產(chǎn)品壽命周期各個(gè)時(shí)期有何策略

本文格式為Word版，下載可任意編輯——產(chǎn)品壽命周期各個(gè)時(shí)期有何策略以房地產(chǎn)開發(fā)工程為視角，提出工程全壽命周期本金管理的理念，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等階段舉行系統(tǒng)、全面和全過程的本金管理。結(jié)合房地產(chǎn)全壽命本金的影響因素，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程全壽命期各階段本金管理措施舉行分析，進(jìn)而提出工程全壽命期本金管理策略，旨在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給全面、可持續(xù)的本金管理策略。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；本金管理；全壽命周期

房地產(chǎn)企業(yè)本金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，本金管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉行本金管理的目的不是舉行簡(jiǎn)樸的施工本金操縱，更不是僅僅為了儉約開發(fā)工程某個(gè)階段的費(fèi)用，而是從企業(yè)的全過程、全方位的角度啟程，最大限度利用企業(yè)有效資源（人力、物力、財(cái)力），從整體意義上降低企業(yè)的本金，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高對(duì)開發(fā)工程本金操縱的科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在舉行本金管理過程中應(yīng)以開發(fā)工程的全壽命期為研究對(duì)象，制定更具科學(xué)性的工程全壽命期本金管理策略。

一、按階段劃分的全壽命周期本金

房地產(chǎn)開發(fā)工程全壽命周期本金包括工程決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)維護(hù)等階段中發(fā)生的費(fèi)用，也即該工程在其確定的壽命周期內(nèi)所須支出的各項(xiàng)費(fèi)用總和[1]。

1、決策階段的本金

房地產(chǎn)開發(fā)工程投資決策是對(duì)擬建工程的必要性和可行性舉行技術(shù)論證，對(duì)不同方案舉行技術(shù)經(jīng)濟(jì)對(duì)比的過程。房地產(chǎn)開發(fā)工程投資較多的本金包括工程計(jì)劃、可行性研究、信息收集、市場(chǎng)調(diào)查、資金籌措、方案優(yōu)選等所花費(fèi)的費(fèi)用。

2、設(shè)計(jì)階段的本金

設(shè)計(jì)階段的本金包括管理、設(shè)計(jì)、重大設(shè)計(jì)方案、研究試驗(yàn)等所花費(fèi)的費(fèi)用。雖然設(shè)計(jì)階段本身所占的本金較小，但是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程全壽命周期本金影響顯著。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞不僅影響工程質(zhì)量和使用功能，也直接影響房地產(chǎn)開發(fā)工程本金和投資效益。

3、施工階段的本金

施工階段是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。該階段的本金包括人工、材料、設(shè)備、管理及各種稅費(fèi)。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長(zhǎng)，政策性變化、材料設(shè)備價(jià)格和市場(chǎng)供求波動(dòng)大，這些因素都會(huì)直接影響工程全壽命周期本金。

4、竣工驗(yàn)收階段的本金

竣工驗(yàn)收階段是確定最終創(chuàng)辦造價(jià)和考核工程創(chuàng)辦效益，該階段本金主要表達(dá)為工程竣工結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，專心審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工結(jié)算舉行核實(shí)工程量，使審核后的結(jié)算真正表達(dá)為工程的實(shí)際本金。

5、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)階段的本金

運(yùn)營(yíng)和維護(hù)階段的本金，是指房地產(chǎn)開發(fā)工程交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及修理保養(yǎng)等費(fèi)用。包括空置損失、材料、能源、維護(hù)保養(yǎng)等所產(chǎn)生的費(fèi)用。

二、全壽命周期本金管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)舉行本金管理目的追求利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的工程是企業(yè)的產(chǎn)品，從產(chǎn)品全壽命周期的視角舉行本金管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)工程全壽命周期的本金，在可持續(xù)進(jìn)展的背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取全壽命周期成管理策略。全壽命周期本金管理是將房地產(chǎn)開發(fā)工程生命周期的各階段組成本金管理系統(tǒng)，嘗試運(yùn)用此系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)本金管理的全面可持續(xù)。

1、決策階段

工程決策操縱、概預(yù)算操縱、價(jià)款支付操縱、竣工決算操縱和監(jiān)視檢查。在決策階段做好根基資料的收集，保證詳實(shí)、切實(shí)。專心做好市場(chǎng)研究，通過掌管大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料.舉行綜合分析和處理，并根據(jù)市場(chǎng)需求及進(jìn)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)，編寫具有較強(qiáng)的壓服性和可行性的立項(xiàng)申請(qǐng)，切實(shí)做好工程可行性研究報(bào)告。

2、設(shè)計(jì)階段

（1）推行限額設(shè)計(jì)，運(yùn)用價(jià)值工程原理

在設(shè)計(jì)階段，采用價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)相結(jié)合的方法實(shí)現(xiàn)本金操縱的目標(biāo)。在限額的前提下，根據(jù)價(jià)值工程原理，對(duì)布局舉行優(yōu)化設(shè)計(jì)，不僅使本金操縱在確定的范圍內(nèi)，還能使工程達(dá)成價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)工程本金操縱的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，做好設(shè)計(jì)階段的投資操縱對(duì)實(shí)現(xiàn)工程本金目標(biāo)有著抉擇性的意義。限額設(shè)計(jì)和價(jià)值工程都是本金操縱的有效方法，將兩者結(jié)合起來，彼此滲透、循環(huán)使用，尤其應(yīng)在限額設(shè)計(jì)目標(biāo)值確定之前加強(qiáng)價(jià)值分析。應(yīng)從工程的全壽命周期費(fèi)用舉行綜合考慮，對(duì)限額目標(biāo)的調(diào)配舉行稍微調(diào)整，這樣不但可以將本金操縱在投資限額內(nèi)，還能實(shí)現(xiàn)工程的價(jià)值最大化[2]。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)留心符合與審查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，對(duì)圖紙工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)上的合理性、施工上的可行性舉行審核，實(shí)時(shí)察覺設(shè)計(jì)中的缺乏，制止展現(xiàn)因設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致的返工，從而節(jié)省不必要的資金濫用。

3、施工階段

（1）工程量、資源動(dòng)態(tài)管理

根據(jù)籌劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度信息，可以動(dòng)態(tài)計(jì)算任意WBS節(jié)點(diǎn)任意時(shí)間段內(nèi)每日籌劃工程量籌劃工程量累計(jì)、每日實(shí)際工程量、實(shí)際工程量累計(jì)，實(shí)時(shí)掌管工程量的籌劃完工和實(shí)際完工處境在分期結(jié)算過程中，每期實(shí)際工程量累計(jì)數(shù)據(jù)是結(jié)算的重要參考，系統(tǒng)動(dòng)態(tài)計(jì)算實(shí)際工程量可以為施工階段工程款結(jié)算供給數(shù)據(jù)支持[3]。

（2）本金監(jiān)控

本金跟蹤與分析系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)跟蹤工程的施工處境，自動(dòng)計(jì)算和監(jiān)控總體工程或者任意WBS節(jié)點(diǎn)的籌劃進(jìn)度預(yù)算本金、實(shí)際進(jìn)度預(yù)算本金、實(shí)際消耗本金、進(jìn)度偏差和本金偏差，根據(jù)跟蹤信息可以對(duì)已完成分片面項(xiàng)工程舉行本金評(píng)價(jià)，運(yùn)用掙值分析方法，根據(jù)本金的實(shí)時(shí)消耗處境，對(duì)未完工工程舉行本金預(yù)料，管理者舉行本金動(dòng)態(tài)管理供給支持[4]。

4、竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)工程后期本金管理的重要環(huán)節(jié)，這是一項(xiàng)細(xì)致概括的工程，若不能嚴(yán)格把關(guān)可能造成不成挽回的損失，此階段要搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計(jì)變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價(jià)格簽證，做好竣工決算審核。由于在施工中經(jīng)常會(huì)展現(xiàn)地質(zhì)條件變化、材料代換、工程量增加等變化處境、房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)對(duì)竣工結(jié)算的管理，是結(jié)算價(jià)款符合合同，還能真是反映業(yè)主對(duì)工程所做的變更處境，防止有意壓低本金或高估預(yù)算。

5、運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段即是指物業(yè)管理階段，是建立階段的完成和運(yùn)營(yíng)階段的開頭，其本金管理實(shí)質(zhì)上是指經(jīng)營(yíng)管理，在房地產(chǎn)工程的全生命周期工程管理中占據(jù)著重要地位[5]。

運(yùn)營(yíng)階段降低本金的途徑

物業(yè)管理全面推向市場(chǎng)，以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，逐步建立起公允競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制。在市場(chǎng)上以公開招投標(biāo)的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是對(duì)等的合同主體，雙方的責(zé)任可以在囑托合同中明確劃分，從而杜絕開發(fā)商的遺留問題造成的物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的糾紛。以公開招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于養(yǎng)護(hù)開發(fā)商的利益。假設(shè)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不合意，可重新選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，真正表達(dá)