第二章物流園區(qū)投資經(jīng)濟(jì)性分析

第二章物流園區(qū)投資的經(jīng)濟(jì)性分析影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素物流需求分析物流園區(qū)的貨流預(yù)測(cè)物流園區(qū)投資可行性分析第一頁，共36頁。2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素

物流園區(qū)主要位于物資流通集中的中心城市，地理位置優(yōu)越，并且物流園區(qū)投資大、回首期長，因此從項(xiàng)目立項(xiàng)、功能定位、園區(qū)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面均需充分論證，確保建成后的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)條件要素的分析將對(duì)整個(gè)規(guī)劃起到前提和基礎(chǔ)性作用，有時(shí)甚至是決定性作用。可以補(bǔ)充一個(gè)失敗的案例

第二頁，共36頁。1、區(qū)位條件（48）區(qū)位條件是區(qū)域物流園區(qū)建設(shè)必須有的基本經(jīng)濟(jì)地理位置條件。從區(qū)域角度看，應(yīng)盡量選擇靠近服務(wù)區(qū)域中經(jīng)濟(jì)發(fā)展與未來增長的中心位置上；物流基礎(chǔ)設(shè)施的位置也應(yīng)該選擇中心城市、商品集散地、重要消費(fèi)場所等。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第三頁，共36頁。1、區(qū)位條件（48）從城市角度看，物流園區(qū)的布局主要應(yīng)該考慮以下因素：接近市中心（配送）靠近交通主干道出入口追求較低的地價(jià)區(qū)位數(shù)量充足、素質(zhì)較高的勞動(dòng)力條件良好的可達(dá)性靠近鐵路樞紐位于消費(fèi)物流集中的地區(qū)

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第四頁，共36頁。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件（49）良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境能夠產(chǎn)生大規(guī)模的物流需求，并能夠?yàn)閰^(qū)域物流園區(qū)建設(shè)創(chuàng)造良好的市場秩序以及提供強(qiáng)有力的法規(guī)、制度保障。對(duì)所在區(qū)域和城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模進(jìn)行深入分析是規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的重要保證。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第五頁，共36頁。3、物流需求物流需求是物流園區(qū)規(guī)劃最直接最重要的因素。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第六頁，共36頁。4、運(yùn)作基礎(chǔ)條件是形成物流園區(qū)物流能力的基礎(chǔ)設(shè)施支持條件。交通運(yùn)輸是由交通運(yùn)輸設(shè)施、運(yùn)輸工具、通行權(quán)以及在此基礎(chǔ)上提供運(yùn)輸服務(wù)的承運(yùn)人組織所構(gòu)成。運(yùn)輸方式確定了運(yùn)輸?shù)幕拘问?，物流系統(tǒng)要求交通運(yùn)輸具有良好的通達(dá)性，能夠滿足物流需求的可得性，保持合理的運(yùn)輸價(jià)格，各種運(yùn)輸方式構(gòu)成的綜合運(yùn)輸體系的布局、分工合理和配合協(xié)調(diào)。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第七頁，共36頁。4、運(yùn)作基礎(chǔ)條件倉儲(chǔ)倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)構(gòu)由庫場設(shè)施、倉儲(chǔ)設(shè)備以及在此基礎(chǔ)上形成的倉儲(chǔ)功能和倉庫管理者構(gòu)成。對(duì)倉儲(chǔ)條件的要求是：通過合理的物流據(jù)點(diǎn)布局、高水品的庫存管理和倉庫管理，形成具備單一功能和多種功能組合的物流據(jù)點(diǎn)系統(tǒng)，適應(yīng)物流可得性需求。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第八頁，共36頁。4、運(yùn)作基礎(chǔ)條件信息應(yīng)提供良好的通信基礎(chǔ)設(shè)施和公共物流信息服務(wù)平臺(tái)。企業(yè)物流信息系統(tǒng)的不斷改進(jìn)（精確、及時(shí)、靈活、標(biāo)準(zhǔn)化）

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第九頁，共36頁。5、服務(wù)水平條件（52）主要指由其所提供物流服務(wù)的方便性、可靠性、快速性以及物流成本的合理性，具體體現(xiàn)為規(guī)劃地區(qū)范圍內(nèi)多方面的物流需求服務(wù)的滿意程度。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第十頁，共36頁。5、服務(wù)水平條件能夠方便的滿足區(qū)域范圍內(nèi)不同商品種類、批次、批量、時(shí)間、場所、價(jià)格、包裝、流通加工等多方面的物流服務(wù)。能夠提供持續(xù)一貫的物流組織管理、物流安全和物流作業(yè)績效，保證按承諾的物流時(shí)間和成本適時(shí)而準(zhǔn)確的完成物流服務(wù)。合理配置物流據(jù)點(diǎn)，提高配送效率并維持合理的庫存。提高運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、包裝、流通加工等作業(yè)效率。保證訂貨出貨、配送的渠道暢通無阻，食物流運(yùn)作可靠性保持穩(wěn)定的高水平。能夠?qū)ξ锪鞣?wù)過程中的突發(fā)情況與其個(gè)性化服務(wù)要求迅速做出反應(yīng)。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第十一頁，共36頁。6、人才、技術(shù)條件高效的物流組織與管理是適應(yīng)物流活動(dòng)的內(nèi)在要求和重要條件，而人才和先進(jìn)的物流管理技術(shù)是實(shí)現(xiàn)高效物流組織和經(jīng)營管理的核心和支撐要素。

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第十二頁，共36頁。7、貨流條件

2.1影響物流園區(qū)規(guī)劃的主要因素第十三頁，共36頁。1、定義物流需求：是指一定時(shí)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的原材料、成品和半成品、商品以及廢舊物品等的配置作用而產(chǎn)生的對(duì)物在空間、時(shí)間和消費(fèi)等方面的要求。物流需求不等于物流量2.2物流需求分析第十四頁，共36頁。2、物流需求的數(shù)量

是指在區(qū)域物流規(guī)劃中，所在區(qū)域內(nèi)以及該區(qū)域與周邊區(qū)域發(fā)生的對(duì)物流服務(wù)需求數(shù)量的大小。直接需求量潛在需求量2.2物流需求分析第十五頁，共36頁。直接需求量（55）

是指物流需求的主體為了滿足其生產(chǎn)經(jīng)營、事業(yè)開展以及生活需求，產(chǎn)生的對(duì)物流社會(huì)化服務(wù)的直接需求量。工業(yè)企業(yè)對(duì)供應(yīng)物流服務(wù)和銷售物流的需求量連鎖商業(yè)對(duì)配送服務(wù)的需求量一般消費(fèi)者的物流服務(wù)需求量區(qū)域間貨物中轉(zhuǎn)運(yùn)輸?shù)男枨罅?.2物流需求分析第十六頁，共36頁。潛在需求量

是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及物流服務(wù)環(huán)境的發(fā)展對(duì)物流需求的拉動(dòng)量，是直接物流需求的變化趨勢(shì)。工業(yè)企業(yè)對(duì)供應(yīng)物流服務(wù)和銷售物流的潛在需求量一般消費(fèi)者的物流服務(wù)潛在需求量區(qū)域間貨物中轉(zhuǎn)運(yùn)輸?shù)臐撛谛枨罅?.2物流需求分析第十七頁，共36頁。3、物流需求的時(shí)間

是指在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對(duì)區(qū)域物流的需求量，主要分析物流需求量隨時(shí)間的變化情況。物流需求的時(shí)間分析結(jié)果影響到區(qū)域區(qū)域物流規(guī)劃的總體規(guī)劃目標(biāo)以及分階段目標(biāo)。2.2物流需求分析第十八頁，共36頁。4、物流需求的空間

是指在同一時(shí)間段，不同局部區(qū)域物流需求的空間分布，即按照物流需求的空間分布來分析物流需求量的大小。這一指標(biāo)影響區(qū)域物流規(guī)劃中區(qū)域物流中心、配送中心的合理布局。

2.2物流需求分析第十九頁，共36頁。5、物流需求的結(jié)構(gòu)

是指各種物流需求之間的比率，包括區(qū)域內(nèi)各種物流需求比率和區(qū)域內(nèi)與區(qū)域間的物流需求比率。區(qū)域內(nèi)物流需求比率指區(qū)域內(nèi)各類工商企業(yè)、事業(yè)單位和消費(fèi)者對(duì)社會(huì)化物流服務(wù)的需求結(jié)構(gòu)。這一分析結(jié)果，將影響區(qū)域物流規(guī)劃中的物流服務(wù)功能、服務(wù)規(guī)模的定位。

2.2物流需求分析第二十頁，共36頁。6、物流需求的層次第一層次：只向需求方提供倉儲(chǔ)、存貨管理、發(fā)送、運(yùn)輸和分撥。第二層次：除提供上述服務(wù)外還可以提供訂貨處理、采購和生產(chǎn)計(jì)劃。第三層次：除上述服務(wù)外還可幫助實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)控制、質(zhì)量控制和信息通信系統(tǒng)。

2.2物流需求分析第二十一頁，共36頁。7、區(qū)域物流需求量的相關(guān)指標(biāo)根據(jù)物流的環(huán)節(jié)來分析區(qū)域物流需求量，可將物流量分為物流需求中的運(yùn)輸量、倉儲(chǔ)量、配送量、流通加工量等指標(biāo)。

2.2物流需求分析第二十二頁，共36頁。運(yùn)輸量物流活動(dòng)的核心內(nèi)容是貨物運(yùn)輸，運(yùn)輸量的規(guī)?？梢詡?cè)面反映出物流的規(guī)模。包括本地區(qū)商品銷往外埠的區(qū)域間運(yùn)輸量；外埠產(chǎn)品銷往本區(qū)域產(chǎn)生的運(yùn)輸量；以本地區(qū)為中轉(zhuǎn)基地，第三地之間的區(qū)域貨物運(yùn)輸量。

2.2物流需求分析第二十三頁，共36頁。倉儲(chǔ)量倉儲(chǔ)量即社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)倉儲(chǔ)的需求量，這一指標(biāo)可以用倉庫容積和倉庫占地面積表示。

2.2物流需求分析第二十四頁，共36頁。配送量（58）物流需求中的配送量與許多因素有關(guān)。主要從城市化水平和居民消費(fèi)水平分析。

城市化人口比例區(qū)域社會(huì)商品零售總額

2.2物流需求分析第二十五頁，共36頁。流通加工量流通加工是物流服務(wù)中的一個(gè)重要的增值環(huán)節(jié)，目前沒有可行的方法在這方面對(duì)物流量做出評(píng)價(jià)。

2.2物流需求分析第二十六頁，共36頁。物流需求量的變化趨勢(shì)（59）通過以上數(shù)據(jù)分析，可以對(duì)目標(biāo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)物流需求量的大小有明確的界定，但在進(jìn)行區(qū)域物流規(guī)劃時(shí)還因分析這些物流量的變化趨勢(shì)，使以此為依據(jù)做出的物流規(guī)劃具有科學(xué)性和前瞻性。物流需求與GDP（grossdomesticproduct國內(nèi)生產(chǎn)總值）之間存在正向關(guān)系。貨流是物流需求最重要的體現(xiàn)。

2.2物流需求分析第二十七頁，共36頁。2.3物流園區(qū)的貨流預(yù)測(cè)物流園區(qū)貨流預(yù)測(cè)內(nèi)容貨流預(yù)測(cè)的主要流程

第二十八頁，共36頁。2.3物流園區(qū)的貨流預(yù)測(cè)1、物流園區(qū)貨流預(yù)測(cè)內(nèi)容（60）

是對(duì)尚未發(fā)生或目前還不明確的貨物流量、來源、流向、流速、貨物構(gòu)成等內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先的估計(jì)和推斷。具體內(nèi)容包括：預(yù)測(cè)貨流的各項(xiàng)內(nèi)容（流量、流速、來源、流向、構(gòu)成比例）預(yù)測(cè)貨流保障能力預(yù)測(cè)主要影響因素的變化預(yù)測(cè)市場占有率

第二十九頁，共36頁。2.3物流園區(qū)的貨流預(yù)測(cè)2、物流園區(qū)貨流預(yù)測(cè)主要流程

預(yù)測(cè)過程必須考慮各種隨機(jī)因素和條件的變化，所進(jìn)行的預(yù)測(cè)應(yīng)為條件預(yù)測(cè)。

貨流預(yù)測(cè)的主要流程圖

第三十頁，共36頁。2.4物流園區(qū)投資可行性分析可行性研究：是在投資決策之前，調(diào)查研究和擬建物流園區(qū)主要有關(guān)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)信息，分析比較可能的投資建設(shè)方案，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，并在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)上的盈利性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，以及建設(shè)條件上的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

第三十一頁，共36頁。1、評(píng)價(jià)步驟確定評(píng)價(jià)目標(biāo)和評(píng)價(jià)內(nèi)容

確定評(píng)價(jià)因素

確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

指定評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

確定評(píng)價(jià)方法單項(xiàng)評(píng)價(jià)多項(xiàng)評(píng)價(jià)

2.4物流園區(qū)投資可行性分析第三十二頁，共36頁。2、評(píng)價(jià)指標(biāo)

物流園區(qū)的評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)該遵循科學(xué)性、實(shí)用性、可比性的原則，同時(shí)符合園區(qū)目標(biāo)定位以及功能設(shè)計(jì)的要求。

物流建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，建立多角度、分層次的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是系統(tǒng)工程本身的要求。

包括社會(huì)效益評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。

2.4物流園區(qū)投資可行性分析第三十三頁，共36頁。2、評(píng)價(jià)指標(biāo)社會(huì)效益評(píng)價(jià)：從城市的整體角度出發(fā)，考察物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)，主要指標(biāo)包括加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、緩解城市交通壓力、改善企業(yè)經(jīng)營環(huán)境、保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境等方面的內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)：從工程建設(shè)的角度出發(fā)，考察物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，主要指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率等。

2.4物流園區(qū)投資可行性分析第三十四頁，共36頁。3、