戶型及其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

戶型及其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品研究部?jī)?nèi)容大綱戶型評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)戶型的區(qū)域差異典型案例戶型的面積計(jì)算戶型及家具的尺度戶型的亮點(diǎn)及適用范圍戶型與風(fēng)水戶型的南北差異戶型的城市差異廳房面積比例差異戶型評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)戶型評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)功能與面積的比例關(guān)系分區(qū)、布局與流線設(shè)置物理性能(采光、通風(fēng)、向陽(yáng)面)功能設(shè)置空間的形狀與尺度戶型亮點(diǎn)其他細(xì)節(jié)(開(kāi)門/家具擺放/裝修靈活性)性價(jià)比私密性、使用便利度使用舒適性使用便利度使用舒適性、便利度性價(jià)比、使用舒適性使用便利度、心理感受戶型的功能與面積關(guān)系——性價(jià)比的重要體現(xiàn)何謂功能與面積關(guān)系：兩房、三房、四房……戶型的面積決定其總價(jià)，而對(duì)于市場(chǎng)上大部分消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，總價(jià)與其支付能力密切相關(guān)；因此，每種戶型都有其最具競(jìng)爭(zhēng)力的面積區(qū)間，以吸引其對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體。戶型與其最具競(jìng)爭(zhēng)力的面積區(qū)間：由于房屋結(jié)構(gòu)、居住習(xí)慣等關(guān)系，北方市場(chǎng)戶型對(duì)應(yīng)的各面積區(qū)間比南方約增加10~20%；不同城市由于經(jīng)濟(jì)水平、居住習(xí)慣等差異，最具競(jìng)爭(zhēng)力的戶型面積區(qū)間也會(huì)變化——西安的平均居住面積比沈陽(yáng)大，其對(duì)應(yīng)的面積區(qū)間也略高；房型類別面積區(qū)間一房緊湊型25~45㎡舒適型45~75㎡兩房緊湊型55~85㎡舒適型85~110㎡三房緊湊型85~115㎡舒適型115~155㎡四房緊湊型115~165㎡舒適型165~200㎡五房——135~230㎡別墅緊湊型180~250㎡舒適型250㎡以上尋找最具競(jìng)爭(zhēng)力的戶型面積區(qū)間必須密切結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，具體分析廣州最具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的戶型面積區(qū)間功能與面積的比例關(guān)系專題一：戶型的面積計(jì)算室內(nèi)面積墻體面積陽(yáng)臺(tái)面積臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜等各室內(nèi)面積躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯坡屋頂凈高超過(guò)2.10m，計(jì)算全面積；1.20m-2.10m計(jì)算1/2面積；凈高不足l.20m的部位不計(jì)算面積地下室、半地下室及普通樓層，層高在2.20m及以上應(yīng)計(jì)算全而積；層高不足2.20m應(yīng)計(jì)算1/2面積戶間分隔墻每戶各半，如分戶墻厚24cm，則每戶各占12cm。每戶與公用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是墻體厚度計(jì)入套內(nèi)面積，其余計(jì)入公用面積。在實(shí)際計(jì)算時(shí)套內(nèi)面積和套內(nèi)墻體面積合并計(jì)算。封閉式陽(yáng)臺(tái)計(jì)全面積，不封閉式陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積。陽(yáng)臺(tái)是否封閉以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。飄窗/地臺(tái)地下室空中花園入戶花園閣樓戶型的功能與面積關(guān)系——私密性、使用便利度動(dòng)靜分區(qū)明確：動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)各有明確的專門使用功能。好的戶型應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。布局合理：各功能布局應(yīng)符合使用習(xí)慣、私密性等要求，如：衛(wèi)生間離臥室要近，避免從臥室到衛(wèi)生間要經(jīng)過(guò)客廳，雙衛(wèi)中至少有一個(gè)衛(wèi)生間要滿足以上要求。為了保證私密及安全性，最好將主臥設(shè)于離入戶門最遠(yuǎn)處。入戶門處最好設(shè)玄關(guān)，從門口不能直接看到屋內(nèi)事物。大門最好不要面對(duì)電梯（樓梯）口。廚房應(yīng)靠入戶處，方便買菜后直接進(jìn)入。分區(qū)、布局與流線設(shè)置戶型的功能與面積關(guān)系——私密性、使用便利度流線——俗稱動(dòng)線，是指日?；顒?dòng)的路線。流線的意義：如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說(shuō)明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。

流線的設(shè)置要點(diǎn)：餐廳離廚房要近，廚房至餐廳的人行路線最好為獨(dú)立使用，不要交叉其他功能區(qū)的路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時(shí)候影響家人休息或工作?？蛷d周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，一般的做法是客廳只有兩扇門。分區(qū)、布局與流線設(shè)置戶型的功能——使用舒適性戶型的采光、通風(fēng)情況與向陽(yáng)面數(shù)量決定了使用的舒適性，是客戶選擇的重要考慮因素。采光：規(guī)范要求廚房必須直接采光；北方可以接受暗廁，南方一般要求明廚明廁。

通風(fēng)：首先必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風(fēng)，當(dāng)然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。根據(jù)各地風(fēng)向，主臥、書房、客廳應(yīng)處于上風(fēng)口，而衛(wèi)生間、廚房應(yīng)處于下風(fēng)口。根據(jù)一般流體力學(xué)來(lái)看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會(huì)留下許多空氣流動(dòng)中的死角，南北直通的戶型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線流動(dòng)和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動(dòng)經(jīng)過(guò)房間的每個(gè)角落，減少舊空氣的長(zhǎng)期滯留。內(nèi)天井由于在北方通風(fēng)效果不佳，容易潮濕長(zhǎng)霉，因此在北方應(yīng)避免采用。物理性能通風(fēng)較好通風(fēng)不佳戶型的功能——使用舒適性戶型的采光、通風(fēng)情況與向陽(yáng)面數(shù)量決定了使用的舒適性，是客戶選擇的重要考慮因素。向陽(yáng)面數(shù)量——主臥、客廳要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能。其次應(yīng)保證最佳朝向的是次臥、書房、景觀陽(yáng)臺(tái)。能享受最佳朝向的功能區(qū)越多，戶型的價(jià)值越高。朝向與景觀的關(guān)系：華南地區(qū)對(duì)日照要求不高，當(dāng)最佳景觀與最佳朝向不一致時(shí)，通常采用景觀優(yōu)先的原則。我國(guó)其他地區(qū)無(wú)論從客戶心理接受度還是氣候的實(shí)際需要，通常都以南向?yàn)樽罴殉颉獤|北地區(qū)更強(qiáng)調(diào)正南，但目前已在逐步接受適度偏角。因此最好采取景觀與最佳朝向一致的規(guī)劃布局。物理性能戶型的功能與面積關(guān)系——使用便利度的重要體現(xiàn)房型類別面積區(qū)間應(yīng)有的基本居住功能空間應(yīng)考慮增加的居住功能空間一房緊湊型25~45㎡主臥、衛(wèi)生間、簡(jiǎn)易廚房客廳舒適型45~75㎡主臥、衛(wèi)生間、客廳、簡(jiǎn)易廚房餐廳、獨(dú)立廚房、生活陽(yáng)臺(tái)兩房緊湊型55~85㎡客廳、主次臥室、廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)舒適型85~110㎡客廳、主次臥室、廚衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、主衛(wèi)儲(chǔ)物室、主臥衣帽間三房緊湊型85~115㎡客廳、主次臥室、廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)舒適型115~155㎡客廳、主次臥室、廚衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、主衛(wèi)儲(chǔ)物室、主臥衣帽間、情景空間四房緊湊型115~165㎡客廳、主臥套間、次臥、廚衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)物室、多陽(yáng)臺(tái)、情景空間舒適型165~200㎡客廳、主臥套間、次臥、廚衛(wèi)、多陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)物室、情景空間家庭起居廳、工人房、主仆分流入戶五房——135~230㎡別墅緊湊型180~250㎡客廳、主臥套間、次臥、廚衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)、儲(chǔ)物室多陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)、情景空間舒適型250㎡以上客廳、家庭起居廳、主次臥套間、次臥、中西廚、書房、衛(wèi)生間、多陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)、儲(chǔ)物室、主仆分流入戶、車庫(kù)（2車以上）情景空間、娛樂(lè)室、多功能空間（健身、影視、酒窖……）功能設(shè)置與面積的關(guān)系戶型的功能與面積關(guān)系——使用舒適性、便利度戶型空間的形狀一般以方正為佳，通常矩形空間比方形空間更好用，空間感更加。空間的形狀與尺度由點(diǎn)式高層戶型組合產(chǎn)生的異形空間，一般以工作陽(yáng)臺(tái)、入戶陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)物室、廚房等方式消化。面積充裕時(shí)，餐廳或閱讀角等情景空間可采取六/八角形、圓形等特殊形狀，以獲得特殊的空間效果；專題二：戶型與家具的尺度類別名稱常見(jiàn)寬度/深度常見(jiàn)長(zhǎng)度臥室雙人床寬1500，18002000，2100單人床寬1200，1050，2000，1900衣柜深600，550——床頭柜450×350，600×400書桌深600——客廳電視柜深600沙發(fā)深700-1200餐廳餐桌寬750-1600座椅空間深600廚房操作臺(tái)深600衛(wèi)生間淋浴間750×750浴缸600以上1500以上馬桶行為所需空間寬度600洗手池深450以上單股人流通道寬度550空間所需的最小尺度很大程度上決定于家具的尺度：例如主臥室最小尺度的計(jì)算：以床長(zhǎng)2米來(lái)算，加上床前需留1米通道，因此寬至少為3米；臥室中衣櫥是必要的，按深度0.6米算，床和衣櫥間留0.6米道，床和窗之間留0.6米通道，加上床本身1.5米寬，則臥室深至少應(yīng)為3.3米。因此最基本臥室應(yīng)為3*3.3＝10平方米。常見(jiàn)的家具尺度專題二：戶型與家具的尺度空間的適宜尺度還跟使用習(xí)慣、使用者對(duì)空間所要求的心理感受有關(guān)。房型類別面積區(qū)間客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間次主臥開(kāi)間餐廳開(kāi)間廚房開(kāi)間一房緊湊型25~45㎡3000-36003000-3600——15001200舒適型45~75㎡3300-40003300-3500——＞21001800-2500兩房緊湊型55~85㎡3300-38003300-35002700-3000＞21001800-2100舒適型85~110㎡3900-42003400-36003000-3400＞24002100-2400三房緊湊型85~115㎡4100-45003400-36003000-3400＞24002100-2400舒適型115~155㎡4500-48003600-39003300-3600＞30002400-3000四房緊湊型115~165㎡4500-48003600-39003300-3600＞30002400-3000舒適型165~200㎡4800-54003900-45003400-3900＞3400＞3400五房——135~230㎡別墅緊湊型180~250㎡4200-51003900-45003300-3600＞34002400-3000舒適型250㎡以上＞5400＞5100＞3900＞3600＞3400常見(jiàn)的空間尺度專題二：戶型與家具的尺度較合理的臥室最小尺寸（以能放下1000寬的床計(jì)算）：2400×3000較合理的衛(wèi)生間最小尺寸（保證750的淋浴間）：1800×2100較合理的衛(wèi)生間最小尺寸（保證750的淋浴間）：1800×2700180075021009001800270024002700戶型的功能與面積關(guān)系——性價(jià)比、使用舒適性戶型亮點(diǎn)對(duì)于提升戶型的附加值有非常重要的意義。不同區(qū)域的市場(chǎng)、不同層面的消費(fèi)者對(duì)不同亮點(diǎn)的敏感度不一樣，需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)適用亮點(diǎn)具體分析。戶型亮點(diǎn)以提升戶型使用的舒適性與趣味性為重點(diǎn)。常見(jiàn)的戶型亮點(diǎn)包括：戶型亮點(diǎn)引入室外景觀多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：入戶花園/景觀陽(yáng)臺(tái)/工作陽(yáng)臺(tái)頂層退臺(tái)設(shè)計(jì)豐富室內(nèi)空間躍式設(shè)計(jì)復(fù)式中空設(shè)計(jì)贈(zèng)送附加空間飄臺(tái)設(shè)計(jì)：飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)面積增值設(shè)計(jì)特色功能主臥優(yōu)化設(shè)計(jì)情景空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間人性化設(shè)計(jì)特色多層豎向設(shè)計(jì)多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：入戶花園/景觀陽(yáng)臺(tái)/工作陽(yáng)臺(tái)頂層退臺(tái)設(shè)計(jì)戶型面積區(qū)間設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考2房2廳1衛(wèi)80～100㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(景觀陽(yáng)臺(tái)+工作陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳1衛(wèi)110～120㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(入戶花園+景觀陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳2衛(wèi)120～140㎡入戶花園/大面積景觀陽(yáng)臺(tái)躍式設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)主臥配衣帽間陽(yáng)光室明廚明衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)140～160㎡入戶花園大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)特色小高層設(shè)計(jì)主臥配衣帽間/書房情景空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)5房(情景/復(fù)式)180～250㎡大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)中空設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)多種入戶方式一梯一戶帶電梯主臥功能齊全多功能空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)設(shè)計(jì)意向及要求大面積戶型的應(yīng)用主要把握其顯現(xiàn)出的豪華性與尊有性，為大戶型增加“人無(wú)我有”的私家半室外空間中小面積戶型的應(yīng)用主要在于增加戶型的通透感，減弱小戶型布局局促的不足專題三：戶型亮點(diǎn)分析——引入室外景觀PS.北方出于氣候需要，可將部分或全部陽(yáng)臺(tái)封閉。專題三：戶型亮點(diǎn)分析——引入室外景觀入戶花園可利用戶型組合間的邊角空間形成若做成兩層挑高，可大大提升戶型的尊貴感為室內(nèi)提供更多的綠化空間與通風(fēng)路徑封閉后可增加功能空間專題三：戶型亮點(diǎn)分析——引入室外景觀大面積景觀陽(yáng)臺(tái)常見(jiàn)于景觀主導(dǎo)的戶型中，如江景、山景豪宅充分利用景觀面，擴(kuò)大戶內(nèi)景觀視線豐富建筑外立面造型，增強(qiáng)通透性可通過(guò)陽(yáng)臺(tái)的形狀變化增加實(shí)用性與空間感：曲線造型配合外立面和臨水建筑的輕快動(dòng)感，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)深度的變化，劃分出不同的活動(dòng)區(qū)域挑高的陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)寬視野，增添氣勢(shì)專題三：戶型亮點(diǎn)分析——引入室外景觀頂層退臺(tái)設(shè)計(jì)發(fā)揮景觀的最大價(jià)值提升頂層住宅的居住價(jià)值對(duì)建筑造型的要求較高北方氣候寒冷，大面積退臺(tái)的使用受限躍式設(shè)計(jì)錯(cuò)層設(shè)計(jì)復(fù)式中空設(shè)計(jì)戶型面積區(qū)間設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考2房2廳1衛(wèi)80～100㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(景觀陽(yáng)臺(tái)+工作陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳1衛(wèi)110～120㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(入戶花園+景觀陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳2衛(wèi)120～140㎡入戶花園/大面積景觀陽(yáng)臺(tái)躍式設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)主臥配衣帽間陽(yáng)光室明廚明衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)140～160㎡入戶花園大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)特色小高層設(shè)計(jì)主臥配衣帽間/書房情景空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)5房(情景/復(fù)式)180～250㎡大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)中空設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)多種入戶方式一梯一戶帶電梯主臥功能齊全多功能空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)設(shè)計(jì)意向及要求適合應(yīng)用于室內(nèi)設(shè)有較大的開(kāi)闊空間的戶型中，可為戶型增加更多的空間界定形式，豐富空間層次，避免空間大而空無(wú)的弊端專題三：戶型亮點(diǎn)分析——豐富室內(nèi)空間PS.此類設(shè)計(jì)多用于空間開(kāi)闊的大戶型中，也用于5.5米層高的小復(fù)式戶型以增加其附加值躍式設(shè)計(jì)明確界定功能空間增加室內(nèi)層次感老年人使用不便，推廣受到一定限制；躍式專題三：戶型亮點(diǎn)分析——豐富室內(nèi)空間錯(cuò)層設(shè)計(jì)明確地界定不同的功能空間豐富戶內(nèi)視線空間，提升居住的趣味性公寓的錯(cuò)層設(shè)計(jì)會(huì)增加建造成本，故多用于有地形條件支撐的情況中樓梯給老人的生活帶來(lái)不便，給孩子帶來(lái)一定的潛在危險(xiǎn)，尤其是凌空的樓梯。為解決這一問(wèn)題，有些錯(cuò)層戶型將老人間下錯(cuò)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較合理。專題三：戶型亮點(diǎn)分析——豐富室內(nèi)空間復(fù)式中空設(shè)計(jì)超高尺度設(shè)計(jì)，提升戶型的舒適性，彰顯氣派增強(qiáng)室內(nèi)空間感，擴(kuò)大景觀視野可增添趣味空間復(fù)式中空設(shè)計(jì)應(yīng)注意客廳的高寬比，避免過(guò)高的尺度造成感受不適；中空設(shè)計(jì)最好能形成客廳與二層空間的視線交流專題三：戶型亮點(diǎn)分析——豐富室內(nèi)空間飄臺(tái)設(shè)計(jì)：飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)面積增值設(shè)計(jì)戶型面積區(qū)間設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考2房2廳1衛(wèi)80～100㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(景觀陽(yáng)臺(tái)+工作陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳1衛(wèi)110～120㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(入戶花園+景觀陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳2衛(wèi)120～140㎡入戶花園/大面積景觀陽(yáng)臺(tái)躍式設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)主臥配衣帽間陽(yáng)光室明廚明衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)140～160㎡入戶花園大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)特色小高層設(shè)計(jì)主臥配衣帽間/書房情景空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)5房(情景/復(fù)式)180～250㎡大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)中空設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)多種入戶方式一梯一戶帶電梯主臥功能齊全多功能空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)設(shè)計(jì)意向及要求贈(zèng)送附加空間的設(shè)計(jì)主要是為戶內(nèi)創(chuàng)造更多的實(shí)用及使用空間——對(duì)于小戶型，該設(shè)計(jì)可大大提高單元的性價(jià)比，讓業(yè)主感到“劃算”——對(duì)于中大戶型，可增強(qiáng)功能房間的舒適性，或借其創(chuàng)造出更多的情景空間專題三：戶型亮點(diǎn)分析——贈(zèng)送附加空間飄臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)（凸窗）設(shè)計(jì)采用飄窗臺(tái)，可增強(qiáng)室內(nèi)的空間感、提升戶型的舒適性，對(duì)于南方房間面積偏小的情況尤為適用；飄窗臺(tái)在北方容易結(jié)露，對(duì)窗型材的質(zhì)量、施工要求較高，目前從消費(fèi)者的反饋來(lái)看效果不是很好。飄地臺(tái)設(shè)計(jì)面積相對(duì)小的單元，采用飄地臺(tái)，增加室內(nèi)的使用空間。大面積使用凸窗會(huì)減弱房屋的保溫效果飄地臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)專題三：戶型亮點(diǎn)分析——贈(zèng)送附加空間飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗≤2.2m面積增值設(shè)計(jì)不計(jì)算面積的空間有飄窗臺(tái)、飄地臺(tái)、高度小于2.2米的儲(chǔ)物室、地下室大面積飄窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)附送面積6～10㎡飄窗臺(tái)與房間的開(kāi)間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間為增加效果，建議飄窗進(jìn)深約1m計(jì)算一半面積的空間有開(kāi)敞的入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、開(kāi)敞的餐廳等非四面圍護(hù)的空間；面積增值設(shè)計(jì)對(duì)中小戶型的買家吸引力尤其明顯專題三：戶型亮點(diǎn)分析——贈(zèng)送附加空間主臥優(yōu)化設(shè)計(jì)情景空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間人性化設(shè)計(jì)戶型面積區(qū)間設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考2房2廳1衛(wèi)80～100㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(景觀陽(yáng)臺(tái)+工作陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳1衛(wèi)110～120㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(入戶花園+景觀陽(yáng)臺(tái))飄窗臺(tái)+面積增值空間設(shè)計(jì)3房2廳2衛(wèi)120～140㎡入戶花園/大面積景觀陽(yáng)臺(tái)躍式設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)主臥配衣帽間陽(yáng)光室明廚明衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)140～160㎡入戶花園大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)特色小高層設(shè)計(jì)主臥配衣帽間/書房情景空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)5房(情景/復(fù)式)180～250㎡大面積景觀陽(yáng)臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)中空設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)/飄地臺(tái)多種入戶方式一梯一戶帶電梯主臥功能齊全多功能空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)設(shè)計(jì)意向及要求特色功能設(shè)計(jì)在于為戶型提供更多貼心、人性化的室內(nèi)居住環(huán)境，從硬件上提升產(chǎn)品的居住品質(zhì)，以體現(xiàn)高端樓盤所能為業(yè)主帶來(lái)的一種關(guān)懷專題三：戶型亮點(diǎn)分析——特色功能主臥優(yōu)化設(shè)計(jì)主臥除提供臥室+衛(wèi)生間以外，可適當(dāng)增配以下功能，為主人提供更多的私人活動(dòng)空間： 衣帽間/套間書房/景觀陽(yáng)臺(tái)/情景空間......衣帽間在二三線城市的中檔以下戶型內(nèi)，實(shí)用性不大，應(yīng)謹(jǐn)慎使用；套間書房使用靈活，具有比較好的接受度；主臥的景觀陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)/陽(yáng)光室等情景空間接受度很高，幾乎在任何市場(chǎng)中都可以推廣。

衣帽間衛(wèi)生間景觀陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間書房景觀陽(yáng)臺(tái)專題三：戶型亮點(diǎn)分析——特色功能陽(yáng)光室形式多樣，以封閉陽(yáng)臺(tái)、飄窗臺(tái)或?qū)痈卟蛔?.2米，贈(zèng)送一半面積的空間為主，可提升戶型的實(shí)用性、趣味性，尤其在北方深受歡迎；戶型平面布局上，陽(yáng)光室可設(shè)置于餐廳、客廳或主臥室旁，為室內(nèi)提供多功能的活動(dòng)空間。陽(yáng)光室層高不足2.2米陽(yáng)光室層高不足2.2米專題三：戶型亮點(diǎn)分析——特色功能衛(wèi)生間人性化設(shè)計(jì)自然采光通風(fēng)南方屬于基本要求，北方屬于優(yōu)化設(shè)計(jì)干濕分區(qū)主臥衛(wèi)生間造型優(yōu)化多用于別墅設(shè)計(jì)中，對(duì)外立面影響較大帶景觀的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)提升使用的趣味性與附加值，對(duì)于求新求變的年輕消費(fèi)者有較大吸引力專題三：戶型亮點(diǎn)分析——特色功能小高層洋房的單體豎向設(shè)計(jì)退臺(tái)設(shè)計(jì)逐層退臺(tái)，形成多層次疊加景觀效果，使戶內(nèi)空間即可俯視空中私家花園、遠(yuǎn)眺小區(qū)中心花園，還可增加建筑立面的層次變化，豐富立面構(gòu)圖2層/3層/頂層借退臺(tái)形式設(shè)計(jì)空中花園，為戶型增加賣點(diǎn)，提高戶型的檔次考慮到北方的氣候在冬天時(shí)較為寒冷，建議空中花園可作為半封閉/封閉式設(shè)計(jì)頂層特色設(shè)計(jì)建議不作復(fù)式設(shè)計(jì)，而是采取送閣樓、或超高層高預(yù)留閣樓的方式，提高頂層的附加值，加強(qiáng)隔熱保暖的處理，減少銷售的壓力頂層可采用頂窗/高側(cè)窗采光的設(shè)計(jì)，增加房間的自然采光首層送花園多層豎向示意3層2層首層4層～～10層頂層專題三：戶型亮點(diǎn)分析戶型的功能與面積關(guān)系——使用便利度、心理感受由于戶型與居住生活息息相關(guān)，因此與使用有關(guān)的所有細(xì)節(jié)都會(huì)成為影響戶型質(zhì)量的因素。其他細(xì)節(jié)包括幾大方面：其他細(xì)節(jié)各功能區(qū)域開(kāi)門的位置、方向；墻面、門洞的設(shè)置是否利于家具擺放與人的使用；交通空間是否集約高效；使用與裝修的靈活性；是否有悖于“風(fēng)水”觀點(diǎn)；……戶型的功能——各功能區(qū)域開(kāi)門開(kāi)窗的位置與方向門、窗位置的設(shè)定主要出于維護(hù)私密性的考慮客廳：大門最好不要面對(duì)電梯（樓梯）口。若無(wú)入戶花園作緩沖，客廳最好設(shè)置玄關(guān)空間。主臥：客廳與臥室之間最好有一段過(guò)渡空間，避免臥室朝向客廳開(kāi)門，避免通視。次臥：次臥應(yīng)避免面向客廳開(kāi)門；公共衛(wèi)生間：應(yīng)避免面向客廳、餐廳開(kāi)門；主臥衛(wèi)生間：最好避免對(duì)著大床開(kāi)門。相對(duì)于鄰戶的私密性：主要的使用空間如客廳、主臥等不應(yīng)出現(xiàn)對(duì)視情況，其他空間也應(yīng)盡量避免對(duì)視；其他細(xì)節(jié)戶型的功能——各功能區(qū)域開(kāi)門開(kāi)窗的位置與方向門、窗位置的設(shè)定主要出于維護(hù)私密性的考慮客廳：大門最好不要面對(duì)電梯（樓梯）口。若無(wú)入戶花園作緩沖，客廳最好設(shè)置玄關(guān)空間。主臥：客廳與臥室之間最好有一段過(guò)渡空間，避免臥室朝向客廳開(kāi)門，避免通視。次臥：次臥應(yīng)避免面向客廳開(kāi)門；公共衛(wèi)生間：應(yīng)避免面向客廳、餐廳開(kāi)門；主臥衛(wèi)生間：最好避免對(duì)著大床開(kāi)門。相對(duì)于鄰戶的私密性：主要的使用空間如客廳、主臥等不應(yīng)出現(xiàn)對(duì)視情況，其他空間也應(yīng)盡量避免對(duì)視；其他細(xì)節(jié)戶型的功能——墻面、門窗洞的設(shè)置客廳：背景墻必須保證一定的長(zhǎng)度（3000以上）以利于電視柜等家具擺放；臥室：床不應(yīng)挨著窗臺(tái)擺放，否則心理上不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)景都不利于睡眠。一般應(yīng)側(cè)向面對(duì)窗戶。因此臥室的整個(gè)墻面、門窗開(kāi)口都應(yīng)與此配合。廚房：門、窗開(kāi)口應(yīng)結(jié)合實(shí)際使用需要考慮。如灶臺(tái)應(yīng)避免正對(duì)窗戶，防止?fàn)t火被風(fēng)吹滅，應(yīng)為電冰箱等大型家電預(yù)留足夠的空間。其他細(xì)節(jié)戶型的功能——墻面、門窗洞的設(shè)置客廳：背景墻必須保證一定的長(zhǎng)度（3000以上）以利于電視柜等家具擺放；臥室：床不應(yīng)挨著窗臺(tái)擺放，否則心理上不安全因素、積塵、噪音、迎頭風(fēng)景都不利于睡眠。一般應(yīng)側(cè)向面對(duì)窗戶。因此臥室的整個(gè)墻面、門窗開(kāi)口都應(yīng)與此配合。廚房：門、窗開(kāi)口應(yīng)結(jié)合實(shí)際使用需要考慮。如灶臺(tái)應(yīng)避免正對(duì)窗戶，防止?fàn)t火被風(fēng)吹滅，應(yīng)為電冰箱等大型家電預(yù)留足夠的空間。其他細(xì)節(jié)戶型的功能——交通空間的集約度原則上交通空間的面積越小，戶型越經(jīng)濟(jì)；一定面積的交通空間不一定是浪費(fèi)，反而能有效組織戶內(nèi)交通流線，維護(hù)使用的私密性：其他細(xì)節(jié)經(jīng)濟(jì)！浪費(fèi)！分區(qū)較好！分區(qū)缺陷！戶型的功能——使用與裝修的靈活性各種多功能廳、房間以及可封閉的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、空中花園等，都能夠方便地轉(zhuǎn)換為有效的使用空間，增加附加值。其他細(xì)節(jié)時(shí)代花生的經(jīng)典N+1：中海錢塘山水：隔層錯(cuò)空中花園或陽(yáng)臺(tái)送空送專題四：戶型與風(fēng)水風(fēng)水其實(shí)是居住經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，里面有很多與居住心理相關(guān)的規(guī)律，當(dāng)然也包含了一些迷信成分，需要具體分析；南方的客戶、高端的客戶比較關(guān)注風(fēng)水的因素，戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)予盡量配合。一些關(guān)于風(fēng)水的說(shuō)法：一、戶型方方正正，不缺角

解釋：有缺角，太極不全，為有缺憾。二、戶型結(jié)構(gòu)不是三角形

解釋：三角形五行為火，不聚氣，違背藏風(fēng)聚氣原理。三、戶型無(wú)長(zhǎng)走廊對(duì)著單元正門

解釋：門沖，不利藏風(fēng)聚氣四、戶型前庭后臥，庭大臥小

解釋：臥室宜小不宜大五、戶型沒(méi)有開(kāi)門見(jiàn)廚房餐廳，或單元門正對(duì)廚房門

解釋：門沖原理，不利財(cái)運(yùn)六、戶型沒(méi)有開(kāi)門見(jiàn)廁所或正對(duì)衛(wèi)生間

解釋：門沖原理，不利健康七、戶型廚房衛(wèi)生間沒(méi)有設(shè)在在室內(nèi)中心十字線上

解釋：衛(wèi)生間屬水，廚房為火重，中心不得有污八、戶型室內(nèi)沒(méi)有兩門相對(duì)的情況

解釋：；兩門相對(duì)謂之罵也，多口舌九、戶型主臥室內(nèi)衛(wèi)生間門沒(méi)有對(duì)著床

解釋：門沖，污氣沖床十、戶型無(wú)橫梁壓頂現(xiàn)象

解釋：可以理解十一、戶型多層樓樓梯沒(méi)有設(shè)在室內(nèi)中心

解釋：中心多動(dòng)，不穩(wěn)也十二、戶型的廚房沒(méi)有設(shè)在室內(nèi)的西北方和西方十三、戶型主臥室沒(méi)有超過(guò)兩面的落地玻璃門窗

解釋：孤陰不生，獨(dú)陽(yáng)不長(zhǎng)十四、戶型的廚房不得在西北方

解釋：西北乾卦也，代表呼吸系統(tǒng)，官位，老人。受火克，大不利也戶型中的風(fēng)水規(guī)律戶型的區(qū)域差異比較項(xiàng)目南方北方空間尺度較小較大朝南面盡量有越多越好通風(fēng)非常強(qiáng)調(diào)適度景觀與朝向的取舍傾向于取景觀傾向于取朝向飄窗樂(lè)于采用嚴(yán)寒城市有抗性內(nèi)天井歡迎不歡迎大陽(yáng)臺(tái)歡迎，盡量開(kāi)敞有抗性，盡量封閉板式/點(diǎn)式選擇無(wú)明顯差異傾向于板式平層戶型數(shù)量數(shù)量較多數(shù)量較少戶型的南北差異比較項(xiàng)目沈陽(yáng)西安常州深圳優(yōu)勢(shì)朝向以正南為主，尚難接受偏角以正南為主，尚難接受偏角喜東南，因正南為廟宇、陵墓采用東南、西南均可，若有景觀則不介意北向不利朝向北北北西客廳方向強(qiáng)調(diào)客廳南向，東西尚可，北廳基本不能接受強(qiáng)調(diào)客廳南向，東西尚可，北廳基本不能接受不強(qiáng)調(diào)客廳南向，東、南、西均可，但北廳的接受度也有限東、南均可，若有景觀則西、北