房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)問題

論文題目：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)問題摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加房地產(chǎn)估價(jià)在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且國(guó)家實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)制度。如何運(yùn)用合適模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成，演化機(jī)理，價(jià)格評(píng)估估及如何有效效地抑制價(jià)格格上揚(yáng)等已成成為擺在我們們面前的問題題。本文利用用初等模型解解釋房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格形成及演演化機(jī)制，將將模糊數(shù)學(xué)運(yùn)運(yùn)用于房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)中，引引進(jìn)了隸屬函函數(shù)、貼近度度、擇近原則則的概念，研研究了權(quán)重確確定方法，應(yīng)應(yīng)用了“快速遞減加加權(quán)”理論，將比比較法評(píng)估房房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)時(shí)選取可比案案例以及權(quán)重重確定的科學(xué)學(xué)理論依據(jù)運(yùn)運(yùn)用于實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目中，很好好地解決了比比較法評(píng)估房房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)時(shí)的難題。從從而避免了以以往對(duì)可比案案例及權(quán)重選選取的主觀隨隨意性問題。該該方法對(duì)大宗宗房地產(chǎn)價(jià)格格的評(píng)估具有有廣泛的推廣廣應(yīng)用價(jià)值。本本文注重影響響房地產(chǎn)價(jià)格格的主要因素素——土地價(jià)格的的，原材料，人人均收入，供供求關(guān)系，利利率水平；大大膽假設(shè)他們們與房地產(chǎn)的的關(guān)系依次為為指數(shù)關(guān)系，正正比，二次曲曲線，反比關(guān)關(guān)系。忽略了了很多次要的的及相對(duì)微弱弱因素。建立立的模型為E=f(PP,B,R,,Q,T,CC)=V1((λD*G)++|V2(KK1B/RQQ)+V3((aeΨ)+V4((K2P)++r,G為綜合評(píng)判判后的建設(shè)成成本，V1····V4為各因素對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)影響的的權(quán)重，為0到1范圍內(nèi)的常常量。在估價(jià)價(jià)出單座建筑筑價(jià)格后，再再與其同類建建筑比較，利利用模糊數(shù)學(xué)學(xué)理論估價(jià)出出相對(duì)均穩(wěn)的的價(jià)格。通過過模型中的主主要因數(shù)與房房?jī)r(jià)的關(guān)系可可采取如下措措施來抑制房房?jī)r(jià)的過快增增長(zhǎng)：一﹑政府通過控控制建材、上上調(diào)利率水平平、調(diào)節(jié)供求求關(guān)系等手段段進(jìn)行宏觀調(diào)調(diào)控。二﹑加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)控和信息化化建設(shè)。三﹑充分發(fā)揮市市場(chǎng)化對(duì)資源源的配置作用用，促使房地地產(chǎn)市場(chǎng)供需平平衡、價(jià)格平平穩(wěn)。這些政政策符合我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的的現(xiàn)狀。對(duì)房房地產(chǎn)管理者者起到一定的的政策導(dǎo)向作作用。一、闡述述問題雖然國(guó)家多次進(jìn)進(jìn)行宏觀調(diào)控控，多次調(diào)整整利率、存款款準(zhǔn)備金率等等，試圖對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行調(diào)控，但但自1998年實(shí)行房改改以來，我國(guó)國(guó)大部分城市市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)現(xiàn)了普遍持續(xù)續(xù)上漲情況。一一方面，房?jī)r(jià)價(jià)的上漲使得得新進(jìn)入城市市或需要購(gòu)房房者的生存成成本大幅增加加，導(dǎo)致許多多中低收入人人群買房難，其其他消費(fèi)也無(wú)無(wú)法提升；另另一方面，部部分投資或投投機(jī)者通過各各種融資渠道道買入房屋進(jìn)進(jìn)行出租或空空置，期望因因房?jī)r(jià)上漲而而獲得超高回回報(bào)，導(dǎo)致房房?jī)r(jià)居高不下下。因此，如如何分析影響響房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的因素，從從而進(jìn)行有效效的抑制房地地產(chǎn)價(jià)格的過過快上漲，同同時(shí)能夠抑制制房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的投機(jī)行為為，是一個(gè)需需要進(jìn)行全面面而深入研究究的問題，也也是普羅大眾眾非常關(guān)心的的社會(huì)問題。國(guó)國(guó)家為此出臺(tái)臺(tái)了多種政策策或宏觀調(diào)控控措施。現(xiàn)在在請(qǐng)你就一下下幾個(gè)方面的的問題進(jìn)行討討論。1.建立一一個(gè)城市房?jī)r(jià)價(jià)的數(shù)學(xué)模型型，通過這個(gè)個(gè)模型對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)的形成、演演化機(jī)理進(jìn)行行深入細(xì)致的的分析；2.通過分分析找出影響響房?jī)r(jià)的主要要因素；3.分析國(guó)國(guó)家調(diào)整房地地產(chǎn)利率或存存款準(zhǔn)備金率率、房產(chǎn)稅、貸貸款限制等關(guān)關(guān)鍵措施對(duì)房房地產(chǎn)投資或或投機(jī)者的影影響；4.給出調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)投投資或抑制房房地產(chǎn)投機(jī)的的政策建議；；5.對(duì)你的的建議可能產(chǎn)產(chǎn)生的效果進(jìn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)測(cè)和評(píng)價(jià)。二、模型假設(shè)①假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格與消費(fèi)需需求成二次曲曲線關(guān)系；②房?jī)r(jià)與銀行利利率成反比關(guān)關(guān)系；③房?jī)r(jià)與土地價(jià)價(jià)格成指數(shù)關(guān)關(guān)系；④房?jī)r(jià)與人均收收入、建材費(fèi)費(fèi)用成正比關(guān)關(guān)系；⑤忽略外來投資資者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的影響響；⑥忽略樓盤地理理位置及周圍圍交通、區(qū)域域聚合度、社社區(qū)成熟程度度的影響；⑦不考慮房屋拆拆遷及家庭分分裂、重組的的影響；⑧國(guó)家政策及進(jìn)進(jìn)入該地區(qū)的的外來人口在在所考慮的時(shí)時(shí)間段內(nèi)穩(wěn)定定；⑨在模型中不考考慮商家炒作作對(duì)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影響；；⑩房屋價(jià)格是在在完全市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件下確確定的；?對(duì)房地產(chǎn)的估估價(jià)是建立在在公平、通明明、合法的原原則上的。三、符號(hào)說明B表示該房房的便利程度度（購(gòu)物、交交通、教育、醫(yī)醫(yī)療等）；E表示房地地產(chǎn)平均銷售售價(jià)格；M表示所考慮慮地區(qū)內(nèi)的住住房需求P表示其他他的人均收入入；T表示土地價(jià)價(jià)格；R表示距市市中心的距離離；G所考慮的房房地產(chǎn)的面積積；Q表示所考考慮時(shí)期內(nèi)的的銀行利率；；D為建筑物每每平方米的造造價(jià)；X表示房地地產(chǎn)的需求量量；四、模型建立問題1與2：根據(jù)房地產(chǎn)最有有效、相類比比較、預(yù)測(cè)、估估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公公平、合法原原則建立房地地產(chǎn)估價(jià)模型型。（一）先考慮房房地產(chǎn)建設(shè)成成本對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的影響響，建造不同同類型房地產(chǎn)產(chǎn)如醫(yī)院，教教學(xué)樓，廠房房等受許多不不同因素的影影響。在估價(jià)價(jià)單一種建筑筑時(shí)考慮其已已知的同類型型建筑的生產(chǎn)產(chǎn)成本，利用用模糊理論來來估計(jì)比較均均衡的建設(shè)成成本費(fèi)用。們利用模糊數(shù)學(xué)學(xué)中的歐氏距距離公式nndp(xx,y)=((∑|xi－yi|p))1/p公式（2）ii=1x=(x1,??,xn),y=(yy1,?,yn)∈Rn,pp>0是固定的參參數(shù)（當(dāng)p=2時(shí)，即為歐歐氏距離。）和貼近度計(jì)算公公式：(A,B))=1－c(dp((A,B)α)1/α,公式(3）其中c,α是適當(dāng)選取取的參數(shù)，并并保證0≤（A，B）≤1（A,B為模糊集合合）來計(jì)算同同類工程的貼貼近度。為方便起見，我我們把各位工工程特征的隸隸屬度計(jì)算簡(jiǎn)簡(jiǎn)化為線性關(guān)關(guān)系令α=1，cc=1/n，則擬估工程x和同類工程y特征編碼的的歐氏距離為為ndd(x,y))=∑|ux(xxk)－uy(xkk)|k=1(x,y)=11－1/n×dd(x,y))公式（4）step5:給出特征編編碼線性權(quán)重重向量由預(yù)算人員對(duì)每每位詳細(xì)特征征編碼，按其其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)所占造價(jià)價(jià)比重等因素素，給出線性性權(quán)重向量。r=(r1，rr2，．．．，r30)而∑rii=1（公式5）i==5step6:建立線性加加權(quán)偏離度矩矩陣Step7:確定參照工工程(二)對(duì)問題題2，4與5的分析，即即抑制房?jī)r(jià)的的政策建議與與其可能產(chǎn)生生的效果分析析。本模型組主主要對(duì)工程技技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行分析和測(cè)算算，用模擬仿仿真的方法提提供用戶所需需的分析和預(yù)預(yù)測(cè)結(jié)果。其一，可對(duì)對(duì)單位工程或或?qū)Ψ诸惞こ坛痰馁M(fèi)用比重重，造價(jià)比重重，工程構(gòu)成成比重及材料料比重等經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)加以分分析；其二，可由由預(yù)算人員人人材機(jī)單價(jià)和和主要費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，全全面觀察分析析各項(xiàng)因素的的變化對(duì)工程程造價(jià)的影響響，并根據(jù)調(diào)調(diào)整結(jié)果進(jìn)行行預(yù)測(cè)。1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商所生產(chǎn)房房屋數(shù)量對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)格的的影響，數(shù)量量的增加必然然價(jià)格的下滑滑，在完全市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)價(jià)格是由市場(chǎng)場(chǎng)上的供應(yīng)量量決定的。一一個(gè)時(shí)期，由由于某種商品品的上市量大大于需求而銷銷售不暢，造造成價(jià)格下跌跌，銷售者無(wú)無(wú)利可圖，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而經(jīng)銷其他他商品。經(jīng)過過一段時(shí)間以以后，商品上上市量大減，又又導(dǎo)致價(jià)格上上升。這種供供求關(guān)系決定定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中中價(jià)格和數(shù)量量的振蕩關(guān)系系。這種振蕩蕩會(huì)導(dǎo)致兩種種結(jié)果：一是是振蕩幅度逐逐漸減小，最最終趨于平衡衡；二是振蕩蕩幅度越來越越大，最終導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)混亂亂。下面借助經(jīng)濟(jì)模模型來研究數(shù)數(shù)量與房?jī)r(jià)的的關(guān)系，市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，每每種商品存在在兩個(gè)不同的的函數(shù)。需求函數(shù)X=gg（e），她是價(jià)價(jià)格的單減函函數(shù)，其圖形形稱為需求曲曲線；（2）供應(yīng)函數(shù)數(shù)M=f（E）它是價(jià)格格的單增函數(shù)數(shù)，其圖形稱稱為供應(yīng)曲線線，圖形如上上圖所示。它所表達(dá)的的含義是，只只有在H點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)上上房屋的數(shù)量量和價(jià)格才趨趨于穩(wěn)定，而而在其他點(diǎn)是是不穩(wěn)定的，一一種可能是逐逐漸趨于穩(wěn)定定，另一種可可能是更加混混亂。這種方方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)上稱為蛛網(wǎng)網(wǎng)理論。2平均銷銷售價(jià)格與利利率水平，便便利程度及距距市中心的距距離的關(guān)系：：根據(jù)基本假假設(shè)，我們可可得到如下數(shù)數(shù)學(xué)表達(dá)式：：Eb=k11B/RQ++c我們雖然無(wú)法定定量分析，但但可以通過它它定性研究。下下面我們以南南京市為例來來說明其有用用性，南京市市各區(qū)房?jī)r(jià)及及其起落趨勢(shì)勢(shì)的數(shù)據(jù)如下下：根據(jù)抉策地產(chǎn)研研究中心樓盤盤數(shù)據(jù)庫(kù)和20044年6月70典型樓盤價(jià)價(jià)格指數(shù)，以以南京市七大大片區(qū)作為統(tǒng)統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根根據(jù)供給面積積與市場(chǎng)價(jià)格格加權(quán)計(jì)算，得得出20044年6月新建商品品房加權(quán)平均均價(jià)格為48133元/平米，七大大片區(qū)均價(jià)如如上圖所示。由以上表格明顯可以看出：城中區(qū)，河西區(qū)，房?jī)r(jià)較高，上漲趨勢(shì)較明顯，這是因?yàn)槠湮挥谀暇┦兄行母浇?，擁有便利的條件，即B較大，R較小，從而E較大。符合實(shí)際情況，因此上式具有可用性。下面就利率因素進(jìn)行討論。加息有利于房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最突出的問題從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)因素，由于房房?jī)r(jià)的不斷上上漲導(dǎo)致新一一輪的房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論論日益激烈，我我們認(rèn)為抑制制房?jī)r(jià)過快增增長(zhǎng)是國(guó)家出出臺(tái)加息政策策所考慮因素素之一，只有有房?jī)r(jià)的平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)，房地地產(chǎn)行業(yè)才有有可能保持長(zhǎng)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定定增長(zhǎng)。家息將抑制房?jī)r(jià)價(jià)的過快增長(zhǎng)長(zhǎng)：加息最直直接的影響是是既提高了購(gòu)購(gòu)房者的購(gòu)房房成本和按揭揭支出，也增增加了開發(fā)商商的融資成本本，從而從需需求和供給兩兩個(gè)方面都對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影影響，加息將將抑制房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，消除除行業(yè)的不利利行為。加息對(duì)需求的影影響大于對(duì)供供給的影響：：加息直接導(dǎo)導(dǎo)致購(gòu)房者的的購(gòu)房行為的的變化，而對(duì)對(duì)供給的影響響則較為復(fù)雜雜，一是開發(fā)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目目開發(fā)的出發(fā)發(fā)點(diǎn)是只要能能夠盈利就不不會(huì)退出這個(gè)個(gè)市場(chǎng)，而當(dāng)當(dāng)前的房?jī)r(jià)過過快上漲已經(jīng)經(jīng)給開發(fā)商帶帶來了較高的的利潤(rùn)空間，其其供應(yīng)不會(huì)有有較大的抑制制；二是對(duì)供供給的影響具具有滯后性。住房抵押貸款的的風(fēng)險(xiǎn)還很低低：盡管從2000年到2004年上半年，我我國(guó)的住房抵抵押貸款都以以54﹒9%的增長(zhǎng)速度度飛速發(fā)展，2003年總抵押貸貸款額只占總總貸款的8﹒5%，占GDP的11﹒1%，香港的相相關(guān)數(shù)據(jù)分別別為34﹒3%和50%。中國(guó)各銀銀行和監(jiān)管機(jī)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為抵抵押貸款是唯唯一最好的放放貸方式，其其資產(chǎn)質(zhì)量高高（壞帳比例例低于1﹒5%），而且有有很大的增漲漲潛力（2004年上半年，抵抵押貸款的同同期增長(zhǎng)率為為57%）。此外，因因1998年以來住房房私有化使個(gè)個(gè)人有機(jī)會(huì)積積累大量財(cái)富富，所以抵押押貸款在總房房產(chǎn)中只占很很小比例。抵抵押貸款的發(fā)發(fā)放額為1﹒3萬(wàn)億元人民民幣，約占城城市居民房產(chǎn)產(chǎn)總價(jià)值的5%（居民房產(chǎn)產(chǎn)總價(jià)值由居居民總住房占占地面積120億平方米乘乘以估計(jì)每平平方米平均價(jià)價(jià)格2000元人民幣）。根據(jù)以上分析可可知，隨著銀銀行利率的提提高，將導(dǎo)致致投資者成本本的增加，購(gòu)購(gòu)房者也會(huì)考慮是是否近期買房房，這就造成成近期需求的的相對(duì)減少，由由此可見，利利率的影響與與房?jī)r(jià)可認(rèn)為為成反比關(guān)系系，這在實(shí)際際生活當(dāng)中也也是符合實(shí)際際情況的。所所以，上式是是成立的。3、土地作為房房地產(chǎn)開發(fā)的的最基本的生生產(chǎn)資料，與與房?jī)r(jià)有著密密切的聯(lián)系。商商品房銷售價(jià)價(jià)格上漲，且且上漲幅度較較大。企業(yè)家家在回答“與上年相比比，本企業(yè)本本年在本地區(qū)區(qū)商品房銷售售價(jià)格：上漲漲、基本持平平、下降”問題時(shí)，認(rèn)認(rèn)為“上漲”的212人，占76﹒5%；其中認(rèn)為為上漲的212人，認(rèn)為上上漲幅度在30%以上的53人，占25%。土地購(gòu)置價(jià)格也也有較大幅度度的上漲。據(jù)據(jù)估計(jì)，企業(yè)業(yè)家在回答“與上年相比比，本企業(yè)本本年本地區(qū)的的土地購(gòu)置價(jià)價(jià)格：上漲、基基本持平、下下降”問題時(shí)，認(rèn)認(rèn)為“上漲”的209人，占75﹒5%；其中認(rèn)為為上漲的209人中，認(rèn)為為上漲幅度在在30%以上的77人，占36﹒8%?！?005年第第一季度城市市低價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)報(bào)告》顯示，今今年一季度全全國(guó)主要城市市地價(jià)水平為為每平方米1212元，與去年年第四季度末末相比增長(zhǎng)1﹒21％每平方米2006元、1184元和482元，與2004年第四季度度末相比增長(zhǎng)長(zhǎng)率分別為0﹒91%、1﹒58%和0﹒19%。分區(qū)域看，一季季度華北區(qū)﹑東北區(qū)﹑華南區(qū)﹑中南區(qū)﹑西南區(qū)﹑西北區(qū)平均均地價(jià)水平為為每平方米1309元﹑1066元﹑1171元﹑1239元和780元；與2004年第四季度度末相比，除除西南區(qū)增速速上升外，其其他區(qū)域增速速均有所放慢慢。長(zhǎng)江三角洲﹑珠珠江三角洲﹑京津地區(qū)等等重點(diǎn)區(qū)域平平均地價(jià)水平平分別為每平平方米2019元﹑1425元和2019元，與2004年第四季度度末比增長(zhǎng)率率分別為2.37%﹑0.93%和0.50%，與去年同同期相比增幅幅均有所上升升。許多城市市房?jī)r(jià)的上漲漲與土地成本本增加有直接接關(guān)聯(lián)。從國(guó)國(guó)家利益最大大化的角度來來看，政府對(duì)對(duì)土地的壟斷斷是地價(jià)順利利的轉(zhuǎn)化為開開發(fā)商的成本本，制度因素素使地價(jià)中包包含了壟斷地地租，直接表表現(xiàn)為地價(jià)上上漲。2004年上半年數(shù)數(shù)字顯示土地地招牌掛實(shí)現(xiàn)了地方政府府利益最大化化，同時(shí)抬高高了地價(jià).后者同時(shí)作作用于前者。房房?jī)r(jià)上漲還同同時(shí)帶來了拆拆遷標(biāo)準(zhǔn)的提提高。例如，2004年度上海市市城市房屋拆拆遷最低補(bǔ)償償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在在2003年度標(biāo)準(zhǔn)基基礎(chǔ)上進(jìn)行了了修改，最新新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)同比大幅提提高，市中心心地塊的單價(jià)價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上上漲了2000元-3000元/平方米。另另外，土地一一級(jí)市場(chǎng)土地地成本走高帶帶動(dòng)了二級(jí)市市場(chǎng)，原先的的土地持有者者不可能廉價(jià)價(jià)賣地，而是是獲取了超額額利潤(rùn)。因此此，綜合來看看，新增項(xiàng)目目的土地成本本確實(shí)是提高高了。土地成本的增加加也影響了房房?jī)r(jià)。例如，上上海由于土地地資源的極端端稀缺和有限限性，房地產(chǎn)產(chǎn)用地成本昂昂貴。土地交交易價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)今年1季度為22﹒6%，增幅僅次次于35個(gè)大中城市市中的杭州；；2季度更是超超過杭州，增增幅升至24﹒8%；3季度雖然降降到14﹒9%，但增幅比比全國(guó)平均水水平和最低的的省市分別高高3﹒3和14﹒9個(gè)百分點(diǎn)，與與全市房?jī)r(jià)持持平。據(jù)上海海有關(guān)部門統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2003年上海公開開出讓的1200多公頃土地地中，平均中中標(biāo)價(jià)達(dá)105﹒4萬(wàn)元/畝，比2002年上漲124﹒3%，其中盧灣灣區(qū)的一塊地地地價(jià)達(dá)1527萬(wàn)/畝，即使近近郊區(qū)縣的部部分住宅土地地中標(biāo)價(jià)也已已超過300萬(wàn)元/畝。由以上分析可知知，房?jī)r(jià)與土土地價(jià)格并非非線性關(guān)系。假假設(shè)為指數(shù)關(guān)關(guān)系如下：Ec=aex++b，0〈x〈1，x=（T2-T1）/T1，T1，T2為不同時(shí)期期的土地價(jià)格格。B為一定時(shí)期的的平均價(jià)格，a是根據(jù)房?jī)r(jià)價(jià)而調(diào)整的一一個(gè)系數(shù)。在在現(xiàn)實(shí)中，地地價(jià)持續(xù)上升升時(shí)，房?jī)r(jià)并并不會(huì)伴隨上上漲，漲幅很很小。4，人均收入對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響響很容易理解解。只有有了了貨幣，才能能購(gòu)買房。37大城市平均均房?jī)r(jià)與人均均收入排行榜榜如下表：由上表可知人均均收入越高，所所能購(gòu)買的房房?jī)r(jià)承受能力力越高，可將將其與房?jī)r(jià)的的關(guān)系假設(shè)為為線性關(guān)系：：Ed=K2P++SS為常數(shù)********************************************二、擇近原則模糊數(shù)學(xué)在房地地產(chǎn)比較法評(píng)評(píng)估中的應(yīng)用用，其擇近原原則尤為重要要設(shè)在論域U={{x1,x2,…,xn}上有m個(gè)模糊子集(m個(gè)模型)，構(gòu)成了標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)模型庫(kù)。被被識(shí)別的對(duì)象象也是一個(gè)模模糊集，與中的哪一個(gè)個(gè)最貼近？這這就是一個(gè)模模糊集對(duì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模糊集的識(shí)識(shí)別問題。因因此，這里涉涉及到兩個(gè)模模糊集的貼近近程度問題。1、貼近度先把模糊向量的的內(nèi)積與外積積推廣到無(wú)限限論域U上，內(nèi)積與與外積的簡(jiǎn)單單性質(zhì)對(duì)無(wú)限限論域U上的模糊集集也成立。由模糊集的內(nèi)積積與外積的性性質(zhì)可知，單單獨(dú)使用內(nèi)積積或外積還不不能完全刻劃劃兩個(gè)模糊集集、之間的貼近近程度。模糊糊集的內(nèi)積與與外積都只能能部分地表現(xiàn)現(xiàn)兩個(gè)模糊集集的靠近程度度?，F(xiàn)在從直直觀上進(jìn)一步步說明這一點(diǎn)點(diǎn)。在圖1中所表示的的兩個(gè)模糊集集、交點(diǎn)的縱坐坐標(biāo)(隸屬度)越大時(shí)，則則與越靠近，而而內(nèi)積正是表表現(xiàn)了模糊集集與交點(diǎn)的縱縱坐標(biāo)(隸屬度μ)。在圖2中所表示的的兩個(gè)模糊集集與交點(diǎn)的縱縱坐標(biāo)(隸屬度μ)越小時(shí)，則則與越靠近，而而外積⊙=正好表現(xiàn)了了這一點(diǎn)。綜上所述，內(nèi)積積越大，模糊糊集越靠近；；外積越小，模模糊集也越靠靠近。因此，可可用二者相結(jié)結(jié)合的“貼近度”來刻劃兩個(gè)個(gè)模糊集的貼貼近程度較為為適合。設(shè)，是是論域U上的模糊子子集，則稱為與的貼近度。可可見，當(dāng)s0(A,B)越大(從而·越大，⊙越小)時(shí)，與越貼貼近。貼近度描述了模模糊集之間彼彼此貼近的程程度，實(shí)際上上，由于所研研究問題的性性質(zhì)不同，進(jìn)進(jìn)一步研究還還有其他的貼貼近度方法。但但是，經(jīng)過多多宗估價(jià)實(shí)例例的應(yīng)用，發(fā)發(fā)現(xiàn)式（1）的表示方方法更適用于于房地產(chǎn)的估估價(jià)。2、擇近原則設(shè)論域U上有mm個(gè)模糊集，構(gòu)構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模型庫(kù),?Γ(U)為待識(shí)別別的模型。若若存在i0?{1，2,…，m}，使使得 (22)則稱與最貼近，或或者說把歸并并到類。3、多個(gè)特性的的擇近原則設(shè)論域U上有兩兩個(gè)模糊向量量集合族則與的貼近度定定義為（3）三、關(guān)于公式中中的問題上期的論文研究究了正確運(yùn)用用比較法時(shí)，估估價(jià)師所面臨臨的兩個(gè)需要要解決的棘手手問題：一是是如何選擇與與待估房地產(chǎn)產(chǎn)條件相似的的交易實(shí)例，二二是如何確定定待估房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格。而而模糊數(shù)學(xué)在在對(duì)象的相似似程度識(shí)別方方面，引進(jìn)了了貼近度的概概念，對(duì)象越越相近，貼近近度越大，這這樣可以解決決比較法中如如何選擇與待待估房地產(chǎn)最最相似的交易易實(shí)例的問題題。進(jìn)一步研研究發(fā)現(xiàn)，將將待估房地產(chǎn)產(chǎn)與交易實(shí)例例之間的貼近近度的大小轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為權(quán)數(shù)，并并成功地建立立了“快速遞減加加權(quán)式”，獨(dú)創(chuàng)性地地解決比較法法的第二個(gè)難難題。所述內(nèi)內(nèi)容具有充分分的理論依據(jù)據(jù)和較強(qiáng)的應(yīng)應(yīng)用價(jià)值，對(duì)對(duì)拓展房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)方法，準(zhǔn)準(zhǔn)確評(píng)估房地地產(chǎn)價(jià)值具有有推廣應(yīng)用價(jià)價(jià)值。1、關(guān)于計(jì)算符符號(hào)設(shè)已有n個(gè)房地地產(chǎn)交易實(shí)例例的資料用表表示第i個(gè)房地產(chǎn)交交易實(shí)例的特特征向量，，即即各相關(guān)資料料的分值，可可用“評(píng)估設(shè)想結(jié)結(jié)果法”進(jìn)行逐項(xiàng)控控制（在《房房地產(chǎn)估價(jià)方方法的拓展》專專著中敘述，施施建剛著）。為為內(nèi)積運(yùn)算；；⊙為外積運(yùn)算算；為取大運(yùn)運(yùn)算，如：=0.9；為取小運(yùn)運(yùn)算，如：=0.8。2、公式中的注注意點(diǎn)利用貼近度計(jì)算算公式可計(jì)算算待估房地產(chǎn)產(chǎn)的與房地產(chǎn)產(chǎn)交易實(shí)例的的貼近度為。有有可能出現(xiàn)相相同的數(shù)值，這這時(shí)可利用模模糊關(guān)系系數(shù)數(shù)的大小來排排序：（4）然后從大到小排排序，記為，一一般情況下，，但但必須。相應(yīng)應(yīng)的房地產(chǎn)交交易實(shí)例價(jià)格格（修正后）為為。即與待估估房地產(chǎn)最相相似的（貼近近度最大）交交易實(shí)例的價(jià)價(jià)格為，次相相似的為，依依次類推，最最不相似的為為。相似程度高的交交易實(shí)例，其其權(quán)值就大，因因而所起的調(diào)調(diào)整作用也大大；相似程度度低的交易實(shí)實(shí)例，其權(quán)值值就小，因而而所起的調(diào)整整作用也小。用用相似程度的的大小來控制制相應(yīng)交易實(shí)實(shí)例的調(diào)整作作用，這顯然然是非常有道道理的。在實(shí)際工作中，考考慮到權(quán)值是是呈指數(shù)級(jí)遞遞降的，衰減減非常大，貼貼近度為第四四的交易實(shí)例例的權(quán)值已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)小，一一般可以忽略略，所以通常常只要取最相相似的三個(gè)交交易實(shí)例就完完全滿足要求求了。這就使使得評(píng)估模型型大為簡(jiǎn)化為為： （5）式中，為修正系系數(shù)，由于待待估房地產(chǎn)與與各交易實(shí)例例之間只是相相似，而不是是完全相同，即即存在著差異異，且確定特特征向量的隸隸屬函數(shù)時(shí)也也有誤差，所所以應(yīng)對(duì)計(jì)算算結(jié)果進(jìn)行修修正。這種修修正主要是根根據(jù)房地產(chǎn)估估價(jià)師的評(píng)估估經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)時(shí)主要是評(píng)估估策略上的修修正，如政策策變化、市場(chǎng)場(chǎng)供求狀況、顧顧客成交的迫迫切程度，愿愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大小因素，均均應(yīng)作為決定定評(píng)估結(jié)果需需要考慮的因因素。一般取取值在0.95---1.055。分析國(guó)家調(diào)整房房地產(chǎn)利率或或存款準(zhǔn)備金金率、房產(chǎn)稅稅、貸款限制制等關(guān)鍵措施施對(duì)房地產(chǎn)投投資或投機(jī)者者的影響；利率的影響從2006年月月5日開始到2007年5月15日，央行連連續(xù)七次上調(diào)調(diào)存款準(zhǔn)備金金率，由8%上調(diào)至目前前的11%。中國(guó)人民民銀行18日宣布，自5月19日起金融機(jī)機(jī)構(gòu)一年期存存款基準(zhǔn)利率率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一一年期貸款基基準(zhǔn)利率上調(diào)調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其其他檔次利率率相應(yīng)調(diào)整；；從2000年6月5日起，上調(diào)調(diào)存款類金融融機(jī)構(gòu)人民幣幣存款準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這這是近10年來中國(guó)首首次同時(shí)宣布布上調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率和存存貸款基準(zhǔn)利利率。3月17日日，中國(guó)人民民銀行決定上上調(diào)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利率率，金融機(jī)構(gòu)構(gòu)一年期存、貸貸款基準(zhǔn)利率率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，分分別由現(xiàn)行的的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各檔檔次存貸款基基準(zhǔn)利率也相相應(yīng)調(diào)整。同日，建設(shè)部下下發(fā)《關(guān)于調(diào)調(diào)整個(gè)人住房房公積金存貸貸款利率的通通知》中規(guī)定定，3月18日起，上年年轉(zhuǎn)結(jié)的個(gè)人人住房公積金金存款利率由由現(xiàn)行的1.8%提高到1.98%。五年期以以下(含五年)及五年期以以上個(gè)人住房房公積金貸款款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，五五年期以下(含五年)從4.14%提高到4.32%、五年期以以上從4.59%提高到4.77%。(一)銀行利率率變動(dòng)與房地地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系系銀行利率降降低，信貸金金額增大，貨貨幣供應(yīng)量增增長(zhǎng)。當(dāng)貨幣幣供應(yīng)增長(zhǎng)超超過房地產(chǎn)商商品對(duì)貨幣需需要限度之初初，作為貨幣幣需求者的房房地產(chǎn)開發(fā)商商、房地產(chǎn)商商品消費(fèi)者和和投機(jī)者，并并沒有急于將將多余的資金金用于投資或或消費(fèi)；但當(dāng)當(dāng)貨幣供應(yīng)量量繼續(xù)增加，持持幣者就會(huì)增增加對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)商品的投資資或消費(fèi)。在在消費(fèi)心理等等因素的影響響下，這一過過程可能導(dǎo)致致?lián)屬?gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)的行為，推推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化化為房地產(chǎn)實(shí)實(shí)物商品的替替換過程。隨隨著房地產(chǎn)需需求持續(xù)上漲漲，在短期內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)供給給剛性的影響響下，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格不斷上上漲、交易量量不斷增加。由由于價(jià)格的不不斷上升導(dǎo)致致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)嚴(yán)重脫離其實(shí)實(shí)有價(jià)值，加加快房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重重的通貨膨脹脹階段。相反反，如果貨幣幣供應(yīng)增長(zhǎng)低低于房地產(chǎn)商商品流通對(duì)貨貨幣的需求限限度，就會(huì)出出現(xiàn)有效需求求不足現(xiàn)象，結(jié)結(jié)果導(dǎo)致房地地產(chǎn)商品積壓壓，空置現(xiàn)象象嚴(yán)重。(二)銀行行利率變動(dòng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格格的影響一般理論認(rèn)認(rèn)為，銀行利利率與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格呈反比比例關(guān)系，利利率升高時(shí)房房地產(chǎn)價(jià)格降降低，利率降降低時(shí)，房地地產(chǎn)價(jià)格上漲漲。其原因：：一是當(dāng)利率率升高時(shí)，儲(chǔ)儲(chǔ)蓄、購(gòu)買債債券的收益增增加，相對(duì)的的房地產(chǎn)投資資收益缺乏吸吸引力，投入入的資金量大大大減少，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格缺少支撐撐力，結(jié)果必必然價(jià)格下跌跌；二是由于于利率升高，投投資者運(yùn)用的的資金利息成成本加大，而而在物價(jià)沒有有上漲的情況況下，資金的的利息成本又又不能通過合合理的方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上，房房地產(chǎn)投資的的收益大大降降低，這時(shí)的的房地產(chǎn)投資資就不能說是是理想的投資資方式。而當(dāng)當(dāng)利率降低到到一定程度。各各方面對(duì)資金金的需求量加加大，經(jīng)濟(jì)開開始振興，投投入房地產(chǎn)的的資金也越來來越多，從而而推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上漲。提高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率和上上調(diào)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利率率，目的是減減少銀行貸款款增長(zhǎng)的趨勢(shì)勢(shì)，控制投資資增長(zhǎng)過快和和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過過熱。這必然然將影響到銀銀行的信貸規(guī)規(guī)模，抑制銀銀行貸款增長(zhǎng)長(zhǎng)的勢(shì)頭。所所以，首先波波及的將是資資金密集型、需需要從銀行獲獲取大量貸款款的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)?，F(xiàn)在看來來，從2006年開始頻繁繁采取的加息息措施并沒有有成功抑制房房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)勢(shì)頭。不過，由由于購(gòu)房貸款款期限短則十十年，長(zhǎng)則二二三十年，所所以，未來利利率的繼續(xù)調(diào)調(diào)整，可能導(dǎo)導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)質(zhì)變”的影響，即即防止房?jī)r(jià)過過快增長(zhǎng)。(三)銀行行利率變動(dòng)對(duì)對(duì)開發(fā)商的影影響目前，房地地產(chǎn)開發(fā)商上上市直接融資資的還是少數(shù)數(shù)。多數(shù)開發(fā)發(fā)商還是主要要依靠商業(yè)銀銀行貸款實(shí)現(xiàn)現(xiàn)間接融資。因因此利率的變變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)發(fā)商的財(cái)務(wù)成成本增大，對(duì)對(duì)其資金成本本和利潤(rùn)影響響比較大。財(cái)財(cái)務(wù)成本增加加，還可能增增加開發(fā)商資資金周轉(zhuǎn)的困困難，在招拍拍掛市場(chǎng)化出出讓經(jīng)營(yíng)性土土地的趨勢(shì)下下，加息使得得資金鏈出現(xiàn)現(xiàn)問題的概率率進(jìn)一步增加加。此外，還還有可能迫使使開發(fā)商加快快項(xiàng)目開發(fā)周周轉(zhuǎn)期，有可可能會(huì)減少盈盈利空間，降降低價(jià)格，以以規(guī)避項(xiàng)目建建設(shè)、增加土土地儲(chǔ)備的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。加息意意味著開發(fā)商商的融資成本本加大，貸款款負(fù)擔(dān)加重，以以開發(fā)商年貸貸款100億為例，在在貸款利率上上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)以以后，開發(fā)商商一年增加還還款2700萬(wàn)。對(duì)于央央行加息對(duì)目目前房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響，大大致分為兩種種意見，一種種認(rèn)為，加息息使得房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成成本加大，房房?jī)r(jià)會(huì)隨之上上揚(yáng)：另一種種認(rèn)為，由于于大部分房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)產(chǎn)在建項(xiàng)目都都存在貸款行行為，央行加加息使得開發(fā)發(fā)成本加大，部部分資金鏈緊緊張的開發(fā)商商可能會(huì)由于于資金壓力，可可能會(huì)采取降降價(jià)的方式及及早出售自己己手中的樓盤盤。對(duì)于開發(fā)發(fā)商，利率提提高將加大開開發(fā)商的成本本，會(huì)加速地地產(chǎn)行業(yè)的兼兼并、組合，中中小開發(fā)商將將更難生存。(四)銀行行利率變動(dòng)對(duì)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者者的影響加息給中國(guó)國(guó)百姓帶來最最直接的好處處就是存款利利息的增加。但但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)者來說，加加息會(huì)增加成成本。一方面面，對(duì)已購(gòu)房房者來說，加加息增加了他他們每月支付付的購(gòu)房成本本，擠占他們們的日常消費(fèi)費(fèi)；另一方面面，對(duì)潛在的的購(gòu)房者來說說，購(gòu)房成本本的增長(zhǎng)，又又會(huì)減弱他們們進(jìn)入市場(chǎng)的的欲望。特別別是由于我國(guó)國(guó)信貸消費(fèi)剛剛開始，購(gòu)房房者從沒有體體驗(yàn)過利息波波動(dòng)對(duì)個(gè)人消消費(fèi)的影響，如如果利息的波波動(dòng)，尤其是是利息上升幅幅度較大時(shí)，消消費(fèi)者購(gòu)房支支出陡然上升升，會(huì)導(dǎo)致潛潛在消費(fèi)者對(duì)對(duì)購(gòu)房欲望的的減弱甚至停停滯，從而導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的蕭條，使使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)放緩。目前，房?jī)r(jià)價(jià)并非賣方?jīng)Q決定，開發(fā)商商不會(huì)貿(mào)然將將其轉(zhuǎn)嫁給消消費(fèi)者，房?jī)r(jià)價(jià)短期不會(huì)因因此有明顯上上漲；從消費(fèi)費(fèi)者角度來看看，雖然加息息增加了購(gòu)房房成本，消費(fèi)費(fèi)者可能放緩緩其購(gòu)房步伐伐，但此次加加息幅度有限限，對(duì)其影響響甚微，心理理影響大于實(shí)實(shí)際影響。由由于目前市場(chǎng)場(chǎng)上許多銀行行推出貸款優(yōu)優(yōu)惠政策，因因此短期來講講，加息對(duì)市市場(chǎng)需求影響響不大，對(duì)房房?jī)r(jià)的影響也也不會(huì)很大。利利率上升，由由于消費(fèi)者的的購(gòu)買欲望會(huì)會(huì)降低，資金金也存在著從從房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)流向銀行的的趨勢(shì)。因此此，整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)將形形成一方面開開發(fā)商開發(fā)成成本增加，另另一方面市場(chǎng)場(chǎng)需求降低的的狀況，從而而達(dá)到擠壓房房地產(chǎn)泡沫的的目的?？偠灾荷险{(diào)調(diào)利率對(duì)抑制制需求，平穩(wěn)穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)會(huì)起到積極作作用。此次央央行上調(diào)利率率的幅度對(duì)住住房消費(fèi)者的的心理預(yù)警作作用仍很大。雖雖然央行每次次加息的幅度度都不大，但但是央行采取取這種頻繁的的利率上調(diào)，表表明利率再度度上調(diào)的幾率率非常大，從從而讓消費(fèi)者者產(chǎn)生對(duì)后期期成本明顯增增加的預(yù)期。這這樣，在某種種程度上是會(huì)會(huì)抑制一部分分普通消費(fèi)者者的房產(chǎn)需求求，此次利率率的上調(diào)肯定定會(huì)對(duì)房產(chǎn)需需求者的心理理產(chǎn)生影響，市市場(chǎng)將出現(xiàn)短短暫的觀望態(tài)態(tài)勢(shì)。由于央行的的頻繁加息不不僅給房產(chǎn)投投資者造成了了投資成本的的上升和投資資風(fēng)險(xiǎn)的增加加，更是讓投投資者產(chǎn)生未未來再度上調(diào)調(diào)利率的心理理暗示。因此此，此次利率率上調(diào)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)投資者特別別是對(duì)部分持持有多套房產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行投資的的人群會(huì)釋放放部分手中房房產(chǎn)來緩解投投資的壓力和和風(fēng)險(xiǎn)。加息息會(huì)使投資收收益明顯下降降，促使一部部分投資者進(jìn)進(jìn)行出售，從從而大量增加加二手商品房房的供給量，抑抑制房?jī)r(jià)的快快速增長(zhǎng)。分析存款準(zhǔn)備金金率帶來的影影響人行為貫徹落實(shí)實(shí)適度寬松的的貨幣政策，保保證銀行體系系流動(dòng)性充分分供應(yīng)，促進(jìn)進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)發(fā)揮貨幣政策策在支持經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)中的積積極作用，決決定下調(diào)人民民幣存貸款基基準(zhǔn)利率和金金融機(jī)構(gòu)存款款準(zhǔn)備金率：：從2008年H月27日起，下調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)一一年期人民幣幣存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其其他期限檔次次存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率作相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。同時(shí)時(shí)，下調(diào)中央央銀行再貸款款、再貼現(xiàn)等等利率。從2008年12月5日起，下調(diào)調(diào)工商銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、中中國(guó)銀行、建建設(shè)銀行、交交通銀行、郵郵政儲(chǔ)蓄銀行行等大型存款款類金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣存款款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下下調(diào)中小型存存款類金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民幣存存款準(zhǔn)備金率率2個(gè)百分點(diǎn)。同同時(shí)，繼續(xù)對(duì)對(duì)漢川地震災(zāi)災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行行優(yōu)惠的存款款準(zhǔn)備金率。評(píng)論：我們?cè)?0月8日，10月26日的報(bào)告中中就已經(jīng)多次次強(qiáng)調(diào)，降息息對(duì)資金困難難的房地產(chǎn)行行業(yè)來說，是是從開發(fā)商利利息支出，資資金來源和居居民購(gòu)房能力力多個(gè)層次的的全面提振。我我們認(rèn)為，貨貨幣政策充裕裕的放松空間間正是房產(chǎn)新新政最重要的的宏觀經(jīng)濟(jì)背背景。因此，10.22新政之后，我我們對(duì)地產(chǎn)行行業(yè)的基本面面堅(jiān)定樂觀。而本輪降降息人民幣存存貸款利率各各下降108個(gè)bp，史無(wú)前例例。而下調(diào)準(zhǔn)準(zhǔn)備金率所釋釋放出的流動(dòng)動(dòng)性，也足以以緩解房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資資金鏈的燃眉眉之急。一條主線，超超配地產(chǎn)我們們認(rèn)為，此前前的市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)看到了積極極財(cái)政政策發(fā)發(fā)酵的巨大潛潛力，但未注注意到寬松的的貨幣政策對(duì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的的結(jié)構(gòu)性影響響。在本本次降息前，我我國(guó)1一3年貸款利率率尚處在6.75％的相對(duì)高高位，準(zhǔn)備金金率尚處在16％的相對(duì)高高位，有巨大大的下行空間間。即使在這這次降息之后后，貨幣政策策仍有充裕的的放松空間。與此同時(shí)時(shí)，房地產(chǎn)行行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)勢(shì)正在悄然發(fā)發(fā)生變化。隨隨著銷售進(jìn)一一步下滑，開開發(fā)商普遍意意識(shí)到本輪調(diào)調(diào)整不會(huì)在朝朝夕之間結(jié)束束。如果繼續(xù)續(xù)大幅降價(jià)，企企業(yè)的毛利率率必然受到嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p害，而而如果不下調(diào)調(diào)房屋售價(jià)，則則銷售端現(xiàn)金金回流又難有有起色。（即即使降價(jià)，也也未必能夠出出現(xiàn)熱銷）公司在開開竣工進(jìn)度方方面卻完全可可控。萬(wàn)科通通過不斷下調(diào)調(diào)開工計(jì)劃，將將新開工面積積調(diào)降了犯．．8%，到570萬(wàn)平米。通通過萬(wàn)科的例例子我們可以以看到，開發(fā)發(fā)商如果對(duì)未未來預(yù)期悲觀觀，會(huì)不斷控控制開工面積積來保證現(xiàn)金金安全。對(duì)單個(gè)企業(yè)業(yè)來說，這樣樣的“現(xiàn)金為王”策略無(wú)可厚厚非，但是對(duì)對(duì)于全行業(yè)來來說，這樣的的策略所帶來來的結(jié)果卻是是災(zāi)難性的―房?jī)r(jià)并沒有有出現(xiàn)大幅度度下降，而施施工面積和開開發(fā)投資增速速卻大幅回落落。通過觀察察2008年前10個(gè)月單月施施工面積和開開發(fā)投資增速速增長(zhǎng)，我們們能夠更明顯顯地發(fā)現(xiàn)這一一趨勢(shì)。政府并不希希望全社會(huì)維維持高房?jī)r(jià)，但但由于行業(yè)銷銷售疲軟和資資金鏈緊張，房房?jī)r(jià)下降而投投資保持高位位的局面不可可能長(zhǎng)期持續(xù)續(xù)。隨著開發(fā)發(fā)商群體轉(zhuǎn)變變策略，形勢(shì)勢(shì)必然轉(zhuǎn)向投投資急速下滑滑，銷售和房房?jī)r(jià)在僵持中中緩慢下降的的局面。這一一情況是和政政府保增長(zhǎng)和和就業(yè)的決心心相背離的，這這個(gè)時(shí)候政策策的出臺(tái)也就就順理成章。因因此，我們認(rèn)認(rèn)為108個(gè)bp的利率調(diào)整整看似幅度較較大，實(shí)際卻卻在情理之中中。降息息降低上市公公司利息開支支我們假定房房地產(chǎn)企業(yè)借借款規(guī)模不變變，資本化率率政策不變，則則我們認(rèn)為此此次降息對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科、保利、金金地和招商的的凈利潤(rùn)影響響如下。流動(dòng)性釋放放惠及開發(fā)貸貸根據(jù)中信證證券銀行研究究團(tuán)隊(duì)的測(cè)算算，此次準(zhǔn)備備金率下降相相當(dāng)于給銀行行體系釋放了了6656億的流動(dòng)性性。由于此次次降低了法定定準(zhǔn)備金和超超額準(zhǔn)備金率率，我們認(rèn)為為商業(yè)銀行應(yīng)應(yīng)會(huì)適當(dāng)改變變“惜貸”的態(tài)度，因因此我們預(yù)計(jì)計(jì)貸款占金融融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)比比例會(huì)由50％左右上升升到60%，相當(dāng)于一一次性在體系系內(nèi)增加了3994億元的信貸貸。9月末金融機(jī)機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民民幣貸款余額額為29.6萬(wàn)億元，房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款余額為1.97億元，占6.66％。以此比比例測(cè)算，假假如銀行貸款款結(jié)構(gòu)沒有發(fā)發(fā)生大的變動(dòng)動(dòng)，則本次準(zhǔn)準(zhǔn)備金率的下下降相當(dāng)于給給行業(yè)釋放了了約266億元的銀行行開發(fā)貸款。我們預(yù)測(cè)測(cè)的2008年房地產(chǎn)開開發(fā)投資額為為約30560億元，銷售售額為約25460億元，此次次準(zhǔn)備金率的的下降直接對(duì)對(duì)開發(fā)行業(yè)所所帶來的流動(dòng)動(dòng)性約相當(dāng)于于08年開發(fā)投資資額的0.87%，相當(dāng)于08年總銷售額額的1.04％。但但此算法存在在下述缺陷。1．準(zhǔn)備金率率的下降是不不斷持續(xù)和深深化的，貨幣幣政策已經(jīng)明明顯轉(zhuǎn)向，不不能只計(jì)算一一次準(zhǔn)備金率率對(duì)行業(yè)的影影響。2．假設(shè)銀行行貸款結(jié)構(gòu)不不變，而事實(shí)實(shí)上房地產(chǎn)開開發(fā)貸款已經(jīng)經(jīng)回落到相當(dāng)當(dāng)?shù)偷乃健?009年3季度用于房房地產(chǎn)業(yè)的中中長(zhǎng)期貸款占占新增中長(zhǎng)期期貸款的比重重由上年同期期的15％下降為12.0％。隨著按按揭貸款利率率下降，居民民信心回升，開開發(fā)貸本身占占銀行貸款總總額的比重應(yīng)應(yīng)該會(huì)回復(fù)到到一個(gè)合理的的水平。因此此，我們又以以另一種方法法，考慮后續(xù)續(xù)貨幣政策利利好和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款占占貸款比重的的上升，以計(jì)計(jì)算貨幣政策策轉(zhuǎn)向可能給給行業(yè)增加的的流動(dòng)性。2008年3季度，房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款余額同比增增速創(chuàng)下了該該項(xiàng)指標(biāo)新低低，僅同比增增長(zhǎng)了12%，季度環(huán)比比增長(zhǎng)1％。我我們假定最悲悲觀的情況是是到09年3季度，每季季度環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)1%（近似認(rèn)為為同比增長(zhǎng)了了4%，如果沒有有政策，這可可以看成趨勢(shì)勢(shì)延續(xù)）。比比較悲觀的情情況是2009年3季度房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款同同比增長(zhǎng)12%，和今年持持平。相對(duì)中中性的預(yù)測(cè)是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款同比增增長(zhǎng)16%，和中信證證券宏觀研究究團(tuán)隊(duì)預(yù)測(cè)的的2009年貸款余額額增速持平。樂樂觀的情況是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款同比增增長(zhǎng)21.755%，是2004年以來房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款平均增速。我們看到到，即使在中中性情況下，由由于寬松的貨貨幣政策執(zhí)行行，行業(yè)流動(dòng)動(dòng)性也因此增增加了2364億。我們預(yù)預(yù)計(jì)，此次貨貨幣政策轉(zhuǎn)向向給開發(fā)行業(yè)業(yè)帶來的流動(dòng)動(dòng)性相當(dāng)于08年開發(fā)投資資額的7.74%，相當(dāng)于08年總銷售額額的9.29％。由由于銀行在放放貸上必然傾傾向于大中型型企業(yè)，因此此上市公司受受益程度應(yīng)該該會(huì)高于行業(yè)業(yè)。我們近似似估計(jì)此次貨貨幣政策相當(dāng)當(dāng)于給上市公公司增加投放放了其投資需需求10％的資金（不不考慮由于居居民購(gòu)買力提提高對(duì)行業(yè)資資金的進(jìn)一步步緩解）。2009年初，行業(yè)業(yè)即將進(jìn)入支支付工程款的的高峰，這一一流動(dòng)性的放放松如雪中送送炭，將對(duì)房房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起起到關(guān)鍵作用用。居民民的融資成本本大大降低，房房?jī)r(jià)過高問題題破冰中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)所所面臨的最根根本問題并不不是其他，正正是過高的房房?jī)r(jià)和居民購(gòu)購(gòu)買力之間的的矛盾。任何何政策如果只只是單純提振振購(gòu)房人信心心或在供應(yīng)端端給開發(fā)企業(yè)業(yè)提供資金，都都只是暫時(shí)性性延緩?fù)顿Y的的下滑，而不不能解決實(shí)際際性問題。而而如果只是通通過減少土地地供應(yīng)，改變變行業(yè)供求格格局，則可能能造成價(jià)格居居高不下，商商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橹粷M足足少數(shù)人居住住和投資需要要舞臺(tái)，而且且開發(fā)周期存存在使得遠(yuǎn)水水難救近火。然而，房房地產(chǎn)是是目目前居民少數(shù)數(shù)可以融資買買入的商品。正正因?yàn)榫用窨煽梢垣@得個(gè)人人住房貸款，解解決購(gòu)買力和和房?jī)r(jià)之間的的矛盾途徑除除了提高居民民收入和房?jī)r(jià)價(jià)下降之外，還還包括了資金金成本的下降降。居民收入入在短期內(nèi)難難以大幅下降降。房?jī)r(jià)下降降會(huì)伴隨開發(fā)發(fā)投資更大幅幅度下降，政政府又難以接接受，于是政政府選擇了解解決這一矛盾盾的第三條路路，即通過不不斷下降資金金成本，提升升居民實(shí)際承承擔(dān)能力，解解決房地產(chǎn)行行業(yè)面臨的根根本問題。我們假設(shè)設(shè)北京居民張張小三在2008年8月由于籌辦辦婚禮產(chǎn)生買買房想法，計(jì)計(jì)劃購(gòu)買單價(jià)價(jià)為11000，面積為100平米的一套套住房。銀行行認(rèn)為張小三三是首次購(gòu)房房，可以給予予當(dāng)時(shí)最為優(yōu)優(yōu)惠的2成首付和優(yōu)優(yōu)惠利率，而而張小三自己己在得到父母母4成首付的支支持后，又選選擇了20年還清，每每月等額還款款的方式，則則每月月供為為4983元。2008年H月底，北京京房?jī)r(jià)松動(dòng)，該該房屋總價(jià)下下降到100萬(wàn)，購(gòu)房人人同樣選擇4成首付，可可享受2成首付和最最優(yōu)惠利率，則則每月月供為為3725元。可以看看到，社會(huì)房房?jī)r(jià)水平不過過下降了10%，而這個(gè)居居民的購(gòu)房月月供負(fù)擔(dān)卻下下降了25.25％。（而且且張小三還將將享受契稅減減免等總計(jì)4萬(wàn)余元的優(yōu)優(yōu)惠）我我們相信，這這種情況并不不少見。如果果個(gè)別銀行在在操作力度十十分寬松，給給予購(gòu)買二套套房作為改善善需求的居民民以最優(yōu)惠利利率，則即使使房?jī)r(jià)不變，月月供在短短3個(gè)月內(nèi)也可可能下降40％的驚人幅幅度。綜綜合來看，如如果是10年期，15年期和20年期的貸款款，此次大幅幅降息引起月月供下降分別別約為4.7%,,6.5%,,8.1％。貸款時(shí)時(shí)間越長(zhǎng)，月月供節(jié)約幅度度越大。平均來看，我我們認(rèn)為10.22新政連同最最近幾次降息息再加上交易易稅收的減免免，類似于普普通消費(fèi)者負(fù)負(fù)擔(dān)平均下降降了20％以上。如如果再考慮各各地房?jī)r(jià)有所所松動(dòng)，按揭揭成數(shù)的下降降，則最近3個(gè)月一般購(gòu)購(gòu)房人負(fù)擔(dān)大大約下降了25%，極端情況況下可能下降降多達(dá)40％。短短短3個(gè)月，居民民購(gòu)房負(fù)擔(dān)下下降如此之大大，以4.28％計(jì)的房貸貸利率創(chuàng)下了了2005年以來的歷歷史最低，我我們相信在任任何市場(chǎng)都會(huì)會(huì)引起一定程程度銷售的回回暖。我們?cè)谠?月初于五城城市進(jìn)行了需需求端普查，也也發(fā)現(xiàn)居民心心目中合理房房?jī)r(jià)和今年前前8月成交均價(jià)價(jià)相比低25％。另另外，自住客客能承受的月月供是存在天天花板效應(yīng)的的。一旦降息息幅度足夠，月月供下降到自自住客可以承承擔(dān)的范圍之之內(nèi)，則我們們相信需要買買房的自住人人群會(huì)積極入入場(chǎng)。目前60萬(wàn)元的按揭揭貸款月供最最低可以達(dá)到到3725元，要求的的合理月收入入不過7450元，這個(gè)月月收入是大量量城市家庭可可以達(dá)到的。我們認(rèn)為為，行業(yè)應(yīng)該該能夠走出8/9/110月份最低迷迷的銷售，逐逐步走向下一一個(gè)房地產(chǎn)銷銷售小高峰（3一4月份）。小10.22新政將得到到有效落實(shí)市市場(chǎng)一直擔(dān)心心10.22降低首付和和利率的新政政無(wú)法落實(shí)，但但從各地方的的實(shí)踐和最近近建設(shè)銀行的的細(xì)則出臺(tái)看看，該政策應(yīng)應(yīng)能在年末落落到實(shí)處，大大量首次購(gòu)房房者和一部分分改善需求都都將受益。觀察交通通銀行和建設(shè)設(shè)銀行細(xì)則的的不同之處，我我們發(fā)現(xiàn)交通通銀行的細(xì)則則中強(qiáng)調(diào)了對(duì)對(duì)二套房不可可放松，而對(duì)對(duì)存量房貸則則語(yǔ)焉不詳，利利率和首付優(yōu)優(yōu)惠的適用范范圍更是僅僅僅包含了新增增客戶首次利利用貸款購(gòu)買買普通自住房房。建設(shè)銀行行對(duì)二套房語(yǔ)語(yǔ)焉不詳，對(duì)對(duì)優(yōu)惠的適用用范圍則擴(kuò)大大到“符合政策”，而對(duì)存量量房貸客戶則則明確了處理理原則。我們認(rèn)為，這這一差別顯示示了10.22新政在個(gè)別別部門和宏觀觀經(jīng)濟(jì)全局的的不斷博對(duì)弈弈中得到推進(jìn)進(jìn)。建行是國(guó)國(guó)有四大行之之一，房貸業(yè)業(yè)務(wù)占比大，其其細(xì)則出臺(tái)舉舉足輕重。部部分銀行在發(fā)發(fā)放房貸的態(tài)態(tài)度上比建行行更為積極，因因此我們對(duì)10.22新政持續(xù)推推進(jìn)完全可以以期待。風(fēng)險(xiǎn)提示銀銀行繼續(xù)惜貸貸造成政策落落實(shí)不暢。迎接地產(chǎn)產(chǎn)反沖鋒，超超配地產(chǎn)股從從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來來看，幾乎每每一次貨幣政政策放松都會(huì)會(huì)引起房地產(chǎn)產(chǎn)交易的回暖暖或者大幅上上升。幾乎每每次降息都會(huì)會(huì)伴隨著銷售售景氣的恢復(fù)復(fù)。我們認(rèn)為為，隨著中國(guó)國(guó)制度構(gòu)建基基本完善，房房地產(chǎn)的景氣氣變動(dòng)也會(huì)越越來越和貨幣幣周期同步。從從短期看，各各地的銷售已已經(jīng)開始出現(xiàn)現(xiàn)恢復(fù)的跡象象，而未來的的政策仍然可可以期待。因因此，我們建建議投資者以以貨幣政策為為主線，注意意行業(yè)未來反反轉(zhuǎn)的契機(jī)，在在蕭條市道中中迎接地產(chǎn)股股的反沖鋒。（4）社會(huì)大眾對(duì)房產(chǎn)稅的極大關(guān)注無(wú)非就是關(guān)心產(chǎn)稅能不能平抑房?jī)r(jià)的問題，我認(rèn)為房產(chǎn)稅能不能降房?jī)r(jià)應(yīng)從兩個(gè)方面考慮：（一）、從房?jī)r(jià)價(jià)畸高的主導(dǎo)導(dǎo)因素1、游資炒作，投投機(jī)過度如今購(gòu)房比重日日益提升，房房產(chǎn)已成為居居民家庭財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的重要組成成部分，但由由于居民自住住房可以免稅稅，這使得一一些投機(jī)性與與投資性購(gòu)房房者的數(shù)量大大幅上升，從從導(dǎo)致房?jī)r(jià)一一路飆升，房房源緊缺，出出現(xiàn)大量空置置房。今年4月份，有媒媒體報(bào)道稱，上上海、北京和和深圳等城市市的房屋空置置率已達(dá)到40%，也即是說說，將近一半半的房子沒有有人住。這意意味著一邊是是有錢人擁有有多套住房而而窮人只能望望房興嘆。如如果房?jī)r(jià)畸高高主要是由大大量的投機(jī)需需求的游資造造成的，那么么征房產(chǎn)稅就就可以以遏制制投機(jī)為主要要打擊對(duì)象，使使投機(jī)客們持持有房屋的成成本上升，讓讓他們看到政政府打壓房?jī)r(jià)價(jià)的決心，從從而或?qū)⒎课菸莩鲎?，或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓，從從而有利于盤盤活閑置房產(chǎn)產(chǎn)，提高資源源使用效率，緩緩解需求壓力力。如此，房房產(chǎn)稅的出臺(tái)臺(tái)房?jī)r(jià)可以回回到理性或接接近理性的區(qū)區(qū)間。2、政府的土地地財(cái)政在許多國(guó)家，物物業(yè)稅或房產(chǎn)產(chǎn)稅是地方財(cái)財(cái)政的重要收收入來源。在在我國(guó)，地方方主體稅種的的缺失一直是是一個(gè)問題。由由于缺少主體體稅種，地方方政府嚴(yán)重依依賴土地出讓讓金收入，形形成了具有中中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。“土地財(cái)政”催生了國(guó)內(nèi)內(nèi)一個(gè)又一個(gè)個(gè)的“地王”，不斷刷新新著土地均價(jià)價(jià)的記錄。如如果“土地財(cái)政”才是高房?jī)r(jià)價(jià)的罪魁禍?zhǔn)资?，那么僅靠靠房產(chǎn)稅這樣樣的稅收手段段是不能從根根本上解決房房子的需求和和供給問題，自自然對(duì)高房?jī)r(jià)價(jià)也就無(wú)能為為力。3、剛需過旺，供供給不足目前，中國(guó)的城城市化率還不不到50%，城市住房房正處于高增增長(zhǎng)的階段，住住房的水平很很低，供求矛矛盾非常突出出。不僅是住住房總存量不不足，而且新新增量住房也也不足。在未未來十多年中中，新增住房房的房?jī)r(jià)仍然然會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)，需求將無(wú)無(wú)法完全滿足足與釋放。這這種情況下，征征收房產(chǎn)稅，市市場(chǎng)上的拋壓壓雖然會(huì)有一一些，但一兩兩年內(nèi)，僅這這點(diǎn)拋壓，市市場(chǎng)的消化能能力目前來看看還是不成問問題的。房產(chǎn)產(chǎn)稅的征收只只會(huì)加重民眾眾在城市化進(jìn)進(jìn)程中的消費(fèi)費(fèi)負(fù)擔(dān)，而不不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)產(chǎn)生抑制作用用。（二）、從短期期和中長(zhǎng)期來來分析1、房產(chǎn)產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市市場(chǎng)短期的影影響。需求方面：短期期內(nèi)，征房產(chǎn)產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)性性需求并無(wú)多多大影響，但但房產(chǎn)稅開征征后將使投資資性住房持有有成本上升，投投資回收期延延長(zhǎng)，且在持持有期造成一一定財(cái)務(wù)壓力力，導(dǎo)致投資資成本與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大。從而而降低投資性性需求。供給方面：由于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)，短短期內(nèi)房產(chǎn)稅稅對(duì)房屋流量量的供給沒有有影響。而對(duì)對(duì)房屋存量的的供給方面，征征房產(chǎn)稅后，閑閑置房產(chǎn)的持持有成本上升升，會(huì)導(dǎo)致投投機(jī)者為了降降低投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)而拋售多余余的房產(chǎn)，或或?yàn)榱宿D(zhuǎn)嫁稅稅負(fù)而將房產(chǎn)產(chǎn)出租，這樣樣必然會(huì)使總總供給的增加加。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅稅會(huì)使房地產(chǎn)產(chǎn)的需求降低低而供給增加加，可以預(yù)見見，這將使房房?jī)r(jià)下降。房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市市場(chǎng)長(zhǎng)期的影影響。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)產(chǎn)為征稅對(duì)象象，按照房產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)稅余值值或出租房產(chǎn)產(chǎn)取得的租金金收入，向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人征征收的一種稅稅。長(zhǎng)期內(nèi)，人們因因持續(xù)性房產(chǎn)產(chǎn)稅的支出，很很可能逐步改改變對(duì)房屋的的偏好，需求求可能有所下下降，假定房房屋供給的增增長(zhǎng)率和人口口增長(zhǎng)率近乎乎持平的話，可可能導(dǎo)致房地地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)復(fù)理性。當(dāng)然我以上的分分析都是建立立在了一個(gè)假假說之上，就就是房產(chǎn)稅沒沒有被轉(zhuǎn)嫁的的基礎(chǔ)之上。從從現(xiàn)實(shí)的情況況來看，這種種假說的可能能性不太大，根根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁嫁與歸宿的一一般規(guī)律，壟壟斷性商品課課稅、需求彈彈性較小、供供給彈性較大大的商