單縣房地產(chǎn)調(diào)研市場(chǎng)定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議

2018年01月03日單縣湖西幸福城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及產(chǎn)品規(guī)劃建議提報(bào)綱要

PART1、單縣市場(chǎng)分析PART2、項(xiàng)目自身透析PART3、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略PART4、產(chǎn)品規(guī)劃建議PART5、目標(biāo)客群分析PART6、項(xiàng)目營(yíng)銷策略PART1：?jiǎn)慰h市場(chǎng)分析城市屬性對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有何影響？房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境如何？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰？有何特點(diǎn)？一、城市屬性

區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯——位于山東省西南部，蘇魯豫皖四省八縣交界處。單縣總面積1702平方公里，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是全國(guó)唯一的四省八縣接壤的縣區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。

交通便利——公路運(yùn)輸有四條國(guó)道、省道貫穿全境，已經(jīng)立項(xiàng)建設(shè)中的山東省南外環(huán)——菏(澤)嵐(山)高速在此通過，鐵路運(yùn)輸位于京九、京滬、隴海、新石四大鐵路干線“井”字結(jié)構(gòu)中間，正在規(guī)劃中的菏(澤)徐(州)鐵路經(jīng)過境內(nèi)。將要建設(shè)的菏徐高速、濟(jì)商高速在單縣呈“十字”交叉。至徐州機(jī)場(chǎng)、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)、鄭州機(jī)場(chǎng)均在3個(gè)小時(shí)以內(nèi)。濟(jì)寧都市圈規(guī)劃臨沂—棗莊—微山—豐縣—單縣—菏澤公路。

——中原鎖鑰、四省通衢單縣是山東省投資環(huán)境與縣域經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展?jié)摿Α半p十佳”縣、山東省適宜人居環(huán)境縣、山東省長(zhǎng)壽第一縣、山東省生態(tài)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣、平安山東建設(shè)先進(jìn)縣、中國(guó)最具有創(chuàng)新發(fā)展?jié)摿h。

1、單縣概況——全國(guó)唯一連接四省八縣的門戶城市區(qū)域次中心城市爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)園林城市單縣區(qū)位示意圖2、城市發(fā)展定位單縣城鎮(zhèn)空間發(fā)展布局

城鎮(zhèn)空間發(fā)展布局根據(jù)空間發(fā)展階段、區(qū)域城鎮(zhèn)現(xiàn)狀集聚特征，結(jié)合城鎮(zhèn)發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃形成“一城、六軸、五點(diǎn)”，核心放射、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的空間格局。一城：即單縣城，提升核心城市功能，強(qiáng)化核心城市集聚和輻射能力。五點(diǎn)：即五個(gè)中心鎮(zhèn)，分別是黃岡鎮(zhèn)、終興鎮(zhèn)、郭村鎮(zhèn)、蔡堂鎮(zhèn)、徐寨鎮(zhèn)，是與周邊城市的過渡城鎮(zhèn)，也是主要交通干線發(fā)展條件好的城鎮(zhèn)。六軸：即沿105國(guó)道、定碭、單虞、單豐等干線公路以縣城為中心向西北、東北、東、東南、南、西南方向延伸的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，其中西北、東北和東向由于周邊城市發(fā)展水平較高，對(duì)縣城呈吸引態(tài)勢(shì)，縣城主要接受這些城市的輻射，向東南、南、西南方向的城市發(fā)展水平相對(duì)較低，縣城主要呈現(xiàn)向這些地區(qū)輻射的態(tài)勢(shì)。

一城——單縣城

五點(diǎn)——五個(gè)中心鎮(zhèn)黃岡鎮(zhèn)-終興鎮(zhèn)-郭村鎮(zhèn)-蔡堂鎮(zhèn)-徐寨鎮(zhèn)。

六軸——城鎮(zhèn)發(fā)展軸105國(guó)道-定碭-單虞-單豐等干線公路以縣城為中心向西北、東北、東、東南、南、西南方向延伸。一城五點(diǎn)六軸城市發(fā)展規(guī)劃城市性質(zhì)：以地產(chǎn)資源深加工為支撐的商貿(mào)城市。區(qū)域次中心城市。人口規(guī)模：2017年城區(qū)人口規(guī)模為35余萬人；近期2020年城區(qū)人口規(guī)模為40萬人。城市用地規(guī)模：規(guī)劃近期2017年城市用地為37.09平方公里，人均建設(shè)用地為118.61平方米/人；規(guī)劃遠(yuǎn)期2020年城市用地為41.27平方公里，人均建設(shè)用地為117.31平方米/人。城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向應(yīng)以向東拓展為主，向北發(fā)展為輔，南部適當(dāng)完善，控制向西發(fā)展。依托城市東、北外環(huán)路，以單父路和單豐路為主要支撐，自西向東逐步推進(jìn)。城市規(guī)劃布局：形成“一環(huán)、兩軸、三帶、三片區(qū)”的城市用地布局結(jié)構(gòu)。一環(huán)指城市外環(huán)路；兩周指平樂路南北軸線和勝利路東西發(fā)展軸線；三帶指淶河、東溝河以及城區(qū)中心綠化景觀帶；三片區(qū)指老城片區(qū)、新城片區(qū)、東部工業(yè)區(qū)片區(qū)。一環(huán)、兩軸、三帶、三片區(qū)的城市發(fā)展布局，項(xiàng)目位于老城區(qū)域城市發(fā)展的核心地帶，借勢(shì)城市發(fā)展將毋庸置疑！城市發(fā)展現(xiàn)狀貫徹“一城兩區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成老城區(qū)和新城區(qū)兩大組團(tuán)和開發(fā)區(qū)工業(yè)三大主力組團(tuán)。單縣城市發(fā)展形態(tài)可以概括為：故城為心，兩路為軸，碧水為輻，新城做軒，新舊結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展。老城區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目已經(jīng)獲得浙商集團(tuán)、閩商集團(tuán)的投資開發(fā)，預(yù)計(jì)投入資金達(dá)到30億元?！叭舆B城，五帶環(huán)翠”的城市總體景觀特征。“三河”即嘉單河、淶河、東溝河；“五帶：即單張路防護(hù)林、北外環(huán)防護(hù)林、西外環(huán)防護(hù)林、南外環(huán)防護(hù)林、東外環(huán)防護(hù)林。幵山公園是縣政府投資6000萬元精心打造的一處文化、旅游、休閑、娛樂場(chǎng)所?？梢哉f，幵山公園是菏澤單縣大投資帶來大變化的一個(gè)縮影。山東省政府授予的“山東省最適宜人居環(huán)境獎(jiǎng)”.

居住片區(qū)規(guī)劃范圍片區(qū)面積（平方公里）居住人口（萬人）城北居住區(qū)環(huán)堤路以北，淶河以西2.65.5老城居住區(qū)環(huán)堤路以內(nèi)2.75.7城西居住區(qū)環(huán)堤路以西，單父路以北，興元路以南1.63.4西南居住區(qū)單父路以南，湖西路以西2.45.1城中居住區(qū)環(huán)堤路以東，單父路以北，行政中心以西2.24.7城南居住區(qū)單父路以南，湖西路以東2.45.1東部居住區(qū)東溝河以西，行政中心以東，新城工業(yè)區(qū)以南1.53.2東部工業(yè)區(qū)居住南區(qū)東部工業(yè)區(qū)中部0.551.2東部工業(yè)區(qū)居住北區(qū)東部工業(yè)區(qū)北部0.511.1合計(jì)16.4635九大居住片區(qū)的人口承載量為35萬人。按照土地集約節(jié)約用地的原則，目前新出讓土地的容積條件，住宅區(qū)規(guī)劃將以高層住宅為主。城市屬性小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：

總量相對(duì)發(fā)達(dá)---人均不足---有一定發(fā)展?jié)摿慰h經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，近期招商力度大，區(qū)域認(rèn)可度提升明顯；區(qū)域次中心城市定位，四省八縣門戶城市等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)將保持城市發(fā)展的穩(wěn)健步伐。居民人均可支配收入較低，消費(fèi)力有限。未來伴隨著濟(jì)寧城市圈的崛起，多條高速網(wǎng)路的通達(dá)，單縣的區(qū)位價(jià)值將得到明顯提升。未來城市發(fā)展?jié)摿Υ?。城市小結(jié)：

三河五帶---一城三區(qū)。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、棚改政策加大，城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來良好的歷史機(jī)遇。單縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、整體房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)分析：根據(jù)國(guó)際通行算法，當(dāng)城市人均GDP在1000－3000美元、且人均住房面積不足30平方米時(shí)，住房需求會(huì)處于一個(gè)旺盛期；當(dāng)人均住房面積在30－50平方米之間，需求會(huì)趨于平穩(wěn)。單縣人均GDP2017年達(dá)到20496元，住房需求處于旺盛期。單縣房地產(chǎn)從2008年開始初步發(fā)展，房地產(chǎn)呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。得益于政府招商引資力度，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快速軌道，發(fā)展迅猛。單縣城鎮(zhèn)人均居住面積2017年達(dá)到26㎡，接近國(guó)家平均發(fā)展水平，未來市場(chǎng)需求平穩(wěn)。未來5年城鎮(zhèn)人口凈增長(zhǎng)10萬以上（隨著大型商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，此類需求將繼續(xù)呈放大態(tài)勢(shì)），按照此基數(shù)計(jì)算，新增人口未來需求量將達(dá)到250萬㎡以上，加之平穩(wěn)增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，未來市場(chǎng)發(fā)展極具潛力。單縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2、市場(chǎng)發(fā)展格局劃分：老城區(qū)——老城的規(guī)劃秩序感差，生活便利性好，生活舒展空間相對(duì)較好。但在售項(xiàng)目不多，放量低于新城區(qū)，總體售價(jià)也低于新城區(qū)。區(qū)域多為中低收入者為客群主題。新城區(qū)——東區(qū)是單城發(fā)展的主方向，全新的市政、路網(wǎng)、景觀、行政、將成單城新的生活居住區(qū)，但總體商業(yè)配套差，居民生活非常不便。老城區(qū)4200--4900元/㎡新城區(qū)3800--5500元/㎡3、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述供應(yīng)量：整整體爆爆發(fā)，大量新新項(xiàng)目入市。。價(jià)格：：一一年平均上漲漲1000元，上升空間間巨大。產(chǎn)品形式：小小高層為主、、將逐步向超超高層過渡，，別墅、類別別墅產(chǎn)品開始始出現(xiàn)少量供供應(yīng)。營(yíng)銷水平：營(yíng)營(yíng)銷水平差距距明顯，但隨隨著外來開發(fā)發(fā)商和新項(xiàng)目目的不斷增加加，營(yíng)銷水平平逐漸提高。。單縣房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況單城主要在售售項(xiàng)目位置示示意圖圖例：●●在售售項(xiàng)目本本案四、主要在售售項(xiàng)目●東城新苑●鳳來邑紫玉東郡○康樂胡小區(qū)區(qū)●中央花園、明明泰第一城●清華園○時(shí)代廣場(chǎng)鳳凰城●翰林府邸、鴻鴻儒雅苑天昆太陽城●本案中港豪庭●幸福小鎮(zhèn)●伯爵公館明泰第一城明泰?第1城地處君子路路、向陽路、、勝利路、人人民路四條城城市主干道交交匯，位于單單縣新老城區(qū)區(qū)核心地帶，，各大知名學(xué)學(xué)府，四大步步行街、四大大公園綠地、、四大醫(yī)院眾眾星環(huán)繞，借借城市騰飛之之勢(shì)，將尊貴貴、現(xiàn)代、國(guó)國(guó)際元素匯匯于一體，集集國(guó)際ARTDECO建筑、純法式式立體森活情情境園林、新新風(fēng)系統(tǒng)、保保利物業(yè)、小小區(qū)立體智能能化、完美戶戶型組合，以以62萬㎡大社區(qū)規(guī)規(guī)模，國(guó)際化化的包容，成成就城市精神神代表，傳承承品質(zhì)美宅明泰第一城———單縣銷售售最專業(yè)的案案場(chǎng)中央花園一二期已交付付使用，三期期封頂，目前前剩余350余戶在售，項(xiàng)項(xiàng)目位置較好好，但口碑非非常差，三期期本已擱置，，鑒于目前市市場(chǎng)形勢(shì)非常常好，又重新新啟動(dòng)，開發(fā)發(fā)商為東山地地產(chǎn)，寓意東東山再起。天昆太陽城天昆太陽城位位于單縣向陽陽路石馬東88米路南（湖西西公園旁）占占地面積：41295㎡㎡建筑面積：187795㎡，規(guī)劃建有高高層建筑10棟，其中8棟17層，2棟31層，沿仙人湖湖畔建有6層大型商場(chǎng)，，目前在售已已經(jīng)尾盤，剩剩余1棟150戶即將加推，，均價(jià)5000元/m2左右時(shí)代廣場(chǎng)億隆時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)位于單縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舜舜師路南側(cè)，，東距單縣重重點(diǎn)中學(xué)——單縣新一中僅僅3分鐘路程，南南臨寬闊的南南園路，西傍傍景觀路及東東溝河，東溝溝河西岸便是是東大醫(yī)院，，北面正對(duì)單單縣千山公園園。由12層—18層單元樓4層復(fù)式疊拼樓組成成。占地面積：120000平方米建筑面積：：500000平方米容積率率：2.20，目前在售三期高高層，單縣售價(jià)最最高樓盤，銷售均均價(jià)5500元一二期交付使用用，三期開始建設(shè)設(shè)，自16年9月開始三期銷售，，16個(gè)月銷售700多戶，也是目前單單縣大戶型銷售典典型，主力戶型為為130-165平米，但是160平米戶型主要為花花園洋房，銷售均均價(jià)6500元中港豪庭一期年前交房，二二期18年年底交房，項(xiàng)目目位于向陽路和創(chuàng)創(chuàng)新路交匯處，東東面緊鄰東外環(huán)，，銷售均價(jià)4200元紫玉東郡總建24萬平，開發(fā)商為金金鄉(xiāng)九星地產(chǎn)，是是金鄉(xiāng)最大的開發(fā)發(fā)公司，目前開工工4棟，已銷售完3棟，剩余一棟未定定開盤時(shí)間，銷售售均價(jià)為5200元，位于政府東臨臨，環(huán)亞商場(chǎng)北側(cè)側(cè)，精裝大堂，全全指紋入戶，車位位9萬元，此項(xiàng)目應(yīng)為為最大的競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤，后期會(huì)特別關(guān)關(guān)注！！！伯爵?國(guó)際花園伯爵國(guó)際花園位于于單縣的南部，項(xiàng)項(xiàng)目東邊緊挨南城城交通要道單虞路路，北靠環(huán)縣主干干道南外環(huán)，西面面是湖西南路，總總建筑面積約50萬平方米。是一個(gè)個(gè)以住宅為主.目前在售伯爵國(guó)際際花園二期分別是是7層8層11層的電梯花園洋房房，面積區(qū)間100㎡-125㎡之間。所剩房源已已經(jīng)不多，銷售均均價(jià)4200.三期即將加推競(jìng)品項(xiàng)目解析---點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目評(píng)述紫玉東郡小高層及高層產(chǎn)品，地理位置較好。戶型設(shè)計(jì)120平三室為主。目前售價(jià)5200元左右，已銷售3棟。天昆太陽城已基本銷售完畢，剩余1棟150戶正在認(rèn)籌，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)4800元，基本無競(jìng)爭(zhēng)壓力伯爵花園多元化產(chǎn)品組合，疊墅、多層等低密產(chǎn)品有配比?？诒^好，小區(qū)內(nèi)景觀以雕塑為主，對(duì)單縣市場(chǎng)吸引力較大，周邊配套一般。離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)。中央花園在建規(guī)模大，一二期已經(jīng)基本完工。現(xiàn)場(chǎng)售樓處，單調(diào)空曠，由于前期房源基本售罄，經(jīng)常閉門謝客。銷售員非常不專業(yè)，服務(wù)態(tài)度差。將推為小高層產(chǎn)品，主體結(jié)構(gòu)已起，即將封頂。為政府機(jī)構(gòu)團(tuán)購較多。明泰第一城預(yù)計(jì)總規(guī)模達(dá)百萬㎡，但二期拆遷困難，一期售完后已擱置半年以上，因項(xiàng)目口碑較好，如果18年拆遷完成，將對(duì)本項(xiàng)目造成較大影響。時(shí)代廣場(chǎng)一二期已交付使用，三期在售，是目前引領(lǐng)單縣房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，已大戶型為主，對(duì)本項(xiàng)目有很大競(jìng)爭(zhēng)力。鳳凰城總規(guī)模120萬㎡，是單縣目前最大規(guī)模的社區(qū)。項(xiàng)目已完工，引進(jìn)銀座商城，對(duì)本項(xiàng)目有增值作用多元產(chǎn)品組合（多多小高層）為主流流，基本沒有超高高層，營(yíng)銷水平及及包裝水平一般。。價(jià)格增長(zhǎng)非常大大，一年平均漲價(jià)價(jià)1000元，銷售速度較快快，客戶購買力較較強(qiáng)！單縣地產(chǎn)市場(chǎng)---未來展望隨著房地產(chǎn)調(diào)控政政策進(jìn)一步發(fā)揮作作用，棚改政策的的加快實(shí)施，單縣縣房地產(chǎn)的泡沫成成分會(huì)進(jìn)一步減少少，大部分消費(fèi)者者的購房態(tài)度會(huì)進(jìn)進(jìn)一步明朗，人們們的消費(fèi)觀念也正正從理想化的單一一高標(biāo)準(zhǔn)要求逐漸漸走向多樣化、個(gè)個(gè)性化、理性化，，房產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸漸開始瘋狂。從總體上看，房地地產(chǎn)投資在全社會(huì)會(huì)投資中所占的比比重很大，單縣房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)態(tài)，已體現(xiàn)出城市市支柱性產(chǎn)業(yè)的作作用。因此，房地地產(chǎn)投資的潛力與與空間比較大。市場(chǎng)分析結(jié)論單縣整體經(jīng)濟(jì)條件件良好，人口基數(shù)數(shù)大，發(fā)展前景樂樂觀；房地產(chǎn)總體市場(chǎng)開開發(fā)量增長(zhǎng)過快，，供小于求；政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展構(gòu)成一一定的影響；老城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)剛起步且發(fā)發(fā)展迅速，由于項(xiàng)項(xiàng)目定位及地緣客客戶消費(fèi)水平等原原因，老城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)呈現(xiàn)明顯的上揚(yáng)揚(yáng)現(xiàn)象；大量項(xiàng)目以中低價(jià)價(jià)充斥著商品房市市場(chǎng)，中高端項(xiàng)目目主力客群需求量量持續(xù)增加，價(jià)格格有待進(jìn)一步上揚(yáng)揚(yáng)；開發(fā)區(qū)因配套不完完善，老城區(qū)價(jià)值值開始受到普遍認(rèn)認(rèn)可，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值值有待進(jìn)一步提升升；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷銷入市構(gòu)成一定威威脅，需通過價(jià)值挖掘和和營(yíng)銷策略解決市市場(chǎng)的不利影響。。PART2:項(xiàng)目自身透析1、地塊先天條件如如何？2、SWOT分析給我們帶來哪些思考？1、項(xiàng)目先天條件分分析（1）項(xiàng)目四至：北至至健康路路；東至至鳳凰大道；西至至文化路；南至舜舜師路，四面臨路路。交通配套便利利暢達(dá)。（2）項(xiàng)目基本資料：規(guī)規(guī)劃占地面積：201畝，容積率:4規(guī)劃建面55萬㎡以上。建筑類類型：超高層為主主，四面臨街可規(guī)規(guī)劃商業(yè)門面。（3）項(xiàng)目位于城市發(fā)發(fā)展的老城區(qū)核心心地段，周邊市政政配套設(shè)施齊全（4）項(xiàng)目北臨巴黎步步行街、湖西公園園，西面中心醫(yī)院院，南挨銀座商城城。實(shí)驗(yàn)小學(xué)，周周邊配套齊全，購購物、休閑、就醫(yī)醫(yī)、入學(xué)一應(yīng)俱全全，為項(xiàng)目入市銷銷售提供天然優(yōu)秀秀，而周邊新建設(shè)設(shè)項(xiàng)目較少，產(chǎn)品品上市供應(yīng)時(shí)間已已避開，彼此之間間的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大大，本案必須從開開發(fā)時(shí)機(jī)、總體規(guī)規(guī)劃理念、產(chǎn)品定定位、戶型設(shè)計(jì)、、景觀園林打造、、物業(yè)管理、社區(qū)區(qū)配套多方面入手手，以綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)傲立于市場(chǎng)，，方能取得品牌與與利潤(rùn)的雙豐收。。●東城美地地●實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)●實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)幼兒園園仟山公園園東溝溝河河綠綠色色生生態(tài)態(tài)長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)園---北區(qū)舜師路東東西發(fā)展展軸產(chǎn)業(yè)-科教研發(fā)發(fā)東大醫(yī)院院行政辦公公、商務(wù)務(wù)金融、、文化體體育、生生活居住住為主的的綜合新新城區(qū)。。二類工業(yè)業(yè)用地生產(chǎn)生活活用地為為主，城城市文教教科研中中心，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展重點(diǎn)，，城區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展支柱。。本案商業(yè)服務(wù)務(wù)、文教教衛(wèi)生、、生活居居住、商商貿(mào)物流流為主的的綜合組組團(tuán)展現(xiàn)古城城風(fēng)貌，，突出歷歷史文脈脈為主的的綜合功功能區(qū)域域發(fā)展條件件綜述：：與城市發(fā)發(fā)展同脈脈動(dòng)—地處老城城區(qū)發(fā)展展之核心心區(qū)域，，是城市市發(fā)展的的主力方方向。與自然生生態(tài)零距距離—背靠湖西西公園，，單縣地地標(biāo)生態(tài)態(tài)公園。。一站式明明星教育育鏈—孟母情節(jié)節(jié)，催熱熱教育地地產(chǎn)。單單縣一中中、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)與與實(shí)驗(yàn)幼幼兒園，，15年一貫制制教育構(gòu)構(gòu)筑教育育名邸，，讓孩子子贏在起起跑線上上！高起點(diǎn)規(guī)規(guī)劃可實(shí)實(shí)施—55萬㎡的大大體量超超高層建建筑，入入市就可可大量吸吸引客戶戶眼球，，而周邊邊高品質(zhì)質(zhì)樓盤少少之又少少，具有有一定的的規(guī)劃操操作空間間，創(chuàng)新新型文化化、幸福福理念可可以得到到很好的的發(fā)揮，，本案可可獨(dú)領(lǐng)單單縣房地地產(chǎn)業(yè)潮潮流，具具有極高高的發(fā)展展空間??！2、項(xiàng)目SWOT分析1、Strength（優(yōu)勢(shì)））項(xiàng)目北臨臨巴黎步步行街、、湖西公公園，西西面中心心醫(yī)院，，南挨銀銀座商城城。實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)，，周邊配配套齊全全，購物物、休閑閑、就醫(yī)醫(yī)、入學(xué)學(xué)一應(yīng)俱俱全，超超高層建建筑引領(lǐng)領(lǐng)單縣地地產(chǎn)風(fēng)向向標(biāo)，周周邊可競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤較少，，銷售壓壓力不大大。2、Weakness（劣勢(shì)））項(xiàng)目位于于老城區(qū)東東部邊緣緣，交通通擁堵壓壓力較大大；2、項(xiàng)目SWOT分析3、Opportunity（機(jī)會(huì)））棚改政策策進(jìn)一步步實(shí)施，，客戶群群體擁有有大量現(xiàn)現(xiàn)金，將將持續(xù)引引發(fā)購房房熱潮。。區(qū)域認(rèn)可可度極高高，目前前已經(jīng)超超過新城城區(qū)成為為新的熱熱點(diǎn)區(qū)域域，尤其其是周邊邊配套齊齊全，將將提升項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域價(jià)值；；市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)—目前老城城區(qū)區(qū)域域內(nèi)高品品質(zhì)樓盤盤尚屬空空白，擁擁有一個(gè)個(gè)非常好好的市場(chǎng)場(chǎng)占位先先機(jī)。4、Threat（威脅）新城區(qū)和和北城區(qū)區(qū)土地供供應(yīng)量較較大，存存在潛在在競(jìng)爭(zhēng)威威脅；政策威脅脅——房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策不明，，共享地地產(chǎn)已開開始逐步步進(jìn)入市市場(chǎng)；項(xiàng)目認(rèn)知知的思考考1、如何對(duì)對(duì)抗區(qū)域域發(fā)展臟臟亂差認(rèn)認(rèn)知障礙礙，實(shí)現(xiàn)高端端形象，，回報(bào)高高額利潤(rùn)潤(rùn)？2、如何整整合自身身的綜合合優(yōu)勢(shì)，，以優(yōu)勢(shì)價(jià)值值占領(lǐng)市市場(chǎng)？3、如何挖挖掘區(qū)域域價(jià)值，，引導(dǎo)客客戶接受受更先進(jìn)的的居住觀觀？我們的解解決方案案1、締造差異化市場(chǎng)產(chǎn)品品，形成成直接的的市場(chǎng)區(qū)區(qū)隔，打打造高端市場(chǎng)場(chǎng)形象。2、深入挖掘掘區(qū)域配配套價(jià)值值、產(chǎn)品品價(jià)值以以及附加加價(jià)值，，提高綜綜合價(jià)值值優(yōu)勢(shì)，，打造高性價(jià)比比產(chǎn)品。3、以一場(chǎng)場(chǎng)獨(dú)特的的文化幸福福居住理理念變革革，引領(lǐng)單單縣奢適宜居居的新潮流流！PART3:項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略如何做好好產(chǎn)品定定位即贏贏得市場(chǎng)場(chǎng)又獲得得利潤(rùn)？？總體發(fā)展展戰(zhàn)略利用品牌牌戰(zhàn)略創(chuàng)創(chuàng)新和產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略略創(chuàng)新，，做到兩兩手都要要抓，兩兩手都要要硬！樹立項(xiàng)目目品牌價(jià)價(jià)值帶動(dòng)動(dòng)公司品品牌價(jià)值值，讓湖西幸福福城項(xiàng)目成為為集團(tuán)品品牌戰(zhàn)略略的執(zhí)旗旗手！成成為標(biāo)桿桿，責(zé)無無旁貸??！品牌戰(zhàn)略略創(chuàng)新樹立品牌牌運(yùn)營(yíng)意意識(shí)，延延續(xù)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的品牌知知名度積積累；重新梳理理集團(tuán)品品牌，確確立品牌牌核心主主張，并并將單縣縣湖西幸福福城項(xiàng)目作為為延伸品品牌的根根據(jù)地和和出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)；積極打造造項(xiàng)目品品牌，依依靠項(xiàng)目目品牌帶帶動(dòng)公司司品牌；；依靠單單縣湖西幸福福城項(xiàng)目獨(dú)特特品牌形形象，開開創(chuàng)集團(tuán)團(tuán)品牌發(fā)發(fā)展新紀(jì)紀(jì)元；產(chǎn)品戰(zhàn)略略創(chuàng)新項(xiàng)目定位位領(lǐng)航，，總體規(guī)規(guī)劃先行行，用足足容積率率，爭(zhēng)取取最大利利潤(rùn)；選擇適銷銷對(duì)路的的產(chǎn)品組組合策略略，摒棄棄純粹虛虛空的概概念性操操作，以以扎實(shí)的的產(chǎn)品功功底叫板板市場(chǎng)；；從產(chǎn)品組組合、戶戶型配比比、內(nèi)部部配套以以及相應(yīng)應(yīng)配套指指標(biāo)鎖定定單縣第第一高端端樓盤；；產(chǎn)品價(jià)值值與附加加價(jià)值聯(lián)聯(lián)動(dòng)，配配合品牌牌物管涵涵養(yǎng)高貴貴世家情情懷！品牌+品質(zhì)+品位（服服務(wù)）=高檔住宅宅的新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)！產(chǎn)品定位位1、在售主主流項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位及訴訴求主題題對(duì)比：：樓盤名稱產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃類型訴求主題訴求價(jià)值核心紫玉東郡高端物業(yè)專注者(中高檔）18層高層以品質(zhì)締造領(lǐng)先，以物業(yè)服務(wù)客戶，以誠(chéng)心、御城心；府東首席住區(qū)，臻善生活家天昆太陽城湖心景觀社區(qū)（中檔）小高層+高層（北側(cè)31層）俯瞰湖西公園老城區(qū)唯一公園社區(qū)伯爵花園唯一景觀雕塑群（高檔）別墅、洋房、小高層單縣首席歐式景觀英式特拉法加入口廣場(chǎng)

、法式皇家園林景觀雕塑群明泰第一城國(guó)際建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)（中高檔）小高層、高層（11/18/27）打造單縣核心城中城集國(guó)際ARTDECO建筑、純法式立體森活情境園林、新風(fēng)系統(tǒng)、保利物業(yè)、立體智能化、完美戶型

中央花園單縣政治中心住宅多層為主，小高層、高層，2棟商務(wù)大廈核心政務(wù)區(qū)配套住宅片區(qū)開發(fā)大手筆，黑龍江鶴崗市進(jìn)魯首作。百萬規(guī)?？氨瘸鞘猩罹C合體。時(shí)代廣場(chǎng)62萬平米單縣新城市中心，全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)（高端）12層—18層單元樓4層復(fù)式疊拼樓

一生之城，幸福一生，左手繁華，右手寧靜熱水供給方式；斷橋鋁中空雙玻鍍膜高檔落地窗；雙語幼兒園、彩色門禁對(duì)講系統(tǒng)；室內(nèi)醫(yī)療緊急呼叫系統(tǒng)等等，一系列人性化的高級(jí)配置

產(chǎn)品定位位2、周邊戶戶型面積積區(qū)間與與總價(jià)對(duì)對(duì)比：樓盤名稱主力戶型總價(jià)區(qū)間1居2居3居4居紫玉東郡

------110、123、130㎡、270戶157㎡30余戶58-85萬均價(jià)5200元天昆太陽城------95-120㎡1000余戶137-159㎡150戶48-80萬；均價(jià)5000元伯爵花園------㎡㎡㎡調(diào)研時(shí)銷售人員態(tài)度非常惡劣，任何信息不對(duì)外透露。明泰第一城---85/89㎡130戶100-137㎡1000余戶150㎡、150戶復(fù)試，4戶42-75萬，不含復(fù)試；均價(jià)4900元中央花園------128-147㎡/300余戶59-68萬，均價(jià)4600元時(shí)代廣場(chǎng)---

---110-135㎡150-160㎡洋房61-75萬，高層均價(jià)5500元；洋房最高110萬，均價(jià)6500元小面積戶戶型供應(yīng)應(yīng)量少較較為稀缺缺，小2居和小3居市場(chǎng)空空間大；；主力供供應(yīng)產(chǎn)品品為3居為主流流，適當(dāng)當(dāng)增加4室戶型。。如此，項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位即脫穎穎而出：：?jiǎn)慰h少有有的好房房子，高端奢適適宜居住住區(qū)。重新樹立立單縣好好房子的的標(biāo)準(zhǔn)，，那就是是舒適宜宜居；通過產(chǎn)品品規(guī)劃，，打破傳傳統(tǒng)的兵兵營(yíng)式排排布，塑塑造有韻韻律感的的功能空空間；通過戶型型設(shè)計(jì)增增加實(shí)際際使用空空間，打打造高性性價(jià)比樣樣板工程程；高標(biāo)準(zhǔn)的的園林景景觀設(shè)計(jì)計(jì)，讓單單縣人見見識(shí)“原原來園林林也可以以這樣造造”，通通過樣板板展示體體驗(yàn)空間間，不一一般的奢奢適宜居居社區(qū)來來到單縣縣；高端并不不意味著著超大戶戶型和超超高總價(jià)價(jià)，我們們倡導(dǎo)的的是奢適適空間，，符合居居住者尺尺度和空空間需求求即可，，避免空空間浪費(fèi)費(fèi)良好動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)是我們們勝出的的關(guān)鍵。。產(chǎn)品定位位項(xiàng)目戶型型配比及及圖示？？項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃建建議？PART4:產(chǎn)品規(guī)劃劃建議產(chǎn)品/戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議：：超高層的的情景花花園洋房房，1F戶型設(shè)計(jì)計(jì)贈(zèng)送下下沉式庭庭院（半半地下室室），2F及以上戶戶型做景景觀式大大陽臺(tái)，，頂層加加半閣樓樓適當(dāng)退退臺(tái)，增增加露臺(tái)臺(tái)空間，，降低頂頂層復(fù)式式面積，，頂層的的坡屋頂頂較高，，層高方方面可考考慮局部部挑高至至一層半半高度，，客廳層層高可至至4.2米。戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議：：產(chǎn)品建筑筑層高建建議設(shè)計(jì)計(jì)為滿足足客戶敏敏感性的的3米。產(chǎn)品戶型型應(yīng)盡量量設(shè)計(jì)為為大面寬寬、小進(jìn)進(jìn)深戶型型。產(chǎn)品戶型型應(yīng)盡量量設(shè)計(jì)較較多的贈(zèng)贈(zèng)送面積積、空間間。提高產(chǎn)品品性價(jià)比比的手段段提高性價(jià)價(jià)比的手手段面積贈(zèng)送送（半贈(zèng)贈(zèng)送）不僅賣面面積，更更賣體積積（空間間）戶戶有景景觀產(chǎn)品類型型創(chuàng)新、、優(yōu)化廚衛(wèi)舒適適度（適適用性））家居工作作間、儲(chǔ)儲(chǔ)藏禮儀空間間（門廳廳）酒店式大大堂首層、二二層立面面的人性性化設(shè)計(jì)計(jì)部分頂層層坡屋頂頂復(fù)式露露臺(tái)（極極具個(gè)性性的別樣樣生活空空間）…戶型配比比建議本項(xiàng)目容容積率為為4.1，共計(jì)3600余戶，（（因不確確定回遷遷戶數(shù)，，特按此此作戶型型配比））85㎡以下兩室室小戶型型3%108戶110-130㎡三室居家家戶型85%3060戶140-160㎡四室大戶戶型10%360戶大平層或或復(fù)式2%72戶（單縣縣大平層層和復(fù)式式較少，，可適當(dāng)當(dāng)增加））戶型圖例例（3室）戶型圖例例（4室）商業(yè)規(guī)劃劃建議經(jīng)過目前前市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，單單縣商業(yè)業(yè)銷售整整體狀況況較差，，銷售價(jià)價(jià)格基本本為6500-8500元之間（（除個(gè)別別項(xiàng)目特特殊位置置突破萬萬元）；；建議本本項(xiàng)目商商業(yè)面積積盡量縮縮小。根據(jù)調(diào)研研情況，，項(xiàng)目周周邊門面面房一般般為單層層，開間間為3米，進(jìn)深深8-15米，非常常不利于于實(shí)際使使用。建建議商業(yè)業(yè)開間不不低于3.5米，進(jìn)深深不低于于18米。單縣購房房人群有有哪些特特點(diǎn)？項(xiàng)目所在在區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有客戶戶的特點(diǎn)點(diǎn)是什么么？本項(xiàng)目的的目標(biāo)客客戶構(gòu)成成如何？？PART5:目標(biāo)客群群分析1、購房人人群整體體概況客戶需求求層次較較低家庭化帶帶來的需需求以及及婚房需需求是現(xiàn)階段段單縣市市場(chǎng)的最最重要購購房需求求，與之之相對(duì)應(yīng)應(yīng)的是經(jīng)經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)產(chǎn)品。而而改善型型需求數(shù)數(shù)量及比比例開始始逐漸增增加。包括中高高端客戶戶在內(nèi)，，均首先考考慮所謂謂地段，而非生生活品質(zhì)質(zhì)，可謂謂之“低低層次需需求”。。根據(jù)調(diào)查查，目前前市場(chǎng)中中的中高高端購房房客群從從職業(yè)上上分，以私企老老板、壟壟斷行業(yè)業(yè)人員、、拆遷改改造的居居民、政政府機(jī)關(guān)關(guān)、事業(yè)業(yè)單位等等中高收收入階層層為主。一、購購房人人群整整體梳梳理2、未來來購房房人群群需求求“發(fā)達(dá)達(dá)城市市”的的先進(jìn)進(jìn)理念念將引導(dǎo)導(dǎo)中高高端客客戶升升級(jí)居居住理理念隨著本本項(xiàng)目目進(jìn)入入單縣縣，將將進(jìn)一一步促促進(jìn)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的精精細(xì)化化進(jìn)程程，改改善型型需求求將逐逐漸從從混沌沌的購購房需需求中中分離離出來來，快速提提高購購房者者的識(shí)識(shí)別力力，項(xiàng)項(xiàng)目綜綜合品品質(zhì)高高，將將取得得競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。對(duì)產(chǎn)品品細(xì)節(jié)節(jié)更加加關(guān)注注，尤尤其是是一二二線城城市購購房人人群對(duì)對(duì)自然然環(huán)境境、人人造景景觀的的重視視，對(duì)生態(tài)態(tài)、文文化、、健康康居住住理念念的追追求將影響響單縣縣購房房人群群的心心理偏偏好，，特別別是外外地經(jīng)經(jīng)商及及在外外工作作回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)群體體等。。從單縣縣現(xiàn)有有項(xiàng)目目來看看，市市場(chǎng)缺缺乏真真正的的好房房子，，當(dāng)?shù)氐刂懈吒叨巳巳巳阂岩驯憩F(xiàn)現(xiàn)出對(duì)對(duì)居住住環(huán)境境的潛潛在要要求，，如果果輔以以引導(dǎo)導(dǎo)，未未來客客戶心心理偏偏好排排序?qū)⒅饾u漸發(fā)生生變化化，從從首選選“好房房子””向首選選“好項(xiàng)項(xiàng)目””過渡。一、購購房人人群整整體梳梳理二、區(qū)區(qū)域購購房人人群特特征從區(qū)域域現(xiàn)有有項(xiàng)目目的客客戶特特征看看——◎客源源地：：以地緣緣性客客戶為為主，，主要要來源源于以私企企老板板、壟壟斷行行業(yè)人人員、、拆遷遷改造造的居居民、、政府府機(jī)關(guān)關(guān)、事事業(yè)單單位；；其中中不乏外外地置置業(yè)購購房群群體。。◎年齡齡：25-50歲，范范圍較較廣。?！虍a(chǎn)品品需求求：以110-130㎡中小小三室室戶型型最受受青睞睞，140㎡以上上改善善型需需求較較少，，◎置業(yè)業(yè)目的的：以首次次置業(yè)業(yè)；改改善型置置業(yè)為主，，包括括婚房房、外外來人人口進(jìn)進(jìn)城；；拆遷遷改造造等需需求，，投資資型置置業(yè)較較少。?！蛑脴I(yè)業(yè)關(guān)注注點(diǎn)：：對(duì)商業(yè)業(yè)、教教育、、醫(yī)療療等配配套設(shè)設(shè)施非非常關(guān)關(guān)注，，強(qiáng)調(diào)調(diào)居家家生活活的便便利性性。初步定定位：：產(chǎn)品類類型——決定了了目標(biāo)標(biāo)客群群以高高端客客群為為主；；區(qū)域?qū)賹傩浴獩Q定了了目標(biāo)標(biāo)客群群生活活依賴賴區(qū)域域級(jí)的的城市市配套套；價(jià)格屬屬性——決定了了本項(xiàng)項(xiàng)目客客戶圈圈層基基數(shù)相相對(duì)較較少；；因此，，目標(biāo)標(biāo)客群群定位位應(yīng)著著眼于于整個(gè)個(gè)單縣縣和各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)高端端人士士，以改善居居住條條件、、追求求生活活品質(zhì)質(zhì)、向向往新新鮮事物物為主訴訴求的的高端端人群群。三、項(xiàng)項(xiàng)目客客戶群群定位位根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的的調(diào)研研及客客戶的的溝通通，本本項(xiàng)目目應(yīng)樹樹立高高端形形象，，結(jié)合合合理理的價(jià)價(jià)格，，將要要重點(diǎn)點(diǎn)吸引引單縣縣的中中高收收入階階層：：政府府官員員、大大中私私營(yíng)業(yè)業(yè)主、、大企企業(yè)中中高層層管理理人員員、拆遷改改造的的居民民、醫(yī)院院醫(yī)生生，高高端教教育人人群等等。從從而帶帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目形形象的的整體體提高高。整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目客客戶將將以公公司企企業(yè)管管理人人員和和中小小型私私營(yíng)業(yè)業(yè)主、、公務(wù)務(wù)員和和個(gè)體體私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主、醫(yī)醫(yī)院醫(yī)醫(yī)生為為主。。拆遷改改造的的居民民，公司司職員員、專專業(yè)技技術(shù)人人員為為輔，，各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)高高端置置業(yè)客客戶為為補(bǔ)充充。四、本本項(xiàng)目目的整整盤客客戶來來源一期客客戶定定位：：城城市市中堅(jiān)堅(jiān)財(cái)財(cái)富新新貴從事行行業(yè)：：政府府公務(wù)務(wù)員、、私企企業(yè)主主、國(guó)國(guó)企、、事業(yè)業(yè)單位位中高高、高高新企企業(yè)中中高層層管理理具有較較寬的的視野野及豐豐富經(jīng)經(jīng)歷大多具具有多多次置置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷對(duì)投資資具有有敏銳銳的眼眼光，，看中中宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)對(duì)整整體區(qū)區(qū)域的的價(jià)值值帶動(dòng)動(dòng)作用用（看中中土地地的增增值及及保值值而非非短期期的投投資回回報(bào)率率）生活方方式：：熱愛愛都市市生活活，追追求時(shí)時(shí)尚，，對(duì)生生活的的品質(zhì)質(zhì)要求求較高高。有著積積極向向上的的生活活心態(tài)態(tài)、追追求健健康、、溫暖暖、舒舒適的的現(xiàn)代代生活活；對(duì)對(duì)陽光光偏愛愛有加加。購買目目的：：居住住兼長(zhǎng)長(zhǎng)期投投資，，距離離自己己的生生活圈圈子較較近客戶想想要什什么？？要求產(chǎn)產(chǎn)品具具有稀稀有性性、新新穎性性、獨(dú)獨(dú)特性性。與與均好好性相相比，，更注注重樓樓盤有有可以以向他他人炫炫耀的的