房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)鏈家地產(chǎn)講課講稿

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課程目的:了解房地產(chǎn)的基礎(chǔ)概念，熟悉房地產(chǎn)的分類，能夠辨別房屋的基本類型。計(jì)劃用時(shí):3小時(shí);課程內(nèi)容:一、房地產(chǎn)相關(guān)概念(一)房地產(chǎn)概念:房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹(shù)木、水暖設(shè)備等.房地產(chǎn)有三種存在形式:1、單純的土地;2、單純的建筑物;3、土地與建筑物結(jié)合的房產(chǎn);(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類:根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),銷售與消費(fèi)過(guò)程特點(diǎn),可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為:1、一級(jí)市場(chǎng)(土地市場(chǎng));2、二級(jí)市場(chǎng)(房地產(chǎn)增量房市場(chǎng));3、三級(jí)市場(chǎng)(房地產(chǎn)存量房市場(chǎng));(三)土地及土地所有權(quán):1、土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現(xiàn)實(shí)生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積范圍的地域.2、土地公有制:根據(jù)憲法規(guī)定,土地所有權(quán)分全民所有(國(guó)有土地)與集體土地所有權(quán),集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓,個(gè)人和單位只擁有土地的使用權(quán);3、土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押.(四)土地使用權(quán)獲取方式:1、土地使用權(quán)出讓:●指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;●土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣、雙方協(xié)議三種方式;六類用地(商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房)采用招標(biāo)、拍賣的方式;舊城改造采用雙方協(xié)議的方式；●國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限:?商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;?工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、體育用地、綜合或其他用地50年;?住房用地70年;房地產(chǎn)的使用權(quán)年限對(duì)價(jià)值有直接影響.2、土地使用權(quán)劃撥:●指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為;●以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制;●下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必須的,可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:?國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;?城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;?國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;?法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地;(五)建筑概念1、建筑:建筑物和構(gòu)筑物的總稱;2、狹義建筑物:指各類房屋,構(gòu)筑物如樹(shù)木、電梯、水暖設(shè)備等;3、合格建筑物的標(biāo)準(zhǔn):適用、經(jīng)濟(jì)、美觀;●適用:安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能齊全、空間格局合理;●經(jīng)濟(jì):購(gòu)置價(jià)格合理、維修保養(yǎng)、采暖、空調(diào)能耗不高;●美觀:建筑造型、色彩美感、與環(huán)境協(xié)調(diào);(六)物業(yè)概念1、物業(yè):廣義的物業(yè)就是房地產(chǎn),狹義的物業(yè),包括各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地;●各類房屋:可以是建筑群,如住宅小區(qū),也可以是一幢住宅;●附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地:是指與上述建筑物相配套的室內(nèi)外各類設(shè)施、市政公用設(shè)施、道路交通等;二、房屋建筑常識(shí)1、容積率:總建筑面積與總用地面積的比值,反映土地利用程度、使用強(qiáng)度及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);容積率=建筑總面積÷用地面積;一般來(lái)講:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;2、建筑密度:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑用地面積總和占總用地面積的比例.也可以是建筑物基底總面積÷總用地面積,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度;3、綠化率:指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)綠化用地總面積占規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例;4、綠地率:描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率;5、層高:住宅高度以“層”為單位計(jì)算,是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離.6、凈高:指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度;7、進(jìn)深:指住宅的長(zhǎng)度,指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右,不能任意擴(kuò)大.住宅進(jìn)深過(guò)大,就是住宅成為狹長(zhǎng)型,距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足,但進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地;8、開(kāi)間:指住宅的寬度,指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離,住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定;較小的開(kāi)間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;9、建筑面積:指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;10、公攤面積:指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的面積總和;11、使用面積:它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積;12、占地面積:建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;13、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積(露臺(tái)面積按半面積計(jì)算);14、建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積;15、銷售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤的公用建筑面積;商品房按“套”或“單元”出售;16、公用建筑面積=整幢建筑面積-套內(nèi)建筑面積和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e;17、公攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù);18、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和;19、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括:大堂、公共大廳、走廊、過(guò)道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收機(jī)房等;20、不記入的公攤面積:倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自營(yíng)、自用房屋、多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室;21、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷住宅建筑面積;22、使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間;小于實(shí)用率;23、地下室:指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2;24、半地下室:指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3,且不超過(guò)1／2;25、陽(yáng)臺(tái):供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)/晾曬衣物等的空間;26、平臺(tái):供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分;27、標(biāo)準(zhǔn)層:指平面布置相同的住宅樓層;28、中間層:底層和最高住戶入口層之間的中間樓層.三、房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語(yǔ):(1)室內(nèi)設(shè)施:1、四氣:暖氣、煤氣、熱水器、空調(diào);2、全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機(jī))和家具(床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜);(2)裝修分類:1、毛坯:水泥地、白墻;2、簡(jiǎn)裝修:地磚、白墻;3、中裝修:大地磚、老式木地板;4、精裝修:木地板、包門、包窗;5、豪華裝修:裝修前衛(wèi)、用料講究;(3)戶型及面積:1、一居室:公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;2、二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;3、三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;4、越層:房屋使用層跳躍的房型,如一越二,三越四等;5、錯(cuò)層:房屋內(nèi)地面錯(cuò)落的房型;(4)樓層及朝向:1、樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡(jiǎn)寫3/6;●優(yōu)劣:●樓房中多層樓有“金三銀四”的說(shuō)法,即六層樓三層最佳,四層次之;●高層樓中層次較高的價(jià)位也較高,但二手房中頂樓除外;2、朝向(以主臥室窗戶所對(duì)應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn))●多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向;●高層板樓與多層樓的朝向相似;●高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;四、房地產(chǎn)特性:(1)不可移動(dòng)性;(2)獨(dú)一無(wú)二性;(3)壽命長(zhǎng)久性;(4)數(shù)量有限性;(5)用途多樣性;(6)相互影響性;(7)受政策\(yùn)市場(chǎng)影響大;(8)標(biāo)的高;(9)變現(xiàn)慢;(十)保值增值性;五、房屋分類及詳解:(1)按住宅層數(shù)劃分:1、低層:層數(shù)為1-3層;2、多層:層數(shù)為4-6層;3、中高層:層數(shù)為7-9層;4、高層:10層以上;(2)按使用性質(zhì)劃分:1、生產(chǎn)性建筑;廠房、車間等；2、非生產(chǎn)性建筑;●居住建筑:如住宅等;●公共建筑:如辦公、文體、交通等;(3)按結(jié)構(gòu)類型劃分:1、磚混結(jié)構(gòu):這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板。這種結(jié)構(gòu)房間小、層數(shù)低，一般用于多層建筑中；2、框架結(jié)構(gòu):這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多層和高層建筑;3、鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu);這類建筑物的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建筑4、空間結(jié)構(gòu):包括:縣索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)等。如體育館、大劇院等；(4)按建筑材料劃分:1、磚混:紅磚與水泥;承重的主要構(gòu)件是用磚和混凝土建造的;2、鋼混:澆注、最為結(jié)實(shí);承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的;3、預(yù)制板:預(yù)制的混凝土板與鋼筋;承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物;(5)按樓型外觀劃分:1、板樓:●是指由多個(gè)住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯;●板樓基本形式:?多層:６層以下;?小高層:7-12層以內(nèi);?高層:13-18層;?超高層:18層以上甚至更高;2、塔樓:●主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說(shuō),塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi);●塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板結(jié)合、十字型、方形塔樓;3、板、塔優(yōu)劣勢(shì)比較：比較角度板樓塔樓備注建筑密度低低高高建筑平均高度容積率通風(fēng)不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢(shì):但高層建筑有利于觀景.不容易受遮擋,間接有利.低好高不暢朝向戶戶朝陽(yáng)常有無(wú)采光居室采光戶戶朝陽(yáng)，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位,單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響:戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置高度問(wèn)題較容易受高度問(wèn)題較不容易受遮遮擋戶型靈活程度擋低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu),除少數(shù)承重梁之外.戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改;使用率銷售分?jǐn)倖蝺r(jià)板樓戶型的使用率平均塔樓戶型使用率常不足使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)達(dá)到80%最高可達(dá)90%70%;受不規(guī)則空間局格成本越低;限很難設(shè)計(jì)高使用率低高塔樓的過(guò)道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高高低犧牲建筑密度與容積率的塔樓建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓補(bǔ)充：筒子樓:衛(wèi)生間、廚房都集體公用；寫字樓:辦公使用;(6)按房屋戶型劃分:1、一居室;一臥室;2、二居室;二臥室;3、三居室;三臥室;4、多居室;多臥室;5、錯(cuò)層:主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。6、躍層:躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。7、復(fù)式:復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。(7)按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分:1、商品房::指各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資興建的,以贏利為目的,按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房子;分類:(1)普通住宅:●容積率1.0(含1.0)以上;●建筑面積在140平方米以下;●成交價(jià)低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下;(2)非普通住宅:●甲宅;24小時(shí)電梯、保安，物業(yè)費(fèi)較高；●公寓;商品房、24小時(shí)電梯、保安、24小時(shí)管道熱水；●別墅:(獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼)一般較為偏遠(yuǎn);(3)商品房銷售資質(zhì):商品房銷售須具備以下五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房銷售許可證》；2、已購(gòu)公房:●普通公房:指按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房.職工根據(jù)國(guó)家政策,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由單位建設(shè)的安居工程和集資合作建設(shè)的住房;●央產(chǎn)房:指按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位,國(guó)有大中型企業(yè)及國(guó)務(wù)院各部委機(jī)關(guān)的公有住房.職工根據(jù)國(guó)家政策,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房;●簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是以中國(guó)、中央、國(guó)家等央字、國(guó)字開(kāi)頭的房子;比如:國(guó)家圖書館、中國(guó)航空航天局等,鏈家是北京三家央產(chǎn)房代理機(jī)構(gòu)之一,其它兩家是我愛(ài)我家和信一天;這就說(shuō)明不是所有的央產(chǎn)房都可以上市交易，如果你接到一套房子屬于央產(chǎn)房首先要問(wèn)一下能否上市交易，央產(chǎn)房上市前其房產(chǎn)檔案必須在央產(chǎn)房交易大廳備案，我們公司在藍(lán)島交易大廳有專門的工作人員。3、經(jīng)濟(jì)適用房:●定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象,并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的,具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅.土地供應(yīng)原則上實(shí)行劃撥方式,住房設(shè)計(jì)要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經(jīng)濟(jì)適用