地下室設(shè)計(jì)與成本分析

地下室設(shè)計(jì)及成本分析2020年7月海西戰(zhàn)區(qū)合約管理部01地庫(kù)的江湖“地位”中南海西戰(zhàn)區(qū)地下室成本情況分析項(xiàng)目名稱(chēng)福州長(zhǎng)樂(lè)項(xiàng)目泉州鯉城項(xiàng)目泉州清濛項(xiàng)目泉州青陽(yáng)項(xiàng)目(有梁板)平均備注建筑面積2075723956418722699228,3942-9項(xiàng)建安成本(萬(wàn)元)26,89032,40959,67532,95737,983其中地下室成本（萬(wàn)元）4,9775,87310,2286,9006,994地下室指標(biāo)（元/m2）2,3982,4512,4432,5562,463地下成本比例18.51%18.12%17.14%20.94%18.41%其中地下結(jié)構(gòu)工程2,908.6358.44%3,453.9258.82%6,378.0062.36%4,100.6759.43%4,210.3060.20%砌筑工程52.971.06%43.810.75%69.670.68%52.630.76%54.770.78%粗裝飾工程230.244.63%468.957.99%687.996.73%528.367.66%478.896.85%屋面工程101.292.04%215.613.67%272.172.66%242.933.52%208.002.97%措施費(fèi)379.857.63%505.488.61%850.018.31%485.857.04%555.307.94%室內(nèi)給排水工程31.510.63%47.910.82%94.340.92%107.971.56%70.431.01%室內(nèi)電氣工程310.866.25%311.435.30%467.304.57%323.904.69%353.375.05%防水工程229.574.61%204.313.48%534.295.22%349.545.07%329.434.71%門(mén)窗工程109.502.20%150.382.56%292.012.86%120.041.74%167.982.40%欄桿百葉工程4.440.09%2.040.03%0.680.01%2.040.03%2.300.03%公共部位裝修124.542.50%53.900.92%146.551.43%134.961.96%114.991.64%充電樁221.404.45%66.801.14%0.000.00%62.860.91%87.771.25%消防工程184.383.70%208.423.55%368.483.60%215.933.13%244.303.49%通風(fēng)工程87.741.76%81.451.39%27.640.27%94.471.37%72.821.04%其他工程0.000.00%58.080.99%38.550.38%78.051.13%43.670.62%一

地庫(kù)的江湖“地位”地庫(kù)涉及因素龐雜紛繁、技術(shù)綜合性極強(qiáng)且不可復(fù)制，亦是成本管理中“無(wú)效成本”的重災(zāi)區(qū)；1.64%0.00%2.40%18.41%81.59%地下成本比例2-9項(xiàng)除地下建安成本地下室成本占總成本比例60.20%0.78%6.85%2.97%

1.25%

3.49%

1.04%

0.03%4.71%

5.05%1.01%

7.94%地下結(jié)構(gòu)工程砌筑工程粗裝飾工程屋面工程措施費(fèi)室內(nèi)給排水工程室內(nèi)電氣工程防水工程門(mén)窗工程欄桿百葉工程公共部位裝修充電樁地下室中各項(xiàng)成本比例一

地庫(kù)的江湖“地位”

由圖表可知，地下室占總建安成本比例約20%；另外結(jié)構(gòu)工程占地下室比例為60%02地庫(kù)研究思路及各地產(chǎn)限額、構(gòu)造做法對(duì)比二

地庫(kù)研究思路及各地產(chǎn)限額、構(gòu)造做法對(duì)比研究思路限額對(duì)比構(gòu)造做法對(duì)比成本影響研究思路限額對(duì)比構(gòu)造做法對(duì)比成本影響?《車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JDG-100-2015?《巖土工程勘察規(guī)范(福建省地方標(biāo)準(zhǔn))》DBJ13-84-2006?《城市居住區(qū)人民防空工程規(guī)劃規(guī)范》GB50808-2013?《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-2005?《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB-50108-2008?《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB-50016-2014?《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

GB-50096-2011?《住宅建筑規(guī)范》GB-50368-2005?《福建省住宅設(shè)計(jì)若干技術(shù)規(guī)定》?《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB-50180-2018?《民用建筑設(shè)計(jì)通則》

GB-50352-2005二

地庫(kù)研究思路及各地產(chǎn)限額、構(gòu)造做法對(duì)比各地產(chǎn)關(guān)于地下室限額控制相關(guān)要求序號(hào)部位梁板類(lèi)型部位旭輝融信中梁萬(wàn)科金地陽(yáng)光城中南限額海西標(biāo)準(zhǔn)備注一層高大小柱網(wǎng)/有梁板人防地下室3.503.703.703.703.703.753.503.60非人防地下室3.403.603.603.603.603.653.403.50一層高小柱網(wǎng)/無(wú)梁版人防地下室//3.603.403.403.503.503.40非人防地下室//3.503.303.303.403.403.30二單車(chē)位指標(biāo)33.5032.0033.0033.0035.0034.0034.0032.001、調(diào)研各地產(chǎn)地庫(kù)限額33.5032.0033.0033.0034.0034.0032.0032.0030.0034.0036.00旭輝融信中梁萬(wàn)科金地陽(yáng)光城

中南限額

海西標(biāo)準(zhǔn)各地產(chǎn)單車(chē)位指標(biāo)分析

35.003.403.603.60

3.503.60

3.303.60

3.303.65

3.403.40

3.403.50

3.303.803.703.603.503.403.303.203.103.00旭輝融信中梁萬(wàn)科金地陽(yáng)光城中南限額

海西標(biāo)準(zhǔn)

單車(chē)位指標(biāo)各地產(chǎn)層高分析非人防（有梁板）非人防（無(wú)梁板）研究思路限額對(duì)比構(gòu)造做法對(duì)比成本影響二

地庫(kù)研究思路及各地產(chǎn)限額、構(gòu)造做法對(duì)比PS：海西標(biāo)準(zhǔn)較集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)高0.1，主要原因?yàn)榧瘓F(tuán)控制為車(chē)位凈高為2.0m，車(chē)道凈高為2.4m，海西標(biāo)準(zhǔn)為車(chē)位凈高2.2m，車(chē)道凈高2.4m；部位中南正榮旭輝陽(yáng)光城融信主要優(yōu)化點(diǎn)地面汽車(chē)庫(kù)裝飾面層+100厚C30細(xì)石砼（Ф8@150單層雙向鋼筋網(wǎng)）+無(wú)紡布隔離層+70mm厚疏水層+底板+無(wú)防水裝飾面層+C25細(xì)石砼(40~150厚）+底板+1.2厚高分子自粘膠膜防水卷材裝飾面層+最薄處50mm厚C25細(xì)石砼（內(nèi)含鋼筋網(wǎng)片φ6@200）+底板+4.0mm厚SBS彈性體改性瀝青防水卷材（SBSPYSPEⅡ型）裝飾面層+50~100厚C20細(xì)石砼（單層雙向鋼筋網(wǎng)φ6@250）+素水泥漿+底板+40厚C15細(xì)石混凝土保護(hù)層+1.2厚高分子自粘膠膜防水卷材裝飾面層+C25細(xì)石砼最薄處50+水泥漿一道+底板+1.2mm預(yù)鋪式高分子自粘膠膜防水卷材由外防水修改為內(nèi)防水風(fēng)機(jī)房100厚C30細(xì)石砼+無(wú)紡布隔離層+70mm厚疏水層+底板防塵地坪漆+30-50mmC25細(xì)石砼層+底板最薄50厚C20細(xì)石砼找平+底板地坪漆+20厚水泥砂漿找平層+底板面磚+20厚水泥砂漿找平層+底板僅做到砼找平層保潔間、電氣間、防化值班室20厚水泥砂漿找平層+底板人防走道、值班室20厚水泥砂漿找平層+底板預(yù)制構(gòu)件存放間、防化器材儲(chǔ)藏室非人防走道、人防房間內(nèi)墻面汽車(chē)庫(kù)涂料+2道膩?zhàn)?15mm厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）（混凝土墻不抹灰）涂料+2道膩?zhàn)?15mm厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）（混凝土墻不抹灰）涂料+2道膩?zhàn)?15mm厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）（混凝土墻不抹灰）涂料+2道膩?zhàn)?14厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）涂料+2道膩?zhàn)?14mm厚水泥砂漿打底砼墻面不抹灰風(fēng)機(jī)房15mm厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）涂料+2道膩?zhàn)?20mm厚水泥砂漿涂料+2道膩?zhàn)?20mm厚水泥砂漿找平涂料+2道膩?zhàn)?14厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）涂料+2道膩?zhàn)?14厚水泥砂漿設(shè)備房間不做膩?zhàn)?涂料電表間（面積小于5㎡的強(qiáng)、弱電設(shè)備間）、強(qiáng)弱電井2遍膩?zhàn)?20mm厚水泥砂漿找平預(yù)制構(gòu)件存放間、防化器材儲(chǔ)藏室15mm厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）涂料+2道膩?zhàn)?20mm厚水泥砂漿涂料+2道膩?zhàn)?15mm厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）（混凝土墻不抹灰）2道膩?zhàn)?14厚水泥砂漿+耐堿玻纖網(wǎng)格布（交接處）涂料+2道膩?zhàn)?14mm厚水泥砂漿打底設(shè)備間簡(jiǎn)單做頂棚汽車(chē)庫(kù)2道膩?zhàn)?頂板2遍膩?zhàn)?頂板涂料+頂板涂料+2道膩?zhàn)?頂板涂料+2道膩?zhàn)?頂板取消涂料封閉樓梯間及樓梯獨(dú)立前室2道膩?zhàn)?頂板2遍膩?zhàn)?頂板涂料+2道膩?zhàn)?頂板涂料+2道膩?zhàn)?頂板涂料+2道膩?zhàn)?頂板風(fēng)機(jī)房頂板2遍膩?zhàn)?頂板2道膩?zhàn)?頂板涂料+2道膩?zhàn)?頂板涂料+頂板+頂板取消裝飾層外墻地下室外墻20mm厚擠塑聚苯板+1.5mm雙組分聚氨酯防水涂料+外墻30厚擠塑聚本板+1.5厚單組份聚氨酯防水涂料+外墻30mm厚擠塑聚苯板+100厚燒結(jié)磚+1.5mm厚聚氨酯防水涂料+外墻20厚水泥砂漿+2厚聚合物水泥涂膜防水+外墻30mm厚擠塑聚苯板+1.5厚聚氨酯防水涂料+外墻聚苯板厚度減少屋面種植屋面（地下室頂板）土方回填+土工布一層+100mm厚疏水層+最薄處30厚C25細(xì)石砼（Φ6@200鋼筋網(wǎng)片）+分格縫+1.5mm厚自粘瀝青防水卷材+1.5mm厚雙組分聚氨酯防水涂料（三遍）+基層處理劑+頂板土方回填+無(wú)紡布+100mm厚濾水層+50mm~120mm厚C20細(xì)石砼(￠4@200雙向鋼筋網(wǎng))+3.0厚SBS改性瀝青防水卷材+2.0mm厚非固化橡膠瀝青防水涂料+頂板土方回填+無(wú)紡布+150mm碎石瀝水層+50mm厚C20細(xì)石砼（內(nèi)配?6@200單層雙向鋼筋網(wǎng))+無(wú)紡布+3mm厚聚酯胎自粘改性瀝青防水卷材+1.5mm厚非固化橡膠瀝青防水涂料+頂板土方回填+無(wú)紡布一層+80厚疏水層+50厚C20細(xì)石砼+無(wú)紡布一層+4mm厚SBS耐根穿刺改性瀝青防水卷材+2.0mm厚非固化橡膠瀝青防水涂料+頂板土方回填+無(wú)紡布一層+塑料疏水板+50厚C20細(xì)石砼(內(nèi)配4@200單層雙向鋼筋網(wǎng))+4厚SBS改性瀝青耐根穿刺防水卷材+2厚非固化橡膠瀝青防水涂料+頂板防水做法簡(jiǎn)單，不做耐根穿刺研究思路限額對(duì)比構(gòu)造做法對(duì)比成本影響二

地庫(kù)研究思路及各地產(chǎn)限額、構(gòu)造做法對(duì)比部位工程量中南正榮旭輝陽(yáng)光城融信主要優(yōu)化點(diǎn)單價(jià)成本單價(jià)成本單價(jià)成本單價(jià)成本單價(jià)成本地面汽車(chē)庫(kù)20,931.7181.30170.1781.96171.5685.54179.05112.61235.7081.96171.56由外防水修改為內(nèi)防水風(fēng)機(jī)房608.0081.304.9473.964.5085.545.2060.611.21125.611.26僅做到砼找平層保潔間、電氣間、防化值班室45.612.32人防走道、值班室45.611.86預(yù)制構(gòu)件存放間、防化器材儲(chǔ)藏室非人防走道、人防房間內(nèi)墻面汽車(chē)庫(kù)6,723.4449.8833.5449.8833.5449.8833.5449.8833.5449.8833.54砼墻面不抹灰風(fēng)機(jī)房6,723.4425.5617.1949.8633.5350.195.0249.955.0041.7528.07設(shè)備房間不做膩?zhàn)?涂料電表間（面積小于5㎡的強(qiáng)、弱電設(shè)備間）、強(qiáng)弱電井37.863.7949.955.00預(yù)制構(gòu)件存放間、防化器材儲(chǔ)藏室49.9523.5937.6317.77設(shè)備間簡(jiǎn)單做頂棚汽車(chē)庫(kù)20,931.7113.2727.7713.2727.7722.3246.7235.5974.4935.5974.49取消涂料封閉樓梯間及樓梯獨(dú)立前室255.6213.270.3413.270.3435.590.9135.590.9135.590.91風(fēng)機(jī)房1,000.000.000.0013.271.3313.271.3335.593.5639.693.97取消裝飾層外墻地下室外墻3,730.9257.8921.6063.0023.51130.1648.5657.6421.5163.0023.51聚苯板厚度減少屋面種植屋面（地下室頂板）19,327.21136.75264.31165.03318.95154.02297.67152.27294.30145.76281.72防水做法簡(jiǎn)單，不做耐根穿刺合計(jì)80,232.05539.85615.01645.38694.85621.33差值（中南-對(duì)應(yīng)地產(chǎn)）-75.16-105.53-155.00-81.48三

構(gòu)造做法分析研究思路限額對(duì)比構(gòu)造做法對(duì)比成本影響由上表可知，中南構(gòu)造做法較其他項(xiàng)目成本均有結(jié)余，結(jié)余指標(biāo)為38—77元/m2不等，主要結(jié)余為；1）種植屋面不采用耐根穿刺防水卷材；2）地下室混凝土墻面不抹灰；3）風(fēng)機(jī)房、人防預(yù)制構(gòu)件儲(chǔ)藏間僅抹灰；4）地下室天棚施工至膩?zhàn)用妫?3層高分析7地下汽車(chē)庫(kù)層高(m)地下汽車(chē)庫(kù)類(lèi)型地庫(kù)層高控制值（m）備注非人防人防（核6）有梁樓蓋大小柱網(wǎng)雙向小柱網(wǎng)3.43.5說(shuō)明：1、層高指地下汽車(chē)庫(kù)地面建筑完成面到頂板結(jié)構(gòu)板面的垂直距離；2、當(dāng)采用雙向大柱網(wǎng)時(shí)，層高在大小柱網(wǎng)的基礎(chǔ)上相應(yīng)加0.2m；3、因綠化率、凍土層等原因覆土厚度超過(guò)1.5m時(shí)，層高控制值可增加0.1m；4、采暖地區(qū)當(dāng)?shù)叵率覂?nèi)梁下有熱力管通過(guò)時(shí)，層高控制值可增加0.1m；5、機(jī)械停車(chē)庫(kù)層高：按普通車(chē)庫(kù)層高加上1.1m進(jìn)行控制；6、人防地庫(kù)層高需滿(mǎn)足人防安裝要求（需征詢(xún)后確定）；7、兩層地下車(chē)庫(kù)的-2F頂板采用無(wú)梁樓蓋，層高按無(wú)梁樓蓋選用。8、C標(biāo)宜做小柱網(wǎng)、D標(biāo)應(yīng)做小柱網(wǎng)（深厚軟土地區(qū)，綜合比選樁基造價(jià)后確定柱網(wǎng)）；9、A標(biāo)、B標(biāo)層高可增加0.1m；10、大小柱網(wǎng)有梁樓蓋的梁設(shè)計(jì)要求：①大跨方向的梁高按常規(guī)設(shè)計(jì)，僅遇風(fēng)管時(shí)，上翻250mm~300mm；②小跨方向梁高不超過(guò)600mm。11、原則上，有梁樓板機(jī)電管線(xiàn)占用高度不超過(guò)550mm，無(wú)梁樓板機(jī)電管線(xiàn)占用高度不超過(guò)600mm。無(wú)梁樓蓋大小柱網(wǎng)3.23.4雙向小柱網(wǎng)3.13.3各地產(chǎn)關(guān)于地下室層高控制相關(guān)要求序號(hào)類(lèi)型部位部位旭輝融信中梁萬(wàn)科金地陽(yáng)光城中南限額海西標(biāo)準(zhǔn)備注一層高大小柱網(wǎng)/有梁板人防（有梁板）3.503.703.703.703.703.753.503.60非人防（有梁板）3.403.603.603.603.603.653.403.50一層高小柱網(wǎng)/無(wú)梁版人防（無(wú)梁板）3.603.403.403.503.503.40非人防（無(wú)梁板）3.503.303.303.403.403.30三

層高分析—限額說(shuō)明1、中南限額指標(biāo)介紹2、外部對(duì)標(biāo)3.403.603.60

3.503.60

3.303.60

3.303.65

3.40

3.40

3.403.50

3.303.803.703.603.503.403.303.203.103.00旭輝融信中梁萬(wàn)科金地陽(yáng)光城

中南限額

海西標(biāo)準(zhǔn)各地產(chǎn)層高分析非人防（無(wú)梁板）

非人防（有梁板）由上表可知，目前海西層高控制對(duì)標(biāo)各大地產(chǎn)，均偏低0.1m，僅較旭輝高出0.1m，經(jīng)查驗(yàn)其施工圖，發(fā)現(xiàn)其地下室施工為小柱網(wǎng)，且風(fēng)管設(shè)置均為1200以?xún)?nèi)，理論層高應(yīng)減少0.25m，實(shí)際減少0.1m（另旭輝小柱網(wǎng)地下室停車(chē)效率為33m2/m2）；PS：中南限額中對(duì)車(chē)位凈高要求為2.0m，車(chē)道凈高2.2m，福建大部分房企對(duì)車(chē)位凈高要求為2.2m，車(chē)道凈高為2.4m，實(shí)際較中南限額低0.1m;【住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-2011】限額說(shuō)明影響因素層高組成成本影響層高總結(jié)

抗浮費(fèi)用

?

減小層高，地下室埋深相應(yīng)減小，抗浮設(shè)計(jì)

水位深度也就相應(yīng)減小，從而直接降低了抗

浮費(fèi)用，甚至無(wú)須抗浮。

土方開(kāi)挖&降水費(fèi)用?

減小層高，地下室埋深減小，降低了基坑土

方開(kāi)挖工程量及降水費(fèi)用。

基坑圍護(hù)&措施費(fèi)

?

基坑深度降低后，基坑圍護(hù)的造價(jià)將會(huì)降低，

為減小基坑對(duì)周邊建筑的影響的措施費(fèi)用也

會(huì)降低。

配筋

?

地下室埋深降低后，底板水壓力、側(cè)墻水壓力

及土壓力相應(yīng)減小，降低了地下室底板、外墻

的配筋

防水費(fèi)用

?

減小了外墻的防水面積，降低了防水費(fèi)用汽車(chē)坡道長(zhǎng)度?

層高減小后，地下室所須的汽車(chē)坡道長(zhǎng)度

將減少很多，節(jié)約了空間，也更利于總圖

布置和利用三

層高分析—影響因素限額說(shuō)明影響因素層高組成成本影響層高總結(jié)

02總建筑面積>2000

m2地下車(chē)庫(kù)

必須設(shè)機(jī)械排煙

05>5輛的停車(chē)場(chǎng)、6～50輛的架空

車(chē)庫(kù)需設(shè)消火栓

03

>10輛地下車(chē)庫(kù)或>50輛地上車(chē)

庫(kù)(含架空層車(chē)庫(kù))

必須設(shè)噴淋

04地下車(chē)庫(kù)一個(gè)防火分區(qū)2000

m2，

設(shè)噴淋4000

m2車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范

JGJ

100-2015

01

車(chē)位凈高（單層）為2000mm

車(chē)道凈高（單層）為2200mm

06

寬度>1200的風(fēng)道下面需設(shè)噴淋三

層高分析—規(guī)范中影響層高的因素限額說(shuō)明影響因素層高組成成本影響層高總結(jié)

無(wú)梁樓蓋層高分析非人防：2.2m【車(chē)位凈高】+0.3m【板厚】+0.4m【風(fēng)管】+0.05m【防火棉】+0.15m【消防噴淋】+0.2m【消防管+橋架】=3.3m人防：2.25m【車(chē)位凈高】+0.35m【板厚】+0.4m【風(fēng)管】+0.05m【防火棉】+0.15m【消防噴淋】+0.20m【消防管+橋架】=3.4m

有梁樓蓋層高分析非人防：2.2m【車(chē)位凈高】+0.7m【梁高】+0.4m【風(fēng)管】+0.05m【防火棉】+0.15m【消防噴淋】=3.5m人防：2.2m【車(chē)位凈高】+0.8m【梁高】+0.4m【風(fēng)管】+0.05m【防火棉】+0.15m【消防噴淋】=3.6m三

層高分析—層高組成分析1、層高組成分析限額說(shuō)明影響因素層高組成成本影響層高總結(jié)以泉州鯉城項(xiàng)目為例層高每降低0.1m對(duì)成本影響序號(hào)類(lèi)型工程量單位單價(jià)合計(jì)備注1土方開(kāi)挖0.100m323.802.382土方回填0.100m323.162.323基坑支護(hù)0.100m10.001.00以鯉城支護(hù)為例，不同支護(hù)會(huì)有不同區(qū)別，鯉城支護(hù)形式為噴錨，較簡(jiǎn)單4結(jié)構(gòu)含量（鋼筋）0.791t5.504.355結(jié)構(gòu)含量（混凝土）0.004m3650.002.606結(jié)構(gòu)含量（模板）0.025m275.561.917砌體及抹灰工程0.020m225.000.508外墻防水及保溫0.012m255.000.65小計(jì)15.711、層高對(duì)成本影響三

層高分析—層高對(duì)成本的影響由上表可知，即使對(duì)于泉州鯉城項(xiàng)目（支護(hù)僅為噴錨），每降低0.1m，亦可降低15.71元/m2地下室單方，以目前海西目前項(xiàng)目體量約29萬(wàn)m2地下室，每降低0.1m，對(duì)戰(zhàn)區(qū)將貢獻(xiàn)455萬(wàn)的利潤(rùn)；限額說(shuō)明影響因素層高組成成本影響層高總結(jié)2、層高控制注意事項(xiàng)?

應(yīng)盡量使“主風(fēng)道”靠近車(chē)道邊側(cè)設(shè)置；?

風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以?xún)?nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋；?

電橋架、設(shè)備管線(xiàn)盡量與風(fēng)道平行設(shè)置,不設(shè)在風(fēng)道下方；?

各類(lèi)管線(xiàn)交叉點(diǎn)不要設(shè)在主車(chē)道處；?

管線(xiàn)盡量錯(cuò)開(kāi)布置，必要時(shí)排布管線(xiàn)綜合圖（BIM）；?

當(dāng)設(shè)備用房的位置靠近外墻邊時(shí)，可采取“設(shè)備用房局部降板”，從而降低相連接的地下

室外墻，減少外墻工程量，同時(shí)增加回填土可改善綠化效果；限額說(shuō)明影響因素層高組成成本影響層高總結(jié)三

層高分析—層高總結(jié)04單車(chē)位指標(biāo)分析6地下車(chē)位平均面積指標(biāo)地下單個(gè)車(chē)位的平均面積地下總建筑面積/地下機(jī)動(dòng)車(chē)位總數(shù)量地下機(jī)動(dòng)車(chē)單車(chē)位平均面積控制值（m2/輛）備注非人防車(chē)庫(kù)（m2/輛）人防車(chē)庫(kù)增加（m2/輛）1、單車(chē)面積=地下總建筑面積/地下機(jī)動(dòng)車(chē)位總數(shù)量。2、地下總建筑面積計(jì)算時(shí)：1）不包括因特殊條件及地域情況而設(shè)的設(shè)備房（但包括常規(guī)的水池水泵房，變配電房及發(fā)電機(jī)房等設(shè)備房的面積）；2）別墅產(chǎn)品，扣除塔樓投影范圍內(nèi)，機(jī)動(dòng)車(chē)占用以外的面積。3、地下停車(chē)位數(shù)量以當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的口徑為準(zhǔn)（若子母車(chē)位和微型車(chē)位當(dāng)?shù)卣徽J(rèn)可，則不計(jì)入）。4、機(jī)械停車(chē)庫(kù)：按一層的停車(chē)位計(jì)算總的車(chē)位。5、A=塔樓區(qū)的投影面積/整個(gè)地庫(kù)投影面積6、B=人防區(qū)面積/地下總建筑面積。7、一二線(xiàn)再改及以上產(chǎn)品(非別墅類(lèi))的車(chē)庫(kù)，表中數(shù)值增加2m2/輛；8、地庫(kù)面積≤8000平米的車(chē)庫(kù)，表中數(shù)值增加4m2/輛；9、雙向小柱網(wǎng)停車(chē)可在上述指標(biāo)上相應(yīng)增加0.5m2/輛；10、本標(biāo)準(zhǔn)是基于車(chē)位（2400*5300）配置的，若當(dāng)?shù)卣畬?duì)車(chē)位尺寸和行車(chē)道寬度有特殊要求，或本標(biāo)準(zhǔn)未涉及的其它情況，需另行商定；340<A<1/40B<1/4351/4≤A<1/321/4≤B<1/3361/3≤A<1/231/3≤B<1/2371/2≤A<141/2≤B<1各地產(chǎn)關(guān)于地下室限額控制相關(guān)要求序號(hào)類(lèi)型部位部位旭輝融信中梁萬(wàn)科金地陽(yáng)光城中南限額海西標(biāo)準(zhǔn)備注二單車(chē)位指標(biāo)33.5032.0033.0033.0035.0034.0034.0032.00五

單車(chē)位指標(biāo)分析—限額介紹

1、中南限額指標(biāo)介紹。塔樓區(qū)指上部建筑落入地下室的區(qū)域。33.5032.0033.0033.0035.0034.0034.0032.0030.0040.0035.00各地產(chǎn)單車(chē)位指標(biāo)分析單車(chē)位指標(biāo)項(xiàng)目地下室面積（㎡）實(shí)際車(chē)位指標(biāo)（㎡/個(gè)）海西限額（㎡/個(gè)）集團(tuán)限額（㎡/個(gè)）差額（㎡/個(gè)）（實(shí)際-集團(tuán)）節(jié)約成本（萬(wàn)）泉州清濛41,703.1731.0832.0035.003.921,577.96福州長(zhǎng)樂(lè)20,751.3230.5632.0034.003.44700.76泉州鯉城23,931.7328.8032.0034.005.201,296.30泉州青陽(yáng)19,748.0028.5032.0034.005.501,144.20泉州和樾48,971.7632.0132.0035.002.991,373.47合計(jì)155,105.9830.1932.0034.404.216,092.7034.0034.001,373.47700.761,296.3028.80

28.50

1,144.20

35.00

31.081,577.9634.0030.5635.0032.01500.000.001,000.001,500.002,000.0010.00

0.0020.0030.0040.00泉州清濛福州長(zhǎng)樂(lè)泉州鯉城泉州青陽(yáng)泉州和樾各項(xiàng)目單車(chē)位指標(biāo)節(jié)約成本（萬(wàn)）車(chē)位平均面積（㎡/個(gè)）限額面積（㎡/個(gè)）五

單車(chē)位指標(biāo)分析—海西目前已落地項(xiàng)目情況

2、海西目前已落地項(xiàng)目情況由上表可知，目前海西實(shí)際單車(chē)位指標(biāo)平均為30.19m2，較集團(tuán)限額平均低4.21m2，節(jié)約成本6092萬(wàn)。柱網(wǎng)形式塔樓間距人防布置設(shè)備房布置車(chē)道布置五

單車(chē)位指標(biāo)分析—影響因素

1、影響單車(chē)位指標(biāo)的幾大因素車(chē)位數(shù)量項(xiàng)目實(shí)際測(cè)算停車(chē)位住宅類(lèi)型戶(hù)型面積面積/戶(hù)數(shù)機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位非機(jī)動(dòng)車(chē)位備注面積段105356427.2356135284340.8284152148222148商業(yè)6001.0036.01480.08配套2381.019.0595.24生鮮超市500075400項(xiàng)目配建計(jì)算合計(jì)1120.11763.32項(xiàng)目實(shí)際配建11211764其中地面停車(chē)位（10%）112766地下停車(chē)位1009998其中人防停車(chē)位247地下一層非人防地下室762地下二層非人防地下室0福建省莆田市規(guī)范停車(chē)位要求面積段機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)備注≥150㎡1.51每戶(hù)90㎡≤S＜150㎡1.21每戶(hù)＜90㎡0.82每戶(hù)餐飲1.44每100㎡商業(yè)0.68每100㎡配套0.84每100㎡生鮮超市中心店1.58每100㎡車(chē)位銷(xiāo)售往往存在去化慢，建造成本高的問(wèn)題，故車(chē)位配比設(shè)置時(shí)滿(mǎn)足政府要求最低配比即可，地面停車(chē)位按最大值考慮，個(gè)別一二線(xiàn)中心地段樓盤(pán)另行考慮四

單車(chē)位指標(biāo)分析—車(chē)位數(shù)量車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置5.1、幾種產(chǎn)用柱網(wǎng)介紹

目前常用柱網(wǎng)形式為：小柱網(wǎng)【

5.3*4.8*6.6

】，大小柱網(wǎng)【7.8*4.8*6.6】，大柱網(wǎng)【7.8*8.1*8.1】

，海西戰(zhàn)區(qū)目前考慮營(yíng)銷(xiāo)

及成本平衡關(guān)系，均采用大小柱網(wǎng)形式。四

單車(chē)位指標(biāo)分析—柱網(wǎng)分析車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置1.大柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)形式，柱截面大，柱子數(shù)量少，視野開(kāi)闊，但對(duì)層高有影響；2.小柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)形式，柱截面較小，柱子數(shù)量較多，視覺(jué)上較為密集，綜上所述、海西目前選用居中的大小柱網(wǎng)+大板形式四

單車(chē)位指標(biāo)分析—柱網(wǎng)分析車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置序號(hào)地庫(kù)形式人防結(jié)構(gòu)指標(biāo)非人防結(jié)構(gòu)指標(biāo)樁基指標(biāo)天棚膩?zhàn)觾?nèi)墻抹灰外墻抹灰砌體造價(jià)鋼筋砼模板鋼筋砼模板(kg/m2)(m3/m2)(m2/m2)(kg/m2)(m3/m2)(m2/m2)m/m2(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)(m2/m2)元/m21大柱網(wǎng)+十字梁+層高3.65m159.8091.3272.739119.8091.2172.3191.5081.1570.7380.2490.0234104.902大柱網(wǎng)+井字梁+層高3.6m161.3051.3222.818121.3051.2122.3981.5081.4850.6960.2460.0234129.383大柱網(wǎng)+無(wú)梁樓蓋+層高3.3m158.5261.2742.484118.5261.1642.0641.5081.0090.670.2250.0213975.524大小柱網(wǎng)+次梁+層高3.65m159.5961.1982.796119.5961.1552.3761.4161.390.7640.2460.023962.065大小柱網(wǎng)+大板+層高3.5m157.2011.2272.557117.2011.1222.1371.4161.1950.7440.2360.0193892.196大小柱網(wǎng)+無(wú)梁樓蓋+層高3.3m153.4271.3142.362113.4271.211.9421.4161.0150.6570.2230.0193927.477小小柱+大板+層高3.4m141.8621.1352.441101.8621.0252.0211.6711.1510.7030.2250.0193656.458小小柱+無(wú)梁樓蓋+層高3.2m138.1861.1682.20998.1861.0581.7891.6711.0130.6490.2120.0183618.04由上表可知，除小柱網(wǎng)及無(wú)梁樓蓋，采用采用無(wú)梁樓蓋+大板形式為最優(yōu)方案。5.1、柱網(wǎng)+梁板造價(jià)對(duì)比分析四

單車(chē)位指標(biāo)分析—柱網(wǎng)分析車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置塔樓樓間距的最優(yōu)配置?

單邊車(chē)位凈深（軸線(xiàn)）=5300（柱網(wǎng)4800）???車(chē)道軸線(xiàn)凈深（軸線(xiàn)）=5600（柱網(wǎng)6500）【規(guī)范為5500】每一組雙邊停車(chē)的凈深=4800*2+6500=16100樓間距軸線(xiàn)尺寸應(yīng)該為16100的倍數(shù)模塊化塔樓間距?樓間距為3倍的16.1m??落入地下的塔樓剪力墻的尺度設(shè)計(jì)是一倍的16.1不適用單體過(guò)多或日照要求過(guò)于嚴(yán)苛的項(xiàng)目3倍的16.11倍的16.1四

單車(chē)位指標(biāo)分析—模塊化塔樓間距車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置魚(yú)骨狀車(chē)道?

縱向一條車(chē)道?

無(wú)環(huán)形車(chē)道?

車(chē)道車(chē)位比：9.67四

單車(chē)位指標(biāo)分析—車(chē)道布置車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置魚(yú)骨狀車(chē)道

一字形車(chē)道車(chē)位數(shù)量最大化

7車(chē)位變12車(chē)位車(chē)位剩余較多時(shí)，通過(guò)物業(yè)引導(dǎo)，臨時(shí)舍棄部分車(chē)位，提高舒適性

臨時(shí)環(huán)形車(chē)道（臨時(shí)舍棄4個(gè)車(chē)位）通過(guò)車(chē)位布局調(diào)整，最大化

車(chē)位數(shù)量

目前環(huán)形車(chē)道排布圖（7車(chē)位）四

單車(chē)位指標(biāo)分析—車(chē)道布置車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置人防盡量與塔樓及非機(jī)動(dòng)車(chē)位重疊，減少人防車(chē)位，增加可售車(chē)位，總地庫(kù)面積也有所優(yōu)化。方案一：落入四棟樓共6個(gè)單元，分兩塊布置。方案二：落入三棟樓共5個(gè)單元，集中布置。四

單車(chē)位指標(biāo)分析—人防設(shè)置車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置4.1、設(shè)備用房介紹

設(shè)備用房應(yīng)按規(guī)范和當(dāng)?shù)匾?guī)定的最小尺寸進(jìn)行布置，不可隨意放大4.2、風(fēng)機(jī)房合理尺寸四

單車(chē)位指標(biāo)分析—設(shè)備用房車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置四

單車(chē)位指標(biāo)分析—設(shè)備用房4.3、優(yōu)化案例

優(yōu)化結(jié)果：泉州清濛項(xiàng)目地下室電梯前室配合建筑考慮自然通風(fēng)的條件（設(shè)置通風(fēng)采光井），減少了11個(gè)地下消防電梯前室

的加壓送風(fēng)機(jī)房、風(fēng)機(jī)、風(fēng)管數(shù)量以及相應(yīng)的風(fēng)機(jī)控制箱、配管配線(xiàn)；

優(yōu)化依據(jù)：加壓送風(fēng)機(jī)房的設(shè)置非客戶(hù)敏感點(diǎn)，在滿(mǎn)足規(guī)范排放要求前提下，進(jìn)行合理優(yōu)化；不僅可以達(dá)到降低建安成本，

還能減少配套用房，提高可售比，減少地下室面積；

成本影響：預(yù)計(jì)可優(yōu)化設(shè)備費(fèi)用約27.5萬(wàn)元（2.5萬(wàn)元/個(gè)），地下室面積減少176m2，減少成本52.8萬(wàn)元，合計(jì)減少成本

80.3萬(wàn)元；車(chē)位數(shù)量柱網(wǎng)分析塔樓間距車(chē)道布置人防布置設(shè)備房布置?

但位于2、3線(xiàn)城市，車(chē)位售價(jià)與車(chē)位成本差異不大（車(chē)位成本約9萬(wàn)/個(gè)）且不在城市中心，

車(chē)位去化相對(duì)較難，不破壞總圖的情況下，地面停車(chē)位宜最大化；?

小柱網(wǎng)、大小柱網(wǎng)、大柱網(wǎng)可根據(jù)項(xiàng)目定位及城市選擇判斷；?

風(fēng)機(jī)房設(shè)置時(shí)盡量滿(mǎn)足自然通風(fēng)，減少風(fēng)機(jī)房的布置，減少設(shè)備及地下室成本；?

塔樓設(shè)置是，在日照允許的情況下，盡量按地庫(kù)模數(shù)進(jìn)行設(shè)置；?

在條件允許的情況下，豎向車(chē)道盡量貫通，形成“魚(yú)骨狀車(chē)道”；?

車(chē)道避免貼外墻設(shè)置，造成空間的浪費(fèi)，中間車(chē)道可供兩邊使用；四

單車(chē)位指標(biāo)分析—總結(jié)05樁基選型分析地基承載力業(yè)態(tài)地基承載力特征值fak=kpa6080100120140160-250280300320340360550及以上單層地下室天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)4層以下商鋪樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)6F疊拼樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)17層小高層樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)23層高層樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)30層高層樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)五

樁基選型分析承載力選擇表此表為地基承載力特征值，遇到實(shí)際地質(zhì)需根據(jù)地質(zhì)情況做不同程度修正，約50-100kpa承載力分析各土層承載力力介紹抗浮介紹不同樁型成本測(cè)算項(xiàng)目名稱(chēng)業(yè)態(tài)樁基形式單樁豎向承載力特征值(KN)樁基荷載利用率放大系數(shù)備注鯉城高層33F/1FPHC600-130-AB300084.74%1.18清濛高層34F/1FPHC600-130-A300081.64%1.22九景臺(tái)高層26F/1FPHC600-130-A280083.62%1.20青樾高層25F/1F900mm旋挖樁1200的柱墩520080.82%1.24長(zhǎng)樂(lè)小高層17F/1FPHC600-130-APHC