產業(yè)園區(qū)操作實務及投融資案例

【區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）PPP操作實務及投融資案例解析】區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）PPP操作實務及投融資案例解析區(qū)域開發(fā)PPP項目參于方關心的問題問題1：區(qū)域開發(fā)有哪幾種模式，具體表現(xiàn)形式是如何?問題2：什么樣的區(qū)域開發(fā)項目適宜采用PPP模式?問題3：如何理解區(qū)域開發(fā)采用PPP模式的必要性與合理性?問題4：采用PPP模式進行區(qū)域開發(fā)有什么優(yōu)劣勢?問題5：PPP區(qū)域開發(fā)會涉及哪些主體?各主體的角色如何?問題6：區(qū)域開發(fā)大體上可分為幾個階段，社會資本在各階段的利益點在哪里?問題7：在公私合營的方式下，土地市場一級開發(fā)的分工是怎樣的?問題8：區(qū)域開發(fā)PPP項目如何對接投資基金?33課件目錄一、區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）的PPP理解及操作實務二、區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）PPP項目的融資模式和要求三、基金融資方式在PPP項目融資中的應用四、區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）PPP項目的風險管理五、產業(yè)園區(qū)PPP操作實務方面的答疑交流4一、區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）PPP理解及操作實務【區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）PPP操作實務及投融資案例解析】51.我國產業(yè)園區(qū)運營的幾種模式2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視3.產業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資4.園區(qū)PPP的整體運作模式和成功條件5.園區(qū)PPP的贏利點和收益率分析6.園區(qū)PPP的投融資操作要領7.案例分析華夏幸福固安產業(yè)園區(qū)的PPP模式建設融資方案8.案例分析上海重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化“1+3+X”模式回報機制【區(qū)域開發(fā)（產業(yè)園區(qū)）PPP操作實務及投融資案例解析】中國迎來PPP時代：中國經濟和產業(yè)園區(qū)領域的又一個風口和新藍海

PPP的優(yōu)勢在于能整合更多的社會資源（資本資源，技術、專業(yè)、管理和人力資源等），實現(xiàn)多元主體合作供給公共服務的新格局，通過這種合作供給帶來的競爭，改進公共服務的供給質量和效率（更多體現(xiàn)在土地開發(fā)和基礎設施的BOT模式---建設+運營+移交）。

PPP模式無疑會帶來新的動力。產業(yè)園區(qū)PPP尚缺乏真正精準的對標案例，河北、湖南等地的很多園區(qū)PPP也還是停留在基建BT層面。

產業(yè)園區(qū)PPP，需要精密的策劃和組合，復雜、綜合、系統(tǒng)、專業(yè)的一體化服務對園區(qū)開發(fā)運營商的資源整合能力、資本運作能力、綜合運營管理能力提出了極高的要求。

中國政府正在大規(guī)模的推進PPP模式的發(fā)展，預計未來產業(yè)園區(qū)PPP的市場規(guī)模將以萬億計，占到片區(qū)開發(fā)類項目總數(shù)的50%以上。1.我國產業(yè)園區(qū)運營的幾種模式

1.我國產業(yè)園區(qū)運營的幾種模式

中國產業(yè)園區(qū)運營模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP過渡模式二級開發(fā)運營模式新加坡裕廊模式政企一體，一個班子兩塊牌子，管委會直屬管理運營蘇州高新區(qū)北京經開區(qū)完全市場化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制政企分開，國有平臺公司運營管理，相對市場化運作蛇口工業(yè)區(qū)蘇州工業(yè)園張江高科技園區(qū)天津開發(fā)區(qū)聯(lián)東集團天安數(shù)碼城億達集團光谷聯(lián)合華夏幸福固安產業(yè)新城成都置信青羊工業(yè)園萬科前海企業(yè)公館重慶盈田宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)中信汕頭濱海新區(qū)政企合作，民營企業(yè)主導，類似特許經營權，更加市場化操作政企契約式合作，捆綁運營，收益共享案

例我國的園區(qū)開發(fā)PPP特點：產業(yè)與運營是核心

增量類PPP：社會資本依托土地與政府合作，把土地一二級聯(lián)動開發(fā)、基建項目、招商引資等進行集成。產業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等多屬此類項目。

存量類PPP：一線城市、省會城市等的舊城開發(fā)改造、園區(qū)與城市更新等項目。此類項目更看重創(chuàng)新產業(yè)和業(yè)態(tài)的導入，以及對傳統(tǒng)產業(yè)的升級轉型。（混雜了一些：原BT項目的包裝版）

園區(qū)PPP是運營加建設，在運營的基礎上進行建設，不是先建設后再來考慮怎么運營。首先要確定社會資本對園區(qū)公共服務的提升和運營的實效怎么體現(xiàn)，再來談在這個目標之下，如何推進建設和投資。園區(qū)PPP的兩種理解：一、整個園區(qū)的建設運營（產業(yè)規(guī)劃、招商引資、土地一級開發(fā)、配套設施建設運營等），類似華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司綜合開發(fā)的固安產業(yè)新城項目；二、采用PPP模式整體打造基礎設施和公共服務，提升園區(qū)的配套功能，一般理解為僅指土地一級開發(fā)及園區(qū)的基礎配套設施“建設+運營+移交”。2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視產業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來運作主要原因產業(yè)園區(qū)具有很強的社會公益和公共產品與服務屬性產業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運作周期長，總體利潤水平不高過往政府重資產、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運營效果逐漸進入瓶頸期，亟需市場化、高效率的社會資本力量的進入為什么說PPP模式的出現(xiàn)對于中國式的產業(yè)園區(qū)是一個巨大的福音？2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視為什么產業(yè)園區(qū)需要PPP模式？產業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來運作的三大原因：為何PPP模式的產業(yè)園區(qū)，政府和企業(yè)往往是一種囚徒博弈的關系？2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視

產業(yè)園區(qū)以PPP模式運作的主要原因和限制：(1)、產業(yè)園區(qū)具有很強的社會公益和公共產品與服務屬性；(2)、產業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運作周期長，總體利潤水平不高；(3)、過往政府重資產、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運營效果逐漸進入瓶頸期，亟需市場化、高效率的社會資本力量的進入。

(4)、園區(qū)PPP動輒上億乃至百億的規(guī)模，所需財政支出很容易突破財政部“每一年度本地全部PPP項目從預算中安排的支出責任，占一般公共預算支出比例應當不超過10%”的規(guī)定，從而限制PPP模式在園區(qū)開發(fā)類項目上運用。PPP模式解決了了以往部分分質疑：中國產業(yè)地地產是一種種畸形的產產物，是中中國國有土土地制度、、財政制度度和政績思思想下的一一種怪胎。。園區(qū)的產業(yè)業(yè)集聚本應應該是政府府的分內之之事，具有強烈烈的公共產產品和公共共服務屬性性，但政府缺乏乏經驗、能能力、實力及資金金，只好讓讓渡給市場場來解決。。在這種怪異異的框架下下，政府和和企業(yè)往往往會存在一一種囚徒博博弈的關系系。政府合作政府短視企業(yè)合作政府可以最大化地解決GDP、稅收、就業(yè)等問題，見效快，持續(xù)性；企業(yè)也可以最大化地盈利，成本低，循環(huán)度高政府短期獲得一定的政績利益；企業(yè)則完全處于劣勢，出現(xiàn)盈虧不平衡的狀態(tài)企業(yè)短視企業(yè)追求短期利益，出現(xiàn)騙取土地指標、財政收益等一系列問題；政府因信息不對稱處于被動地位政府急于求成，見好就收；企業(yè)短視逐利，舍本逐末，園區(qū)運營成為雙方逐利的犧牲品，出現(xiàn)爛尾甚至荒置現(xiàn)象2.園區(qū)開開發(fā)模式在在PPP框框架下的審審視2.園區(qū)開開發(fā)模式在在PPP框框架下的審審視為何PPP模式的產產業(yè)園區(qū)，，政府和企企業(yè)是一種種囚徒博弈弈的關系？？政府希望最大化化地解決GDP、稅稅收、就業(yè)業(yè)等問題，，見效越快快越好，持持續(xù)越長越越好，企業(yè)則希望最大大化地盈利利，賺錢越越快越好，，持續(xù)越長長越好。在合適的時時間段與激激勵機制下下，雙方的的利益訴求求是可以一一致的，但因政府急急于求成，，求全責備備，企業(yè)短短視逐利，，舍本逐末末，導致了了博弈關系系中最壞的的結果———園區(qū)運營遠遠遠達不到到理想狀態(tài)態(tài)，甚至爛爛尾荒置，，形成巨大大的資源浪浪費和負面面效應。中國的產業(yè)業(yè)園區(qū)存在在這樣一個個棘手的問問題，就是是園區(qū)開發(fā)發(fā)建設熱火火朝天，但但真正到園區(qū)區(qū)的具體運運營時就無無人問津。。PPP框架建立了了一種長效效均衡機制制：主要問題在在短期回報報：園區(qū)開發(fā)建建設看視熱熱火朝天，，但真正到到具體的運運營時，就就無人問津津。短期開發(fā)有有利可圖，，長期運營營缺乏資金金支撐，成成為一個難難以解開的的死結。原因：缺乏一個政政企合作的的長效法律律保障的均均衡機制，，社會資本本運營方既既缺乏束縛縛，也缺乏乏激勵！存疑分析：：產業(yè)應該放放在城市化化的大背景景下，特色色小鎮(zhèn)、特特色鄉(xiāng)村等等都可以看看做產業(yè)。。打破以前前的同質化化，因地制宜--切實根據(jù)每每個地方的的優(yōu)勢資源源、稟賦、、特色、發(fā)發(fā)展定位來來制定園區(qū)區(qū)規(guī)劃，導導入相應的的產業(yè)進行行培育。園區(qū)PPP做的是產產業(yè)服務和和產業(yè)運營營，對運營能力力的要求會會越來越高高，建設和和投資能力力反而次要要一些。2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：園區(qū)前期規(guī)規(guī)劃必須要要讓社會資資本介入?。?.園區(qū)項目具具有更強的的綜合性、、系統(tǒng)性，，合理的規(guī)劃劃是園區(qū)未未來良性運運作、吸引引企業(yè)落戶戶的根基，，唯有社會資資本真正參參與到策劃劃和規(guī)劃環(huán)環(huán)節(jié)，才能能發(fā)揮其主主觀能動性性，充分利利用其專業(yè)業(yè)能力和前前瞻眼光，，優(yōu)化產業(yè)業(yè)規(guī)劃與定定位，為促進園園區(qū)產業(yè)聚聚集效應、、長期可持持續(xù)發(fā)展奠奠定基礎。。2.PPP項目目的回報：：三種回報方方式均包括括其中，其其中規(guī)劃咨詢、、基建及運運營、土地地整理等多多為政府付付費，經營性項項目則多采采用使用者者付費。最最為特殊的的是產業(yè)招招商和企業(yè)業(yè)產業(yè)發(fā)展展服務：未來回報中中最大一部部分是產業(yè)業(yè)導入、對園區(qū)的提提升產生的的服務等帶來來的收益，遠遠大于于土地開發(fā)發(fā)整理、基基礎設施建建設帶來的的收入（在園區(qū)PPP全生命命周期，土土地開發(fā)整整理的回報報只占到非非常小的一一部分，決決非主要收收入來源）。2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：“華夏幸福模模式”的利弊1.華夏幸福在在固安產業(yè)業(yè)新城項目目的回報中中，規(guī)劃咨詢、、土地整理理、基礎設設施和公共共設施建設設運營四項項服務一般般為經審計計的成本上上浮一定比比例（一般為為10%-15%）；2.產業(yè)發(fā)展服服務費為當當年落地投投資額的一一定比例（一般為45%）。。除了在常常規(guī)的基礎礎設施或公公共運營服服務項目中中是使用者者付費外，，主要是政政府通過增增量財政收收入付費。。3.華夏幸福在在固安的操操作模式，，是從規(guī)劃劃、建設到到招商、運運營全過程程深度介入入，相當于“二二政府”(謀長遠--像政府府制定中長長期規(guī)劃一一樣制定PPP協(xié)議議；講大局--多照顧到政政企雙方外外的利益群群體，減少少項目實施施阻力)。整體授權？？還是通過具具體項目授授權?因地制宜，，因城綜合合施策!2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經驗分享享“產城融合合”是固安安工業(yè)園區(qū)區(qū)PPP項項目的主心心骨，引來來哪些產業(yè)業(yè)？如何讓讓其做大做做強，這是是項目可持持續(xù)盈利的的重中之重重。一一、如何結緣？？做實項目目規(guī)劃，企企業(yè)要有““市長思維維”（像政府制定定中長期規(guī)規(guī)劃一樣制制定PPP協(xié)議。））和許多PPP項目目匆匆上馬馬不同，固固安新城的的項目論證證了一年多多，完善具具體規(guī)劃的的時間更是是長達三四四年之久。。僅2002年，華華夏幸福就就邀請了9個國家的的40多位位規(guī)劃、城城建、環(huán)境境、產業(yè)等等不同領域域的頂尖專專家來出謀劃策策，最終確確立了“產產城融合””整體開發(fā)發(fā)機制，固固安縣政府府采購華夏夏幸福在產產業(yè)新城提提供的設計計、投資、、建設、運運營一體化化服務。一張科學規(guī)規(guī)劃管到底底，面對任任何外部挑挑戰(zhàn)都按規(guī)規(guī)劃辦事，，政企雙方方都足夠硬硬氣?！吧鐓^(qū)意識識”，多照照顧到政企企雙方外的的利益群體體，就能減減少項目實實施阻力。。（多照顧到政政企雙方外外的利益群群體，如公公園及道路路）華夏幸幸?！盃奚绷?3萬平方米米居住用地地建成的湖湖景公園，，不知讓多多少開發(fā)商商瞠目結舌舌，卻為百百姓津津樂樂道。截截至至2015年底，華華夏幸福在在固安建成成8個公園園，新建170公里里的柏油路路，為固安安工業(yè)園項項目贏得了了更多公眾眾支持：盡盡管作為基基建項目，，涉及大量量的土地征征收與村民民搬遷，但但固安工業(yè)業(yè)園區(qū)PPP項目至至今沒有發(fā)發(fā)生過一起起上訪事件件。2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經驗分享享“產城融合合”是固安安工業(yè)園區(qū)區(qū)PPP項項目的主心心骨，引來來哪些產業(yè)業(yè)？如何讓讓其做大做做強，這是是項目可持持續(xù)盈利的的重中之重重。二、怎么賺賺錢？不要要指望撿一一枚金蛋，，而應該借借力養(yǎng)一窩窩金雞（養(yǎng)雞需要能能力，專業(yè)化招商商并提供全全產業(yè)鏈服服務就是其其核心競爭爭力。）1.處理好好“髓”和和“形”的的關系。(華夏幸福平臺公司--三浦威特扮扮演了提供供產業(yè)服務務的投資人人角色，提提供從規(guī)劃劃、咨詢到到輔助融資資、審批在在內的全產產業(yè)鏈資源源整合服務務，旗下有有80多個個產業(yè)服務務公司提供供“管家””兼“導師師”式服務務，)2.處理好好“點”和和“面”的的關系。（主動培育育農產品加加工龍頭企企業(yè)，盤活活農業(yè)資源源，也增加加稅收，解解決農民進進城后的就就業(yè)，“一一子落，滿滿盤皆活””。）案例：---“小參花面粉粉廠”追加了1.5億元投投資，成為為京津冀食食品業(yè)的龍龍頭企業(yè)北京太東生生物科技有有限公司：：2012年入駐固安安產業(yè)新城城，2014已拿到A輪輪融資1.5億元。。公共平臺免免費使用，，GMP標標準的車間間三年免租租金，除了了注冊、財財稅、政府府優(yōu)惠項目目申報等普普遍服務，，華夏幸福幫幫助企業(yè)對對接各融資資機構。這些專業(yè)業(yè)的產業(yè)服服務契合了了初創(chuàng)企業(yè)業(yè)的需求!2014-2015年，固安肽谷生生物醫(yī)藥產產業(yè)園已吸納了20多個生生物醫(yī)藥項項目簽約。。2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經驗分享享3.拿捏好好“取”與與“舍”的的關系。（三顧茅廬請請來的“航天振邦邦”，每年保持著著約2億元元的新增投投資，解決決了上千人人的就業(yè)。。工業(yè)園引引得眾多““金字塔尖尖”項目紛紛紛入駐）三、如何化解風風險?讓社會資本本追加投資資時“不紅紅臉”，讓讓政府在看看到民企賺賺錢時“不不紅眼”（固安工業(yè)園園項目歷經經了4任縣縣委書記、、5位縣長長，換了10任經理理，卻依然然順利推進進至今。）A.明確的的風險分擔擔機制;B.常態(tài)態(tài)化的政企企溝通機制制，第三方方機構的定定期監(jiān)管，，讓外部挑挑戰(zhàn)降到最最小。C.做PPP項目的的企業(yè)家還還要有點干干事業(yè)的情情懷。長周期的PPP項目目要盈利，，但不能以以利潤為中中心，而要要以客戶為為中心。（PPP項目目的價值曲曲線是由低低轉高，政政府和社區(qū)區(qū)企業(yè)、居居民的滿意意度是驗證證PPP項項目成功最最重要標準準。）2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：土土地問題與與授權爭議議1.園區(qū)產業(yè)需需要3-5年及更長時時間產生收收益。單靠產業(yè)經經營收入分分成，短期期內社會資資本無法實實現(xiàn)投資收收益平衡，，需要有其其他收入來來源:含土地開發(fā)發(fā)整理、基基礎設施建建設運營以以及產業(yè)地地產等所帶帶來收入。。很多園區(qū)PPP項目目圍繞土地地做文章。。當前土地地出讓實行行嚴格的收收支兩條線線管理，必必然會對項項目運作造造成一定的的影響。2.社會資本要要取得項目目土地使用用權，應根根據(jù)不同土土地性質通通過“招拍拍掛”、協(xié)協(xié)議出讓、、劃撥、租租賃或作價價入股等方方式操作(社會資本本配置商業(yè)業(yè)經營項目目進行捆綁綁式開發(fā)的的，需要另外取取得所配置置的商業(yè)經經營項目的的土地使用用權)3.配套商商業(yè)項目土土地使用權權獲取的風風險由社會會資本方承承擔(社會資本本方應當對對經營性用用地的取得得成本進行行充分的測測算，將其其納入到項目目總體的現(xiàn)現(xiàn)金流平衡衡中，確保整個片片區(qū)綜合開開發(fā)項目具具備經濟可可行性,實實現(xiàn)項目投投資與收益益的平衡。。)3.產業(yè)園園區(qū)需要PPP模式式下的創(chuàng)新新融資問題如何解解決：長效效均衡機制制1.將園區(qū)運營營納入20年以上PPP框架，建立立一種長效效均衡機制制，有效解解決這種囚囚徒博弈的的困境，讓讓短期一口口氣賺到的的錢攤到幾幾十年的時時間里，讓讓政府和社社會資本都都不再將目目光局限在在短期利益益上，企業(yè)很難短短期逐利，，政府也很很難要求短短期的速效效政績。2.雙方的利益益訴求捆綁綁，能夠各各顯其能，，勠力同心心于產業(yè)園園區(qū)的生命命周期之中中，著眼于于長遠的規(guī)規(guī)劃和穩(wěn)定定的運營，，從開發(fā)到招招商到城市市與產業(yè)運運營，制造造多個發(fā)力力點。3.建立長期均均衡發(fā)展機機制，使得多方（區(qū)域域、政府、、企業(yè)、產產業(yè)）共贏贏獲益，也能夠看看到更多良良性運行的的新型園區(qū)區(qū)，真正符符合新型城城鎮(zhèn)化和產產業(yè)地產的的本質。高效持續(xù)地地提升園區(qū)區(qū)盈利能力力才是關鍵鍵園區(qū)PPP，就是政府府與社會資資本進行高高度合作，，以更具活活力的完全全市場化的的手段提升升產業(yè)園區(qū)區(qū)的運營效效率，以平平臺整合的的思維與路路徑去進行行軟硬件的的搭建，以以及產業(yè)的的集聚與服服務，并從從園區(qū)的長長期運營之之中獲取合合理收益的的模式。傳統(tǒng)招商是是物理空間間的搬遷，，“華夏幸福模模式”則是通過優(yōu)化營營商環(huán)境和和提供專業(yè)業(yè)服務變‘‘搬商’為為‘養(yǎng)商’’，讓入駐企企業(yè)離不開開“華夏的服務務”真正讓工業(yè)業(yè)園活起來來、火起來來，城市價價值才能提提升，這個PPP項目才有有盈利點。。！3.產業(yè)園園區(qū)需要PPP模式式下的創(chuàng)新新融資新型的園區(qū)區(qū)PPP運運營者所需需要具有的的能力：新型的園區(qū)區(qū)PPP運營者所需需要具備備的能力3、園區(qū)運運營框架的的分解、組組織、整合合、掌控能能力5、對接資本市市場與金融融資源的能能力4、園區(qū)整整體的運營營、管理和和服務能力力1、宏觀經濟濟的研判能能力2、城市、區(qū)域、、產業(yè)發(fā)展趨勢的的研判與規(guī)劃能力力3.產業(yè)園區(qū)需要要PPP模式下的的創(chuàng)新融資4.園區(qū)PPP的的整體運作模式和和成功條件園區(qū)PPP的整體體運作模式可以歸歸納為：1.投資人或投資人組組建的聯(lián)合體，參與政府組織的的投資人（合作伙伙伴）招標投標，，中標后與政府共同組建項目公司司；2.項目公司取得政府府授予的特許經營營權后，根據(jù)產業(yè)業(yè)定位，對區(qū)域實實施整體策劃、規(guī)規(guī)劃、設計，并成成立相應的開發(fā)分分公司或部門，針針對各項具體的開開發(fā)內容實施投資開發(fā)、招招商、運營；3.打造一個區(qū)域內的的產業(yè)園區(qū)，使區(qū)域內相關產業(yè)業(yè)從無到有、從零零散到聚集，從初初級到成熟，實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域整體價值的提提升、區(qū)域地塊及及物業(yè)的升值，區(qū)區(qū)域產業(yè)的集聚與與提升，而投資人則從各各級開發(fā)運營中獲獲得相應的利潤。。4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程政府依法招投標投資人/聯(lián)合體政府/授權單位整體策劃、規(guī)劃、設計、宣傳、招商SPV特許權授予一級開發(fā)公司/部門二級開發(fā)公司/部門三級開發(fā)公司/部門

土地一級開發(fā)，基礎設施建設、市政工程、協(xié)助政府出讓土地并收回資金二級房地產開發(fā)經營性物業(yè)開發(fā)公共服務設施

園區(qū)整體經營、管理公共服務設施經營管理園區(qū)后續(xù)招商投標比組建按需成立/整合分公司/部門政府特許權授予運營商/SPV服務優(yōu)化產業(yè)結構，目的性持續(xù)招商園區(qū)物業(yè)管理園區(qū)及企業(yè)安保、綠化、食堂、宿舍等生活設施的經營管理，社會活動組織......配套設施開發(fā)經營性物業(yè)管理酒店等公共服務設施經營管理園區(qū)資產、資本運營......規(guī)制、監(jiān)督入園企業(yè)這種標準式的流程程其中的部分細節(jié)節(jié)，可以根據(jù)實際際情況有所變化，，比如宏泰發(fā)展運運營龍河高新區(qū)的的項目公司——廊坊市盛世建設投投資有限公司，這這家公司完全由宏宏泰自己設立并100%控股，安次區(qū)政府府和龍河高新區(qū)是是以購買宏泰的服服務形式進行合作作的，屬于特許經經營權的范疇，這這并不妨礙其符合合PPP模式的本質要求。。4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程放在產業(yè)園區(qū)、產產業(yè)新城來說，為了補足缺口，可可以將一些與PPP項目相關的公用物物業(yè)（如人才公寓寓、酒店、保障性性住房、科教文衛(wèi)衛(wèi)物業(yè)和經營性物物業(yè)等）的開發(fā)經經營權益補充進去去，可能會以特許經營營權讓渡的形式進進行，但這并不意意味著可以讓社會會資本方進行房地地產開發(fā)來補足收收益財政部的《政府和社會資本合作法（征求意見稿）》中明確闡述：社會資本參與PPP項目時獲得收益的三種方式途徑一是由政府付費二是向使用公共產品或服務的用戶收費，也就是“使用者付費”三是可行性缺口補助，包括與合作項目相關的其他配套開發(fā)經營權益等！4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程PPP項目的基本類型PPP政府壟斷型（特許經營）競爭型（經營權）類型適用領域能源、交通運輸、、水利、環(huán)境保護護、農業(yè)、林業(yè)、、科技、保障性安安居工程、醫(yī)療、、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教教育、文化等公共共服務領域(特許)經營+VGF能源、交通運輸、、水利、環(huán)境保護護、市政工程等特特定領域付費主體使用者政府采購（經營權）使用者+政府采購方式原則上招標投標招標投標、競爭性性談判、競爭性磋磋商等原則上招標投標，，可以靈活處理項目類型4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程PPP的回報方式使用者付費方式社會資本提供服務付費最終使用方（經營性項目）社會資本提供服務付費政府或政府部門社會資本可行性缺口補貼政府或政府部門提供服務付費最終使用方可行性缺口補助（VGF）方式可用性付費使用量付費績效付費政府采購方式（非經營性項目））（準經營性項目））利益實現(xiàn)4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程第二十三條政府購買服務所需需資金，應當在既既有財政預算中統(tǒng)統(tǒng)籌安排。購買主體應當在現(xiàn)現(xiàn)有財政資金安排排的基礎上，按規(guī)規(guī)定逐步增加政府府購買服務資金比比例。對預算已安安排資金且明確通通過購買方式提供供的服務項目，按按相關規(guī)定執(zhí)行；；對預算已安排資資金但尚未明確通通過購買方式提供供的服務項目，可可以根據(jù)實際情況況轉為通過政府購購買服務方式實施施。第二十五條財財政部門在布置年年度預算編制工作作時，應當對購買買服務相關預算安安排提出明確要求求，在預算報表中中制定專門的購買買服務項目表。購買主體應當按要要求填報購買服務務項目表，并將列列入集中采購目錄錄或采購限額標準準以上的政府購買買服務項目同時反反映在政府采購預預算中，與部門預預算一并報送財政政部門審核。《政府購買服務管理理辦法（暫行）》（財綜【2014】96號）政府購買服務4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程（五）資金管理。。政府向社會力量購購買服務所需資金金在既有財政預算算安排中統(tǒng)籌考慮慮。隨著政府提供公共共服務的發(fā)展所需需增加的資金，應應按照預算管理要要求列入財政預算算。要嚴格資金管管理，確保公開、、透明、規(guī)范、有有效。（六）績效管理。。加強政府向社會力力量購買服務的績績效管理，嚴格績績效評價機制。建立健全由購買主主體、服務對象及及第三方組成的綜綜合性評審機制，，對購買服務項目目數(shù)量、質量和資資金使用績效等進進行考核評價。評評價結果向社會公公布，并作為以后后年度編制政府向向社會力量購買服服務預算和選擇政政府購買服務承接接主體的重要參考考依據(jù)?！秶鴦赵恨k公廳關于于政府向社會力量量購買服務的指導導意見》（國辦發(fā)〔2013〕96號）4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程第十八條行業(yè)主管部門應當當根據(jù)預算管理要要求，將PPP項目合同中約定的的政府跨年度財政政支出責任納入中中期財政規(guī)劃，經經財政部門審核匯匯總后，報本級人人民政府審核，保保障政府在項目全全生命周期內的履履約能力。第十九條本級人人民政府同意納入入中期財政規(guī)劃的的PPP項目，由行業(yè)主管管部門按照預算編編制程序和要求，，將合同中符合預預算管理要求的下下一年度財政資金金收支納入預算管管理，報請財政部門審核核后納入預算草案案，經本級政府同同意后報本級人民民代表大會審議。政府采購《政府和社會資本合合作項目財政管理理暫行辦法》（財金【2016】92號）4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程第二十條行業(yè)主主管部門應按照預預算編制要求，編編報PPP項目收支預算：（一）收支測算。。每年7月底之前，行業(yè)主主管部門應按照當當年PPP項目合同約定，結結合本年度預算執(zhí)執(zhí)行情況、支出績績效評價結果等，，測算下一年度應應納入預算的PPP項目收支數(shù)額。（二）支出編制。。行業(yè)主管部門應應將需要從預算中中安排的PPP項目支出責任，按按照相關政府收支支分類科目、預算算支出標準和要求求，列入支出預算算。（三）收入編制。。行業(yè)主管部門應應將政府在PPP項目中獲得的收入入列入預算。（四）報送要求。。行業(yè)主管部門應應將包括所有PPP項目全部收支在內內的預算，按照統(tǒng)統(tǒng)一的時間要求報報同級財政部門。。第二十一條財政政部門應對行業(yè)主主管部門報送的PPP項目財政收支預算算申請進行認真審審核，充分考慮績績效評價、價格調調整等因素，合理理確定預算金額。。政府采購《政府和社會資本合合作項目財政管理理暫行辦法》（財金【2016】92號）4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程PPP項目主體或其他社社會資本，除通過規(guī)范的土地地市場取得合法土土地權益外，不得得違規(guī)取得未供應應的土地使用權或或變相取得土地收收益，不得作為項項目主體參與土地地收儲和前期開發(fā)發(fā)等工作，不得借借未供應的土地進進行融資；PPP項目的資金來源與與未來收益及清償償責任，不得與土土地出讓收入掛鉤鉤?！敦斦康汝P于聯(lián)合合公布第三批政府府和社會資本合作作示范項目加快推推動示范項目建設設的通知》（財金【2016】91號）資金來源4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程PPP項目支出納入預算算的條件納入預算財政可承受能力論證通過財政可承受能力論證且經同級人民政府審核同意實施列入各地PPP項目目錄地方各級財政部門會同相關部門評估、篩選的潛在PPP項目基本信息，錄入綜合信息平臺納入PPP綜合信息平臺未納入綜合信息平臺項目庫的項目，原則上不得通過財政預算安排支出責任。4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程PPP中政府付費的保障障（一）《政府和社會資本合合作項目財政承受受能力論證指引》（財金〔2015〕21號）第五條財政政承受能力論證的的結論分為“通過過論證”和“未通通過論證”。“通過論證”的項項目，各級財政部部門應當在編制年年度預算和中期財財政規(guī)劃時，將項項目財政支出責任任納入預算統(tǒng)籌安安排?！拔赐ㄟ^論證”的的項目，則不宜采采用PPP模式。第二十五條每一年度全部PPP項目需要從預算中中安排的支出責任任，占一般公共預預算支出比例應當當不超過10%。省級財政部門可根根據(jù)本地實際情況況，因地制宜確定定具體比例，并報報財政部備案，同同時對外公布。納入預算4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程PPP中政府付費的保障障（二）《財政部關于規(guī)范政政府和社會資本合合作（PPP）綜合信息平臺運運行的通知》（財金〔2015〕166號）地方各級財政部門門要按照PPP項目操作流程，做做好本地區(qū)PPP項目各階段信息填填報、資料上傳與與管理工作。原則則上，經地方各級級財政部門會同相相關部門評估、篩篩選的潛在PPP項目基本信息，均均應錄入綜合信息息平臺。中央部門門擬作為實施機構構的PPP項目，由財政部統(tǒng)統(tǒng)一評審錄入項目目信息。經省級財財政部門審核滿足足上報要求的，由由省級財政部門提提交，列為儲備項項目；編制項目實實施方案，通過物物有所值評價、財財政承受能力論證證，并經本級政府府審核同意的，列列為執(zhí)行項目；通通過中央或省級財財政部門評審并列列為中央或省級示示范的項目，列為為示范項目。未納入綜合信息平平臺項目庫的項目目，不得列入各地地PPP項目目錄，原則上上不得通過財政預預算安排支出責任任。納入預算4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程PPP綜合信息平臺項目目庫項目庫4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程納入預算PPP是一場婚姻？那么，是否需要一一個婚前保證書？？……4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程納入財政預算的（（決議）文件由有權機構出具人大、人大常委會會、政府、財政局局適當描述背景確認納入財政預算算和財政規(guī)劃納入預算4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程安慶市外環(huán)北路工工程PPP項目納入預算案例4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程安慶市外環(huán)北路工工程PPP項目政府項目公司可用性服務費運維績效服務費安慶市人大常委會會在PPP項目協(xié)議簽署前通通過決議，將該等等可用性服務費和和運營績效服務費費納入跨年度的財財政預算，并要求市政府加加強項目建設與資資金管理，定期向向市人大常委會報報告工程進展、資資金使用情況。注重政府方履約保保障，給社會資本和金金融機構等主要利利益相關方吃了定定心丸，這是本項項目成功實施的關關鍵因素之一。政府購買服務4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程納入預算案例安慶市人大常委會會關于《安慶市人人民政府關于安慶慶市外環(huán)北路PPP項目建設有關問題題的議案》的決議議（2015年3月12日安慶市第十六屆屆人民代表大會常常務委員會第十六六次會議通過）安慶市第十六屆人人民代表大會常務務委員會第十六次次會議聽取和審議議了《安慶市人民民政府關于安慶市市外環(huán)北路PPP項目建設有關問題題的議案》。會議同意《安慶市市人民政府關于安安慶市外環(huán)路北路路PPP項目建設有關問題題的議案》。會議同意市財政局局提出的將可用性性服務費和運維績績效服務費納入市市本級跨年度財政政預算建議。市人民政府必須加加強項目建設與資資金監(jiān)管，確保專?？顚Ｓ?，定期向向市人大常委會報報告工程進展、資資金使用情況。納入預算案例4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程預算編制預算初步審查預算批準預算執(zhí)行政府（具體由財政政部門承擔）編制制預算草案政府審定預算草案案地方政府財政支出出列入預算的流程程人大專門委員會或或者人大常委會初初步審查預算人大批準預算本級政府組織執(zhí)行行預算，具體由財財政部門負責納入預算4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程啟動調整編制調整方案方案初步審查方案批準發(fā)生需要調減預算算安排的重點支出出數(shù)額、需要增加加或者減少預算總總支出等情形的，，啟動預算調整地方政府預算調整整流程各級政府（具體由由財政部門承擔））編制預算調整方方案人大專門委員會或或者有關工作機構構初步審查調整方方案人大常委會審查與與批準預算調整方方案4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程納入預算納入預算文件的效效力法律效力是否構成擔保？人大（或者人大常常委會政府財政局是否可以強制執(zhí)行行？僅有編制權,無決定權僅有編制權4.園區(qū)PPP整體運運作模式---標準式流程納入預算遼寧省政府向原新新華銀行香港分行行出具一份《承諾函》，內容為：“我省省人民政府知悉貴貴行同意向我駐港港附屬機構中遼有有限公司提供及/或繼續(xù)提供銀行便便利/貸款，我省人民政政府在此承諾以下下事項：……如借款人不能按貴貴行要求償還就上上述銀行便利／貸貸款下產生的任何何債務時，我省人民政府將協(xié)協(xié)助解決借款人拖拖欠貴行的債務，，不讓貴行在經濟濟上蒙受任何損失失?！薄冻兄Z函》是否構成保證擔保保應當依據(jù)其名稱稱和內容確定。從從本案《承諾函》的名稱與內容看，，遼寧省政府僅承承諾“協(xié)助解決””，沒有對中遼公公司的債務作出代代為清償責任的意意思表示，《承諾函》不符合《中華人民共和國國擔保法》第六條有關“保保證”的規(guī)定，，不能構成法律律意義上的保證證。承諾效力政府《承諾函》不構成法律保證證貴州版信托“承承諾函”調查一般而言，地方方政府債務率的的警戒線為100%，而貴州因債務務率高達190%，地方政府信用用風險較高。然然而，激進的金金融機構仍會做做貴州平臺項目目，部分信托便便是其中之一，，但需要財政予予以擔保?！俺兄Z函”、““擔保函”、““安慰函”、““說明函”、““安排函”名稱稱如何，是否合合規(guī)，是否有問問題，關鍵看兩兩點：一是看函的內容容的合規(guī)性；二是看函所支持持的事情（融資資行為）的合規(guī)規(guī)性舉債只能省級政政府層面，PPP項目可以納入同同級政府財政預預算并出具人大大決議。如果是是舉債違反國家家新預算法，如如果是PPP項目則不納入《地方政府存量債債務納入預算管管理清理甄別辦辦法》范疇中，政府無無需要回。這件事情有兩個個后果：一是很多地方政政府通過這種““出函”的方式式變相融資，事事件會導致很多多金融機構“風風聲鶴唳”，排排查這種風險，，也使得金融機機構對政府出函函提供支持直接接融資的方式可可能要重新審視視了；二是對地方政府府的信用是一個個極大的損傷，，個別地方政府府的法律意識、、責任意識較弱弱，從表述上看看出“權力思想想”的余威，隨隨意性較強。關于使用者付費費項目使用者付費：由由最終消費者直直接付費購買公公共產品和服務務常見類型：傳統(tǒng)領域：污水水處理、供水、、供熱、供氣、、高速公路、地地鐵新興領域：文化化、旅游、醫(yī)療療養(yǎng)老、教育、、場館使用者付費4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程50根據(jù)項目的市場場經營情況，可可以分為壟斷性性項目和競爭性性項目競爭性項目項目的供應具有有壟斷性。使用用者通常只能依依賴項目消費，，不能放棄或者者使用其他項目目。例如：供水水、供熱、供電電、高速公路、、污水處理、地地下綜合管廊等等。項目存在充分競競爭，使用者可可以自由選擇是是否在該項目中中消費。例如：：醫(yī)療、養(yǎng)老、、教育、旅游、、產業(yè)園等。壟斷性項目使用者付費4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程項目沒有收益來來源，屬于公益益性。例如：道路、橋橋梁、水庫、環(huán)環(huán)境治理、園林林綠化、文化場場館等。關于政府付費項項目政府付費：是指政府直接付付費購買公共產產品和服務，主主要包括可用性性付費、使用量量付費和績效付付費。項目類型:政府付費4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程政府采購PPP的基本特征授予經營權合作期限原則上上不低于10年，費用逐步支支付（支付比例例可以前高后低低）有考核機制，考考核機制對費用用支付產生影響響（可以合理確確定考核指標，，加強可用性考考核指標的權重重）拉長版的BT？政府付費4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程PPP項目主體或其他他社會資本，除除通過規(guī)范的土土地市場取得合合法土地權益外外，不得違規(guī)取取得未供應的土土地使用權或變變相取得土地收收益，不得作為項目主主體參與土地收收儲和前期開發(fā)發(fā)等工作，不得借未供應的的土地進行融資資；PPP項目的資金來源源與未來收益及及清償責任，不不得與土地出讓讓收入掛鉤?！敦斦康汝P于聯(lián)聯(lián)合公布第三批批政府和社會資資本合作示范項項目加快推動示示范項目建設的的通知》（財金【2016】91號）政府采購4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程“通過論證”的的項目，各級財財政部門應當在在編制年度預算算和中期財政規(guī)規(guī)劃時，將項目目財政支出責任任納入預算統(tǒng)籌籌安排?！拔赐ㄟ^論證””的項目，則不宜采用PPP模式。每一年度全部PPP項目需要從預算算中安排的支出出責任，占一般般公共預算支出出比例應當不超超過10%。可行性缺口補助助項目與政府付付費項目爭搶政政府支出的額度度。額度緊張，，政府的各實施施機構之間存在在矛盾與沖突。。關于PPP項目中土地征地地和拆遷補償費費用，可以不占占用一般公共預預算支出的額度度，計入政府性性基金預算。在在PPP結構設計方面留留出了更大的空空間——如何運用4號文?！墩蜕鐣Y本本合作項目財政政承受能力論證證指引》（財金〔2015〕21號）與《財政部國土資資源部中國人人民銀行銀監(jiān)監(jiān)會關于規(guī)范土土地儲備和資金金管理等相關問問題的通知》（財綜〔2016〕4號）支出責任4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程PPP中政府付費的保保障《政府和社會資本本合作項目財政政承受能力論證證指引》（財金〔2015〕21號）第五條財財政承受能力論論證的結論分為為“通過論證””和“未通過論論證”。“通過論證”的的項目，各級財財政部門應當在在編制年度預算算和中期財政規(guī)規(guī)劃時，將項目目財政支出責任任納入預算統(tǒng)籌籌安排?！拔赐ㄟ^論證””的項目，則不不宜采用PPP模式。第二十五條每一年度全部PPP項目需要從預算算中安排的支出出責任，占一般般公共預算支出出比例應當不超超過10%。省級財政部門可可根據(jù)本地實際際情況，因地制制宜確定具體比比例，并報財政政部備案，同時時對外公布。支出責任4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程政府預算政府預算的構成成（政府的四本本賬）一般公共預算收入：稅收、轉移支付等支出：政府一般性支出、轉移支付政府性基金預算收入：依法在一定期限內向特定對象征收、收取或者以其他方式籌集的資金支出：特定公共事業(yè)發(fā)展國有資本經營預算收入：國有資本收益支出：依法確定社會保險基金預算收入：社會保險繳款、一般公共預算安排和其他方式籌集的資金支出：社會保險支出4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程利益實現(xiàn)案例：固安工業(yè)業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化項目政府社會投資人項目公司土地整理PPP合作協(xié)議（委托開發(fā)協(xié)議議）政府采購服務產業(yè)發(fā)展服務運營維護服務產業(yè)新城建設運運營一體化方案案基礎設施建設公共設施建設固安縣政府采購購華夏幸福在產產業(yè)新城內提供供設計、投資、、建設、運營一一體化服務收益回報模式：：基礎設施建設、、土地開發(fā)按成成本加成給予110%補償招商引資等服務務按約定比例支支付相應費用兩項費用上限不不高于園區(qū)財政政收入增量的企企業(yè)分享部分4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程利益實現(xiàn)土地整理、基礎建設房地產開發(fā)銷售政府獲得土地出讓收入和稅收政府返還基礎建設投資額（110%）招商引資（按落地投資額一定比例返還）后期產業(yè)服務維護實現(xiàn)將“短期一次性”房地產開發(fā)先進轉變?yōu)椤伴L期、可持續(xù)園區(qū)經營”投資開發(fā)房地產項目，實現(xiàn)銷售并獲取現(xiàn)金回流企業(yè)墊資發(fā)展階段；初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程利益實現(xiàn)行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入較上年增加百分比產業(yè)發(fā)展服務9.53--38.3%基礎設施建設1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務0.320.2327.9%586.8%物業(yè)管理服務0.250.40-62.1%37%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產開發(fā)4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合計77.59--76.3%來源：華夏幸福?；鶚I(yè)的財務報報表4.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程利益實現(xiàn)“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式式“園區(qū)運營+地產開發(fā)”，雙雙核驅動模式是是公司商業(yè)模式式的亮點和特色色。該模式中，政府府將園區(qū)作為工工業(yè)地產項目，，由華夏幸福進進行園區(qū)規(guī)劃、、基礎設施建設設、招商引資等等工作，然后再再轉由政府相關關部門經營和管管理，華夏幸福福在這個過程中中利用園區(qū)規(guī)劃劃的話語權優(yōu)勢勢在園區(qū)及其周周邊進行大規(guī)模模的房地產開發(fā)發(fā)。與當?shù)卣炗営喤潘詤f(xié)議，拿地成本本極低。產業(yè)園區(qū)周邊的的土地儲備在公公司所有土地儲儲備中占比大約約為80%，而在園區(qū)周邊邊拿地也是公司司地產業(yè)務未來來擴張的一條主主線。公司45%的收收入來自園區(qū)運運營，50%的的收入來自園區(qū)區(qū)住宅開發(fā)。2023/3/64.園區(qū)PPP整體體運作模式---標準式流程5.園區(qū)PPP的的贏利點和收益益率分析1、園區(qū)PPP是是一個長周期的的運作過程，不不同的開發(fā)運營營階段有不同的的盈利點，是一一個短、中、長期結結合的投資組合合，上述各階段的的利潤來源能為為項目帶來持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流流。2、這些贏利點，，是影響PPP簽訂時物有所所值評價的定量量評估時的關鍵鍵因素。不過，，由于園區(qū)并非非高速公路、污污水廠這樣傳統(tǒng)統(tǒng)可憑經驗模擬擬估算的基礎設設施項目，在土土地、產業(yè)、資資本、人流等眾眾多不確定函數(shù)數(shù)的綜合作用下下，準確的定量量評估幾乎很難難做到，因此短短期來看，定性的物有所值值評價更適合于于園區(qū)PPP的的情況。3、對于PPP收收益達成的共識識是“確保盈利利，嚴禁暴利””，一般對于PPP項目內部收益率率的提法在8%---10%這個區(qū)間間，在產業(yè)地產領領域，這個收益益率對于基建、、一級開發(fā)屬于于可接受范圍，，但對于整體產產業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否否能夠匹配契合合尚無定論，需需要在一些項目目的實踐中歸納納總結。園區(qū)PPP是一一個長周期的運運作過程，不同同的開發(fā)運營階階段有不同的盈盈利點，是一個個短、中、長期期結合的投資組組合，上述各階階段的利潤來源源能為項目帶來來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流，這些贏贏利點也可能是是影響PPP項項目簽訂時物有有所值評價的定定量評估時的關關鍵因素園區(qū)PPP并非高速公路、、污水廠這樣傳傳統(tǒng)可憑經驗模模擬估算的基礎礎設施項目，在在土地、產業(yè)、、資本、人流等等眾多不確定因因素的綜合作用用下，準確的定定量評估很難做做到，短期來看看，定性的物有有所值評價更適適合于園區(qū)PPP的評估。園區(qū)PPP可能的主要贏利利點土地一級開發(fā)收收入分成產業(yè)投資收益規(guī)劃、咨詢服務務等收益基金管理收益等園區(qū)內與產業(yè)相相關二級開發(fā)物物業(yè)載體租售收收入物業(yè)管理、配套套設施、服務活活動等經營性收收入5.園區(qū)PPP的的贏利點和收益益率分析?產業(yè)新城投資者、產業(yè)園區(qū)運營營商：PPP模模式是政府大力力提倡的模式，，不可能不去響響應，且響應帶帶來的業(yè)務拓展展效是很強的；；但一旦進入PPP的框架，，意味著以往的的讓政府過度讓讓利的分成模式式不可能再為PPP模式要求求所接受，勢必必會帶來一系列列對回報率、利利潤率的不利影影響。這是一個個必須迅速面對對的選擇？財政部的《政府府和社會資本合合作法（征求意意見稿）》文稿稿中強調：合作作項目連續(xù)三年年收益過高或者者過低，幅度超超過合作協(xié)議約約定的，應當按按照合作協(xié)議調調整政府付費標標準，或者公共共產品和服務的的價格對于PPP收益益達成的共識是是“確保盈利，，嚴禁暴利”，，對于PPP項目目內部收益率的的提法，大多在在6%~8%這個區(qū)間，在產業(yè)地產領領域，這個收益益率對于基建、、一級開發(fā)屬于于可接受范圍，，但對于整體產產業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否否能夠匹配契合合尚無定論？如果將產業(yè)地產產的一般性收益益、經常性收益益以及相關配套套物業(yè)開發(fā)經營營收益都算進去去，整體回報率率超過30%，，甚至超過50%都是一種常常態(tài)，但這明顯已經經接近社會對于于“暴利”的認認知，未來必定定會面臨壓縮的的態(tài)勢。如果類類似的產業(yè)新城城、產業(yè)園區(qū)收收益率連續(xù)3年年超出約定或可可接受的范圍，，可能會進行重重新調整5.園區(qū)PPP的的贏利點和收益益率分析6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領好的園區(qū)PPP項目，主要取取決于兩個條件件：一是必須要觀察察該項目的可行行性以及規(guī)模與與實際需求的匹匹配。如果項目目建成以后無法法發(fā)揮應有效益益，即使政府愿愿意支付，也會會造成資源的浪浪費，這樣的項項目就缺少成功功的PPP項目目必須具有的基基礎；二是要看政府的的支付意愿和支支付能力，以及及相應的法律法法規(guī)保障，以提提高違約成本，，降低違約可能能。1、在園區(qū)PPP框框架之下，土地地、產業(yè)、資本本三要素的協(xié)同同與配合對于園園區(qū)PPP的成成功而言至為關關鍵。2、土地是園區(qū)運營營的基礎，產業(yè)業(yè)是未來發(fā)展的的保障，資本是是園區(qū)運營得以以持續(xù)進行和完完成的核心，這些要素的協(xié)協(xié)同與配合對于于園區(qū)PPP的的成功而言至為為關鍵。好的園區(qū)PPP項目兩大取決因素要看政府的支付付意愿和支付能能力以及相應的的法律法規(guī)保障障，以提高違約約成本，降低違違約可能比如中信汕頭濱濱海新城PPP項目，汕頭市市濠江區(qū)還爭取取到了地級市的的管理權限，區(qū)區(qū)級政府可以行行使地級市的管管理權限，再加加上汕頭市和濠濠江區(qū)政府都兌兌現(xiàn)了承諾以兩兩級立法保障為為濱海新城保駕駕護航，這些都都對PPP的實實施有巨大的裨裨益。要觀察該項目的的可行性以及規(guī)規(guī)模與實際需求求的匹配如果項目建成以以后無法發(fā)揮應應有效益，即使使政府愿意支付付，也會造成資資源的浪費，這這樣的項目就缺缺少成功的PPP項目必須具具有的基礎6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領在園區(qū)PPP框框架之下，土地地、產業(yè)、資本本三要素的協(xié)同同與配合對于園園區(qū)PPP的成成功而言至為關關鍵資本是園區(qū)運營得以持續(xù)進行和完成的核心產業(yè)是未來發(fā)展的保障土地是園區(qū)運營的基礎PPP推行可能能存在的最大障障礙：一些城市政府財財大氣粗、風格格保守、墨守成成規(guī)，不愿意嘗嘗試PPP；欠發(fā)達城市作風風激進，更多的的是將PPP作作為一種財政吃吃緊狀況下的融融資模式，欠缺缺服務心態(tài)。！6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領PPP模式作為為政府與社會力力量合作供給公公共服務的一種種新模式，第二二個P可以是擁擁有資本的重資資產企業(yè)，也可可以是沒有資本本優(yōu)勢但卻擁有有技術、專業(yè)和和管理優(yōu)勢的輕輕資產社會組織織，尤其是在存存量園區(qū)的PPP盤活過程中中，在運營、服服務、金融、資資源整合等輕資資產能力和平臺臺式的整合能力力上，這種輕資資產的優(yōu)勢顯得得更為重要。6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領園區(qū)PPP項目目的操作要領：：一、建立長期共共識共贏的心態(tài)態(tài)，在專業(yè)能力力方面充分尊重重社會資本，把把共識和尊重寫寫進合同當中，，給予社會資本本足夠的話語權權保障；二、機制和法律律的保障，對于于社會資本而言言十分重要。比如中信汕頭濱濱海新城PPP。獲得了兩級級人大的立法通通過，具有雙保保險的效果，無無論政府環(huán)節(jié)和和人事變動都不不會波及于此；；三、公平、合理理、透明的審核核機制貫穿項目目始終。以“浮動性輕資資產運營式PPP收益框架””為例，社會資資本運營方與政政府合資成立基基于輕資產的園園區(qū)運營公司，，如：地方政府在在年初從財政撥款款中打入一筆資資金作為運營團團隊的啟動資金金，年底時根據(jù)整個園區(qū)運運營狀況、體系系搭建等進行綜合性打分，打分低于1，，則根據(jù)不足的的比例進行資金金返還，打分高高于1，則根據(jù)據(jù)超出部分進行行獎勵補貼。相相對來講，這種種機制可能是一一種更為均衡合合理的審核方式式；6.園區(qū)PPP的的成功條件和操操作要領園區(qū)PPP項目目的操作要領：：四、評估機制方方面的革新。很多地地方政政府在在選擇擇PPP合合作方方時更更看重重的是是資產產規(guī)模模和資資金實實力等等，涉涉及到到園區(qū)區(qū)PPP，，更看重重的是是輕資資產運運營能能力。。在園區(qū)區(qū)運營營中，，社會會資本本應該該是一一個具具備平平臺鏈鏈接能能力和和產業(yè)業(yè)生成成能力力的規(guī)規(guī)劃方方案提提供者者，負負責建建立一一個端端口，，引入入包括括產業(yè)業(yè)投資資方、、孵化化運營營方、、二級級開發(fā)發(fā)商等等優(yōu)秀秀合作作者組組成聯(lián)聯(lián)合艦艦隊，，也就就是所所謂的的“插線線板工工程””。這個個新型型工程程方的的資質質如何何評估估，政政府需需要有有一種種全新新的機機制來來應對對。五、角角色權權益和和產業(yè)業(yè)基礎礎設施施等的的提前前界定定，這些些對于于降低低后期期成本本、提提升合合作效效益等等也非非常重重要。。案例：：xx工業(yè)產產業(yè)園園區(qū)PPP模式式建設設融資資方案案一、園園區(qū)基基本情情況（一））建設設規(guī)模模。園園區(qū)建建設面面積45平方公公里，，配套套基礎礎設施施建設設投資資100億億元。。（二））園區(qū)區(qū)定位位：是是一個個產城城融合合、生生態(tài)優(yōu)優(yōu)良、、環(huán)境境優(yōu)美美、宜宜業(yè)宜宜居的的工業(yè)業(yè)產業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)。除除工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)入駐駐外，，其它它功能能配套套包括括：居居住、、商業(yè)業(yè)設施施、教教育、、醫(yī)療療、金金融等等公共共服務務設施施。二、工工作內內容（一））規(guī)劃劃設計計。1、編編制園園區(qū)總總體規(guī)規(guī)劃、、詳細細規(guī)劃劃。2、編編制園園區(qū)各各類專專業(yè)規(guī)規(guī)劃。。3、組組織基基礎設設施建建設施施工圖圖設計計。（二））征地地拆遷遷。（三））建設設內容容：場場地平平整、、道路路、給給水、、排水水、供供電、、電信信、綠綠化、、垃圾圾處理理、污污水處處理、、地下下綜合合管廊廊等。。上海市市青浦浦區(qū)重重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化PPP項目目是上上海首首個落落地實實施的的新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化PPP項目目，上上海市市入選選國家家發(fā)改改委PPP項目目庫的的唯一一重點點推薦薦項目目。項項目由由青浦浦區(qū)政政府授授權重重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民民政府府與世世界500強排排名27位位的中中國建建筑骨骨干成成員中中國建建筑第第八工工程局局有限限公司司和中中建方方程投投資發(fā)發(fā)展有有限公公司組組成的的聯(lián)合合體按按照國國家新新型城城鎮(zhèn)化化戰(zhàn)略略總體體要求求，采采用PPP模式式合作作開發(fā)發(fā)建設設。重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化建建設項項目合合作范范圍包包含重重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)整個個鎮(zhèn)域域，總總面積積約為為24平方方公里里，合合作周周期為為10年，，近期期投資資約120億元元。合合作業(yè)業(yè)務涵涵蓋規(guī)規(guī)劃策策劃、、土地地整治治、基基礎設設施、、公建建配套套、保保障房房建設設、城城鎮(zhèn)更更新和和產業(yè)業(yè)服務務運營營等方方面。。項目目整體體將分分三期期持續(xù)續(xù)推進進。首首批項項目包包括731畝的的城中中村改改造工工程、、20多平平方公公里的的美麗麗河湖湖建設設計劃劃，以以及公公交樞樞紐等等10多個個子項項目的的建設設。為保證證項目目規(guī)劃劃、建建設運運營的的科學學高效效，中中建八八局邀邀請知知名的的戰(zhàn)略略策劃劃機構構王志志綱工工作室室，全全程參參與重重固新新型城城鎮(zhèn)化化項目目開發(fā)發(fā)建設設策劃劃。SBA、麥麥肯錫錫、同同濟大大學、、中建建院士士工作作室等等國內內外知知名咨咨詢機機構或或實施施團隊隊也將將陸續(xù)續(xù)參與與到本本項目目的建建設中中。8.案案例分分析上上海xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化““1+3+x””模式式回報報機制制PPP模式的的回報報機制制

從基本模式本身成本攤銷

三個補充模式，解決PPP資金

持有部分公共建筑（可持續(xù)）

其他合作模式做收益補充1234政府購購買缺口補補助特許經經營8.案案例分分析上上海xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化““1+3+x””模式式回報報機制制7272二、區(qū)區(qū)域開開發(fā)（產業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)）PPP項目目的融融資模模式和和要求求【區(qū)域域開發(fā)（（產業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)）PPP操作作實務務及投投融資資案例例解析析】傳統(tǒng)模模式下下的融融資建建設方方式政府土地儲儲備制制度土地市市場企業(yè)（建設設單位位）BT協(xié)議提升土土地價價值獲得土土地收收入回購款款土地收收入/收益分分成土地收收入/收益分分成協(xié)協(xié)議政府企業(yè)（建設設單位位）土地兜兜底出出讓土地平平衡協(xié)協(xié)議政府企業(yè)（建設設單位位）提升土土地價價值獲得土土地收收入提升土土地價價值獲得土土地收收入BT的變形形方式式資源平平衡方方式74PPP綜合合金融融服務務基本本內容容協(xié)助政政府制制訂PPP實實施方案、、篩選選試點項項目建立社社會投投資人庫庫，不不政府PPP項目對接接協(xié)助設設計PPP項目目方案（包包括項項目交易易架構構）牽頭設設計PPP項目目投融資方方案牽頭實實施PPP項目目投融資方方案上半場場-融融智下半場場-融融資PPP融資資基礎礎方案案:股股權結結構化化融資資+項項目收收益票票據(jù)/項目目貸款款/銀銀團貸貸款+ABN/營運運期貸貸款二、區(qū)區(qū)域開開發(fā)（（產業(yè)業(yè)園區(qū)0PPP項目目的融融資模模式和和