房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和緊迫性,建筑碩士論文

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和緊迫性,建筑碩士論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和緊迫性【第4部分】【第5部分】【第6部分】第2章房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和緊迫性2.1房地產(chǎn)企業(yè)--住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的關(guān)鍵主體房地產(chǎn)業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)中就像是一條紐帶，它連接著上游企業(yè)包括各類建筑、原材料生產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)等，同時(shí)也連接著其下游企業(yè)比方服務(wù)業(yè)和家電業(yè)等，使它們就像是一個(gè)有機(jī)的整體，協(xié)同運(yùn)作的同時(shí)還在隨著人們生活方式的不斷改變，產(chǎn)生出新的領(lǐng)域，繼續(xù)關(guān)聯(lián)繼而共同運(yùn)作。數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)業(yè)可帶動(dòng)50多個(gè)行業(yè)共同發(fā)展。可見房地產(chǎn)企業(yè)作為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的關(guān)鍵主體已無可厚非，其在整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中的地位舉足輕重[11].2.1.1整合核心技術(shù)，建立支撐體系住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)科技進(jìn)步的依靠性極高，而房地產(chǎn)企業(yè)恰恰具有實(shí)力和能力來自主研發(fā)，同時(shí)還能夠與全國各大知名高校、科研所和設(shè)計(jì)單位共同研發(fā)，并且還能夠引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和生產(chǎn)工藝。這是房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中其他企業(yè)無法比較的優(yōu)勢。而對(duì)于建筑體系和部品體系方面的研究，房地產(chǎn)企業(yè)能夠建立標(biāo)準(zhǔn)化的體系和模數(shù)制度，以保證工程質(zhì)量的有效提升，同時(shí)降低成本以及提高資金利用率，為企業(yè)增加更多的效益。組織體系、技術(shù)體系、生產(chǎn)體系、流通體系以及運(yùn)行體系的建立是發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的施行保障。但企業(yè)所面臨的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的支撐體系是一個(gè)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，各支撐體系間互相聯(lián)絡(luò)而非各自獨(dú)立。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)本身特點(diǎn)，努力構(gòu)成住宅產(chǎn)業(yè)化支撐體系目的：即技術(shù)應(yīng)用的系統(tǒng)化，組織集成的敏捷化，生產(chǎn)定制的模塊化，流通商務(wù)聯(lián)盟化以及運(yùn)行支撐體系化。2.1.2建立產(chǎn)業(yè)化基地當(dāng)前全國已經(jīng)有46個(gè)國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地,可見國家和企業(yè)都非常重視產(chǎn)業(yè)化基地的建立。而對(duì)于產(chǎn)業(yè)化基地的建立則需要有一定的資金優(yōu)勢、地理優(yōu)勢以及研發(fā)能力等，這樣的條件必然是非房地產(chǎn)企業(yè)來主導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)化基地的建立不但有效地降低了生產(chǎn)成本，縮短了運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間，進(jìn)而加快了建設(shè)的進(jìn)度。同時(shí)由于是自主研發(fā)，其產(chǎn)品或體系的缺乏能夠及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，加快產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。2.1.3組建固定集群服務(wù)商房地產(chǎn)企業(yè)在技術(shù)和產(chǎn)品規(guī)模上能夠帶動(dòng)其他企業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，同時(shí)還能夠培養(yǎng)一批固定的部品、部件供給集群為自個(gè)服務(wù)，既節(jié)省了一部分人力和物力，同時(shí)有效地進(jìn)行了資源的優(yōu)化配置，還能夠提高整個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的科技含量水平，最終到達(dá)了企業(yè)共贏的良好局面。2.2住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)方式的比照分析房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)方式呈現(xiàn)為粗放分散型的經(jīng)營生產(chǎn)方式。而這種傳統(tǒng)的方式最明顯的缺陷在于投入成本高，生產(chǎn)周期長，收益周期長，生產(chǎn)方式仍以現(xiàn)場濕作業(yè)操作為主，現(xiàn)場作業(yè)多，產(chǎn)品多以毛坯房為主，人工勞務(wù)投入大，不同住宅之間質(zhì)量差異不同明顯，質(zhì)量不能保證等等。而此時(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化的誕生恰恰很好地解決了這些問題，下面我們就從生產(chǎn)方式、品質(zhì)、工期、成本以及節(jié)能環(huán)保五個(gè)主要層面對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)方式進(jìn)行比照分析。2.2.1生產(chǎn)方式傳統(tǒng)建筑生產(chǎn)方式是設(shè)計(jì)與建造環(huán)節(jié)獨(dú)立運(yùn)作，設(shè)計(jì)方面不考慮施工方式方法，施工技術(shù)和規(guī)范等，而僅從建筑體設(shè)計(jì)構(gòu)造出發(fā)，即把成果交付施工環(huán)節(jié)；而施工環(huán)節(jié)則是現(xiàn)場露天施工，按部就班的手工操作。兩者互相之間的聯(lián)絡(luò)微乎其微，也因而導(dǎo)致后續(xù)的變更不斷。而住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式則不同，其采用設(shè)計(jì)生產(chǎn)施工一體化的方式。首先設(shè)計(jì)方面采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，充分考慮構(gòu)配件標(biāo)準(zhǔn)制定，并考慮配套技術(shù)，規(guī)模，還有施工規(guī)范等；然后對(duì)于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)要根據(jù)設(shè)計(jì)方案以及相關(guān)規(guī)范將構(gòu)配件部分或者全部進(jìn)行工程生產(chǎn)操作；最后施工裝配環(huán)節(jié)，則根據(jù)設(shè)計(jì)方案和產(chǎn)品注意事項(xiàng)將構(gòu)配件進(jìn)行現(xiàn)場裝配。由圖2-1的比照我們能夠看到住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式有著明顯的優(yōu)勢。2.2.2品質(zhì)對(duì)于品質(zhì)方面，住宅產(chǎn)業(yè)化確實(shí)給客戶們帶來了很多可喜的成果。如表2-1所示，構(gòu)造性能不但等同于現(xiàn)澆構(gòu)造體系，而且抗震性能更強(qiáng)，更安全；而對(duì)于傳統(tǒng)形式經(jīng)常產(chǎn)生的墻面開裂現(xiàn)象，住宅產(chǎn)業(yè)化也給出了相應(yīng)的對(duì)策，其工業(yè)化建筑的墻面采用建筑構(gòu)造與建筑材料雙防水體系，并且新型的防水膠更能使水不易滲進(jìn)PC構(gòu)件里，而外墻預(yù)制混凝土的構(gòu)件，整塊板內(nèi)置鋼筋網(wǎng)片，天然抗震性更好；傳統(tǒng)形式中客戶總是會(huì)抱怨隔音效果差，室內(nèi)不安定等情況，而住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也改良了隔音效果，其預(yù)制混凝土夾心保溫墻板〔如此圖2-2〕具有雙層隔音的成效，首先材質(zhì)密度大，隔離空氣傳播的噪音，其次，中間夾心保溫材料具有吸音效果，能有效隔離物理撞擊而產(chǎn)生的噪音；住宅產(chǎn)業(yè)化在建筑每層都設(shè)置了防火隔離帶，在發(fā)生火災(zāi)的情況下，能夠有效控制火勢的蔓延，降低火災(zāi)損失。2.2.3工期在傳統(tǒng)的建筑方式中，現(xiàn)場混凝土澆筑以及低素質(zhì)缺乏培訓(xùn)的勞務(wù)工人手作業(yè)都極大地降低了建設(shè)效率，而工業(yè)化的建筑方式則大大的縮短了工期，如表2-2所示，每個(gè)分部分項(xiàng)工程都要比傳統(tǒng)建筑方式的工期要短，而整個(gè)建筑從動(dòng)工到交付住宅產(chǎn)業(yè)化的方式要比傳統(tǒng)方式快2-3倍。遠(yuǎn)大住工集團(tuán)承建的中國科技大學(xué)公寓項(xiàng)目〔如此圖2-3〕，每棟13層，共360套公寓，不含基礎(chǔ)部分，精裝修，87天完工入住。速度之快，不禁讓我們?yōu)橹畟?cè)目，可見住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)施工方式的改變是具有革命性的，其意義深遠(yuǎn)。2.2.4成本對(duì)于施工建造方面三大要素成本、進(jìn)度、質(zhì)量中的成本,房地產(chǎn)企業(yè)首先要計(jì)算的部分，其重要程度可見一斑。那么在傳統(tǒng)建造方式中，規(guī)劃設(shè)計(jì)反復(fù)、材料選型采購不一，項(xiàng)目成本測算差距大，目的成本難以準(zhǔn)確制定，施工經(jīng)過設(shè)計(jì)變化多，簽證太多，經(jīng)過成本控制難度大等都是令開發(fā)商特別頭痛的問題；然而住宅產(chǎn)業(yè)化的成本管理卻是可控的，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一采購，而且到達(dá)一定規(guī)?！矒?jù)當(dāng)前測算得出到達(dá)10萬平方米的建筑體量后，價(jià)格基本與傳統(tǒng)方式持平〕后價(jià)格會(huì)越來越低，那么成本優(yōu)勢則會(huì)越發(fā)凸顯[12].2.2.5節(jié)能環(huán)保與傳統(tǒng)建筑方式相比，住宅產(chǎn)業(yè)化建筑真正的做到了五節(jié)一環(huán)保,即節(jié)水、節(jié)能、節(jié)時(shí)、節(jié)材、節(jié)地以及安全環(huán)保。我們能夠通過表2-3能夠清楚明晰地看到住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)方式建造階段資源消耗的比照情況，由此我們得知住宅產(chǎn)業(yè)化的先進(jìn)性。下面我們逐項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)分析?！?〕節(jié)水80%現(xiàn)場濕作業(yè)顯著減少，且工廠沒有水資源的浪費(fèi)，工地上也沒有污水；室內(nèi)大型混凝土攪拌站生產(chǎn)混凝土，用水計(jì)量準(zhǔn)確，這些都極大地控制了用水量?！?〕節(jié)能70%以表長沙大河西先導(dǎo)區(qū)藍(lán)色港灣節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為例〔表2-4〕，企業(yè)采用鋼筋混凝土+XPS+鋼筋混凝土夾芯板技術(shù)生產(chǎn)外墻板，使墻體傳熱系數(shù)降低，真正做到節(jié)能、環(huán)保、防火、安全?！?〕節(jié)時(shí)70%前面已經(jīng)談到工期是傳統(tǒng)的1/3;〔4〕節(jié)材20%現(xiàn)場撇棄木模板的施工工藝，使用的鋁合金模板能夠回收利用，周轉(zhuǎn)可達(dá)300次以上；構(gòu)配件管線預(yù)留預(yù)埋，消滅現(xiàn)場開槽，每平米減少75噸建筑垃圾；并且現(xiàn)場施工無外腳手架、竹木跳板、尼龍防護(hù)網(wǎng)等設(shè)施；維護(hù)構(gòu)造與裝飾一體化，無找平與粘貼砂漿；〔5〕節(jié)地20%通過合理的布局及設(shè)置住宅排列方式來提高建筑密度，或者通過優(yōu)化設(shè)計(jì)來改良建筑構(gòu)造形式以增加可使用空間，還能夠充分利用地下空間來提高土地利用率等方式?！?〕安全環(huán)保住宅產(chǎn)業(yè)化形式的建筑抗震能力更強(qiáng)，有效地減少自然災(zāi)禍損失；施工現(xiàn)場干凈整潔，可減少事故率；工廠工地?zé)o污水污染；施工無焊接光照，噪聲大大減少；無揚(yáng)塵，減少建筑垃圾；圖2-5正是遠(yuǎn)大住工集團(tuán)住宅產(chǎn)業(yè)化形式下節(jié)能減排，低碳環(huán)保的很好驗(yàn)證。2.3房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性和緊迫性由前一節(jié)住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)方式的比照我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化所產(chǎn)生的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)變化，很明顯住宅產(chǎn)業(yè)化所帶來的這種變化是宏大的。因而我們明確了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展形式而大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的原因，即是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的必然要求，解決剛需，提升住宅品質(zhì)的迫切需要，建設(shè)四節(jié)一環(huán)保住宅的迫切需要。2.3.1實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的必然要求據(jù)調(diào)查研究顯示，從2008年后期至2018年中旬是我們國家房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，獲利頗豐的時(shí)期，也是在這里時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤最高可高達(dá)50%左右，堪稱最暴力的行業(yè)。而直到2018年后期房地產(chǎn)業(yè)開場有下滑趨勢，國家宏觀調(diào)控，市場自我調(diào)節(jié)等眾多因素導(dǎo)致一些只知一味拿地?cái)U(kuò)張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨倒閉的窘境，而大型房地產(chǎn)企業(yè)的日子也并不好過那么顯然經(jīng)過十多年的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的春天已不再，但接下來迎接企業(yè)的卻也并非寒冬，而是進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，那么住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展無疑是成為了這個(gè)時(shí)期的定海神針[13].房地產(chǎn)企業(yè)要想順利度過這個(gè)過渡時(shí)期繼而做大做強(qiáng)則不能繼續(xù)簡單粗暴地?cái)U(kuò)張，面對(duì)強(qiáng)勁的競爭壓力，應(yīng)及時(shí)的轉(zhuǎn)變發(fā)展形式，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化則成為了房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇[14].房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵組成部分，而房地產(chǎn)企業(yè)將來的發(fā)展要繼續(xù)保持凈收益率20%以上，單純的靠土地增值顯然是不可行的，那么就只要不斷提高企業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化水平，同時(shí)降低住宅全壽命周期的能耗和成本，才能在國際競爭中獲得強(qiáng)有力的地位。在過去發(fā)展的十幾年中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)、改善群眾寓居條件，都發(fā)揮了重要作用。但房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，我們也看到傳統(tǒng)的建造方式導(dǎo)致現(xiàn)場濕作業(yè)多，各種建筑廢料隨處可見，現(xiàn)場施工艱辛且費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且質(zhì)量和安全問題時(shí)刻困擾著企業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展變得舉步維艱。因而要轉(zhuǎn)變這一切我們便要打破傳統(tǒng)的形式，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行重構(gòu)，以產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)五大變革和三大可控：即手工--機(jī)械，工地--工廠，施工--總裝，農(nóng)民工人--產(chǎn)業(yè)工人，技術(shù)工人--操作工人；質(zhì)量可控，進(jìn)度可控以及成本可控，讓建筑從工程時(shí)代進(jìn)入工廠時(shí)代，繼而邁進(jìn)產(chǎn)業(yè)化王國，徹底實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。2.3.2解決剛需，提升住宅品質(zhì)的迫切需要中國是世界上人口最多的國家之一，其對(duì)住房的需求也是一個(gè)龐大的數(shù)字，尤其是改革開放以后，我們國家經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇和迅猛發(fā)展，使一部分農(nóng)民由農(nóng)村走入城市，城鎮(zhèn)化的建設(shè)得到了快速提升。但也正由于如此愈加促使住宅建設(shè)的加速，人們對(duì)住宅的需求急劇擴(kuò)大。在這里同時(shí)，國家對(duì)保障房的建設(shè)力度也在增大，這就進(jìn)一步要求住宅建設(shè)必須加速，以快速緩解國家的剛需問題。無論是保障房的建設(shè)還是城鎮(zhèn)化的發(fā)展都要求房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)的轉(zhuǎn)變發(fā)展形式，大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，以知足我們國家剛性需求[15].當(dāng)住的問題一旦得以解決，緊隨其后的便是對(duì)住房的改善性需求，即對(duì)住宅品質(zhì)的追求。這個(gè)先后順序是我們思維上正常的一個(gè)推理經(jīng)過，但在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，我們認(rèn)識(shí)到，無論是安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)要求，還是城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，普通百姓們的住宅同樣需要保質(zhì)保量，絕不能夠以降低住宅品質(zhì)為前提來解決剛需的問題。住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展要讓我們的普通百姓不僅人人有其居，還要充共享遭到住宅產(chǎn)業(yè)化科技進(jìn)步所帶來的眾多好處。而要讓我們國家的住宅建設(shè)既知足量的需求，又要到達(dá)質(zhì)的追求，那么住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展則迫在眉睫，而作為住宅產(chǎn)業(yè)化的主力軍的房地產(chǎn)企業(yè)更是任重而道遠(yuǎn)。2.3.3建設(shè)四節(jié)一環(huán)保住宅的迫切需要我們國家是一個(gè)資源比擬匱乏的國家，而眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)要建造房屋則要消耗大量的資源和能源，是典型的耗能耗資源型產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算，我們國家住宅產(chǎn)業(yè)在房屋的生產(chǎn)、建造以及使用經(jīng)過中，其能耗是相當(dāng)大的，例如單單生產(chǎn)環(huán)節(jié)就占20%左右，而建造經(jīng)過耗能約占1.5%,而到了使用環(huán)節(jié)，其能耗則高達(dá)28%之多。而耗材方面，我們國家住宅建設(shè)所用鋼量平均每平方米55公斤，而發(fā)達(dá)國家用鋼量僅僅只要平均每平方米40公斤左右，單量來看沒有很大差異，但整體來看卻是一個(gè)不小的數(shù)字。而耗水方面，我們國家每立方米的混凝土耗水量要比發(fā)達(dá)國家高出80公斤，這同樣是我們國家與發(fā)達(dá)國家一個(gè)不小的距離[16].我們?cè)賮砜?，假若我們想讓我們國家民用建筑室?nèi)的熱舒適度和發(fā)達(dá)國家的一樣，而我們國家大部分的采暖地區(qū)外圍護(hù)構(gòu)造的熱工性能卻又比擬低的情況下，則能耗仍然要和同等氣候條件的發(fā)達(dá)國家的平均水平拉開2-3倍的距離。而在使用經(jīng)過中，即使我們嚴(yán)格根據(jù)我們國家規(guī)定65%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但使用能耗仍然要高出50%以上之多以上只是簡單