房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅

政策輔導(dǎo)

昆明市國稅直屬分局楊劭玲房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策一、收入的稅務(wù)處理二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理三、特定事項的稅務(wù)處理四、自查重點文件依據(jù):《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法〉的通知》國稅發(fā)[2009]31號一、收入的稅務(wù)處理（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品完工開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工條件○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案○起先投入運用○取得初始產(chǎn)權(quán)證明一、收入的稅務(wù)處理未完工開發(fā)產(chǎn)品會計處理：預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價款時，在財務(wù)核算上由于不具備收入確認條件，只能先在預(yù)收帳款中進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品竣工后具備收入確認條件時才可確認收入實現(xiàn)。借：銀行存款貸：預(yù)收帳款一、收入的稅務(wù)處理稅務(wù)處理：預(yù)售收入×預(yù)料計稅毛利率=預(yù)料毛利額計入當期應(yīng)納稅所得額產(chǎn)品完工后，將實際毛利額和預(yù)料毛利額的差額計入當期應(yīng)納稅所得額，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。年度申報時須出具差額調(diào)整狀況報告。一、收入的稅務(wù)處理預(yù)料計稅毛利率（云地稅二字[2009]30號）1、經(jīng)濟適用房、限價房、危改房○計稅毛利率不得低于3%2、其他項目○昆明市四城區(qū)及昆明高新區(qū)、度假區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，不得低于15％；○各州、市政府所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)，不得低于10％；○其他縣、區(qū)（市），不得低于5％依據(jù)項目所在地確定一、收入的稅務(wù)處理留意事項:銷售未完工產(chǎn)品不得扣除成本（成本未接轉(zhuǎn))未繳納營業(yè)稅,也應(yīng)繳納所得稅一、收入的稅務(wù)處理（二）銷售收入范圍銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟利益○代收款項（基金、費用、附加）以是否納入產(chǎn)品價內(nèi)，或開具發(fā)票單位標準進行推斷一、收入的稅務(wù)處理（三）收入確認原則：正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，確認為銷售收入的實現(xiàn)?！痄N售方式◎一次性全額收款：實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日◎分期收款：銷售合同約定的價款和付款日。提前付款的，在實際付款日?！蜚y行按揭：首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)?！蛲懈朵N售：收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日

一、收入的稅務(wù)處理○實行托付銷售方式◎支付手續(xù)費◎視同買斷◎超基價分成◎包銷一、收入的稅務(wù)處理委托方式開發(fā)企業(yè)與購買方（或三方）簽定銷售合同受托方與購買方簽定銷售合同銷售合同價＞買斷價（基價、包銷合同價）銷售合同價＜買斷價（基價、包銷合同價）視同買斷銷售合同價買斷價買斷價超基價分成銷售合同價基價基價﹢分成包銷銷售合同價包銷合同價包銷合同價支付手續(xù)費按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認一、收入的稅務(wù)處理（四）視同銷售具體項目：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、嘉獎、對外投資、支配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。視同銷售確認時點◎開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或運用權(quán)轉(zhuǎn)移時◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時一、收入的稅務(wù)處理（四）視同銷售視同銷售收入的確認方法○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格○參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率成本利潤率不得低于15%具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定一、收入的稅務(wù)處理（四）租金收入：依據(jù)合同約定金額和承租人應(yīng)付租金的日期確認收入實現(xiàn)。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理允許扣除：期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理（一）扣除項目1、合理的工資薪金：《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）

合理性確認：企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；

企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；

。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)在確定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的；企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)。有關(guān)工資薪金的支配，不以削減或躲避稅款為目的。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理2、應(yīng)付福利費：工資薪金總額14%范圍

內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用。（折舊、工資等）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利。（供暖費補貼、防暑降溫費、困難補貼、食堂經(jīng)費補貼、交通補貼、醫(yī)療補貼等）

其他職工福利費（喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等）二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應(yīng)首先沖減2008年以前計提但未運用的職工福利費余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，接著留在以后年度運用?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項連接問題的通知》（國稅函[2009]388號）。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理3、五險一金補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險：5%，商業(yè)保險不得扣除?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于補充養(yǎng)老保險費補充醫(yī)療保險費有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2009]27號）二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理4、工會經(jīng)費：2%，已撥繳，取得《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理5、職工教化經(jīng)費：2.5%，實際發(fā)生。對于在2008年以前已經(jīng)計提但尚未運用的職工教化經(jīng)費余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教化經(jīng)費應(yīng)先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度接著運用。（國稅函[2009]388號）二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理6、廣告費和業(yè)務(wù)宣揚費：銷售（營業(yè)）收入15%，可結(jié)轉(zhuǎn)。全面歸集7、業(yè)務(wù)款待費：60%，銷售（營業(yè)）收入5‰二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理8、利息支出：為建立產(chǎn)品發(fā)生，按會計準則歸集。財務(wù)費用性質(zhì)，在稅前扣除。利率限制：不超過依據(jù)金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理本金限制：企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過規(guī)定比例的，準予扣除。接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

金融企業(yè)，為5：1其他企業(yè)，為2：1二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理、例外：1、企業(yè)能夠供應(yīng)相關(guān)資料證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則。2、該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)不得扣除（個人買房應(yīng)付利息）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)運用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在運用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,運用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理9、手續(xù)費及傭金支出：與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%以內(nèi)，準予扣除。托付境外機構(gòu)銷售費用，不超過托付銷售收入10%，準予扣除二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理10、為購買方按揭貸款供應(yīng)的保證金（擔保金）不得扣除11、共用設(shè)施修理基金：已計入收入，移交給有關(guān)部門、單位。12、資產(chǎn)損失：國家無償收回土地運用權(quán)開發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損（國稅發(fā)[2009]57號、國稅發(fā)[2009]88號）二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理13、折舊：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際運用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理（二）計稅成本1、成本對象的確定：可否銷售原則、分類歸集原則（地點、時間、結(jié)構(gòu)相近）、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。成本對象在開工之前確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。如需變更，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理2、計稅成本內(nèi)容土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理3、計稅成本的核算各項開發(fā)支出期間費用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計入成本核算對象的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品已銷產(chǎn)品未銷產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理共同成本、間接成本支配方法:占地面積法建筑面積法干脆成本法預(yù)算造價法二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理土地成本，一般按占地面積法進行支配。假如確需結(jié)合其他方法進行支配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行支配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按干脆成本法或按預(yù)算造價法進行支配。其他成本項目的支配法由企業(yè)自行確定。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理計稅成本應(yīng)為實際發(fā)生的成本例外：三種可預(yù)提的狀況出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理公共配套設(shè)施尚未建立或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建立費用。（已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建立且不行撤銷，或依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定必需配套建立）。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用（按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)擔當?shù)奈飿I(yè)管理基金、公建修理基金或其他專項基金）。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理4、停車場單獨建立的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理5、會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建立費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)全部的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建立固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建立開發(fā)產(chǎn)品進行處理。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理6、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施：應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位賜予的經(jīng)濟補償可干脆抵扣該項目的建立成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理7、以非貨幣交易取得土地運用權(quán)的成本以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地運用權(quán)投資企業(yè)產(chǎn)品為該項土地開發(fā)建立：首次分出開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)分產(chǎn)品公允價值加稅費產(chǎn)品為其他土地開發(fā)建立：投資交易發(fā)生時，應(yīng)付產(chǎn)品公允價值加稅費二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地運用權(quán)投資企業(yè)：土地運用權(quán)公允價值加相關(guān)稅費二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地運用權(quán)投資企業(yè)：土地運用權(quán)公允價值加相關(guān)稅費二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理8、屬于成本對象完工后發(fā)生的費用

2次分攤◎第1次◎第2次

已銷開發(fā)產(chǎn)品：當期扣除已完工成本對象未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除未完工成本對象二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理留意區(qū)分:期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本三、特定事項的稅務(wù)處理（一）合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司。1、支配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○收入確認的時點：首次支配開發(fā)產(chǎn)品時

三、特定事項的稅務(wù)處理○兩種處理方法已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額計入應(yīng)納稅所得額未結(jié)算計稅成本：投資額視同預(yù)售收入三、特定事項的稅務(wù)處理