上海寶安康橋水都社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)策劃報告

（營銷策劃）上海寶安康橋水都社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)策劃報告康橋水都社區(qū)商業(yè)中心招商方案1．基本情況與核心思路21．1項目基本情況21．2社區(qū)商業(yè)中心運作思路32．周邊商業(yè)市場調(diào)查42．1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布42．2現(xiàn)存商業(yè)格局對本項目影響52．3人口流動示意72．4案例分析——萬科四季花城93．項目成長性分析113．1人口導(dǎo)入成長性分析113．2住戶對商業(yè)需求的漸進性分析123．3商業(yè)成長性前景規(guī)劃134．綜合運作計劃154．1初始業(yè)態(tài)建議及分布154．1．1業(yè)態(tài)建議考量重點154．1．2初始業(yè)態(tài)建議及分布164．2綜合運作計劃204．2．1招商策略204．2．2現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳214．2．3業(yè)態(tài)成長時間表235．租金及免租金建議245．1租金建議245．2免租金建議256．現(xiàn)金流量分析267．招商前工作計劃271．基本情況與核心思路1．1項目基本情況項目開發(fā)進程人口導(dǎo)入時間進程1期2C2A/2B2D2F/2G總計戶數(shù)1591286630172010425269精品文檔放心下載戶均人口2.51.52.81.72.52.22044感謝閱讀預(yù)期導(dǎo)入人口3977.542917642924260511699.5感謝閱讀2007年2007年2008年2008年預(yù)計交付時間已交付謝謝閱讀8月12月6月12月從上表情況來看，本項目在06年8月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平，感謝閱讀而排除掉設(shè)計裝修等時間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口3900人左右，但是從感謝閱讀30謝謝閱讀理帶來了一定問題，同時更影響了項目后期銷售。據(jù)我司實地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因為交通相對不便，距離地鐵公交均有較大距離；配套不齊全，實際居住有較大困難；精品文檔放心下載通過運作社區(qū)商業(yè)中心來提高目前人口入住水平。1．2社區(qū)商業(yè)中心運作思路精品文檔放心下載應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動的效應(yīng)謝謝閱讀謝謝閱讀這一良性循環(huán)的起頭。感謝閱讀區(qū)早期人口入住的消費需求，是商業(yè)中心運作之初就能成功的必要條件。謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預(yù)留。謝謝閱讀謝謝閱讀為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來實現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。精品文檔放心下載感謝閱讀1)有效運作手段打開局面；2)準(zhǔn)確商業(yè)定位，提高一次性成功率；3)前瞻性商業(yè)布局，考慮長遠；4)綜合手段運作，全方位拓展人流。2．周邊商業(yè)市場調(diào)查2．1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布為研究周邊商業(yè)布局，我司對項目周邊步行約20分鐘范圍進行市場調(diào)查，謝謝閱讀如下圖所示：道路商業(yè)設(shè)施備注水產(chǎn)路①中型餐飲②快客便利楊鑫路③北上海商業(yè)城北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電精品文檔放心下載④工行KFC⑤良友金伴港、百麗體育、客來多服飾市場等楊泰路⑥農(nóng)貿(mào)市場⑦美容美發(fā)寶楊路⑧海洋樓宴會廳⑨西街農(nóng)貿(mào)市場其他水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場；江楊北路：批發(fā)市場周邊商業(yè)布局分析：周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對感謝閱讀周邊居民的日常生活、購物消費等造成不便；周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、便利店、謝謝閱讀精品文檔放心下載電器專賣等；周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消精品文檔放心下載費需求。2．2現(xiàn)存商業(yè)格局對本項目影響現(xiàn)存商業(yè)對本項目的影響主要體現(xiàn)在兩個方面，即：已入住客戶的影響項目商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響精品文檔放心下載下表分析：本項目步行到現(xiàn)存商業(yè)形態(tài)客戶消費心理實際消費接受度達時間農(nóng)貿(mào)市場>15min距離低大型超市10min種類、交通、距離等高中大型餐飲7－10min品牌、特色、交通等高10min距離、價格、外送等中感謝閱讀便利店>7min距離低美容美發(fā)10min距離、其他低銀行12min距離低咖啡吧10min品牌、距離等中服飾專賣10min品牌、檔次、價格等低電器專賣10min品牌、價格、距離等高（注：①梅林路目前在改建中，延長了項目住戶到北上海商業(yè)城的時間和距離；謝謝閱讀精品文檔放心下載行等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時間和空間的因素。精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀基礎(chǔ)：彌補日常生活型商業(yè)對本項目住戶時間和空間的影響彌補周邊商業(yè)空白，采用適應(yīng)性、階段性的引進措施2．3人口流動示意感謝閱讀行市場調(diào)查：外部區(qū)域1號線共富路站和北上海商謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀對外部人流有較好的引導(dǎo)。內(nèi)部區(qū)域2G2F2D

2B2A

2C2．4案例分析——萬科四季花城項目簡況：一期總建筑面積約67621平方米，4-6層的多層，綠化率40%，得房率87%，謝謝閱讀物業(yè)管理費1.40元/平方米/月，05感謝閱讀一期共581戶，目前入住率在60%-70%。社區(qū)商業(yè)街情況：商業(yè)街面積32000.8-1元/㎡/天（不包括物業(yè)費1.4謝謝閱讀無免租期。目前商業(yè)街空置率高達80％左右，無法滿足周邊配套。感謝閱讀萬科房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、萬科物業(yè)服務(wù)中心、聯(lián)華超市、萬磊裝在營業(yè)商家謝謝閱讀飾在裝修商家象王洗衣、中型餐飲店已搬遷商家同日房產(chǎn)、國大藥房、廣澤裕食品等原因分析：精品文檔放心下載街空置率高，商家搬遷情況較嚴(yán)重。原因分析如下：1）開發(fā)商前期招商問題：謝謝閱讀租金較高，且對于前期進駐的商家沒有任何優(yōu)惠措施，使商家望而卻步。精品文檔放心下載2）商鋪招商定位問題：作為新興社區(qū)，前期招商更適合能滿足最基本生活需要的業(yè)態(tài)（如：便感謝閱讀謝謝閱讀成熟初期不易有良好的發(fā)展。3）商業(yè)氛圍的培養(yǎng)期：謝謝閱讀隨著業(yè)主的增加、對于商業(yè)街的認(rèn)可度和需求度的提高，商業(yè)街的局面感謝閱讀會逐步轉(zhuǎn)好。借鑒意義：對于康橋水都，存在一定借鑒意義：1）前期招商準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位：生活必需和特殊時期的業(yè)態(tài)謝謝閱讀2）租金定價和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實力的商家，制感謝閱讀定合理的招商租金計劃3）預(yù)留一定的市場培養(yǎng)期4）良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面5）萬科提供了足夠數(shù)量的班車，同時引進家樂福等大賣場班車，解決了客感謝閱讀戶居住的實際困難。本項目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車或引入大賣場班車感謝閱讀3．項目成長性分析3．1人口導(dǎo)入成長性分析Q32006Q42006Q12007Q22007Q32007Q42007Q12008Q22008Q32008精品文檔放心下載1期795.515912187.6252784.253380.8753977.53977.53977.53977.5精品文檔放心下載2C21.4585.8214.5300.3343.2感謝閱讀2A/2B88.2352.88822D146.22F/2G總計795.515912187.6252784.253402.3254063.34280.24630.65348.9精品文檔放心下載續(xù)上表：Q42008Q12009Q22009Q32009Q42009Q12010Q22010Q32010Q42010精品文檔放心下載1期3977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.5精品文檔放心下載2C386.1429429429429429429429429感謝閱讀2A/2B1058.41234.81411.21587.617641764176417641764感謝閱讀2D584.814621754.42046.82339.22631.6292429242924謝謝閱讀2F/2G130.255211302.515631823.520842344.52605精品文檔放心下載總計6006.87233.558093.19343.410072.710625.611178.51143911699.5謝謝閱讀從本項目的人口導(dǎo)入進度預(yù)測來看，本項目將于2007年的四季度，1期業(yè)謝謝閱讀4000200910000人。感謝閱讀因而在目前社區(qū)人口在不足1000人，本項目急切需要導(dǎo)入一些小規(guī)模初級配套感謝閱讀2007一季度人口達到甚至超過2000精品文檔放心下載20071精品文檔放心下載2期分批竣工交房時間內(nèi)會陸續(xù)出現(xiàn)更高謝謝閱讀的商業(yè)更新要求。3．2住戶對商業(yè)需求的漸進性分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進，感謝閱讀而本項目住戶會隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求感謝閱讀改善，具體變化如下。馬斯洛需求層次商業(yè)需求生理需求日常消費類商業(yè)安全需求社交需求餐飲理容健身類商業(yè)尊重需求休閑購物類商業(yè)自我實現(xiàn)娛樂類商業(yè)精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載購物類消費也僅僅需要少量即可。類型時間預(yù)計人口日常消費類商業(yè)06.8800人簡餐理容類商業(yè)07.124000人餐飲健身類商業(yè)08.8超過5000人休閑購物類商業(yè)09年12月超過10000人精品文檔放心下載3．3商業(yè)成長性前景規(guī)劃感謝閱讀感謝閱讀圖：各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分：功能區(qū)域功能解釋主要商業(yè)形態(tài)日常消費類核心功能區(qū)餐飲健身類區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需銀行診所等各類基礎(chǔ)功能導(dǎo)入型商業(yè)區(qū)謝謝閱讀合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。情景休閑商業(yè)區(qū)感謝閱讀理容類為小區(qū)內(nèi)部的一個景觀。感謝閱讀時間表推進（見上文3.24．綜合運作計劃4．1初始業(yè)態(tài)建議及分布4．1．1業(yè)態(tài)建議考量重點感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載針對本項目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點來考慮：感謝閱讀實現(xiàn)補充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進措施（見前謝謝閱讀文2.2）滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析）精品文檔放心下載案例分析謝謝閱讀業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示：商業(yè)配套設(shè)施問卷比例（％）需求強度等級綜合超市85.3菜場66.1強度需求24H便利店56.9郵局銀行53.7快速（便利）餐飲38.2中型超市37中度需求洗衣店35美容美發(fā)店30.3健身房26.8藥房或社區(qū)診所20.6寵物店（或診所）19.6中大型餐飲16.3花店14.5足浴桑拿按摩12.6書店8.1彩擴沖洗店7.2五金店6.3弱度需求酒吧茶坊5.9證券公司3.34．1．2初始業(yè)態(tài)建議及分布業(yè)態(tài)建議謝謝閱讀謝謝閱讀大好處：保證首批招商入住商家的成功率為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間感謝閱讀精品文檔放心下載關(guān)帶來形象不佳的問題。112113謝謝閱讀房間暫時保留。留待人口進一步入住后進行招商，同時將112、113以及二層中精品文檔放心下載空置的商鋪進行簡單裝修包裝，避免產(chǎn)生不良影響。地上一層中的商業(yè)初始業(yè)態(tài)設(shè)置如下：業(yè)態(tài)設(shè)置理由菜場24H便利店自助銀行大部分為強度需求級商快速（便利）餐飲業(yè)配套，滿足基本生活洗衣店需求，尊重市場依據(jù)藥店水站糕餅店中介代理店（由物業(yè)組便于房屋二次流通，增成）加入住小五金建材店社區(qū)早期裝修所必需小裝潢公司社區(qū)早期裝修所必需日用小百貨社區(qū)早期入住所必須樓層業(yè)態(tài)分布建議（地上1F）111-糕餅店招商說明：上圖中洗衣店、自助銀行、24H便利店等日常生活類及大型社區(qū)必備之感謝閱讀設(shè)施將作為長期固定業(yè)態(tài)；小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因感謝閱讀此可以放在相對位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要感謝閱讀更新?lián)Q代，因此可將這幾個較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首感謝閱讀選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營。上述低檔次業(yè)態(tài)在招租時需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2年，精品文檔放心下載方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換；感謝閱讀花山路南側(cè)）現(xiàn)為臨時工棚，建議與當(dāng)?shù)厥腥莨芾聿块T協(xié)調(diào)，設(shè)置臨時感謝閱讀菜場，與上述各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，達到提升項目入住率之目的。后期再改精品文檔放心下載造為正式菜場；招商品牌建議：便利店品牌：好德、可的、良友金伴等藥房品牌：國大、華氏等裝潢公司品牌：同濟、聚通等洗衣店品牌：正章、象王等糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等4．2綜合運作計劃4．2．1招商策略整體策略方向完成社區(qū)商業(yè)中心部分主力商戶由開發(fā)商自營或加盟或通過我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。謝謝閱讀同類型社區(qū)引入直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請加入，精品文檔放心下載該方式有效率也較高，成本較低。廣告宣傳精品文檔放心下載較高，同時有效率較低。綜合拓展人氣：租賃服務(wù)謝謝閱讀期內(nèi)無入住計劃的空房屋通過租賃的方式而提高小區(qū)整體人流。精品文檔放心下載客戶專遞將招商計劃與招商進程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主感謝閱讀對于社區(qū)配套改善的了解。4．2．2現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳施工現(xiàn)場與社區(qū)商業(yè)中心和已入住區(qū)的區(qū)隔精品文檔放心下載感謝閱讀路段設(shè)置引導(dǎo)旗烘托氣氛。包裝宣傳精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載DM派發(fā)（包括已入住和未入住的）開業(yè)活動特別關(guān)注重點A、從目前居民實際居住情況反應(yīng)，本項目南面區(qū)域由于尚未開發(fā)，因此治感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載理在附近路段設(shè)置一定數(shù)量的保安崗?fù)ぃＷC商家和居民購物安全。謝謝閱讀B、由于項目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設(shè)置小區(qū)班精品文檔放心下載精品文檔放心下載員會統(tǒng)一管理，與開發(fā)商沒有責(zé)任關(guān)系。C、與周邊大賣場聯(lián)系，力求能引入賣場班車，這樣可以有效解決居民交通謝謝閱讀和購物問題?；蚺c公交部門協(xié)商引入公交車。4．2．3業(yè)態(tài)成長時間表精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載司主要針對本項目6千平方米商業(yè)面積提出其未來商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計劃。精品文檔放心下載單元面積首次招租業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)更新時間二次招租業(yè)態(tài)精品文檔放心下載-1011892.05無08年8月健身會所感謝閱讀-1021887.98無09年12月室內(nèi)桑拿泳池謝謝閱讀101100.6洗衣店無無102113.13便利店無無103115.66水果超市08年8月中型餐飲謝謝閱讀（結(jié)合113）104104.47小飯店08年8月快餐感謝閱讀10584.29藥房無無10672.71日用小百貨09年12月花店精品文檔放心下載107124.75中介無無108123.65裝潢公司09年12月寵物服務(wù)精品文檔放心下載109120.89五金店09年12月面館感謝閱讀110147.27自助銀行無無111132.42糕餅店無無112225.92無08年8月家居用品精品文檔放心下載113241.88無08年8月中型餐飲謝謝閱讀（結(jié)合103）205386.32無08年8月網(wǎng)吧207155.38無08年8月音像208307.14無09年12月書店5．租金及免租金建議5．1租金建議根據(jù)我司對項目周邊商鋪租金的調(diào)查，租金行情如下表：地段租金（元天）空置率楊泰路附近1.2-1.55％楊鑫路、竹韻路1.880％天鑫花園水產(chǎn)西路2.5-3.020％萬科四季花城0.85-1.0580％參考上述周邊商鋪租金行情，建議本項目初始階段租金為1.5元天謝謝閱讀入住人口達到10000人以上時，租金可提升至2.5元天。感謝閱讀5．2免租金建議精品文檔放心下載精品文檔放心下載租金價格宜以低價的方式進入，針對部分商家甚至可采取免一定時間租金的策略，謝謝閱讀待項目人氣上升，商業(yè)運營穩(wěn)定后再慢慢的拉高。租金遞增建議06年11月—08年8月（居住人口在5000人以下）謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載公開租金1.5元天，實際租金0元天08年9月－09年11月（居住人口在5000