房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題及發(fā)展趨勢

2014年房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題及發(fā)展趨勢

過去的一年世界經(jīng)濟形勢依然不容樂觀，據(jù)世界銀行推定，2014年世界經(jīng)濟GDP增長率為2.6%，較2013年[1]下降了0.3個百分點，繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢。受此影響，2014年我國GDP增長率為7.4%，創(chuàng)近24年新低。2014年初的兩會政府報告表明，中央政府希望通過推進以人為本的城鎮(zhèn)化解決當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展中人戶分離嚴(yán)重、土地利用效率低下、區(qū)域發(fā)展不平衡等問題?！?·30新政”[2]再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，這在一定程度上刺激了改善性需求。截至四季度，原先46個限購城市中有41個解除了限購，改善戶型成交占比出現(xiàn)緩慢抬升的趨勢。10月底，在北京召開的國務(wù)院常務(wù)會議，提出推進六大領(lǐng)域消費[3]，引人關(guān)注的是時隔五年國務(wù)院常務(wù)會議再次提出“穩(wěn)定住房消費”。12月召開的中央經(jīng)濟工作會議并未出現(xiàn)“房地產(chǎn)、保障性住房、商品住房”等字眼，這表明中央已經(jīng)將房地產(chǎn)市場行情的變化列入常態(tài)經(jīng)濟現(xiàn)象中，不再完全依靠政策性調(diào)控，而是以經(jīng)濟手段取代行政手段。與2013年商品房市場火熱行情形成對比的是，2014年則出現(xiàn)了下行趨勢，各級政府頻頻出手調(diào)控，因此整體來看，“松綁”取代了“嚴(yán)厲”成為2014年國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的總基調(diào)。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展在2014年暴露出的問題，未來一年又會呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢，成為社會各界廣泛關(guān)注的焦點。一2014年房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題（一）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績下降，完成低于預(yù)期受房地產(chǎn)市場波動的影響，僅有萬科、恒大、綠城等少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠自身品牌實力取得了銷售業(yè)績增長率高于2013年的成績，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在2014年的銷售額增長率出現(xiàn)了顯著下滑，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額增長率在10%以下（見圖1）。圖12013年與2014年部分品牌開發(fā)企業(yè)的銷售額增長率比較鑒于2014年房地產(chǎn)市場總體需求下降和產(chǎn)品去化放緩的形勢，上市房地產(chǎn)企業(yè)為了完成年初對外披露的銷售目標(biāo)，犧牲了部分毛利以加快去化速度。與此同時，土地成本持續(xù)上漲、行業(yè)平均三費（即銷售費用、管理費用和財務(wù)費用）的占比趨勢上升[4]，這些因素導(dǎo)致上市房地產(chǎn)企業(yè)利潤被攤薄，利潤率下降，2014年3季度較2013年3季度的毛利率下降2.4個百分點、凈利率下降2.5個百分點（見圖2）。圖2A股上市2009第3季度至2014第3季度房地產(chǎn)企業(yè)毛利率和凈利率水平2014年，多數(shù)品牌開發(fā)企業(yè)完成銷售業(yè)績低于年初制定的銷售目標(biāo)。2014年，綠城、恒大的銷售金額完成率較高，分別達到了122.15%、119.55%，行業(yè)中排名較高。當(dāng)年目標(biāo)完成的房地產(chǎn)企業(yè)相比上年的完成率也有所下降，中海、碧桂園、融創(chuàng)、招商的目標(biāo)完成率與2013年相比，分別下降了24.22個百分點、0.47個百分點、20.77個百分點、6個百分點（見圖3）。圖32013年與2014年部分品牌開發(fā)企業(yè)銷售金額及目標(biāo)完成率比較（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增長率下降截至2014年末，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為9.7萬億元，同比增長12.79%，增長率為14年中最低。受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，開發(fā)企業(yè)投資節(jié)奏趨于謹(jǐn)慎，力度較之前有所下降。銀行、私募基金、信托等金融機構(gòu)因擔(dān)心中小房地產(chǎn)企業(yè)的債償能力及產(chǎn)品去化能力，收緊了開發(fā)企業(yè)的融資渠道。圖42001～2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增長情況（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地態(tài)度慎重，土地獲取規(guī)模下降2014年，12家代表性品牌房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取總建筑面積6899萬平方米，同比減少45.68%，土地獲取支付的總金額為3221億元，同比下降31.13%。品牌房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有華潤、招商土地獲取金額及面積均同比上升（見表1）。表12014年品牌房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備整體看，2014年土地市場出現(xiàn)了“U形”形態(tài)，即兩頭高中間低，一季度開發(fā)企業(yè)拿地延續(xù)了2013年的熱情，二季度開始土地市場轉(zhuǎn)冷拿地趨于謹(jǐn)慎，“9·30新政”后商品房市場信心恢復(fù)，土地市場交易熱度也隨之回升。從成交價格層面來看，開發(fā)企業(yè)在2014年以低溢價[5]率獲取項目的情況明顯增多，以北京為例，2014年低溢價率獲取項目為46宗地，占全年出讓宗地總數(shù)的32.62%，與2013年相比上升4.62個百分點。從土地獲取金額與銷售比值來看，2014年代表性開發(fā)企業(yè)的均值為32.66%，相比2013年下降了22.86個百分點。具體看，2014年只有華潤、龍湖、招商的土地獲取金額與銷售比值高于2013年，其他房地產(chǎn)企業(yè)均低于2013年。主要原因是企業(yè)2013年對于市場預(yù)期過強，拿地節(jié)奏較快，而2014年受市場調(diào)整的影響，各品牌房地產(chǎn)企業(yè)拿地則表現(xiàn)相對謹(jǐn)慎。圖52013年與2014年土地獲取金額與銷售比值（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本明顯提高2014年房地產(chǎn)整體市場行情回落，開發(fā)企業(yè)的融資成本、難度都有所提高。據(jù)中國投資咨詢網(wǎng)披露，2013年房地產(chǎn)信托平均融資成本為8%～9%，與之形成對比，2014年的平均融資成本為12%～13%，上升33%～62.5%。部分開發(fā)企業(yè)依然選擇IPO上市的方式進行融資，2014年的IPO上市開發(fā)企業(yè)數(shù)量為10家，比2013年多3家[6]。從上市企業(yè)規(guī)模來看，2014年IPO上市有規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，也有萬達等品牌房地產(chǎn)企業(yè)，融資規(guī)模較上年也有明顯提升（見表2）。表22014年全年IPO房地產(chǎn)企業(yè)列表除IPO途徑上市外，還有一些企業(yè)通過借殼上市融資。綠景地產(chǎn)以逾9億元收購新澤控股64.83%股權(quán)，并根據(jù)收購守則規(guī)定，向新澤控股提出全面收購，每股收購要約作價現(xiàn)金1.1元。青建發(fā)展有限公司將以5.4億港元收購新利控股已發(fā)行股本的75%，每股作價2.4港元。金豐投資以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海地產(chǎn)集團持有的綠地集團等額價值的股權(quán)進行置換，擬置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團或其指定的第三方主體承接。藍光和駿存續(xù)公司100%股權(quán)預(yù)估值由90.22億元降至79.05億元，配套募資總額由不超過30.07億元降為26.35億元。RH能源以3.79億新元，配售5.4927億股，每股0.69新元，外加2000萬新元現(xiàn)金，收購中銳集團旗下的中銳地產(chǎn)，反向收購后，中銳地產(chǎn)完成借殼上市（見表3）。表32014年借殼上市房地產(chǎn)企業(yè)列表需要引起注意的是，2014年10月29日美國結(jié)束了維持兩年之久的第三輪量化寬松政策，受此影響，海外融資成本預(yù)期將有攀升，或?qū)⒂绊懙椒康禺a(chǎn)企業(yè)海外融資的積極性。（五）中小型開發(fā)企業(yè)經(jīng)營壓力增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)毗鄰倒閉的邊緣融資渠道單一化、銷售回款不力，是中小房地產(chǎn)企業(yè)不斷面臨經(jīng)營危機的主要原因。寧波、無錫、襄陽、神木等三四線城市已有多家中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，陷入破產(chǎn)危機，老板跑路、爛尾樓現(xiàn)象頻出。公司破產(chǎn)使得市場上出現(xiàn)了股權(quán)收并購及項目資產(chǎn)收購機會，房地產(chǎn)市場重新洗牌，一些優(yōu)質(zhì)項目資源值得品牌房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。二2015年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資下降趨勢明顯，融資渠道出現(xiàn)分化2014年上半年，商品住宅市場持續(xù)低迷，以北京為例，6月份商品住宅庫存85897套，較5月增長1.70%，去化周期拉長；成交量同比環(huán)比雙雙下跌，世聯(lián)行統(tǒng)計，6月二手住宅成交6464套，環(huán)比下降6.71%，同比下降29.98%。商品房銷售金額一般領(lǐng)先于房地產(chǎn)開發(fā)資金來源3～5個月，而后者通常會領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)投資3個月。受“9·30新政”、降息等利好因素影響，2014年四季度商品住宅銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2015年上半年銷售增速會有顯著提高。因此預(yù)計2015年上半年房地產(chǎn)企業(yè)投資將呈現(xiàn)下降趨勢，下半年企穩(wěn)回升。2014年底及2015年初規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資頻繁。12月中旬，保利地產(chǎn)注冊發(fā)行金額為150億元的中期票據(jù)，招商地產(chǎn)的50億中期票據(jù)、萬科的18億中期票據(jù)以及金融街的52億中期票據(jù)均獲發(fā)行，2015年1月底遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行12億美元的雙年期高級債券。品牌開發(fā)企業(yè)獲得融資后，緩解了資金壓力，債務(wù)分布也愈加均勻。中小房地產(chǎn)企業(yè)受制于企業(yè)規(guī)模有限，獲得融資難度依然較大，未來企業(yè)的發(fā)展將進一步受限。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化尋求技術(shù)變革，行業(yè)資源整合趨勢明顯面臨銷售業(yè)績及資金周轉(zhuǎn)的雙重壓力，“去庫存”成為諸多開發(fā)企業(yè)的2014年工作重點。借助互聯(lián)網(wǎng)、金融等其他行業(yè)的平臺優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一系列的創(chuàng)新舉措（見表4）。目前，創(chuàng)新模式多為去化庫存的“噱頭”，真正的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)創(chuàng)新不多，但是隨著移動互聯(lián)渠道和平臺作用的不斷凸顯，房地產(chǎn)與其他行業(yè)的合作機會越來越多，行業(yè)資源的整合趨勢也愈來愈顯著。表42014年房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新舉措一覽未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷強化電商、自媒體等新興營銷技術(shù)及平臺的研發(fā)與運用，抓住重要營銷節(jié)點，圍繞“眾籌”、“全民營銷”等開展多樣化的促銷手段，促進銷售表現(xiàn)。以技術(shù)創(chuàng)新作為轉(zhuǎn)型突破口，各品牌開發(fā)企業(yè)對其物業(yè)下的客戶進行進一步深度挖掘，制定科學(xué)的營銷策略，為實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷、撬動新的商業(yè)價值奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圍繞營銷手段進行改進的同時，將更加關(guān)注“青年之家”及“中年成熟”兩類群體，建立“剛需、改善”兩大產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)體系，并且圍繞“高品質(zhì)物業(yè)管理”、“社區(qū)留存資產(chǎn)經(jīng)營”及“城市生活創(chuàng)新增值服務(wù)”三個核心為消費者提供高品質(zhì)服務(wù)。（三）保險企業(yè)以多種方式與房地產(chǎn)企業(yè)展開合作2014年，保險企業(yè)以多種方式同房地產(chǎn)企業(yè)展開了合作。12月，安邦保險增持金地集團股份，持有股份比例為20%，與生命人壽一并成為金地集團前兩大股東。萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度增持萬科A股，持股數(shù)量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，成為萬科第四大股東。Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，A股與H股上市房地產(chǎn)企業(yè)的前十大股東名單中，出現(xiàn)了險資身影的地產(chǎn)公司共有28家。其中，中國人壽保險成為8家房地產(chǎn)企業(yè)前十大股東，中國人保壽險成為5家房地產(chǎn)企業(yè)前十大股東，為保險企業(yè)中進駐地產(chǎn)最多的兩家。2014年下半年以來，平安不動產(chǎn)在多城市參與地塊競買獲取資源。11月，平安不動產(chǎn)旗下企業(yè)深圳聯(lián)新投資24.1億元獲得廣州華美牛奶廠兩宗住宅用地；12月，平安不動產(chǎn)聯(lián)合金地、朗詩以26.8億元獲取上海寶山項目，進入上海市場。2015年1月，平安不動產(chǎn)與華潤、招商、永同昌聯(lián)合體以86.9億元獲取北京豐臺區(qū)亞林西兩宗居住用地；同月，平安不動產(chǎn)與華潤、首開組成聯(lián)合體以總價86.25億元獲取北京豐臺區(qū)白盆窯地塊，刷新北京地王。房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，保險機構(gòu)的優(yōu)勢恰恰是擁有龐大的低成本資金，兩種行業(yè)的深度合作將是未來的趨勢。值得注意的是，目前房地產(chǎn)企業(yè)與保險企業(yè)的合作更多是停留在財務(wù)投資層面，未來在項目開發(fā)層面尚存合作空間。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇土地投資區(qū)域更加慎重，優(yōu)質(zhì)地塊成為角逐重點2014年下半年開始，品牌開發(fā)企業(yè)土地獲取集中在一線及二線重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊資源。受降息、解除限購等利好信息影響，品牌開發(fā)企業(yè)投資熱情得到有效提振，但是相比以往，整體土地投資態(tài)度更趨理性、謹(jǐn)慎。2014年9月底成交的北京石景山劉娘府項目，項目體量適中、低密規(guī)劃，自然景觀優(yōu)越，吸引了8家開發(fā)企業(yè)及聯(lián)合體報名競買，經(jīng)過80余輪的競價得以成交，溢價率達到49.3%。2014年11月初，成交的廣州華美牛奶廠七宗地，因低密度規(guī)劃、地勢起伏的優(yōu)質(zhì)條件，共吸引了8家開發(fā)企業(yè)參與競買，溢價率最高的一宗地達到40.5%。預(yù)計2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地投資將更趨于理性，一線及二線重點城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭將日趨激烈。除此之外，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)把目光瞄向了印度、越南等具有發(fā)展?jié)摿Φ膰遥崆安季诌@些區(qū)域房地產(chǎn)市場。（五）品牌開發(fā)企業(yè)謀求產(chǎn)業(yè)整合與變革，嘗試投資非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)除投資房地產(chǎn)外，部分品牌開發(fā)企業(yè)嘗試其他產(chǎn)業(yè)的投資。2014年9月，恒大糧油集團、恒大乳業(yè)集團、恒大畜牧集團相繼成立，至此恒大集團投資業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、文化旅游、快銷、農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)及體育