商業(yè)地產(chǎn)必讀-香港購物中心的借鑒與吸收1

香港購物中心的借鑒與吸收香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理香港品牌發(fā)展聯(lián)合會(huì)主席中國（香港）特許經(jīng)營協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉智輝先生目錄1、香港購物中心總述及三個(gè)階段2、香港購物中心的特點(diǎn)及發(fā)展策略3、香港購物中心的建筑及商業(yè)規(guī)劃4、香港購物中心的人流動(dòng)線設(shè)置5、香港購物中心提高購買率及創(chuàng)造愉悅購物感受的6、香港購物中心的可持續(xù)經(jīng)營管理的策略7、香港購物中心構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢(shì)的策略8、香港購物中心的特色及主題9、香港購物中心案例介紹10、中國商業(yè)地產(chǎn)-香港考察團(tuán)香港購物中心

——最親密、最接近、最實(shí)用、最先進(jìn)的參照物和標(biāo)本香港購物中心的發(fā)展對(duì)亞洲購物中心具有非凡意義；香港建設(shè)了亞洲最早的購物中心；隨著時(shí)間的推進(jìn)，香港購物中心不斷創(chuàng)新發(fā)展，更新?lián)Q代，直至今日，香港購物中心仍代表了世界上最先進(jìn)的購物中心規(guī)劃思想和經(jīng)營理念。200萬平方米——競(jìng)爭(zhēng)與繁榮的商業(yè)自1966年海運(yùn)大廈第一期開業(yè)以來，目前分布于香港島、九龍、新界的大大小小的購物中心約50個(gè)，商業(yè)面積總量超過200萬平方米——高度競(jìng)爭(zhēng)與繁榮的商業(yè)市場(chǎng)！！香港購物中心發(fā)展三個(gè)階段學(xué)習(xí)借鑒香港購物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，我們有必要了解香港購物中心發(fā)展的階段性特征，從發(fā)展趨勢(shì)看，我們將香港購物中心的發(fā)展分為三個(gè)階段。啟蒙階段

1966年—1977年海運(yùn)大廈馬可波羅香港酒店商場(chǎng)海洋中心娛樂化階段

1980年—1999年主題化服務(wù)階段

2000年—現(xiàn)在代表項(xiàng)目太古城中心又一城特點(diǎn)購物中心設(shè)施比較簡(jiǎn)單，功能比較單一購物環(huán)境舒適性已經(jīng)大大超越傳統(tǒng)的商業(yè)場(chǎng)所香港地鐵大規(guī)劃建設(shè)購物中心不僅滿足消費(fèi)者購物的功能，而應(yīng)當(dāng)滿足消費(fèi)者的多種需求為了區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，規(guī)劃更多的娛樂設(shè)施，吸引更多的顧客IFCMall朗豪坊青衣城以人為本，重視人的需求創(chuàng)造獨(dú)一無二的主題符號(hào)，具有更強(qiáng)的個(gè)性特征和區(qū)別優(yōu)勢(shì)香港購物中心的特點(diǎn)及發(fā)展策略購物中心合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用商業(yè)金三角酒店寫字樓一、商業(yè)金三角香港很少把購物中心建成純商業(yè)物業(yè)，社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心都是如此，尤其是位于城市中心的區(qū)域型購物中心。香港的很多購物中心都是集寫字樓、酒店、購物中心于一體，典型的有太古廣場(chǎng)。太古廣場(chǎng)總建筑面積21萬平方米，有4座塔樓，功能包括購物中心、五星極酒店、高級(jí)寫字樓。單純從購物中心的角度來說，酒店及寫字樓的住客、租客都將是購物中心穩(wěn)定、具有較高消費(fèi)能力的潛在消費(fèi)群。單個(gè)購物中心體量在5-10萬平方米/個(gè)，是香港購物中心的主流面積分類個(gè)數(shù)總面積代表項(xiàng)目3萬㎡以下5138,191.20皇室堡3-5萬㎡7296578.02青衣城愉景花園5-10萬㎡181140375.33太古廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)又一城10萬㎡以上5701969.35太古城海港城二、合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，不建設(shè)面積超過20萬平方米的購物中心。名稱建筑面積（平米）名稱建筑面積（平米）海港城約17.6萬荷里活中心約5萬太古廣場(chǎng)約6.6萬德福廣場(chǎng)約7.4萬時(shí)代廣城約8.7萬青衣城約4.6萬又一城約9萬新都會(huì)廣場(chǎng)約5.6萬太古城中心約10萬新城市廣場(chǎng)約15萬旺角新世紀(jì)約6.7萬屯門市廣場(chǎng)約7.9萬香港的購物中心的開發(fā)策略是：1、采取分階段開發(fā)的策略?，F(xiàn)階段開發(fā)的購物中心面積適應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)規(guī)模和容量，不求一步到位，而為未來預(yù)留發(fā)展空間，購物中心分地塊分期開發(fā)。2、分散經(jīng)營分險(xiǎn)，不建設(shè)巨型購物中心。面積巨大的購物中心一則增大了投資壓力，二則增加了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)購物中心進(jìn)入運(yùn)營以后，巨型購物中心也會(huì)由于運(yùn)營成本很高，而增加運(yùn)營壓力。三、大力發(fā)展社區(qū)型購物中心，社區(qū)型購物中心占總數(shù)的80％以上。香港購物中心有個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是社區(qū)型購物中心發(fā)達(dá)。在香港每個(gè)議會(huì)區(qū)都有自己的購物中心，社區(qū)型購物中心占到香港全部購物中心的80％以上。香港多數(shù)社區(qū)型購物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌動(dòng)，車水馬龍，證明香港的社區(qū)型購物中心相當(dāng)成熟，發(fā)展程度很高，社區(qū)型購物中心有能力留住本區(qū)居民，并營造良好的商業(yè)氛圍。在美國，購物中心的平均面積約為11100平方米，在日本，購物中心的平均面積為14800平方米，而香港購物中心的平均面積約為50000平方米，比美國、日本的購物中心平均面積大，但仍是以社區(qū)型購物中心為主。美國社區(qū)型購物中心占其購物中心總數(shù)的70%，相對(duì)而言，香港社區(qū)型購物中心占到香港全部購物中心的80%以上，所占比例更高。四、將檔次最高的購物中心，開在甲級(jí)寫字樓及銀行最集中的地方香港最高檔的購物中心基本都位于甲級(jí)寫字樓及銀行最集中的地方。因?yàn)樵诖藚^(qū)域集中了全滿港最高收入的人群。其中最個(gè)代表性的有：置地廣場(chǎng)、太古廣場(chǎng)和IFCMALL。置地廣場(chǎng)位于云集了100多家國際銀行和甲級(jí)寫字樓的中環(huán)區(qū)內(nèi)，是香港著名的高檔購物中心，是香港全球一線品牌的集散地，基本為全港獨(dú)一無二的國際一線品牌，如頂級(jí)高檔服飾等。太古廣場(chǎng)位于香港金鐘金道88號(hào)，定位為高檔區(qū)域型購物中心，周邊有眾多五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、銀行。IFCMALL位于香港城市中心，與香港最高的新地標(biāo)國際金融中心相連，是香港國際金融中心組成部分之一，與國際銀行、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店融為一體。作為領(lǐng)導(dǎo)潮流的購物中心，這里搜羅國際頂尖品牌，云集國際品牌名店達(dá)100余家。五、項(xiàng)目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資，要占據(jù)購物中心整體投資的10％以上。香港發(fā)展商對(duì)建造購物中心的前期市場(chǎng)調(diào)研等工作非常重視。在購物中心立項(xiàng)前通常會(huì)請(qǐng)專業(yè)顧問公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的、客觀的、系統(tǒng)的可行性研究、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、商店組合測(cè)試等，以確保項(xiàng)目成功，其前期的軟性投資，要占到購物中心整體投資的10％以上。在開展項(xiàng)目的前期工作中，專業(yè)顧問公司的介入是取得成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、策劃、定位、招商需要借助專業(yè)顧問公司的資源整合能力。軟性投資構(gòu)成前期研究費(fèi)用市場(chǎng)調(diào)研財(cái)務(wù)顧問規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃保全措施規(guī)劃停車動(dòng)線規(guī)劃設(shè)備維護(hù)規(guī)劃環(huán)保措施規(guī)劃運(yùn)作管理費(fèi)用建設(shè)管理廣告與媒體計(jì)劃公關(guān)計(jì)劃招商運(yùn)作六、實(shí)踐購物中心選址的二八原則，即確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意香港購物中心在開發(fā)建設(shè)之前，一般都有十分精確的商圈核算，作為城市中心的購物中心，香港購物中心都信奉的一個(gè)基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意，這一原則被稱為香港購物中心二八原則。香港購物中心并不相信太遠(yuǎn)的邊緣商圈能帶來巨大的人流，所以在客源半徑上，擴(kuò)大了20分鐘核心商圈的作用，而將30分鐘次要商圈及1個(gè)小時(shí)的邊緣的期望值降低。原則說明最短時(shí)間原則購物中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。隨著交通改善，購物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。區(qū)位易達(dá)性原則購物中心應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。聚集原則商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。接近購買力原則購物中心要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。香港購物中心選址原則七、地鐵到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里。香港購物中心的開發(fā)，緊隨地鐵建設(shè)的腳步，地鐵到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里，在香港購物中心的開發(fā)戰(zhàn)略中，“位置、交通”往往是最先要考慮的，也是最重要的因素，其重要性關(guān)系到購物中心建設(shè)的成敗。在1979年以前，香港事實(shí)上只有一家購物中心：海港城。隨著1979地鐵正式開通，香港購物中心的開發(fā)進(jìn)入了嶄新的時(shí)代，基本上地鐵通到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里。香港購物中心的商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點(diǎn)，香港建在地鐵軌道交通線路上的購物中心，占到總數(shù)的70％左右。信德中心置地廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)太古城廣場(chǎng)杏花新城東港城新都城德福廣場(chǎng)荷里活廣場(chǎng)又一城朗豪坊APM新都會(huì)廣場(chǎng)海港城八、占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士換乘站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過。香港購物中心這一選址策略的精明之處就在于——最大程度上利用人流，并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購買力。眾所周知，地鐵只是一種交通工具而已，如果購物中心只將地鐵視為一種交通工具，而地鐵在地底下快速通過，則地鐵對(duì)于購物中心的意義并不太大。香港購物中心的精明之處在于利用地鐵使購物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場(chǎng)所，購物中心就成為地鐵與地面交通工具的換乘站。巴士站購物中心地鐵站購物中心作為交通樞紐，而非上落站九、積極利用旅游經(jīng)濟(jì)的客源拉動(dòng)力，使購物中心成為著名的旅游景點(diǎn)旅游經(jīng)濟(jì)在香港占有相當(dāng)重要的地位。2004年，香港旅游人數(shù)達(dá)2181萬人，香港成為世界旅游之都，為促進(jìn)經(jīng)營，增加營業(yè)額，香港購物中心十分重視旅游經(jīng)濟(jì)。時(shí)代廣場(chǎng)購物中心位于銅鑼灣，是該區(qū)域最大的購物中心。時(shí)代廣場(chǎng)在利用旅游經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)方面十分有經(jīng)驗(yàn)，時(shí)代廣場(chǎng)曾被列為香港十大旅游景點(diǎn)之一，已成為外地游客觀光、購物必去地之一，其中內(nèi)地游客更是成為了商場(chǎng)客流的主要來源之一。時(shí)代廣場(chǎng)主要入口處有3000平方米的室外露天廣場(chǎng)及大型電子屏幕，在此連續(xù)十年舉行了除夕夜“蘋果倒數(shù)”迎新活動(dòng)，成為香港迎新狂歡的代表性場(chǎng)景，時(shí)代廣場(chǎng)的眾多設(shè)施具有旅游觀光特色，如內(nèi)部設(shè)有全亞州首座環(huán)形電梯，讓人倍感新奇。香港購物中心的建筑及商業(yè)規(guī)劃一、城市中心的購物中心最多達(dá)18層，商業(yè)向空中發(fā)展，將商業(yè)價(jià)值利用到極致。香港沒有一般意義上的郊區(qū)型購物中心，所有購物中心均為都市型購物中心。都市型購物中心以垂直型為主，商業(yè)向空間發(fā)展的特點(diǎn)比較明顯。香港購物中心絕大多數(shù)在3層以上，5－9層的很普遍，其中最高達(dá)到18層。購物中心樓層數(shù)購物中心樓層數(shù)太古廣場(chǎng)5海港城4又一城7時(shí)代廣場(chǎng)12青衣城4朗豪坊13APM8MEGABOX18二、設(shè)計(jì)復(fù)合型人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高樓層相連，提高各樓層租金收益水平。香港購物中心的規(guī)劃思想是很先進(jìn)的，其中一個(gè)非常重要的經(jīng)驗(yàn)就是對(duì)人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)很先進(jìn)、很多元化。在國際上，很多購物中心的人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)很單一，他們的人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)是平面的，單調(diào)的，線性的。即使在購物中心的發(fā)源地——美國，由于購物中心的樓層普遍不高，所以人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)也大多是簡(jiǎn)單的平面性質(zhì)的結(jié)構(gòu)。香港具有復(fù)合型人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)的購物中心比較有典型意義的是太古廣場(chǎng)。從人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)來說，太古廣場(chǎng)擁有三個(gè)層面的人流推進(jìn)系統(tǒng)，同時(shí)對(duì)多個(gè)樓層直接導(dǎo)入客流，地鐵口直接與較高樓層相連，使各樓層感覺像都在地面，從而提高了各樓層租金的收益水平。人流人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)第一層地下層的人流太古廣場(chǎng)地下層與地鐵相連，停車場(chǎng)設(shè)在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進(jìn)入商場(chǎng)。第二是地面層的人流太古廣場(chǎng)由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進(jìn)入商場(chǎng)。第三是四樓的人流考慮到四樓有酒店和寫字樓，太古廣場(chǎng)于是修建了一條私家路直通四樓，并設(shè)置候車區(qū)，由于四樓基本為開私家車的顧客，消費(fèi)水平強(qiáng)，消費(fèi)能力高，于是四樓也擁有了穩(wěn)定的進(jìn)入商場(chǎng)的人流。三、區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店。香港區(qū)域型購物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍，主要百貨公司有瑪莎百貨、西武百貨、連卡佛百貨、生活創(chuàng)庫、永安百貨等，其中瑪莎百貨開店最多，在時(shí)代廣場(chǎng)、太古城中心、又一城等購物中心內(nèi)均有瑪莎百貨店。社區(qū)型購物中心的核心消費(fèi)群體以周邊消費(fèi)者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費(fèi)者日常消費(fèi)需要。百佳超市、惠康超市是香港發(fā)展較好的超市，其中百佳超市開店最多。在新城市廣場(chǎng)、屯門廣場(chǎng)、德福廣場(chǎng)均有開店。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)香港購物中心的借鑒與吸收。香港購物中心的發(fā)展對(duì)亞洲購物中心具有非凡意義。200萬平方米——競(jìng)爭(zhēng)與繁榮的商業(yè)。啟蒙階段

1966年—1977年。娛樂化階段

1980年—1999年。購物中心不僅滿足消費(fèi)者購物的功能，而應(yīng)當(dāng)滿足消費(fèi)者的多