物業(yè)管理案例集三

物業(yè)管理案例集三【案例一】空調(diào)系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是空調(diào)系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測試調(diào)整計(jì)劃。備齊空調(diào)維修、測試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測算空調(diào)收費(fèi)。在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問題和噪音污染問題。對(duì)業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：（1）用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；（2）安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：（1）對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；（2）清理各管道內(nèi)的灰塵；（3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；（4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。注意事項(xiàng)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：（1）使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段；（2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫；（3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；（4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；冷凝水的回收等?？照{(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施?！景咐炕鹁录奶幚泶_認(rèn)和了解起火位置、范圍和程度。向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場。立即組織現(xiàn)場人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎荨＜皶r(shí)封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達(dá)為止?！景咐咳?xì)庑孤┦录奶幚硪兹細(xì)怏w泄漏時(shí)，應(yīng)立即通知燃?xì)夤?。抵達(dá)現(xiàn)場后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器(包括門鈴、電話、風(fēng)扇等)和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。立即打開所有門窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門。情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏散人員。如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患【案例四】電梯故障事件的處理乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予安慰。立即通知電梯專業(yè)人員達(dá)到現(xiàn)場救助被困者。被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案?！景咐濉吭胍羟?jǐn)_事件的處理接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場查看。必要時(shí)通過技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。判斷噪音侵?jǐn)_的來源，針對(duì)不同噪音源，采取對(duì)應(yīng)的解決措施。做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋。【案例六】電力故障事件的處理若供電部門預(yù)先通知大廈/小區(qū)暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳細(xì)情況和有關(guān)文件信息通過廣播、張貼通知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。若屬于因供電線路故障，大廈/小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。故障停電時(shí)，應(yīng)立即派人檢查確認(rèn)電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理;加強(qiáng)消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。故障停電時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)立即通知住戶，說明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況【案例七】高空墜物事件的處理發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財(cái)物損壞，要保護(hù)現(xiàn)場、拍照取證并通知相關(guān)人員。盡快確定墜落物來源。確定墜落物來源后，及時(shí)協(xié)調(diào)受損/受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位置張貼“請(qǐng)勿高空拋物”的標(biāo)識(shí)，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德。【案例八】交通意外事件的處理在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場處理。有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)