下一個時代只要一套房

本文格式為Word版，下載可任意編輯——下一個時代只要一套房“遏制房價的根本要素莫過于在降低房產(chǎn)投資利潤的同時，大幅增加二套乃至二套以上的房產(chǎn)持有本金。主城區(qū)房產(chǎn)限購、二套房貸款首付六成甚至七成、二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率或是同期利率的1.1倍，三套房中斷放貸……隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級加碼，房產(chǎn)投資利潤開頭被持有本金攤薄。”資深地產(chǎn)專家、四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授馮宗容認(rèn)為，二手房增值片面征收20%個人所得稅，個人住房登記制度的逐步完善以及房產(chǎn)稅征收范圍擴大的呼聲，成為持有多套房屋業(yè)主頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”，房產(chǎn)投資熱心降低，會使得越來越多的購房者將置業(yè)目的回歸到最初的“居住”功能上。

當(dāng)前，在各種房產(chǎn)調(diào)控政策的綜合作用下，隨著買房、賣房、換房的本金都大幅上漲，持有一套房屋有可能成為未來5-10年內(nèi)最合理的置業(yè)方式——對于包括成都在內(nèi)的絕大多數(shù)中國城市居民來說，一個“單房時代”正在姍姍而來。

供得起嗎二套房置業(yè)本金驟增

二套房的本金驟增，不妨用真實存在的換房故事來做出世動注腳。家住武侯大道的秦林現(xiàn)有一套70平米的套二小戶型，房屋評估價值為60萬元。原本浪漫溫馨的二人世界在孩子惠臨后戛然而止，一面是加班加點掙“奶粉錢”的辛苦，一面是不得不請父母從老家來協(xié)助帶孩子的壓力，之前還較為寬大的二居室由于父母的到來即刻變得狹小逼仄起來，換房已經(jīng)成了迫在眉睫的首要任務(wù)。

秦林為記者算了一筆細(xì)賬，調(diào)控新政出臺后，看上的新三居價值100萬，按首付六成60萬元計算，貸款40萬，商業(yè)貸款（貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍）20年的月供就需要3150.61元。假設(shè)不選擇“賣一買一”，振奮的首付就足以讓“孩奴”的秦林兩夫妻絞盡腦汁。

反觀名下坐擁兩套以上房產(chǎn)的“中產(chǎn)階層”，過去風(fēng)光早已不再，取而代之的那么是為打理名下房產(chǎn)而煞費苦心的煩擾。換房？銀行直接拒貸三套房；一次性付款？采取與開發(fā)商達(dá)成私下協(xié)議，拿不上臺面的“暫不備案，分期付款”，這種對賭政策放松的模式委實存在難以估量的隱形風(fēng)險。自2022年實行“限購政策”以來，與這種操作模式相伴而來的法律糾紛接踵而至，實非個例。從處理結(jié)果看，開發(fā)商與購房者往往沒有任何一方是贏家。

2022年剛需至上

無論何種換房方式，都是有著迫切換房需求的購房者不得已而為之的蹊徑，有著類似需求的購房個案在時下樓市中比比皆是。他們?nèi)胧星罢遄玫闹攸c，已不是首期資金或潛在風(fēng)險問題，而是如何在已經(jīng)付出較大代價的前提下用好再次置業(yè)的機遇，這種機遇本金早已脫離了貨幣衡量的范疇。

換房群體正由于有過一次或?qū)覍抑脴I(yè)體驗，他們的購房閱歷往往比初次置業(yè)者更為豐富。在調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)格及房產(chǎn)市場高速向前的時代背景下，過去流行的置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)難免會顯得滯后。

在置業(yè)區(qū)位選擇方面，市中心、一環(huán)路已不再是置業(yè)者的首選，城鄉(xiāng)一體化的創(chuàng)辦腳步已經(jīng)催生出三環(huán)路，甚至繞城居住帶。除了品牌、配套、品質(zhì)等常規(guī)元素外，對后期物業(yè)管理水平的考量也成為時下高端換房群體關(guān)注的重點。再者，了解置業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項資源配置或規(guī)劃功能。通俗來說，就是在下手前務(wù)必要將該樓盤鄰近的現(xiàn)有配套和未來規(guī)劃看個領(lǐng)會明白。舉個例子，去年成都某房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士添置了位于中央都會區(qū)的“中國鐵建·西派國際”。當(dāng)時他放言，不出兩年，家門口會打造一片人工湖泊。果不其然，不到一年，“錦城湖”便雛形顯現(xiàn)。鑒于此利好，現(xiàn)時的物業(yè)價格與開初添置時已不成同日而語。一語以蔽之，只有選對了房子，換房人才能痛并喜悅著。

2022年，對于中國的房地產(chǎn)市場十?dāng)?shù)年的進(jìn)展歷程而言，注定是一個全然迥異的特殊節(jié)點。正是在這個特殊年份，一向以來剛需、改善、高端三足鼎立的市場格局被徹底打破，剛需成為當(dāng)仁不讓的市場主角?！皢畏繒r代”，購房剛需或?qū)⒈煌粕鲜袌龅闹鲗?dǎo)地位，進(jìn)入百花齊放的狀態(tài)，剛需產(chǎn)品的豐富性、創(chuàng)新才能也將提升到了多年以來的新高度。

一步到位“小三房”主導(dǎo)剛需市場

“我打定買一個128平米的。”在中建桐梓林壹號售樓部，鄒波和女摯友接洽了貸款等事宜，算下來他們手中的錢距離首付還差15萬元，“找摯友和父母借算了，寧愿現(xiàn)在苦點都行?！编u波說，假設(shè)再買一個八九十平方米的房子，雖然首付和月供的壓力沒有現(xiàn)在大，但過幾年有小孩又要換房，“不夠5年又要交營業(yè)稅，換房的本金居高不下。再說現(xiàn)在這個房價，幾年后的行情誰敢拍著胸脯保證比現(xiàn)在低?！?/p>

2022年的剛需購房者中，與鄒波一樣想要一步到位的不在少數(shù)。房價上漲較快，年輕人群經(jīng)濟條件薄弱是階梯購房的主要理由，70-80平米左右的兩房一向是剛需購房族的最愛。2022年以來，為得志功能型居住的剛需購房者，為數(shù)不少的開發(fā)商紛紛推出了70-80平米的功能型“小三房”。

自“國五條”樓市新政公布后，剛需購房族更是加快了購房步伐。與2022年支撐樓市的剛需人群有所不同，今年不少剛需購房者不再將眼光瞄準(zhǔn)90平米左右的傳統(tǒng)剛需房源，而對以往100平米以上的改善性住房也開頭受到剛需族的青睞。

3月以來，包括保利、藍(lán)光、綠地、華潤、國嘉、中德等品牌房企，推出的樓盤多數(shù)都是針對剛需購房族的。從目前態(tài)勢來看，品牌房企業(yè)轉(zhuǎn)向剛需在今年也將是十足的大勢所趨。目前，保利葉語、保利梧桐語、藍(lán)光coco系、綠地中心468公館等大量剛需樓盤在成都樓市掀起了一股熱銷潮，不少品牌開發(fā)商的剛需樓盤工程都須排號買房。為順應(yīng)市場變化，實時調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)造及營銷思路。保利、藍(lán)光、綠地、華潤、國嘉、中德等品牌開發(fā)商自2022年3月起都不斷推出了體量較大剛需樓盤，且取得了不俗勞績。

隨著春交會的到臨，四五月份，成都樓市進(jìn)入了2022年的第一個旺季。各大房企也將加大推盤力度，4月剛過幾天