江西九江房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

【九江房地產(chǎn)市場調(diào)查】距南昌距南昌184公里，車程2小時九江前途無量九江前途無量——江澤民1995.5九江老城區(qū)九江老城區(qū)廬山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)九江概述1、概況：九江，位于江西省北部，集名山（廬山）、名江（長江）、名湖（鄱陽湖）于一體，是一座具有2200多年歷史的江南文化名城和旅游城市。九江轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。2、交通：九江現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。九江港是長江流域十大港口之一，年客、貨運量分居長江各港口第二位和第四位。鐵路有京九、武九、合九三條鐵路相交，銅（銅陵）九鐵路正在規(guī)劃建設(shè)中；公路有昌九、九景兩條高速公路以及105、316國道穿境而過。九江機場正在積極運作。九江是東部沿海開發(fā)向中西部推進的過渡地帶，是京九、長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶的交叉點，處于極為重要的位置。從長江流域的格局看，九江是滬、漢兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，又是長江段贛、鄂、湘、皖四省結(jié)合部；從京九沿線看，九江是唯一的水陸交通樞紐，溝通東西南北；從江西省的發(fā)展看，九江是唯一通江達海的外貿(mào)港口城市，是聯(lián)結(jié)江西全省與長江開發(fā)帶和沿海開放帶的“北大門”。3、旅游勝地：九江有400多個景點景觀，已開發(fā)景點120處，旅游線路30多條。有國家級風景名勝區(qū)1處，省級風景名勝區(qū)8處。2001年被評為中國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。2004年2月，廬山又被列入全球首批世界地質(zhì)公園。4、經(jīng)濟發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計，九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增13.6%，2006年全市生產(chǎn)總值（GDP）達506.22億元，比上年增長13.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值78.18億元，增長6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值262.86億元，增長15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值165.18億元，增長14.1%。人均生產(chǎn)總值10825元，比上年增長13.0%，按當年年末匯率折算為1358美元。城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9593元，比上年增長10.1%；人均消費性支出6571元，增長13.1%5、生活水平：2007年上半年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6505元，同期增長18.4%；政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入可達14000元。經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康近富裕階段（2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入12010元為預計數(shù)據(jù)）2006年城鎮(zhèn)居民可支配收入為9593元，同期增長10.1%，2007年上半年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6505元，同期增長18.4%；政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入可達14000元。九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2006年達到287.34億元，比上年增長37.84元，增長率達15.17%。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為39.6%，根據(jù)國際上通行標準恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標準可以看出，九江目前人民生活水平處于小康近富裕階段。隨著生活水平越來越高，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住條件是人們最迫切希望改善之一。固定資產(chǎn)投資增長較快九江市2006年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資）255.13億元，比上年增長21.3%，固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用。九江經(jīng)濟形勢的基本特征民營經(jīng)濟得到發(fā)展，當?shù)卣罅Ψ龀殖鞘薪ㄔO(shè)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟發(fā)展重點經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進一步需求城市規(guī)劃發(fā)展和住房建設(shè)規(guī)劃九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖?南門湖——八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。九江市住房建設(shè)規(guī)劃（2007-2010）住房建設(shè)年度計劃根據(jù)《九江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設(shè)年度目標為：2007年，高檔商品住房建設(shè)0.4萬套，建設(shè)面積53.5萬平方米，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬平方米。政策性住房建設(shè)0.60萬套，建筑面積43.5萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設(shè)0.53萬套，建筑面積40.2萬平方米，公共租賃住房685套，建筑面積3.3萬平方米。2008年，高檔商品住房建設(shè)0.4萬套，建設(shè)面積55.9萬平方米，普通商品住房1.9萬套，建筑面積151.1萬平方米。政策性住房建設(shè)0.63萬套，建筑面積45.1萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設(shè)0.55萬套，建筑面積41.7萬平方米，公共租賃住房786套，建筑面積3.4萬平方米。2009年，高檔商品住房建設(shè)0.4萬套，建設(shè)面積53.5萬平方米，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬平方米。政策性住房建設(shè)0.61萬套，建筑面積49.4萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設(shè)0.6萬套，建筑面積45.5萬平方米，公共租賃住房920套，建筑面積3.9萬平方米。2010年，高檔商品住房建設(shè)0.5萬套，建設(shè)面積66.9萬平方米，普通商品住房1.9萬套，建筑面積151.1萬平方米。政策性住房建設(shè)0.8萬套，建筑面積57.9萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設(shè)0.7萬套，建筑面積53.1萬平方米，公共租賃住房959套，建筑面積4.8萬平方米。住房用地供應年度計劃2007年，供應商品住房用地105公頃，其中高檔住宅用地23.85公頃，普通商品住房用地81.15公頃，政策性住房用地34.4公頃，其中經(jīng)濟適用房31公頃，公共租賃住房3.4公頃。2008年，供應商品住房用地109公頃，其中高檔商品住房用地28.7公頃，普通商品住房用地80.3公頃，政策性住房用地36.6公頃，其中經(jīng)濟適用房32.7公頃，公共租賃住房3.9公頃。2009年，供應商品住房用地105公頃，其中高檔商品住房用地28.4公頃，普通商品住房用地76.6公頃，政策性住房用地40.1公頃，其中經(jīng)濟適用房35.5公頃，公共租賃住房4.6公頃。2010年，供應商品住房用地115公頃，其中高檔商品住房用地31.1公頃，普通商品住房用地83.9公頃，政策性住房用地45.2公頃，其中經(jīng)濟適用房40.5公頃，公共租賃住房4.7公頃。九江房地產(chǎn)市場分析概況目前，九江市區(qū)現(xiàn)有樓盤約60個，呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、九江開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以商業(yè)及高檔景觀高層樓盤為主（以信華城市廣場、豐源金廬廣場、天馬街為代表）；九江開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅樓盤為主（慧龍新城、水木清華、柴桑春天以為領(lǐng)頭羊）。房地產(chǎn)市場運行狀況供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度增加2007年上半年，九江市區(qū)新批準商品房預售項目共34個，批準預售面積86.1萬平方米。上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資17.04億元，增長70.9%。全市施工房屋面積271.12萬平方米，增長42.1%，其中新開工房屋面積107.51萬平方米，增長28.5%；商品房銷售面積86.28萬平方米，增長75.3%；商品房銷售額13.51億元，增長1.1倍。商品房價格上漲迅速2006年全市房屋銷售均價1282元/㎡，其中市區(qū)均價2178元/㎡。據(jù)實地調(diào)研，目前市中心地段住宅房價大多在3000元/㎡－3700元/㎡之間，最高住宅房價已經(jīng)達到4000元/㎡以上。2007年4月國家發(fā)改委發(fā)布的信息，九江城區(qū)商品房銷售均價為3200元/平方米，比上年銷售均價增長31.94%。雖然全市房屋均價與臨近的南昌市相比差距較大，但九江市中心城區(qū)目前的房價和漲幅較高，甚至部分區(qū)域接近南昌市。面對此局面，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，九江房價基數(shù)較低，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市品位的提升，房價走高理所當然，與周邊及同等中小城市相比，當前九江房價不算高，是理性的。近幾年城區(qū)房價大幅飆升，主要是因為“需求旺盛”。特別是經(jīng)濟社會發(fā)展勢頭旺盛，使市民對未來收入水平和城市發(fā)展有了較高的預期，消費者的購房欲望被徹底釋放了出來。加之近幾年進駐九江的外地房產(chǎn)商企業(yè)規(guī)模較大，前期投資成本較高，再加上土地、建材等價格一路走高，這些因素為房價的上升起到了推波助瀾的作用。而隨著土地、建材等價格的上升，住房建設(shè)成本節(jié)節(jié)攀高，利潤空間并不大，所以房價沒有下降的空間。商品房品質(zhì)提升高層住宅比重加大近兩年，隨著外地地產(chǎn)大戶的紛紛進入，豐富九江開發(fā)市場的同時，也實現(xiàn)了九江商品房建設(shè)品質(zhì)的大幅提升，城市建設(shè)更具規(guī)模也更具魅力。2005年以來，住宅建設(shè)中高層住宅項目增多，不僅提高了土地利用效率，也使得房地產(chǎn)開發(fā)向多樣化的方向發(fā)展，同時高層住宅的增多也是房價持續(xù)走高的原因之一。如2005年，浙江遠州集團開發(fā)的國際廣場高檔公寓，平均預售價格達4000元/㎡以上，2007年信華城市花園住房平均預售價格達3600元/㎡以上，從而使全市商品房預售均價持續(xù)高走。九江的普通住宅與高檔住宅有著明顯差距。普通住宅以中小樓盤為主，遍布于小街小巷；高檔樓盤則以其建筑氣勢、配套設(shè)施、景觀環(huán)境等先聲奪人，做足了“名江名湖”文章，濱江大道、甘棠湖、南塘湖、八里湖等就是這些樓盤的集中地。另外，高檔住宅的售后物業(yè)服務(wù)也很有特色，如地標性樓盤“遠洲國際公寓”。商業(yè)地產(chǎn)異軍突起九江市商業(yè)地產(chǎn)也頗受青睞，其主要著力點在于商務(wù)寫字樓。離火車站較近的長虹大道是該市惟一標準示范大道，以商務(wù)寫字樓、酒店為主體的九江“商務(wù)樓宇經(jīng)濟”將在該大道茁壯成長，該市的CBD也有望在該區(qū)域建立。據(jù)了解，九江信華集團看好其潛在優(yōu)勢，其投入1.6億巨資建造純商務(wù)寫字樓——信華國際商務(wù)中心，高度為111米，建成后有望成為九江商務(wù)新地標。旅游地產(chǎn)成亮點旅游地產(chǎn)是該市乃至全省的一大亮點。該市旅游地產(chǎn)版塊以“廬山溫泉度假區(qū)”板塊和“武寧拓林湖”板塊為兩翼展開，前者以“陽光溫泉國際度假村”為代表，后者則以“武寧步紅國際度假村”為龍頭；兩者都是以酒店公寓和別墅為主。土地市場分析2006年土地出讓情況去年，九江市在土地投放結(jié)構(gòu)和總量上都進行了調(diào)整。據(jù)九江市國土資源局統(tǒng)計，2006年九江市共公開出讓土地26宗，合計725.16畝，成交額66459.27萬元。土地成交面積較2005年明顯下降，但每畝成交均價比2005年高出了近50萬元。成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總額（萬元）成交均價（萬/畝畝）2005年131464.2161517.133422006年26725.1666459.27791.65出讓宗數(shù)出讓面積（畝）成交總額（萬元）成交均價（萬/畝畝）市中心區(qū)11205.9820131.71197.74城東8291.5527929.54495.8開發(fā)區(qū)7227.6318398.02280.822006年，雖然成交宗數(shù)為上一年的兩倍，但總成交面積連上一年的50％都沒有達到，說明受宏觀政策的影響，九江市進一步緊縮“地根”，有效控制了市場開發(fā)的非理性因素。2006年土地出讓單宗面積明顯下降，與前兩年相比，土地出讓逐漸平衡，沒有出現(xiàn)超大面積的地塊。但單宗地塊的成交均價大幅上升，處于150萬元每畝以上的地塊增多，達到了13宗，占總量的50％，其中最高地價已達到300萬元/畝，由此可見，雖然政府緊縮“地根”，但土地市場的競爭激烈程度卻明顯上升，開發(fā)商的拿地信心十足，流拍現(xiàn)象幾乎沒有。

2006年九江市土地出讓區(qū)域分布均衡。其中市中心區(qū)出讓土地宗數(shù)最多為11宗，共205.98畝，成交額20131.71萬元；城東出讓8宗，合計291.55畝，27929.54萬元；開發(fā)區(qū)出讓面積相比去年有所下降，出讓7宗共227.63畝，成交額18398.02萬元。各區(qū)域地塊均價，目前市中心大多數(shù)在180萬每畝以上，土地均價最高；城東板塊次之，但也出現(xiàn)了個別高價地塊，如今年成交的一宗位于長虹北路與濱江路交匯口的地塊，成交均價達到了300萬元每畝，也創(chuàng)下了近年來的地價新記錄；與前兩者相比，開發(fā)區(qū)目前地價仍有較大提升空間，雖然今年開發(fā)區(qū)的供應步伐減緩，但廣大的土地儲備空間依然值得期待。另外，2006年土地投放在結(jié)構(gòu)上和總量上的調(diào)整，也使得開發(fā)商囤積土地的現(xiàn)象得到了有效控制。土地市場繼續(xù)維持健康發(fā)展之勢。2007年土地出讓成交情況宗地號土地位置面積（畝）受讓人成交價（萬元/畝）成交時間2007-1長虹大道供電局東東側(cè)37.28周平官2212007-5-11815：002007-2長虹大道市政府西西側(cè)87.84王小舟2012007-5-22815:002007年土地出讓計劃情況據(jù)九江市國土資源局公布數(shù)據(jù)，九江市2007年計劃出讓建設(shè)用地：約5437畝。后附：《2007年九江市城區(qū)經(jīng)營性土地公開出讓計劃》。九江城區(qū)標志性樓盤項目名稱華龍·萊茵美郡售樓電話839999985882279所在板塊廬山區(qū)位置九江市廬山區(qū)前進進東路九江學院對面開發(fā)商華龍房地產(chǎn)開發(fā)公公司合作伙伴美國貝爾高林（景景觀）占地面積10萬㎡總建筑面積20萬㎡建筑形態(tài)多層總戶數(shù)1502戶主力戶型30平米SOHO空間998平方米--138平方米銷售均價3000元/㎡亮點邀請全球最知名景景觀公司貝爾爾高林（美國國）進行社區(qū)區(qū)園林規(guī)劃與與設(shè)計，成功功打造極具萊萊茵風情的近近5000平方米水景園園林，社區(qū)內(nèi)內(nèi)還配備有高高尚文化、運運動休閑會所所，還有專門門設(shè)立了國際際雙語幼兒園園。項目名稱柴桑春天售樓電話811110081111170所在板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位置長江大道與南海路交匯匯處開發(fā)商九江新湖遠洲置業(yè)業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計加拿大泛太平洋設(shè)設(shè)計有限公司司占地面積約953畝總建筑面積約95萬㎡建筑形態(tài)多層、小高層、高高層、別墅總戶數(shù)7000余戶主力戶型目前：三室兩廳一一衛(wèi)，三室兩兩廳兩衛(wèi)，四四室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)，復式，面面積在116-2200平米之間銷售均價均價3470元/㎡亮點項目為九江目前最最大的住宅開開發(fā)項目，屬屬市政府重點點工程“超大型人文文生態(tài)中央居居住區(qū)”一共規(guī)劃三區(qū)，目目前開發(fā)至二二區(qū)項目名稱信華·城市花園售樓電話所在板塊潯陽區(qū)位置廬峰東路53號開發(fā)商九江信華集團房地地產(chǎn)開發(fā)公司司合作伙伴上海富陽（銷售）占地面積總建筑面積35萬㎡建筑形態(tài)多層、小高層、高高層總戶數(shù)3200戶主力戶型二房（106—1110㎡）三房（128—134㎡）銷售均價3600元/㎡亮點優(yōu)越的地理位置，成成熟的生活氛氛圍項目名稱潯陽江畔售樓電話所在板塊潯陽區(qū)位置濱江路東段開發(fā)商九江市天意成房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司合作伙伴新加坡DC建筑設(shè)設(shè)計深圳天方地產(chǎn)顧問問機構(gòu)占地面積7萬㎡總建筑面積16萬㎡建筑形態(tài)多層、小高層、高高層住宅19棟，商業(yè)2棟總戶數(shù)916戶主力戶型在售：二房（1005-1066.37㎡）四房（144.66-145..93㎡）復式（242-2261.311㎡）銷售均價3400元/㎡亮點無敵江景稀缺江景住住宅，賣一套套少一套附：《2007年九江市城區(qū)經(jīng)營性土地公開出讓計劃》序號原土地權(quán)屬單位或或項目名稱土地座落面積（畝）土地用途1師專旁原公交停車車場潯陽東路師專大門門旁10商住2原交警洗車場廬峰東路長虹北路路交匯12商住3陸家壟商務(wù)中心陸家壟路兩側(cè)（三三塊地）220商住4九江供電公司鎖江樓生活基地30商住5市土地儲備中心人民路塑料三廠至至路邊12商住6原廬山工商銀行等等長虹大道南側(cè)40商住7十里商貿(mào)文化中心心十里飛機場500商住8長虹商務(wù)中心長虹大道北側(cè)南湖湖村16.8商住9原九江印刷廠等長虹大道與十里大大道交匯處45商住10九江化工廠濱江路與廬峰路之之間680商住11市糧油食品廠小校場15號11.38商住12省農(nóng)資公司濱江東路21商住13潯陽仿古街區(qū)市火柴廠、面粉廠廠、二建公司司等109商住14市生資公司戰(zhàn)備路52商住、市場15市電線電纜廠人民路5.8商住16市味精廠及周邊白水湖旁200居住17市裝卸運輸公司人民路37.2商住18九江汽運總公司前進東路37居住19百貨紡織品公司人民路197-33號18.9商住20煙水亭商務(wù)中心人民影劇院及周邊邊45商業(yè)、公建21殷家畈改造長虹北路東側(cè)140商住22國棉四廠對面十里大道30商住23花果園改造柘林電廠生活區(qū)旁旁15商住24人民路商務(wù)中心桃園路兩側(cè)230商住25廬山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點前進東路潯廬賓館館旁19.9商業(yè)26廬山區(qū)花園畈改造造德化路旁40商住27原一建公司生活區(qū)區(qū)前進東路海后旁30商住28原一建公司棚戶區(qū)區(qū)前進西路707旁旁25商業(yè)29綜合市場潯南大道兩側(cè)460物流市場30紡織市場潯南大道南側(cè)300物流市場31配送中心潯南大道北側(cè)100物流市場32旅游商