服務特色?！駥I(yè)人才、中高級管理人才短缺、管理人員隊伍有待健全市場中中高級管理人才缺乏，管理水平、服務質量提升緩慢。市場管理人員隊伍建設迫切需要提高。同時，提高商鋪銷售人員的素質，也是專業(yè)市場提升形象的重要方面?！癫糠质袌鲈O施陳舊，升級提升迫在眉睫部分配套市場經(jīng)過多年的發(fā)展，其硬件設施已經(jīng)不能滿足當前市場和經(jīng)濟發(fā)展的要求。設施老化嚴重，貨品陳列、倉儲雜亂無章；商鋪/攤位面積狹小，功能單一；消防設施形同虛設，存在消防隱患等問題亟需解決；市場購物舒適化不足，多鐘硬件設備不夠人性化。市場升級改造應納入市場發(fā)展規(guī)劃，高度重視。●與全國龍頭市場存在顯著差距現(xiàn)有即墨服裝批發(fā)市場，雖為國內十大服裝批發(fā)市場之一，但是，無論是規(guī)模、檔次、渠道、營銷網(wǎng)絡都無法與廣州白馬、福建石獅、杭州四季青等市場媲美。與這些市場相比，現(xiàn)即墨服裝批發(fā)市場存在下列問題:單體市場，孤掌難鳴沒有整合生產(chǎn)、物流、營銷等上下游產(chǎn)業(yè)老市場，在品牌展示、商務辦公、電子化、信息化等方面落后于時代，影響長足發(fā)展。而本案的建設無論從市場整體上，現(xiàn)代化經(jīng)營管理模式上，還是對宏觀經(jīng)濟的推動力上都有助與彌補以上缺陷。四、本案建設的重要性強化即墨市作為山東、環(huán)渤海經(jīng)濟圈服裝一級批發(fā)中心市場的地位本案的建設將在鶴山路西段形成服裝批發(fā)市場商業(yè)圈，極大的增強商業(yè)集聚效應。填補現(xiàn)有市場在產(chǎn)品檔次、容量、種類上的空白。使即墨真正成為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的服裝一級批發(fā)中心，在該區(qū)域內擁有優(yōu)勢地位。促進即墨市服裝產(chǎn)業(yè)鏈前后一體化本案的建設對商業(yè)聚集效應的形成意義重大。商業(yè)聚集效應，將帶來相關產(chǎn)業(yè)一體化整合，形成以服裝批發(fā)為中心的，生產(chǎn)、展示、營銷、銷售、物流一整條產(chǎn)業(yè)鏈。其帶動的經(jīng)濟效應不可估量，并且為日后經(jīng)濟集成規(guī)模擴大打下基礎。提升即墨市市場形態(tài)檔次，與時代同步作為新市場，本案規(guī)劃設計高瞻遠矚。以打造多功能、高檔次，國際化、信息化的新型市場為目標。依托現(xiàn)有市場消費優(yōu)勢，接軌國際，提升服裝產(chǎn)業(yè)的品牌化形象。特別是引進國際化品牌，提高產(chǎn)品檔次，同時又接軌國際時尚，利于自身產(chǎn)品和風格的品牌化和時尚化。真正有利于提高消費者的消費品質和生活質量，以此為基礎與時俱進。第五章鶴山路商圈分析一、主要業(yè)態(tài)分布鶴山路是即墨商貿旅游發(fā)展軸線之一。集中了即墨主要商業(yè)業(yè)態(tài)，包括專業(yè)市場集群：集中了服裝、小商品、建材、家電等行業(yè)的8個市場；大型超市：佳樂家超市；百貨商場：青島圣地亞服飾中心、即墨商貿大廈、百盛即墨購物中心；以及近千家零售門店。 二、現(xiàn)重要市場概況●中國·即墨服裝批發(fā)市場：形成于上世紀80年代末，始建于與1994年，現(xiàn)搬遷至鶴山路444號，建筑面積22萬方，擁有攤位一萬余個，開業(yè)率100％。在全國百強市場中列綜合類市場第30位，工業(yè)品類市場中列第12位，服裝類市場中列第6位。2003搬遷前就完成市場交易額67.5億元。該市場是即墨市場群的龍頭，其帶動效益、聚集效益、經(jīng)濟效益和社會效益非常明顯?！窦茨∩唐烦牵何挥邡Q山路西首，建筑面積8萬方，擁有攤位4000余個，開業(yè)率100％。經(jīng)營上萬個品類的小商品。市場經(jīng)營能力強，產(chǎn)品主要輻射周邊?！癫计ゴ采嫌闷放l(fā)市場：位于鶴山路中段，總建筑面積2.38萬方，占地29.8畝。市場結構為商業(yè)步行街，由180座三層樓式門市房組成。共有門面1048個。批發(fā)零售兼營，其中布匹、床上用品、窗簾、花邊、刺繡為“拳頭”產(chǎn)品，花邊、布匹等銷往全國各地及歐、美、日、俄等國際市場。●環(huán)保裝飾材料市場：位于鶴山路西首，占地80畝，建筑面積6.1萬平方米。主要經(jīng)營陶瓷、地板、衛(wèi)浴潔具、裝修材料。批零兼營，以本地市場為主。三、現(xiàn)狀與不足●市場主要集中在鶴山路中段，未來發(fā)展受限隨著經(jīng)濟發(fā)展，各大市場都有擴大經(jīng)營的需求。但是幾個大型批發(fā)市場布局靠近城市中心，隨著政府對城市功能的進一步明晰規(guī)劃，市內用地將進一步緊張。這些市場在市中心發(fā)展將越來越受到限制?！窠灰追绞胶唵?，集貿市場特征較為明顯攤位制仍然占據(jù)絕對的主導地位。目前，攤位制大約占即墨市場流通形式的80%～90%。攤位制存在的幾大弊端包括：第一，經(jīng)營與管理相分離，沒有強有力的質量與服務監(jiān)督制約機制，很難保障商品質量，致使價格欺騙、劣質服務成為痼疾。第二，攤位制批發(fā)市場的商品價格透明度較差，賣方出價、買方砍價，常常出現(xiàn)同一商品價格差異很大的情況。目前，即墨服裝批發(fā)市場大多采取攤位制的銷售方式，由于價格不穩(wěn)定、質量檔次懸殊、售后服務不利等因素，影響了消費者對商家的信任，市場競爭環(huán)境處于較低水平?！穹b批發(fā)零售以中低檔次產(chǎn)品為主，中高檔產(chǎn)品占據(jù)市場份額較小目前中高檔產(chǎn)品市場份額相對較小，即墨現(xiàn)在只有青島圣地亞服飾中心、即墨商貿大廈、百盛即墨購物中心經(jīng)營該類產(chǎn)品，但經(jīng)營面積尚不到2萬平方米，遠遠不能滿足整個需求市場。對中高檔產(chǎn)品的需求市場的潛力空間還非常廣闊，對整個市場質量和品質的提高能夠形成刺激效應?！窀魇袌鼋?jīng)營管理能力落后各市場產(chǎn)品層次性、豐富性不夠，遠遠落后于昆山、蘇州、無錫等南方二線城市的市場總體水平。服務概念抽象而不具體，所有市場的服務管理方面在一定程度上都不完善。市場軟硬件水平都較低，形象差，購物環(huán)境跟不上消費水平。●現(xiàn)有市場經(jīng)濟帶動能力不強除即墨服裝批發(fā)市場外，其他市場均為即墨區(qū)域型市場，主要服務于即墨當?shù)?。即墨服裝市場孤掌難鳴，難以形成具有帶動即墨經(jīng)濟飛躍的市場生態(tài)圈和市場產(chǎn)業(yè)鏈。四、未來發(fā)展鶴山路是即墨城區(qū)的東西向中心大道、商貿大道和景觀大道。今后鶴山路的發(fā)展目標為：●依托區(qū)位和交通優(yōu)勢，為產(chǎn)業(yè)結構的改善和城市功能的調整提升提供空間支持?！裢ㄟ^新市場新區(qū)的建設，特別是針織服裝等龍頭市場集群，帶動即墨專業(yè)批發(fā)市場的升級和發(fā)展?！裢ㄟ^專業(yè)市場的發(fā)展建設，帶動二、三產(chǎn)業(yè)，在一定程度上形成產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群?！聱Q山路整體規(guī)劃，中段將成為城市商業(yè)中心，西段成為市場區(qū)，北面則為市場、物流、工業(yè)制造。第六章本項目SWOT分析及策略建議一、項目優(yōu)勢 1、政策優(yōu)勢輕紡輔料業(yè)是青島經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2007年青島市紡織行業(yè)（含紡機）全年工業(yè)總產(chǎn)值有望突破600億元，工業(yè)增加值有望實現(xiàn)180億元。同時根據(jù)《政府工作報告》中提出的“優(yōu)化提高鋼鐵、橡膠、紡織服裝、食品飲料等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”的要求，2023年紡織服裝行業(yè)將以創(chuàng)新為動力，以市場為導向，以大型企業(yè)為龍頭，做大做強產(chǎn)業(yè)集群，建設在國內外有重大影響力的紡織服裝制造基地，力爭使全市紡織服裝行業(yè)走出一條科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低及環(huán)境污染少的新型工業(yè)化道路。2、地理優(yōu)勢即墨地處渤海經(jīng)濟圈中心區(qū)，距青島市區(qū)40公里，南依青島嶗山區(qū)和城陽區(qū)，西接膠州、平度二市，北靠萊西、萊陽二市。位置輻射能力強，能滿足本項目對物流的運載需求。距離青島國際機場15公里。距離青島港40公里，貨物經(jīng)水路運達日韓等國，出口貿易便利。膠濟、藍煙鐵路，濟青高速、青銀、青威3、市場優(yōu)勢項目鄰近“即墨服裝批發(fā)市場”，有利于縮短市場培育期。其規(guī)模大、功能齊全，配套完善，服務一流的有利條件，配之以“即墨服裝批發(fā)市場”逐年形成的人氣，必將成為區(qū)域內最大的超“集聚”效應的精品交易市場。4、團隊優(yōu)勢專業(yè)調研團隊，深入細致的市場調研、科學嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)分析、精準的市場定位，是項目開發(fā)的基礎。投資商京申投資發(fā)展的雄厚的實力、豐富的客戶資源和無形資產(chǎn)的優(yōu)勢，更為項目的成功運作增添籌碼。二、項目需求因本項目龐大、市場定位超前，需要政府的大力支持，目前在這方面有待加強。三、項目機會●政府對于環(huán)渤海地區(qū)的政策支持。將環(huán)渤海地區(qū)打造成為中國經(jīng)濟板塊乃至東北亞地區(qū)極具影響力的經(jīng)濟隆起帶，成為帶動山東、輻射北方及黃河中下游地區(qū)的經(jīng)濟和新地區(qū)，成為我國又一個具有國際競爭力的現(xiàn)代制造業(yè)基地?！袂鄭u市地區(qū)規(guī)劃、即墨市政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向以及對鶴山路西段功能定位，為項目創(chuàng)造了優(yōu)越的外部環(huán)境。即墨處于其“城陽－即墨”發(fā)展極中，擁有自身優(yōu)越的地理經(jīng)濟環(huán)境。隨著青島工業(yè)向北延伸發(fā)展，即墨憑借便捷的交通環(huán)境成為青島市工業(yè)理想的疏散地，將有大量第二產(chǎn)業(yè)投資轉向即墨市，第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持對全市經(jīng)濟的主導支撐。鶴山路定位為：依托當?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)，整合專業(yè)市場資源，以服裝、針織、布匹、童裝、鞋業(yè)，床上用品市場為主體，形成結構合理、特色鮮明、主題突出的，集金融、信息、餐飲、休閑娛樂等功能為一體的現(xiàn)代化商品流通中心、商務會展中心和休閑娛樂中心。建成即墨西部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團式市場群落和交通型商業(yè)中心?！爸袊ぜ茨珖H服裝城”的引入，符合即墨的產(chǎn)業(yè)導向，融入了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，必將獲得巨大的發(fā)展機會?！穹b紡織行業(yè)發(fā)展快速，市場需求巨大?！癫澈＝?jīng)濟區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形勢，吸引國內眾多生產(chǎn)企業(yè)將生產(chǎn)基地向渤海經(jīng)濟區(qū)進行轉移。同時，巨大的市場和中心地位也吸引了日、韓、臺、港將制造中心向中國轉移?！穸喙δ芊b針織貿易平臺的空缺。●項目的建設順應了服裝針織行業(yè)網(wǎng)絡化營銷趨勢。四、項目策略提示本項目的策略建議基于SWOT分析和策略分解：●充分發(fā)揮地塊輻射能力強優(yōu)勢，以即墨市服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導向，建立世界級服裝針織貿易展示平臺，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?！竦玫郊茨姓拇罅χС?，科學合理規(guī)劃市場內幾大功能區(qū)域?！裨谡{研和行業(yè)分析的基礎上，科學合理地分配市場內服裝、輔料等產(chǎn)品的比重。●本項目確定后，應積極主動引導新聞輿論單位，一方面強化和宣傳“中國·輕紡輔料精品城”的發(fā)展前景和意義，穩(wěn)固和增強本項目對消費者的輻射力和吸引力；另一方面也可以降低本項目未來在宣傳和推廣方面的成本。五、功能定位●OEM產(chǎn)業(yè)化國際貿易平臺未來“即墨國際服裝城”將是集OEM生產(chǎn)、展示、談判為一體的國際貿易平臺，設立商品展示區(qū)、行業(yè)中央商務區(qū)、行業(yè)CBD中心等。引入服裝設計加工貿易一整條產(chǎn)業(yè)鏈，為廠商之間的交易談判創(chuàng)建良好的氛圍和環(huán)境，為實現(xiàn)最終的交易提供一站式全方位的服務，為即墨市經(jīng)濟發(fā)展提供更多的機遇。●國內外品牌服裝企業(yè)總部平臺作為渤海經(jīng)濟區(qū)服裝企業(yè)總部，我們將打造一流的國際化標準的商務辦公環(huán)境，以服務服裝貿易、設計、生產(chǎn)企業(yè)為宗旨，在博覽城內開設電信、移動、郵政、銀行、快運等服務機構，提供賓館、餐飲、娛樂、休閑等配套設施。以此吸引更多國際大型企業(yè)的目光和投資?！窬W(wǎng)絡供求咨詢及網(wǎng)上交易平臺電子商務的設立，將大大豐富“即墨國際服裝城”交易平臺和品牌展示平臺的功能，它縮短了廠商之間溝通的距離，節(jié)約了時間，降低了交易成本，加快物流和信息流。與此同時，通過電子商務，還可發(fā)布廠商間的供求信息，最新的行業(yè)發(fā)展咨詢，建立信息化的新型市場?！衿放崎_發(fā)、原創(chuàng)設計平臺人才始終是一個企業(yè)最寶貴的資源，中國服裝與世界服裝的競爭，歸根結底是人才的競爭，不僅是行業(yè)內，乃至整個經(jīng)濟的發(fā)展也是需要優(yōu)秀的人才?！凹茨珖H服裝城”將以提升中國服裝競爭力為己任，在市場內建立教育培訓中心，為中國服裝制造貿易企業(yè)提供科研開發(fā)、企業(yè)管理、國際貿易、高級技工等全方位、多層次的人才培訓。努力開發(fā)自身品牌，打響民族品牌優(yōu)勢?！駠鴥韧馄放品b展示和連鎖加盟中心、時尚咨詢發(fā)布平臺與中國貿促會合作，不定期舉辦世界服裝博覽會，同時積極承辦和組織各類國際會議，促進中國服裝設計生產(chǎn)與世界的交流與合作，提升中國服裝的國際競爭力。并且不定期組織服裝品牌赴國外參展，為國內品牌做國際市場開拓，加快了整個區(qū)域內服裝產(chǎn)業(yè)與國際的連接速度。六、目標客戶群定位批發(fā)客戶群環(huán)渤海經(jīng)濟圈服裝二級分銷商，零售商。零售客戶群即墨、青島地區(qū)普通消費者招商客戶群國際品牌服裝生產(chǎn)商或總代理。如金利來、班尼路、彪馬、皮爾卡丹、鱷魚、蘋果、花花公子、歐迪芬。國內重要品牌品牌企業(yè)。美爾雅、海螺、開開、綜藝、天歌、雙貓、雅鹿、普拉索、紳浪等。輔助招商客戶群電信、移動、郵政、銀行、快運等服務機構；賓館、餐飲、娛樂、休閑等配套設施運營商。第七章建筑規(guī)劃思路及運作策略根據(jù)即墨市政府規(guī)劃以及對未來的經(jīng)濟發(fā)展預測，同時聯(lián)系項目地塊的特性，結合對東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟影響力，再結合項目的市場定位，對于項目的建筑規(guī)劃我們提出下列概念規(guī)劃建議：一、項目規(guī)劃思路通過城市用地的拓展，打造具備復合功能的城市活動空間，塑造充滿人文氣息、綠化景觀優(yōu)美的城市商業(yè)空間。以把握市場脈搏和城市區(qū)域經(jīng)濟為目標，以土地使用性質的置換和交通狀況的整合優(yōu)化為方式，發(fā)展以商貿、辦公為特色的現(xiàn)代化服務項目，為項目及周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展提供有力的支撐。1、項目規(guī)劃理念 世界級的超前建筑設計理念，按照50年不落后的要求設計，是對目前所有同類項目的一次超越。規(guī)劃上首先要符合商業(yè)以及行業(yè)的規(guī)律要求，實用、方便，同時要求美觀，成為即墨或者區(qū)域的標志性建筑，是對即墨都市景觀的一個貢獻?！皬秃瞎δ?，活力空間”審視不同層面與尺度的區(qū)域內項目所具有的競爭優(yōu)勢，通過城市設計的方式，形成充滿人氣、經(jīng)濟活躍、環(huán)境和諧的城市復合功能空間，體現(xiàn)城市的活力與魅力。“與國際接軌的硬件設施”品牌中央空調系統(tǒng)，保障健康自然的室內交易環(huán)境。大型停車場、觀光電梯、自動扶梯，現(xiàn)代化建筑設計，營造便利、流暢、舒適的采購條件。電子商務系統(tǒng)，同聲傳譯系統(tǒng)，電子導購系統(tǒng)，構建國際化交易平臺。24小時保安監(jiān)控系統(tǒng)、完善的消防控制系統(tǒng)，提升經(jīng)營場所安全性。2、項目總平面示意圖 項目集品牌展示、交易談判、商務辦公、電子商務、科研開發(fā)、教育培訓、倉儲加工、質量檢測、國際會務等功能為一體。3、內庭透視效果圖（局部） 4、沿街商鋪效果圖 5、項目夜景示意圖 6、項目沿街夜景示意圖 二、運作策略1、整體運作思路 “整體規(guī)劃分期實施綜合開發(fā)商儲雙贏”在對項目規(guī)劃條件宏觀把握的前提下，有計劃、分步驟的推進項目的建設進程。順應市場的不同需求，實現(xiàn)項目地塊的綜合開發(fā)，建設商貿經(jīng)濟繁榮、倉儲物流環(huán)境優(yōu)越的城市新區(qū)。2、階段運作策略 “分期運作滾動開發(fā)統(tǒng)籌租賃穩(wěn)步經(jīng)營”項目采取分期運作，滾動開發(fā)的開發(fā)模式，經(jīng)營模式為統(tǒng)籌租賃，便于項目開發(fā)后的統(tǒng)一管理，使項目真正的做大、做強、做專、做活，確保開發(fā)商的經(jīng)濟效益以及項目的社會效益。本市場分期構想如下：一期面料輔料市場二期精品服裝城三期五金電氣城3、財務分析項目計劃用地556.3畝，建設面積66.496萬平方米，總投資26億元。預計項目建成后每年可收取租金6億元。以12%的貼現(xiàn)率計算，項目的財務評價指標如下：靜態(tài)投資回收期（PBP）為4.33年動態(tài)投資回收期(PBP)為6.5年凈現(xiàn)值（NPV）>0內部收益率（IRR）為23％從以上評價指標可以看出，本項目投資收益豐厚，在財務上是可行。第八章結論本項目前期對青島宏觀環(huán)境和即墨城市規(guī)劃、現(xiàn)有專業(yè)市場，進行了調研和分析，接著對中國服裝批發(fā)市場和即墨現(xiàn)有服裝市場存在的不足和發(fā)展趨勢進行了分析，后期進行了科學的SWOT分析和財務分析。本項目開發(fā)商的實力，是本項目成