國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)化工園片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本

國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)化工園片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)化工園片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本目錄一總則 1二發(fā)展目標(biāo)與功能定位 2三土地利用性質(zhì) 2四土地開發(fā)強(qiáng)度 3五“五線”控制 4六城市設(shè)計(jì)要求及其它有關(guān)規(guī)定 5七附錄 7一總則第一條根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及住建部《城市規(guī)劃編制辦法》，結(jié)合市城鄉(xiāng)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，制定本規(guī)劃管理片區(qū)的規(guī)劃法定文件(以下簡(jiǎn)稱“本規(guī)劃”)。同時(shí)作為本法定文件的編制依據(jù)有：《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）；《省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》（2006年）；《省人民政府關(guān)于實(shí)行最嚴(yán)格節(jié)約集約用地制度的通知》鄂政[2014]24號(hào)；《市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》；《市沙市農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)域規(guī)劃（2015-2030）》；《鎮(zhèn)域規(guī)劃（2015-2030）》；《市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；《市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；《市建設(shè)工程配建機(jī)動(dòng)車停車位規(guī)定》；《市規(guī)劃管理單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2008）。第二條規(guī)劃適用范圍國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)化工園片區(qū)的范圍：化工園片區(qū)分南北兩片，北片西至沿江大道，北至楊家河路、王橋路及紡印四路，東至中興路及農(nóng)技路，南至化港河北路及鎳業(yè)南路。南片西至西港路及東港路，北至觀中渠及觀中大道，南至觀南大道，東至寶蓮路。規(guī)劃總用地面積13.69平方公里。第三條本單元內(nèi)的土地使用及一切開發(fā)建設(shè)活動(dòng)必須遵守本規(guī)劃的法定文件有關(guān)規(guī)定，還應(yīng)符合國(guó)家、省及市的有關(guān)政策、法律、規(guī)范相關(guān)條款的規(guī)定。本規(guī)劃涉及的所有技術(shù)指標(biāo)（特別注明者除外）均依據(jù)《市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》、《市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》確定；有關(guān)名詞解釋及其它技術(shù)規(guī)定詳見附錄《市控制性詳細(xì)規(guī)劃統(tǒng)一注釋》（以下簡(jiǎn)稱《注釋》）?！蹲⑨尅肥侵贫ê蛨?zhí)行控制性詳細(xì)規(guī)劃必須共同遵守的通用技術(shù)規(guī)定。第四條本規(guī)劃由市規(guī)劃委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋；若需修改，必須符合《市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2015）中第三十三條、三十四條的規(guī)定。第五條本規(guī)劃自市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)之日起實(shí)行。從批準(zhǔn)之日起，該地區(qū)原有的控制性詳細(xì)規(guī)劃廢止。二發(fā)展目標(biāo)與功能定位第六條本片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)為：打造成以“產(chǎn)業(yè)集群化、環(huán)境園林化”為標(biāo)志的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新區(qū)，充分展示國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)“高效、低碳”的示范形象，建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。第七條本片區(qū)的功能定位為：國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)。三土地利用性質(zhì)第八條依據(jù)本片區(qū)的功能定位，確定本單元主要土地用途為：工業(yè)用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地及綠地等用地。各地塊土地利用性質(zhì)詳見本規(guī)劃“法定文件”。第九條本規(guī)劃所確定的土地用途是對(duì)未來(lái)土地使用的控制與引導(dǎo)，現(xiàn)狀合法的土地用途與規(guī)劃規(guī)定用途不符的，原則上可繼續(xù)保持其原有的使用功能；一旦這類土地進(jìn)行改造與重建時(shí)，必須與本規(guī)劃規(guī)定的用途相符。第十條本規(guī)劃所確定的市政設(shè)施用地，若安排在土地使用權(quán)已出讓的地塊上，規(guī)劃主管部門可根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，在有需要時(shí)依法收回土地使用權(quán)，幷對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。第十一條本規(guī)劃所確定的地塊界線，幷不一定代表實(shí)際的用地紅線范圍，在修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)中，可根據(jù)實(shí)際情況將地塊進(jìn)行合幷或細(xì)分。第十二條用地兼容性用地兼容性質(zhì)指經(jīng)過(guò)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查后可部分或全部轉(zhuǎn)換的用地性質(zhì)，本片區(qū)內(nèi)允許兼容的地塊，第一兼容性按附錄二規(guī)定由規(guī)劃管理部門研究后，在給定的用地類別中選取，如在具體管理過(guò)程中，第一兼容性用地類別仍不能滿足要求，則應(yīng)按圖則規(guī)定的第二兼容性用地選取；另有用地為禁止兼容用地，即在任何條件下，都不允許兼容的用地性質(zhì)，禁止規(guī)劃管理部門在用地研究時(shí)，不允許列入研究范圍的用地。用地允許兼容后，指標(biāo)則應(yīng)按照附錄二兼容指標(biāo)轉(zhuǎn)換法進(jìn)行轉(zhuǎn)換，得出最終的密度、綠化率、停車位等指標(biāo)，一般情況下，容積率不允許改變。四土地開發(fā)強(qiáng)度第十三條本片區(qū)是以工業(yè)用地為主的控規(guī)片區(qū)，為集約節(jié)約利用土地，本片區(qū)的建設(shè)規(guī)模總量為建設(shè)的最低控制規(guī)模。規(guī)劃確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)模總量138.47萬(wàn)平方米，當(dāng)實(shí)際開發(fā)建設(shè)的總量低于規(guī)劃總量，會(huì)降低本片區(qū)的土地使用效率，應(yīng)對(duì)本規(guī)劃進(jìn)行必要的檢討；本單元內(nèi)各地塊土地開發(fā)強(qiáng)度詳見本規(guī)劃“圖紙”的“法定文件”規(guī)定。在本規(guī)劃執(zhí)行過(guò)程中，遇到以下特殊情況時(shí)，土地開發(fā)項(xiàng)目及建設(shè)總量應(yīng)保持不變：（1）對(duì)本規(guī)劃確定的地塊進(jìn)行合幷開發(fā)的；（2）對(duì)本規(guī)劃確定的地塊進(jìn)行細(xì)分開發(fā)的。五“五線”控制第十四條本單元的“紅線”主要是城鎮(zhèn)道路等用地控制線。城鎮(zhèn)道路按主干路、次干路、支路三級(jí)體系進(jìn)行控制。主干路、干路應(yīng)采取實(shí)線控制，主干路包括沿江大道紅線寬度為40米、寶蓮路紅線寬度為50米、農(nóng)技路紅線寬度40米、東方大道紅線寬度70米、深圳大道紅線寬度80米、東方大道延伸線紅線寬度60米、化港河北路紅線寬度50米、錦輝路紅線寬度50米、鎳業(yè)路紅線寬度50米、鎳業(yè)南路紅線寬度50米；次干路指王橋路和中興路紅線寬度30米，鑫茂路紅線寬度36米，西港路、東港路、港寧路紅線寬度24米；支路黃淵路、華星路、黃橋路紅線寬度為24米。采取實(shí)線控制。第十五條綠線控制：本片區(qū)的“綠線”包括公園綠地和防護(hù)綠地的用地控制線。公園綠地總面積為28.71公頃，采取虛線控制。防護(hù)綠地主要沿河、電力高壓走廊、工業(yè)區(qū)與工業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)與生活區(qū)之間進(jìn)行控制，共84.10公頃。沿河防護(hù)綠帶采取實(shí)線控制，在保障堤防安全的前提下，加強(qiáng)長(zhǎng)江堤防綠化，沿堤防建設(shè)綠化帶寬度不小于50米；衛(wèi)生隔離帶采取實(shí)線控制，防護(hù)林帶寬度控制為30米以上；110kv高壓架空線走廊寬度控制不小于30米防護(hù)綠帶，嚴(yán)禁在高壓電力走廊防護(hù)綠地種植高大喬木，綠地率應(yīng)大于90%。第十七條藍(lán)線控制：本片區(qū)的“藍(lán)線”包括新河渠、四清河、觀南渠、洪塘渠的水體保護(hù)用地控制線。水體保護(hù)藍(lán)線采取實(shí)線控制，規(guī)劃范圍內(nèi)藍(lán)線導(dǎo)控的重點(diǎn)內(nèi)容主要為：名稱起點(diǎn)終點(diǎn)長(zhǎng)度（㎞）控制范圍備注新河渠東方大道化港河1.7530規(guī)劃新增四清渠王橋路化港河0.9525保留拓寬觀南渠觀中渠觀南大道2.3520保留拓寬禁止在河流控制帶兩側(cè)從事可能對(duì)河道產(chǎn)生污染的項(xiàng)目建設(shè)和其它危害河道生態(tài)環(huán)境的活動(dòng)。藍(lán)線具體定位以水利部門具體實(shí)施方案為準(zhǔn)。第十六條本單元的“黃線”為城鎮(zhèn)交通設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施的用地控制線。污水處理廠1處，用地面積4.79公頃,采取虛線控制。保留污泥處理用地，采取實(shí)線控制；變電站2處，面積分別為,楊場(chǎng)變1.0公頃，東方變用地面積0.96公頃,楊場(chǎng)變采取虛線控制，東方變?yōu)楝F(xiàn)狀保留，采取實(shí)線控制；污水泵站2處，一處位于錦輝路與農(nóng)技路交匯處西側(cè)，用地面積0.14公頃，采取實(shí)線控制；一處位于鎮(zhèn)，面積0.09公頃，采取虛線控制。六城市設(shè)計(jì)要求及其它有關(guān)規(guī)定第十七條本單元內(nèi)的任何開發(fā)建設(shè)活動(dòng)均應(yīng)遵循下列原則：（1）從整個(gè)單元的空間環(huán)境景觀結(jié)構(gòu)著手進(jìn)行城市設(shè)計(jì)。（2）符合本規(guī)劃對(duì)土地開發(fā)強(qiáng)度、建筑密度、建筑高度的控制要求。（3）有利于環(huán)境的舒適和安全；幷與周圍環(huán)境互相呼應(yīng)，相得益彰。第十八條本規(guī)劃對(duì)本片區(qū)內(nèi)的沿江大道、深圳大道強(qiáng)化公共綠帶以及景觀通廊概念。第十九條本片區(qū)內(nèi)的街道景觀設(shè)計(jì)應(yīng)遵循下列原則：（1）保證建筑間的連續(xù)性和協(xié)調(diào)性，強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)片區(qū)街道景觀，幷盡可能地從紅線退讓，提供更多的公共性開放空間；（2）保證建筑間通透性和協(xié)調(diào)性，強(qiáng)調(diào)建筑組群之間形成局部開敞空間，體現(xiàn)整體空間景觀的完整性；（3）以街坊為基本空間單元，形成不同類型的空間組織方式，運(yùn)用多種手法塑造豐富而生動(dòng)的空間形象；（4）保證步行環(huán)境的連續(xù)性和舒適性，嚴(yán)禁侵占人行道，結(jié)合街頭綠地形成由點(diǎn)、線、面組成的多層次綠化系統(tǒng)和連續(xù)的步行體系；（5）沿街界面的建筑、小品等，宜選用柔和中性色彩為基調(diào)；沿街的圍墻、圍欄在視覺上應(yīng)通透，通透處以墨綠、黑色為基調(diào)；（6）街道照明應(yīng)選用具有自然色彩的光源，人行道和公共綠地的照明宜選用色彩相對(duì)柔和的光源；公共場(chǎng)所的照明不應(yīng)對(duì)居住環(huán)境的舒適性產(chǎn)生影響；不同場(chǎng)所的燈具，其造型和高度應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)定。第二十條本片區(qū)內(nèi)的建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)遵循下列原則：（1）建筑環(huán)境是確保城市道路及各地塊景觀和功能完整性的重要組成部分。結(jié)合整體空間的景觀、軸線和公共空間節(jié)點(diǎn)的需求，確定地塊建筑的后退紅線、建筑高度、建筑群體、地標(biāo)性建筑及建筑裙樓等要求；（2）建筑的后退紅線和建筑高度應(yīng)結(jié)合城市道路等級(jí)、用地建設(shè)強(qiáng)度及城市空間規(guī)劃要求；（3）各地塊沿城鎮(zhèn)主干路、次干路一側(cè)的建筑群體在建筑風(fēng)格、材料及整體色彩上應(yīng)以單元為單位保持其統(tǒng)一性，并和相鄰單元呼應(yīng)，以形成沿街建筑群體的整體性和韻律感；（4）建筑物外墻所采用的材料不得產(chǎn)生給行人及司機(jī)帶來(lái)不適或威脅其安全的光反射；（5）建筑物外墻不宜大面積使用明亮耀眼顏色，宜選用柔和、與綠色景觀相協(xié)調(diào)的色彩；但可以使用一定程度的色彩對(duì)比來(lái)突出建筑物的門窗、出入口、節(jié)點(diǎn)等；建筑泛光照明不應(yīng)直接射入其他建筑窗內(nèi)；（6）建筑物頂部的設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑的整體設(shè)計(jì)及自然空間環(huán)境相協(xié)調(diào)，全部設(shè)備應(yīng)隱蔽。第二十一條本片區(qū)內(nèi)的廣告與建筑標(biāo)識(shí)物的設(shè)置應(yīng)遵循下列原則：（1）統(tǒng)一規(guī)劃，避免影響建筑物及自然環(huán)境的景觀效果；（2）提供地區(qū)特色鮮明、使用效率更高的標(biāo)識(shí)物；（3）保證行人和機(jī)動(dòng)車駕駛者的安全。七附錄附錄一市控制性詳細(xì)規(guī)劃統(tǒng)一注釋1.關(guān)于土地利用性質(zhì)控規(guī)所確定的用地性質(zhì)是對(duì)未來(lái)土地利用的控制與引導(dǎo)，現(xiàn)狀合法的土地其土地利用性質(zhì)與控規(guī)不符的，可繼續(xù)保持其原有使用功能，直至其發(fā)生改建或重建。2.關(guān)于土地開發(fā)強(qiáng)度2.1在特殊情況下，土地開發(fā)強(qiáng)度可按規(guī)定程序重新確定：對(duì)單元控規(guī)中的地塊進(jìn)行合并開發(fā)的；對(duì)單元控規(guī)中的地塊進(jìn)行細(xì)分開發(fā)的。2.2容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策：住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，在交通影響、衛(wèi)生、消防等許可的基礎(chǔ)上，為城市提供額外的公益設(shè)施或公共開放空間，可進(jìn)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)上限不超過(guò)核定容積率的20%。其具體的獎(jiǎng)勵(lì)方式見《市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。3.關(guān)于道路交通控規(guī)確定的城鎮(zhèn)道路，支路及以下的公共通道在下層次修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，可根據(jù)需要進(jìn)行適當(dāng)修改和深化，在下層次規(guī)劃批準(zhǔn)后執(zhí)行，而不視作對(duì)控規(guī)的修改。4.相關(guān)用詞說(shuō)明為了便于理解控規(guī)法定文件條文規(guī)定的內(nèi)涵，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的詞說(shuō)明如下：4.1表示嚴(yán)格程度的用詞（1）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：正面詞采用“應(yīng)該”或“應(yīng)”；反面詞采用“不應(yīng)”。（2）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)該這樣做的：正面詞采用“宜”或“可”；反面詞采用“不宜”。4.2表示相關(guān)規(guī)定的用語(yǔ)（1）條文指明應(yīng)嚴(yán)格按其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范執(zhí)行的用語(yǔ)為：“按照（或遵照）…執(zhí)行”或“符合…的規(guī)定（或要求）”。（2）非必須按所指的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范執(zhí)行的用語(yǔ)為：“參照…執(zhí)行”。（3）表示指導(dǎo)性推薦意見的用語(yǔ)為：“建議…”、“最好…”或“…為宜”。5.片區(qū)、單元和地塊編號(hào)單元編號(hào)采用兩位字母和四位數(shù)字混合組成。第一、二位字母表示片區(qū)名稱。第三、四位字母表示單元編號(hào)。第五、六為數(shù)字表示版本號(hào)，第一次編制為01，修改一次后為02，其后以此類推。地塊編號(hào)以單元編號(hào)加上數(shù)字編成，不用表述片區(qū)編號(hào)和版本號(hào)。6.名詞解釋及計(jì)算方法6.1用地性質(zhì)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）中的大、中類。6.2建筑面積控制指標(biāo)表中指地塊范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之總和。一般為上限值，即須小于或等于。特殊情況下，可定控制區(qū)間。6.3容積率地塊總建筑面積與地塊用地面積的比值。一般為上限值，即須小于或等于。特殊情況下，可定控制區(qū)間或下限值。6.4.基準(zhǔn)容積率指以《市沙市農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)域規(guī)劃（2015-2030）》和《市縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（2015-2030）》總量控制為基礎(chǔ)，基于密度分區(qū)空間控制要求，為各級(jí)密度分區(qū)賦予的地塊容積率計(jì)算的基準(zhǔn)值。6.5建筑密度地塊內(nèi)所有建筑物基底面積之總和與地塊用地面積的比率（%）。一般為上限值，即須小于或等于。特殊情況下，可定控制區(qū)間或下限值。6.6建筑系數(shù)建筑系數(shù)是建筑物占地系數(shù)的簡(jiǎn)稱，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地總面積與項(xiàng)目用地面積的比例（%）。即建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+露天堆場(chǎng)占地面積）÷項(xiàng)目占地面積×100%。一般為下限值，特殊情況下，可定控制區(qū)間或上限值。6