房地產(chǎn)業(yè)的中外比較與借鑒

房地產(chǎn)業(yè)的中外比較與借鑒

1.國外房地產(chǎn)業(yè)金融制度對中國的啟示房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨房地產(chǎn)業(yè)的興起而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，主要是指通過運(yùn)用各種信用方式、方法和工具為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織和調(diào)劑貨幣資金的信用活動(dòng)。具體地講，就是為房地產(chǎn)業(yè)提供籌資、融資、結(jié)算及相關(guān)的金融服務(wù)。隨著城鎮(zhèn)住房制度與城市土地使用制度的改革，以及伴隨房地產(chǎn)的復(fù)蘇和發(fā)展而逐步發(fā)展，中國的房地產(chǎn)金融業(yè)已初步成長起來并逐漸走向成熟。但總的看來，發(fā)展水平仍然十分低下，發(fā)展速度相當(dāng)緩慢，不僅遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，而且也落后于許多發(fā)展中國家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1990年代時(shí)美國、英國、德國和日本等國家的銀行，用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)方面的貸款或投資，約占其貸款或投資總額的1/3左右，最高竟達(dá)70%。香港地區(qū)，當(dāng)時(shí)用于房地產(chǎn)開發(fā)等方面的貸款或投資也占地區(qū)金融業(yè)貸款及投資總額的30%以上，而中國的這一指標(biāo)目前還達(dá)不到金融業(yè)貸款及投資總額的10%。這種情況不僅使房地產(chǎn)業(yè)的貨幣化停頓于初級(jí)發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)金融深化程度低，而且極大地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，對于國外房地產(chǎn)金融的比較和借鑒對于中國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。①國外房地產(chǎn)金融市場的類型和特點(diǎn)。國外現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融市場，根據(jù)融資方式不同可以分為四種：證券型、基金型、儲(chǔ)蓄型、財(cái)政型。證券性是依靠發(fā)達(dá)的金融市場發(fā)展起來，以證券融資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)金融制度。這種房地產(chǎn)金融市場的典型代表就是美國。這種房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn)是，非常高的抵押貸款的證券化，美國家庭購房資金的80%以上來自各種金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款。多種多樣的融資方式，除儲(chǔ)蓄外還有抵押貸款、債券等，并且融資方式還在進(jìn)行不斷的創(chuàng)新。一個(gè)開放的信貸市場，不存在由行政指派的、壟斷某些住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。依靠組建金融企業(yè)為主的政府干預(yù)。政府對房地產(chǎn)金融市場的干預(yù)，是通過政府中介機(jī)構(gòu)，如聯(lián)邦住宅貸款銀行等來進(jìn)行的?；鹦褪窃谫Y金短缺的情況下，通過建立各類基金，以保證房地產(chǎn)信貸資金供應(yīng)的房地產(chǎn)金融制度。新加坡、巴西、智利等國家都是這種類型的房地產(chǎn)金融市場。這種基金是在政府為了保證工薪階層的福利而通過強(qiáng)制儲(chǔ)蓄形成的社會(huì)福利基金，經(jīng)歷了由最初的福利保障到允許作為住房建設(shè)信貸的過程。目前，在新加坡這種基金的用途：一是用于購買住宅發(fā)展局的公共住宅；二是用于特準(zhǔn)住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃。儲(chǔ)蓄型是政府通過建立專門的住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，并強(qiáng)制達(dá)到成年的公民都要參加建房儲(chǔ)蓄，也是一種通過強(qiáng)制儲(chǔ)蓄來保證房地產(chǎn)開發(fā)資金的一種金融制度。包括德國在內(nèi)的很多歐洲國家的房地產(chǎn)金融市場都是這種類型。在德國，政府通過獎(jiǎng)勵(lì)住房儲(chǔ)蓄，開設(shè)專門的住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，并采取獨(dú)立于金融市場之外的封閉運(yùn)行的辦法來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。財(cái)政型也就是很多專家學(xué)者所說的混合型，在這種房地產(chǎn)金融市場中，私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)并存，共同經(jīng)辦房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，政府金融機(jī)構(gòu)起補(bǔ)充作用。此類以日本為代表。②中國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀及發(fā)展建議。與國外相比，中國的房地產(chǎn)金融市場存在很多不足之處。首先，中國的房地產(chǎn)金融工具單一，融資機(jī)制不完備。中國仍然是以儲(chǔ)蓄為基礎(chǔ)的融資機(jī)制，企業(yè)存款和私人儲(chǔ)蓄是銀行的主要信貸資金來源。雖然目前又增加了住房公積金貸款，但是仍然不能滿足多方面多層次需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金的短缺。其次，房地產(chǎn)金融市場功能不健全，二級(jí)市場的作用發(fā)揮不充分。房地產(chǎn)金融二級(jí)市場是為已發(fā)行的房地產(chǎn)證券的流通轉(zhuǎn)讓服務(wù)的，用以實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和提前變現(xiàn)的要求，是房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的重要條件。但是，中國的證券市場有80%集中在深圳、上海、廣州等沿海城市，限制了房地產(chǎn)股票、證券在全國范圍的發(fā)行和流通。所以，房地產(chǎn)市場基本上是一個(gè)零散的封閉狀態(tài)，嚴(yán)重抑制了初級(jí)市場的發(fā)展。再次，房地產(chǎn)金融中的法制不健全。房地產(chǎn)金融中缺乏必要的金融法規(guī)來保障各個(gè)金融機(jī)構(gòu)和居民的權(quán)利和義務(wù)。法制建設(shè)是統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產(chǎn)金融體系的基石。到目前為止我國只在《城市房地產(chǎn)管理法》中制訂了有關(guān)房地產(chǎn)抵押的法律條文，此外，如房地產(chǎn)金融的經(jīng)營權(quán)限、主管機(jī)構(gòu)的職責(zé)、長期的房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略等，這些需經(jīng)立法形式來明確的問題，目前尚無任何法律上的規(guī)定。中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融兼容了國外的很多模式的特點(diǎn)，通過國際上幾種房地產(chǎn)金融模式的比較可以發(fā)現(xiàn)市場型的房地產(chǎn)金融模式克服了基金型和儲(chǔ)蓄型的種種缺陷，符合世界住房金融的市場化、綜合化的發(fā)展趨勢，可以促進(jìn)中國住房金融市場的發(fā)展。培育多樣化的機(jī)構(gòu)投資者。中國目前雖有社會(huì)保障基金，住房公積金等機(jī)構(gòu)投資者，但由于其自身發(fā)展程度的束縛，尚暫時(shí)缺乏一定的資金供給規(guī)模，有待進(jìn)一步完善與發(fā)展。推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，建立健全房地產(chǎn)金融市場。在經(jīng)歷了1987年煙臺(tái)、蚌埠的住房儲(chǔ)蓄銀行的試點(diǎn)，1997年上海、太原、成都的住房儲(chǔ)蓄信貸部的試點(diǎn)之后，對于如何發(fā)展房地產(chǎn)金融，中國國內(nèi)進(jìn)行了很多的探討。而抵押貸款支持證券是資本市場的創(chuàng)新投融資工具，房地產(chǎn)的證券化是將房地產(chǎn)細(xì)化成為資產(chǎn)權(quán)益證，通過市場流通聚集房地產(chǎn)資金，既易于集資，又便于小額投資者參與，并且能有效地阻滯土地資產(chǎn)外流。世界資本市場的發(fā)展已證明了它的活力，將抵押貸款證券化引入必將不斷提高中國資本市場的深度和廣度。從目前的情況來看，中國已初步具備了開展住房抵押貸款證券化的宏觀條件。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，為金融創(chuàng)新提供了前提條件。第二，隨著住房制度改革的不斷深化，改變了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模糊不清的狀況，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的必要條件。第三，隨著居民收入的提高和投資意識(shí)的增強(qiáng)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)現(xiàn)有了潛在資金來源。從住房抵押貸款支持證券的需求來看，中國居民的銀行存款余額已經(jīng)超過7萬億人民幣，手持現(xiàn)金也超過1萬億，而銀行利率連續(xù)7次下調(diào)，且已開征利息稅，這8萬億元就是住房抵押貸款支持證券的潛在資金來源。第四，中國的資本市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已發(fā)展形成股票、債券及基金券、收益券、可轉(zhuǎn)換債券等證券商品，為住房抵押貸款證券化的開展創(chuàng)造了必要的基礎(chǔ)條件。健全房地產(chǎn)金融政策制度及法規(guī)體系。中國房地產(chǎn)金融有了十幾年的基礎(chǔ)，目前各金融機(jī)構(gòu)從自身業(yè)務(wù)發(fā)展出發(fā)參與房地產(chǎn)業(yè)，急需國家政策加以引導(dǎo)，制定與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的中、長期戰(zhàn)略和法規(guī)體系，加強(qiáng)宏觀調(diào)控。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押證券化，也必須建立健全與房地產(chǎn)抵押貸款證券化有關(guān)的法律法規(guī)，如合同法、銀行法、保險(xiǎn)法、信托法等的配套和完善，為證券化提供一個(gè)有利的法律框架。2.房地產(chǎn)業(yè)管理模式的國際比較與借鑒一般而言，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)管理基本上已經(jīng)形成一個(gè)包括房地產(chǎn)管理公司的管理、房地產(chǎn)行業(yè)自律和政府的管理等內(nèi)容的分工明確、層次分明的體系。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于新舊體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)管理主體的功能尚存在一定程度的混亂，因此，借鑒西方經(jīng)驗(yàn)對健全我國房地產(chǎn)業(yè)的管理機(jī)制具有重要的意義。①國外房地產(chǎn)業(yè)管理模式。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，可以有多種不同的劃分方法。曹振良（2002）提出根據(jù)市場和政府兩者在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所起的作用大小的不同，將國外的房地產(chǎn)業(yè)的管理模式分為市場主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型。這種劃分方法比較清晰和便于比較研究，因此本文也采用這種劃分方法對國外房地產(chǎn)業(yè)管理模式進(jìn)行探討。模式一：市場主導(dǎo)型的房地產(chǎn)管理。美國是這一模式的典型國家。土地和房產(chǎn)資源的配置都是通過市場來完成的，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中市場起著關(guān)鍵性的作用。目前，美國土地有三種所有制形式，即私人土地、聯(lián)邦土地、州及地方政府土地。其中，私人土地為59%，聯(lián)邦政府所有和州政府所有為39%，2%為印第安人保留地。美國法律保護(hù)私有土地和公有土地的所有權(quán)不受侵犯，允許土地買賣和出租。政府只是通過擁有和行使土地使用權(quán)的終決權(quán)，在一定程度上限制和管理土地私有權(quán)，并通過制定土地政策和土地管理法規(guī)，對城市土地的功能和利用做出原則性的規(guī)定?？梢哉f，政府所采取的管理措施，在一定程度上糾正了由于市場失靈和市場機(jī)制的缺陷所產(chǎn)生的不良后果，使土地市場機(jī)制更為完善。而對于合法的土地交易政府不會(huì)強(qiáng)行干預(yù)，通過價(jià)值規(guī)律和競爭規(guī)律來進(jìn)行市場調(diào)解，所以，在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)金融異?；钴S。雖然從30年代起，美國政府就開始進(jìn)入金融領(lǐng)域干預(yù)房地產(chǎn)市場，成立了聯(lián)邦住宅管理委員會(huì)和聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)，建立了政策性住宅銀行體系，并對購房能力不足者給予一定的補(bǔ)貼和減免稅優(yōu)惠，但在美國，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是住宅的購買，其資金來源都主要是通過抵押貸款市場、保險(xiǎn)業(yè)市場和證券市場來實(shí)現(xiàn)的。通過圖1，我們可以清楚地看出這一點(diǎn)。首先，在抵押貸款市場中，購房者通過到銀行申請貸款抵押，然后分期付款償還債務(wù)的方式獲得購房資金。然后，銀行將已經(jīng)發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的抵押貸款在保險(xiǎn)業(yè)市場中，通過賣給聯(lián)邦儲(chǔ)蓄和貸款保險(xiǎn)公司等三家保險(xiǎn)公司，分期取得所付出的資金，繼續(xù)進(jìn)行抵押貸款業(yè)務(wù)。最后，三家保險(xiǎn)公司將收購的貸款分別形成證券，投放到證券市場中去，通過投資者的投資收回相應(yīng)的資金，支持各個(gè)銀行進(jìn)行抵押貸款。購房者分期歸還貸款債務(wù)，最終的債權(quán)人是證券的所有者。這樣，通過三個(gè)主要的市場，實(shí)現(xiàn)了資金從一級(jí)市場到二級(jí)市場再回到一級(jí)市場的環(huán)流。由上可見，在美國這種以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式中，市場貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)的全過程，并在其中起著至關(guān)重要的作用。政府成立的官方機(jī)構(gòu)也參與其中，通過提供保險(xiǎn)、抵押貸款債券的買賣為銀行和信貸機(jī)構(gòu)提供短期資金，改善了住宅抵押貸款的條件。政府對于房地產(chǎn)金融市場的干預(yù)是通過參與市場競爭形成的，更好地推動(dòng)了房地產(chǎn)和金融市場的發(fā)展。圖1美國房地產(chǎn)市場資金流程示意圖模式二：政府主導(dǎo)型的房地產(chǎn)業(yè)管理。新加坡房地產(chǎn)市場及住宅開發(fā)管理具有獨(dú)到之處，政府比較好地解決了住房問題，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展。政府在新加坡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著突出的作用，是房地產(chǎn)管理模式中的政府主導(dǎo)型的代表。新加坡國土總面積685.4平方公里，其中國有土地占全國土地總面積的比例達(dá)到80%。政府通過征購私有土地，向政府其他部門征購?fù)恋丶皣Ｔ斓氐榷喾N措施，獲取土地建造住宅，由建屋發(fā)展局、城市重建局等法定機(jī)構(gòu)利用政府和民間資金進(jìn)行住房建設(shè)。新加坡在20多年的時(shí)期內(nèi)，把一個(gè)貧窮落后的島國建設(shè)成現(xiàn)代化的花園城市，這類機(jī)構(gòu)發(fā)揮了重要的作用。新加坡政府的公屋政策和“居者有其屋計(jì)劃”的成功實(shí)施，有效地解決了本國的“住房短缺”問題。新加坡住房融資主要靠所得稅和中央公積金，政府運(yùn)用強(qiáng)制儲(chǔ)蓄機(jī)制發(fā)展公房。中央公積金是新加坡政府制定的一項(xiàng)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由個(gè)人交納工資的20%，雇主交納相當(dāng)于雇員工資的20%組成，3/4用于購買住房，1/4用于醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)。住房公積金是整個(gè)社會(huì)保障體系和中央公積金的最為重要的構(gòu)成部分。購買房屋時(shí)，首次付款約相當(dāng)于房價(jià)的20%，之后只交公積金中用于買方的部分，付款期限長達(dá)10～20年，有的甚至長達(dá)30年。政府還提供優(yōu)惠貸款，期限15～20年，利率2.62%。這樣，新加坡政府每出售一套住房平均要補(bǔ)貼2.3萬新元。到20世紀(jì)末，新加坡80%以上的人已擁有舒適的居住環(huán)境，這顯然與政府在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)中扮演了重要的角色密不可分。這種把國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式歸結(jié)為市場主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型的劃分方法是一種粗略的劃分。在許多國家中，市場和政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位都非常重要，可以看做是一種混合模式。與此同時(shí)，我們可以看到，無論是哪一種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的干預(yù)都有加強(qiáng)的趨勢，越來越多的政府意識(shí)到政府的宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用。②國外房地產(chǎn)業(yè)管理模式對中國的啟示。第一，對于房地產(chǎn)行業(yè)自律性組織的建議。行業(yè)自律性組織是政府與企業(yè)及個(gè)人的紐帶。在西方國家，房地產(chǎn)業(yè)中高度組織化的自律性組織是房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的潤滑劑。它們?yōu)榉康禺a(chǎn)管理公司、企業(yè)以及個(gè)人提供職業(yè)培訓(xùn)、業(yè)內(nèi)信息等服務(wù)，開辦房地產(chǎn)教育機(jī)構(gòu)，并制訂行業(yè)的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。對于提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)道德水準(zhǔn)和保障公眾利益，具有重要的作用。在借鑒西方經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，要認(rèn)識(shí)到，只有在房地產(chǎn)業(yè)充分發(fā)展，房地產(chǎn)管理公司從數(shù)量、規(guī)模和資質(zhì)上來說達(dá)到了一定水平的條件下，才有可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高度的自律。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然只有短短的30余年，但是，我們?nèi)匀徊荒芎鲆暦康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中行業(yè)自律性組織的積極作用。1985年成立了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，1994年成立了中國房地產(chǎn)造價(jià)師學(xué)會(huì)，之后還成立了中國物業(yè)協(xié)會(huì)，中國各地區(qū)分別相繼成立了一些房地產(chǎn)業(yè)管理自律性組織，可以說，已經(jīng)具備了較為廣泛的行業(yè)自律性組織網(wǎng)絡(luò)，但是，官方的色彩比較濃，因此，要盡快建立自主和自治性的房地產(chǎn)業(yè)自律性組織，努力促進(jìn)民間的房地產(chǎn)行業(yè)自律性組織的建立和發(fā)揮作用。第二，完善抵押貸款市場。長期以來，美國的房地產(chǎn)金融在整個(gè)金融市場上占據(jù)重要的地位。隨著中國金融體制改革的不斷深化，健全和完善房地產(chǎn)抵押市場，特別是對于二級(jí)抵押市場的建立和完善，已經(jīng)成為金融界和房地產(chǎn)界的共同呼聲。在美國，住房抵押貸款證券化是不可缺少的一個(gè)重要組成部分，住房抵押貸款證券化程度的高低，影響到銀行操作中的風(fēng)險(xiǎn)程度。通過證券的形式吸引居民的投資，不僅有利于增加居民投資方式，也有利于分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此，要求政府應(yīng)盡快成立關(guān)于住房保險(xiǎn)公司等相關(guān)的機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)居民和金融機(jī)構(gòu)的信心，利用政府的威信來保證銀行避免因抵押物的債權(quán)缺乏流動(dòng)性而帶來的損失，使他們在住房抵押貸款操作中能排除后顧之憂。同時(shí)，在住房抵押貸款利率上，政府給予一定的貼息，盡可能地降低銀行住房抵押貸款利率。第三，物業(yè)管理方面的發(fā)展。美國對物業(yè)管理人員的資質(zhì)有非常明確的要求，管理人員的分工及職責(zé)具體，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)極為規(guī)范，并根據(jù)不同物業(yè)類型采取不同的管理方法?？傊?，美國的物業(yè)管理體制比較完善，不僅確保了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)管理和經(jīng)營的水平，而