寧夏2017年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法知識：房地產(chǎn)估價職業(yè)道德考試題

寧夏省2017年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》知識：房地

產(chǎn)估價職業(yè)道德考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度_，就可以計算其平均發(fā)展速度。A.較大B.較小C.不同D.大致相同2、某房地產(chǎn)占地面積40000近，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2：乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m?,則該宗土地的建筑覆蓋率為。A：242.4%B：50%C：41.25%D：187.5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入4、—是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值5、根據(jù)購買對象的不同，可將市場分為兩大類型：個人消費市場和_。A.組織市場B.集團消費市場C.組團消費市場D.企業(yè)消費市場6、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是。A：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C：房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D：房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元/m2,建筑面積100m2,首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m，建筑面積120m，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2,建筑面積90m,成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2,建筑面積110m2,成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%,那么這4個可比實例實際單價的高低排序為。A：甲＞乙＞丙＞丁B：乙＞丁＞甲＞丙C：乙＞丙＞甲＞丁D：丙＞乙＞?。炯譋：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%,報酬率為10%,則該商鋪目前的價值為元/m2。A：14140B：42421C：56561D：60000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某房地產(chǎn)占地面積40000m2,上有樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2；乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2,則該宗土地的建筑覆蓋率為_。242.4%50%41.25%187.5%10、—經(jīng)民政部批準成立了“中國房地產(chǎn)估價師學會”這一全國性的房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。1994年7月51993年7月5日1994年8月15日1993年6月1日11、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅7%、教育費附加3%,若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為一萬元。55.085.6150.0123.612、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應(yīng)當有名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。A：1B：2C：3D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)取—年。3545485014、在某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個綜合小區(qū)內(nèi)，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)不同物業(yè)之間的成本差額、不同顧客對不同物業(yè)的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業(yè)之間的價格差距。這種定價方法屬于產(chǎn)品組合定價方法中的_。A.產(chǎn)品線定價B.選擇品定價C.補充品定價D.產(chǎn)品束定價15、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2,年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元.按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15.24m（W50英尺）、臨街寬度25m的矩形土地的總價為.【2004年考題】A：53.34萬元B：85.34萬元C：106.68萬元D：213.36萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是（）。A.固定總價合同，采用按日計價的增價條款B.固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整C.固定總價合同，采用延期增價條款D.成本加浮動酬金合同18、下列哪一個指標并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的市場交易指標之一。A.吸納量B.吸納率C.空置率D.吸納周期19、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的_。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段20、下列關(guān)于經(jīng)濟適用住房政策，說法不正確的是。A：確定經(jīng)濟適用住房的價格應(yīng)當以保本微利為原則B：經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位對其建設(shè)的經(jīng)濟適用住房的工程質(zhì)量負最終責任C：購買經(jīng)濟適用住房可提取個人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目的利潤率控制在5%以下E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章21、普通股票持有者之間的平等原則是指。A：股票持有者的身份是平等的B：每一股份的平等C：在權(quán)利方面是平等的D：在義務(wù)方面是平等的E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某大型房地產(chǎn)開發(fā)項目對該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場價值，這說明該項目具有。A：壟斷性B：外部性C：復雜性D：信息不對稱性E：借款合同23、對于，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。A：居住物業(yè)B：商用物業(yè)C：工業(yè)物業(yè)D：特殊物業(yè)E：借款合同24、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況，經(jīng)濟政策、勞動力狀況、—等。A.規(guī)劃設(shè)計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權(quán)益25、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、某個國家2000—2004年的基尼系數(shù)分別為0.33、0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以推斷。A：該國家的居民收入分配趨于平均化B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢D：該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（）萬元。3754505006003、從物理形態(tài)上分，作為投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要可以分為_。A.土地B.建成后的物業(yè)C.在建工程D.地下設(shè)施E.商用物業(yè)4、當計息周期短于一年時，實際利率與名義利率的關(guān)系是A：名義利率大于等于實際利率B：實際利率大于名義利率C：名義利率等于實際利率D：實際利率小于名義利率E：借款合同5、商品房買賣合同的內(nèi)容應(yīng)當由_。A.房地產(chǎn)行政主管部門確定B.工商行政管理部門確定C.房地產(chǎn)行政主管部門和工商行政管理部門共同擬定D.商品房買賣當事人約定6、下列說法不正確的是_。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35%?45%7、城市基本地形圖的復測周期一般為一年。3?55?105?1510?208、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標之中的（）指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E.資產(chǎn)負債率9、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的_。A.成交價格B.理論價格C.評估價值D.市場價格10、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括。A：建筑安裝工程費B：土地使用權(quán)出讓金C：拆遷補償費D：公共配套設(shè)施建設(shè)費E：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費11、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由—向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計單位12、從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于_,具體來說，是買方愿意支付的最高價格，不能高于所預計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，還不如自己開發(fā)建設(shè)。A.替代原理B.生產(chǎn)費用價值論C.預期收益原理D.價格構(gòu)成原理13、住房公積金的繳存比例一般不得低于_。3%5%10%12%14、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為—的方法。A.質(zhì)量控制B.進度控制C.合同管D.成本控制15、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是_。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤16、按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得。A：新建、擴建、改建拆遷范圍內(nèi)的房屋B：轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋C：抵押拆遷范圍內(nèi)的房屋D：改變拆遷范圍內(nèi)的房屋和土地的用途E：租賃拆遷范圍內(nèi)的房屋17、下列不屬于金融范疇的是_。A.貨幣B.信用C.商品D.銀行18、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是。A：動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B：動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C：動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D：動態(tài)投資回收期可能人于、等于或小于靜態(tài)投資回收期E：借款合同19、金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循—原則。A.流動性B.安全性C.償還性D.盈利性E.地域性20、以下不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有_。A.贈與B.租賃C.典當D.以房地產(chǎn)抵債E.以房地產(chǎn)作價入股21、下列關(guān)于企業(yè)利潤的公式中，正確的是_。A.經(jīng)營利潤二經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入C.稅前利潤=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額D.期間費用+管理費用+銷售費用E.可供分配利潤=稅后利潤-（法定公積金+未分配利潤）22、下列哪種情況會導致