房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告城市發(fā)展研究城市概況西安市是\o"中華人民共和國"中華人民共和國\o"陜西省"陜西省省會(huì),中國七大區(qū)域中心城市之一,陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息的中心,是新亞歐大陸橋中國段——隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市,具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。,\o"中華人民共和國國務(wù)院"中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)<關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃>,提出將西安建設(shè)成為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)、物流、會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地,著力打造西安國際化大都市。西安是國務(wù)院于1982年首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市之一西安市南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰;西與寶雞市接壤;北與咸陽市相連;東與渭南市相接?xùn)|西最長約204千米,南北最寬約116千米,總面積10,108平方千米。西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9區(qū)4縣,到陜西省第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,全市常住人口已達(dá)846.78萬人。城市經(jīng)濟(jì)全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)4369.37億元,比上年增長11.8%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值195.59億元,增長6.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1893.79億元,增長11.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值2279.99億元,增長12.2%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為4.5%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.3%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為52.2%。全年非公有制經(jīng)濟(jì)增加值2245.75億元,占生產(chǎn)總值比重為51.4%,比上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。全年財(cái)政總收入753.07億元,比上年增長15.9%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入396.96億元,增長24.6%。全年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1340.75億元,比上年增長12.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值1144.29億元,增長13.0%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4243.43億元,比上年增長26.6%。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額2236.06億元,比上年增長15.5%。全年進(jìn)出口總額130.14億美元,比上年增長3.3%。產(chǎn)業(yè)支撐城市建設(shè)規(guī)劃6月國務(wù)院宣布批準(zhǔn)<關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃>;大經(jīng)濟(jì)區(qū)格局的確定,極大提升了西安的城市價(jià)值。規(guī)劃對(duì)西安的新定位是打造”國際化大都市”。城市骨架將被大幅拉伸,地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)?！钡罔F概念”一直是區(qū)域房價(jià)的助力器。西安地鐵的修建將壓縮城市距離,極大幅度提升城市價(jià)值。于9月16日首先建成通車的\o"西安地鐵二號(hào)線"二號(hào)線是\o"西安地鐵"西安地鐵第一條建成線路,北起西安北客站南到韋曲,縱貫西安市中軸線。于10月竣工的曲江輕軌環(huán)繞曲江新區(qū),串聯(lián)\o"大雁塔"大雁塔、\o"大唐芙蓉園"大唐芙蓉園、\o"曲江池(頁面不存在)"曲江池等一系列景區(qū),可飽覽曲江美景。而提前兩年開建的\o"西安地鐵一號(hào)線"一號(hào)線也預(yù)計(jì)于9月16日正式運(yùn)營。當(dāng)前西安地鐵已經(jīng)開工建設(shè)的還有\(zhòng)o"西安地鐵三號(hào)線(頁面不存在)"地鐵三號(hào)線,\o"西安地鐵四號(hào)線(頁面不存在)"地鐵四號(hào)線從\o"大雁塔"大雁塔到\o"西安火車站"火車站的實(shí)驗(yàn)段,以及\o"西安地鐵六號(hào)線(頁面不存在)"地鐵六號(hào)線。未來5年,西安城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)1500億元,到人均居住面積達(dá)33平方米。到2020年,實(shí)現(xiàn)全市主城區(qū)面積800平方公里,人口1000萬以上,初具國際化大都市規(guī)模。世園會(huì)的成功舉辦對(duì)于改進(jìn)城市環(huán)境作用極大,對(duì)于城市價(jià)值的提升起了很大作用。交通規(guī)劃高速公路,陜西省高速公路總里程已突破4000公里。預(yù)計(jì)突破5000公里。同時(shí)未來西安將形成2條高速環(huán)行線(西安繞城高速和西咸北環(huán)線),6條以西安為中心的輻射線,構(gòu)成西安對(duì)外輻射各地市的高速通道,西安到各地市實(shí)現(xiàn)當(dāng)日往返。另外,還將形成跨省高速通道,實(shí)現(xiàn)西安到周邊相連的省(區(qū)、市)當(dāng)日抵達(dá)。同時(shí)西部開拓十年,西安已成為全國高速公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一,穿境而過的國道主干線ＧＺ40(二連浩特-河口)、ＧＺ45(連云港-霍爾果斯)和西部大通道(阿榮旗-北海、銀川-武漢、西安-上海,西安-昆明,西安-茂名)。西安高速公路建立的快速成長,主題市區(qū)的輻射驅(qū)策作用越來越嶄露出來,在很大水準(zhǔn)上增進(jìn)了西安市的臨潼、閻良、藍(lán)田、戶縣、洛川、商洛等地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速成長。公路客運(yùn)如今西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈”米”字型輻射狀,在規(guī)劃中還將進(jìn)一步發(fā)展成為”來”字型,使出行更加快捷方便。包含有繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線、二環(huán)路和三環(huán)路等。其中三環(huán)路系統(tǒng)工程全線總里程89.7公里,主線總長74.8公里。其中,東西三環(huán)新建主線32.5公里,雙向8車道(局部6車道),設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí),三環(huán)整體工程已于\o""底前竣工。[50]西安市區(qū)與全部所轄區(qū)縣以及省內(nèi)所有地級(jí)市通有\(zhòng)o"高速公路"高速公路。在公路客運(yùn)方面,\o"陜西省西安汽車站(頁面不存在)"陜西省西安汽車站、\o"西安城東客運(yùn)站(頁面不存在)"西安城東客運(yùn)站、\o"西安城西客運(yùn)站(頁面不存在)"西安城西客運(yùn)站、\o"西安城北客運(yùn)站(頁面不存在)"西安城北客運(yùn)站、\o"西安城南客運(yùn)站"西安城南客運(yùn)站共同組成了旅客運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò),負(fù)責(zé)省內(nèi)及省外的公路運(yùn)輸。鐵路鐵路方面,早在\o"西安站"西安火車站便首次邁入全國客運(yùn)大站前五行列。\o"Wikipedia:列明來源"[來源請(qǐng)求]當(dāng)前西安火車站開行列車約350列,其中包括時(shí)速250kM/h的"和諧號(hào)"動(dòng)車組以及350KM的高鐵,也成為西部地區(qū)少數(shù)幾個(gè)開行動(dòng)車組的城市。\o"西安北站"西安北客站車站站房總建筑面積約33.1萬平方米,其規(guī)模為號(hào)稱全亞洲第一的客運(yùn)站。\o"西安北站"西安北客站全面運(yùn)營后,年發(fā)送旅客近年將達(dá)6800多萬人,遠(yuǎn)期將達(dá)到8000多萬人。[51]\o"西安北站"西安北客站是西安鐵路樞紐及將要建成的全國快速高速客運(yùn)網(wǎng)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。\o"鄭西高鐵"鄭西高鐵是國內(nèi)第三條開通的高速鐵路。12月底,西安已開通至\o"北京"北京、\o"廣州"廣州、\o"長沙"長沙、\o"深圳"深圳、\o"武漢"武漢、\o"鄭州"鄭州、\o"石家莊"石家莊的直達(dá)高鐵線路。航空\o"西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)"西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)是中國重要航空港之一,當(dāng)前共有25家航空公司在機(jī)場(chǎng)經(jīng)營186余條航線(其中國內(nèi)96個(gè)城市的186條航線和國際和地區(qū)11個(gè)城市的10條航線),每天有600余架次的航班在機(jī)場(chǎng)起降。旅客吞吐量達(dá)到1529萬,吞吐量2343萬人次(12月數(shù)據(jù)),為全國十大機(jī)場(chǎng)增速最快的機(jī)場(chǎng)。以西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)為始發(fā)圓點(diǎn),1小時(shí)航程可覆蓋成都、重慶、武漢、鄭州、蘭州、西寧、銀川等中西部主要城市,2小時(shí)航程可覆蓋全國70%的領(lǐng)土和85%的經(jīng)濟(jì)資源,3小時(shí)航程能夠覆蓋國內(nèi)所有省會(huì)城市和重要的旅游城市,形成了優(yōu)越的地理位置在全國航線網(wǎng)絡(luò)中具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。政策法規(guī)近年西安市房地產(chǎn)政策一覽時(shí)間政策名稱內(nèi)容/11/30<關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見><意見>明確樓市須嚴(yán)格執(zhí)行限購政策,報(bào)價(jià)過高項(xiàng)目,暫不予核發(fā)預(yù)售證。同時(shí),政策還要求進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供應(yīng),建立保障房土地儲(chǔ)備制度,優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。西安市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、差別化住房信貸和稅收政策,嚴(yán)肅查處住房騙購、違規(guī)信貸等違法違規(guī)行為。同時(shí),進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供應(yīng),一季度末,制定并公布全市住房用地計(jì)劃,確保住房用地計(jì)劃供應(yīng)量在的基礎(chǔ)上增加10%。建立保障房土地儲(chǔ)備制度,優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。/10/28陜西省出臺(tái)7項(xiàng)措施規(guī)范商品房交易未獲預(yù)售證不得發(fā)布銷售廣告日前,陜西省住建廳出臺(tái)加強(qiáng)商品房預(yù)售、廣告、展會(huì)準(zhǔn)入、合同、中介、收費(fèi)管理、規(guī)范交易程序等7項(xiàng)措施,其中針對(duì)商品房銷售做出以下規(guī)定:未達(dá)到相關(guān)條件的開發(fā)項(xiàng)目,嚴(yán)禁辦理<商品房預(yù)售許可證>,而審批經(jīng)過的商品房預(yù)售項(xiàng)目(樓棟)應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)對(duì)外公布;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后,應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。對(duì)于未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目,不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告,另外,房地產(chǎn)廣告中不得”售后包租、返本銷售”,不得以時(shí)間表示距離和含有升值或投資回報(bào)的承諾,不得有辦戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。/10/21房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)西安市房管局從21日起在全市開展為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng),對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行拉網(wǎng)式檢查,對(duì)存在違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將予以嚴(yán)肅處理。內(nèi)容:1.未取得<商品房預(yù)售許可證>,直接或采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購、交納誠意金等形式變相預(yù)售商品房;2.未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、代理銷售不符合銷售條件商品房;3.未取得預(yù)售許可,擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告;4.其它違反房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法律法規(guī)的行為。/6/27西安部分銀行房貸速放慢,首套房貸利率或上浮6月27日,一家股份制銀行的工作人員介紹說,首套房貸的利率是基準(zhǔn),不排除上浮可能。根據(jù)貸款人提供的資料、收入證明及個(gè)人征信情況,審核后才能確定。/5/28不動(dòng)產(chǎn)登記制度起草,60城住房信息聯(lián)網(wǎng)當(dāng)前,住房和國土兩部門的系統(tǒng)正在設(shè)法對(duì)接。一旦對(duì)接成功,即可形成”房地合一”的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)。消息人士還透露,6個(gè)月內(nèi),只要經(jīng)過輸入權(quán)屬人姓名和身份證信息,就可查詢其聯(lián)網(wǎng)城市內(nèi)所有同一權(quán)屬人名下的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況、交易情況和有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)等,包括住房信息與農(nóng)村宅基地信息。/5/27擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)國務(wù)院辦公廳發(fā)布<關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知>,明確提出,"擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍"為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。/4/19西安落實(shí)新"國五條"騙購者3年不得在西安買房西安市政府辦公廳下發(fā)了<關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知>(市政辦發(fā)號(hào)),從切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管五個(gè)方面推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。/4/18西安國五條細(xì)則正式落地二手房嚴(yán)格執(zhí)行20%稅費(fèi)4月8日,市政府辦公廳下發(fā)了<關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知>,<通知>提出了十三條房地產(chǎn)調(diào)控措施和要求,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,能核實(shí)房屋原值的,嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。/4/3西安各銀行房貸政策未變首套房仍基準(zhǔn)利率新"國五條"出臺(tái)后,各地實(shí)施細(xì)則在3月底紛紛出籠,西安實(shí)施細(xì)則也于3月31日正式落地。昨日,記者采訪西安多家銀行了解到,當(dāng)前五大行房貸均未發(fā)生變化,首套房首付比例為三成,二套房首付比例為六成。/2/21國務(wù)院出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控新"國五條"會(huì)議指出,近年來,各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署,取得積極成效,投機(jī)投資性購房得到有效抑制,房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐步平穩(wěn)。10月限利潤陜西商品房利潤率不得超過10%調(diào)控新政引爭議。5月<商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定>西安市物價(jià)局召開了”全市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作會(huì)議”,明確指出將開展全市商品房明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查。對(duì)不明碼標(biāo)價(jià)的商品房每套將罰5000元。"3月限價(jià)陜西要求房價(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過快將問責(zé)。2月陜西要求房價(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過快將問責(zé)明確規(guī)定本市居民限購兩套房,禁購3套以上住房,兩套房貸首付最低60%。"5月西安出臺(tái)穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)”十六條西安市政府出臺(tái)<西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見>,從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置,從二手房申請(qǐng)住房公積金貸款到個(gè)人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見,被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)”十六條”。"12月西安購房補(bǔ)貼終止西安購房補(bǔ)貼終止”個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年”政策出臺(tái)國務(wù)院出臺(tái)”國四條”以”遏制房價(jià)過快上漲”西安市招商引資政策(房地產(chǎn)方向)土地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓

商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅、工業(yè)等經(jīng)營性項(xiàng)目用地,政府必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等競爭性方式出讓土地使用權(quán);同時(shí),國家規(guī)定了工業(yè)項(xiàng)目用地的最低出讓價(jià)。

土地使用權(quán)出讓的最高年限為:居住用地70年,工業(yè)、教育、衛(wèi)生、科研、文化、體育及其它綜合用地50年,商貿(mào)、旅游、娛樂用地40年。

已完成開發(fā)投資25%以上的土地,能夠轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。已取得土地使用權(quán)的土地閑置滿2年,政府能夠依法無償收回土地使用權(quán);土地閑置滿1年、不滿2年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)

住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小型普通商品房的建設(shè)。

商品房建設(shè)已投入開發(fā)資金25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工日期,能夠預(yù)售。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的,未取得<國有土地使用證>的,或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貸款。土地招拍掛流程土地市場(chǎng)分析西安市土地市場(chǎng)總體情況分析表2-1:西安市土地市場(chǎng)概況(截止到10月)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(M2)成交金額(萬)平局樓面地價(jià)(元/M2).10月714.53350.61323.4710,267,409.901,305,042.001,485.30數(shù)據(jù)來源:西安市國土資源局交易網(wǎng)(項(xiàng)目部整理)數(shù)據(jù)來源:西安市國土資源局交易網(wǎng)(項(xiàng)目部整理)截止到10月,西安土地供應(yīng)量穩(wěn)步上漲,可是成交量和成交金額與供應(yīng)量走勢(shì)相反,趨于下滑。市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求,地價(jià)平穩(wěn)發(fā)展。從供應(yīng)面來看,在1月到5月間土地供應(yīng)量持續(xù)加大,主要以商業(yè)、工業(yè)地塊為主,市場(chǎng)供應(yīng)在年度供地計(jì)劃及財(cái)政需求的雙重影響之下出現(xiàn)續(xù)漲。從成交面來看,在經(jīng)歷了1、2月的一個(gè)成交低迷以后,土地成交面積開始穩(wěn)步上升,全國重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)全線飄紅是影響西安土地市場(chǎng)成交逐漸活躍的重要因素,另外本年度前兩個(gè)季度樓市表現(xiàn)不俗,部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢使其更加重視一級(jí)市場(chǎng),也是土地市場(chǎng)成交量上升的重要原因。西安土地供應(yīng)量、成交量保持了穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì),整體來看原因有三:全國重點(diǎn)城市2季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍加固了行業(yè)向好預(yù)期,大環(huán)境樂觀氛圍對(duì)于西安市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用是本季度西安土地市場(chǎng)供銷兩端穩(wěn)步增長的重要影響因素。面對(duì)本年度前兩個(gè)季度土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì),政府為完成年度供地任務(wù)而加大土地供應(yīng),用以保證財(cái)政收入,這是本季度土地供應(yīng)量加大的重要驅(qū)動(dòng)力。西安樓市金三銀四銷量回暖明顯,部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況也較為順暢,這使其使得拿地補(bǔ)倉意愿開始顯現(xiàn),是土地成交量穩(wěn)步增長重要?jiǎng)恿ΑＳ缮蠄D能夠看出,地價(jià)在上半年總體也是保持了跟土地供應(yīng)與成交面積相似的走勢(shì),可是土地價(jià)格的敏感度要高于成交量和供應(yīng)量,因此我們能夠看出,地價(jià)在三月的時(shí)候就開始了上漲,并在四月份到達(dá)了306.86萬/畝的一個(gè)高點(diǎn)。第三季度的土地供求情況與上半年的情況相反。在6-7月間,土地供應(yīng)量和成交量出現(xiàn)了一個(gè)明顯的下滑,土地供應(yīng)量的下滑是因?yàn)樯习肽晖恋毓?yīng)增長過快,在6-7月間政府調(diào)整了土地的供給量。而國五條的細(xì)則出臺(tái)及銀根收緊使得房企對(duì)于未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷不明朗是導(dǎo)致土地成交量下跌的主要因素。因此在7月的時(shí)候,土地供應(yīng)和成交量均到達(dá)了最低點(diǎn),分別17和14.2萬平方米。隨后土地供應(yīng)和成交量開始小幅度反彈。地價(jià)的調(diào)整也是先于土地供給的調(diào)整。地價(jià)在4月到達(dá)頂點(diǎn)后,隨即下滑,在6月份土地成交量開始下滑的時(shí)候,地價(jià)也同時(shí)開始小幅度反彈并在之后保持在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。在統(tǒng)計(jì)區(qū)間的后半段,土地供應(yīng)量開始上漲,這是因?yàn)槲靼彩凶≌玫赜?jì)劃供應(yīng)目標(biāo)為13052.757畝(約合870萬平方米),而前三季度住宅用地供應(yīng)量與既定目標(biāo)有一定差距,因此四季度成為土地集中推售期或再所難免?？墒桥c之成為相反的是,土地的成交量和地價(jià)成相反走勢(shì)。這放映了各大房企對(duì)四季度到明年初西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持審慎態(tài)度。數(shù)據(jù)來源:西安市國土資源局交易網(wǎng)(項(xiàng)目部整理)截止到10月,西安市平均樓面地價(jià)為1485.30元每平方米。西安市平均樓面地價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。在3月到4月間,由于傳統(tǒng)的金三銀四的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺加固了各大房企對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的預(yù)期,拿地欲望強(qiáng)烈,帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的價(jià)格上漲。而隨后的國五條細(xì)則出臺(tái)打擊了房地產(chǎn)商的積極性,平均樓面地價(jià)迅速回落并在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。而原來被開發(fā)商予厚望的”金九銀十”卻一再呈現(xiàn)出日薄西山的態(tài)勢(shì),也導(dǎo)致平均樓面地價(jià)在三季度尾表現(xiàn)波瀾不驚。樓面價(jià)環(huán)比小幅下跌,下跌幅度在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi),郊縣地塊低價(jià)成交是影響樓面價(jià)變動(dòng)的主要因素,整體來看西安地價(jià)處于理性運(yùn)行區(qū)間。西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析表2-2:西安市土地市場(chǎng)分區(qū)概況(截止到10月)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(M2)成交金額(萬)樓面地價(jià)(元/M2)城東145.32126.361,895.37188.653,657,774.53357,554.00977.52城南85.94120.321,804.83247.323,229,551.87446,367.001,382.13城西93.1055.15827.25251.901,951,770.10208,383.001,083.06城北226.4829.65444.79436.63945,803.89194,211.001,627.42高新160.5914.93224.01292.51482,495.7165,527.001,450.36城內(nèi)3.104.2063.00523.8113.8033,000.002,391.30數(shù)據(jù)來源:西安市國土資源局交易網(wǎng)(項(xiàng)目部整理)數(shù)據(jù)來源:西安市國土資源局交易網(wǎng)(項(xiàng)目部整理)從土地成交城區(qū)分布來看:城東區(qū)土地銷售面積占比最大,為36%。城東區(qū)由西安國際商務(wù)港區(qū)板塊,浐灞生態(tài)區(qū)板塊和紡織城綜合發(fā)展區(qū)板塊組成。城東區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美,教育資源強(qiáng)勢(shì),區(qū)域內(nèi)配套完善而且商業(yè)氛圍濃厚,以上眾多因素使西安城東土地銷售暢旺。而城東區(qū)的平均樓面地價(jià)為977.52元/平方米,為統(tǒng)計(jì)的各區(qū)中最低。其次為城南區(qū),占比為34%。城南區(qū)主要由曲江板塊和長安板塊組成。西安城南集結(jié)了西安一大半的高等教育資源,從幼兒園、小學(xué)、中學(xué),乃至到大學(xué)。豐富的人文教育資源是城南的一大特色。曲江新區(qū)憑借獨(dú)有的歷史淵源和人文環(huán)境,造就西安樓市中的寸土寸金之地,成為高端物業(yè)的核心區(qū)域,也是各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展現(xiàn)實(shí)力的競賽區(qū)域。長安則因大學(xué)城的入駐,擁有豐厚的教育資源。城南區(qū)的平均樓面地價(jià)為1382.13元/平方米。城西區(qū)的土地銷售面積排第三位,占比為16%。城東區(qū)主要由灃東板塊(灃渭新區(qū))和大興新區(qū)板塊組成。城西區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū),高端樓盤少,商業(yè)配套比較落后,城西二環(huán)之外城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊較多。由于以上原因,城西區(qū)的土地成本比較低,平均樓面地價(jià)為1083.06元/平方米,僅略高于城東區(qū)?？墒浅俏鲄^(qū)也有一些其它優(yōu)勢(shì),如:城西區(qū)緊靠高新區(qū),政府對(duì)城西區(qū)基建的投入等。城北區(qū)的土地銷售面積占比9%,居統(tǒng)計(jì)各區(qū)的第四位。城北區(qū)主要由經(jīng)開區(qū)板塊、未央?yún)^(qū)板塊和大明宮板塊組成。城北區(qū)是規(guī)劃為未來西安新的市政中心、行政中心和經(jīng)濟(jì)區(qū),這預(yù)示著城北中央商務(wù)區(qū)未來潛在的居住價(jià)值。因此城北區(qū)平均樓面地價(jià)為1627.42元/平方米居各區(qū)的第二,排在城內(nèi)區(qū)?？墒怯捎诔莾?nèi)區(qū)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域,可供開發(fā)土地稀缺,供應(yīng)量和銷售量都十分小。因此城北區(qū)基本上是西安市可統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)樓面地價(jià)最高的一個(gè)區(qū)域。高新區(qū)的土地銷售面積占比4%,據(jù)居計(jì)各區(qū)的第五位。高新區(qū)位于西安市南郊文化、科技研究院所集中區(qū),規(guī)劃總面積30平方公里,其連片開發(fā)的集中新建區(qū)20平方公里。作為西安的CBD核心區(qū),高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有多個(gè)國家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū),居住環(huán)境居西安市前列。區(qū)內(nèi)酒店、娛樂、餐飲、購物配套齊全,并有多個(gè)休閑娛樂公園。由于以上原因,高新區(qū)地價(jià)在各區(qū)中處于較高的位置,平均樓面地價(jià)為1450.36元/平方米。最后是城內(nèi)區(qū),城內(nèi)區(qū)的土地銷售面積占比僅有1%,是各區(qū)中銷售面積量最小的一個(gè)區(qū)。城內(nèi)區(qū)主要指的是鐘樓為中心附近的四條大街,是西安的老城區(qū),政治,文化和商業(yè)的中心。由于區(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域,可供開發(fā)土地稀缺,主要以局部舊城改造為主,開發(fā)主要以商業(yè)為主,除商業(yè)價(jià)值外,住宅地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。由于區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)稀缺,平均樓面地價(jià)也是最貴的,到達(dá)2391元/平方米。近三年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析表2-3:西安市近三年土地市場(chǎng)概況(截止到10月)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).6185.9494.54631.671,418.09132.78298.1018.83.12570.93211.25865.713,168.73202.06739.5964.03.6387.32450.141,743.906,752.07361.611,400.08244.16.121,120.15378.44625.055,676.57156.711,423.2488.96.6443.53162.79936.202,441.84174.62455.4642.64.10271.00157.641,058.852,364.59185.66414.6043.90數(shù)據(jù)來源:CRIC由上圖能夠看出,近三年西安市土地供應(yīng)量大部分時(shí)間處于供大于求的情況。到期間,土地供應(yīng)量穩(wěn)步上升,在下半年土地供應(yīng)量達(dá)到頂點(diǎn)的1120.15萬平方米。而同期土地銷售面積僅有378.44萬平方米,土地供應(yīng)面積是土地銷售面積的近2倍。因此西安市平均樓面地價(jià)也在上半年到達(dá)頂點(diǎn)1743.90后,隨即大幅度下滑到625.05元。在期間,土地供應(yīng)量和成交量保持平穩(wěn),可是總體成交量比同期有一個(gè)比較大的降幅。平均樓面地價(jià)在經(jīng)歷了下半年到上半年的上漲以及隨后在下半年的大幅度調(diào)整以后,在西安市平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì),這說明土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了由于-以來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)樂觀的預(yù)期形成的價(jià)格大漲,以及消化了下半年由于”國五條”等調(diào)控措施出臺(tái)和銀根縮緊的影響后,西安市的地價(jià)開始重回一個(gè)理性的運(yùn)行空間。近三年西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析城東區(qū)城東區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).6104.3367.19395.881,007.8474.02188.447.46.12130.7876.90796.461,153.49185.87269.1921.44.6115.99195.00954.182,924.99181.68556.9253.14.12533.27147.80569.622,216.99144.11560.9031.95.658.2233.10865.67496.50175.23100.508.70.1087.1060.90340.18913.5058.02155.805.30數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC城西區(qū)城西區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).62.622.62714.2939.30315.5217.361.24.1262.4921.46524.56321.90164.56100.985.30.651.0835.42616.03531.30169.58146.269.01.12156.1550.72894.17760.80174.69148.6313.29.670.0414.92672.12223.80220.2973.354.93.1015.9013.402,891.25201.00542.2937.7010.90數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC城南區(qū)城南區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).641.6413.541,252.83203.10326.4452.926.63.12230.3375.20857.891,127.99202.84266.7022.88.696.1483.131,050.891,246.94280.04332.2934.92.1299.6555.12652.04826.80176.83224.2214.62.685.2031.821,391.72477.30334.59114.7515.97.107.9028.701,436.03430.50383.28114.9016.50數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC城北區(qū)城北區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).625.3011.01860.44165.15203.4539.053.36.1298.9815.511,932.30232.65564.3767.9513.13.6117.87116.625,379.051,749.29760.94247.46133.11.12207.6887.16550.481,307.39146.02346.7919.09.6123.8815.182,241.05227.70360.1236.598.20.10102.606.342,386.8395.10609.8924.305.80數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC高新區(qū)高新區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).610.020.000.000.000.000.000.00.1242.4920.33185.96304.9517.3828.500.53.66.1119.121,029.56286.80404.47112.6711.60.12123.4037.51690.27562.65173.29141.259.75.6103.7965.37204.24980.5524.88119.472.44.1056.8046.50570.34697.5064.5278.904.50數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積(畝)地價(jià)(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).62.030.184,242.422.70518.520.330.14.125.861.851,196.1727.75169.376.270.47.60.130.855,312.5012.751,866.684.482.38.120.000.131,793.101.951,333.341.450.26.62.402.402,222.2236.00666.6710.802.40.100.701.803,000.0027.00333.343.000.90數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC建設(shè)安裝成本和稅費(fèi)建筑安裝成本由上圖能夠看出,截止于上半年,西安市住宅建安工程成本為:小高層1847元/平方米、高層2058元/平方米。在統(tǒng)計(jì)的28個(gè)省會(huì)城市中,西安市的小高層成本排名第6位,而西安市的高層成本排名第4位,兩方面數(shù)據(jù)都排名前列。有上圖能夠看出,近幾年里,各類型的樓房建安成本平穩(wěn)發(fā)展。其中多層住宅的建安成本變化很小。而小高層的建安成本平穩(wěn)上漲,由的1561元/平方米上漲到上半年的1847元/平方米,上漲幅度18.32%,年增速約5%;而高層的建安成本則增幅較少,由的1821元/平方米上漲到上半年的2058元/平方米,上漲幅度13.01%,年增速約3.6%。其中多層面積在上半年沒有納入統(tǒng)計(jì),是因?yàn)槲靼彩卸鄬咏ㄖ_工量較少。西安市主要稅費(fèi)及稅率列表稅費(fèi)種類稅率說明納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間營業(yè)稅預(yù)售收入*5%取得預(yù)售收入時(shí)土地增值稅預(yù)售收入*1%或0.05%(市為1%,縣為0.05%)取得預(yù)售收入時(shí)城建稅及教育費(fèi)附加營業(yè)稅額*7%繳納營業(yè)稅時(shí)堤圍防護(hù)費(fèi)預(yù)售收入*(1‰-1.3‰)繳納營業(yè)稅時(shí)印花稅銷售合同金額*1‰銷售合同簽訂時(shí)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額*25%取得預(yù)售收入時(shí)綜上所述,除去企業(yè)所得稅外,其它稅費(fèi)所占銷售收入約6.58%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況表3-1:西安市房地產(chǎn)開發(fā)情況房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)商品房施工面積(萬平方米)住宅施工面積(萬平方米)商品房竣工面積(萬平方米)住宅竣工面積(萬平方米).1-101,279.459,924.498,150.63383.38328.62.1-10986.799,124.557,610.82691.02607.29同比30%9%7%-45%-46%數(shù)據(jù)來源:西安市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)截止到10月,西安市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1279.45億元,同比上升30%。商品房施工面積為9924.49萬平方米,同比增長9%;其中住宅施工面積8150.63萬平方米,同比增長7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房施工面積都有一定幅度的提高,說明開發(fā)商對(duì)后市持樂觀態(tài)度。商品房竣工面積為383.38萬平方米,同比大幅下滑45%;其中住宅的竣工面積為328.62萬平方米,同比減少46%?？⒐っ娣e的減少,有可能導(dǎo)致將來一段時(shí)間商品房供應(yīng)量不足,供求關(guān)系將會(huì)趨緊,對(duì)西安市房價(jià)造成一定的上漲壓力。表3-2:西安市商品房銷售情況(截至到10月)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2)10月995.317,000.75109.0115,733.35數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC截止到10月,西安市住宅市場(chǎng)成交量平穩(wěn)發(fā)展,平均每月成交量保持在100萬平方米左右。住宅成交總量與10月及10月同比增長21.38%和34%。住宅銷售均價(jià)為7162.53元/平方米,與10月及10月均價(jià)同比增長2.4%和1.8%。與住宅成交量相比,住宅均價(jià)總體呈震蕩下滑的一個(gè)趨勢(shì)。由上圖能夠看出,在傳統(tǒng)的”金三銀四”的影響下,西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和均價(jià)均有不錯(cuò)的表現(xiàn)。平均成交量保持在118萬平方米,均價(jià)也維持在7250元/平方米的水平。可是本應(yīng)是另一個(gè)產(chǎn)銷旺季的”金九銀十”,市場(chǎng)表現(xiàn)令人失望,成交量和均價(jià)都在平均線以下。總體來說,今年市場(chǎng)明顯好于,但從7月份起,市場(chǎng)熱度較上半年有了一定下降。一方面是由于上半年需求的大量釋放,另一方面是下半年供應(yīng)量的增加,導(dǎo)致買方市場(chǎng)的觀望情緒加重。數(shù)據(jù)來源:CRIC截止到10月,西安市商業(yè)房成交量呈階段性發(fā)展,平均每月成交量10.9萬平方米。商業(yè)房成交總量與10月及10月同比增長47.73%和33.49%。商業(yè)房銷售均價(jià)為16591.22元/平方米,與10月同比增長7.8%,但較10月同比下降13.76%。在第一季度,商業(yè)房的銷售面積呈上漲趨勢(shì),特別是3月份,成交量到達(dá)統(tǒng)計(jì)區(qū)間的頂峰21.89萬平方米。而均價(jià)也保持在高位運(yùn)行。但在隨后的4月份時(shí),成交量驟然下跌至7.35萬平方米,下跌幅度達(dá)66%。但同期均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展。在第二季度和第三季度中,成交量經(jīng)歷了平穩(wěn)爬升和平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)。而均價(jià)則保持穩(wěn)定的走勢(shì),并在10月到達(dá)統(tǒng)計(jì)區(qū)間的頂峰22372.17元/平方米。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)情況表3-3:西安市分區(qū)商品房銷售情況區(qū)域住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)城東區(qū)225.496,344.8839.4310,364.63城西區(qū)144.315,877.5014.8812,925.25城南區(qū)268.948,581.8816.5420,087.00城北區(qū)251.096,291.6325.3015,800.38高新區(qū)104.858,226.3810.0914,430.75城內(nèi)區(qū)0.636,682.252.7720,792.13數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC由上圖和表3-2能夠看出,城南區(qū)的住宅銷售均價(jià)最高為8581.88元/平方米,而成交量占比為27%,占比最大。在西安,人們時(shí)常能夠聽到這樣的俚語”寧要城南一張床,不要?jiǎng)e處一間房”,許多喜歡住在城南的居民心中都有著一份揮之不去的城南情結(jié),這也使得城南在西安樓市區(qū)域競爭中,顯示出了尤為卓著的宜居表現(xiàn)。城南區(qū)的特點(diǎn)是長安板塊的優(yōu)質(zhì)教育資源和曲江板塊以文化旅游功能為主的新興高檔住宅。憑借著優(yōu)越的地理位置,適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氛圍,城南已在西安人的心里久久扎下了根。而即將貫通的地鐵2號(hào)線,為城南發(fā)展?fàn)I造了更新的發(fā)展機(jī)遇。三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網(wǎng)的建設(shè)將更大程度地激活城南片區(qū)周邊業(yè)態(tài)的發(fā)展。高新區(qū)的住宅銷售均價(jià)為8226.38元/平方米,僅次于城南區(qū)排名第二。而高新區(qū)的成交量不大,占比僅為11%,排在各區(qū)第5的位置。高新區(qū)已發(fā)展成為西安市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū),并作為西安的CBD核心區(qū)存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦因此受惠,高新區(qū)是近幾年被外來大的房地產(chǎn)企業(yè)和西安本土發(fā)展商作為主戰(zhàn)場(chǎng)。因此銷售均價(jià)也水漲船高?？墒怯捎诟咝聟^(qū)的商品房供應(yīng)量減少,導(dǎo)致成交量不足。城東區(qū)和城北區(qū)的銷售均價(jià)和成交量都較為接近,城東區(qū)的銷售均價(jià)和成交量分別為6344.88元/平方米和225.49萬平方米,城北區(qū)的銷售均價(jià)和成交量分別為6291.63元/平方米和268.94萬平方米。而兩個(gè)城區(qū)的住宅銷售量都占去了西安市總成交量的23%以上。這兩個(gè)區(qū)能夠看作是西安市的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。市政府北遷、北客站建成、地鐵二號(hào)線通車,帶給北城區(qū)域的變化顯而易見,一個(gè)宜居、宜商的城市區(qū)正逐漸呈現(xiàn)在購房者眼中。而過去不值一提的城東區(qū),近年來也是迅速發(fā)展,特別是浐灞生態(tài)區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和規(guī)劃的浐灞金融服務(wù)區(qū),吸引著眾多投資者的目光。隨著西安市城中村改造工作的深入推進(jìn)、紡織城綜合發(fā)展區(qū)的逐漸成熟、部分優(yōu)質(zhì)教育資源的東移,將促使西安城東的發(fā)展進(jìn)一步提速,東城將逐漸成為西安未來的高尚居住區(qū)。城西區(qū)在住宅的成交量與銷售均價(jià)中均排在末尾(除城內(nèi)區(qū)以外),全區(qū)住宅銷售均價(jià)為5877.50元/平方米,成交量占比14%。城西區(qū)是西安市發(fā)展較早的區(qū)域,區(qū)內(nèi)主要是以機(jī)械和電子工業(yè)為主的老工業(yè)區(qū),商務(wù)及商業(yè)氛圍比較淡薄。城西的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在環(huán)城西路與西二環(huán)之間,西二環(huán)以西幾乎沒有,之因此集中在這里,一是因?yàn)檫@里距市中心近,交通購物方便,二是因?yàn)槲鞫h(huán)外主要是工業(yè)區(qū),不便于做房地產(chǎn)開發(fā)。另外,在三橋片區(qū)和六村堡片區(qū)基本都是原來的福利房和集資房,商品房開發(fā)基本處于停滯狀態(tài)。該區(qū)域整體處于處于價(jià)值洼地。隨著西咸西區(qū)五大新城規(guī)則細(xì)則出臺(tái),以及市政配套建設(shè)的進(jìn)一步完善,房地產(chǎn)市場(chǎng)在將來勢(shì)必會(huì)加速發(fā)展。而且準(zhǔn)備在明年開工的地鐵5號(hào)線會(huì)將西咸新區(qū)、高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域與主城區(qū)連接起來?，F(xiàn)在的西咸樓市,開發(fā)體量非常有限,可是部分龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點(diǎn)區(qū)域逐步進(jìn)入到城西區(qū)域,看重城西區(qū)域城市未來規(guī)劃價(jià)值?？墒氰b于城西區(qū)薄弱的房地產(chǎn)基礎(chǔ),亟待完善的城市配套和淡薄的商業(yè)氛圍,該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟或許還需5-7年的時(shí)間。近幾年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況-西安市房地產(chǎn)開發(fā)總體情況總體房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)住宅開發(fā)投資(億元)商品房施工面積(萬平方米)住宅施工面積(萬平方米)新開工面積(萬平方米)住宅新開工面積(萬平方米)商品房竣工面積(萬平方米)住宅竣工面積(萬平方米)842.34670.266,697.395,777.712,043.821,771.33463.65412.441,002.67833.378,215.577,074.472,280.072,004.25633.97558.551,281.901,011.679,947.898,294.922,848.502,313.671,063.70903.82年均增速15.02%14.71%14.10%12.81%11.70%9.31%31.89%29.89%在-3年期間,西安市整體房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定發(fā)展。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資三年內(nèi)增長了52.18%,在達(dá)到了1281.9億元,年均增速為15.02%;其中住宅開發(fā)投資增長了50.93%,是1011.67億,年均增速為14.71%。西安市商品房新開工面積在-期間有39.37%的增長,年均增速為11.7%;其中住宅的新開工面積三年間增長了30.61%,年均增速為9.31%。在竣工商品房方面,三年間快速增長,增長率達(dá)到了129.41%,年均增速為31.89%;其中住宅竣工的增長率為119%,年均增速為29.89%。商品房的竣工面積增長率和增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了新開工面積和商品房的施工面積,由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期大概為2-3年,這說明了在和期間將有大批新房集中推售,因此在西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的局面或?qū)?huì)延續(xù)下去。但由近幾年的新開工面積和商品房的施工面積來看,發(fā)展商開始理性看待西安的房地產(chǎn)市場(chǎng),在后的房屋竣工增長率或會(huì)降低,供應(yīng)或?qū)p少,供求關(guān)系預(yù)計(jì)在后漸趨平衡。-西安總體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)分析住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2).6488.936,898.1745.3814,166.58.12467.648,379.0097.3316,609.04.6395.016,819.2255.4119,774.74.12586.487,055.47110.7118,703.26.6607.687,225.5664.9016,654.11.10387.637,068.0044.1116,496.88數(shù)據(jù)來源:CRIC數(shù)據(jù)來源:CRIC近三年來,西安市住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展,平均均價(jià)為7240.90元/平方米,最高價(jià)出現(xiàn)在下半年,達(dá)到8379元/平方米;最低價(jià)出現(xiàn)在上半年,為6819.22元/平方米,三年統(tǒng)計(jì)平均浮動(dòng)幅度為1%,表明西安市整體房價(jià)比較穩(wěn)定,房價(jià)升速低于全國平均水平,未來房價(jià)上升空間比較大,政府實(shí)行限價(jià)的措施可能性較小。從住宅成交量上來看,近三年西安市全市住宅平均銷售面積為488.89萬平方米。最高成交量出現(xiàn)在上半年,達(dá)到607.68萬平方米。值得注意的是,在下半年到上半年這近一年的時(shí)間里,西安市住宅成交量大增,平均成交量近600萬平方米,超出三年平均水平的22.69%。原因有兩點(diǎn):其一,由于下半年的”金九銀十”的市場(chǎng)成交蕭條,刺激了年末的房地產(chǎn)市場(chǎng),在11月和12月,慘淡的市場(chǎng)成交量得到逆反。而在開發(fā)商的”以價(jià)換量”和促銷讓利等的營銷策略下,年初壓制許久的購房熱情得到釋放。因此下半年的成交量直線飆升至兩年來的最高峰;其二,3、4月份在國五條政策效應(yīng)下和”金三銀四”的助推下市場(chǎng)曾出現(xiàn)成交畸高現(xiàn)象。由住宅市場(chǎng)的整體表現(xiàn)來看,截止到10月,西安市住宅累計(jì)成交面積995.31萬平方米,已經(jīng)超出了全年的住宅成交面積。同比上漲31.7%。今年住宅成交量大幅趕超去年為大概率事件,在行政手段干預(yù)下,取得預(yù)售證的項(xiàng)目具有一定市場(chǎng)行情。近幾年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)情況城東區(qū)城東區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2).65.1212,029.17102.076,261.83.124.3312,856.00100.816,153.67.614.2316,127.0083.756,272.33.128.5413,017.83128.326,111.00.626.3310,997.33133.996,378.00.1013.1011,027.2591.506,367.75近三年來,城東區(qū)的住宅均價(jià)持續(xù)走高,雖然在下半年由于開發(fā)商的”以量換價(jià)”的營銷策略下,均價(jià)下探到了6111元/平方米的三年最低價(jià),可是在的浐灞金融服務(wù)區(qū)、地鐵5號(hào)線和浐灞生態(tài)住宅概念的推動(dòng)下,城東區(qū)上半年量價(jià)齊升,均價(jià)到達(dá)了三年來的高點(diǎn)6378元/平方米,增幅達(dá)4.36%。成交量在下半年開始上升,再下半年到上半年這個(gè)區(qū)間,平均成交量達(dá)到了131.16萬平方米,比統(tǒng)計(jì)區(qū)間的平均成交量高22.87%。這個(gè)趨勢(shì)預(yù)示東區(qū)住宅金融概念和生態(tài)宜居概念的繼續(xù)發(fā)酵。相比當(dāng)前西安市最具”人氣”的曲江新區(qū),東城具有更大的后發(fā)優(yōu)勢(shì),樓市的發(fā)展空間很大。城西區(qū)城西區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2).67.3910,882.8347.695,815.00.121.918,878.5034.075,081.17.62.3614,701.1736.625,125.33.125.2214,814.5055.855,852.33.64.2818,402.0083.315,940.67.1010.6012,006.5061.005,762.00在西安市眾多區(qū)中,城西區(qū)的住宅均價(jià)是最低的,均價(jià)為5851元/平方米,而城西的均價(jià)上升緩慢,與的均價(jià)相比,10月的住宅均價(jià)不升反跌,跌幅雖不足1%,可是如計(jì)算通脹水平,年均跌幅約6%。城西區(qū)的房價(jià)低迷時(shí)由于歷史原因造成的。城西區(qū)是西安市的老工業(yè)區(qū),基本配套比較差;工業(yè)廠房地塊多,可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊少;商業(yè)氛圍淡薄等諸多因素制約著城西區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展?？墒恰蔽飨桃惑w化”的規(guī)劃或?qū)⒏淖冞@一現(xiàn)狀。新區(qū)將打造成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和新的經(jīng)濟(jì)增長極。如今已發(fā)展成為灃東新城、秦漢新城、灃西新城、空港新城、涇河新城五大板塊,構(gòu)建出”一河、兩帶、四軸、五組團(tuán)”的田園城市總體格局,引領(lǐng)未來城市建設(shè)新模式,將新區(qū)打造成為一片時(shí)尚、現(xiàn)代的商業(yè)宜居區(qū)域。而城西的大興新區(qū)距離城市中心最近,是當(dāng)前西安市二環(huán)以內(nèi)唯一能夠成片改造開發(fā)的宜居新區(qū),同時(shí)也因?yàn)榉績r(jià)較低,成為西安\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)板塊的后起之秀。因?yàn)槭切聟^(qū),因此周邊生活配套還不完善,公交線路比較少,大型超市、菜市場(chǎng)也很少,但隨著龍湖、天朗、長征、金業(yè)等十余家房企進(jìn)駐開發(fā),隨著新一輪更大規(guī)模的整體開發(fā)的正式實(shí)施,大興新區(qū)也將迎來新一輪開發(fā)熱潮,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走熱,以后各種配套肯定會(huì)跟上居民的需求。由住宅成交量來看,城西區(qū)的成交量在三年間快速發(fā)展,增速達(dá)到年均20.85%。特別是期間,截止到10月,城西區(qū)的成交量已經(jīng)到達(dá)了144.31萬平方米,比全年高56%。整體來看,城西區(qū)依然處于一個(gè)價(jià)值洼地。眾多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)意識(shí)到這點(diǎn),并已經(jīng)開始布局大城西區(qū)域,如:華潤二十四城(400畝)、保利三橋項(xiàng)目(89畝)、保利雙水磨項(xiàng)目(800畝)、綠地國際花都(300畝)等。由于商業(yè)氛圍淡薄、配套的稀少、城西二環(huán)之外荒蕪的城市狀況等原因,預(yù)計(jì)城西區(qū)房地產(chǎn)成熟還需要一段時(shí)間。城南區(qū)城南區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2).611.1512,666.33121.047,963.67.1211.7516,151.00133.718,404.33.612.9120,897.00124.788,004.17.1212.9117,537.67167.868,345.33.69.3418,060.67166.348,294.33.107.2018,585.00102.608,507.75城南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn),住宅均價(jià)呈逐步走高的趨勢(shì),由上半年最低的均價(jià)7963.67,到10月最高的均價(jià)8507.75,升幅為6.8%。反觀成交量在截止到為止的同比下降13.76%。城南區(qū)量價(jià)成相反走勢(shì),原因在于幾方面:首先價(jià)格方面,城南區(qū)擁有著其它區(qū)無可比擬的教育資源優(yōu)勢(shì)。城南區(qū)規(guī)劃歷來是教育強(qiáng)區(qū),區(qū)內(nèi)高校林立,占有西安市80%的教育資源。而且城南的公園綠化及醫(yī)療配套非常完善,這里醫(yī)院眾多,有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)約700家,其中二級(jí)以上醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)就有50家左右。而曲江新區(qū)以旅游度假區(qū)聞名,聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址就在此區(qū)內(nèi)。教育資源、醫(yī)療配套和深厚的文化底蘊(yùn)的優(yōu)勢(shì)決定了城南區(qū)的住宅價(jià)格的堅(jiān)挺;其次供應(yīng)方面,由于城南的可供開發(fā)的土地較少,造成了城南區(qū)的住宅供應(yīng)量偏少,特別近年曲江新區(qū)持續(xù)受追捧,城南區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象,于是導(dǎo)致了成交面積減少的情況。城北區(qū)城北區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2).610.6411,977.33145.155,799.83.1216.7211,201.17155.245,679.67.615.1112,394.83110.745,853.17.1216.0115,277.00161.756,230.83.617.7012,800.50159.196,209.17.107.6016,706.7591.906,247.25城北區(qū)住宅均價(jià)三年間持續(xù)上漲,漲幅達(dá)7.7%,均價(jià)為6228.21元/平方米。而成交量則保持平穩(wěn)發(fā)展,截止到10月,城北區(qū)住宅成交量251.09萬平方米,同比上漲16.23%。三年間,總成交量和年平均成交量為823.97萬平方米和137.33萬平方米,均在6區(qū)統(tǒng)計(jì)中位居首位。城北區(qū)未來最重要的關(guān)注點(diǎn)在于:城北板塊未來規(guī)劃為西安市新的行政中心。隨著西安市政府的北遷,地鐵2號(hào)線的建成,區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹂_始逐漸釋放,圍繞西安行政中心、地鐵二號(hào)線、鐵路新客站、機(jī)場(chǎng)高速二號(hào)線、北三環(huán)等重大建設(shè)項(xiàng)目,北郊的區(qū)域總體規(guī)劃及時(shí)得到調(diào)整,同時(shí)投資力度也在逐漸加大,城市重要設(shè)施的合理布點(diǎn)和有序建設(shè)也在著重解決,建設(shè)城市新中心的必要元素都在此匯聚。而其中值得我們注意的是城北區(qū)內(nèi)的經(jīng)開板塊。經(jīng)開板塊就是依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等三大功能建設(shè)成為的集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)。而諸多有利條件必將將經(jīng)開推向西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值高地。高新區(qū)高新區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2).68.7410,039.1768.597,289.50.1215.8716,781.1742.167,560.83.610.0315,226.8338.297,381.17.1210.2414,625.8372.037,416.67.65.5913,884.8364.358,253.50.104.5015,271.5040.507,704.75高新區(qū)近三年間的住宅均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展,漲幅5.7%,均價(jià)為7979.13元/平方米,僅次于城內(nèi)區(qū)和城南區(qū)。而成交量在三年間則經(jīng)歷了由高到低再重回高點(diǎn)的這樣一個(gè)過程。截止到10月,城北區(qū)住宅成交量104.85萬平方米,同比上漲24.69%。高新區(qū)是西安市近幾年里一個(gè)新興的高端住宅區(qū),區(qū)內(nèi)擁有多個(gè)國家康居示范型小區(qū)和多間四、五星級(jí)酒店。區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚,高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域,而且擁有多個(gè)大型購物中心和超市,由于以上眾多因素,高新區(qū)的住宅價(jià)格一直保持在比較高的位置運(yùn)行。可是近幾年高新區(qū)的住宅成交量一直處于比較低的水平,究其原因是因?yàn)楦咝聟^(qū)經(jīng)過十幾年的開發(fā)后,原來的建設(shè)用地已基本開發(fā)殆盡,缺少土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),導(dǎo)致了高新區(qū)新增住宅供應(yīng)量不足。未來高新區(qū)將在已開發(fā)的35平方公里基礎(chǔ)上增加45平方公里,預(yù)計(jì)未來5-里住宅供應(yīng)量不足的問題將會(huì)得到解決。城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(jià)(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(jià)(元/M2).62.3427,404.674.398,259.17.121.3748,441.171.6517,394.33.60.7739,301.600.838,279.17.122.3830,517.830.678,376.67.61.6625,779.330.508,277.67.101.1125,384.250.137,818.50城內(nèi)區(qū)的住宅均價(jià)位居全市首位,均價(jià)為8048.08元/平方米。近三年間房價(jià)波動(dòng)較小,均價(jià)保持在8000元左右。而住宅成交量則逐年走低,供應(yīng)嚴(yán)重不足。這是因?yàn)閰^(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域,可供開發(fā)土地稀缺,主要以局部舊城改造為主,住宅日趨減少,呈現(xiàn)居民外遷的趨勢(shì),開發(fā)主要以商業(yè)為主,商業(yè)價(jià)值較高。西安市購房者行為分析購買者年齡:26-35歲為市場(chǎng)主力數(shù)據(jù)來源:西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心當(dāng)前西安樓市中59.52%的購房者年齡在26歲-35歲之間,是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力購買者。而36歲-45歲偏中年的置業(yè)人群占比略有下滑?！眲傂枳濉笔菍?duì)房子有強(qiáng)烈需要的人群,特別是80末”剛需族”,她們認(rèn)為想要實(shí)現(xiàn)自身的城市化,就一定要在城市擁有屬于自己的房產(chǎn)。居住結(jié)構(gòu):三口之家置業(yè)需求增長7個(gè)百分點(diǎn)由上圖能夠看出,兩口之家比重最大,占35.14%,其次是單身人群,占比為33.33%。與去年相比,今年三口之家占比上漲顯著,較去年增漲了7個(gè)百分點(diǎn)。這說明了大部分80后一代已經(jīng)進(jìn)入結(jié)婚生子這樣一個(gè)人生階段,隨著家庭人口的增長,這部分人群勢(shì)必對(duì)改進(jìn)型住宅需求更大。購房家庭年收入:家庭年收入以5萬-8萬為主由上圖能夠看出,西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)主力消費(fèi)人群的年收入是5萬-8萬,占比約42%。按現(xiàn)在西安市市區(qū)平均房價(jià)約在6000-8000元/平方米的區(qū)間、每戶房屋80平方米來算,5-8萬人群中的房價(jià)收入比約為6-13倍,高于全國平均水平6.87,略低于北、上、廣、深等一線城市平均水平16倍。而值得注意的是此計(jì)算的房價(jià)收入比并未考慮貸款購房,如計(jì)算利息成本,房價(jià)收入比則會(huì)大幅度提高。而就現(xiàn)有水平來說,對(duì)于年收入在5-8萬的中等收入階層而言,房價(jià)壓力不小。購房目的:改進(jìn)型需求占比20.67%西安樓市依然是剛需主導(dǎo),其中41.09%的購房者是為了滿足基本的居住,24.29%的購房者用于婚房;與去年相比,改進(jìn)型比重上漲顯著,同比上漲了5個(gè)百分點(diǎn)。隨著西安房價(jià)穩(wěn)中微漲態(tài)勢(shì)顯現(xiàn),投資性需求比例僅占3.88%。西安改進(jìn)型需求也呈現(xiàn)出進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放量特征。但相較于限購以前改進(jìn)型人群占據(jù)市場(chǎng)主體60%以上的比例而言,仍顯偏低,因此作為改進(jìn)型需求為主體的高端物業(yè)市場(chǎng)交易仍將難有所突破,對(duì)市場(chǎng)整體住宅成交價(jià)格難以形成明顯的結(jié)構(gòu)性拉升。意向城區(qū):城南、高新、城西受關(guān)注度較高有上圖能夠看出,想在城南區(qū)置業(yè)的人數(shù)最多,占總量的33.99%;其次,16.99%的人群想在城西區(qū)置業(yè);高新區(qū)以15.69%的置業(yè)占比緊隨其后,位居第三。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的調(diào)查報(bào)告發(fā)現(xiàn),城南區(qū)的看房人數(shù)一直是最多的。當(dāng)詢問購房者為什么選擇在城南置業(yè)時(shí),一位阿姨表示:”城南的發(fā)展比較成熟,地鐵二號(hào)線也很方便,而且最近不是發(fā)生一些五證不全的樓盤曝光事件嗎?我在你們800家的網(wǎng)站上看到城南區(qū)五證齊全的房子是最多的,而且都是大開發(fā)商,質(zhì)量和服務(wù)都會(huì)得到很好的保證”。如此一來,不難判斷,置業(yè)者選擇哪個(gè)區(qū)域,和該區(qū)域的發(fā)展及樓盤品質(zhì)有很大的