住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險研究

住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險研究住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險研究摘要:住房抵押貸款證券化是一項結(jié)構(gòu)復(fù)雜的金融創(chuàng)新,波及諸多法律問題。本文結(jié)合我國住房抵押貸款證券化的金融生態(tài)環(huán)境,探討了投資者面臨的假按揭風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險和房貸險等法律問題,提出了完善相關(guān)法律金融制度的倡議。

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;法律風(fēng)險;MBS

最近,從中國銀行的“森豪公寓〞騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件〞,我國商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購置這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來避免證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,波及的法律問題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,愛護(hù)投資者利益,是我國順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步開展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險,從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。

一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定規(guī)范的多筆住房抵押貸款聚集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為撐持,通過一定的結(jié)構(gòu)安頓,對風(fēng)險與收益要素進(jìn)行別離與重組,在市場上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括撐持資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級、證券發(fā)行三個環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以撐持資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將撐持資產(chǎn)真實(shí)發(fā)售給專門從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

近年來,我國相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

我國住房抵押貸款證券化具有下列特征:一是以信托方式實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔(dān)保。

(一)以信托方式實(shí)行住房抵押貸款證券化

關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式,國內(nèi)學(xué)者圍繞我國應(yīng)該采取美國模式還是英國和歐洲模式進(jìn)行了長期的論證,關(guān)注的焦點(diǎn)是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據(jù)?信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理方法》(下稱管理方法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔(dān)保的信托方式實(shí)現(xiàn)證券化。管理方法第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券,以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動。〞我國首單住房抵押貸款支持證券產(chǎn)品——“建元2022-1〞就是由中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu),委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行的。

另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但?金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理方法》(下稱監(jiān)管方法)對SPV的市場準(zhǔn)入作出了嚴(yán)格的規(guī)定。監(jiān)管方法第9條規(guī)定,信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣。〞同時,監(jiān)管方法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機(jī)構(gòu)發(fā)行,特定目的信托受托機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任。〞這意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。

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(二)投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者

現(xiàn)階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理方法第47條規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)按照法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)投資資產(chǎn)支持證券。〞這一方面是汲取我國股票市場的教訓(xùn),由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關(guān)的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業(yè)務(wù),可以積累經(jīng)驗,愛護(hù)中小投資者的利益,防止市場過度的非理性行為;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風(fēng)險收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類證券不同,對風(fēng)險管理能力要求高,而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面比擬成熟,從而能夠保證國內(nèi)住房抵押貸款證券工程的順利實(shí)施。

我國向個人投資者開放MBS業(yè)務(wù)只是時間上的問題。從成熟市場的資產(chǎn)證券化實(shí)踐來看,只有切實(shí)愛護(hù)中小投資者的利益,才能最終真正推動資產(chǎn)證券化的開展,這就需要進(jìn)一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)制度。

(三)信用增級的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔(dān)保

信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中通過合同安頓所提供的信用愛護(hù)。信用增級的方式可以分為外部法和內(nèi)部法:外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)法律文件中所承諾的義務(wù)和責(zé)任,向信貸資產(chǎn)證券化交易的其他參與機(jī)構(gòu)提供一定程度的信用愛護(hù),并為此承當(dāng)相應(yīng)的風(fēng)險;內(nèi)部法是指通過重新安頓證券獲得償付的優(yōu)先次序,提高優(yōu)先級證券的信用級別,或通過發(fā)起人提供更多的連帶責(zé)任提高證券的信用級別。

我國MBS的信用增級形式可以是內(nèi)部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔(dān)保。管理方法第30條規(guī)定:“信用增級可以采用內(nèi)部信用增級或外部信用增級的方式提供。內(nèi)部信用增級包括但不限于超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔(dān)保和保險等方式。〞這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的撐持。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保,因為我國?擔(dān)保法》第8條明確規(guī)定:“國家機(jī)關(guān)不能作為保證人,但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行的轉(zhuǎn)貸款的除外。〞勿庸置疑,這一規(guī)定也將制約我國住房抵押貸款證券化的開展。

二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風(fēng)險

我國住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險主要來源下列兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實(shí)保障;二是有的法律法規(guī)不合理、可操作性差,導(dǎo)致法律執(zhí)行本錢高,違規(guī)者得不到懲辦,容易導(dǎo)致道德風(fēng)險和金融欺詐行為。

(一)假按揭的法律風(fēng)險

假按揭可表現(xiàn)為無購房事實(shí)按揭和返租按揭。無購房按揭是指開發(fā)商通過內(nèi)部員工或其他關(guān)聯(lián)人虛構(gòu)購房事實(shí),在銀行辦理按揭貸款,再將貸來的款項挪作他用,造成銀行資金風(fēng)險,如“森豪公寓〞騙貸案、2022年6月案發(fā)的工商銀行西安朱雀大街支行騙貸案。返租按揭是指開發(fā)商與購房者相互串通,以高出房產(chǎn)成倍的價格進(jìn)行按揭,為開發(fā)商套取現(xiàn)金,爾后開發(fā)商分期以租金的形式將貸款本金連同利息返還購房者的融資方式。根據(jù)銀行的內(nèi)部調(diào)查,假按揭已成為住房抵押貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風(fēng)險之一。假按揭中,銀行處置貸款抵押物所得款項往往不能足額清償債務(wù)余額,再加上拍賣處置抵押物時眾多環(huán)節(jié)的審查和核實(shí),耗費(fèi)大量的人力和物力,導(dǎo)致銀行處置抵押物的價值大大縮水。因此,銀行的貸款回收率往往很不理想。

在證券化過程中,假按揭風(fēng)險由銀行轉(zhuǎn)移到MBS的投資者。假按揭因其行為隱蔽,在業(yè)務(wù)中較難防備,