第二章房地產(chǎn)估價概述

第二章房地產(chǎn)估價概述第一節(jié)我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)第二節(jié)房地產(chǎn)估價的基本問題第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析2012.21第二章導(dǎo)論第一節(jié)我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、土地所有權(quán)二、房屋所有權(quán)三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)四、房地產(chǎn)抵押權(quán)2012.22第二章導(dǎo)論一、土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是土地所有者對自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利。土地所有權(quán)是土地產(chǎn)權(quán)制度在法律上的體現(xiàn)。我國“實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，習(xí)慣稱國有(所有)土地和集體(所有)土地。1.國有土地2.集體所有土地2012.23第二章導(dǎo)論1.國有土地含義及特點：國有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這不僅表現(xiàn)為土地所有權(quán)的本質(zhì)：絕對性、排他性和永久性；而且體現(xiàn)于其無限制性，即國有土地為國家最高法律所確認和保護，擁有對國有土地的最終處分權(quán)。與此相對，即使是最完整的土地私有制國家，其私有土地所有權(quán)也因公共利益的需要而受到法律的限制。2012.24第二章導(dǎo)論我國國有土地主要包括三個部分：①城市市區(qū)的土地；②國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地等；③農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外)。組成：2012.25第二章導(dǎo)論國家土地所有權(quán)的惟一主體是中華人民共和國，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。國家實行土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，“國有土地實行有償、有限期使用制度”，通過有償出讓的土地使用權(quán)可以依法進入土地(房地產(chǎn))市場，但行政劃撥的國有土地使用權(quán)除外。使用：2012.26第二章導(dǎo)論含義：集體土地所有權(quán)是我國土地公有制的另一表現(xiàn)形式?！稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?.集體所有土地2012.27第二章導(dǎo)論集體所有土地同樣具有對其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其權(quán)利的完全性和充分性在一定條件下受到一定的“限制”，“國家因公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。(1)國有土地與集體所有土地存在讓渡，但只能是單向的。(2)集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國家。(3)集體所有土地在被征用時其經(jīng)濟利益得不到應(yīng)有的滿足。限制性：2012.28第二章導(dǎo)論

二、房屋所有權(quán)含義：房屋所有權(quán)是房屋所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其所有的房產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權(quán)利。2012.29第二章導(dǎo)論我國房屋所有權(quán)所有形式：1．國家所有房屋2．集體所有房屋3．公民個人所有的房屋4．中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)2012.210第二章導(dǎo)論這是我國社會主義全民所有制在法律上的體現(xiàn)，是國家財產(chǎn)所有權(quán)的重要組成部分。國有房產(chǎn)是我國城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，主要包括：①國家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房；②國家授權(quán)給機關(guān)、團體、企事業(yè)單位自行管理的公房；③宗教類用房。1．國家所有房屋2012.211第二章導(dǎo)論

這是我國勞動群眾集體所有制在法律上的體現(xiàn)，是我國社會主義房屋公有制的另一表現(xiàn)形式。集體房屋所有權(quán)的主體可以是具有法人資格的各種集體組織。集體房屋所有權(quán)所涉及的房屋主要是城鎮(zhèn)集體組織的工業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、文化教育等建筑物及其設(shè)施。2．集體所有房屋2012.212第二章導(dǎo)論這是國家保護公民合法財產(chǎn)在法律上的體現(xiàn)。城鎮(zhèn)個人所有的房屋大部分是住宅。近年來，隨著多種經(jīng)濟成分的形成，個體、私營和股份制經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)個人非住宅房屋的比例在逐步提高。公民個人房屋所有權(quán)的取得主要通過以下途徑：興建、購置、繼承、接受贈與以及其他根據(jù)法律規(guī)定所取得的。3．公民個人所有的房屋2012.213第二章導(dǎo)論如外國政府、社團，國外及港澳臺企業(yè)、私人等在我國境內(nèi)所有的房產(chǎn)，我國企業(yè)與經(jīng)濟組織和外國政府、國外與港澳臺企業(yè)或個人合資建造、購買的房產(chǎn)。4．中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)2012.214第二章導(dǎo)論

三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)

1．國有土地使用權(quán)的種類土地使用權(quán)存在行政劃撥和有償使用兩類。有償使用包括：作價入股、土地租賃、有償出讓等形式。行政劃撥：除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存在行政劃撥的情況。行政劃撥的土地使用權(quán)主要有：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2012.215第二章導(dǎo)論2．出讓土地使用權(quán)的收益出讓土地使用權(quán)的收益歸國家所有。

其占有權(quán)、使用權(quán)受出讓年期的限制；收益權(quán)除受土地出讓年期的限制外，其土地增值收益之部分，即由土地所有權(quán)及土地周圍環(huán)境改善而引起的土地增值收益部分，應(yīng)當(dāng)歸土地所有者所有；處分權(quán)則需在合法的前提下才能行使。2012.216第二章導(dǎo)論四、房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押含義：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在進行房地產(chǎn)抵押時，房屋所有權(quán)與該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)需同時抵押。當(dāng)債務(wù)人不能履行擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)依法從抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款中優(yōu)先受償(扣除必要的變現(xiàn)費用，如律師費、估價費、拍賣費等)。

2012.217第二章導(dǎo)論以有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，此時為單純的土地使用權(quán)抵押，這在房地產(chǎn)開發(fā)中是經(jīng)常的。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往將已合法取得的土地使用權(quán)(價值量一般較大)設(shè)定抵押權(quán)，進行抵押，以作為向金融機構(gòu)融資的擔(dān)保資信，獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需的大量資金。從理論上而言，開發(fā)商從金融機構(gòu)中獲得的融資在整個投資量中的比例越大，開發(fā)商的獲利也越大。

2012.218第二章導(dǎo)論以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)一般不可以設(shè)定抵押權(quán)，但在必要的情況下，也可設(shè)定抵押權(quán)。此時，劃撥土地使用權(quán)之抵押權(quán)的處置有兩種方式：①在設(shè)定抵押權(quán)前將劃撥使用土地通過出讓轉(zhuǎn)化為有償使用土地，此時相當(dāng)于以出讓方式獲得有償土地使用權(quán)的抵押情況；②不改變行政劃撥土地使用方式直接進行抵押。但當(dāng)?shù)盅菏?，債?wù)人不能履行債務(wù)擔(dān)保，抵押權(quán)人依法以抵押的土地進行拍賣時，從拍賣所得的價款中應(yīng)最先扣除相當(dāng)于拍賣時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，上繳國家，余后抵押權(quán)人方可享受優(yōu)先受償權(quán)利。2012.219第二章導(dǎo)論五、房地產(chǎn)租賃權(quán)房地產(chǎn)租賃是指房地產(chǎn)合法權(quán)益人作為出租人將其合法擁有的房地產(chǎn)出租給承租人使用(主要是房屋)，并由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)租賃權(quán)的設(shè)置實際上是房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)益的暫時讓渡，承租人具有暫時的占有、使用乃至收益的權(quán)利，但具有不損壞房屋本體之義務(wù)。出租人則從承租人中獲取一定的租金，以作為房地產(chǎn)暫時讓渡的補償。2012.220第二章導(dǎo)論第二節(jié)房地產(chǎn)估價的基本問題一、房地產(chǎn)估價的涵義二、房地產(chǎn)估價的內(nèi)容三、房地產(chǎn)估價的特點四、房地產(chǎn)估價的基本要素五、房地產(chǎn)估價的必要性六、房地產(chǎn)估價的原則2012.221第二章導(dǎo)論一、房地產(chǎn)估價的涵義房地產(chǎn)估價，英文為realestateappraisal或realpropertyvaluation；日本和韓國稱不動產(chǎn)鑒定評價，簡稱不動產(chǎn)鑒定；香港常稱為物業(yè)估價。房地產(chǎn)估價是指由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員依據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)資料，根據(jù)特定目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，應(yīng)用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的價值、使用價值和最可能實現(xiàn)的合理價格作出真實、客觀、合理的推測與判斷的過程。2012.222第二章導(dǎo)論正確認識什么是房地產(chǎn)估價，最核心的是把握以下幾點：1．房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。2．房地產(chǎn)估價不是對房地產(chǎn)價格的主觀確定，而是把房地產(chǎn)客觀實在的價格通過估價活動正確地反映出來。3．房地產(chǎn)估價，既是對房地產(chǎn)價格的評估，也是對房地產(chǎn)價值和使用價值的評估。4．房地產(chǎn)估價工作不是任何人都能從事的工作，它是一項專業(yè)性很強的工作，從事這項工作的人需要經(jīng)過專門的訓(xùn)練和考核，也需要具備專業(yè)化的知識和職業(yè)道德品質(zhì)。2012.223第二章導(dǎo)論二、房地產(chǎn)估價的內(nèi)容

(一)土地價格估價

(二)建筑物價格估價（三）房地產(chǎn)估價（四）期貨房地產(chǎn)的估價（五）滅失的房地產(chǎn)的估價2012.224第二章導(dǎo)論三、房地產(chǎn)估價的特點即時性市場性預(yù)測性公正性咨詢性專業(yè)性2012.225第二章導(dǎo)論四、房地產(chǎn)估價的基本要素估價的對象估價的目的估價的主體估價標(biāo)準(zhǔn)估價程序估價方法2012.226第二章導(dǎo)論五、房地產(chǎn)估價的主要依據(jù)供需原則變動原則替代原則最有效使用原則2012.227第二章導(dǎo)論六、房地產(chǎn)估價的必要性理論上的必要性現(xiàn)實中的必要性房地產(chǎn)交易的需要房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)征用和拆遷補償?shù)男枰康禺a(chǎn)糾紛解決的需要房地產(chǎn)管理的需要企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、兼并買賣、破產(chǎn)清算的需要2012.228第二章導(dǎo)論七、房地產(chǎn)估價的原則合法原則最高最佳使用原則替代原則估價時點原則公平原則綜合性原則2012.229第二章導(dǎo)論第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析一、房地產(chǎn)市場特點二、房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法2012.230第二章導(dǎo)論一、房地產(chǎn)市場特點房地產(chǎn)市場是產(chǎn)權(quán)交易市場房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場房地產(chǎn)市場具有周期性2012.231第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查房地產(chǎn)價格調(diào)查對項目周邊居民消費傾向的調(diào)查2012.232第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序調(diào)查準(zhǔn)備。確定調(diào)查的問題及地域范圍，制定調(diào)查計劃與方法。正式調(diào)查。收集資料。結(jié)果處理。將收集的資料進行分類、統(tǒng)計、分析。2012.233第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法直接調(diào)查法。直接與調(diào)查對象接觸、交流。間接調(diào)查法。通過報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)收集有關(guān)房地產(chǎn)資料，然后進行分析，去偽存真。直接征詢。問卷調(diào)查?，F(xiàn)場“踩點”調(diào)查。調(diào)查者偽裝成買樓者，獲取交易資料。2012.234第二章導(dǎo)論(2)集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國家如國家因鐵路、公路等大型交通設(shè)施或其他基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)境保護等建設(shè)的需要而需征用集體所有土地的，集體土地所有單位應(yīng)服從國家建設(shè)和發(fā)展的需要，同意征用，具有明顯的強制性；集體土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但可以承包，既可以承包給本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以承包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人；集體所有土地只有經(jīng)征用轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓、轉(zhuǎn)讓，進入土地(房地產(chǎn))市場。2012.235第二章導(dǎo)論(3)集體所有土地在被征用時其經(jīng)濟利益得不到應(yīng)有的滿足

盡管對集體所有土地的征用有一定的經(jīng)濟補償，但僅僅是補償，并非是對等的經(jīng)濟交換關(guān)系，也不考慮實際的市場情況及其發(fā)展趨勢。然而，土地的價格主要地是由土地未來能給所有者或使用者可能帶來的經(jīng)濟收益所決定的，而不是過去的收益水平。過去的收益水平僅是一種參考。2012.236第二章導(dǎo)論房地產(chǎn)估價表現(xiàn)為一種主觀的活動，但要剔除主觀因素的干擾，客觀的評估。為此，許多國家規(guī)定：估價人員與被估價房地產(chǎn)有利害關(guān)系時要采取回避的辦法；估價收費不能與估價額完全掛鉤；規(guī)定了估價規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)。2012.237第二章導(dǎo)論即時性房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，同一宗房地產(chǎn)在不同的時點上就會有不同的價格；對過去已經(jīng)消失的房地產(chǎn)和未來尚未建立的房地產(chǎn)的估價均必須將其模擬為某一時刻存在。2012.238第二章導(dǎo)論市場性

房地產(chǎn)估價以實際市場為基礎(chǔ)，在模擬市場條件下，對房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況進行評估。而不論該房地產(chǎn)是否需要進入市場交易。估價結(jié)果的有效性，需要按市場標(biāo)準(zhǔn)進行檢驗。2012.239第二章導(dǎo)論預(yù)測性

是指房地產(chǎn)的估價工作是用預(yù)測房地產(chǎn)在未來時空的潛能說明現(xiàn)實的。即通過預(yù)見未來而判定現(xiàn)實的價格。表現(xiàn)在：通過預(yù)測未來的收益借以評估現(xiàn)在的價格；通過預(yù)期未來的房地產(chǎn)的使用狀況借以評估現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格；通過預(yù)期房地產(chǎn)的使用年限來評估出現(xiàn)在的價格。2012.240第二章導(dǎo)論公正性

是指房地產(chǎn)估價行為對于估價當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于房地產(chǎn)估價本身的需要，而不是服務(wù)于估價當(dāng)事人中任何一方的需要。表現(xiàn)為：房地產(chǎn)估價是按公正的估價標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程進行的。估價主體應(yīng)該是與估價對象房地產(chǎn)及評估當(dāng)事人沒有利害關(guān)系的第三者。2012.241第二章導(dǎo)論咨詢性指房地產(chǎn)估價結(jié)論只是一種有關(guān)待估房地產(chǎn)價值的專業(yè)化意見，這種意見本身并無強制執(zhí)行的效力。評估結(jié)論為房地產(chǎn)買賣提供參考，成交價不一定就是評估價；房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以為房地產(chǎn)交易提供專業(yè)服務(wù)，也可以為房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、開發(fā)提供咨詢服務(wù)。2012.242第二章導(dǎo)論專業(yè)性房地產(chǎn)估價機構(gòu)擁有專業(yè)人員，專業(yè)人員具備專業(yè)知識、專業(yè)資格、專業(yè)職稱。為社會提供“房地產(chǎn)估價”這一專業(yè)服務(wù)。2012.243第二章導(dǎo)論估價目的

指為何種需要而評估房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)估價目的的類型有：房地產(chǎn)交易；房地產(chǎn)課稅、保險；房地產(chǎn)管理；處理房地產(chǎn)糾紛；房地產(chǎn)經(jīng)營。2012.244第二章導(dǎo)論估價標(biāo)準(zhǔn)指估價中應(yīng)遵循的公允的價格標(biāo)準(zhǔn)，這一價格標(biāo)準(zhǔn)是公開的市場價值，即在公開市場條件下房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)評估價格是客觀價格，又稱公平價格，而不是委托人或估價人員所希望或認定的價格。2012.245第二章導(dǎo)論理論上的必要性房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，難以形成公眾容易識別的適當(dāng)價格；對房地產(chǎn)價格評估需要專門的知識和經(jīng)驗，非專業(yè)人員難以做到；有助于建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，保障房地產(chǎn)交易的公平