京七條逃脫“越調(diào)控越漲”之怪圈怪圈

本文格式為Word版，下載可任意編輯——京七條逃脫“越調(diào)控越漲”之怪圈怪圈剛需人群若是放棄自住型商品房轉(zhuǎn)向高價的普遍商品房，后者的價格不成能下跌，京七條也將陷入“越調(diào)控越漲”的怪圈10月22日，北京市發(fā)布了《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房創(chuàng)辦的觀法》，即所謂的“京七條”。

文件提出，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原那么上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。

值得留神的是，對于自住型商品房的購房人資格并沒有特殊要求，得志一般商品房的限購資格即可。

“銷售價格比周邊低30%”，雖然幅度不小，但從北京實際處境來看，假設(shè)在四環(huán)以內(nèi)，折去30%的價格也很難低于每平方米2萬元，只有在相對遠一些的郊區(qū)，價格才會落入2萬元以內(nèi)。

這說明，自住型商品房本質(zhì)上講并非針對于中低收入者的福利房，而是面向具備確定收入條件的夾心層。這從沒有設(shè)定更加購房條件可以佐證。

同時，文件還規(guī)定，購房人取得房屋全體權(quán)證后，原那么上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購房人取得房屋全體權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房添置時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次添置自住型商品住房。

雖然購房者能取得商品房的全體權(quán)，但處置權(quán)受到限制，并需要向政府補償收益權(quán)。

去年3月1日，上海曾出臺了一項與上述規(guī)定有些類似的政策，即《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟適用住房）申請、供給和售后管理實施細(xì)那么》，細(xì)那么對購房主體有嚴(yán)格限制，務(wù)必是以家庭為根基的共同申請人，添置該保障房后，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，只能由政府按照原價加上利息舉行回購；滿5年后只有在政府選擇不回購時才能對外轉(zhuǎn)讓并且向政府交納確定比例的轉(zhuǎn)讓收益。

上海的該項政策是面向低收入家庭的，并且，購房者在5年內(nèi)沒有處置權(quán)，滿5年后的處置權(quán)和收益權(quán)也都受到限制。

然而，盡管上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房有著分外明顯的價格優(yōu)勢，但根據(jù)報道，這些房子的銷售處境卻并不夢想。

理由何在？當(dāng)然是限制處置導(dǎo)致的，政策嚴(yán)格限制了購房者對外轉(zhuǎn)讓，也就是說，政府要確保這些房子得志自住型需求，然而，購房者哪怕切實是要買了自住，也同時寄望日后能轉(zhuǎn)讓獲益。

吃著碗里的，想著鍋里的，是這片面購房者的狀態(tài)，既想獲得比市場價更低的房，又不想讓渡未來的處置收益。

我們期望著看看北京的自住型商品房的銷售處境，假設(shè)銷售冷清，說明這些所謂的剛需人群其實并不容許放棄未來可能很客觀的轉(zhuǎn)讓收益。

我甚至認(rèn)為，這種局面展現(xiàn)的可能性分外高，對于購房者而言，他們需要評估的是，購房時享受的30%折價優(yōu)待，與限制處置可能產(chǎn)生的投資收益損失相比孰高孰低。我質(zhì)疑，好多夾心層會為了制止失去未來處置收益而放棄當(dāng)前的折價，終究，這些房子本身也不低廉，他們多向摯友借點，或許就不去買自住型商品房。

限制處置是抑制投資、激勵自住的有效手段，然而，假設(shè)有自住需求的購房者為了追求投資紅利而放棄自住型商品房，那他們?nèi)ヌ碇酶邇r的普遍商品房也應(yīng)當(dāng)別再怨恨。

中國房地產(chǎn)市場向來有“越調(diào)控越漲”的怪圈，北京這次或許還是難以逃脫，剛需人群若是放棄自住型商品房轉(zhuǎn)向高價的普遍商品房，普遍商品房的價格不成能下跌。中國有好多根深蒂固的頑疾導(dǎo)致了當(dāng)前的高房價，包括人口難以自由遷移、城鄉(xiāng)經(jīng)濟差異過大、養(yǎng)老保障體系失位、經(jīng)濟增長過度憑借投資等等，但這些并非地方政府能夠解決，中央政府短時間內(nèi)也難以解決。

假設(shè)未來展現(xiàn)了低價房冷清、高價房火爆，政府也會感到無奈。路歸路、橋歸橋，保障歸保障、市場歸市場，假設(shè)未來普遍商品房價格持續(xù)上漲，政府又找到了辯護辭?！?/p>

《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房創(chuàng)辦的觀法》（京七條）主要內(nèi)容

一、高度重視自住型商品住房創(chuàng)辦和管理工作

二、加強籌劃管理，確保土地供給

自住型商品住房用地，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。2022年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場需求處境進一步加大供地規(guī)模。

三、合理確定套型面積和價格標(biāo)準(zhǔn)

四、明確銷售對象

按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以添置自住型商品住房。其中，符合以下條件的家庭可以優(yōu)先添置：

（一）本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。

（二）經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

符合條件的家庭只能添置一套自住型商品住房。

五、加強銷售和登記管理

自住型商品住房工程在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請人銷售。選房依次，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號確定。

自住型商品住房舉行房屋權(quán)屬登記時，登記部門應(yīng)將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。

六、加強自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理

自住型商品住房購房人取得房屋全體權(quán)證后，原那么上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

購房人取得房屋全體權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房添置時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次添置自住型商品住房。

七、肅穆查處違法違